Verkan av prisnivåns förskjutning vid uppskattning av husröta. Enligt 2 kap. 10 § i lagen om nyttjanderätt till fast egendom skall, därest utarrenderad jordbruksfastighet under arrendetiden försämrats, arrendatorn till jordägaren utgiva ersättning och omvänt, om arrendatorn befinnes hava avhjälpt påsynad brist, denne erhålla gottgörelse därför av jordägaren. Till utrönande av fastighetens skick vid till- och avträdet skall vid arrendetidens början och slut hållas syn, varvid enligt 12 § skall verkställas uppskattning i penningar av vad till botande av förefintliga brister erfordras.
I lagen står icke uttryckligen angivet, att man vid avräkningen mellan kontrahenterna endast har att företaga subtraktion av det ena påsynade bristbeloppet från det andra, men lagstiftaren har tydligen utgått ifrån, att ersättningsfrågan skall kunna lösas genom en dylik enkel subtraktion. Denna metod för avräkningen kan emellertid leda till egendomliga resultat, när under tiden mellan till- och avträdessynen prisnivån avsevärt förskjutit sig.
Antag, för att taga ett extremt och schematiskt fall, att med avseende å ett långtidsarrende tillträdessyn hållits under inflationstiden när prisindex stod i 270 (mot 100 före kriget) och därvid insynat sen viss husrötebrist, vars botande enligt då gällande arbets- och materialpris beräknats kosta 2,700 kr. Vid arrendetidens slut, t. ex. år 1927, kvarstår samma brist utan att hava blivit avhjälpt, men eftersom nu efter penningvärdets stegring den allmänna prisnivån nedgått till låt oss säga 170, uppskattas husrötan efter rådande prisläge till allenast 1,700 kr. Sker därefter uppgörelsen mellan jordägaren och arrendatorn endast med ledning av de olika siffertalen för konstaterad husröta vid till- och avträdet, skulle arrendatorn, profiterande på penningvärdets stegring och ehuru fastighetens skick icke förändrats, göra en vinst på jordägarens bekostnad av 1,000kr. Detta resultat måste ju framstå som obilligt och förefaller ej heller vara förenligt med grundtanken i 10 §. Resultatet blir för övrigt detsamma, i händelse arrendatorn under arrendetiden efter prisnivåns nedgång avhjälper bristen för gällande pris, 1,700 kr., och vid avträdet framställer anspråk på att av jordägaren erhålla bristens vid tillträdet insynade belopp 2,700 kr., i vilket fall jordägaren nämligen skulle få betala 1,000 kr. mer än vad fastigheten efter bristens avhjälpande stigit i värde och arrendatorn i berörda hänseende själv utgivit.
Mest tillspetsad är situationen i det förstnämnda fallet, då en viss husrötebrist icke avhjälpts och då uppkomsten av en obehörig vinst för arrendatorn förefaller mest stötande. Om synemännen vid avträdessyn i dylikt fall, i syfte att ernå materiell rättvisa, uppskatta den icke avhjälpta husrötan till samma belopp, vartill den värderats vid tillträdet, uppställer sig frågan, hur man skall ställa sig i händelse synen klandras och avträdande arrendatorn styrker, att med gällande prisnivå bristens botande endast kostar 1,700 kr. Detta spörsmål torde ej sällan uppkomma vid prövning av särskilda poster i upprättade syneinstrument av ifrågavarande slag. Står måhända
den utvägen öppen att, till uppfyllelse av lagens föreskrift om bristers värdering i penningar, i syneinstrumentet uppföra husrötan vid avträdet till det lägre belopp, som överensstämmer med gällande prisnivå, men sedermera vid uppgörelsen mellan jordägaren och arrendatorn, med bokstavlig tillämpning av ordalagen i första stycket i 10 § och bortseende från de skenbart inkommensurabla siffertalen, göra avräkning med hänsyn till den föreliggande husrötan så att säga in natura? Det kan nämligen starkt sättas i fråga, om icke den principala bestämmelsen i 10 § i grunden åsyftar en jämförelse mellan fastighetens naturliga skick vid resp. till- och avträdet, och har fastigheten under arrendetiden varken förbättrats eller försämrats borde ju jämlikt samma paragraf ersättningsskyldighet icke uppkomma för någondera parten. Att märka är också, att i syneinstrumenten, vilka enligt lagens ord skola lända till efterrättelse vid uppgörelsen mellan kontrahenterna, även angivas de konkreta bristerna. En annan fråga är, om nyssnämnda princip kan vinna tillämpning jämväl med avseende å särskilda husröteposter. Svårast att komma till rätta med är det fall, när under arrendetiden vissa insynade brister avhjälpas men andra likvärdiga komma istället. Även då kan sammanlagda husrötebristen vid avträdet komma att uppskattas till lägre belopp än bristen vid tillträdet, utan att likväl någon verklig förbättring av fastigheten inträtt, och svårighet föreligger här att finna tillförlitliga jämförelsepunkter mellan avhjälpta och nytillkomna brister.
I praktiken lära synemännen vara benägna att vid avträdessyn under här antydda förhållanden upptaga icke avhjälpta brister till samma belopp som vid tillträdessynen. Den i praxis rätt allmänt tillämpade metoden att vid ombyte av arrendatorer hålla endast en syn, som tjänar både som av- och tillträdessyn, för emellertid med sig, att på angivet sätt insynad avträdesbrist kommer att till sitt kristidsbelopp, t. ex. 2,700 kr., tjäna såsom utgångsvärde för den tillträdande arrendatorn. Därmed uppkommer en ny komplikation, ty avhjälper denne arrendator bristen för gällande kostnad av 1,700kr., så uppställer sig vid hans avträde, av arrendet motsvarande fråga, som förut berörts, nämligen huruvida han icke då kan göra anspråk på att vid uppgörelsen med jordägaren tillgodoräkna sig bristens vid tillträdet insynade belopp 2,700 kr. Denna komplikation kan ej undgås med mindre än att i dylika fall förrättas en särskild avträdessyn, varvid kvarstående brister upptagas till samma belopp som vid avträdande arrendatorns tillträde av arrendet, och en särskild tillträdessyn, vid vilken till ledning för den tillträdande arrendatorn befintliga brister uppskattas efter gällande prisnivå. Ett sådant tillvägagångssätt torde dock överskrida gränserna för vad lagen tillåter.
Vad som givit föreliggande spörsmål särskild aktualitet är den ännu pågående avvecklingen av arrendeförhållanden, vilka tagit sin början före den genomgripande prisförskjutning, som under senare år ägt rum i samband med penningens deflation. I överensstämmelse med den åskådning, som ovan antytts, skulle bristernas uppskattning i penningar kunna sägas utgöra ett medel för utrönande av, huruvida
under arrendetiden fastighetens skick förändrats, till ledning för tilllämpningen av huvudstadgandet i 10 § — vilket kan sägas innefatta ändamålet med syneförrättningarna — att endast om fastigheten verkligen försämrats resp. förbättrats ersättningsskyldighet för endera kontrahenten skall uppkomma. Skulle vid parternas uppgörelse hänsyn icke få tagas till nu åsyftade förändring i prisnivån, uppstår tillsynes en konflikt mellan sistnämnda regel och stadgandet om hjälpmedlets begagnande i 12 § eller med andra ord en strid mellan ändamål och medel.
Mest förenligt med lagens betraktelsesätt vore väl, att ersättningsskyldighetens uppkomst vore helt beroende på faktiska förändringar i den utarrenderade fastighetens skick och icke på en differens i penningvärdet. Emellertid är ju förklarligt om vederbörande, som hava att taga befattning med hithörande ersättningsfrågor, icke tilltro sig att utan stöd av uttryckligt lagstadgande taga hänsyn till prisförskjutningar av ifrågavarande slag.
T. Boye.