Arrende och fluktuationer i penningvärdet.
    Advokaten OSCAR JENRIK har i en artikel i SvJT 1954 s. 172 upptagit till behandling frågan om konsekvenserna i arrendeförhållanden av fluktuationer i penningvärdet.
    Jenrik anför, att en arrendator enligt nu gällande lagstiftning om arrende är skyldig bibehålla den arrenderade fastigheten i det faktiska skick, vari han mottagit den, och att, om den försämrats när fastigheten avträdes, betala jordägaren ersättning härför samt, omvänt, om skicket förbättrats, äger att av jordägaren erhålla ersättning härför.
    Om penningvärdet vid avträdessynen väsentligt under- eller överstiger det vid tillträdessynen gällande penningvärdet, skulle, enligt Jenrik, en jämförelse mellan synernas bristsummor alls icke ge någon tillförlitlig grund för bedömande av fastighetens faktiska skick vid tillträdet och avträdet.
    Med det återgivna uttalandet lär väl Jenrik avse att göra gällande, att en jämförelse mellan till- och avträdessynernas bristbelopp icke nödvändigtvis behöver ge vid handen att arrendatorn vid avträdet avlämnar den arrenderade fastigheten i ett bättre eller sämre faktiskt skick än det, vari han vid tillträdet mottog densamma. Däremot ger till- och avträdessynen givetvis vid handen vad som enligt synemännens uppfattning åtgår i penningar för att vid de ifrågavarande tidpunkterna avhjälpa de faktiska bristerna. Detta måste också vara avsikten med det av arrendelagen accepterade systemet för konstaterande av fastighetens skick vid till- och avträdet.
    En jordägare vore föga betjänt av att i tider av fallande penningvärde få den i penningar uppskattade husrötebristen bestämd i ett nedåtjämkat belopp. Han har i princip rätt att räkna med att få bristerna uppskattade till det belopp, som erfordras för bristernas avhjälpande vid tidpunkten för uppskattningen.
    Nu förmenar Jenrik att om samma brister föreligga vid såväl till- som avträdet och på grund av penningvärdets fall under arrendetiden vid avträdessynen botandet av bristerna uppskattas till högre belopp än det, som åsattes samma brister vid tillträdessynen, arrendatorn skulle bliva lidande och jordägaren på dennes bekostnad göra en motsvarande vinst.

    Jenrik — liksom prof. LEJMAN (SvJT 1954 s. 179) — synes emellertid i sitt resonemang förbise den omständigheten, att, om vid avträdet botandet av de vid tillträdessynen konstaterade, vid avträdessynen alltjämt kvarstående bristerna uppskattas till ett högre belopp vid avträdet än vid tillträdet och detta beror på ett försämrat penningvärde, har å andra sidan arrendatorns inkomster från fastigheten undergått minst samma ökning. Med den ökade inkomsten i kronor räknat kan arrendatorn alltså vid avträdet avhjälpa samma brist, visserligen för en högre kostnad i kronor räknat än den skulle ha betingat vid tiden för tillträdet men utan att arrendatorn därigenom blir försatt i ett sämre ekonomiskt läge. Arrendatorn är således genom att han rör sig med det realvärde fast egendom och dess avkastning utgör kompenserad för en eventuell penningvärdeförsämring under arrendetiden.
    Om Jenriks förslag, att tillträdessynens belopp bör omräknas till det vid avträdessynens hållande gällande penningvärdet, skulle vinna tilllämpning, skulle arrendatorn av nyss angivna skäl i stället bliva gynnad på jordägarens bekostnad. Efter vilken norm skulle för övrigt omräkningen ske? Någon indexserie, som är direkt tillämplig på jordbruksförhållanden, föreligger icke.
    Arrendatorn kan också vid befarad inflation skydda sig för den förlust han enligt Jenrik skulle komma att lida genom att omedelbart efter tillträdessynen i det då gällande (högre) penningvärdet avhjälpa de vid tillträdessynen påtalade bristerna och därför erhålla gottgörelse vid avträdessynen. Den förlust han lider genom att endast återbekomma den kanske flera år tidigare utgivna penningsumman för botandet av bristerna ifråga, uppväges av att han kunnat erhålla högre avkastning från åker och äng, om exempelvis hävden varit eftersatt vid tiden för tillträdet och av honom botats, eller genom att han kunnat erhålla bättre och effektivare arbetskraft, om arbetarbostädernas underhåll varit eftersatt vid tillträdet och av honom genast därefter botats. Arrendeavgiften har i ett dylikt fall också i regel bestämts till ett lägre belopp än som skulle hava blivit händelsen, om bristerna icke hade förefunnits vid tillträdet.
    Advokaten Jenrik utgår — liksom hovrättsrådet BOYF. i en artikel i SvJT 1929 s. 64 — från att vid stigande penningvärde mellan till- och avträdessynerna jordägaren gör en förlust och arrendatorn en motsvarande obehörig vinst.
    Boye antager till belysande av sitt resonemang, att husrötebristen vid tiden för tillträdessynen utgjorde 2 700 kr. Vid arrendetidens slut kvarstår samma brist oavhjälpt men på grund av penningvärdets ökning uppskattas samma brist vid avträdessynen till 1 700 kr. Arrendatorn äger i detta schematiskt tänkta fall utfå skillnaden mellan de båda beloppen eller 1 000 kr. av jordägaren. Boye förmenar nu, att härigenom arrendatorn gör en vinst på jordägarens bekostnad. Så torde emellertid icke vara händelsen. I det tänkta fallet kan jordägaren sägas vid tillträdessynen hava häftat i skuld till arrendatorn med ett belopp av 2 700 kr. på grund av bristerna å arrendefastigheten. Jordägaren kunde ha avhjälpt bristerna omedelbart efter tillträdet och hade då i det vid tillträdessynen gällande penningvärdet fått utbetala 2 700 kr. Då han i det tänkta fallet icke avhjälper bristerna, undgår han att göra

ett penningutlägg å 2 700 kr., vilket belopp han alltså har kvar i någon form. Vid avträdessynen konstateras att botandet av samma brister, som förutsattes icke voro avhjälpta, på grund av ökning i penningvärdet endast draga en kostnad av 1 700 kr. Jordägaren kan således för sistnämnda belopp få samma brister avhjälpta, för vilkas avhjälpande han vid tillträdessynen med då gällande penningvärde hade haft att betala 2 700 kr. Skillnaden mellan de båda beloppen måste han visserligen utge till arrendatorn enligt de i arrendelagen uppställda avräkningsreglerna, men han lider därigenom icke någon förlust. Sammanlagt behöver han nämligen icke utge mera än bristbeloppet vid tillträdessynen 2 700 kr. :1 700 kr. för bristernas avhjälpande och 1 000 kr. till arrendatorn. En ökning i penningvärdet under en arrendeperiod medför sålunda icke de konsekvenser som Jenrik och Boye förmena.
    Jenrik uttalar den förhoppningen, att domstolarna icke skola låta till- och avträdessynernas bristsummor bli avgörande för betalningsskyldigheten parterna emellan, när väsentlig skillnad föreligger i penningvärdet vid synetillfällena.
    Såsom jag härovan sökt visa vilar Jenriks resonemang, slutsatser och önskan om ändrad domstolspraxis i avräkningsfrågan på den felaktiga uppfattningen att jordägaren skulle vid fallande penningvärde göra en vinst på arrendatorns bekostnad och att denne vid stigande penningvärde skulle göra en vinst på jordägarens bekostnad, om arrendelagens avräkningsregler tillämpas efter sin ordalydelse såsom hittills skett.
    Även vid fluktuationer i penningvärdet kunna reglerna sägas giva ett i princip riktigt och rättvist utslag ifråga om jordägarens och arrendatorns ekonomiska mellanhavanden på grund av arrendefastighetens skick vid till- och avträdet.

Tore Flodin