OM ÄGANDERÄTTSFÖRBEHÅLL TILL FÖREMÅL,SOM INFÖRLIVAS MED FAST EGENDOM.1
AV
JUSTITIEBRÅDET TORE ALMÉN.
Frågan huruvida den, som sålt en sak under förbehåll att äganderätten till densamma skall övergå på köparen först sedan köpeskillingen blivit till fullo betald, kan göra detta förbehåll gällande, oaktat saken blivit infogad i en köparen tillhörig byggnad på sådant sätt, att densamma frånsett äganderättsförbehållet skulle vara att anse såsom tillbehör till byggnaden, har som bekant både inom och utom vårt land varit föremål för delade meningar.
Innan jag ingår på en redogörelse för frågans läge i svensk praxis, skall jag i korthet referera de mot varandra stridande åsikter i ämnet, som uttalats inom teorien, representerad å ena sidan av justitierådet SJÖGREN, å andra sidan av mig själv.2
SJÖGREN utgår från 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänföra. Där givna stadganden måste enligt hans mening, om de skola kunna fylla sitt ändamål att utgöra en grundval för fastighetskrediten, vara av tvingande natur, och det kan icke medgivas den enskilde att med verkan mot tredje man ordna dessa rättsförhållanden på ett från lagens stadganden avvikande sätt. Denna princip anser SJÖGREN också hava
kommit till uttryck i § 4 av nämnda lag, där det heter: "Har någon efter särskilt stadgande eller på annan mot en vargällande grund äganderätt till byggnad eller annat, som, efter ty i 2 eller 3 § sägs, skulle till annans fasta egendom höra, då må det ej till den fasta egendomen räknas." Innebörden av detta, enligt vad allmänt är erkänt, olyckligt formulerade lagbud skulle enligt SJÖGREN vara följande. Ett föremål, som befinner sig i den yttre situation till en fastighet eller en därå uppförd byggnad, att föremålet enligt lag skulle höra till fastigheten, skall också räknas dit, såvida icke den, som gör anspråk på äganderätt till föremålet, till stöd för detta sitt anspråk kan åberopa något stadgande i skriven lag eller någon rättssats av samma allmängiltighet som ett sådant lagbud. Exempel på ett sådant särskilt stadgande, som i lagrummet åsyftas, erbjuder bestämmelsen i lagen om nyttjanderätt 2: 18, att en arrendator, som å den arrenderade fastigheten uppfört byggnad eller verkställt plantering eller eljes nedlagt kostnad, är berättigad att bortföra vad han sålunda påkostat den arrenderade fastigheten, såvida icke jordägaren vill lösa det. Såsom exempel på en oskriven rättsregel av samma karaktär nämner SJÖGREN grundsatsen, all den, som under äganderättsanspråk besuttit en fastighet och därå uppfört en byggnad, äger, om fastigheten frånvinnes honom genom klander och den vinnande icke är skyldig alt utgiva ersättning för byggnaden enligt reglerna om nödig eller nyttig förbättring, tillgodogöra sig byggnadens värde genom att nedriva och bortföra densamma. Den rätt, som i sådana fall tillkommer arrendatorn eller den, som genom klander mister fast egendom, vilar onekligen på en "mot en var gällande grund", och byggnaden eller planteringen eller vad helst det är, som införlivas med fastigheten, får därför icke räknas till den fastighet, varå den finnes. Säljes fastigheten, vinner köparen av denna icke äganderätt till byggnad eller annat, som han haft anledning antaga vara inbegripet i köpet. Att han vid sitt förvärv varit i god tro, d. v. s. varken vetat eller bort veta annat än att byggnaden eller vad det eljes är fråga om tillhörde säljaren, gagnar honom icke. Detta är allmänt erkänt och bestyrkes av ett stort antal rättsfall, i vilka den, som köpt en lantfastighet i tro att samtliga å densamma befintliga byggnader tillhörde säljaren, tillerkänts skadestånd av denne,
när det sedermera befunnits, att vissa byggnader tillhört arrendatorer eller torpare. En uttrycklig bestämmelse härom har upptagits i lagberedningens förslag till lag om köp, byte och gåva av fast egendom. Jag återkommer härtill i det följande.
I motsats till den äganderätt, som vilar på någon "mot envar gällande grund", ställer SJÖGREN den rätt, som allenast grundar sig å avtal eller förbehåll om äganderätt. Avtal och förbehåll i avtal äro nämligen enligt SJÖGREN den enda "grund", som med skäl kan sägas icke gälla mot en var. Härav drager SJÖGREN den slutsatsen, att äganderättsförbehåll till lösören, som utgjort föremål för försäljning till en fastighetsägare och införlivats med hans fasta egendom, icke hava sakrättslig verkan, d. v. s. icke kunna göras gällande mot fastighetsägarens borgenärer vid utmätning eller konkurs eller mot nyägare av fastigheten, som förvärvat densamma utan förbehåll om skyldighet att respektera äganderättsförbehållet. För min del kan jag icke finna, att denna slutsats är berättigad. Riktigt är, att en sak, som enligt lag är att hänföra till fast egendom, icke kan förlora denna egenskap allenast genom ett föryttringsavtal eller ett förbehåll vid föryttring av fastigheten. Om en fastighetsägare säljer en byggnad, som skall rivas, eller säljer vissa utstämplade träd att avverkas av köparen eller växande gröda att av honom avbärgas, förvärvar köparen icke redan genom själva avtalet äganderätt till byggnaden, träden eller grödan utan först därigenom att köpeobjektet skiljes från dess samband med marken. Detta gäller säkerligen, även om kontrahenterna skulle hava uttryckligen överenskommit, att köparen strax skall bliva ägare. På samma sätt förhåller det sig, om ägaren av en fastighet säljer denna och därvid gör förbehåll1, att en viss byggnad eller något föremål, som eljes enligt lag skulle höra till byggnaden, icke skall ingå i köpet, eller betingar sig, att vissa utstämpladeträd skola få av honom avverkas eller att grödan å ett visst fält skall få av honom bärgas. Huruvida sådana avtal eller förbehåll kunna göras gällande mot fastighetsägarens borgenärer och mot ny ägare av fastigheten, torde böra bedömas enligt de rättsregler, som gälla, när en nyttjanderätt kommer i kollision med borgenärers rätt eller med äganderätt till den
fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits. På dessa regler skall jag icke här ingå, ehuru det kunde vara åtskilligt att säga om det sätt, varpå lagberedningen löst ett av dessa kollisionsfall, nämligen det, då tvist uppstår mellan nyttjanderättshavaren och upplåtarens konkursbo.1
Så långt som jag hittills kommit, torde SJÖGREN och jag vara ense. Men då SJÖGREN med utgångspunkt från satsen, att ett äganderättsanspråk, som grundar sig allenast på avtal eller förbehåll, icke har någon sakrättslig verkan, sluter sig till att sådan verkan ej heller får tillerkännas de vid avbetalningsköp sedvanliga och även utan samband med sådana köp förekommande äganderättsförbehållen till föremål, som införlivas med köparens fasta egendom, kan jag icke följa honom. Säljarens äganderätt till de föremål, som säljas under sådant förbehåll, grundar sig nämligen, så vitt jag kan finna, icke på förbehållet och härleder sig icke från köparen, utan den fanns redan före köpet, och förbehållets syfte är just, att äganderätten skall tills vidare förbliva där den förut var.2 Vad frågan här gäller är icke, såsom i de förut berörda fallen, genom vilka rättsfakta äganderätt kan förvärvas till ett föremål, som en gång hört till fast egendom, utan här gäller det att avgöra, genom vilka rättsfakta äganderätt upphör till föremål, som äro lös egendom, men som förr eller senare skola antaga naturen av fast egendom. Även detta är ett sakrättsligt spörsmål, som lika litet som andra sådana fått sin lösning i köplagen. Denna lag (§ 28: 2) giver endast vid handen, att säljaren i allmänhet icke har rätt att på grund av dröjsmål med betalningen häva köpet, när han låtit köparen komma i besittning av godset, men att sådan rätt förefinnes, när han gjort förbehåll därom. Huruvida ett sådant
av säljaren träffat förbehåll om hävningsrätt har sakrättslig verkan, är icke avgjort genom köplagen. Bortsett tills vidare från frågan om verkan därav, att det sålda föremålet införlivas med någon köparen tillhörig fastighet, lider det emellertid icke något tvivel, att enligt svensk rätt äganderättsförbehåll kunna göras gällande mot köparens borgenärer såväl vid utmätning som vid konkurs och att de också kunna åberopas gentemot tredje man, som med vetskap om äganderättsförbehållet förvärvat föremålet från köparen. Om så icke vore, skulle för visso avbetalningsköpen aldrig hava kunnat vinna den utbredning, att särskild lagstiftning om sådana avtal funnits påkallad. Men förhåller det sig så, att den, som på avbetalning eller eljes sålt lösören under förbehåll om fortfarande äganderätt till dem till dess köpeskillingen blivit tillfullo betald, kan göra denna sin rätt gällande mot köparens borgenärer och mot tredje man — i den mån denne icke skyddas genom sin goda tro kan det också om säljarens ifrågavarande rätt sägas, att den vilar på en "mot en vargällande" grund.
Svaret på den fråga, som här sysselsätter oss, beror alltså därav, om vid köp av här avsedda slag säljarens äganderätt upphör redan därigenom, att det under äganderättsförbehåll sålda föremålet bringas i ett sådant yttre förhållande till köparens fasta egendom, att det för en utomstående ser utatt höra till denna, eller om härför fordras något annat och mera. För min del vill jag besvara denna fråga i enlighet med det senare alternativet. 1 För att säljarens äganderätt skall upphöra, innan det av honom därför uppställda villkoret (köpeskillingens betalning) gått i uppfyllelse, måste något rättsfaktum inträffa, som enligt sakrättsliga regler medför sådan verkan. Ett sådant faktum är t. ex., att föremålet upphör att existera, likgiltigt, varpå detta beror. Detsamma gäller, om föremålet sammanblandas med köparen tillhöriga föremål av
samma slag på sådant sätt, att de ej kunna från varandra skiljas. På samma sätt förhåller det sig, om föremålet av köparen förarbetas till gods av annat slag, t. ex. läder till skodon. Man talar i sistnämnda fall om specifikation såsom ett särskilt slags fång. Ur samma synpunkt vill jag betraktadet rättsfaktum, som föremålets införlivande med köparens fastighet utgör, vare sig detta samband etableras av köparen eller i enlighet med avtalet åstadkommes av säljaren själv. I allmänhet är det härvid fråga om föremål, som infogas i en köparen tillhörig byggnad. Sker detta på sådant sätt, att det är omöjligt att lösgöra föremålet från dess samband med byggnaden utan att själva byggnaden därigenom lider väsentlig skada, förlorar äganderättsförbehållet även enligt min mening därigenom sin verkan. Den, som sålt byggnadsmaterialier,vilka använts till golv, väggar eller tak eller till trappori en byggnad, kan säkerligen icke på grund av sitt äganderättsförbehåll återtaga timmer, tegel eller takplåt, som avhonom försålts. Huruvida detsamma gäller om den, som till en byggnad levererat t. ex. dörrar eller fönster, spisar eller kakelugnar, är däremot ovisst, då sådana föremål även efterdet de infogats i byggnaden kunna sägas bibehålla egenskapen av särskilda föremål och icke liksom golv, väggar och tak helt och hållet uppgå i byggnaden. I ännu högre grad gäller det senast sagda om sådana föremål som badkar och kaminer i badrum, hissar och värmeledningsapparater. Sant är visserligen, att sådana inrättningar numera i de större städerna måste finnas i våningar med s. k. nutida bekvämligheter, men detta synes mig icke vara avgörande, utan för min del tror jag, att säljarens äganderätt till dylika föremål måste anses äga bestånd, såvida de infogats i byggnaden på sådant sätt, att de kunna därifrån skiljas utan fysisk skada å självabyggnaden. Att byggnaden genom föremålens frånskiljande minskas i värde och för det allmänna föreställningssättet fram-
står såsom inkomplett, får enligt min uppfattning icke likställas därmed, att byggnaden lider fysisk skada genom föremålens frånskiljande. Att meningarna härom emellertid alltjämt äro delade, framgår av de rättsfall, som i det följande skola refereras och som alla angå till denna grupp hänförliga föremål, nämligen hissar eller värmeledningsapparater. Är det ickefråga om ett sådant föremål utan t. ex. om en maskin, vilken icke särskilt avpassats för den byggnad, vari den uppställts, utan lika väl kan användas på annat håll, känner jag mig ännu mer viss på att ett äganderättsförbehåll till densamma kan göras gällande, även om maskinen, såsom det heter i § 2 av 1895 års lag, "för sin användning kräver och jämväl vilar påfast, från grunden berett underlag".
I tysk praxis är det företrädesvis äganderättsförbehåll till maskiner, som givit anledning till tvister, och dessa hava i allmänhet avgjorts till säljarens nackdel med den motivering, att maskinen genom att uppställas i byggnaden blivit "einwesentlicher Bestandteil" av denna och förty på grund avett härom handlande stadgande i tyska civillagen § 93 icke vidare skulle kunna vara objekt för säljarens rätt. Denna praxis har framkallat en skarp kritik såväl från de praktiska affärsmännens (maskinfabrikanternas) sida som från teoriensmålsmän. 1 Fråga har till och med väckts att på denna punkt vidtaga en ändring i den tyska civillagen. 2 Av intresse ur legislativ synpunkt är den lösning problemet vunnit i den under det nu pågående världskriget utfärdade reviderade österrikiska civillagen. Där stadgas nämligen, att äganderättsförbehåll till maskiner, vilka införlivas med fast egendom, måste för att hava sakrättslig verkan antecknas i fastighetsboken. Härigenom har man sökt på en gång tillgodose säljarens intresse och skydda inteckningshavare mot obehagliga överraskningar genom tillvaron av för dem obekanta äganderättsförbehåll. Även i Schweiz fordras registrering, men detta är där icke något egendomligt för äganderättsförbehåll till sådana föremål, som skola införlivas med fast egendom, utan gäller äganderättsförbehåll i allmänhet, och registreringen är
där snarast jämförlig med den inprotokollering av lösöreköp, som i vårt land är föreskriven. Har registrering skett, äger förbehållet sakrättslig verkan, även om föremålet införlivas med fast egendom.
Jag skall nu övergå till en redogörelse för de svenska rättsfall jag känner rörande giltigheten av äganderättsförbehåll till föremål, som införlivats med fast egendom. Jag tager fallen kronologiskt. Det äldsta är från 1909.1 Det rörde en leverans av värmelednings- och belysningsapparater med tillhörande ångpannor, vilka sålts under vanligt äganderättsförbehåll och av leverantören anbringats i köparens fastighet. Innan någon del av den för anläggningen betingade betalningen erlagts, blev köparen försatt i konkurs. I stämning å konkursboetyrkade leverantören (firman Graham Brothers) att utfå det levererade. Yrkandet bestreds av sysslomännen och en inteckningshavare, vilken inställde sig i rättegången såsom mellankommande part och gjorde ett med sysslomännen. Käromålet bifölls i alla instanser, i underrätten med den motivering, att säljaren till ifrågavarande gods måste anses hava sådan mot en var gällande äganderätt, som avsåges i § 4 av 1895 års lag. Dagen efter det underrättens utslag meddelats såldes fastigheten å exekutiv auktion, varvid Graham inställde sig och med företeende av utslaget protesterade mot försäljningen, så vitt den omfattade de av honom i fastigheten anbragta föremålen. Auktionsförrättaren inskränkte sig sin plikt likmätigt till att förklara, att fastigheten utropades till försäljning med vad därtill lagligen hörde. Inropare blev just den inteckningshavare, som i rättegången gjort ett med sysslomännen. Hovrätten kom som nämnt till samma slut som underrätten och motiverade detta med följande skäl: Det finge anses utrett, att föremålen i fråga kunde borttagas från byggnaden utan att denna därigenom tillfogades väsentlig skada. Vid sådant förhållande kunde föremålen icke anses hava blivit så oskiljaktigt förenade med fastigheten, att Grahams äganderätt till dem upphört. Konkursboet ägde icke bättre rätt till föremålen än köparen. Med avseende å vad vid auktionen blivit upplyst rörande Grahams äganderättsanspråk och med hänsyn till villkoren för försäljningen kunde inroparen icke anses hava förvärvat någon mot Graham gällande rätt till föremålen i
fråga. Denna dom fastställdes av Högsta domstolen med 4 röster mot 3. Minoriteten och nedre revisionen kommo till samma slut med något varierande motiveringar, som dock näppeligen i sak skilja sig från hovrättens. Så vitt jag kan finna, giver denna dom eller åtminstone det först åberopade domskälet uttryck åt den mening, för vilken jag redan i förstaupplagan av min kommentar till köplagen tagit till orda och som jag fortfarande anser vara den riktiga. Framhållas må emellertid, att då såsom skäl för att inroparen icke förvärvat någon mot Graham gällande rätt till föremålen i fråga jämväl hänvisades till vad som förekommit vid auktionen (nämligen att Graham därvid anmält sitt anspråk), härav möjligen kan dragas den slutsatsen, att utgången skulle blivit en annan, därest Graham först sedermera gjort sitt anspråk gällande. För min del anser jag detta vara irrelevant. Jag skall vid redogörelsen för det nyaste rättsfallet i ämnet närmare ingåpå denna senare fråga.
Nästa rättsfall i ämnet 1 är av mindre intresse. I målet var fråga dels om ansvar för egenmäktigt förfarande, bestående däri att leverantören av en hiss utan anlitande av offentlig myndighet bortfört vissa delar av hissen från den byggnad, vari den anbragts — i denna del är målet utan intresse för den fråga, som nu sysselsätter oss, en är ett sådant förfarande är straffbart även då det avser vanliga möbler eller andra lösören, som icke införlivas med fast egendom — dels om skyldighet att återinsätta hissdelarna på deras förra plats. Sistnämnda yrkande bifölls. Huruvida detta berodde därpå, att leverantören ansågs icke hava någon materiell rätt till hissen, eller om domstolarna i det föreliggande fallet inskränkte sig till att reagera mot den rubbning av besittningsförhållandet till hissen, som genom hans egenmäktiga förfarande ägt rum — i likhet med vad som skulle blivit fallet, därest köparen för rättelses vinnande hade vänt sig till överexekutor —framgår icke av den kortfattade notisen.
Det närmast följande rättsfallet 2 angår också det en hiss. Denna hade av firman Luth & Rosén uppsatts i en Josephson tillhörig byggnad enligt ett kontrakt, vari bestämts, att betalning för hissen skulle erläggas i tre lika stora poster och att
sedan den sista betalts, firman skulle tillställa köparen en skriftlig handling, varigenom äganderätten till hissen överläts på honom. Kontraktet transporterades sedermera av Josephson på en person vid namn Struve, vilken då blivit ägare av fastigheten. Struve sålde därefter fastigheten till Hultman utan att i köpekontraktet gjordes något undantag för hissen, som över huvud icke omnämndes däri. Då en del av betalningen alltjämt resterade, lät firman Luth & Rosén borttaga vissa delar av hissinrättningen, vilken därigenom gjordes obrukbar. I anledning härav yrkade Hultman ansvar å bolagets verkställande direktör för egenmäktigt förfarande och ersättning för vad Hultman nödgats utbetala för att återförsätta hissen i brukbart skick. Då verkställande direktören under rättegången avled, blev ansvarsfrågan icke föremål för Högsta domstolens prövning. Ersättningsyrkandet bifölls däremot i alla instanser. Såsom skäl härför åberopades, att beståndsdelarna till hissen, allt efter som arbetet med dess uppsättande fortskridit, måste anses hava antagit egenskap av tillbehör till fastigheten och vid sådant förhållande icke lagligen kunnat på sätt som skett utan fastighetsägarens medgivande avlägsnas därifrån. Så vitt referatet utvisar, hade i målet icke förebragts någon utredning beträffande frågan, om de ifrågavarande hissdelarna kunde utan skada å byggnaden avlägsnas därifrån, och det är därför icke säkert, att domen giver uttryck åt en princip motsatt den, som gjorde sig gällande i 1909 års rättsfall. Det var emellertid i detta rättsfall, som justitierådet SJÖGREN i ett särskilt anförande gav uttryck åt den uppfattningav hit hörande spörsmål, för vilken i det föregående redogjorts.
Närmast i ordningen efter detta rättsfall följer ett år 1914 avgjort mål,1 vilket så till vida överensstämmer med det senast refererade, som det ej heller här var fråga om äganderättsförbehållets giltighet mot borgenärer. Sakförhållandet var följande. Ett bolag hade i enlighet med kontrakt i en fastighet anbragt centraluppvärmning och ventilationsinrättningar. Kontraktet innehöll förbehåll, att äganderätten till det levererade skulle övergå å fastighetsägaren först sedan betalning enerlagts och att, om likvid icke erlades i rätt tid, leverantören skulle äga förfara med det levererade efter gottfinnande. Fastigheten såldes sedermera av bolagets medkontrahent till tre
personer gemensamt, och bestämdes i köpekontraktet, att dessa skulle förvärva fastigheten och den däri anbragta värmeledningen "med samma rätt, som säljaren haft därtill". I stämning å de tre köparne yrkade bolaget bland annat, att dessa måtte förpliktas att återlämna vad av de levererade materialierna kunde borttagas utan att byggnaden därigenom skadades. Köparne erinrade, att materialierna anskaffats till stadigvarande bruk för byggnaden och att genom deras borttagande själva ledningarna, å vilka bolaget icke framställt anspråk, skulle bliva onyttiga. Bolaget å sin sida förebragte utredning om att vissa delar av materialierna kunde avlägsnas utan skada å byggnaden. Bolagets talan bifölls i alla instanser. Rådstuvurätten, hovrätten, revisionen och två ledamöter av Högsta domstolen motiverade utgången därmed, att de delar av ifrågavarande ledning, som kunde borttagas från byggnaden utan skada å densamma, icke kunde anses hava blivit så oskiljaktigt förenade med fastigheten, att bolagets äganderätt till dem upphört. Men Högsta domstolens majoritet åberopade såsom skäl för domslutet, att köparne ostridigt förvärvat fastigheten och den däri anbragta värmeledningen allenast med den rätt fastighetens förutvarande ägare haft därtill. Denna majoritetens motivering tyder snarast på att det av bolaget träffade förbehållet i och för sig ansågs hava endast obligatorisk verkan. Vidhålles denna uppfattning för sådana fall, då säljarens rätt kommer i kollision med anspråkav köparens borgenärer, synes resultatet därav bliva, att vidförsäljning av fast egendom under konkurs annorledes än å exekutiv auktion icke skulle behöva göras förbehåll om säljarens rätt på grund av äganderättsförbehållet, utan att denne finge nöja sig med att i konkursen bevaka sin fordran å resterande köpeskilling. Huruvida därav också följer, att den, som med vetskap om förbehållet inköper fastigheten från konkursboet, utan hinder av sådan vetskap förvärvar äganderätt också till de föremål förbehållet avser, är icke så alldeles säkert. Detta senare spörsmål är ett specialfall av den i svensk rätt knappast dryftade frågan, huruvida vetskap om annans obligatoriska rätt till ett visst species kan anses afficiera förvärvarens goda tro. På denna fråga skall jag icke inlåta mig. Jag inskränker mig till att påpeka, att när det är fråga om nyttjanderätt till fast egendom, köparen av denna
icke behöver respektera nyttjanderätten därför, att han haft vetskap om densamma, utan att härför förutsättes, att vid försäljningen gjorts förbehåll om nyttjanderätten, låt vara icke med uttryckliga ord.
Jag kommer nu sent omsider till det sista rättsfallet i ämnet, som avgjordes i Högsta domstolen för någon tid sedan. Sakförhållandet var nästan fullständigt likartat med det, som förelåg till bedömande i 1909 års rättsfall. Ett danskt bolag hade enligt kontrakt med en fastighetsägare i Malmö i en honom tillhörig byggnad installerat en värmeledning med pannor, rörledningar och s. k. radiatorer (d. v. s. värmeelement). Enligt kontraktet skulle värmeelementen och pannorna (icke rören) förbliva bolagets egendom, till dess full likvid erlagts för hela anläggningen. Sedan något mer än hälften av köpeskillingen betalts, blev fastigheten föremål för exekutiv auktion och inropades därvid av Fischer, som förut hade inteckningar i fastigheten. Vid auktionen ingav det danska bolaget en skrift, vari det fäste uppmärksamheten å äganderättsförbehållet. Skriften upplästes vid auktionen men föranledde icke annat yttrande från auktionsförrättaren än att fastigheten utropades med vad därtill enligt lag hörde. Att inroparen hört skriften uppläsas, var i målet ostridigt. Det danska bolaget förebragte utredning om att så väl värmeelementen som ångpannorna kunde avlägsnas från byggnaden utan att denna därigenom behövde lida någon som helst materiell skada. Även i detta fall bifölls säljarens talan i alla instanser. Men i Högsta domstolen voro meningarna synnerligen delade. Rådstuvurätten, vars dom fastställdes av hovrätten, motiverade utgången därmed, att pannorna och elementen, vilka enligt vunnen upplysning kunde från byggnaden borttagas utan att denna därigenom skadades, icke genom deras insättande i byggnaden kunde anses hava kommit att höra till fastigheten, så att bolagets äganderätt till dem upphört, och fann vid sådant förhållande Fischer icke hava genom sitt inrop av fastigheten förvärvat någon gentemot bolaget gällande rätt till föremålen i fråga. I nedre revisionens betänkande hemställdes om fastställelse. Betänkandet bifölls emellertid endast av ett justitieråd (ALMÉN). Två av domstolens ledamöter (justitieråden K. G. CARLSON och GUSTAF CARLSON), i enlighet medvilkas mening domen avfattades, fastställde hovrättens domslut
med följande motivering: Vad entreprenadkontraktet innehölle därom, att värmeelementen och pannorna skulle vara bolagets egendom intill dess anläggningen blivit till fullo betald, innefattade förbehåll om rätt för bolaget att återbekomma dessa från byggnaden lätt avskiljbara föremål, om betalningen för anläggningen icke blivit till fullo erlagd. Med avseende å vad rörande bolagets anspråk på godset blivit upplyst vid auktionen, kunde Fischer ej anses hava förvärvat bättre rätt till godset än som tillkommit fastighetens förutvarande ägare eller dennes borgenärer. Justitierådet THOMASSON anförde: Omstämda pannor och värmeelement, utgörande delar av den i sammanhang med uppförande av nybyggnaden å ifrågavarande fastighet i byggnaden anordnade värmeledningen, måste med hänsyn till det sätt, varpå ledningen utförts, och det förhållande, vari ledningens särskilda delar stode till varandra, anses hava i och med det densamma inom byggnaden anbringades, kommit i så oskiljaktigt sammanhang med fastigheten, att de iklättsig fastighets natur. Vid sådant förhållande kunde bolaget icke mot Fischer göra gällande det i entreprenadkontraktet intagna förbehållet, att pannorna och elementen skulle vara bolagets egendom intill dess bolaget erhållit full likvid för värmeledningen. Justitierådet QUENSEL yttrade: Ifrågavarande värmeelement och pannor utgjorde föremål, som enligt 3 § i 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänförahörde till byggnaden. Bolaget hade icke efter särskilt stadgande eller på annan mot en var gällande grund äganderätt till elementen och pannorna, så att desamma jämlikt 4 § i samma lag icke finge räknas till den fasta egendomen. Fischer hade följaktligen genom inköpet av fastigheten blivit ägare av elementen och pannorna.
Av de fem justitieråd, som deltogo i detta måls avgörande, var det alltså tre, som tillerkände, och två, som frånkände äganderättsförbehållet giltighet. Den mening, som blev segrande, överensstämmer tydligen med den, som gjorde sig gällande i 1909 års rättsfall. Huruvida avgörandet strider mot 1910 och 1913 års hissmål, är vanskligare att avgöra. Att döma därav att hänskjutande till plenum icke i någotdera av dessa fall ifrågasattes, synas de på sin tid icke hava ansetts stridande mot 1909 års rättsfall. I det senast avgjorda målet påyrkades däremot (av justitierådet QUENSEL) sakens hänskjutande
till plenum under hänvisning till 1913 års rättsfall. Domstolens övriga ledamöter funno sådan åtgärd icke böra äga rum.
I den av mig godkända motiveringen nämnes intet om vad vid auktionen förekom, och därav får, särskilt om denna motivering sammanställes med majoritetens, dragas den slutsats, att jag ansett det sakna betydelse för målets avgörande, att det danska bolaget vid den exekutiva auktionen bragte sitt äganderättsanspråk till närvarande spekulanters och däribland den blivande inroparens kännedom. Majoriteten har tydligen haft en annan mening härutinnan, då densamma till det första i domen åberopade domskälet, vilket i sak icke torde skilja sig från den av mig gillade motiveringen, funnit sig böra tillägga, att den med avseende å vad vid auktionen blivit upplyst rörande bolagets anspråk på de ifrågavarande föremålen funne Fischer icke hava till dessa förvärvat bättre rätt än den, som tillkom fastighetens förutvarande ägare och hans borgenärer. Majoriteten och jag voro alltså ense därom, att äganderättsförbehållet kunde göras gällande mot förre ägarens borgenärer och så till vida hade sakrättslig verkan, likaledes därom, att detsamma i det föreliggande fallet borde äga giltighet mot inroparen. Denna senare mening ansåg jag mig icke behöva särskilt motivera, då jag fann densamma vara endast en konsekvens av äganderättsförbehållets sakrättsliga verkan, under det att majoriteten kände behov av att till stöd därför åberopa ett särskilt skäl, nämligen vad som i det konkreta fallet förekommit vid utropet. Härav lärer kunna in contrarium slutas, att det danska bolaget enligt majoritetens mening skulle hava gått sin rätt förlustigt, därest fastigheten kommit att inropas av en person, som varken ägt eller på grund av vad vid auktionen förekommit bort äga kännedom om äganderättsförbehållet.
För min del har jag icke kunnat biträda denna mening, ehuru densamma onekligen är ägnad att i någon mån mildrade vådor för fastighetsomsättningen och fastighetskrediten, som dessa latenta äganderättsanspråk medföra. Mot densamma synes man kunna göra gällande, att det förut anförda stadgandet i § 4 av 1895 års lag, huru detsamma för övrigt än må tolkas, dock giver uttryck åt den tanken, att frågan, om något skall räknas till fast egendom eller icke, måste avgöras efter någon objektiv eller, såsom det i lagrummet uttryckes,
mot en var gällande grund. Att ett föremål i förhållande till en förvärvare av den fastighet, varmed det är införlivat, skulle anses såsom hörande till fastigheten, i förhållande till en annan förvärvare såsom ett självständigt lösöreföremål, vore, synes det mig, en anomali, varigenom skulle vållas en betänklig osäkerhet i anseende till objektet för äganderätt och panträtt i fast egendom. Valet måste, så vitt jag förstår, stå mellan att antingen alltid eller också aldrig tillerkänna äganderättsförbehållen verkan gentemot den, som genom inrop å exekutiv auktion förvärvar äganderätt till den fastighet, varmed det föremål äganderättsförbehållet avser blivit införlivat. Vid auktionen får nämligen icke av auktionsförrättaren träffas något avgörande härom. Vad som säljes är fastigheten med vad därtill hör enligt lag, och vad det är veta tyvärr ofta varken auktionsförrättaren eller spekulanterna. För min del anser jag, såsom redan antytts, inroparens vetskap eller okunnighet om äganderättsförbehållet sakna betydelse för frågan angående omfattningen av den rätt, som genom inropet förvärvas. Vi hava visserligen i svensk rätt godtrosförvärv erkända i en utsträckning, vartill motsvarighet icke torde finnas i något annat land, men något godtrosförvärv av fast egendom med den verkan, att ett föremål, som enligt lag icke hör till fastigheten, skulle komma att höra dit, därför att förvärvaren tror och har anledning att tro, att föremålet tillhörde säljaren, och detsamma är av sådan beskaffenhet, att det under denna förutsättning skulle varit inbegripet i försäljningen, lärer ej heller enligt svensk rätt kunna erkännas. Jag erinrar i detta sammanhang om vad förut yttrats angående verkan därav, att det, sedan en fastighet gått i köp, befinnes, att annan än säljaren har äganderätt till byggnad eller annat, som under förutsättning att det tillhört säljaren skulle räknats till fastigheten. Äganderätten till ett sådant föremål övergår icke genom köpet till köparen, om denne därvid varit i aldrig så god tro och denna fortfarit jämväl efter det han kommiti besittning av det föremål han ansett vara inbegripet i försäljningen. Lagberedningen har just för sådana fall i § 16: 2av dess förslag till lag om köp, byte och gåva av fast egendom tillerkänt köparen vissa rättigheter gent emot säljaren såsom surrogat för den rätt till föremålet, som köparen trots sin goda tro icke genom köpet förvärvat, och vad sålunda
föreslagits utgör icke någon nyskapelse i förhållande till nu gällande rätt utan är endast ett fastslående av rättsgrundsatser, som förut vunnit erkännande i praxis. Den rättssats, som ligger bakom dessa avgöranden — nämligen att tredje man, som har äganderätt till ett föremål, vilket för den utomstående ser ut att höra till fastigheten, icke går denna sin äganderätt förlustig därigenom, att någon i god tro köper fastigheten jämte föremålet i fråga — gäller lika väl i fråga om hela byggnader som beståndsdelar av byggnader och äger lika giltighet, vare sig försäljningen skett frivilligt eller exekutivt. I ena som i andra fallet måste den, som köpt fastigheten med vad därtill enligt lag hör, till rätte ägaren av ett föremål, som ser ut att höra dit, utlämna detta utan någon lösen, även om han varit i aldrig så god tro. Huruvida han i en process härom har till motpart en arrendator eller en boställshavare, som gör anspråk på äganderätt till en av honom uppförd byggnad eller tillbyggnad, eller en leverantör av hissar, värmeledningar eller annat till en byggnad, saknar enligt min mening betydelse. I förbigående må för övrigt anmärkas, att de, som förmena, att fastighetsköparens goda tro i sistnämnda fall spelar någon roll, i varje fall icke borde kunna komma längre än att de förklarade honom icke vara pliktig att annorledes än mot lösen utgiva de föremål äganderättsförbehållet avser. Det är nämligen otänkbart, att den goda tron vid förvärv i sammanhang med fastighetsköp av under sådant förbehåll sålda föremål skulle hava kraftigare verkan än den har, när dylika föremål säljas såsom självständiga lösören. I sistnämnda fall gäller naturligtvis enligt grunderna för H.B. 11:4 och 12:4, att den, som köper ett lösöreföremål av den, som i sin ordning förvärvat detsamma genom avbetalningsköp men icke till fullo betalt det, är pliktig att på talan av avbetalningssäljaren utlämna föremålet till denne, dock endast mot lösen, såvida han vid förvärvet var i god tro, d. v. s. varken insåg eller bort inse, att hans medkontrahent icke hade (ovillkorlig) äganderätt till det, som han sålde. Skydd mot sådana transaktioner från avbetalningsköparens sida har avbetalningssäljaren enligt svensk rätt icke i civilrättsliga bestämmelser — rätten att återtaga saken mot lösen är praktiskt taget icke mycket värd — utan i den ansvarspåföljd, som drabbar en avbetalningsköpare, vilken så förfar. Denne ut-
sätter sig nämligen därigenom för det straff, som i strafflagen 22: 11 stadgas för den, som förskingrar annans gods det han i besittning har.1
Den föregående framställningen torde rättfärdiga det i andra upplagan av min kommentar till köplagen2 uttalade omdömet, att någon fullt stadgad praxis i hithörande frågor ännu icke synes hava utbildat sig. Huru länge vi ännu skola vänta på en sådan, får framtiden utvisa. Önskvärt vore, att det icke måtte dröja allt för länge, till dess ett tillfälle yppas att draga dessa för stora grupper av industriidkare betydelsefulla spörsmål under Högsta domstolens avgörande i plenum. Ännu önskvärdare vore måhända, att ämnet i hela dess vidd komme att lösas genom lagstiftningens ingripande i sammanhang med den revision av jordabalken, som står på dagordningen. Väljes denna senare väg, synes det uppslag, som givits genom det förut nämnda stadgandet i den omarbetade österrikiska civillagen, vara väl värt att tagas under omprövning. Förnekas kan nämligen icke, att den lösning av frågan, som jag anser vara den rätta från gällande lags ståndpunkt, medför allvarliga olägenheter ur rättssäkerhetens synpunkt, enär äganderättsförbehållets giltighet därigenom göres beroende av en ofta mer eller mindre diskretionär prövning av frågan, om föremålet för detsamma kan skiljas från byggnaden utan att denna därigenom lider materiell skada.3
För gemensam skandinavisk lagstiftning ägnar sig ämnet icke redan av det skäl, att varken i Danmark eller Norge finnas positiva lagbestämmelser om vad till fast egendom är att hänföra. Vad beträffar den dansk-norska rättens ställning till spörsmålet, har jag av tillgängliga rättsfall fått det intrycket, att domstolarna bedöma hithörande spörsmål i huvudsaklig överensstämmelse med den uppfattning av den svenska rätten, som jag hävdat. Danmarks Höjesteret har sålunda i ett rättsfall från år 19061 uttalat, att en ugn, som sålts på avbetalningför ett pris av 9,500 kronor och som infogats i köparens fastighet, icke därigenom upphört att utgöra föremål för säljarens äganderätt. Detta domslut motiverades därmed, att av en å byggnaden under rättegången anställd syn framgick, att ugnen kunde avlägsnas från den byggnad, vari den uppsatts, utan att byggnaden "vilde lide den mindste Molest i sin Konstruktion". Hof- och Stadsretten i Köpenhamn har i en dom 19102 kommit till samma resultat i en process rörande järnkaminer och badkar. Ytterligare må nämnas två rättsfall angående föremål, som införlivats icke med fast egendom utanmed fartyg. I det ena av dessa, som avgjordes 19143, var det fråga om en stålstöpt akterstäv till ett fartyg, vilken infogats i det under byggnad varande fartyget och därigenom ansågs hava förlorat egenskapen av självständigt lösöreföremål. Säljarens anspråk att återfå föremålet blev vid sådant förhållande ogillat. I det andra rättsfallet, från år 1916,4 ansågs däremot säljaren kunna göra gällande äganderättsförbehåll till en motor, som insatts i ett fartyg och jämte detta blivit avköparen pantsatt. Till förklaring härav må nämnas, att enligt dansk-norsk rätt förefinnes vindikationsrätt till lösören, även om dessa med ägarens begivande kommit ur rätte ägarens besittning och sedermera förvärvats av tredje man i god tro.