Byggnadsborgenärernas rättsliga ställning. Efter uppdrag av K. M:t att inom justitiedepartementet biträda vid den vidare behandlingen av frågan om en rättslig reglering av byggnadsborgenärernas ställning hava häradshövdingen Nils Edling och professor V. Lundstedt upprättat ett "utkast till lag om visst tryggande av byggnadsborgenärers fordringar". Då frågan om dylik lagstiftning vid flera tillfällen diskuterats samt byggnadsverksamhetens ordnande för närvarande i samband med hyresregleringslagens avvecklande är aktuellt, kan en redogörelse för ifrågavarande lagförslag möjligen påräkna intresse.
    Förslaget åsyftar att bereda dem, som genom leveranser eller utförande av arbete till ett byggnadsföretag fått fordringar, viss förmånsrätt i fastigheten. Införandet av särskilda åtgärder härför motiveras med en hänvisning till de ofta förekommande fall, då insolventa personer köpa tomter mot likvid av i tomten intecknade skuldebrev utöver tomtens verkliga värde, vilka inteckningar erhålla värde först genom tomtens bebyggande. Härigenom kommer det ökade värde, som fastigheten genom bebyggande tillföres, att undandragas leverantörerna och byggnadsarbetarna till förmån för tomtens försäljare eller andra personer, som erhållit inteckningar i fastigheten. Enligt förslaget får tillstånd till uppförande av byggnad för en beräknad kostnad av mer än 25,000 kronor ej lämnas, förrän antingen säkerhet i obligationer, depositionsbevis eller andra lätt realiserbara värdepapper blivit ställd hos överexekutor för ett belopp, motsvarande 1/3 av den för byggnadens uppförande beräknade kostnaden, eller också anteckning om det tilltänkta byggnadsföretaget införts i inteckningsprotokollet och därjämte, om fastigheten är intecknad över sitt värde, säkerhet deponerats för ett belopp, motsvarande det, varmed inteckningarna överskjuta tomtens värde. Sedan byggnaden blivit färdig, får den ej tagas i bruk utan särskilt av byggnadsnämnden lämnat tillstånd. Förenämnda anteckning i inteckningsprotokollet medför samma verkan, som om inteckning beviljats för ett belopp, motsvarande 1/3 av den beräknade byggnadskostnaden. Denna säkerhet, kallad byggnadshypotek, gäller till förmån för byggnadsborgenärerna, varmed enligt förslaget menas entreprenör och underentreprenör ävensom den, vilken efter avtal med sådan eller med byggherre utfört arbete för byggnadsföretaget eller till detsamma levererat varor. Den dag då byggnaden får tagas i bruk skall kungöras viss tid dessförinnan. Byggnadsborgenär, som vill erhålla del i byggnadshypoteket, skall efter kungörelsens utfärdande före viss dag hos överexekutor skriftligen anmäla sina oguldna byggnadsfordringar, vilka skola vara på visst sätt attesterade av den godeman, som enligt förslaget skall

 

BYGGNADSBORGENÄRERNAS RÄTTSLIGA STÄLLNING. 125förordnas för varje av förslaget omfattat byggnadsföretag. Göres anmärkning mot anmäld fordran, skall frågan om och i vad mån fordringen är berättigad till andel i byggnadshypoteket avgöras av på visst sätt sammansatt skiljenämnd, vilken bekostas av staten och vederbörande kommun. Byggnadsborgenärerna äga för sina anmälda fordringar, i den mån de äro ostridiga eller godkänts genom skiljedom, gemensam förmånsrätt till betalning ur fastigheten i vems hand den vara må intill ett belopp, motsvarande 1/3 av den beräknade byggnadskostnaden, så som om inteckning beviljats den dag då ovannämnda anteckning i inteckningsprotokollet skett. Byggnadsborgenärerna äga sins emellan lika rätt till betalning i förhållande till storleken av anmälda fordringar.
    Den som mot säkerhet av inteckningar, beviljade efter ansökan samma dag som nyssberörda anteckning i inteckningsprotokollet skett eller därefter, lämnat försträckning för byggnadsföretaget äger förmånsrätt framför byggnadshypoteket endast i fråga om kapitalbelopp, som utbetalats antingen till den för byggnadsföretaget förordnade godemannen eller också efter dennes anvisning, vilket förhållande i händelse av fastighetens exekutiva försäljning skall hos auktionsförrättaren anmälas senast före borgenärsförteckningens upprättande.
    Säkerhet, som enligt vad ovan nämnts ställts för undvikande av anteckning i inteckningsprotokollet eller på grund därav att fastigheten varit intecknad över sitt värde, realiseras av överexekutor i den mån så behöves till gäldande av efter byggnadsarbetets avslutande obetalda byggnadsfordringar.
    För varje byggnad, till vars uppförande särskilt lov enligt förslaget erfordras, skall rätten förordna god man, vilken mot ersättning av kommunen och staten skall följa byggnadsföretagets gång, förmedla utbetalning av för byggnadsföretaget försträckta medel ävensom utfärda intyg om byggnadsfordringar.
    Enligt den allmänna motiveringen är lagen avsedd endast för sådana orter, där osund tomtspekulation med åtföljande s. k. byggnadssvindel kan befaras. Lagen skall därför endast tillämpas inom för bebyggande planlagt område i viss stad och å viss sådan ort på landet, där den för städerna gällande ordningen för bebyggande skall iakttagas, och endast efter särskilt K. M:ts förordnande. K. M:t äger också förordna om tillämpningens upphörande.
    Förslaget innehåller även bestämmelser om särskild bokföringsskyldighet för vissa byggherrar och byggnadsentreprenörer. Denna bokföringsskyldighet åsyftar huvudsakligen att underlätta utredning om tillvaron och omfattningen av byggnadsfordringar.
    Förslagets viktigaste innebörd är sålunda beredandet av panträtt i fastighet för byggnadsborgenärer, för vilket ändamål fastighetsägaren i ökad utsträckning göres ansvarig för skulder, uppkomna i samband med en fastighets bebyggande. Kommitterade synas hava varit fullt medvetna om att de föreslagna bestämmelserna icke skulle verka uppmuntrande på byggnadsverksamheten samt yttra, att de ej ens vilja ifrågasätta, att en sådan lag för närvarande antages till

 

126 OTTO LAGERSTRÖM.genomförande, utan att det till och med, därest en sådan lag varit gällande vid världskrigets utbrott, torde hava blivit nödvändigt att tills vidare sätta den ur kraft. Emellertid hoppas kommitterade, att de föreslagna bestämmelserna under normala förhållanden skola visa sig fördelaktiga. Obestridligt torde vara, att de föreslagna bestämmelserna skola medföra ökade svårigheter att erhålla kredit för en fastighets bebyggande. För närvarande torde det vara mycket vanligt, att säljaren av en tomt förbinder sig att tillhandahålla de som likvid för tomten mottagna inteckningarna i tomten för postponering efter de inteckningar, som läggas som säkerhet för blivande byggnadskreditiv. En dylik anordning blir givetvis för framtiden omöjlig, enär enligt förslaget det s. k. byggnadshypoteket i regel skall belasta fastigheten närmast efter den obebyggda tomtens värde. Även om den, som lämnar byggnadskreditiv, kan erhålla förmånsrätt framför byggnadshypoteket genom att låta utbetalningarna gå genom gode mannen, erhålles ingen förmånsrätt för ränta eller övriga kostnader för kreditgivningen.
    Hindrande för byggnadskreditiven torde också reglerna för exekutivförsäljning av fastighet under byggnadstiden visa sig bliva. Enligt förslaget får fastighet efter den dag, då byggnaden får tagas i bruk, ej exekutivt försäljas, förrän byggnadsfordringarnas storlek blivit klar. Innan byggnaden blivit färdig att tagas i bruk, möter däremot intet hinder för exekutiv försäljning. Vid fördelningen av köpeskillingen för en under byggnadstiden exekutivt försåld fastighet tages ingen som helst hänsyn till byggnadsborgenärerna, men fastigheten svarar, sedan den färdigbyggts, för byggnadsfordringarna, oberoende av den exekutiva försäljningen. Resultatet härav måste givetvis bliva, att den, som å exekutiv auktion förvärvar en underbyggnad varande fastighet, får räkna med att intill 1/3 av den beräknade byggnadskostnaden svara för byggnadsfordringar, oavsett huruvida dessa uppkommit före eller efter den exekutiva försäljningen. Då detta sannolikt kommer att medföra, att för dylik fastighet å exekutiv auktion endast erhålles fastighetens uppskattade värde minskat med ett belopp, motsvarande 1/3 av den uppskattade byggnadskostnaden, är det sannolikt, att den som lämnar byggnadskreditiv tager hänsyn härtill vid bedömande av inteckningars säkerhet för kreditivet. Byggherren tvingas därför att anskaffa särskild säkerhet utöver inteckningarna för ränta och övriga kreditivkostnader samt inteckningarnas minskade värde genom auktionsinroparens risk att i händelse av fastighetens exekutiva försäljning före byggnadens färdigställande nödgas svara för byggnadshypoteket. Då kommitterade anföra, att risken för ansvarigheten för byggnadshypoteket är mindre ju tidigare den exekutiva försäljningen sker, synas de hava förbisett, att om en fastighet under bebyggande exekutivt försäljes, sedan å bygget uppkommit byggnadsfordringar, motsvarande 1/3 av den uppskattade byggnadskostnaden, utan att någon del därav likviderats, den som exekutivt förvärvar sådan fastighet riskerar att, sedan fastigheten blivit färdig, nödgas till

 

BYGGNADSBORGENÄRERNAS RÄTTSLIGA STÄLLNING. 127föregående ägares byggnadsborgenärer utbetala hela detta belopp. För att minska sin risk skulle han tvingas att i största möjliga utsträckning taga kredit på de kostnader, han efter fastighetens förvärvande nödgas nedlägga för byggnadens färdigställande, vilket ju i och för sig är föga tilltalande samt icke hjälper honom i vidsträcktare mån än att de föregående byggnadsborgenärerna, med vilka han ej haft något att skaffa, hindras uttaga mer av byggnadshypotekets värde, än vad som motsvarar de äldre byggnadsborgenärernas fordringar i förhållande till de senare byggnadsborgenärernas.
    Därest fastighet vid begärande av byggnadslov är intecknad över sitt värde, föreskriver förslaget att i värdehandlingar skall deponeras ett belopp, motsvarande det överskjutande inteckningsbeloppet. Uppgår det överskjutande inteckningsbeloppet till 1/3 av den beräknade byggnadskostnaden, behöver ytterligare säkerhet ej ställas och uppkommer ej heller för byggnadsborgenärerna någon panträtt i fastigheten. Är fastigheten däremot utöver sitt värde intecknad för ett belopp, som understiger 1/3 av den beräknade byggnadskostnaden, erhålla byggnadsborgenärerna till sin säkerhet ej endast det belopp, som deponeras för det överskjutande inteckningsbeloppet,utan därutöver panträtt i fastigheten, motsvarande 1/3 av den beräknade byggnadskostnaden. Det synes svårt att förklara, varför den omständigheten att en fastighet är till en viss gräns överintecknad skall bereda byggnadsborgenärerna säkerhet till större belopp än de skulle haft, om fastigheten ej varit överintecknad. För övrigt förefaller det som om i varje fall de överskjutande inteckningarnas deponerande skulle kunna godtagas i stället för deposition av annan säkerhet.
    Ett annat egendomligt stadgande är föreskriften att å redan bebyggd fastighet ej får uppföras ny byggnad, såvida ej säkerhetställes, förrän mark för den nya byggnaden blivit från fastigheten i övrigt i laga ordning avskild. Om man tänker sig det fallet att en stadsfastighet är bebyggd med hus åt gatan men har tillräckligt obebyggt tomtområde för uppförande av en gårdsbyggnad, förefaller det vara orimligt att fordra, att den för gårdsbyggnaden avsedda tomtdelen skall avskiljas som särskild fastighet. Detta strider ju direkt mot bestämmelsen i lagen om fastighetsbildning i stad kap. 1 § 5, att varje tomt skall hava gräns mot gata, torg eller för befarande av åkdon avsedd del av annan allmän plats. Gällande bestämmelser om ordnandet av inteckningarna vid uppdelning av tomt torde också praktiskt omöjliggöra tillämpningen av en dylik föreskrift.
    Kommitterade själva synas föga entusiastiska för sitt förslag, och deras upplysning att liknande lagbestämmelser varit gällande i Tyskland sedan 1909, utan att deras tillämplighet för något enda område ännu påbjudits, är onekligen ej ägnad att uppmuntra till dylik lagstiftning. Det torde med skäl kunna ifrågasättas, om överhuvud ett behov förefinnes att genom speciella lagstiftningsåtgärder

 

128 OTTO LAGERSTRÖM.söka skydda byggnadsborgenärer från förluster. Vad angår en av de betydelsefullaste grupperna av dessa, nämligen byggnadsarbetarna, lär nämligen erfarenheten hava visat, att de genom sina sammanslutningar på ett synnerligen effektivt sätt förstått tillvarataga sina intressen. I Stockholm torde endast alldeles oerfarna personer å exekutiv auktion inropa en ofullbordad fastighet utan att förvissa sig om att samtliga byggnadsarbetares löner äro betalda eller vid kalkylerandet av inköpspriset räkna med nödvändigheten av att betala oguldna arbetslöner, då köparen eljest måste riskera att få husbygget blockerat, tills samtliga arbetare likviderats. I händelse av byggherres konkurs ha ju också arbetarna särskild förmånsrätt. Beträffande övriga byggnadsborgenärer, t. ex. leverantörer av byggnadsmaterial, synes man med skäl kunna fråga, varför icke dessa liksom kreditgivare i allmänhet skulle vara skyldiga att själva tillse, att kredit ej lämnas ovärdiga individer.
    Även om vissa byggnadsborgenärer skulle tillskyndas förluster på ovederhäftiga byggherrar, torde det emellertid principiellt sett med fog kunna göras gällande, att detta ur samhällets synpunkt är ett mindre ont, än om genom en lagstiftning sådan som den ifrågasatta byggnadsverksamheten komme att hindras och den stora allmänhetens behov av bostäder ej kunna tillfredsställas.
 

Otto Lagerström.