Lösningsrätt till s. k. ofria lägenheter. Genom den vid 1918 års riksdag antagna, den 28 juni samma år utfärdade lagen om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område har den sedan flera år tillbaka till behandling upptagna frågan om åtgärder till förbättrande av innehavares av s. k. ofria lägenheter ställning tills vidare åtminstone delvis vunnit sin lösning. Med ofri lägenhet avses som bekant enligt det allmänna språkbruket ett under nyttjanderätt för längre tid upplåtet område, varest samtliga eller de flesta åbyggnaderna ägas av nyttjanderättshavaren. Upplåtelser av detta slag, gällande för visst antal år eller ock för nyttjanderättshavarens livstid, voro i följd av förhållanden, vilka i detta sammanhang kunna förbigås, ej ovanliga under senare delen av 1700-talet och största delen av 1800-talet; i de olika författningarna om avsöndring av jord finnas intagna bestämmelser angående ifrågavarande slag av jordupplåtelse, vilken betraktades såsom en särskild form av jordavsöndring, och först genom lagen den 14 juni 1907 om vad iakttagas skall i avseende å införande av lagen om nyttjanderätt till fast egendom försvinner institutet avsöndring av jord till besittning på viss tid eller livstid ur lagstiftningen.
    Vid upplåtelsetidens slut hade enligt de ovan avsedda bestämmelserna nyttjanderättshavaren att bortflytta sina byggnader, där ej jordägaren ville lösa dem, förutsatt naturligen att de ej jämlikt avtal skulle utan lösen eller mot viss stadgad lösen tillfalla jordägaren. Det ligger i öppen dag, att situationen för en dylik nyttjanderättshavare ej ställde sig särskilt behaglig. Om han nödgades bortflytta

sina byggnader, kommo dessa med all säkerhet i de allra flesta fall att väsentligen förlora i värde; ville han undgå detta, måste han söka träffa uppgörelse med jordägaren om deras inlösen eller om ny upplåtelse, och i vilketdera fallet som helst var hans egen ställning som kontraherande part den avgjort svagares. En tredje möjlighet för nyttjanderättshavaren, varigenom han ej blott kunde någorlunda bevara utan ock väsentligen förbättra sin ställning, skulle ju ligga i att med äganderätt förvärva det under nyttjanderätt upplåtna området, men enligt vad erfarenheten visat har detta endast i mycket ringa utsträckning ägt rum, så länge möjlighet härtill funnits allenast på det fria avtalets väg.
    Det är emellertid ej endast hänsynen till ifrågavarande grupp av nyttjanderättshavare, som föranlett lagstiftningen att söka ingripa till deras förmån. En huvudsynpunkt har härvid varit det allmännas intresse att bevara det stora antal egnahemslägenheter, såväljordbruks- som bostadslägenheter, vilka besittas under ovan angivna villkor. Detta allmänna intresse har möjliggjort det ingripande i den enskildes äganderätt, som förevarande lagstiftning innebär och varigenom densamma framstår såsom i viss mån besläktad med expropriationslagstiftningen.
    Den nya lagen avser att bereda innehavare av till besittning på viss tid, överstigande 20 år, upplåten del av en fastighet möjlighet att förvärva äganderätt till det upplåtna området. Med sådan nyttjanderättshavare likställas, då område är upplåtet för nyttjanderättshavares livstid, dennes dödsbodelägare. Har området av innehavaren eller föregående innehavare, vars rätt övergått å denne, så bebyggts, att å lägenheten den 1 januari 1918 fanns och vid upplåtelsetidens slut fortfarande finnes nöjaktig bostad för innehavaren och hans familj, och belöper minst hälften av det värde, området med därå befintliga byggnader äger, å de innehavaren tillhöriga byggnaderna, är innehavaren, eller vid livstidsupplåtelse hans dödsbodelägare, berättigad att under de i lagen närmare angivna villkor vid upplåtelsetidens slut med äganderätt inlösa det upplåtna området. Lagen har sålunda tillämpning allenast på avtal, ingångna före lagens ikraftträdande, dess verkningar äro endast retroaktiva. Orsaken härtill är först och främst den, att jordupplåtelser av den i förevarande lagstiftning avsedda beskaffenhet numera endast undantagsvis förekomma, enär jord för bildande av verkliga egna hem på egen grund så gott som över allt finnes att köpa. Man har vidare önskat göra lösningsrätten så mycket som möjligt oberoende av åtgärder, som nyttjanderättshavaren kan komma att vidtaga i syfte endast att förvärva äganderätt till den upplåtna jorden. Häri har man att söka förklaringen till lagens fordran, att lägenheten skall hava varit på angivet sätt bebyggd redan den 1 januari 1918, då det förslag, som legat till grund för förevarande lag, ännu ej kommit till allmänhetens kännedom. Att lösningsrätten inträder först vid upplåtelsetidens slut, beror därpå, att det nödläge för nyttjanderättshavaren, vars undanröjande åsyftas, först då uppkommer.

    Vissa undantag äro emellertid stadgade från ovan angivna regel om lösningsrättens förekomst. Även om i övrigt betingelser föreligga för inträdandet av lösningsrätten, äger sådan icke rum, i händelse de nyttjanderättshavaren tillhöriga byggnaderna enligt avtal skola vid upplåtelsetidens slut tillfalla jordägaren, vare sig mot lösen eller utan vidare, eller om området frånträdes på den grund att nyttjanderätten förverkats.
    Därest lösningsrätt enligt lagen föreligger, är denna emellertid icke ovillkorlig. Sedan jordägaren, på sätt särskilt är stadgat, från nyttjanderättshavaren erhållit underrättelse, att denne önskar lösa till sig den upplåtna lägenheten, kan jordägaren förklara, att han, hellre än att medgiva inlösen av lägenheten, vill själv lösa till sig de nyttjanderättshavaren tillhöriga byggnaderna, med undantag, om jordägaren så fordrar, av sådan å lägenheten eventuellt förefintlig byggnad, som uppenbarligen är främmande för det med upplåtelsen avsedda ändamålet. Har jordägaren avgivit en dylik förklaring, är nyttjanderättshavaren avskuren från lösningsrätt till lägenheten. Jordägaren å sin sida är skyldig ej blott att med nyss angiven begränsning inlösa nyttjanderättshavarens byggnader utan även att i viss omfattning gälda ersättning för förbättringar å lägenheten. De förbättringar, för vilka gottgörelse skall lämnas, äro sådana, som åstadkommits därigenom att nyttjanderättshavaren å lägenheten nedlagt arbete eller kostnad utöver vad honom ålegat enligt vad vid upplåtelsen avtalats eller uppenbarligen varit förutsatt, i den mån desamma ej uppenbarligen äro främmande för det med upplåtelsen avsedda ändamålet. En viss begränsning i den jordägaren sålunda ålagda ersättningsskyldighet har vidare åstadkommits genom stadgandet, att ersättning, varom nu är sagt, ej må överstiga den för arbetets utförande nödiga kostnad, vilket stadgande motsvarar bestämmelsen i 11 § i lagen den 25 juni 1909 om arrende av viss jord å landet inom Norrland och Dalarne.
    Därest i fall, då jordägaren vill inlösa nyttjanderättshavarens byggnader, tvist uppkommer mellan parterna om rätt för jordägaren att undantaga byggnad från inlösen eller angående det belopp, varmed löseskilling eller ersättning för jordförbättring skall utgå, skall tvisten slitas genom skiljemän. Är part missnöjd med utgången av skiljemannaförfarandet, står det honom under viss tid öppet att draga tvisten under domstols prövning.
    I händelse jordägaren icke begagnar sig av sin rätt att inlösa nyttjanderättshavarens byggnader, sker prövning av dennes lösningsanspråk vid lantmäteriförrättning, i fråga om vilken bestämmelserna i 2 och 3 kap. skiftesstadgan, i vad de avse annan lantmäteriförrättning än laga skifte, skola lända till efterrättelse. Särskilda föreskrifter äro meddelade om kallelse till förrättningen och densammas kungörande, detta i syfte att alla därav intresserade, särskilt inteckningshavare, må kunna komma tillstädes och bevaka sin rätt. Finnes nyttjanderättshavaren vara enligt lagen berättigad till inlösen, meddelas beslut härom och bestämmes löseskillingen, varjämte lant-

mätaren vidtager erforderliga åtgärder i fråga om områdets avfattande å karta samt upprättar beskrivning över detsamma. Stadgandena rörande sistnämnda åtgärder ansluta sig till bestämmelsernai 21 § i lagen den 27 juni 1896 om hemmansklyvning, ägostyckning och jordavsöndring. Vid bestämmandet av löseskillingen skall avdrag göras för förbättringar å lägenheten, därvid samma grunder skola tillämpas, som då jordägaren, enligt vad ovan omförmälts, har att gälda ersättning för dylika förbättringar. Besvär över förrättningen kan av rättsägare, således ej blott de egentliga parterna utan jämväl inteckningshavare och med dem likställda intressenter, anföras hos vederbörande ägodelningsrätt.
    Sedan beslut, varigenom nyttjanderättshavares lösningsanspråk bifallits, vunnit laga kraft, åligger det denne, vid äventyr av lösningsrättens förlust, att inom viss stadgad tid hos Kungl. Maj:ts befallningshavande nedsätta löseskillingen. Nyttjanderättshavaren har därvid tillika att ingiva beslutet jämte lagakraftsbevis och karta över området. Försummar han detta, anskaffar befallningshavanden på hans bekostnad nämnda handlingar och karta. Finner befallningshavanden områdets avskiljande överensstämma med vad om jordavsöndring är stadgat, meddelar befallningshavanden fastställelse därå, utan hinder därav att avhandling angående områdets överlåtande icke upprättats eller ingivits. Vid ärendets prövning har befallningshavanden att så förfara, som vore området av jordägaren avsöndrat och, där till områdets avsöndrande särskilt tillstånd skolat erfordras, sådant vore sökt.
    Särskilda stadganden äro givna till beredande av möjlighet för nyttjanderättshavaren att, där det vid upplåtelsetidens slut ännu äro visst, huruvida inlösen av området kommer till stånd eller icke, kvarsitta å lägenheten i avbidan på avgörande härutinnan, ävensom till tryggande därav att lägenheten, där inlösen av densamma kommer till stånd, må övergå till nye ägaren i gravationsfritt skick. Beträffande förfarandet med den hos Kungl. Maj:ts befallningshavande nedsatta köpeskillingen äro föreskrifter meddelade i huvudsaklig överensstämmelse med motsvarande stadganden i lagen om expropriation.
    Då nyttjanderättshavares rätt att bortföra sina byggnader kan vara begränsad till viss tid efter nyttjanderättens upphörande, samt det ännu vid utgången av nämnda tid kan vara oavgjort, huruvida inlösen av området kommer till stånd, har i lagen upptagits ett stadgande, enligt vilket, för den händelse så icke sker, fristen för byggnadernas bortförande skall räknas från den dag, nyttjanderättshavaren skall avträda området eller rätten till inlösen upphört.
    Till inskränkande av lagens tillämpningsområde äro vissa bestämmelser meddelade. Jord, som tillhör kronan, kan sålunda ej bliva föremål för lösningsrätt enligt förevarande lag. Detta undantagsstadgande har ansetts böra upptagas i anslutning till motsvarande bestämmelse i expropriationslagen. Vidare har från lösningsrätt ansetts böra undantagas jord, som ingår i tomtindelning, detta sär-

skilt av den anledning att, med hänsyn till 27 § i 1896 års lag om hemmansklyvning m. m., sådant detta lagrum numera lyder, hinder säkerligen ofta skulle komma att möta för fastställelse av inlöst områdes avskiljande från stamfastigheten. Likaledes har mark i samhälle, för vilket skall föras fastighetsregister enligt de för stad meddelade bestämmelser, undantagits från lagens tillämpningsområde, då det föreskrivna lösningsförfarandet ansetts i regel ej lämpa sig för dylik mark samt det stadgade sättet för områdes avskiljande från stamfastighet ej står i överensstämmelse med vad om fastighetsbildning i sådant samhälle finnes bestämt.
    Kostnaderna för lantmäteriförrättning, varom ovan nämnts, för fastställandet av inlöst områdes avskiljande samt för löseskillingens fördelning skola enligt lagen gäldas av nyttjanderättshavaren. Sedan riksdagen ställt för ändamålet erforderliga medel till förfogande, kunna emellertid enligt en samtidigt med lagen utfärdad kungl. kungörelse dessa kostnader bestridas av allmänna medel, där nyttjanderättshavare icke äger tillgång till desammas gäldande eller efter deras utgivande skulle sakna medel, som skäligen må anses erforderliga för hans eget eller hans familjs uppehälle. Likaledes kan nyttjanderättshavare i särskild, i nämnda kungörelse stadgad ordning kostnadsfritt erhålla råd och upplysningar samt biträde med uppsättande av skrifter m. m. i ärende angående lösningsrätt till område enligt förenämnda lag.
    Såsom en brist hos lagen torde böra anses, att nyttjanderättshavare, som ej kan påvisa visst avtal såsom grund för sin nyttjanderätt, är utesluten från lösningsrätt. I ett stort antal fall hava delar av fastigheter sedan lång tid tillbaka med vederbörande jordägares medgivande innehafts av personer, vilka där äga byggnader samt besitta områdena såsom jordbruks- eller bostadslägenheter. Något avtal i egentlig mening har måhända ej förekommit eller kan i allt fall ej numera påvisas. Ur synpunkten av såväl det ömmande i nyttjanderättshavarens ställning som av det allmännas intresse av de egna hemmens bevarande och förkovran torde lösningsrättens utsträckande att avse även nu omförmälda områden hava varit motiverat. Det av Kungl. Maj:t för riksdagen framlagda förslag, som legat till grund för förevarande lag, innehöll ock ett stadgande i nu angiven riktning; den paragraf, 18 § i förslaget, vari detta stadgande fanns upptaget, uteslöts emellertid av riksdagen. Frågan om beredandet av tryggare ställning för nu omförmälda kategori av nyttjanderättshavare väntar följaktligen fortfarande på sin lösning.

Bertil Wieselgren.