Avstycknings och avsöndrings ansvar för inteckning i stamfastigheten. På sin tid gjorde fastighetsregisterkommissionen i sina »meddelanden» XXVI med anledning av en framställning från en inskrivningsdomare ett uttalande i den ur fastighetskreditsynpunkt ingalunda oviktiga frågan, huruvida avstyckat eller avsöndrat område kunde anses bliva ansvarigt för inteckning, som meddelats i stamfastigheten efter det avstyckningen eller avsöndringen fastställdes. Kommissionen kom på anförda grunder till den slutsatsen, att dylikt inteckningsansvar icke kunde anses föreligga även om det avstyckade eller avsöndrade området icke blivit särskilt lagfaret.
Uttalandet föranledde åtskillig diskussion.1
I det yttrande, som lagrådet avgav över det förslag till lag om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet m. m., som sedermera upphöjdes till lag, upptog lagrådet ur synpunkten av de nya fastighetsböckernas uppställning och innehåll frågan till behandling, och de uttalanden, som därvid gjordes, torde i det väsentliga överensstämma med den av fastighetsregisterkommissionen hävdade meningen.
I de rader i SvJT, varmed undertecknad bidrog till diskussionen, framhölls, att frågan i ett fall dragits under HD:s prövning och att den ställning, HD komme att intaga i detta mål, torde få avgörande betydelse för tillämpningen av gällande rätt.
I det mål, som därvid åsyftades, har Kungl. Maj:t numera, d. 24 nov. 1933, meddelat dom. Rättsfallet, som avsåg avstyckat område, var följande.
Överlantmätaren i Uppsala län fastställde d. 3 dec. 1930 förrättning, varigenom från Gimo-Österby bruks aktiebolags hemmansdel 26/100 mantal Norrlövsta nr 6 (6 2) i Alunda socken avstyckats ett område, som därefter åsattes jordregisterbeteckningen Norrlövsta 6 6. Den 15 i nyssnämnda månad beviljade på ansökan av AB. Svenska Handelsbanken Uppsala läns norra domsagas häradsrätt inteckningar i ovanberörda 26/100 mantal till säkerhet för kapital och ränta enligt två d. 1 febr. 1925 dagtecknade, av bruksbolaget till banken eller order utfärdade skuldebrev, det ena å 2,500 kr. med ränta och det andra å 9,000 kr. med ränta, av vilka skuldebrev det förra försetts med inteckningsmedgivande av bruksbolaget, dagtecknat d. 15 nov. 1930, och det senare med sådant medgivande, dagtecknat d. 14 dec. samma år. Efter stämning å banken vid häradsrätten yrkade bruksbolaget, att, enär avstyckningen fastställts, innan ifrågavarande inteckningar sökts, häradsrätten måtte förklara, att desamma icke besvärade det avstyckade området. Bruksbolaget hemställde tillika, att, därest berörda yrkande icke kunde bifallas, häradsrätten åtminstone måtte förklara den till säkerhet för 9,000 kr. med ränta beviljade inteckningen, till vilken medgivande lämnats efter det avstyckningen fastställts, icke gälla i avstyckade området.
Häradsrätten ogillade bruksbolagets talan med motivering, att ifrågavarande inteckningar d. 15 dec. 1930 sökts och beviljats uti Norrlövsta 6 2utan att därvid undantagits från nämnda registerfastighet då avstyckade fastigheten Norrlövsta 6 6, att särskild lagfart å sistnämnda fastighet vidnämnda tidpunkt ej sökts, och att vid sådant förhållande fastigheten Norrlövsta 6 6 häftade för nämnda inteckningar.
Häradsrättens utslag fastställdes av Svea hovrätt.
Högsta Domstolen prövade i dom d. 24 nov. 1933, med bifall till det betänkande, som avgivits av Nedre Justitierevisionen, lagligt att med upphävande av hovrättens dom förklara inteckningarna icke besvära Norrlövsta 6 6. Såsom skäl till detta domslut anförde HD, att den förrättning, varigenom Norrlövsta 66 avstyckats från Norrlövsta 62, blivit av överlantmätaren fastställd d. 3 dec. 1930, samt att ifrågavarande båda inteckningar beviljats i Norrlövsta 62 först den 15 i samma månad. HD:s dom dikterades av JustR:n Forsberg, Bagge och Bellinder.
JustR. Wedberg biträdde domslutet på enahanda skäl och med tillägg, att någon omständighet ej förekommit, på grund varav inteckningarna ändock borde anses gälla i annat än vad enligt fastighetsregistret vid dagen för beviljandet avsågs med beteckningen Norrlövsta 62. JustR. von Seth var ense med majoriteten såvitt angick inteckningen för 9,000 kr. med ränta. I fråga om inteckningen för 2,500 kr. med ränta, ansåg JustR., att då medgivandet till inteckningen tecknats redan före avstyckningens fastställande och förty möjligen kunde hava avsett hela den odelade fastigheten, häradsrätten, vilken vid inteckningsbeslutets fattande genom det meddelande till domhavanden, som, enligt vad i målet vore upplyst, redan kommit denne till handa, ägt kännedom om att avstyckningen fastställts, bort genom särskild undersökning söka vinna upplysning om medgivandets innebörd och därefter förfara vidare med ärendet efter som utredningen kunde föranleda, men att häradsrättens underlåtenhet att göra detta ej kunde föranleda till, att den finge anses beviljad i mera, än som vid tiden för beslutets fattande utgjorde Norrlövsta 62. JustR. prövade förty lagligt att, med ändring av hovrättens utslag jämväl i denna del, förklara även nu ifrågavarande inteckning icke besvära Norrlövsta 66.
Genom det nu refererade rättsfallet torde kunna anses fastslaget, att i fråga om avstyckningar den av kommissionen hävdade meningen står i överensstämmelse med vad som måste anses vara gällande rätt. Det torde icke lida något tvivel om att avstyckning enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen och enligt lagen d. 25 april 1930 om delning av fastighet vid ändring i rikets indelning är att fullt jämställa med sådan avstyckningsförrättning enligt 19 kap. jorddelningslagen — i det följande benämnd JDL — som varit i fråga i nämnda rättsfall.
En särskild uppmärksamhet synes dock böra ägnas åt det inom JDL:s tillämplighetsområde förekommande institutet avstyckning för sammanläggning med annan fastighet inom samhälle eller område, varom i 19 kap. 5 § 2 st. JDL sägs. I dylika fall meddelas enligt 21 kap. 58 § JDL fastställelse å avstyckningen av KB och sker allenast under villkor, att sammanläggningen kommer till stånd. Då sammanläggningsbeslutet skall meddelas av ägodelningsdomaren, kan här en
intervall uppstå, under vilken inteckning i stamfastigheten — om lagfart å det för sammanläggning avsedda området ej dessförinnan sökts för annan person — kan komma att beviljas. En dylik fastställelse å avstyckning lärer icke få den verkan, att inteckningen icke skulle komma att gälla i det avstyckade jordområdet. Enligt § 7 mom. 4 jordregisterförordningen (JRF) skall sådant område ej åsättas särskilt registernummer och vid jordregistrets förande i övrigt gäller, att området ej avföres från stamfastighetens rum förrän i samband med registrering av den genom sammanläggningen uppkomna fastigheten och att det då avföres direkt från stamfastighetens rum till det rum, där sist sagda fastighet uppföres (lantmäteristyr:s medd. 1928, cirkulärseriennr 11 s. 58 och 106).
I vilken omfattning enahanda betraktelsesätt, som ovan omförmälts beträffande avstyckning (till särskild fastighet), kan vara tillämpligt i fråga om avsöndrat område, har ännu icke kommit att bliva föremål för rättsavgörande. Emellertid har i frågan nyligen gjorts ett uttalande av justitiekanslersämbetet i ett där anhängiggjort ärende. Förhållandet var följande.1
Sedan lagfart för viss person meddelats å ett egendomskomplex, utgörande flera jordebokshemman, som icke undergått skifte, uppläts från detta egendomskomplex genom kontrakt d. 6 dec. 1924 ett område a. KB meddelade fastställelse å avsöndringen d. 17 jan. 1925. Avsöndringen blev redovisad i jordregistret under särskild registerbeteckning. D. 6 juni 1925 blev lägenheten särskilt intecknad för fordran, varvid i protokollet angavs, att upplåtelsehandlingen, varå fastställelseresolutionen var tecknad, enligt därå tecknad överenskommelse upphört att gälla. Först d. 21 maj 1931 såldes avsöndringen av stamfastigheternas ägare till annan person, som därå sökte och erhöll lagfart d. 5 juli 1932. Efter lägenhetens avskiljande från stamfastigheterna undergingo dessa laga skifte, som fastställdes d. 2 juni 1925, varjämte vissa av de sålunda utlagda hemmanen ägostyckades genom särskilda förrättningar, som likaledes fastställdes d. 2 juni 1925. Därefter dödades, d. 3 sept. 1925, samtliga de före sistnämnda delningsförrättningarsfastställande i egendomskomplexet fastställda inteckningarna. Samma dag,d. 3 sept. 1925, återupplivades emellertid de sålunda dödade inteckningarnapå grund av nya inteckningsmedgivanden av fastigheternas ägare sålunda, att inteckningarna på olika sätt meddelades i de särskilda skiftes- och styckningslotterna under angivande av deras registerbeteckningar.
Ägaren av lägenheten a anmälde till justitiekanslersämbetet, att i ett år 1932 angående lägenheten utfärdat gravationsbevis upptagits, att lägenheten besvärades av de i vissa stamfastigheter d. 3 sept. 1925 meddelade inteckningarna, ehuru i tidigare gravationsbevis angående lägenheten sagda inteckningar icke upptagits.
I skrivelse d. 8 nov. 1933 till vederbörande domhavande anförde justitiekanslersämbetet bl. a. följande. Genom avsöndringsfastställelsen och upptagandet i jordregistret hade ifrågavarande lägenhet blivit en i förhållande till stamfastigheterna fullt självständig registerfastighet. Stamfastigheterna
och lägenheten kunde därefter var för sig bliva föremål för intecknings- eller annan inskrivningsåtgärd. Angåves i inskrivningsbeslutet den fasta egendomen med stamfastigheternas beteckning, omfattade beslutet icke annat änvad vid tiden för beslutets meddelande inrymdes i dessa registerfastigheter. För att begränsa ett inskrivningsbesluts giltighet till dessa fastigheter krävdes så mycket mindre ett uttryckligt undantagande av därifrån tidigare utbrutet område som ett dylikt uttryckssätt rätteligen kunde användas allenast om mark, som inginge i fastigheterna. Så vore ej fallet med registerfastigheten a. Om med inskrivningsbeslut åsyftades jämväl lägenheten, måste detta alltså uttryckligt anges. Vad nu sagts om inskrivning rörande stamfastigheterna efter det område därav utbrutits till särskild registerfastighet borde e fortiori gälla, då inskrivning angåves avse icke hela stamfastigheterna utan ur desamma nybildade fastigheter. Enligt justitiekanslersämbetets mening häftade alltså a icke för de inteckningar, som enligt vad förut nämnts angivits beviljade i en eller flera av stamfastigheterna eller andelar därav men icke i lägenheten. Vid behandlingen av ett d. 26 nov. 1925 handlagt lagfartsärende rörande försäljning av delar av stamfastigheterna hade yttermera i anmärkningskolumnen av säljarens lagfartsrum till anteckningen om ny ägare fogats ett observandum, att nu ifrågavarande lägenhet återstode. Härutöver finge, ehuru ej av omedelbart avgörande betydelse vid bedömandet av gravationsbevisen, framhållas, att den begränsning av inteckningsansvaret, som enligt ämbetets mening skedde vid de nya inteckningarnas meddelande, syntes stå i full överensstämmelse med de intentioner, som föranledde inteckningsåtgärderna. Sammanställdes de olika jorddelnings-, försäljnings- och inteckningsåtgärderna framginge klart, att verkställda utbrytningar och nybildningar av fastigheter tillkommit för möjliggörande av försäljningar åt olika håll, att därvid gemensamma inteckningar åsyftades skola ersättas av ett efter gjorda eller tilltänkta försäljningar anpassat, fördelat inteckningsansvar och att sålunda— vad anginge de dödade och återupplivade inteckningarna — stamfastigheternas ägare velat placera inteckningsansvaret å de för annan sedermera lagfarna fastigheterna med frigörande av den redan tidigare särskilt försig intecknade och från jämväl andra fastigheter än dessa avsöndrade lägenheten a.
Det sålunda av justitiekanslersämbetet gjorda uttalandet jämställer uppenbarligen fastställd och följaktligen i jordregistret redovisad avsöndring i ifrågavarande avseende med avstyckning. Såsom jag tidigare sökt uppvisa torde ock i och för sig saknas anledning att här göranågon skillnad, även om en viss tvekan måste medgivas kunna föreligga rörande en före registrets uppläggande fastställd avsöndrings ansvar för inteckning, som likaledes före denna tid men efter fastställelsen beviljats i stamfastigheten. Framhållas må emellertid, att JRF icke innehåller någon uttrycklig föreskrift, att överlantmätaren skall underrätta domhavanden om registrering av fastställd avsöndring. Denna omständighet torde bero på den ursprungliga uppfattningen om att avsöndringen omedelbart skulle komma till domarens kännedom genom lagfartsansökan, då ju avsöndringen skulle grunda sig åen redan upprättad upplåtelsehandling. Då emellertid rättsutvecklingen
numera fullt accepterat fastställd avsöndring såsom särskilt föremål för inskrivning även om särskild lagfart ej meddelats å densamma, lärer man numera kunna anse, att jämlikt grunderna och principerna för JRF det bör åligga överlantmätaren att underrätta fastighetsbokföraren om införande i jordregistret av avsöndringar. I de allra flesta län lärer så ock ske. Det uppläggande av nya fastighetsböcker för landsbygden, som nu pågår, skall ock ske på grundvalen av jordregistret, i följd varav alla där uppförda avsöndringar i fastighetsböckerna skola redovisas å särskilda upplägg. Fastställes avsöndring efter det överlantmätaren expedierat utdrag av jordregistret till ledning för fastighetsbokens uppläggande, bör det rimligen ankomma på överlantmätaren att lämna domaren upplysning om den sålunda nytillkomna fastigheten.1
Såsom skäl emot den av fastighetsregisterkommissionen urgerade principen, att inteckning i stamfastighet efter fastställelse å avstyckning eller avsöndring icke gäller i det avstyckade eller avsöndrade området, åberopades särskilt, att — med hänsyn till att fastighetsregistrens och fastighetsböckernas handhavande av olika myndigheter betingade ett underrättelseväsen mellan dessa myndigheter — en viss tidsintervall måste uppkomma, innan registerbeteckningens å stamfastigheten ändrade betydelse efter fastställelsen å avstyckningen eller avsöndringen komme till vederbörande domares kännedom, och att det sålunda understundom skulle kunna inträffa, att den vid inskrivningsbeslut använda registerbeteckningen icke komme att motsvara vad som verkligen avsetts skola vara föremål för inskrivningen. Värdet av denna invändning i sak har jag tidigare berört. Emellertid är det givet, att ju snabbare och säkrare underrättelseväsendet kan fungera, desto mindre kunna fall tänkas uppkomma, då inteckning kan komma att bliva meddelad i annat, än som verkligen varit avsett.
Härutinnan synes det mig vara ett radikalt grepp, om det ordnades så, att de fastställande myndigheterna meddelade fastställelsebeslut å vissa bestämda tider, samt avsände föreskrivna underrättels er om fastställelserna samma dag till registerförarna och att dessa verkställderegistreringarna så skyndsamt, att underrättelser omedelbart därefter kunde komma fastighetsbokförarna tillhanda.
Enligt lagen d. 3 juni 1932 med särskilda bestämmelser om handläggning av inskrivningsärenden, skola sådana ärenden behandlas av inskrivningsdomare — som å landet skall vara domaren eller särskilt förordnad person och i stad med rådstuvurätt någon av rättens ledamöter — å särskilda i regel en gång i veckan återkommande, av Kungl.Maj:t bestämda inskrivningsdagar. I stad med egen jurisdiktion är magistraten (i Stockholm överståthållarämbetet) fastställelsemyndighet i fråga om såväl avstyckningar som åsättandet av registerbeteckningar,och allmänt torde förfaras så, att fastställelsen och registerbeteckningens åsättande jämlikt 30 § näst sista stycket fastighetsregisterförordningen (FRF) meddelas i ett sammanhang. I följd härav bör det i dessa städer vara en förhållandevis enkel sak att tillse, att dylika fastställelsebeslut meddelas å lämpliga dagar i förhållande till inskriv
ningsdagarna, och att besluten omedelbart registreras och bringas till fastighetsbokförarens kännedom. Avstyckningar inom fögder i städer samt köpingar och municipalsamhällen, för vilka föres fastighetsregister såsom för stad, ävensom avstyckningar inom område eller samhälle, varom förmäles i 19 kap. 5 § JDL, samt slutligen avsöndringar fastställas av KB, under det att avstyckningar till särskild fastighet å landet i övrigt fastställas av överlantmätaren, där ej frågan av honom skjutits till ägodelningsrättens prövning. Även i dessa fall synes det utan större svårighet låta sig genomföra att meddela fastställelsebesluten å vissa veckodagar, vilka då böra bestämmas till sådana dagar, som infalla omedelbart efter de av Kungl. Maj:t för domsagorna i länet bestämda inskrivningsdagarna. Vad beträffar underrättelseväsendet torde i alla de fall, då den fastställande myndigheten är densamma som den, vilken åsätter registerbeteckningarna — KB i fråga om avstyckning inom fastighetsregistersamhällen och överlantmätare beträffande avstyckning å den egentliga landsbygden till särskild fastighet från en registerenhet — ävensom i de fall, då fastställelsen meddelas av en myndighet och registerbeteckningen åsättes av registreringsmyndigheten — såsom fallet är beträffande avsöndringar och avstyckningar inom sådana områden, som i 19 kap. 5 § JDL sägs, där registerbeteckningen åsättes av överlantmätaren — det blott vara en fråga av rent organisatorisk art att ordna fastställelse, registerbeteckning, registrering och underrättelse till fastighetsbokföraren under tidrymdenmellan inskrivningsdagarna.
Den numera beträffande avstycknings inteckningsansvar för stamfastighets gäld fastslagna rättsregeln torde i icke ringa grad komma att få tillämplighet ej blott å avsöndringar utan även å områden, som frånskilts genom åtgärder, som äro att likställa med avstyckning. I detta avseende må särskilt framhållas de med äganderätt exproprierade områdena. Expropriation är jämlikt 53 § andra stycket i lagen den 12 maj 1917 om expropriation fullbordad, då expropriationsersättningen inkommit till KB. Expropriationens fullbordande måste, då fråg aär om del av en fastighet, anses vara en akt av fastighetsdelande verkan, som skiljer det exproprierade området från den fastighet, det förut tillhört. Inteckning, som efteråt tages i den ursprungliga fastigheten, torde icke kunna anses gravera det exproprierade området. Egendomligt nog skall registrering i fastighetsregister av det exproprieradeområdet icke ske förrän expropriationen lagfares. (33 § 2 st. FRF;§ 32 st. 1 JRF). Huruvida en dylik anordning är av förhållandenabetingad, torde kunna dragas i tvivelsmål, och lantmäteristyrelsen hari skrivelse till Kungl. Maj:t hemställt om sådana ändringar i hithörande föreskrifter, att registrering skall kunna omedelbart i dylikafall äga rum. I fråga om möjligheten att konstatera det exproprierade områdets ansvar för inteckning i den fastighet, vari det ingått, lärer tillsvidare få anses vara tillfyllest stadgandet i 58 § 2 st. i lagen om expropriation, varigenom ålagts KB att ofördröjligen efter det expropriationen blivit fullbordad därom göra anmälan till domaren eller rätten, vilken har att låta anteckning om förhållandet göras i inteckningsprotokollet och införas i inteckningsboken.
De uttalanden, som hittills förekommit i frågan, hava avsett inskrivningsåtgärder av »fastställande» art. Den princip, som nu fastslagits, torde emellertid även böra anläggas vid inskrivningsåtgärder av »befriande» art, såsom relaxation. Har exempelvis inteckning meddelats i, jämte andra fastigheter, Åby 1 4 och därifrån avstyckats Åby 1 5, som ännu icke lagfarits för annan person, i följd varav avstyckningens inteckningsansvar jämlikt 37 § 5 mom. inteckningsförordningen är primärt, lärer relaxation, som angives avse Åby 1 4, icke få anses omfatta jämväl Åby 1 5.
H. A. Sjögren.