ETT SPÖRSMÅL ANGÅENDE GEMENSAMMA INTECKNINGAR. 79Ett spörsmål angående gemensamma inteckningar. I sitt utmärkta arbete "Inteckning förfordran i fast egendom" hävdar Lamm (sid. 122 ff.) den viktiga satsen, att om en av flera gemensamt intecknade fastigheter delas på annat sätt än som skulle föranleda subsidiärt ansvar för någon av delarna enligt reglerna i 37 § 3 och 5 mom. inteckningsförordningen, brist i någon av delarna icke får överföras till den eller de odelade fastigheterna utan att det först konstaterats, att bristen icke kan gäldas i de andra delarna. Om det alltså antages, att fastigheterna A och B äro gemensamt intecknade samt att A genom t. ex. ägostyckning delas i A1 och A 2skulle enligt Lamms uppfattning den brist, som kan uppkomma i A1, icke till någon del få uttagas ur B, innan det konstaterats, att A2 icke kan betala bristen. Om det ytterligare antages, att t. ex. A1 delas på nytt genom ägostyckning i A3 och A4, skulle brist, som kan uppstå i A3, icke få uttagas ur A2, innan det konstaterats, att bristen icke kan täckas ur A4 och ur B skulle bristen få uttagas först sedan det konstaterats, att den icke kan utgå vare sig ur A4 eller A2. Lamms skäl för den angivna åsikten är naturligen, att en delning av en av de gemensamt intecknade fastigheterna icke bör åstadkomma, att den eller de övriga fastigheterna hårdare belastas för den gemensamma inteckningen. Är Lamms mening riktig, äger den svenska rätten en art av blott subsidiärt ansvar för brist för gemensam inteckning. Denna art står nära det blott subsidiära ansvar för gemensam inteckning överhuvud, i vilket avsöndrade eller avstyckade lägenheter stå jämlikt 37 § 3 och 5 mom. inteckningsförordningen.
    Den uppfattning, åt vilken Lamm i förevarande hänseende givit uttryck, äger utan fråga ett starkt bestickande drag. Å andra sidan måste emellertid göras gällande, att den strider mot inteckningsförordningens ordalydelse. 37 § 2 mom. inteckningsförordningen stadgar: "Har egendom, sedan inteckning däri beviljades, blivit delad, skall såvitt ej nedan i denna paragraf annorlunda stadgas" (d. v. s. såvida icke reglerna om blott subsidiärt ansvar för avsöndrade eller avstyckade lägenheter inträda) "i fråga om de särskilda delarnas ansvarighet för intecknade beloppet tillämpas vad om flera egendomar ovan är sagt." Bland de bestämmelser, å vilka 37 § 2 mom. inteckningsförordningen med sist angivna ord syftar, ingår även 32 § andra stycket samma förordning, och detta stycke ger den regeln, att, om brist skulle uppstå i någon av de gemensamt intecknade fastigheterna, bristen skall fördelas på de övriga. Uppstår bristi A1 resp. A3, skall alltså, enligt inteckningsförordningens ordalydelse, bristen fördelas å A2 och B, resp. å A4, A2 och B. B. skulle alltså få tagas i anspråk jämsides med A2, resp. A4 och A2, för brist i A1 resp. A3.
    Endast på grund av lagtextens lydelse är man emellertid enligt min mening icke berättigad att avvisa Lamms uppfattning. Om de skäl, som göras gällande mot ett lagbud, äro av den styrka, attde icke från någon synpunkt kunna sättas i fråga, torde man äga

 

80 ÅKE HOLMBÄCK.att avvika från lagbudets ordalydelse (se om dylika fall denna tidskrift årg. 1924 sid. 443 ff.). Huru ställa sig emellertid nu förhållandena beträffande ifrågavarande lagbud?
    Vid besvarandet av denna fråga måste man enligt min åsikt utgå från följande sakförhållande. Om vid exekutiv auktion å gemensamt intecknade fastigheter, vilka alla svara primärt för varsin del av inteckningen, för vissa av fastigheterna göras bud, som sinsemellan äga samma relation som de värden vilka bestämma deras ansvar för den gemensamma inteckningen, så är det, om dessa fastigheter äro graverade av samma fordringar med bättre rätt än den gemensamma inteckningen eller icke alls äro graverade av dylika fordringar, likgiltigt, om för brist i en av dessa fastigheter först skall anlitas en annan av dem eller om för bristen samtidigt få tillgripas en av de ifrågavarande fastigheterna och en utomstående. Uppstår brist i någon av de fastigheter, för vilka göras bud med nyssnämnda relation, så uppstår det nämligen brist även i de övriga av dessa fastigheter. Antag, att den gemensamma inteckningen är å 20,000 kr. samt att för denna inteckning A och B svarat primärt för ett belopp av 10,000 kr. vardera. Antagvidare, att efter styckningen av A i A1 och A2 dessa sistnämnda fastigheter åsatts värden, som komma A 1 och A 2 att primärt svara för 6,000 kr. resp. 4,000 kr. av den gemensamma inteckningen, samt att vid exekutiv auktion å A1, A 2 och B icke några fordringar i A1 och A2 hava bättre rätt än den gemensamma inteckningen. Bjudes då för A1 3,000 kr. och för A2 ett belopp, som står i samma relation till det värde, för vilket A2 svarar förden gemensamma inteckningen, som 3,000 kr. stå till 6,000 kr., d. v. s. 2,000 kr., (3,000 : 6,000 = 2,000 : 4,000) är det likgiltigt, om det skulle finnas en regel, att bristen i A1 först skall gäldas ur A2, innan B får tillgripas. I A2 kommer ju även att finnas brist, varför det till slut blir B, som får gälda bristen i A1. Om vi istället för fastigheterna A1, A 2 och B hava att göra med fastigheterna A3, A4, A2 och B, bliva naturligen förhållandena analoga.
    Varpå kan det nu bero, om vid utrop av fastigheter, som uppstått genom delning, till gäldande av den gemensamma inteckningen icke erhållas belopp, som sinsemellan äga samma relation som de värden vilka bestämma de nya fastigheternas (= delarnas) ansvar för inteckningen? Vilka äro m. a. o. grunderna till, att den ena avdelarna kan visa brist och den andra överskott och att det alltså kan vara av värde för ägaren av en tredje fastighet att denna icke behöver tillgripas, förrän det konstaterats, att brist i en av delarna icke skulle kunna täckas av överskott ur annan del?
    Tydligen kan detta förhållande bero på någon av fyra orsaker.
    1) De värden, efter vilka delarnas inbördes ansvar för den gemensamma inteckningen bestämts, ha icke stått i överensstämmelse, med delarnas verkliga värden vid tiden för delningen.
    2) Efter delningen har det inträtt olikheter i delarnas ansvar förfordringar med bättre rätt än den gemensamma inteckningen. I

 

ETT SPÖRSMÅL ANGÅENDE GEMENSAMMA INTECKNINGAR. 81en av delarna har t. ex. en fordringsinteckning med bättre rätt dödats, postponerats eller fått förfalla; en annan del måste vid den exekutiva auktion, som nu är i fråga, ansvara även för fordringar,vilka äga rätt enligt 17 kap. 4 § handelsbalken, o. s. v.
    3) Efter delningen har en av delarna ökat i värde under det att en annan av dem undergått värdeminskning. Den ena delen har t. ex. bebyggts, under det att den andra vanvårdats.
    4) Vid den exekutiva auktionen göras icke bud, som stå i överensstämmelse med delarnas verkliga värden.
    Granskas dessa fyra olika arter orsaker till att en av delarnakan visa brist för gemensam inteckning, under det att annan del kan visa överskott, är det utan vidare tydligt, att i den mån det föreligger orsaker av den art, som upptagits under 2), 3) och 4), det icke kan vara motiverat att anse, att mot inteckningsförordningens ordalydelse brist i en av delarna icke skulle få överföras till odelad fastighet, förrän det konstaterats, att bristen icke kan täckas ur de övriga delarna. Mot lagtextens lydelse kan man icke anse anledning föreligga att låta följderna av att en av dessa orsaker träder in, drabba ägare av annan del framför ägare av odelad fastighet. Alltifrån delningen äro nämligen delarna oberoende av varandra, och att beträffande en av dem inträder ett förhållande, som berörts under 2), 3) eller 4), beror lika litet på ägaren av annan av delarna som på ägare av odelad fastighet. Den punkt, där man kan hysa tvekan, rör den orsak, vilken förts under 1).
    Vid diskussionen av denna orsak är emellertid att märka, att,då en fastighet delas, det aldrig står ägarne av de uppkomna delarna öppet att bestämma, i vilket ansvar dessa inbördes skola stå för äldre gemensam inteckning. Jämlikt 32 § inteckningsförordningen kommer delarnas inbördes ansvar alltid att bestämmas genom värden, satta av offentlig myndighet — vare sig genom bevillningsvärden eller värden, som jämlikt 79 § utsökningslagen bestämts av utmätningsman. På grund härav finnas naturligen särskilda garantier för att värderelationen mellan delarna blir riktig, d. v. s. sannolikhet för att vid en exekutiv auktion, som anordnas innan värderelationen förändrar sig och innan delarnas ansvar för fordringar med bättre rätt blir ett annat, det kommer att göras bud, som sinsemellan äga samma relation som de värden, vilka bestämma delarnas ansvar för den gemensamma inteckningen.
    Sistnämnda förhållande anser jag avgöra det spörsmål, som i det föregående diskuterats; det torde nämligen angiva, att tillräckliga skäl icke finnas att på ifrågavarande punkt gå ifrån inteckningsförordningens ordalydelse.
    Att märka är till slut, att med det resultat, till vilket jag kommit, det är överflödigt att, om icke en av fastigheterna är en avsöndrad eller avstyckad lägenhet med blott subsidiärt ansvar, diskutera tidsprioriteten mellan fastighetsdelningarna (härom Lamm a. a. sid. 125 ff.) samt att uppställa särskilda regler för ordningen mellan

 

6 — Svensk Juristtidning 1926.

 

82 ÅKE HOLMBÄCK.utropen av de gemensamt intecknade fastigheterna på grund av att brist i viss fastighet först måste utsökas ur en annan fastighet, innan en tredje fastighet får tillgripas, ehuru båda de sistnämnda av de tre fastigheterna svara primärt för del av inteckningen.

Åke Holmbäck.