NÅGRA ANTECKNINGAR TILL
FASTIGHETSKÖPETS HISTORIA.
AV
PROFESSOR ÅKE MALMSTRÖM.
Sedan länge har det varit praxis vid fastighetsköp att begagna dubbla köpehandlingar, köpekontrakt och köpebrev. Först upprättas köpekontraktet, som undertecknas av bägge kontrahenterna och innehåller samtliga avtalsbestämmelser; senare fullbordas köpet med det av säljaren ensam utfärdade köpebrevet, vari han kvitterar köpeskillingen och förklarar sig överlåta fastigheten till köparen. Detta tillvägagångssätt är icke — och har icke varit — i lag föreskrivet och iakttages därför icke alltid, men det förekommer dock i det övervägande antalet fall. Som i det följande skall beröras, synes det ha blivit vanligt mot slutet av 1700-talet och har åtminstone sedan början av 1800-talet utgjort ett karakteristiskt drag i avtalspraxis vid fastighetsköp. ALMÉN påpekade i ett av sina tidigare arbeten, att en på erforderligt rättshistoriskt material grundad utredning av den historiska orsaken till och tiden för uppkomsten av detta allmänna bruk då ännu icke förelåg, även om skilda författare lämnat strödda bidrag till problemets undersökning.1 De år, som sedan dess gått, ha icke heller medfört annat än strödda bidrag till frågans lösning. När den här upptages till diskussion, är avsikten likaledes blott attge ett ytterligare bidrag, icke någon fullständig utredning; en sådan skulle kräva mycket omfattande forskningar, som det av flera skäl icke varit möjligt att företaga i detta sammanhang. Åtskilligt kommer därför i det följande att ha karaktären av mer eller mindre sannolika hypoteser, och åtskilliga frågetecken komma att stå kvar.
Lands- och stadslagarna utgå som bekant icke från något skriftligt fastighetsköp utan förutsätta, att avhändelse äger rum i solenn form på tinget resp. rådstugan (även landskapslagarna föreskrevo solenna överlåtelseformer, och svealagarna förlade dessa överlåtelseakter till tingen eller andra offentliga ställen).1 Den legala solenna avhändelsen måste i regel ha föregåtts av en privat uppgörelse kontrahenterna emellan, och denna uppgörelse fick en växande rättslig betydelse under utvecklingens gång.2 Redan tidigt ledde ifrågavarande uppgörelse stundom till att säljaren utfärdade en skriftlig överlåtelsehandling. Dylika urkunder, som i en del fall synas ha använts redan före lands- och stadslagarnas tid, äro i stort antal bevarade från den svenska medeltiden och ha vanligen formen av ett säljarens öppna brev, vari han »för alla män som detta brev höra eller se» kungör försäljningen och förklarar, att han avhänder sig fastigheten.3
En solenn avhändelse i den legala form, som kunde komma i fråga, företogs icke alltid av säljaren själv utan stundom av en hans fullmäktig. Skriftliga, i detta syfte utfärdade fullmakter finnas i behåll, och ibland visa urkunderna, att säljaren utfärdat dels en överlåtelsehandling av nyss antydd beskaffenhet och dels en särskild fullmakt för någon att verkställa den solenna legala avhändelsen.4 Skulle avhändelsen ske inför rätta — den form, som utträngde de andra legala formerna och ensam upptogs i lands- och stadslagarna — skulle alltså denne fullmäktig infinna sig på tinget (resp. rådstugan) och där å säljarens vägnar företaga den högtidliga överlåtelsen, som därefter vann en sådan rättens bekräftelse, som kommit att betecknas som laga fasta. När överlåtelsehandling utfärdades och fullmäktig skulle begagnas för
den därpå följande solenna legala avhändelsen, inrycktes fullmakten i en del fall i själva överlåtelsehandlingen.1 Så småningom träffar man emellertid på en ny typ, som blir mycket vanlig bland urkunderna: säljaren, som icke själv tänker företaga någon solenn avhändelse på tinget, anlitar icke heller någon tredje person som fullmäktig utan rycker i överlåtelseurkunden in ett uttryckligt befullmäktigande till häradshövdingen att meddela fasta å köpet, såsom om säljaren själv hade infunnit sig inför rätta och där företagit avhändelsen.2 Avsikten var tydligen, att köparen med stöd av ett dylikt dokument skulle kunna vinna fasta på förvärvet, utan närvaro på tinget av säljaren eller någon av denne befullmäktigad tredje person. När så skedde, togs ett viktigt steg bort från systemet med det genom fastan bekräftade köpet på tinget till systemet med en enskild överlåtelse, efteråt bekräftad av domstolen i ett lagfartsförfarande. Detta senare system, som kom överlåtelsen och lagfarten att framstå som skilda ting, började som känt är att under medeltiden växa fram och vann så småningom — dock icke förrän under nyare tiden —
helt segern.1 En av säljaren utställd överlåtelsehandling kom att — även om den icke innehöll ett uttryckligt befullmäktigande åt domaren att meddela fasta — betraktas som tillräcklig grundval för uppbud och fasta på köparens begäran.
Den berörda utvecklingen är synnerligen naturlig, när av praktiska skäl uppbuden alltmer kommo att ombestyras icke av säljaren före köpet utan av köparen efter hans uppgörelse med säljaren.2 Den ger också förklaringen till köpeurkundernas typiska avfattning. För det ändamål det gällde — köparen skulle i och för uppbud och fasta styrka, att han förvärvat fastigheten — var köparen icke betjänt med en skriftlig uppteckning av själva den grundläggande överenskommelsen mellan honom och säljaren. Han behövde en av säljaren utfärdad urkund, som visade, att fastigheten definitivt överlåtits och att från säljarens sida därför intet hinder mötte mot laga fasta. Han behövde något i princip likvärdigt med den högtidliga, förbehållslösa avhändelsen på tinget. Han behövde och fick också en säljarens ensidiga, definitiva överlåtelseförklaring, given i ord som erinra om häradshövdingens i lagen angivna högtidliga fastetal och de därpå byggda formuleringarna i fastebreven (naturligtvis utformades medeltidens köpeurkunder också under inflytande av tidens allmänna urkundsstil).3
Den urkundstyp, varom här varit tal, bildar ursprunget till den senare köpebrevstypen; sambandet framträder redan däri, att medeltida formuleringar med förvånansvärd seghet dröja sig kvar i köpebreven århundraden framåt (härom mera nedan). En handling av denna art kan icke betecknas som ett skriftligt avtal i
egentlig mening. Den innebär ett slags verkställighetsakt från säljarens sida, föranledd av ett tidigare avtal. Säljaren vitsordar och kungör den skedda försäljningen och företager — på grund av att motparten uppfyllt avtalet — själva avhändelsen (uppgivandet av rätten till fastigheten). Lagen gav ingenting vid handen rörande en sådan urkunds effekt, men det är obestridligt, att den redan under medeltiden ansågs ha rättslig verkan.
Ännu mindre hade man i lagen något stöd för hur man skulle bedöma själva den grundläggande överenskommelsen mellan kontrahenterna, vilken utlöste sig i att köparen betalade köpesumman och säljaren utfärdade köpebrev (eller företog formell avhändelse inför rätta). Det skulle föra för långt att här diskutera denna överenskommelses karaktär närmare ur synpunkten av medeltida rätt.
På grundval av de förhållanden, som ovan skisserats, förlöper utvecklingen under den till nyare tiden hörande delen av lands- och stadslagarnas tidevarv. Den muntliga solenna avhändelsen inför rätta är icke helt försvunnen förrän ganska långt fram i tiden men befinner sig uppenbarligen på retur.1 Den enskilda skriftliga överlåtelsen dominerar alltmera och får sin slutgiltiga
seger bekräftad i 1734 års lag.1 Under utvecklingen fram till 1734 synes alltjämt bland köpehandlingarna den förut beskrivna ensidiga avhändelsetypen — köpebrevstypen — vara förhärskande. Det har ovan framhållits och tidigare av IVAR W. SJÖGREN starkt betonats, att köpebrevet2 bl. a. hade till uppgift att tjäna köparen som bevis för hans laga åtkomst, när han sökte uppbud och fasta på fånget.3 Man utgick tydligen — med all rätt — från att lagen räknade med en säljarens slutgiltiga, ovillkorliga överlåtelse på tinget. Köpebrevet skulle (jämför den ovan påpekade typen med befullmäktigande åt häradshövdingen och därvid exemplifierade uttryckssätt i urkunderna) i annan form ge uttryck åt en avhändelse av samma art;4 eljest skulle det icke ha kunnat
på samma sätt som avhändelsen inför rätta ligga till grund för fastan, som bevarade sin karaktär av definitiv stadfästelse.1 Linjen från medeltiden fortsatte med andra ord på det hela taget obruten. Köpebrevet förvandlades icke till ett ömsesidigt skriftligt avtal på grund av sitt alltjämt bestående samband med lagfarten.2 I samma riktning verkade förmodligen den en gång uppkomna traditionens, de en gång invanda formuleringarnas egen inneboende makt. Vid så viktiga företag som fastighetsöverlåtelser avvek man icke gärna från de välkända högtidliga formulären.
Om man i fråga om slutet av lands- och stadslagarnas tidevarv med IVAR W. SJÖGREN konstaterar, att någon förändring av köpebrevet till ett köpekontrakt, innefattande säljares och köpares ömsesidiga rättigheter och förpliktelser, icke ägt rum vid sagda tid,3 bör emellertid härtill fogas, att en sådan förvandling icke heller senare ägt rum. Icke heller kan man tala om det äldre köpebrevets klyvande i två nya handlingar, köpekontraktet och det senare köpebrevet. Utvecklingens huvudlinje har i stället sannolikt varit den, att vid sidan av den förut utbildade och i sina grunddrag oförändrade köpebrevstypen uppkommit en ny köpehandlingstyp, köpekontraktet, som i skrift fixerar den förut
i annan form träffade grundläggande överenskommelsen mellan kontrahenterna.
Redan i medeltida rättsliv har det ofta förflutit en viss tid mellan den grundläggande överenskommelsen och verkställighetsakten, köpebrevets utfärdande. Det finnes exempel från så tidig tidpunkt som 1297 på att säljaren utfärdar intyg om en avtalad men ännu ofullbordad försäljning och i detta intyg utlovar köpebrev, sedan betalning erlagts.1 Även från senare tid har man exempel på preliminära, av säljaren utfärdade köpehandlingar (även de kallades av samtiden »köpebrev»). En dom från 1602 innehåller ett referat, som synes åsyfta ett dylikt »köpebrev» från 1500-talets senare år; handlingen tyckes ha innehållit, att köpet sedermera skulle »widare stadfästas lagligen med bref och segill».2 Från något senare tid (1667) kan anföras ett exempel på en liknande intygs- och bekräftelsehandling, utfärdad av köparen;3 sedermera (1668) bekräftade för övrigt också säljaren i särskild handling sina åtaganden och lovade att överlämna köpebrev m. m., när betalning skett, och på denna handling tecknade så köparen en försäkran att hålla sina utfästelser.4
Det vanliga under 1600-talet var sannolikt en grundläggande muntlig överenskommelse, som i enstaka fall bekräftades genom de nyss berörda skriftliga intygen och utfästelserna och som i ett och annat fall för bättre bevisnings skull ingicks eller bekräftades på tinget (vilket alltså betydde något annat än landslagens definitiva avhändelse på tinget) men som i regel icke förstärktes på
dylika vägar och dock ansågs bindande.1 Köpet fullbordades sedan efter ett ibland mycket kort, ibland längre tidsintervall. Fullbordandet skedde ännu på 1600-talet stundom genom en avhändelse (upplåtelse) inför rätta2 men i allt större utsträckning genom en av säljaren utfärdad ensidig avhändelseförklaring i form av ett öppet brev, d. v. s. ett köpebrev.3 Före köpets fullbordande genom köpebrev (eller annat likvärdigt sätt) betraktades köpet icke som definitivt; belysande material i detta avseende finnes i IVARW. SJÖGRENS undersökning om ogulden köpeskillings rätt.4 Denna belyser även det kända förhållandet,
att köpeskillingen delvis kunde vara krediterad, ehuru ett köpebrev utfärdats i den sedvanliga stilen med erkännande, att köpeskillingen var gulden »den sista penning med den första». I detta sammanhang är dock denna omständighet av mindre vikt än det allmänna konstaterandet av köpets etappvisa fullbordande och säljarens möjlighet att utöva press på köparen genom att hålla köpebrevet inne. Denna press är icke en följd av systemet med dubbla köpehandlingar utan fanns redan dessförinnan. Strävan att skapa en sådan press är därför icke orsaken till uppkomsten av bruket med dubbla köpehandlingar.
Vad här har sagts motsäges icke av uttalandena i litteraturen från slutet av lands- och stadslagarnas tidevarv. Här må erinras om NEHRMANS ofta anförda yttrande: »Kiöpebref brukas förnämligast tå, när någon fast ägendom skal försäljas, på thet vpbuden så mycket beqwämligare ärhållas, och fastebrefwen thereffter inrättas måge. Men kiöpet är vtan kiöpebreff lika krafftigt och oryggeligit emillan kiöparen och säljaren, med mindre the sig förenat hafwa, at kiöpet ey skal wara fast och stadigt, innan thet warder skriffteligen författadt: tå bör man rätta sig thereffter, eljest kan blotta punctatio wara nog bindande.»1 Den beskrivning Nehrman därefter har på ett köpebrevs vanliga innehåll överensstämmer rätt väl med vad här kallats köpebrevstypen.2 Liksom hos NEHRMAN framträder hos ABRAHAMSSON det muntliga avtalets bindande verkan.3
Bruket med dubbla köpehandlingar omtalas icke hos någon juridisk författare före 1734. Detta tyder på att det i varje fall icke kan ha varit mera allmänt utbrett under detta tidevarv. Termen köpekontrakt förekom visserligen redan på 1600-talet men hade då icke den specifika tekniska betydelse, som den fått
senare, utan betydde helt enkelt köpeavtal.1 Sedermera övergår ju ordet från att betyda köpeavtal i allmänhet till att företrädesvis betyda ett i en speciell skriftlig form klätt köpeavtal rörande fast egendom, en betydelseutveckling, som kommer så småningom, i den mån bruket med dubbla köpehandlingar breder ut sig.
Det material, som kunnat anlitas för denna undersökning, tyder också på att bruket med dubbla handlingar icke blir vanligt förrän efter 1734 — sannolikt åtskillig tid därefter. Förutsättningarna för detta bruks uppkomst äro emellertid de redan ovan skildrade förhållanden, som utbildats före 1734, och åtskilliga betydelsefulla ansatser kunna påvisas under landslagens tid. Ingenting är naturligare än att redan före 1734 ett behov stundom gjorde sig gällande att fixera själva köpeavtalet i skrift, särskilt vid mera invecklade eller betydelsefulla köp. Säljaren kunde önska att binda köparen effektivare genom att få hans betalningsutfästelse i lätt bevisbar form, köparen kunde önska att få säljarens bundenhet vid köpet på motsvarande sätt fastslagen, och båda kunde önska att få de kanske talrika detaljerna och biavtalen preciserade, något som vid köp av ett större fastighetskomplex, ett bruk eller dylikt kunde vara av vikt. Behov av skrift kunde med andra ord föreligga, även om (före 1734) också det muntliga avtalet i princip ansågs bindande. Om man nu lät köpebrevet bibehålla sin uppgift och karaktär, var det naturligt, om nyss antydda önskningar kunde leda till ett särskilt köpekontrakt.
Intresset att i skrift konstatera ett slutet köpeavtal framträder i en del förut berörda ensidiga intyg och utfästelser. I ett ovan nämnt fall från 1668 hade köparen påtecknat en av säljaren utfärdad handling; man närmar sig här åtminstone i viss mån köpekontraktet. En övergångsform mellan de ensidiga intygen och det egentliga köpekontraktet synes också följande fall ge exempel på. I Ulleråkers härads dombok den 11 juni 1714,2 då tredje uppbudet på »det större hemmanet» av sätesgården Ekeby i Vänge socken beviljas, förekomma två köpehandlingar om samma köp. Den första är en handling av den 8 maj 1713, där det heter, att säljaren funnit sig föranlåten att avyttra fastigheten »och därom aftalt och handlat med högwyrdige Doctoren Daniel Diurberg, updragandes här med honom, dess k: Fru,
Barn och arfwingar, min gård till kiöp, såsom en wälfången Egendomb» etc. Vidare innehåller handlingen bl. a., att köpeskillingen skulle betalas vid anfordran och att husesyn skulle hållas nästkommande höst »och behörigt kiöpebref uprättadt blifwa, jembwäl documenter och skrifter angående Ekeby, i rättan tijd, och 3 weckor för än tinget infaller, Hr Doctoren tillställas». Handlingen är icke undertecknad av bägge kontrahenterna utan blott av säljaren och hans hustru. Den är alltså icke ett egentligt kontrakt men påminner dock i åtskilliga avseenden om ett köpekontrakt i nyare mening. Den andra i domboken intagna handlingen är just det »behöriga köpebrev», som omtalas i handlingen nr 1. Köpebrevet är utfärdat den 9 okt. s. å. och är avfattat i sedvanlig stil.1 I domboken benämnes även handlingen nr 1 köpebrev, ehuru man synes ha funnit den vara ett köpebrev av mera ovanlig beskaffenhet, eftersom handlingen nr 2 kallas »ett mehr formelt kiöpebref».
En annan företeelse, som möjligen kan ha haft en viss betydelse som förelöpare till ett skriftligt köpekontrakt, är den av NEHRMAN i ett ovan anfört yttrande omnämnda punctatio. Med denna term synes man ha åsyftat ett provisoriskt upptecknande av huvudpunkterna i ett ingånget avtal, alltså en enklare handling än ett ordentligt upprättat skriftligt kontrakt.2 Ur en sådan
punctatio kunde emellertid lätt utveckla sig ett formligt köpekontrakt; man behövde endast utforma handlingen mera omsorgsfullt och förse den med vederbörliga underskrifter för att ha typen klar.
Troligen har det skriftliga köpekontraktet under förra delen av 1700-talet börjat dyka upp gång efter annan på sådant sätt, att man åtminstone ett par decennier in på seklet kan tala om en begynnande typutbildning. Nyss har anförts en handling från 1713, som i vissa avseenden står köpekontraktet nära. IVAR W. SJÖGREN har tidigare anfört ett exempel från 1717, som kan sägas vara ett köpekontrakt, nämligen en av säljare och köpare jämte vittnen underskriven köpehandling, som stadgar, att egendomen skall vara säljarens »pant och hypotek», till dess hela köpeskillingen betalts, »då honom sedan dhet fullkomliga köpebrefwet tillika medh ofwanbemälde dhen edla Magistratens fastebref, som så länge hoos mig blifwer i förwar, skall tillställas och lefwereras — — —».1 Snart finner man också termen köpekontrakt använd för dylika handlingar. Från 1733 må anföras ett exempel, nämligen ett den 24 dec. 1733 dagtecknat »Kiöpe Contract» om försäljning av ett bruk för 750,000 daler kopparmynt (affärens vidlyftighet gör ju här den skriftliga kontraktsformen naturlig). Kontraktet innehåller bl. a. detaljerade bestämmelser om köpeskillingens successiva erläggande. Huvuddelen skulle ha presterats ultimo julii 1735, och tillträdet skulle ske den 1 aug. s. å. (alltså dagen efter), då säljaren skulle meddela köparen »formelt Kiöpe Bref».2
Alltjämt är det dock sannolikt fråga blott om en begynnande typutbildning. I BIURMANS 1731 utgivna »Bref-Ställare» heter det, att »när någor kiöper fast egendom, såsom Landtgods, Gård eller
Tomt; så hålles intet kiöpet före wara slutit innan skriften eller kiöpe-brefwet är fulkommeligen stält, skrifwit och underskrifwit».1 Därpå beskrives, vad som fordras av ett köpebrev, och detta på ett sådant sätt, att det uppenbarligen är fråga om ett köpebrev i teknisk mening; bl. a. säges det, att köpebrevet skall innehålla, att köpeskillingen är riktigt betald »och den sidste penningen med den första til fullo nöje erlagd», samt att säljaren »afsäger sig och sina arfwingar all här tils hafwande rätt til den försålde egendomen och tilägnar det [godset] kiöparen och des arfwingar ewärdeligen, såsom sin wälfångne egendom, at bruka och nyttia»; vidare skall införas, »at säljaren anmodar wederbörande Domare, at samma kiöp med fastebref confirmera och bekräfta», varpå köpebrevet skall underskrivas av säljaren och åtminstone två vittnen. Därefter följa fyra formulär till typiska köpebrev och ett formulär till transport av köpebrev; om föregående köpekontrakt nämnes icke ett ord.2 Det kan ha ett visst intresse att konstatera detta, även om man icke får överdriva denna omständighets bevisvärde.
Vad 1734 års lag angår, anser NORDLING, att JB 1: 2 syftar på köpekontraktet och JB 4: 1 på köpebrevet. Lagstiftaren har »vid behandlingen af den enskilda öfverlåtelsen, som utgör grundvalen för eganderättens öfvergång, haft köpekontraktet i sikte och vid frågan om den offentliga lagföljden åter för sin föreställning haft köpebrefvet; och har han sålunda i sina föreskrifter i det hela lämpat sig efter slutresultatet af den utveckling som vi ofvan framstält, och hvilken torde redan före det lagen skrefs varit afslutad».3 Även WINROTH anser, att 1734 års lag tar fasta på den föregående rättsutveckling, som enligt hans mening då redan skapat bruket med dubbla köpehandlingar. 1734 års lagstiftare »gjorde giltigheten af fastighetsköp beroende på upprättande af köpekontrakt» men ha dessutom, »såsom lagstadgandena utvisa, uppenbarligen förutsatt, att säljaren derefter skulle utfärda särskildt köpebref, och att köparen för lagfarts vinnande skulle
förete det vid domstol i och för erhållande af uppbud».1 Den hos Nordling och Winroth framträdande uppfattningen förutsätter i själva verket, att bruket med dubbla köpehandlingar varit fullt utbildat och allmänt utbrett redan åtskillig tid före det jordabalksförslag, som brukar betecknas som 1723 års men möjligen tillkommit först 1725—26.2 I detta förslag ingå nämligen i detta hänseende alldeles samma stadganden som i den slutgiltiga lagtexten (JB 1:2 och 4:1). Den ovan lämnade framställningen torde ha visat, att den Nordling-Winrothska uppfattningen om tiden för uppkomsten av detta bruk är oriktig. Allmänt spritt har det icke varit före 1734. När det i LAGBEREDNINGENS förslag till jordabalk, del II (1908), anföres, att köpekontrakt och köpebrev i nutida bemärkelse endast i enstaka fall kommit till användning under 1700-talet, såvitt bekant tidigast på 1750-talet,3 är detta emellertid en överdrift i motsatt riktning.
Om lagstiftaren icke kan ha byggt på slutresultatet av en redan fullbordad utveckling, framstår det redan därigenom som osannolikt, att lagstiftaren ändock skulle ha åsyftat ett köpekontrakt i JB 1:2 och ett köpebrev i JB 4: 1. Det finnes ingenting, som tyder på att lagstiftaren i anslutning till ansatserna i rättslivet före 1734 velat framdriva ett bruk med två handlingar. Läser man JB 1:2 och 4: 1 utan att utgå från Nordlings och Winroths förutsättning, blir den naturliga tolkningen, att de båda lagrummen närmast åsyfta samma handling. I JB 1:2 heter det: »Kiöp, skifte, och gåfwa skola skrifteliga ske med twägga manna witne, och the wilkor theri sättas, hwar å samma kiöp, skifte, eller gåfwa sig grundar, och sedan lagföljas å then ort, ther hwarthera är belägit, som framdeles skils.» Närmast till hands ligger ju att antaga, att lagförfattarna tänkt sig detta lagföljande ske just på grundval av den i samma § föreskrivna köpehandlingen.4 Det åsyftade stadgandet om lagföljande är just JB 4: 1,
där det heter: »Säljer man jord sin å landet; tå skal kiöparen in för Rätten, i thet härad jorden ligger, wisa kiöpebref sitt, och jorden offenteliga upbiuda låta, på try almänna Häradsting.» Även om man icke får tolka lagen så, att köpehandlingen måste vara ett köpebrev i traditionell stil, är det tydligt, att denna köpebrevstyp, som allmänt begagnades som underlag för köparens lagfart, här föresvävat lagförfattarna. Det må erinras även om JB 11:2, som ju utgår från den i rättslivet allmänt förekommande seden, att säljaren i köpebrevet erkände köpeskillingen vara till fullo gulden, ehuru den icke mer än till en del erlagts kontant. Man märke även avfattningen av JB 11:6: säljaren skall för att bli fri från hemulsskyldighet förbehålla sig detta i »bref sitt, thermed han samma jord, hus eller tomt sig afhänder», en formulering, som också för en handling av den ensidiga avhändelseförklaringens typ i tankarna. Att en sådan handling i varje fall är tillräcklig för att uppfylla formkravet i JB 1:2 har som bekant varit den övervägande och alltjämt tillämpade meningen i svensk praxis.1
Under tiden efter 1734 har bruket med dubbla köpehandlingar så småningom tilltagit. Huru snabbt detta skett kan icke på grundval av det material, som här stått till buds, med bestämdhet angivas. Ett typiskt fall må här anföras från 1753. Den grundläggande köpehandlingen av den 22 aug. 1753 kallas i en partsinlaga i en senare rättstvist för »Köpe-Contract» och är också ett köpekontrakt i teknisk mening. Det innehåller bl. a. en klausul
om att viss del av köpeskillingen skall betalas, » då Köpe-Brefwet öfwerlemnas». Kontraktet är undertecknat av såväl säljare som köpare. Fem dagar senare utfärdas ett av säljare jämte vittnen undertecknat typiskt köpebrev med sedvanliga fraser.1 Från 1755 kan anföras ett fall med ett »Kiöpe-Contract» jämte två samtidigt dagtecknade köpebrev, avseende olika i kontraktet sålda fastigheter.2 Samtidighet mellan köpekontrakt och köpebrev synes också ha förelegat i ett fall från 1770 och ett från 1786.3 I andra fall från samma tid var det däremot ingen samtidighet.4 En hastig genomgång av ett härads lagfartsprotokoll från senare delen av 1700-talet (Ulleråkers härad, Uppland) har givit klara och ganska talrika belägg på dubbla köpehandlingar åtminstone från 1780- och 1790-talen (ehuru man ingalunda kan vara säker på att alla köpekontrakt antydas vid lagfarten, som genomgående grundas på köpebrev), och sedan fortsätter samma utveckling i protokollen från 1800-talets början.5 På 1790-talet sker det veterligen första omnämnandet i doktrinen av särskilt skriftligt köpekon-
trakt, nämligen hos TENGWALL.1 En strax förut utgiven formulärsamling, SELLANDERS Brefställare (Lund 1787), som f. ö. åberopas av Tengwall i fråga om utformningen av köpebrev, innehåller däremot icke någon antydan om köpekontrakt utan förutsätter endast köpebrev (varav fem olika formulärtyper återges).2
Obestridligt är, att från slutet av 1700-talet bruket med dubbla köpehandlingar alltmer kom att prägla rättslivet. En i BACKMANS lagsamling (I s. 97) återgiven K. M:ts dom den 14 febr. 1812 tyder på att bruket av både köpekontrakt och köpebrev då var välkänt. LAGKOMMITTÉN omnämner »särskilda så kallade köpe-contracter» men anser dem ha orsakat oreda och vill avskaffa dem.3 I manuskript till J. E. BOETHIUS' föreläsningar i Uppsala 1828 över kontraktsrätten framhålles, att vanligen först upprättas köpekontrakt (varefter köpebrev fullbordar överlåtelsen).4 ÄLDRE LAGBEREDNINGEN förklarar på 1840-talet, att »det har länge warit en allmän sed här i landet» att upprätta dubbla köpehandlingar.5 För senare tid är det obehövligt att anföra belägg på ifrågavarande praxis.
Den här ovan framställda hypotesen om sättet för uppkomsten av bruket med dubbla köpehandlingar utgår från köpebrevstypen såsom den äldre, redan färdigbildade typen, vilken av förut antydda skäl icke nämnvärt förändrades. När behov uppstod att kläda den köpebrevet föregående muntliga uppgörelsen mellan parterna i skrift, blev därför resultatet ett särskilt köpekontrakt, vars namn och hela utformning äro typiska för ett avtalsdokument, medan köpebrevet behåller sin karaktär av verkställighets (avhändelse-) dokument. NORDLING — vilkens uppfattning om tiden för uppkomsten av bruket med dubbla handlingar redan tidigare avvisats — utgår riktigt från köpebrevet som den ursprungliga
handlingen. Han antager, att man så småningom fann det lämpligt att i skrift fixera alla enskildheterna rörande köpevillkoren och därför till en början samtidigt med köpebrevet upprättade ett köpekontrakt. Han antager vidare, att skillnaden i tiden mellan handlingarna uppkom genom att säljaren upptäckte sin möjlighet att hålla köpebrevet inne.1 Detta antagande om ursprunglig samtidighet såsom allmän regel förefaller icke hållbart. Ibland voro köpekontrakt och köpebrev samtidiga på 1700-talet men ingalunda alltid ens i de tidigaste fallen (se ovan anförda exempel). Ofta förekom redan då tidsmellanrum, liksom det ofta förut varit mellan den grundläggande muntliga uppgörelsen och köpebrevet.2
I motiven till jordabalksförslaget har LAGBEREDNINGEN uttalat, att syftet med användande av dubbla köpehandlingar varit, »att säljaren i köpebrefvets innehållande skall äga ett medel att förhindra det öfverlåtelsen varder definitiv med mindre köparen fullgör hvad enligt kontraktet utgör villkor för hans rätt».3 Sedan väl en gång bruket med köpekontrakt uppkommit, kan man otvivelaktigt säga, att det av beredningen angivna syftet medverkat till att säljaren i kontraktet förbehållit sig att först senare fullborda överlåtelsen med köpebrev. Dylika överväganden ha däremot, om den här förfäktade hypotesen är riktig, icke utgjort den historiska orsaken till uppkomsten av bruket med dubbla handlingar. Möjligheten att genom köpebrevets innehållande förhindra, att överlåtelsen blev definitiv, innan köparen fullgjort sina åtaganden, fanns redan före det skriftliga köpekontraktets uppkomst och begagnades säkerligen också. Behovet att skapa denna press är icke orsaken; det gäller icke att förklara det särskilda köpebrevets utan det särskilda köpekontraktets tillblivelse. Hade behovet att skapa den antydda pressen varit avgörande, borde det ursprungliga ha varit en handling, som innebar ett köpekontrakt men samtidigt innehöll köpebrevets definitiva avhändelsemoment,
och ur denna ursprungliga s. a. s. kombinerade handling borde sedan köpebrevet ha brutits loss, för att säljaren därigenom skulle uppnå den omtalade möjligheten att fördröja den definitiva övergången.
Tillkomsten av dubbla handlingar måste ses såsom uttryck för ett behov — för både säljare och köpare — att i skrift fixera själva köpeavtalet i förening med köpebrevets bibehållande vid dess traditionella uppgift och karaktär.1 I detta avseende har redan ovan beträffande tiden före 1734 hänvisats till fördelarna av säkrare bevisning och de facto starkare bundenhet. För tiden efter 1734 måste så småningom JB 1: 2 ha verkat som en pådrivande faktor. Visserligen påbjudes där icke något köpekontrakt, skilt från köpebrevet (se ovan), men stadgandet kom att medföra, att det blott muntliga avtalet, som på landslagens tid i princip var giltigt, icke längre ansågs rättsligt bindande. Kunde det redan tidigare stundom förefalla fördelaktigt att kläda avtalet i skrift, blev det nu nödvändigt, om kontrahenterna räknade med att icke kunna göra upp sitt mellanhavande tämligen snart och om de tillika ansågo sig tvungna att hålla varandra rättsligen bundna under tiden fram till den definitiva uppgörelsen, som fortfarande traditionsenligt markerades med köpebrevets utfärdande. För båda kontrahenterna var det kanske också av vikt att i skrift fastslå åtskilliga betydelsefulla detaljer och biavtal; för säljaren var köpekontraktet dessutom av värde, om han skulle behöva bevisa, att en efter köpebrevets utfärdande alltjämt kvarstående fordran på köparen verkligen gällde ogulden köpeskilling (jfr JB 11: 2).2 Man kunde alltså fortfarande — och kan alltjämt — underlåta att skriva köpekontrakt, men risken blev större på grund av reglerna i 1734 års lag. Denna faktor verkade emellertid ganska långsamt. Överlåtelsesedvänjor präglas gärna av ganska stor konstans, och medvetandet om den ökade risken har endast så småningom spritt sig. Man synes dessutom till en början icke ha varit så sträng vid tolkningen av JB 1:2. Det är möjligt, att det ovillkorliga underkännandet av ett muntligt köpeavtal om fast egendom slog igenom först åtskilligt efter lagens tillkomst; i varje fall gäller detta
doktrinen.1 Ju mer den stränga tolkningen befästes, desto större blev emellertid anledningen att upprätta skriftligt köpekontrakt.
I det föregående ha endast orsakerna till och tidpunkten för tillkomsten av det karakteristiska bruket med både köpekontrakt och köpebrev kunnat behandlas. Det återstår en rad intressanta närliggande rättshistoriska problem, som röra de båda handlingar-
nas rättsliga bedömande och särskilt deras förhållande till de uppfattningar, som gjort sig gällande angående äganderättens övergång vid fastighetsköp. Dessa senare problem ha icke förbisetts men ha av utrymmesskäl måst lämnas åsido.1
Till sist må blott några kompletterande notiser lämnas till ytterligare belysning av det flera gånger ovan framhävda förhållandet, att köpebrevstypen visat en påfallande stor enhetlighet genom århundradena. Detta framträder bl. a. i den yttre utformningen. Från de medeltida köpe-, bytes- och gåvourkunderna stammande stildrag och ordvändningar leva kvar i vissa fall århundrade efter århundrade. Som exempel må tagas vissa nästan ständigt återkommande uppräkningar av vad som hörde till den överlåtna fastigheten. Man möter dem redan i de latinska medeltidsurkunderna. En relativt kort formulering är den, att fastigheten överlåtes »cum silius pischariis & attinenciis ceteris intra sepes & extra» (från 1286, Dipl. Suec. nr 919). En något fylligare utformning är följande: »cum omnibus dicte curie pertinen-
cijs, videlicet. domibus, agris, pratis, pascuis, siluis, molendinis, molendinorum locis, ac ceteris dicte curie pertinencijs. intra sepes et extra, longe uel prope positis» (från 1308, Dipl. Suec. nr 1595). Motsvarigheter i de svenskspråkiga urkunderna äro t. ex.: »med hwss aaker ængh beeth skogh ffiskewatn, och alth annadh som vnder fførnempde gotz hawer lægadh innan tæppo och vthan nær by och fiærre» (ur vittnesbrev om jordabyte 1313, Dipl. Suec. nr 1911) eller, för att taga en något senare handling: »meth husum oc iordh, aker oc ængh, schoghum oc fiskewatnum, qwærnum oc qwærnastadhum, i wato oc thørro, innan gardha oc vtan, nær by oc fiærran, engo vndan takno, som them godzom aff alder hafuer tilhørt oc tillaghat» (från 1402, Sv. Dipl. nr 181). En motsvarande ehuru kortare passus ingår också i häradshövdingens fastetal på tinget enligt landslagen: »nær by oc fierra meth allo thy som ther til ligger jnnan gardh oc wtan» (MELL EB XII, KrLL JB X). Att återfinna dessa ordvändningar i köpebrev från 1500-, 1600- och 1700-talen är icke svårt.1 Ett köpebrev från 1797 talar om »hus och jord, skog och mark, fiske och fiskewatten, qwarn och qwarnställe, torp och torpställe, när by och fjerran, intet undantagandes af alt det, som dertil ligger, af ålder legat hafwer, heller härefter med lag och dom tilwinnas kan».2 Exempel från 1800-talet skulle säkerligen också gå att uppbringa.
I början av denna uppsats har berörts det medeltida bruket att i köpebreven ge häradshövdingen fullmakt att meddela fasta.3 Ehuru ett dylikt befullmäktigande snart icke ansågs nödvändigt, fortlevde dock länge seden att i köpebrev inrycka en dylik klausul. 1542 kunde man t. ex. skriva: »geffwandis heradzhöffdingen her medt, ther forbenempde Wässunda gård belegen är, fulle magt och befalningh ath giffwe hans Kong:e Ma:tz befalningisman liust och fast vpå same gård och tess rente, när han ther vpå eskiendis wårder».4 Från 1700 stammar formuleringen: »Blifwer ock Häradshöfdingen tilstånd gifwit i Norrwidinge härad härpå gjöra laga medfart uti dette kjöp.»5 1740 förekom, att man skrev: »Gif-
wandes wederbörande Herr Häradshöfdinge magt och tilstånd, thetta lagl. giorde kiöp med Tingskiötning och Häradsfasto at bekräfta.»1 Denna ännu rätt fullmaktsartade formulering förekom naturligtvis långt ifrån alltid. Ibland sades ingenting om lagfarten; i andra fall hade fullmaktsformuleringen ersatts av en säljarens anhållan hos domaren om lagfart för köparen eller ett säljarens medgivande till köparen att lagfara. Exempel på det förra (1797): »anhållandes jag i ödmjukhet, det täcktes wälborne herr häradshöfdingen samt den lofl. Ulleråkers Häradsnämnd berörde min son Lars Ericsson och dess hustru Margaretha Eliasdotter härå behörige upbuder och Fastebref meddela».2 Exempel på klausuler, utformade som medgivande åt köparen: » Lembnandes derföre föreskrefne köpare Rydvall, där han så åstundar, frijhet på detto taga, till närmare sin säkerhet, uppbud, tingssköte och fasta» (1724) ;3 »För öfrigt lemnas Anders Andersson til att lagl. härmed förfara» (1753) ;4 »ägandes Köparen härå utan vårt vidare hörande Lagfart ock fasta söka» (1819).5 Formuleringar av sistnämnda typ — försvagade reminiscenser av medeltidens befullmäktigande åt häradshövdingen — kunna säkerligen påträffas från långt senare datum.