TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN.

 

AV

 

REVISIONSSEKRETERAREN CARL SVENNEGÅRD.

 

Under den period av brist på arbetskraft som nu råder har industrien för att lösa sina arbetskraftsfrågor fallit tillbaka på metoder som i forna dagar utbildats inom jordbruket. Man har bundit arbetskraften vid företagen genom att göra rätten till bostaden beroende av anställning hos en viss arbetsgivare. Med utnyttjande av den samtidigt rådande bostadsbristen har man i stor utsträckning lyckats förhindra att arbetstagarna genom flyttning mellan olika orter eller företag fullt tillgodogöra sig de goda konjunkturerna på arbetsmarknaden. Då man kallat denna företeelse för den moderna livegenskapen innebär detta en överdrift. Något rättsligt hinder att flytta från den bostad som arbetsgivaren ställt till förfogande finns inte. Det är de faktiska svårigheterna, emellanåt stegrade till en praktisk omöjlighet, att skaffa annan bostad som i verkligheten tvinga arbetstagaren att stanna kvar i sin anställning även om hans arbetskraft bättre skulle kunna utnyttjas på annat håll och förmånligare anställningsvillkor där erbjudas. I fråga om verkningarna råder det alltså en påtaglig likhet mellan vissa bostadsupplåtelser inom den nutida industrien samt de anordningar (i Skandinavien exempelvis vornedskab och stavnsbaand) varmed godsägarna under gångna århundraden sökt trygga sin tillgång till arbetskraft oberoende av de arbetsvillkor som erbjödos. Det är också obestridligt att avsikten med åtskilliga bestämmelser i hyreskontrakt och liknande avtal just är att förhindra att arbetaren lämnar företaget för att fritt välja sin motpart i arbetsförhållandet.
    Ehuru lagstiftningen innehåller vissa ansatser till skydd för hyresgästerna1 har det visat sig att de av industrien eftersträ-

 

1 21 § 5 st. och 43 § hyreslagen, 7 och 8 §§ hyresregleringslagen.

21—517004. Svensk Juristtidning 1951.

 

322 CARL SVENNEGÅRD.vade formerna för bostadsupplåtelser i stort sett kunnat genomföras utan att hyresgästerna kunnat söka skydd hos myndigheterna. För övrigt kan det här anmärkas att inte heller de stora organisationerna på arbetsmarknaden och hyresmarknaden kunnat bemästra problemen. Denna lagstiftningens otillräcklighet är desto mera anmärkningsvärd som man på ett så näraliggande område som arrenderätten röjt undan motsvarande företeelser.
    Arbetskraftens bindande vid företaget sker i den formen att genom avtal bostadsupplåtelse och arbetsanställning sammankopplas. För att reglera dessa sammankopplade hyres- och arbetsavtal finns en bestämmelse i 21 § femte stycket hyreslagen (3 kap. i 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom). Enligt detta lagrum skola 45—48 §§ i arrendelagen (2 kap. i samma lag) äga motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal. Detta sätt att skriva lag uppvisar betänkliga brister, eftersom hyresavtalen på väsentliga punkter följa helt andra regler än arrendeavtalen. Den första grundläggande skillnaden är att de sociala arrendebestämmelserna innehålla föreskrifter om arrendetidens längd. Den första avtalsperioden är regelmässigt fem år, arrendatorn är tillförsäkrad optionsrätt och avtalet förlänges undan för undan med fem år i sänder. Lagen tillåter inte att arrendetiden bestämmes på så sätt att arrendet skall upphöra samtidigt med att arrendatorn lämnar sin anställning hos en viss arbetsgivare. Någon uttrycklig lagregel att hyrestid ej får bestämmas med hänsyn till arbetsavtals bestånd finns inte. Huruvida en sådan regel kan tolkningsvis inläggas i 45 § arrendelagen1 skall närmare diskuteras i det följande. Enligt min mening är en sådan tolkning välmotiverad.
    En annan avgörande skillnad mellan arrende och hyra består i bestämmandet av nyttjanderättsavgiften. Enligt de föreskrifter som gälla för de sociala arrendena skall arrendeavgiften utsättas i pengar och vara till sin storlek bestämd. Det är alltså förbjudet att utsätta arrendeavgiften i arbete och den får ej heller vara utsatt till växlande belopp för olika perioder. I hyreslagen saknar man denna klara gräns mellan själva hyran samt de arbetsprestationer hyresgästen kan ha åtagit sig i förhållande till hyresvärden. Avtal om arbete kan därför kombi-

 

1 Då viss paragraf i arrendelagen åberopas avses ofta denna paragraf i förening med 21 § 5 st. hyreslagen 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 323neras med avtal om lägenhetsupplåtelse på flera olika sätt. Hyran kan helt eller delvis utsättas i arbete. Skyldigheten att utföra arbete utgör då vederlag för rätten att nyttja lägenheten. Viss arbetsskyldighet kan åläggas hyresgästen genom själva hyresavtalet jämväl på ett annat sätt, nämligen vid bestämmandet av hyresgästens och hyresvärdens skyldigheter. Detta gäller sådant arbete som måste utföras inom ramen för själva rättsförhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Det är alltså här fråga om arbete, hänförligt till fastighetens skötsel, som måste utföras för att lägenheten skall kunna begagnas. Såsom exempel kan nämnas eldningsarbetet samt arbete med renhållning, snöskottning och dylikt. Sådana arbetsprestationer kunna genom hyresavtalet läggas på hyresgästen. Därest de i stället i princip lagts på hyresvärden kan givetvis i hyresavtalet intagas förbehåll, att hyresgästen skall utföra arbetet åt hyresvärden mot överenskommen ersättning eller mot viss reduktion av den avtalade hyran. Om fastigheten innehåller flera lägenheter och en hyresgäst åtager sig visst till fastighetens skötsel hörande arbete så kommer det i avtalet in ett verkligt inslag av arbetsavtal. Man har då kommit utanför ramen för rättsförhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Slutligen kan det avtalas att hyresgästen skall åt hyresvärden utföra arbete som inte har något samband med själva lägenhetsupplåtelsen. I de båda sistnämnda fallen har man ett kombinerat hyres- och arbetsavtal.
    På grund av de förut nämnda skillnaderna i rättsreglerna för hyresavtal och arrendeavtal är det rätt svårt att komma underfund med vad som verkligen gäller på detta område beträffande hyresavtalen. Av stadgandena i 45—48 §§ arrendelagen framgår emellertid till en början att förbehåll i ett hyresavtal att hyresgästen skall till fastighetsägaren eller annan utföra arbete i och för sig är giltigt.1 Förbehållet är dock utan verkan om det innefattar skyldighet för hyresgästen att på tillsägelse utföra tjänster utöver fastställt antal dagsverken eller annat bestämt arbete. Förbehåll om en obestämd arbetsskyldighet för hyresgästen är således utan verkan. Lagens ord, att förbehållet är utan verkan, innebära att hyresgästen icke är bunden av en sådan obestämd förpliktelse. Han kan alltså underlåta att utföra sådant arbete som fastighetsägaren utkräver men som icke är närmare bestämt i avtalet. Att förbehållet är utan

 

1 Jfr SOU 1938: 38 s. 191.

 

324 CARL SVENNEGÅRD.verkan innebär givetvis också att hyresgästen icke kan anses ha förverkat sin hyresrätt om han, under åberopande av 45 § arrendelagen, underlåter att fullgöra ett arbetsåtagande som strider mot lagen och som alltså icke innefattar en verklig förpliktelse. Bland förverkandeskälen upptas visserligen i 32 § 2. i hyreslagen, att hyresgästen undandrager sig att fullgöra arbete som på grund av hyresavtalet åligger honom. Här åsyftas emellertid uppenbarligen endast sådant arbete som lagligen kan åläggas en hyresgäst enligt 45 § första stycket arrendelagen.
    Vid tolkningen av 45—48 §§ arrendelagen gäller det att först bestämma vilka kombinationer av lägenhetsupplåtelse och arbetsåtagande som där avses. Det synes icke vara möjligt att undantaga de fall då vederlaget för lägenhetsupplåtelsen utsatts direkt i arbete. Skulle det exempelvis avtalas att hyresgästen skall erlägga hyra genom att på tillsägelse åt fastighetsägaren utföra arbete av den art eller till den mängd denne bestämmer, måste avtalet i denna del vara ogiltigt såsom stridande mot lagen. Avtal av nu angivet slag äro inte okända i praktiken. Det torde ankomma på domstol att, om parterna inte kunna enas, bestämma det vederlag som i stället för den obestämda arbetsskyldigheten skall utgå.1 Ett hyresvederlag som enligt hyreskontraktet består i skyldighet för hyresgästen att åt viss arbetsgivare efter tillsägelse utföra 30 timmars arbete i månaden av det slag arbetsgivaren bestämmer, bör alltså kunna av domstol utbytas mot en i pengar bestämd hyra. Om däremot arbetsskyldigheten preciserats inte endast i fråga om arbetstimmarnas antal utan även beträffande arbetets art — arbetet har exempelvis angetts så noga att dess värde kan direkt beräknas med ledning av kollektivavtal — så måste arbetsskyldigheten anses vara tillräckligt noga bestämd och avtalet står icke i strid med 45 § arrendelagen. Avtalet kolliderar emellertid med 46 § samma lag, där det föreskrives att ersättningen för arbetet skall utgå efter gängse pris i orten vid tiden för arbetets utförande. Detta gäller om allt arbete som hyresgäst är skyldig att utföra åt hyresvärden, vare sig arbetsskyldigheten är stadgad i hyresavtalet eller i annat avtal. Har det alltså i ett hyresavtal föreskrivits att hyresgästen såsom vederlag för en upplåten bostad skall åt hyresvärden under 30 timmar i månaden utföra arbete av visst angi-

 

1 Jfr 10 § bostadsrättskontrollagen, där myndighet tillagts befogenhet att fastställa det närmare innehållet i ett hyresavtal. 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 325vet slag, vilket arbete enligt då gällande kollektivavtal skall betalas med 2 kronor i timmen, så har alltså hyresvederlaget ett värde av 60 kronor i månaden. Om därefter den kollektivavtalsenliga lönen stiger till 3 kronor i timmen, skall hyresgästen äga tillgodoräkna sig denna ersättning för det av honom utförda arbetet. Följden blir alltså att hyresgästen skall antingen utföra endast 20 timmars arbete eller också, därest han arbetar 30 timmar, uppbära kontant ersättning för det överskjutande arbetet med 30 kronor. Trots lagens uttryckliga bestämmelse att avtalsfrihet inte skall råda på denna punkt, finns det dock rum för en viss tveksamhet. Hyresvärden kan ju göra gällande att hyresavtalets innebörd var att hyran skulle vara växlande och vid varje tidpunkt just motsvara värdet av det avtalade arbetet. Ett mycket närliggande fall uppkommer då hyran bestämts i pengar men satts i relation till viss arbetslön. Hyran kan t. ex. ha fastställts till det belopp för månad som motsvarar värdet av 25 arbetstimmar enligt vid varje månadsskifte gällande kollektivavtal för fullt yrkesvan möbelsnickare, däri inräknat index, ackordskompensation och vad annat kan vara eller bliva avtalat. Ett sådant avtal om varierande hyra synes inte komma i konflikt med 45—48 §§ arrendelagen. Däremot kan det ligga nära till hands att på avtalet tillämpa 43 § hyreslagen. Att låta en hyra variera med en viss arbetslön torde nämligen i regel strida mot god sed i hyresförhållanden. Det riktiga är därför att strängt upprätthålla stadgandena i 46 § arrendelagen.1
    Såsom ett annat typfall kan man betrakta den situation som uppstår då hyresgästen åtager sig sådant arbete som helt faller inom ramen för ett vanligt hyresavtal. Det har exempelvis avtalats att hyran för en enfamiljsvilla skall utgöra 1 000 kronor för år samt att hyresgästen skall utföra eldningsarbetet i villan. Den arbetsskyldighet som på detta sätt ingår såsom ett moment i ett sedvanligt hyresavtal torde inte falla under bestämmelserna i 45—48 §§ arrendelagen. En teoretisk förklaring härtill är att det inte föreligger ett verkligt arbetsavtal i samband med hyresavtalet, utan endast ett hyresavtal vilket jämväl reglerar ett arbete som hänför sig just till lägenhetens nyttjande. Vid en obetydlig omformulering av avtalet bli emellertid de nyss angivna lagrummen tillämpliga. Det kan exempelvis avtalas att hyran för villan skall utgöra 1 200 kronor, att hyresvärden

 

1 Jfr NJA 1943 s. 52.

 

326 CARL SVENNEGÅRD.skall svara för eldningen samt att hyresgästen åtager sig eldningsarbetet mot en ersättning av 200 kronor. I detta sistnämnda fall måste hyresgästen vara berättigad att enligt 46 § arrendelagen kräva ersättning för eldningen efter gängse pris i orten. Arbetet torde ej kunna anses vara av ringa betydenhet och undantaget i 48 § arrendelagen är alltså inte tillämpligt.
    Ett tredje typfall, som under kristiden blivit rätt vanligt, är att den fastighetsägare, som har en hyresledig lägenhet, av hyresgästen betingar sig personliga tjänster. Här kan man i praktiken få se exempel på avtal som äro både obestämda, för hyresgästen betungande och ekonomiskt otillfredsställande. En kvinnlig hyresgäst fick sålunda, utan sänkning av den tidigare för lägenheten utgående hyran, förbinda sig att utföra följande arbeten: inbärning av ved, eldning av hyresvärdens eldstäder, torkning av golv samt annat inomhusarbete som eventuellt kunde komma att behövas, sopning av trottoarerna en gång i veckan, rensning av kloakbrunn en gång varannan månad samt utförande av inköp eller andra smärre ärenden om så behövdes. En sådan arbetsskyldighet, som inte fastställts till vissa timmar i veckan, måste anses vara så obestämd att förbehållet är ogiltigt. Skulle hyresgästen utföra arbetet är han berättigad till lönenligt det kollektivavtal som kan finnas för orten. Vanligare är att hyresgästen får förbinda sig att utföra städningsarbete vissa timmar i veckan mot en i hyresavtalet fixerad timpeng. I sådana fall är förbehållet om arbetsskyldighet i och för sig giltigt, men beträffande hyresgästens rätt till arbetslön gäller 46 § arrendelagen.
    En annan variant av arbetsavtal i samband med hyresavtal, vilken står de båda sistnämnda typfallen rätt nära, är att hyresgästen åtager sig arbete som hänför sig till fastighetens skötsel. Då fastigheten inrymmer flera lägenheter än hyresgästens egen, blir det fråga om arbete som faller utom ramen för det egentliga hyresavtalet. Det föreligger då två kombinerade avtal, ett hyresavtal och ett arbetsavtal. Har det överenskommits att hyresgästen skall utföra allt gårdskarlsarbetet inom fastigheten, måste arbetsskyldigheten anses vara tillräckligt noggrant bestämd, även om antalet arbetstimmar i veckan inte fastställts. Med stöd av kollektivavtalens normer kan arbetslönen beräknas, och denna lön skall också utgå enligt 46 § arrendelagen även om lägre lön införts i hyresavtalet. I fall då arbetsskyldig-

 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 327heten är begränsad kan den givetvis ändå vara så bestämd att kraven i 45 § arrendelagen äro uppfyllda. En hyresgästs åtagande kan exempelvis omfatta endast eldningsarbetet eller endast en fastighetsskötares allmänna åligganden. Jämväl i dessa fall kan man beräkna den lön som enligt kollektivavtalet skall utgå. Man kan emellertid också få se exempel på arbetsavtal som äro betänkligt obestämda, såsom att hyresgästen skall vara behjälplig med trappstädning, renhållning och smärre justeringar inom fastigheten. I ett hyreskontrakt stadgades att hyresgästen i avräkning å hyran skulle utföra följande arbeten: skötsel och vård av trädgård, park, gräsmattor, häckar, sandplan och gångar, fruktträd och buskar m. m., vedhuggning för hyresvärdens kakelugnar, tömning varje lördag av 2 sopkärl, erforderlig snöskottning samt hämtning av mjölk för hyresvärdens räkning. En så obestämd arbetsskyldighet är enligt min mening icke förenlig med 45 § arrendelagen.
    Enligt 48 § arrendelagen göres undantag för skjutsning, vedhuggning eller därmed jämförlig tjänstbarhet, där den är av ringa betydenhet. Förbehåll i ett hyresavtal om arbete som är av ringa betydenhet är alltså giltigt även om arbetsskyldigheten är obestämd. Då denna bestämmelse skall tillämpas å hyresförhållanden äro skjutsning och vedhuggning nog inte de bästa exemplen. Snarare bör man fästa sig vid de fall att hyresgästen skall utföra personliga tjänster åt fastighetsägaren eller biträda honom vid fastighetens skötsel. Fråga blir emellertid vilka tjänster som kunna anses vara av ringa betydenhet inom ett hyresförhållande. Att skjutsning och vedhuggning ansetts vara av ringa betydenhet i ett arrendeförhållande sammanhänger tydligen med att man utgått från att arrendatorn själv har hästar och vagn och personligen eller med eget folk kan utföra arbetet, vilket väl också ansetts vara av samma slag som arrendatorns dagliga sysslor. För hyresgäster i allmänhet äro förhållandena annorlunda, det är svårt att ange arbeten som regelmässigt kunna passas in i en hyresgästs eget dagliga arbete. För att ett arbete skall kunna anses vara av ringa betydenhet bör det fordras dels att det är fråga endast om några få arbetsdagar om året och dels att arbetet är sådant att det skäligen kan fordras att hyresgästen personligen utför det. Det är att märka att undantaget omfattar även 46 § arrendelagen. De arbeten som gå in under 48 § kunna alltså utkrävas av hyresgästen

 

328 CARL SVENNEGÅRD.utan ersättning, om man vid hyresavtalets ingående menat att ersättning icke skulle utgå. Detta manar till en försiktig tilllämpning.
    I 45 § arrendelagen regleras inte endast arbetsavtal i sambandmed hyresavtal utan även sådana förbud mot arbetsavtal som intagits i hyresavtalet. Enligt 45 § tredje stycket är förbud för hyresgäst att utföra arbete åt annan än hyresvärden icke giltigt. Denna bestämmelse saknar icke praktisk betydelse. En person som hyr bostad hos sin arbetsgivare kan icke genom hyresavtalet förbjudas att utföra arbete åt annan arbetsgivare. Om det i ett fall, där hyresgästen förbundit sig att erlägga hyra genom att utföra arbete åt fastighetsägaren, i hyreskontraktet skulle intagas den ytterligare föreskriften att hyresgästen förbinder sig att all övrig tid arbeta åt fastighetsägaren mot avlöning enligt gällande avtal, så torde en sådan kontraktsbestämmelse jämlikt det här behandlade lagrummet vara utan verkan.
    I fråga om industriens arbetarbostäder förekommer det att bostadsupplåtelsen kombineras med avtal som till sin natur icke äro arbetsavtal ehuru de kunna innefatta ett moment av arbetsskyldighet. Det händer att hyresgästen får förbinda sig att såsom inneboende i lägenheten mottaga andra hos arbetsgivaren anställda personer, att verkställa städning av dessas rum eller att ha dem såsom matgäster. På sådana förbehåll i ett hyreskontrakt äro 45—48 §§ arrendelagen inte tillämpliga. Om tvånget på hyresgästen blir alltför stort är han dock inte alldeles rättslös. Han har vissa möjligheter att värna sin självständighet med hjälp av bestämmelserna i 43 § hyreslagen. Tillämpning av villkor som uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är otillbörligt, behöver hyresgästen inte finna sig i, utan han kan jämlikt nyssnämnda lagrum kräva att villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.
    Innehåller hyreskontraktet förbehåll om arbetsskyldighet för hyresgästen och är detta förbehåll enligt 45 § arrendelagen giltigt, så kan hyresgästen inte ensidigt frigöra sig från arbetsskyldigheten. Om han undandrager sig att fullgöra arbete som enligt hyresavtalet åligger honom, är hyresrätten förverkad jämlikt bestämmelserna i 32 § hyreslagen. Så länge lagstiftningen erkänner att lägenhetsupplåtelse kan sammankopplas med arbetsskyldighet, måste man också taga konsekvensen att underlåtenhet att utföra arbetet är förverkande skäl. Hyreslagen gör emel-

 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 329lertid i 32 § undantag för det fall att vad som lägges hyresgästen till last är av ringa betydenhet. I sådant fall må hyresgästen ej skiljas från lägenheten. Eftersom lagen här använder samma ord som i 48 § arrendelagen kommer man till följande resultat: en obestämd arbetsskyldighet som är av ringa betydenhet är i och för sig giltig, men om hyresgästen underlåter att utföra arbetet må han ändock icke skiljas från lägenheten.
    Bestämmelserna i 45 § arrendelagen gälla endast förbehåll som ingå i ett hyresavtal. Har motsvarande överenskommelse om arbetsskyldighet träffats i form av ett helt fristående arbetsavtal så är överenskommelsen bindande. Om hyresgästen icke fullgör vad som åvilar honom enligt ett fristående arbetsavtal, har detta icke någon inverkan på hyresavtalets innehåll eller giltighet. Stadgandena i 32 § 2. hyreslagen avse nämligen endast arbete som hyresgästen har att utföra på grund av hyresavtalet.
    Föreskrifterna i 46 och 47 §§ arrendelagen avse däremot alla arbetsavtal som ingåtts mellan hyresgäst och hyresvärd, oberoende av huruvida arbetsavtalet har formen av ett förbehåll i hyresavtalet eller är helt fristående. Dessa paragrafer kunna dock, såsom förut angivits, icke tillämpas på arbete som hyresgästen åtager sig och som helt hänför sig till hyresobjektet. Föreskrifterna ha den betydelsen att värdet av lägenheten samt värdet av det utförda arbetet måste uppskattas vart för sig. Detta blir av stor praktisk betydelse under en tid då hyrorna äro under kontroll. En hyresvärd är alltså då icke i tillfälle att genomföra en hyreshöjning på den omvägen att hyresgästen ålägges arbete för vilket alltför låg ersättning — eller ingen ersättning alls — skall utgå. I praktiken komma lagreglerna också att medföra att, då en hyresgäst anställes såsom fastighetsskötare, lönen kommer att bestämmas enligt kollektivavtalet oberoende av huruvida lägre lön avtalats och oberoende av de regler som gälla för kollektivavtalets bindande verkan för parterna.
    Då myndigheterna fastställa grundhyra bör denna alltid bestämmas under den förutsättningen att full ersättning skall utgå för allt arbete som hyresgästen enligt arbetsavtal med hyresvärden utför åt denne. Under tid då hyrorna icke äro under kontroll förringas betydelsen av regeln om full ersättning för utfört arbete. Om hyresgästen med stöd av 46 § arrendelagen skaffar sig högre arbetslön än den avtalade, kan hyresvärden i regel

 

330 CARL SVENNEGÅRD.skaffa sig kompensation genom att höja hyran så snart den avtalade hyresperioden löpt ut.
    Beträffande arrendeavtalen ha bestämmelserna om de kombinerade arbetsavtalen och nyttjanderättsavtalen utformats med tanke på att arrendatorn har sitt dagliga arbete i skötseln av jordbruket men därutöver kan ägna viss tid åt arbete hos fastighetsägaren eller annan. Hänvisningen i 21 § femte stycket hyreslagen avser tydligen i första hand motsvarande situation. Man har väl tänkt på det fall att hyresgästen har sitt dagliga arbete på annat håll men vid sidan därav åtagit sig särskilda sysslor. Ur samhällets synpunkt är det emellertid inte detta fall som är betydelsefullt. Det allvarligaste samhällsproblemet uppstår då arbetsgivare, med stöd av en lägenhet som han disponerar, förmår en arbetare att antaga eller behålla en bestämd arbetsanställning, vilken är arbetarens huvudsakliga sysselsättning. Det är svårt att komma till rätta med dessa frågor med hjälp av de här behandlade lagreglerna.
    Det är här fråga om arbetsavtal i samband med hyresavtal. Dessa sammankopplade avtal synas därför höra hemma under den rubrik som satts över bestämmelserna i 45—48 §§ arrendelagen. Någon gång är sammankopplingen också formulerad såsom ett förbehåll om arbetsskyldighet. Det kan sålunda ha stadgats i hyresavtalet att hyresgästen är skyldig att, så länge han bebor lägenheten, vara anställd hos fastighetsägaren. Ett sådant förbehåll kan ej anses gälla bestämt arbete och torde därför vara ogiltigt såsom stridande mot 45 § arrendelagen. Då det i ett hyresavtal föreskrivits, att hyresgästen under hyrestiden skall inneha och bibehålla anställning hos hyresvärden, att iakttagande därav är för hyresvärden av synnerlig vikt samt att avsteg därifrån innebär hyresrättens förverkande och medför skyldighet att omedelbart avflytta, så bör förbehållet i sin helhet anses ogiltigt och förverkandepåföljd alltså icke kunna göras gällande. På samma sätt måste man betrakta en bestämmelse som ibland införes i hyreskontrakt, nämligen att om hyresgästen upphör att vara i hyresvärdens tjänst så är kontraktet å hyresgästens sida förverkat och hyresgästen skyldig att genast avflytta. Detta senare fallet passar inte riktigt in under ordalagen i 32 § 2. hyreslagen, eftersom hyresgästen strängt taget inte i hyresavtalet förbundit sig att utföra något arbete. Det ligger väl närmare till hands att tänka på 32 § 7. hyreslagen, där

 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 331det talas om att hyresgästen åsidosätter en honom i hyresavtalet ålagd förpliktelse, vars fullgörande måste anses vara av synnerlig vikt. En förpliktelse att kvarstå i hyresvärdens tjänst är emellertid så obestämd och så betungande att den icke får läggas till grund för förverkande. Om så skedde skulle man komma i konflikt med grunderna för de tvingande reglerna i 45 § arrendelagen. Kontraktsbestämmelser av den typen att hyresrätten är förverkad om hyresgästen upphör att vara i hyresvärdens tjänst måste därför anses ogiltiga. I sista hand kan också — såsom i det följande skall beröras — 43 § hyreslagen åberopas till hyresgästens skyddande.
    Väsentligt vanligare är emellertid att sammankopplingen icke har formen av ett förbehåll om arbetsskyldighet, utan i stället framträder som en klausul rörande hyresförhållandets upphörande. Det är, såsom förut framhållits, icke i lag uttryckligen förbjudet att hyrestiden bestämmes med hänsyn till arbetsavtalsbestånd. I praktiken äro sådana hyresvillkor mycket vanliga. Man kan med en gemensam beteckning kalla dem anställningsklausuler. De använda ordalagen kunna variera: hyresrätten varar så länge hyresgästen innehar arbete hos hyresvärden; hyresavtalet upphör att gälla utan uppsägning om hyresgästen tar arbete hos annan, hyresgästen skall omedelbart ställa lägenheten till hyresvärdens disposition om han lämnar sin anställning hos denne; hyresavtalet gäller tills vidare dock längst till dess arbetsanställningen hos hyresvärden upphör; lägenheten är uthyrd till hyresgästen endast i dennes egenskap av anställd hos hyresvärden, och hyresgästen skall därför avflytta samma dag hans anställning hos hyresvärden upphör; hyresavtalet förutsätter för sin giltighet såväl nu som i fortsättningen att hyresgästen är anställd hos hyresvärden; och så vidare. I alla dessa fall synes hyresvärden icke ha uppfattat anställningens upphörande såsom ett förverkandeskäl, utan han har avsett att kunna gå direkt till vräkning utan föregående uppsägning under åberopande av bestämmelsen i 192 § utsökningslagen att hyresgäst vägrar att avflytta då för honom, utan att hyresrätten förverkats, inträtt skyldighet att avflytta. Då anställningens upphörande berott av hyresvärden och inte av hyresgästen är det överhuvud icke möjligt att åberopa förverkande. Under hyresregleringens tid har det också visat sig att hyresvärdar underlåta att i dessa fall verkställa uppsägning, i avsikt att hyresgäs-

 

332 CARL SVENNEGÅRD.ten skall försitta den tidsfrist för framställning om tvångsförlängning som stadgas i 7 och 8 §§ hyresregleringslagen. Någon gång avtalas det uttryckligen att uppsägning icke skall erfordras. Det heter exempelvis i hyreskontraktet att utan uppsägning skall hyreskontraktet upphöra att gälla i samma ögonblick hyresgästens anställning upphör.
    Ehuru det är ganska klart att det är olämpligt med kontraktsbestämmelser av den innebörd att hyrestiden utgår i och med att hyresgästen upphör att vara anställd hos en viss arbetsgivare, är det dock anledning att något motivera denna åsikt. Av sociala och humanitära skäl är det orimligt att en familj skall tvingas att lämna sin bostad samma dag som en av familjemedlemmarna av någon anledning upphört att vara anställd hos en viss arbetsgivare. Särskilt brutal skulle en omedelbar vräkning te sig i de fall då det berott på arbetsgivaren att hyresgästen nödgats sluta sitt arbete. Även andra skäl kunna emellertid åberopas. För sin önskan att byta arbete kan hyresgästen i många fall anföra en sådan motivering att det är oriktigt att genom hyreskontrakt binda honom vid en viss arbetsplats. Arbetet kan vara olämpligt eller alltför pressande för honom, han kan ha drabbats av yrkessjukdom, han kan vantrivas på arbetsplatsen eller arbetsgivaren bereder honom icke det slag av arbete som han önskat och förutsatt. Just beträffande de arbetare, som arbetsgivaren bundit genom särskilda bestämmelser i hyreskontrakten, kan han visa obenägenhet att tillmötesgå arbetarnas önskemål. Det vanligaste skälet till att arbetaren önskar byta arbete är emellertid helt enkelt att bättre förtjänster erbjudas på annat håll. Det kan vara så att arbetaren blivit utlovad ackordsarbete men erhållit endast lägre avlönat timarbete, att han inte anvisas arbetsuppgifter som motsvara hans kvalifikationer eller att han önskar övergå till ett annat fack där han erbjudes bättre lön eller lindrigare arbete. Arbetskraftens rätt att fritt välja arbete måste respekteras och skyddas. Visserligen är en viss stabilitet i arbetsförhållandena för samhället fördelaktig, men denna stabilitet bör inte åstadkommas på det sättet att arbetaren, då det är praktiskt omöjligt för honom att skaffa annan bostad, genom hyreskontrakt bindes vid en viss arbetsgivare. Det är icke utan skäl som denna typ av hyreskontrakt i dagligt tal ofta kallas slavkontrakt. Även om den direkta avsikten med dessa hyreskontrakt endast är att överhuvud trygga

 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 333tillgången på arbetskraft, så måste dock kontrakten på längre sikt påverka löner och arbetsvillkor på ett för arbetskraften oförmånligt sätt.
    Fråga är hur långt man har lagstiftningens stöd när man söker hyfsa de s. k. slavkontrakten. Till en början kan man åberopa grunderna för 45 § arrendelagen. Förbehåll att en hyresgäst alltid skall vara anställd hos en viss arbetsgivare måste anses ogiltigt, och förverkandepåföljd bör ej få knytas till det faktum att hyresgästens anställning hos arbetsgivaren upphört. Konsekvensen kräver då att hyrestiden ej heller får bestämmas så att hyresrätten upphör i samma ögonblick en viss anställning avslutas. Eljest skulle den tvingande regeln i 45 § arrendelagen alltför lätt kringgås. I stället för att i hyreskontraktet intaga förbehåll att hyresgästen skall på tillsägelse utföra det arbete hyresvärden anvisar, skulle i hyreskontraktet kunna införas en klausul att hyrestiden upphör så snart hyresgästen underlåter att utföra det arbete hyresvärden anvisar. Därest domstolarna emellertid inte anse sig kunna taga denna konsekvens av 45 § arrendelagen, har man 43 § hyreslagen att falla tillbaka på. I de flesta fall måste det anses strida mot god sed i hyresförhållanden att tvinga en hyresgäst att omedelbart lämna sin bostad då hans anställning hos en viss arbetsgivare upphört. Denna uppfattning har stöd i ett av hyresrådet meddelat utslag.Ett 40-tal hyresgäster som bebodde arbetarbostäder hos ett industribolag blevo uppsagda. Motiveringen för uppsägningarna var att i hyreskontrakten skulle införas en anställningsklausul. Denna klausul innehöll bland annat följande: Då lägenheten uthyrts till hyresgästen endast i dennes egenskap av anställd vid bolaget skall hyreskontraktet upphöra att gälla samtidigt med att nämnda anställningsförhållande upphör och hyresgästen förty vara skyldig att avflytta samma dag som tjänsten hos bolaget avslutas. Någon särskild uppsägning av hyreskontraktet från hyresvärdens sida är således ej erforderlig i dylikt fall. — Med stöd av 7 § hyresregleringslagen förklarade hyresrådet uppsägningarna ogiltiga. Ordalagen i detta lagrum äro visserligen inte likalydande med dem som användas i 43 § hyreslagen, men hyresrådets utslag utgör dock ett bevis för att den föreslagna anställningsklausulen ansetts strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obillig.

 

1 Utslag d. 22 maj 1950 UD 123.

 

334 CARL SVENNEGÅRD.

Det kan anmärkas att tillämpningen av 43 § hyreslagen torde vara oberoende av huruvida anställningsklausulen avser bestämt arbete eller till sin innebörd är obestämd och förutsätter att ett särskilt arbetsavtal skall ingås rörande anställningen. Avgörande för tillämpningen av 45 § arrendelagen är däremot den bestämdhet arbetsåtagandet erhållit. Då det i hyreskontraktet endast föreskrivits att hyresgästen skall vara anställd hos viss arbetsgivare, kan detta icke anses innefatta förbehåll om bestämt arbete. I särskilda fall kan dock avtalet faktiskt syfta på bestämt arbete.
    Man får antaga att hyresvärdarna oftast inte haft för avsikt att bokstavligen tillämpa de strängaste anställningsklausulerna. I regel ha de nog inte varit främmande för att, om så erfordras, bevilja en viss respit med avflyttningen. Vad de velat uppnå är att hyresgästen skall vara helt beroende av deras goda vilja och inte ha några lagliga möjligheter att få hyrestiden förlängd.
    Det hittills anförda gäller endast de strängaste anställningsklausulerna, dem som stadga att hyresförhållandet upphör i samma ögonblick anställningen upphör. I åtskilliga anställningsklausuler medges visst anstånd med avflyttningen. Såsom exempel på hur sammankopplingen i sådant fall är utformad i hyresavtalet kan man anföra det standardformulär till hyreskontrakt som utarbetats av Industrins bostadsförening för dess medlemmar. Formuläret upptar en bestämmelse av följande lydelse: Lägenheten är avsedd för person, som är anställd hos bolaget, och uthyres sålunda till hyresgästen allenast i dennes egenskap av anställd hos bolaget. Hyresgästen är fördenskull skyldig att avflytta från lägenheten i samband med att anställningen upphör. Denna skyldighet inträder en månad efter det hyresgästen, i anledning av att anställningen uppsagts eller utan uppsägning upphört, blivid uppsagd från lägenheten. — Det finns många exempel på andra uppsägningstider, både kortare och längre än en månad: 8 dagar, 2 veckor, 2 månader, nästa fardag o. s. v. Någon gång ser man den kombinationen att hyresförhållandet skall upphöra omedelbart om hyresgästen själv slutar anställningen samt efter viss uppsägningstid om anställningen upphör av annan anledning.
    Eftersom hyresavtal kan slutas på hur kort tid som helst och full avtalsfrihet råder rörande uppsägningstidens längd, är det svårt att underkänna giltigheten av detta senare slaget av anställningsklausuler. Till sin innebörd äro dessa klausuler

 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 335ett avtal om att hyrestiden löper tills vidare samt att anställningens upphörande är ett skäl till uppsägning. Uppsägning av ett tillsvidare-avtal kan i vanliga fall ske utan att något uppsägningsskäl åberopas. Det ligger därför i och för sig intet stötande i att hyresvärden redan från början givit tillkänna att uppsägning i en viss situation kommer att ske, och att uppsägningsfristen för denna situation avtalats. Först då uppsägningsfristen sättes alltför kort kan man tala om missbruk av avtalsfriheten. Mot sådant missbruk bör 43 § hyreslagen bereda ett visst skydd. Enligt detta lagrum kan en alltför knappt utmätt uppsägningsfrist jämkas så att hyresgästen erhåller skäligt anstånd med avflyttningen. Beträffande en lägenhet som utgör familjebostad eller eljest ett verkligt hem för hyresgästen, borde domstolarna under normala förhållanden på bostadsmarknaden bereda hyresgästen ett anstånd, då så erfordras, på åtminstone ett par månader.1 Den tvångsförlängning av hyresavtal som kan ske med stöd av hyresregleringslagen skall inte här beröras.2
    Skulle hyresgästen enligt en anställningsklausul visserligen vara tillförsäkrad en viss uppsägningsfrist, men denna ha satts så kort, exempelvis någon dag eller kanske någon timme, att avsikten uppenbarligen varit att söka kringgå bestämmelserna i 45 § arrendelagen, bör klausulen jämlikt detta lagrum anses vara utan verkan.
    Såsom ett slags moralisk motivering för anställningsklausulen anges emellanåt i hyreskontraktet att rätten att få hyra lägenheten är en med anställningen förknippad förmån. Denna motivering kan vara sakligt riktig i det att hyresvillkoren för de anställda verkligen äro förmånligare än den allmänna hyresmarknadens. Detta är anledningen till att man icke överlag kan utdöma sammankopplingen av hyresavtal och anställningsförhållande utan ofta får nöja sig med att söka hyfsa kontrakten. Det förekommer emellertid också i viss utsträckning att hyresvillkoren äro alldeles desamma som den fria hyresmarknadens, eller t. o. m. sämre. Det visar sig exempelvis att hyresgästen kunnat direkt av fastighetsägaren hyra lägenheten mot samma hyra men utan de inskränkningar i dispositionen av lägenheten som arbetsgivaren infört i avtalet sedan han kommit in såsom mellanhand mellan fastighetsägaren och lägenhetens nyttjare. Att

 

1 Jfr tremånadersfristen i lagen d. 26 juni 1936 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter.

2 Jfr Förvaltningsrättslig tidskrift 1947 s. 270 o. ff.

 

336 CARL SVENNEGÅRD.arbetsgivaren uppträder såsom mellanhand har i praktiken ofta endast den effekten att den slutlige hyresgästen får lägenheten på sämre villkor än som eljest skulle varit fallet. Den förmånen viss hyresgäst erhåller består då däri att han under tider av bostadsbrist överhuvud blir erbjuden bostad. Vid bedömandet av huruvida en anställningsklasusul skall enligt 43 § hyreslagen lämnas helt utan avseende eller allenast jämkas, bör särskild hänsyn tagas till nu berörda förhållanden.
    En del hyresvärdar vidtaga den försiktighetsåtgärden att hyresgästen får underteckna en särskild förklaring i hyreskontraktet att anställningsklausulen icke strider mot god sed i hyresförhållanden och ej heller eljest är obillig. En sådan förklaring saknar givetvis betydelse då det är fråga om tillämpning av tvingande lagregler. Möjligen kan förklaringen anses utvisa att hyresvärden haft sina misstankar att han vid dikterandet av hyresvillkoren överskridit gränsen för god hyressed. En annan möjlighet är att hyresvärden är mycket angelägen om arbetsavtalets fortbestånd.
    Det finns ytterligare varianter på sättet för sammankopplingen av hyresavtal och anställningsförhållande. Ibland avtalas det att hyreskontraktet skall anses uppsagt från och med den dag hyresgästens anställning upphör, eller att arbetarens uppsägning av arbetsavtalet jämväl skall anses innefatta uppsägning av hyresavtalet. Dessa kontraktsvillkor ha regelmässigt tillkommit i hyresvärdens intresse. Om en uppsägning i dessa fal löverhuvud skall anses föreligga, måste den därför anses vara gjord av hyresvärden. Ofta är det nog riktigast att med stöd av 43 § hyreslagen lämna bestämmelsen utan avseende.
    Ett ganska vanligt fall är slutligen att hyrestiden inte bestämts att upphöra samtidigt med anställningen och att uppsägning ej heller erfordras utan hyrestiden fixerats på så sätt att den löper ut viss tid efter det att anställningen upphört. Formuleringen kan exempelvis vara följande: hyresgästen är skyldig att, utan att hyresvärden genom uppsägning så påfordrar, avflytta från lägenheten inom en månad från det anställningen upphört. En annan formulering är att hyresgästen oberoende av den eljest gällande uppsägningstiden skall vara skyldig att avflytta senast vid det månadsskifte som inträffar näst efter 14 dagar från anställningens upphörande. Dessa formuleringar äro förrädiska eftersom hyresgästen ofta förbiser den dag då

 

TOLKNINGEN AV 21 § FEMTE STYCKET HYRESLAGEN. 337hyrestiden enligt kontraktet skall löpa ut. Bestämmelser av detta innehåll böra behandlas på samma sätt som de anställningsklausuler som stadga uppsägningsfrist. Hyresgästen bör alltså beredas det anstånd med avflyttning som god hyressed fordrar. I vissa fall torde grunderna för 45 § arrendelagen dessutom kunna åberopas. Fråga är om man inte bör gå ett steg vidare och räkna anståndet med avflyttningen icke från den i hyreskontraktet angivna dagen utan från den dag då hyresvärden tydligt påyrkade avflyttning.
    Riktigheten i grundsatsen att hyrestid inte bör bestämmas med hänsyn till beståndet av arbetsavtal är sedan länge allmänt erkänd. Redan vid tillkomsten av 1907 års nyttjanderättslag förelåg en motion i riksdagen (II: 178) vari yrkades att arbetsgivare, då han hyrde ut arbetarbostad till en anställd, skulle vara skyldig att upprätta särskilt, skriftligt hyresavtal för vilket skulle gälla en uppsägningstid av tre månader före fardag. Lagutskottet förklarade då (utl. 1907: 25 s. 29) att utskottet ingalunda ville bestrida giltigheten av de skäl som föranlett motionärerna att söka få i lagstiftningsväg ordnad den viktiga sida av rättsförhållandet mellan arbetsgivare och arbetare, som bostadsfrågan otvivelaktigt utgjorde. Utskottet ville emellertid att detta spörsmål skulle tas upp i sammanhang med den allmänna regleringen av det industriella arbetsavtalet. Vidare påpekade utskottet att om det upprättades särskilt hyresavtal för bestämd tid det icke skulle vara arbetsgivaren medgivet att förklara hyresavtalet förverkat av den anledning, att hyresgästens anställning såsom arbetare upphört.
    Då förslag till lag om vissa arbetsavtal därefter förelades 1910 års riksdag (prop. 1910: 96) hade också denna fråga upptagits till reglering. Förslaget upptog i 21 § bestämmelser att i hyresavtal hyrestiden icke fick bestämmas med hänsyn till arbetsavtalets bestånd eller för arbetaren stadgas arbetsskyldighet i arbetsgivarens företag; bestämmelse som stred häremot skulle vara ogill. Arbetaren skulle i regel åtnjuta anstånd med avflyttning minst 14 dagar efter det arbetsavtalet blivit uppsagt eller hävt. I motiveringen för förslaget underströk departementschefen att hyresavtalets varaktighet icke på något sätt fick ställas i beroende av arbetarens förhållande till arbetsgivarens företag (prop. s. 95). Att fristen för avflyttning ur bostaden satts till 14 dagar motiverades med att en sådan tid i de allra flesta fall torde

 

22—517004. Svensk Juristtidning 1951.

 

338 CARL SVENNEGÅRD.vara tillräcklig för arbetaren att anskaffa ny bostad.1 Det framhölls också att arbetarbostäderna för arbetsgivaren utgjorde en integrerande del av själva arbetsföretaget. Detta sistnämnda skäl passar inte in på lägenheter som arbetsgivaren hyrt i den allmänna marknaden för att reservera dem åt sina anställda. — Inom riksdagen yrkades att respittiden för avflyttning skulle sättas till minst en månad. Vederbörande riksdagsutskott fann en sådan respittid innebära alltför stora olägenheter för arbetsgivaren utan att vara för arbetarens behöriga skyddande av nöden (särsk. utsk. nr 2 utl. nr 6 s. 43).2
    Från de äldre lagförslagen upptogs i 1935 års förslag till lag om arbetsavtal regeln att hyrestiden icke fick bestämmas med hänsyn till arbetsavtalets bestånd. Vidare upptogs 14 dagars frist för avflyttning.3 Någon egentlig motivering lämnades inte. De sakkunniga som utarbetat förslaget förklarade endast att rätten att kvarbo i tjänstebostad innefattade en så stark avvikelse från gällande rätt att de ej ansett sig kunna föreslå längre tid än 14 dagar.4 Gällande rätt har emellertid i detta avseende ändrats sedan dess.

 

1 Jfr prop. 1911 nr 43 s. 105: 14 dagars frist ansågs vara en lämplig medelväg bestämd så att arbetaren under vanliga förhållanden hann skaffa sig ny bostad och arbetsgivaren icke längre än skäligt hindrades att förfoga över bostaden på annat sätt.

2 Jfr 1911 års särsk. utsk. nr 1 utl. nr 1 s. 45.

3 SOU 1935: 18 17 § i lagförslaget.

4 Betänkandet s. 99.