NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP.

 

AV

 

JUSTITIERÄDET HJALMAR KARLGREN.

 

Ett av de vanskligaste spörsmål, som möta i rättspraxis vid tillämpning av det för fastighetsköp gällande formkravet, hänför sig till verkan av att kontrahenterna genom särskilda överenskommelser vid sidan av köpehandlingarna gjort ändring i eller tillägg till de i dessa handlingar upptagna köpevillkoren. Är innehållet i dylika biavtal utan betydelse för frågan om fastighetsköpets giltighet eller med hänsyn till vederbörandes ansvarighet i skadeståndshänseende? Vilken verkan ha överhuvud i samband med köpet1 gjorda utfästelser eller eljest avgivna förklaringar — t. ex. beträffande fastighetens areal eller hyresavkastning — när dessa icke funnit uttryck i eller åberopats i köpehandlingarna? Att här upptaga behandlingen av nämnda spörsmål i hela dess vidd kan naturligen icke komma i fråga. Vad som avses är allenast att, delvis i anslutning till rättsfall på området, söka i några hänseenden bidraga till belysning av detta omfattande och som sagt svårbedömbara ämne — utan att överallt framföra en bestämd åsikt om den gällande rättens innehåll på tvistiga punkter.
    I 1 kap. 2 § JB stadgas som bekant, att köp, skifte och gåva av fast egendom skola ske skriftligen och med vittnen samt »de villkor däri sättas, var å samma köp, skifte eller gåva sig grundar». Med utgångspunkt därifrån plägar som huvudregel anses gälla, att i biavtal upptagna eller eljest vid sidan av köpehandlingarna förekommande köpevillkor ej kunna åberopas mot och utöver innehållet i dessa handlingar.2 Dylika köpevillkor skola alltså betraktas som obefintliga. Vissa undantag från denna regel—vil-

 

    1Senare än köpet gjorda ändringar eller annulleringar av köpehandlingarnasinnehåll åsyftas således icke i det följande.
     2 Så UNDÉN, Svensk sakrätt II: 1, 2 uppl. 1944, s. 154, 160.

   55—507004. Svensk Juristtidning 1950.

 

862 HJALMAR KARLGREN.ken för övrigt föreslås lagfäst i lagberedningens år 1947 avgivna förslag till ny jordabalk (4 kap. 1 §)1 — bruka dock göras. Erkänt är sålunda, att ett hänsynstagande till vad som förevarit mellan kontrahenterna men icke kommit till uttryck i köpehandlingarna kan medföra fastighetsköpets ogiltighet på grunder som finnas angivna i avtalslagens tredje kapitel, vilket ju i motsats till det första är tillämpligt även å fastighetsköp. Bland annat komma på denna väg i betraktande ej mindre misstag av den typ som avses i 32 § avtalslagen (varunder dock de vanligaste misstagen, fall av »oriktiga förutsättningar», icke inbegripas) än även svek och förfarande i strid mot tro och heder (30 och 33 §§ samma lag). Återgår avtalet av sådan orsak, finnes ock utrymme för ersättningsskyldighet. Vidare är man ense om att fakta vid sidan av köpeurkunderna kunna tagas till hjälp vid tolkning av dessas innehåll. Härmed står i omedelbart samband, att vad kontrahenterna sammanstämmande avsett att med sina i köpeurkunderna upptagna kontraktsbestämmelser uttrycka blir positivt gällande, även om detta skulle vara klart oförenligt med ordalagen i desamma.2
    Den anmärkta huvudregeln vinner stöd av vad som förekommit vid införlivande med lagstiftningen under senare tid av en annan, i viss mån jämförlig formregel, nämligen den som i 2 kap. 1 § nyttjanderättslagen meddelas rörande arrendeavtal. Samtidigt som genom 1927 års lagändring där infördes en tvingande regel om skriftlig form3 — bortsett från det fall att fastig-

 

    1 Jfr redan lagkommittén år 1826: »Alle villkor, som vid köp eller byte tingade äro, skola i köpe- och bytesbrevet införas; eller waren de kraftlöse» (3 kap. 3 § JB). Icke ens villkor upptagna enbart i köpekontraktet skulle således få beaktas. Denna sista ytterlighet borttogs av lagberedningen 1847, som i övrigt (motiven s. 65) ansåg ogiltigheten av vad som ej influtit i köpehandlingarna följa av processrättsliga bevisregler (??) och därför icke behöva civilrättsligt fastslås. I lagberedningens förslag till jordabalk II 1908 uttalades i motiven (s. 156) beträffande den gällande rättens innehåll, att intet som icke klätts i skriftlig form kunde »från ena eller andra sidan» åberopas; något utrymme för muntliga överenskommelser vid sidan av det som skrivits funnes icke. Beredningen tog dock i sitt eget förslag skarpt avstånd från ett så långt drivet »formaliserande» av köpeavtalet.
    2 Nödvändigt torde icke vara, såsom däremot för liknande lägen ofta kräves i utländsk doktrin, att det avsedda även rent objektivt sett i allt fall kommit till något — »om än ofullkomligt» — uttryck i köpehandlingarna.
    3 Den tidigare regeln i ämnet var ju — besynnerligt nog för att vara en formföreskrift — dispositiv, emedan den sattes ur kraft genom parternas åsämjande om formens obehövlighet. Så fortfarande beträffande vissa hyresavtal enligt 3 kap. 1 § samma lag.
 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 863heten övertagits till brukande — stadgades i överensstämmelse med vad som tidigare skett i norrländska arrendelagen, att i avhandlingen skola upptagas samtliga villkor som betingas, samt att tillägg eller ändring, som ej avfattas skriftligen, är utan verkan. Denna regel bibehölls även sedan genom 1943 års lagstiftning fordran på skriftlig form utsträckts till att avse jämväl nyssnämnda fall av för arrendatorn redan uppkommen besittning av fastigheten.
    Att genomgående, med allenast de undantag som ovan berörts, lämna utan beaktande i samband med fastighetsköp träffade avtal, förklaringar m. m., som icke funnit uttryck i köpehandlingarna, leder emellertid ofta till ur materiell synpunkt motbjudande resultat. Köpeavtal kunna nämligen i sådana fall komma att anses äga ett innehåll, som står i bjärt strid mot vad kontrahenterna åsyftat. Denna synpunkt är visserligen, eftersom vissa materiella olägenheter alltid följa med upprätthållandet av ett formkrav, icke i och för sig avgörande. Men frågan huruvida och i vad mån berörda slutsats från formregeln är oundviklig förtjänar i allt fall att närmare skärskådas. — Det må tilläggas, vad motsvarande spörsmål på arrendelagstiftningens område beträffar, att den legala reglering, som enligt vad nyss nämndes kom till stånd genom 1927 års lagändring, ingalunda på alla sakkunniga håll ansågs lämplig.1 Den avvek sålunda från departementschefens uttalade mening i ämnet: »Att för varje fall frånkänna en muntlig överenskommelse vid sidan av det skriftliga avtaleträttsverkan torde kunna medföra konsekvenser, vilka näppeligen skulle godkännas av rådande rättsuppfattning.» Även lagrådet gav departementschefen rätt i att den ståndpunkt, som sedermera blev lagens, »skulle i tillämpningen komma i betänklig konflikt med rättskänslans krav» (ehuru lagrådet icke som departementschefen ville hålla spörsmålet om formkravets räckvidd i antydda hänseende öppet). Stadgandet erhöll fastmera sin omförmälda, av de s. k. jordsakkunniga förordade lydelse på hemställan av vederbörande riksdagsutskott, som icke synes ha besvärats av några hämningar i detta stycke. Betecknande är förresten, att i SKARSTEDTS m. fl. auktoritativa kommentar förevarande formregel underkastats en hårdhänt restriktiv tolkning,3

 

    1 Se till det närmast följande NJA II 1928 s. 11 ff.
    2 Arrendelagstiftningen av år 1943, 2 uppl. 1946, s. 46 ff.

 

864 HJALMAR KARLGREN.tydligen förestavad av syftet att reducera de obilliga verkningarna av regeln så mycket som möjligt.
    Man kan icke heller påstå, att ifrågavarande regel utgör en tvingande konsekvens av lagens formföreskrift i 1 kap. 2 § JB. Snarare torde den innefatta en viss skärpning av densamma.
    Av fastighetsköpets formbundenhet är visserligen en naturlig slutsats, att köpevillkor, som äro av positiv natur (alltså ålägga kontrahenterna en viss prestationsskyldighet eller ansvarighet) och icke influtit i köpehandlingarna, ej äro som sådana gällande. Krav på fullgörande av desamma bör alltså icke kunna framställas, och vid bristande uppfyllelse bör ej heller skadeståndspåföljd inträda, i alla händelser icke i enlighet med det s. k. positiva kontraktsintresset. Men följer månne av denna grundsats— som i rättspraxis såtillvida frångås, att en köpare kan åläggas utgiva den avtalade köpeskillingen även i vad denna överstiger det i köpehandlingarna angivna beloppet1 — att dylika ej formenligt överenskomna villkor måste betraktas som obefintliga och köpet i övrigt upprätthållas? Knappast utan vidare. Man skulle med visst fog kunna hävda, att just därför att nämnda villkor sakna giltighet, hela fastighetsköpets grundval vacklar, i det att kraftlösheten av en del av vad som för kontrahenterna bildaren helhet — nämligen alla bestämmelser i samband med köpet, de må ha kommit till uttryck i köpehandlingarna eller ej måste draga med sig ogiltighet av jämväl det som täckes av formen. Hela fastighetsköpet borde med utgångspunkt från detta resonemang vara utan verkan. Det förutsättes då naturligen, att den ifrågavarande delen (vad som ligger vid sidan av köpehandlingarna) är så väsentlig, att avtalet, det i laga form avfattade avtalet, icke utan densamma kunde antagas ha kommit till stånd. Resonemanget förefaller i själva verket stå i god överensstämmelse med allmänna rättsgrundsatser. Emellertid är å andra sidan uppenbart, att risk kan föreligga att dylik ogiltighetspåföljd komme att verka som en så kraftig sanktion, att utanför köpehandlingarna förekommande villkor de facto respekterades ungefär i samma omfattning som i laga form föreliggande avtalsbestämmelser. Formföreskriften vinner under alla förhållanden avsevärt i effektivitet, om den kompletteras med en regel om att vad som ej upptagits i nämnda handlingar icke tillerkännes rättsligt

 

    1 Se NJA 1921 s. 636 och där anmärkta äldre rättsfall.

 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 865beaktande. Men självklar är som sagt denna ståndpunkt ingalunda, än mindre dess generella tillämplighet.
    Ej heller när fråga är om köpevillkor, som allenast gå ut på att upphäva eller begränsa det formenligt överenskomna, ligger det i sakens natur, att villkoren böra lämnas utan avseende så snart de icke influtit i köpehandlingarna. Tvärtom talar åtskilligt för att de under vissa omständigheter böra utöva just den verkan som med dem avses. Har biavtalet (det före eller samtidigt med köpet ingångna biavtalet) ett så långtgående syfte som att annullera hela fastighetsöverlåtelsen, lärer sådan rättsverkan rent av vara otvivelaktig. Regeln om simulation som ogiltighetsgrund är nämligen tillämplig även å fastighetsköp. Det vore då egendomligt, kunde man säga, om en helt annan princip borde gälla beträffande biavtal, som blott inskränka räckvidden av vad i köpeurkunderna avtalats. Överhuvud är det i och för sig icke oresonligt att hävda, att om genom beaktande av de i köpeurkunderna icke upptagna köpevillkoren framkommer ett avtal, som alltjämt ligger inom ramen för vad som blivit formenligt avtalat, och det alltså icke rör sig om en påbyggnad utan om en reducering av detta senare, någon invändning ur formregelns synpunkt icke vore på sin plats. Exempelvis kunde man tänka på sådana fall som då ett fastighetsköp genom biavtal villkoraav någon speciell omständighet1 eller — egentligen ett underfall härav—då köpet i verkligheten icke innebär något annat än en pantsättning, en i säkerhetssyfte gjord fiduciarisk överlåtelse.2

 

    1 Från den resolutiva villkorligheten bortses här. Då ingriper nämligen den särskilda lagregeln i andra stycket av 1 kap. 2 § JB (förbudet mot återköpsklausul), vilken regel enligt härskande, ehuru ingalunda obestridd uppfattning föranleder, att det resolutiva, till förmån för säljaren stipulerade villkoret anses obefintligt trots att formkravet behörigen iakttagits. Jfr NJA 1943 s. 109 och nedans. 869 not 1.
    2 På detta område föreligger en serie rättsfall, närmast NJA 1910 s. 548, 1921s. 542, 1925 s. 203 och 1933 s. 138. Tydligt är att HD åtminstone under senare tid icke funnit sig kunna vid bestämmande av huvudavtalets, »köpets», rättsverkningar utan vidare bortse från ett vid sidan därav förefintligt pantavtals innehåll. Oklart är emellertid, vad de tre sistnämnda rättsfallen beträffar, i vad mån sagda pantavtal, som avfattats skriftligen och med vittnen, verkligen uppfattats som ett »biavtal» eller fastmera ansetts själv tillhöra de formellt behöriga »köpehandlingarna». Gränsen är nämligen i detta hänseende icke otvetydig. Antag att vid sidan av den eller de urkunder, som upptaga själva äganderättsöverlåtelsen (köpekontraktet, köpebrevet), förekommer en annan, i nämnda urkunder ej omförmäld, skriftlig och bevittnad handling (kanske upprättad samtidigt), vari återfinnas vissa bestämmelser av i och för sig köpevillkors natur. Är denna handling att anse 

866 HJALMAR KARLGREN.Biavtalet borde alltså här utöva den verkan, icke att fastighetsföryttringen bleve i allo ogiltig utan att den upprätthölles i sin av kontrahenterna åsyftade, begränsade omfattning.
    Att nu senast skisserade tankegång innefattar ett visst berättigande, synes antagligt. Men i vilken omfattning den må anses vägande eller hur regeln skall närmare utformas, är ett vanskligt spörsmål. Det här använda uttrycket »inom ramen för» är ju blott en bild. Bland annat märkes följande svårighet. Även om biavtalet icke ådrager någon av kontrahenterna ökade förpliktelser eller ökad ansvarighet utöver vad i köpehandlingarna statueras, blir ju för den händelse endera genom biavtalet erhåller en lättnad i sina förpliktelser eller sin ansvarighet (reducering av prestationsobjektet, villkorande av prestationsskyldigheten etc.),

 

som en köpehandling eller icke? Jfr NJA 1876 s. 363, där en i sammanhang med fastighetsköp upprättad formenlig handling rörande ömsesidig rätt att uppsäga köpet (inom två dagar) frånkändes giltighet, enär den ej ens var »antydd» i köpekontraktet. — Har nu i sagda rättsfall det ifrågavarande pantavtalet uppfattats som en »köpehandling», äro rättsfallen endast såtillvida av intresse för vårt ämne, som man måste fråga sig huruvida utgången kunnat bliva en annan för det fall att parterna muntligt, eller eljest genom odisputabelt biavtal, klarlagt »köpets» pantsättningscausa. Därom är ju omöjligt att uttala sig bestämt. Men synnerligen troligt är det knappast. I detta sammanhang ännu några ord rörande nyss angivna rättspraxis. I 1910 års rättsfall, där pantavtalet var muntligt, tog pluraliteten i HD ingen hänsyn till detsamma. »Överlåtelse av äganderätten» ansågs med stöd av huvudavtalet föreligga (jfr NJA 1881 s. 49: »verkligt köp»), och biavtalet bedömdes som ogiltigt, synbarligen dock mindre på grund av här dryftade formregel än till följd av förbudet mot återköpsklausul i andra stycket av 1 kap. 2 § JB, jfr nästföregående not. Minoriteten tyckes däremot ha tillerkänt pantavtalet rättsverkan. — I 1921 års rättsfall kringgick HD (pluraliteten) hela svårigheten genom att som grund för underkännande av »köparens» talan åberopa 33 § avtalslagen, en så mycket sämre utväg som nämnda lagbud, hur obestämt och vittfamnande det än eljest till sitt innehåll är, rätteligen icke omspänner ett fall av denna art (se SvJT 1933 s. 254 f., jfr s. 226). En ledamot ansåg huvudavtalet icke innefatta »verkligt köp» och därför icke gällande, en annan fann däremot på grund av huvudavtalets »ordalydelse» köp vara förhanden och synes i övrigt ha ställt sig på den ståndpunkt som segrade i 1910 års rättsfall. — I 1925 års rättsfall utgick pluraliteten i HD från att pantavtalet ägde relevans, med rättsverkan som suspensivt villkor. Två ledamöter frånkände avtalet rättslig betydelse, den ene därför att huvudavtalet icke innehöll någon bestämmelse om återlösningsrätt och förty icke kunde frånkännas giltighet som köpeavhandling (alltså formkravet), den andra under hänvisning till 1 kap. 2 § JB (förbudet mot återköpsklausul?). — Vad slutligen 1933 års rättsfall beträffar, där HD var enhällig, torde tankegången varit densamma som den som omfattades av pluraliteten 1925: huvudavtalets giltighet inskränktes genom den av pantavtalet föranledda suspensiva villkorligheten; krokvägen över 33 § avtalslagen beträddes icke. 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 867medkontrahentens rätt förminskad. Skall någon hänsyn icke tagas till detta utan ändock det genom biavtalet modifierade avtalet sägas vara täckt av formen? Det förefaller knappast möjligt att gå så långt utan att uppgiva något väsentligt av det värdeformregeln skall skänka. Annorlunda ställer det sig måhända, om man begränsar sig till de fall, då biavtalet, samtidigt som det på sagda sätt åvägabringar en lättnad för den ene kontrahenten, jämväl innebär en motsvarande inskränkning i medkontrahentens förpliktelser eller ansvarighet, t. ex. en proportionell reducering av köpeskillingen. En dylik partiell beskärning av köpeavtalets räjong kan verkligen med visst fog sägas falla »inom ramen för» det formenliga avtalet. Här föreligger ju ock, alltjämt förutsatt att biavtalet träffats före eller i samband med köpet, en stark beröring med simulationsfallet. — Kanske skulle någon vilja ifrågasätta, att man borde söka lösningen på en annan linje. I enlighet med den ofta framförda synpunkten, att formkravet vid fastighetsköp närmast vore dikterat av hänsyn till säljarens intressen, skulle man i förevarande avseende icke fästa sig vid om köparen — vars tillträde av köpet ju i och för sig kan ske formlöst1 — på grund av biavtalet erhåller en mindre omfattande rätt än köpehandlingarna tillförsäkra honom, under det att en modifiering genom biavtal till säljarens nackdel skulle lämnas utan beaktande. Att genomföra ett dylikt haltande rättsläge kan dock näppeligen vara önskvärt. Uppfattningen har heller icke stöd vare sig i lagbudets avfattning eller, såvitt man kan se, i rättspraxis.2
    Vore det en konsekvens av omdiskuterade formföreskrift, att

 

    1 Se NJA 1925 s. 206 med där anmärkta rättsfall.
    2 Se NJA 1875 s. 403, 1911 s. 165, 1922 s. 282, 1932 s. 133, 1937 s. 186; jfr ock 1904 s. 497, där det muntligen avtalade villkoret gällde till förmån för säljaren, 1944 s. 169 samt SvJT 1940 ref. s. 55. De flesta av dessa rättsfall äro visserligen främst av intresse för spörsmålet, hur man skall draga gränsen mellan vad som bör uppfattas som till fastighetsföryttringen hänförligt köpevillkor och vad som utgör en av ett självständigt avtal omfattad utfästelse avseeende lös egendom, jfr UNDÉN a. st. Även detta är nämligen ej sällan ett intrikat avgörande; närmast får man väl taga i betraktande, huruvida för det fall att den ifrågavarande avtalsbestämmelsen saknats det i köpehandlingarna fastställda vederlaget ändock kan antagas ha förblivit oförändrat. Men det vill synas, att man i rättstillämpningen i allmänhet utgått från att om förhållandena äro sådana, att ett till fastighetsföryttringen hörande villkor bör anses föreligga, detsamma måste för att vara giltigt iklädas fastighetsköpets form — utan avseende å att icke säljaren utan köparen genom detsamma gynnas. 

868 HJALMAR KARLGREN.köpevillkor som ej influtit i köpehandlingarna principiellt måste betraktas som obefintliga, skulle den slutsatsen vara svårfrånkomlig, att icke heller en kontrahents felaktiga förutsättningar vid fastighetsköp — oavsett om de enligt vanliga regler skulle äga relevans — kunde tillmätas någon betydelse (såvida ej svek eller därmed jämförligt beteende låge medkontrahenten till last). Blotta förutsättningar kunna ju i allmänhet icke anses mera relevanta än uttryckliga, låt vara av formen icke täckta köpevillkor. En dylik slutsats tyckes ock LAGBEREDNINGEN vara benägenatt draga.1 Men ståndpunkten torde, om den gör anspråk på att vara mera generell, bli svår att upprätthålla och synes ej bekräftas av rättspraxis. Gäller det förutsättningar, som beröraandra omständigheter än köpeobjektets faktiska beskaffenhet (se härom nedan), finnes säkerligen avsevärt utrymme för användning av allmänna förutsättningsregler. — I detta sammanhang må pointeras, att man utan formellt uppgivande av regeln om att allenast i köpeurkunderna upptagna villkor äga giltighet kan i realiteten komma mycket långt i riktning mot förutsättningslärans tillämpning på detta område, därest vederbörande förutsättning med hjälp av den eller den »anknytningen» i köpehandlingarna »tolkningsvis» transformeras till ett av formen täckt köpevillkor. Men manipulationer av denna art böra icke fördunkla det verkliga sammanhanget. Måhända genmäles, att ett dylikt krav på »anknytning» i köpehandlingarna kan försvaras utan att fördenskull förutsättningen fiktivt förvandlas till ett köpevillkor, d. v. s. utan att man blundar för att den ifrågavarande i köpehandlingarna framskymtande omständigheten icke föranlett ett sådant kontrahenternas ställningstagande, som gör det

 

    1 »Om i allmänhet köpevillkoren måste intagas i köpehandlingen för att kunna åberopas, kräver följdriktigheten att betydelse icke tillmätes varjehanda förutsättningar, som må ha kommit till uttryck eller underförståtts vid de preliminära förhandlingarna och som skulle ha beaktats vid tolkningen av ett icke formbundet avtal» (s. 152). — Icke dess mindre ansåg lagberedningen förevarande fråga —om verkan av detta speciella formkrav! — »snarast falla inom området för avtalslagen, särskilt dess 33 §», varför man undvek att reglera ämnet. Förutsättningsläran omfattas emellertid som bekant endast till ringa del av avtalslagen, och i den mån så är förhållandet, uppkommer näppeligen det spörsmål, som beredningen här hade i sikte. Att man vid fastighetsköp skulle av hänsyn till formkravet väja för en tillämpning av 30 och 33 §§ avtalslagen i fall, där dessa lagbuds användning eljest skulle vara indicerad — om det nu är detta som beredningen menar — har man intet stöd för att påstå. Svek och ohederlighet torde utöva samma verkan vid fastighetsköp som vid andra rättshandlingar. 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 869berättigat att tala om avtalsvillkor. Detta skulle då innebära, att man med principiellt accepterande av förutsättningsreglernas tilllämplighet även å fastighetsköp men i anledning av formkravet uppställde den ytterligare betingelsen för en förutsättnings relevans (utöver vad som följer av nämnda regler), att en anknytning av berörda art kunde framkonstrueras. En sådan ståndpunkt synes dock redan med hänsyn till de nyckfulla resultat, som därav måste följa, dubiös. En annan sak är, att i de fall, dåde allmänna förutsättningsreglerna motivera relevans, det väl ofta icke möter större svårigheter att med litet god vilja få fram anknytningen i fråga.1
    Ett särskilt läge föreligger emellertid, såsom redan antytts, i det ofta förekommande fallet, att köparens felslagna förutsätt-

 

    1 Som exempel på fastighetsrättsliga »förutsättningsrättsfall» må anföras NJA 1918 s. 318. Sedan en kvinna, som av sin fader köpt ett hemman med inventarier, överlåtit hälften av vad hon förvärvat å sin »fästman» och förlovningen brutits, förklarades överlåtelsen på talan av kvinnan ogiltig (i alla instanser). Här fanns visserligen, eftersom ordet »fästman» utsatts i transporten, en möjlighet att genom »tolkning» konstruera fram ett slags avtalsvillkor (jfr dissidenten i HD). Men det skulle väl varit oförnuftigt att döma på motsatt sätt, om nämnda ord, såsom lätt kunnat ske, råkat falla bort? — Anmärkas må vidare pluralitetens i HD motivering i rättsfallet NJA 1943 s. 109. Säljarens talan om återgång av fastighetsköp ogillades under åberopande av — förutom att köparens i målet dryftade oförmåga att fullgöra viss förbindelse beträffande den förvärvade fastighetens bebyggande icke kunde grunda rätt för säljaren att vinna fastigheten åter (jfr ovan s. 865 not 1) — jämväl att »sådana omständigheter icke förekommit att giltighet kunde frånkännas överlåtelsen på grund av bristande förutsättning» å säljarens sida. Denne hade energiskt hävdat, att grunden för käromålet icke vore att köparen åsidosatt något köpevillkor utan fastmera (vad han föreställde sig skulle ha större kraft och verkan) att köpet vore ogiltigt enligt allmänna regler om felaktiga förutsättningar. Även om man kanske icke bör trycka alltför hårt på nämnda kompletterande motivering, ger densamma dock en fingervisning om att förutsättningslärans grundsatser ansetts kunna, därest sakläget varit annorlunda beskaffat, komma till användning oavsett att det gällde ett fastighetsköp.— Av rättsfallet 1940 s. 449 framgår ytterligare, att därest ett köpeavtal är beträffande vissa andelar i den föryttrade fasta egendomen ogiltigt, hinder icke möter att, ur förutsättningssynpunkt, behandla hela avtalet som oförbindande. Inbjudande kunde här visserligen synas vara att laborera med tolkningssynpunkten (jfr minoriteten i HD). — Om ett verkligt köpevillkor och icke blott om en förutsättning torde vara fråga i rättsfallet NJA 1945 s. 94. Samtliga instanser tillämpade emellertid förutsättningsresonemang (om än, såsom förresten ej sällan är fallet, rätt ofullständiga sådana). Anmärkas må i detta sammanhang rättsfallet NJA 1923 s. 235, som enligt rubriken handlar om »återgång av fastighetsbyte på grund av bristande väsentlig förutsättning för bytet» men där av enahanda skäl resultatet torde kunnat motiveras enklare. — Se slutligen NJA 1923 s. 241 och 534 samt 1925 s. 184 (minoriteten i HD). 

870 HJALMAR KARLGREN.ning hänför sig till fastighetens faktiska beskaffenhet. Denna motsvarar alltså, antaga vi, icke vad köparen förväntat och enligt allmänna förutsättningsregler haft fog att förvänta; fastigheten är behäftad med ett faktiskt »fel».1 Här griper nämligen regeln om köparens undersökningsplikt in, och med denna regel— som icke står i något logiskt sammanhang med formföreskriften2 — är det svårligen förenligt, att enbart en än så befogad förutsättning å köparens sida skulle, när ej svek eller liknande tillkommer, leda till köpets ogiltighet (resp. till förutsättningens »positiva» relevans i form av skadeståndsrätt mot säljaren). Motsvarande ståndpunkt synes vidare ha skäl för sig även när fastighetens faktiska beskaffenhet är en annan än säljaren genom biavtal eller eljest vid sidan av köpehandlingarna utfäst; det rör sig då alltså icke om en felaktig förutsättning utan om ett ouppfyllt (formlöst) köpevillkor. Att en dylik utfästelse måste anses obefintlig kan visserligen icke gärna härledas redan ur köparens undersökningsplikt. Fastmera måste man väl här falla tillbaka på formkravet. Men anledning finnes ock att i förevarande hänseende — oberoende av vad man eljest anser om relevansen av i köpehandlingarna icke influtna villkor, jfr ovan s.864 f. — lämna det av formen ej täckta köpevillkoret utan avseende, så att det icke blott frånkännes »positiv» giltighet utan även verkan att omintetgöra fastighetsköpets bestånd. Det är nämligen angeläget att via formregeln låta grundsatsen om köparens undersökningsplikt bli riktigt effektiv. Finge en formlös utfästelse beträffande fastighetens faktiska beskaffenhet föranleda, om icke skadeståndsansvar för säljaren så dock rätt förköparen att träda tillbaka från avtalet, kunde såsom förut be-

 

    1 Det bortses tills vidare från fel i inskränkt eller abstrakt bemärkelse, d. v. s. en avvikelse från fastigheters »normala» egenskaper; härom strax nedan i texten. När det gäller rättsliga fel i fastigheten, äro åter enligt rättspraxis köparens förutsättningar i största omfattning relevanta, i det att antingen strikt ansvar eller åtminstone ansvar för culpa in contrahendo drabbar säljaren (försummelse av upplysningsplikt; märk hemulsskyldigheten). Som rättsfall av intresse för detta ämne kunna nämnas bl. a. NJA 1911 s. 404, 1933 s. 253, 1935 s. 121, 1936 s. 6 och 1947 s. 680, jfr 1934 s. 117, 1941 s. 205, 1945 s. 305 och 1947 s. 1; jfr ock SvJT 1939 rf. s. 53 (rörande vägrat tillstånd till avstyckning). Hur gränsen sedan skall dragas mellan rättsliga och faktiska fel kan, inom parentes sagt, ej sällan vara ganska oklart. Man synes i svensk rättstillämpning gå relativt långt i att kvalificera ett fel som rättsligt; se däremot beträffande enahanda frågas bedömande i t. ex. tysk rättspraxis HECK, Grundriss des Schuldrechts, 1929, s. 270.
    2 En regel om undersökningsplikt förekommer ju stundom även såvitt angår lös egendom (t. ex. vid auktionsköp enligt 48 § köplagen). 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 871rörts effekten eventuellt bli densamma som om någon form icke erfordrades beträffande dylika utfästelser.1 Och att i sådant fall regeln om köparens undersökningsplikt starkt underminerades, ligger i öppen dag.
    Vad nu senast sagts om verkan av felaktiga förutsättningar resp. om ouppfyllda, i köpehandlingarna icke upptagna köpevillkor beträffande en fastighets faktiska beskaffenhet överensstämmer som bekant med inställningen i rättspraxis. En säljare, somicke förfarit svikligt eller i strid mot tro och heder, bär enligt talrika domstolsavgöranden2 intet ansvar för att fastigheten är i annat skick än köparen haft fog att förvänta, med mindre han lämnat köparen »tillförsäkran» i sådant hänseende och detta just i köpehandlingarna. Har så icke skett, är varken köpet oförbindande (köparen har ingen hävningsrätt) eller köparen skadeståndsberättigad. Någon skillnad göres principiellt icke allteftersom det förelupna felet kunnat utan svårighet upptäckas eller det varit mera dolt. — Härvid är emellertid att märka, att i praxis som tillförsäkran understundom konstrueras redan en något så när bestämd uppgift rörande fastighetens skick även när det kan anses tvivelaktigt, om verkligen en viljeförklaring (en rättshandling) i sagda hänseende föreligger.3 I vilken utsträckning så sker, skall här icke närmare diskuteras. Frågan sammanhänger för övrigt med det vanskliga teoretiska spörsmålet om vad som överhuvud ligger i en viljeförklarings begrepp.4

 

    1 Erkändes ogiltighetssanktion, kunde dessutom diskuteras, hur man borde ställa sig om köparen i ett fall då han vore berättigad att frånträda köpet inskränkte sig till att avkräva säljaren ett skadestånd, som icke vore större än att det ekonomiska resultatet av avtalet bleve detsamma som om köpet återginge (alltså krav på negativa kontraktsintresset samtidigt som köpet av köparen vidhålles!). Jfr just.r. WALINS votum i NJA 1949 s. 259.
    2 Från senare tider bl. a. NJA 1914 s. 206, 1916 s. 481, 1918 s. 375, 1921 s. 232, 1922 s. 615 (jfr rubriken), 1923 s. 272, 1949 s. 91; jfr vidare dels 1924 s. 454 och 1928 s. 554 dels ock 1945 s. 502.
    3 I vissa fall ryggas det dock tillbaka från denna konstruktion, se NJA 1889 s. 251, 1937 s. 151, 1940 s. 179.
    4 Enligt härskande uppfattning lärer för en viljeförklaring i allt fall krävas, att vederbörande avsett — eller åtminstone synes ha avsett — att ikläda sig viss bundenhet (medan det tvistas om huruvida för ändamålet måste föreligga resp. synas föreligga en vilja att åtaga sig rättslig bundenhet). Emellertid ger redan frågan hur detta krav på »bundenhetsvilja» skall förstås upphov till åtskilliga svårigheter, vilka som sagt här måste lämnas åsido. — Anses nu en uppgift eller förklaring om viss egendoms beskaffenhet innefatta en viljeförklaring, är det 

872 HJALMAR KARLGREN.    Är nu sagda rättspraxis vägledande jämväl för det fall att förutsättningen, resp. det i köpehandlingarna icke upptagna köpevillkoret, avser sådana egenskaper hos en fastighet, somenligt skäligt bedömande måste anses verkligt typiska eller ordinära hos fastigheter i allmänhet? Det föreligger alltså ett fel i ordets egentliga, inskränkta bemärkelse: en avvikelse från det genomsnittligt utmärkande (det »abstrakta» felbegreppet). Av till en början formkravet som sådant behövde, kunde det sägas, icke följa, att man i förevarande fall vore bunden av ifrågavarande rättstillämpning. Själva köpeavtalet borde, utan speciellt omnämnande av förhållandet, anses innefatta en föryttring av en »normal» fastighet; man vore då framme vid att formen eoipso täckte även köparens anspråk på felfrihet i angivna bemärkelse eller åtminstone vid att den abstrakta felfriheten vore med fastighetsföryttringen så nära förknippad — utgjorde ett sådant »naturale negotii» för avtalstypen — att anledning ej funnes att utöver det allmänna formkravet uppställa någon fordran på att särskild tillförsäkran i detta ämne upptoges i köpehandlingarna. Och vad undersökningsplikten beträffar kunde göras gällande, att det vore opåkallat att ålägga en köpare skyldighet att förvissa sig om att för fastigheter ordinära egenskaper in casu förefunnes (eller förskaffa sig en tillförsäkran om något så pass innehållslöst som att fastigheten är »normal»). I båda hänseendena är emellertid den invändningen näraliggande, att det med hänsyn till fastigheters växlande beskaffenhet överhuvud är ogörligt att fixera vad som för sådana är typiskt eller ordinärt,varför regeln om att fast egendom är att anse som såld »i befintligt skick» måste även i nu dryftade fall upprätthållas. Denna invändning väger naturligen tungt. Icke dess mindre kan väl i sin ordning häremot genmälas, att dylika hänsyn icke leda längre än till ett konstaterande av att det endast inom ett synnerligen snävt område är möjligt att anse en fastighet behäftad med fel av berörda abstrakta art.1 Befinner man sig emellertidinom detta område, d. v. s. föreligger vad som under alla omstän-

 

ytterligare, bl. a. för det fall att densamma upptagits i en skriftlig handling, ett spörsmål för sig, om den utan vidare måste tilläggas karaktären av ett åtagande av »garanti», med de konsekvenser som därav pläga härledas i skadeståndshänseende (se min »Avtalsrättsliga spörsmål», 1940, s. 78 f.). — Jfr till hela här berörda ämne exempelvis NJA 1949 s. 259.
    1 Jfr 1947 års förslag av lagberedningen, motiven s. 206.

 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 873digheter, även när vederbörlig hänsyn tages till fastigheters skiftande egenskaper, ter sig som en avvikelse från det för dylik egendom typiska och ordinära, synes åtskilligt tala för att, redande lege lata, släppa efter på formkravets och undersökningsprincipens anmärkta konsekvenser.1 Detta betyder då, att köparen i den delen befrias från sin undersökningsplikt, i allt fall från annan än en mycket ytlig sådan. Att ålägga både säljaren upplysnings- och köparen verklig undersökningsplikt innefattar däremot en viss motsägelse och är ägnat att skapa svårlösliga konflikter. Samhällsekonomiskt kan väl icke heller en dylik dubble- ring vara ändamålsenlig.
    I LAGBEREDNINGENS nya förslag till jordabalk föreslås ett ansvar för säljaren just i nu behandlade fall, då fastigheten är behäftad med fel i abstrakt bemärkelse (4 kap. 16 § 2 st.).2 Emellertid skall detta ansvar — vilket visserligen icke klart angives i lagtexten men framhålles i motiven —inträda allenast om köparen tillika eftersatt sin undersökningsplikt. Detta torde, såsom av det nyss sagda framgår, vara en halvmesyr. För övrigt är lagtexten även eljest mindre tillfredsställande avfattad i förevarande hänseende. Den ifrågavarande avvikelsen från fastigheters normala standard beskrives så, att »köparen med hänsyn till den avtalade köpeskillingen och omständigheterna i övrigt icke rimligen bort räkna med» felet. En dylik beskrivning tyder långtmera på ett konkret än på ett abstrakt fel. Ty uppenbarligen kan just köpeskillingens storlek liksom omständigheterna i övrigt ge köparen fog att förvänta viss beskaffenhet hos fastigheten utan att därför denna på något sätt är sämre än fastigheter i allmänhet.
    Man kan ytterligare fråga sig, om ej undantag från de i rättspraxis fastslagna reglerna rörande säljarens starkt begränsade ansvarighet för faktiska (konkreta) fel i fastigheten borde göras jämväl för det fall att säljaren visserligen icke gjort sig skyldig

 

    1 Något ovillkorligt hinder härför i förut skildrade rättstillämpning torde ej föreligga, då frågan där sällan ställts på sin spets. Jfr dock NJA 1908 s. 153 (förekomst av hussvamp).
    2 Ansvaret utmynnar både i hävnings- och prisavdragsrätt för köparen och, om säljaren ägt eller bort äga kännedom om felet, i skadeståndsskyldighet för denne. Köplagens reglering av motsvarande ämne, enligt vilken säljaren i skadeståndshänseende blott häftar för dolus men icke för culpa in contrahendo (42 § 2 st.; märk orden »efter köpet»), har således med allt fog icke tagits till efterföljd. 

874 HJALMAR KARLGREN.till dolus in contrahendo men det ligger honom till last culpa, eller t. o. m. grov culpa, av sådan art. Ingen bekymrar sig ju om formkravet och undersökningsgrundsatsen, när säljaren kan påbördas svek eller ohederligt förfarande. Varför skulle det då vara något hinder att intaga motsvarande ståndpunkt, när hans beteende väl icke varit av grav natur men ändock såsomculpöst måste stämplas som i högre eller lägre grad obehörigt? För ett komplement på allmänt avtalsrättslig grundval funnes här utrymme. Att avtalslagen blott omnämner dolus men ej culpa in contrahendo, behövde ju ingalunda vara avgörande. Ty denna lag gör icke anspråk på att vara uttömmande.1
    Ett dylikt resonemang synes emellertid vara äventyrligt nog. Man föres här in på banor, som sannerligen ej äro lätta att överskåda. Den uppmjukning av formregeln och undersökningsprincipen varom nu är fråga leder mycket långt, åtminstone om redan ordinär culpa in contrahendo skulle vara relevant. Hur lätt kan icke i situationer av förevarande slag en vårdslöshet å säljarens sida anses föreligga, i all synnerhet om fastighetens skick avviker icke blott från en köparens låt vara befogade förutsättning utan även från en säljarens formlösa utfästelse eller förklaring i ämnet! Fråga är om det överhuvud bleve mycket kvar av den huvudregel, varifrån på antydda väg skulle göras ett undantag. Inskränktes åter, för avtrubbande av denna invändning, undantaget till fall av särskilt grov vårdslöshet, bleve själva gränsdragningen — i förhållande till vanlig vårdslöshet —ytterligt vansklig. Ett upprätthållande av den ärevördiga distinktionen mellan culpa levis och culpa lata, vars värde eljest knappast plägar skattas högt, skulle alltså draga med sig åtskillig oklarhet. — Än vidare. Medan det varit en av ålder erkänd regel, att dolus in contrahendo, särskilt straffbar dolus, utövar den verkan att göra även ett sådant positivt eller negativt beteende å en kontrahents sida relevant, som eljest skulle vara irrelevant, har någon motsvarande regel icke hävd för sig beträf-

 

    1 På nu skildrade tankegång ha enskilda ledamöter i HD (bl. a. STENBECKvid ett eller annat tillfälle varit inne. Sålunda har i fall, då en talan av köparen ogillats under motivering att säljaren icke förfarit svikligt och att ej heller eljest »sådana omständigheter i målet förekommit», att hävnings- eller skadeståndsrätt kunde tillerkännas köparen (se t. ex. 1940 A 225, 1943 A 320), med motiveringen någon gång åsyftats icke blott ett förfarande av säljaren i strid mot tro och heder utan även ett hans grovt culpösa beteende. Jfr även just.r. VON SETH i NJA 1923s. 272 och 1936 s. 6. 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 875fande culpa in contrahendo. Alltjämt får betecknas som ovisst, huruvida den svenska rätten, även om man begränsar sig till avtalsrättsliga förhållanden rörande lös egendom, känner någon mera allmän grundsats om att culpa in contrahendo bör jämställas med culpa in contractu. Det är delvis rätt skilda synpunkter, som påkalla beaktande i det ena hänseendet och i det andra. Hela begreppet culpa in contrahendo är dessutom, i ojämförligt högre grad än culpa in contractu, obestämt och ägnat att föranleda cirkelslut. Så mycket mera är då varsamhet av nöden på fastighetsrättens område, där behovet av reda och klarhet är särskilt framträdande. Medgivas måste dock, att vad nu senast nämnts om obestämdheten av begreppet culpa in contrahendo kanske har mindre betydelse, när säljarens culpa grundas på att han vid sidan av köpehandlingarna avgivit en utfästelse eller annan förklaring som icke motsvaras av verkligheten ( alltså ett ouppfyllt, låt vara formlöst köpevillkor), än när det blott gäller en felaktig förutsättning å köparens sida, med hänsyn till vilken försummelse av upplysningsplikt lägges säljaren till last.
    På en annan väg synes däremot, ehuru principiellt tagas till utgångspunkt de resultat vartill man i anmärkta rättspraxis kommit, vara möjligt att i högre grad taga hänsyn till köparens intressen och bereda honom ett välbehövligt rättsskydd.
    I praktiken torde vara särskilt stötande de fall, då köparen förlitat sig på utfästelser (uppgifter etc.) av säljaren rörandefastighetens beskaffenhet meddelade i en handling, som icke utgör köpeurkund i egentlig mening men till sin typ ter sig närbesläktad med en sådan — och även av kontrahenterna självabehandlats som en till grund för avtalet liggande urkund —samt utfästelserna till följd av formföreskriften icke anses bindande. Det rör sig t. ex. om en beskrivning med uppgift om en jordbruksfastighets odlade eller odlingsbara mark eller om en förteckning över en stadsfastighets hyresavkastning; handlingen är emellertid icke undertecknad, eller dock icke undertecknadav säljaren utan t. ex. av en fastighetsmäklare, och den åberopas ej i köpehandlingarna, oaktat den typiskt framträtt och in casu fungerat som en bilaga till dessa. Här är ju för det första formkravet i någon mån tillgodosett: det föreligger en skriftlig handling, ehuru med de angivna bristerna beträffande undertecknandet. Men vidare och framför allt: fråga är här i allmänhet om sakförhållanden, som ur vederlagssynpunkt äro av grundläg-

 

876 HJALMAR KARLGREN.gande betydelse och överhuvud utgöra för parterna bestämmande moment i avtalsslutet. För den juridiskt mindre bevandrade måste det i dylika fall framstå som hart när obegripligt, att säljaren icke skall behöva stå vid sitt ord utan, när han ej kan överbevisas om svek eller ohederligt beteende, äger anse dylika utfästelser för sig ovidkommande, så att han kan kedja köparen fast vid ett avtal innefattande väsentligt andra köpevillkor ände i verkligheten överenskomna.
    En sådan rättstillämpning lärer icke heller behöva accepteras.
    Enighet råder ju, på sätt förut anmärkts, därom, att såframt bestämmelserna i de reguljära köpehandlingarna (vi säga i det följande köpekontraktet) av kontrahenterna själva tillagts den innebörden, att däri ingår en utfästelse av säljaren om fastighetens beskaffenhet i det ena eller andra hänseendet, detta gäller som formenligt överenskommet, även om objektivt sett köpekontraktet icke ger något som helst stöd för en dylik tolkning. Å andra sidan är det i princip lika otvivelaktigt, att enbart den omständigheten icke är tillfyllest för att sådan rättsverkan skall uppkomma, att kontrahenterna varit överens om att fastigheten skulle ha de ifrågavarande egenskaperna; det kräves som nämnt tillika, att de själva avsett eller förutsatt att just genom vad i köpekontraktet uttalats dessa egenskaper hos fastigheten blivit avtalsmässigt fastslagna. För den händelse nu i köpekontraktet uttryckligen hänvisas till en handling, vilken som en bilaga innefattar uppgifter om fastighetens skick i hithörande delar men icke själv uppfyller förutsättningarna för att kunna som köpehandling anses, bestrides ju av ingen, att jämväl bilagans innehåll hör till de lagligen gällande köpevillkoren. Men om alltså en sådan hänvisning skulle saknas? Ja, bedömandet bör i enlighet med den anförda tankegången ändock bli enahanda, om kontrahenterna trots bristen på vederbörligt undertecknande räknat med att samma handling skulle, såsom utgörande en bilaga till köpekontraktet, omfattas av den formenliga föryttringen. Detta kan också formuleras så, att bilagan vinner giltighet som köpehandling, därest man har fog för att i köpekontraktet »intolka» en hänvisning till densamma; en ofrivillig avsaknad av hänvisning måste rimligen sakna betydelse. Annorlunda skulle det däremot ställa sig, om kontrahenterna själva varit på det klara med att den icke undertecknade handlingen låg utanför de verkliga köpeurkunderna, även om innehållet i densamma var

 

NÅGRA FRÅGOR RÖRANDE FORMKRAVET VID FASTIGHETSKÖP. 877föremål för deras gemensamma överenskommelse. Uppenbarligen är det nu förenat med de största svårigheter att i det enskilda fallet avgöra vilket av dessa alternativ som är det riktiga. En genomsnittsregel torde anbefalla sig, med utgångspunkt från vad som kan anses innebära den mest rationella regeln. Att det förra alternativet är synnerligen vanligt kan ej heller betvivlas. Ofta torde det bero på ren tillfällighet, att en uttrycklig hänvisning till vad som typiskt utgör ett slags bilaga saknas i köpekontraktet. Väl kan situationen stundom vara den, att visserligen köparen för sin del förutsatt, att innehållet i handlingen på antydda sätt omfattas av det formenligt ingångna avtalet, men att den juridiskt mera kunnige säljaren eller hans ombud, förmedlaren av köpet, med kännedom om hittillsvarande rättspraxis på området tryggat sig vid att säljaren ej häftar för annat än som upptagits i köpekontraktet (eller köpebrevet). I dylika fall torde emellertid regelmässigt säljaren eller hans ombud tillika haft klart för sig köparens inställning i ämnet, vid vilket förhållande man i enlighet med allmänna avtalsrättsliga grundsatser lärer ha fog för att lägga denna senare till grund för bedömandet. Allt som allt synes den tilläggsregeln i modifierande riktning kunna försvaras, att som vederbörlig köpeurkund bör uppfattas även en sådan, i och för sig icke formenligt upprättad handling, vilken dels objektivt sett, till sin typ, framträder som ett slags bilaga till köpeurkunderna dels in casu behandlats som en till grund för köpet liggande handling.
    I rättstillämpningen har man icke varit helt okänslig för synpunkter sådana som de nu anförda. Av rättspraxis från senaste tid1 är av särskilt intresse rättsfallet NJA 1949 s. 91. Målet gällde verkan av oriktiga uppgifter i en beskrivning (hyresförteckning), som vid försäljning av en stadsfastighet låg till grund för köpet men som varken var undertecknad av säljaren eller på något sätt omnämnd i köpekontraktet. Omständigheterna voro enligt pluraliteten i högsta domstolen sådana, att det materiellt sett föreföll ganska stötande, att säljaren allenast med stöd av formregeln skulle kunna frigöra sig från »die Geschäftsgrundlage» för köpet. I domen uttalades först, med stöd av vissa anförda fakta, att parterna vid köpet utgingo från den gemen-

 

    1 Se för övrigt redan rättsfallet NJA 1923 s. 272, där ej mindre än tre ledamöter av fem i HD intogo annan principiell ståndpunkt beträffande förevarande spörsmål än den ortodoxa.

   56 —507004. Svensk Juristtidning 1950.

 

878 HJALMAR KARLGREN.samma förutsättningen, att försäljningen av fastigheten skedde på de villkor, som innefattades i beskrivningen. »Ett dylikt läge har», fortsattes det, »nära beröring med det fall att enligt parternas sammanstämmande vilja genom köpekontraktet föryttrats fastigheten sådan den i beskrivningen angavs». Vid detta förhållande och »då beskrivningen till sin art var sådan att den tedde sig som en handling avsedd att fullständiga köpekontraktet», betraktades uppgifterna i densamma som bindande för säljaren, oaktat denne icke kunde påbördas svek eller förfarande i strid mot tro och heder. Minoriteten i högsta domstolen kom till motsatt resultat, i det att uppgifterna i beskrivningen frånhändes all relevans. — Ännu ett färskt rättsfall, NJA 1949 s. 259, kan kanske i viss mån sägas gå i samma riktning. Här var fråga om ansvar för säljaren i anledning av oriktiga arealuppgifter. I köpekontraktet hänvisades visserligen till en skriftlig »specifikation», vari arealuppgifterna influtit. Men av allt att döma gällde själva hänvisningen den del av specifikationens innehåll, som innefattade en uppräkning av en mängd lösa inventarier, vilka föryttrades samtidigt som fastigheten. Hovrätten förklarade också, följdriktigt nog, att arealuppgifterna icke kunde anses såsom någon i köpehandlingen gjord utfästelse om ifrågavarande fastighetsareal, och ogillade därför köparens talan. Högsta domstolen kom emellertid till annat slut. Köparen gjordes utan vidare ansvarig för arealuppgifterna i specifikationen.