ÅKE MALMSTRÖM. Till frågan om villkor vid fastighetsköp I — II. Uppsala 1932, 1933. XVI + 151 s., XII + 118 s. Kr. 5.00, 4.00. — Uppsala universitets årsskrift. Juridik 3.
Av förevarande arbete är första delen utgiven som akademisk avhandling. I den redogör förf. för den rätts- och idéhistoriska utveckling, som ledde till KF 1 maj 1810 och dess förbud mot återvinnings- och lösningsförbehåll vid köp och byte av fast egendom. Senare delen är ägnad nutida svensk rätt. Motsvarande stadgandei finländsk rätt, KF 20 juni 1864, har jämväl blivit föremål för ingående prövning. — Att förf. valt dessa lagrum till föremål försin undersökning bör hälsas med så mycket större tillfredsställelse, som både teori och praxis alltid haft att kämpa med vanskligheter vid tillrättaläggandet av dessa i sig själva motsägelsefulla stadganden.
När förf. går att redogöra för nutida rätt i ämnet, framgår det att han är påverkad av de idéer, vilkas främsta målsman är LUNDSTEDT. Han vill sålunda icke veta av en särskild rättslig värld med rättsförhållanden, rättigheter och förpliktelser, icke heller vill han höra talas om äganderätt, äganderättens övergång, avtals rättsverkningar o. s. v. Sin juridiska åskådning grundar han istället på situationer, positioner, faktiska sammanhang. De praktiskt-juridiska ekvationerna kunna ej lösas av rättsvetenskapen, säger han, utan avgörandet bygger på värderingar, vilka undandraga sig vetenskapligt bedömande. — Genom denna inställning har förf. icke underlättat sin uppgift utan tvärtom försvårat den. När t. ex. förf. i del I betonar, att KF 1810 avsåg att skydda äganderätten och dess frihet, och sedan i del II bortförklarar all äganderätt, så innebär det, att han reser hinder på den väg han skall vandra. Den grund, på vilken Jordabalken och all lagstiftning och rätt bygger i våra dagar och gjort det sedan hedenhös, anser förf.vara ohållbar och oduglig att bygga vidare på; och de verktyg rättsvetenskapen arbetar med förklarar han vara ärftligt belastade och obrukbara. Men när förf. själv skrider till verket, bygger han trots allt på denna samma grund och använder flitigt de odugliga verktygen. För att emellertid brännmärka dessa termer och verktyg, förser förf. dem med citationstecken (»rättslig», »äganderätt», »rättsverkan» o. s. v.). Förf. nödgas vidare anlita nödfallsutvägen att tillämpa en även-om-metod (»Även om man skulle räkna med rättsförhållanden, som i en egendomlig juridisk värld skulle uppstå och gå under» etc.). Läsaren blir till en början en smula förbryllad av allt detta, men så snart man lärt sig att blunda för citationstecknen och bortse från de övriga reservationerna, följer man med stort intresse förf:s självständiga grepp på uppgiften.
De svårigheter av antydd art förf. råkat ut för äro dock åtminstone till en del av sådan art, att förf. till följd av den grundåskådning han gjort till sin icke kunnat undgå dem. När man företar en specialundersökning, har man rätt att utgå från färdigt utarbetade allmänna läror å resp. gebit. Men den Lundstedtska riktningens män ha hittills försummat att offentliggöra en allmän planteckning över de faktiska situationer och gynnade positioner, vilka enligt deras mening böra ersätta den härskande jurisprudensens systematik, ej heller ha de utarbetat någon katalog över de termer och uttryck, vilka äro avsedda att undantränga nu brukad terminologi. Så länge detta är ogjort, är varje skolans lärjunge dömd att köra fast redan i portgången.
Till de viktigaste avsnitten i framställningen hör det, i vilket förf. prövar huruvida den vedertagna indelningen av villkoren i suspensiva och resolutiva kan tillämpas på stadgandet i JB 1:2 andra stycket. Härskande uppfattning i svensk och finländsk teori och praxis går i stort sett ut på att till fastighetsköp fogade resolutiva villkor äro förbjudna, medan de suspensiva äro tillåtna, dock så att lagfart kan meddelas först sedan det suspensiva villkoret uppfyllts. Förf. insätter all sin kraft för att visa, att någon åtskillnad icke kan göras mellan dessa båda slag av villkor och att den i ingen händelse har någon betydelse vid avgörandet av tillåtna och förbjudna villkor vid fastighetsöverlåtelse. Mycket av det förf. anför är beaktansvärt, men han torde dock nödgas göra sig beredd på att möta invändningar i åtskilliga punkter.
Enligt rådande uppfattning uppskjuter ett suspensivt villkor äganderättens övergång, medan ett resolutivt villkor icke hindrar äganderättens omedelbara övergång, men eventuellt kan medföra dess återgång till säljaren. Då förf. alls icke vill veta av någon äganderätt, måste han självfallet förkasta jämväl äganderättens övergång såsom det faktum, som skiljer åt de båda typerna av villkor (II s. 43). Men detta hans argument lämnar en stor del av läsarna oberörda. — Förf. anmärker vidare, att kontrahenterna själva icke göra det klart för sig när äganderätten övergår vid villkorliga köp, att man således icke kunde tolkningsvis erhålla besked härom och att på äganderättens övergång också till följd härav icke kunde byggas någon gräns mellan suspensiva och resolutiva villkor; förf. anför också exempel på blandade typer och övergångsformer. Med denna anmärkning träffar förf. onekligen den svagaste punkten i systemet med suspensiva och resolutiva villkor. Emellertid synes förf. vilja utnyttja också dessa tolkningssvårigheter som utgångspunkt för sitt påstående, att det vore logiskt och principiellt omöjligt att skilja mellan dessa båda villkorskategorier. En sådan slutsats kan dock icke göras. Förekomsten av gränsfall hindrar icke att man i övrigt mycket väl kan avgöra när ett villkor är av det ena eller andra slaget. Och i det stora flertalet fall är nog regeln den, att köpehandlingarna ge tydligt besked därom när äganderätten övergår; de fall, då tolkningen blir resultatslös, äro undantag. Förf:s totala un-
derkännande av tolkningsmöjligheterna är så mycket mera oberättigat, som han själv, på tal om de nämnda övergångsformerna (II s. 37), ger avgörande betydelse åt vad kontrahenterna menat, avsett och åsyftat, och säger, att avtalets konkreta innebörd i varje enskilt fall bör fastslås genom undersökning. Eller vilken vore skillnaden mellan en sådan undersökning och det, som man kallar tolkning?
När kontrahenterna först underteckna köpekontrakt och säljaren senare, när priset betalats, utfärdar särskilt köpebrev, innebär detta, att äganderätten genom köpekontraktet resolutivt villkorligt övergått till köparen. Om jag förstått förf. rätt, gör han gällande (II s. 24— 25), att denna sats förutsatte, att villkoren alltid i dylika fall vore resolutiva och att suspensiva villkor sålunda över huvud icke kunde tänkas, varför en motsägelse förelåge i uppfattningen, att JB 1:2 andra stycket byggde på motsättningen mellan suspensiva och resolutiva villkor. Denna invändning kan jag icke finna riktig. Att det senare utfärdade köpebrevet gör äganderättens övergång resolutivt villkorlig, är blott en presumtion, en empiriskt berättigad presumtion, som häves så snart annat visas hava varit meningen. Om det t. ex. står i köpekontraktet, att äganderätten övergår så snart köpeskillingen till fullo guldits, då särskilt köpebrev skall utfärdas av säljaren, så föreligger en suspensivt villkorlig överlåtelse — trots förekomsten av både köpekontrakt och köpebrev, och den av förf. påtalade motsägelsen existerar icke.
Oberoende av dessa mot argumenteringen gjorda påminnelser är det emellertid riktigt, att förf. påvisar nödvändigheten av en likartad behandling av dessa båda villkorskategorier. Den avgörande synpunkten synes mig härvidlag vara, att samma grunder, som anses kräva fortsatt upprätthållande av återvinningsförbudet, borde leda till förbud också mot suspensiva villkor. Lagen vill motarbeta osäkerhetstillstånd i äganderättsförhållandena. Så länge köparens rätt till fastigheten är resolutivt villkorlig, saknar han håg att nedlägga arbete och kapital i den. Men samma håglöshet griper säljaren, vars rätt till fastigheten hotas av det suspensiva villkoret. Följaktligen borde båda villkorsslagen vara antingen tillåtna eller otillåtna. Men själva ordalydelsen i ifrågavarande lagrum, svenska och finländska — »framdeles vinna egendomen åter», och »i framtiden — — återvinna egendomen» — synas dock blott alltför tydligt hänsyfta på de fall, vilka gemenligen kallas resolutiva villkor. Så länge dessa lagrum ha sin nuvarande lydelse torde därför den nedärvda indelningen av villkoren i suspensiva och resolutiva rätt väl vägleda domaren. Härvid böra, såsom svenska lagberedningen påpekar, icke formella utan materiella hänsyn vara de avgörande. När det gäller att analysera dessa materiella hänsyn och att bedöma olika i praktiken förekommande uttryckssätt, har man god behållning av förf:s framställning.
Förf. kommer alltså till det slutresultat, att det icke är möjligt
Emellertid omnämner han en särskild grupp villkor, som icke skulle omfattas av förbudet utan vilka borde godkännas, nämligen sådana, i vilka säljaren förbehåller sig hävningsrätt, ifall köparen icke fullgör sin betalningsskyldighet. Att förf. godkänner dylika förbehåll bör hälsas med tillfredsställelse. Praxis går ju i samma riktning.
Efter att sålunda hava utsatt det mesta av rådande åskådningar för skarp kritik, anger förf. huru återvinningsförbudet enligt hans mening borde praktiskt genomföras. Det är tvenne synpunkter förf. särskilt framhäver. För det första »tidssynpunkten». Förbehåll, som taga sikte på en kortare övergångsperiod, böra godkännas, under det att förbehåll på längre sikt böra underkännas. För det andra »verkställighetssynpunkten»: för att JB 1:2 andra stycket skall kunna tillämpas, bör fordras, att enligt avtalet köpet redan före villkorsfallets inträde skall nå en viss grad av verkställighet. Om köpeavtalet innebär, att inga verkställighetsåtgärder skola ske förrän ovissheten hävts, t. ex. att köparens tillträde skall ske först efter villkorets uppfyllelse (resp. icke-uppfyllelse), vore lagrummets tillämpning utesluten. Även ifall köparen genast får tillträda fastigheten men han enligt avtalet icke behöver börja betala köpeskillingen förrän efter villkorets uppfyllelse, borde villkoret och avtalet betraktas som giltiga. — Dessa synpunkter — förf. anför ännu ett par till — utgöra nyheter i svensk-finländsk litteratur. De äro intresseväckande och komma säkerligen att ge anledning till meningsutbyte. Huruvida de äro förenliga med ordalagen i JB 1:2, synes mig dock tvivelaktigt. Domstol torde icke, sådan lagtexten nu är, kunna godkänna ett klart återvinningsförbehåll blott därför, att villkorets uppfyllelse eller icke-uppfyllelse blir avgjort inom kort. Och kombinerar man »verkställighetssynpunkten» med förf:s uppfattning, att återvinningsförbehåll medför hela köpets återgång (varom nedan), så blir följden, att om köparen tillträtt fastigheten och erlagt priset och köpet alltså är »verkställt», så skall allt detta återgå till följd av återvinningsförbehållet, medan köpet trots villkoret vore att betrakta som giltigt, om fastigheten icke tillträtts och priset icke erlagts. Eljest plägar man följa den motsatta grundsatsen och såvitt möjligt neka återgångstalan när rättshandlingen redan blivit verkställd.
Om nu i köpeavtalet inryckts ett dylikt förbehåll, uppstår frågan om endast förbehållet skall anses som non scriptum, eller om ogiltigheten omfattar hela avtalet. Den allmänna uppfattningen är, att endast förbehållet är ogillt. Men då bör ju köpet genast lagfaras. Emellertid uttalar JB 1:2 andra stycket, att lagfart icke är tilllåten. Härav drar förf. den enligt min mening ovederläggliga slutsatsen, att uppfattningen att endast villkoret vore ogillt icke kan anses för riktig. (Annorlunda är det i finländsk rätt, där F 1864 icke innehåller något lagfartsförbud.) Den ogiltighet, som sålunda drabbar avtalet, gör dock icke avtalet till en nullitet, framhåller förf. vidare; kontrahenterna kunna stryka den otillåtna punkten utan att detta inverkar på avtalet i övrigt. Men vägrar säljaren stryka villkoret
eller att utfärda nytt köpebrev, har köparen rätt att väcka talan om köpets återgång. Endast köparen kan väcka dylik talan och det blott ifall lagfart vägrats; säljaren däremot kan aldrig göra det. — Dessa förf:s utläggningar äro välgrundade. Dock torde man kunna fråga sig, om icke i en dylik situation säljaren bör tillerkännas samma rätt som köparen att häva köpet. Såsom redan initiativtagaren till 1810 års förordning, lagmannen Wasell, och jämväl lagutskottet vid 1809 års riksdag påvisade (I s. 90—91), är det ett offentligt intresse, som, förutom andra skäl, uppbär förbudet mot återvinningsförbehållet. Om det en gång är så, att ogiltigheten omfattar hela avtalet och lagfart på grund av otillåtet villkor förvägrats köparen och denne därefter vägrar låta köpet återgå, synes man kunna diskutera, huruvida icke det nämnda självständiga offentliga intresset bör leda till att säljaren har rätt att yrka köpets förklarande för ogiltigt och köparens åläggande att återlämna fastigheten till säljaren. Därtill kommer en billighetssynpunkt: det är icke alltid rätt och billigt, att säljaren, som villkorligt avstått fastigheten, skall tvingas att göra det utan villkor, vilket emellertid blir fallet, om honom förvägras egen talerätt.
I sin undersökning behandlar förf. icke andra problem än sådana, som absolut måste tagas med. Sålunda yttrar han sig icke om vad som skall anses om förbehåll, uppställda icke av säljaren utan av köparen. Ej heller har han upptagit till granskning villkor fästa vid gåva av fastighet. Också andra närliggande spörsmål har han avstått från. Han lovar emellertid återkomma till dem, och det är att hoppas, att han snart skall bliva i tillfälle att infria detta sitt löfte.
Förf:s uppgift har varit vansklig till följd av att ifrågakommande lagrum till sitt innehåll är oklart och motsägelsefullt. Gängse teorier och åskådningar har förf. bemött med kritisk skärpa, men tilllika visat prov på objektivitet. Han har anlagt helt nya synpunkter, vilka äro ägnade att väcka intresse och eftertanke. I jämn bredd med dessa verkliga förtjänster är det naturligtvis av ingen betydelse, att en anmälare i en del punkter råkar vara av annan mening.
Erik af Hällström.