AKTUELLA SPÖRSMÅL

 

Fastighetspanträttens konstruktion

    Inteckningsförordningens regler om tillkomsten av en fordringsinteckning äro som bekant baserade på den tanken, att en borgenär som innehar ett skuldebrev, utfärdat av fastighetsägaren eller annan person, söker inteckning i en fastighet till säkerhet för detta skuldebrev; för beviljandet av hans ansökan förutsättes bl. a. att fastighetsägaren medgivit att inteckning beviljas. Tanken är alltså den, att det består en personlig fordran och att inteckningen skapar säkerhet i fastigheten för denna fordran. Ursprungligen var panträtten i fastigheten så starkt knuten vid den personliga fordringen att panträtten »föll ihop» i den mån avbetalningar skedde å fordringen, ehuru fastighetsägaren hade möjlighet att på nytt utställa skuldebrevet till ursprungliga beloppet med den ursprungliga panträtten då återupplivad. Genom införande av reglerna om ägarhypoteket i 1912 års lagstiftning stabiliserades panträtten, så att inteckningen alltid kom att gälla för fulla kapitalbeloppet, oavsett om den helt eller delvis inlösts. Reglerna äro emellertid tänkta så, att ägarhypoteket i princip uppstår genom avbetalning (25 § inteckningsförordningen).
    Praxis har sedan länge icke motsvarat lagstiftningens idé. Merendels tar fastighetsägaren ut en inteckning innan han fått något lån. Inteckningen börjar därför som ägarhypotek, och kravet på en personlig betalningsutfästelse är en formalitet. Det personliga skuldförhållandet bestämmes vid belåning genom en omslagsrevers.
    Enligt lagberedningens förslag till jordabalk bringas lagen i bättre överensstämmelse med livet genom att kravet på en personlig betalningsutfästelse såsom grundlag för inteckning utgår. I stället skall fastighetsägaren »utfästa panträtt» i ett pantbrev. »Panträtten kommer till stånd genom dess inskrivning; sådan inskrivning kallas inteckning» (8:1). Pantbrevet får icke innehålla någon utfästelse om personligt betalningsansvar (8:6).
    Panträttens frigörelse från sambandet med en personlig betalningsutfästelse torde vara en oomtvistlig vinst. Man kan emellertid uppställa den frågan, vilket ändamål denna utfästelse av panträtt skall fylla. Tydligen är den en ersättning för inteckningsmedgivandet. Men den är dock icke detsamma som detta. Inteckningsmedgivandet hänför sig till en personlig betalningsutfästelse. Då ingen sådan skall förekomma enligt det nya systemet, finnes intet vartill ett inteckningsmedgivande kunde hänföra sig. Det är därför som en »utfästelse av panträtt» anordnats. Denna utfästelse motsvarar på en gång den personliga betalningsutfästelsen och inteckningsmedgivandet: den är en sammanslagning av bägge. Men behövs det någon motsvarighet till betalningsutfästelsen?
    Det är att märka att panträtten konstitueras genom inskrivningen av pantbrevet.¹ Fastighetsägaren själv kan icke grunda någon panträtt i

¹ I förslaget användas omväxlande uttrycken »inteckning för pantbrev» och »inteckning för panträtt». (Se t. ex. 8:7 och 11.) Vilketdera som avses

fastigheten; det är av lätt insedda skäl endast inskrivningsdomaren som kan få göra detta. Vad är det då fastighetsägaren kan göra och behöver göra, när man tagit bort kravet på att han för formens skull skall utfärda ett skuldebrev med personlig betalningsutfästelse? Det enda som lagstiftningen nödvändigtvis måste kräva från hans sida är en ansökan om att inskrivningsdomaren skall konstituera en panträtt till visst belopp i fastigheten.
    Lagstiftningen behöver alltså icke laborera med något annat än följande två moment i förevarande hänseende: en ansökan av fastighetsägaren och en åtgärd av inskrivningsdomaren, varigenom panträtt konstitueras i enlighet med ansökningen. Resultatet av proceduren blir att fastighetsägaren får ett papper av viss beskaffenhet som han kan använda för belåning. Frågan blir då vem som skall ställa i ordning detta papper: fastighetsägaren eller inskrivningsdomaren. Något behov av att handlingen i fråga skall innehålla ett uttryck för en »viljeförklaring» från fastighetsägarens sida finns icke. Om det föreskrives att handlingen skall innehålla en »utfästelse av panträtt», så innebär detta att en tom formalitet föreskrives. Utfästelsen i fråga har nämligeningen reell funktion att fylla.
    Svaret på frågan vem som bör upprätta handlingen borde bero uteslutande på om fastighetsägaren eller inskrivningsdomaren kan anses bäst skickad att åstadkomma en handling av sådan beskaffenhet, att den blir så ändamålsenlig som möjlig. Överlämnar man uppgiften till fastighetsägaren, kan man visserligen genom att tillhandahålla formulär (eller eventuellt göra användandet av formulär obligatoriskt) åstadkomma en förbättring i förhållande till vad som nu gäller. Det torde dock icke kunna vara något tvivel underkastat att man kan komma vida längre genom att låta inskrivningsdomaren utfärda pantbrevet. Först om detta sker kan man få denna viktiga handling utformad på ett i allo tillfredsställande sätt.²
    Vissa andra punkter i fastighetspanträttens konstruktion förtjäna att diskuteras. I ett sitt yttrande över lagberedningens förslag (föredra-

i 8:1 är ej fullt klart. När det heter att panträtten kommer till stånd genom »dess» inskrivning, kan ordet »dess» rent språkligt syfta antingen på den i samma mening omnämnda panträtten eller på det i föregående mening omnämnda pantbrevet. Troligen är meningen den att panträtten inskrives. Detta uttryckssätt är emellertid ologiskt. Det, varom inskrivning skall ske, måste ju finnas till före inskrivningen. Men lagens tanke är den, att panträtten kommer till stånd genom inskrivningen. Inskrivningsåtgärden är i förbindelse med pantbrevet det rättsfaktum, som under beaktande av en hel del civilrättsliga och processrättsliga regler skall föranleda, att pantbrevets innehavare vid exekutiv auktion och andra realisationsförfaranden får utdelning på visst sätt. Inskrivningsåtgärden hänför sig till pantbrevet; panträtten är en beteckning för de rättsliga konsekvenserna av att denna inskrivningsåtgärd vidtagits.

² Se härom SvJT 1961 s. 57 ff. I anledning av en fråga som framställts till mig vill jag framhålla, att man naturligtvis finge tänka sig att ha ett formulär till pantbrev utan ifyllt belopp att användas vid utbyte av gamla inteckningar på ojämna belopp. Det skulle nog vara praktiskt att endast utfärda sådana pantbrev på belopp under 1 000 kr. En fastighetsägare, som ville utbyta t. ex. en inteckning om 2 376 kr. mot pantbrev, skulle då få två pantbrev om 1 000 kr. var samt ett å 376 kr. Dessa små pantbrev på ojämna belopp skulle förmodligen snart försvinna ur rörelsen.

gande prof. Hadar Berglund) påyrkar bank- och fondinspektionen att räntan å pantbreven skall slopas. Inspektionen föreslår att pantbrev blott skall få lyda på visst kapitalbelopp. För att bereda säkerhet för fordran på ränta skulle långivaren få ordna så, att ett pantbrev endast belånades till visst lägre belopp än det nominella (t. ex. 80 %).
    Jag instämmer i att ränteberäkningen å pantbrev är onödig; den utgör i själva verket blott en relikt från den tid då inteckning verkligen söktes för en bestående fordran, som naturligtvis i allmänhet löpte med ränta. Mot den lösning inspektionen föreslår kan man emellertid enligt min mening invända följande:
    1. Man finge alltid laborera med ett rörligt ägarhypotek i toppen av varje inteckning, vilket vore besvärligt. (Det skulle f. ö. strida mot det sätt på vilket lagberedningen konstruerat ägarhypoteket, se 8:16 samt förslaget II s. 202 f.)
    2. För allmänheten skulle det nog bli svårt att vänja sig vid att man inte kan belåna ett pantbrev till fulla beloppet. Ständiga förklaringar bleve nödvändiga.
    3. Under mycket lång tid finge man röra sig med två system vid sidan av varandra: dels ränteberäkning å äldre inteckningar, dels ingen ränteberäkning å pantbreven. Detta skulle vara ganska olägligt.
    Icke minst den sista anmärkningen synes mig vara viktig. För egen del har jag därför stannat för att föreslå att räntan å pantbreven ersättes av ett fixerat tillägg om helst 15 %, inom vilken borgenären får säkerhet i fastigheten för fordran på ränta enligt omslagsrevers. Detta förslag ansluter närmare till rådande ordning. Det innebär blott två justeringar i denna: dels ersättes det missvisande uttrycket »ränta» med en adekvat beteckning, dels standardiseras tillägget.³
    Bank- och fondinspektionen föreslår vidare en mycket radikal förändring i panträttens konstruktion. Man skulle icke nöja sig med att frigöra panträtten från sambandet med en personlig fordran. Pantbrevet skulle icke förbindas med någon självständig indrivningsrätt. Endast genom omslagsreversen i förening med pantbrevet skulle indrivning vara möjlig. Pantbrevet skulle endast ha den funktionen att för borgenärens räkning reservera en viss del av det belopp som skall fördelas vid realisation av fastigheten.
    Förslaget synes mig gå onödigt långt i omgestaltning av panträtten. Det medför att man icke kan använda ett pantbrev på annat sätt än genom belåning mot omslagsrevers. Att t. ex. skänka bort ett pantbrev bleve tämligen meningslöst, eftersom mottagaren icke skulle få någon indrivningsrätt. (Hur hans ställning vid en av annan föranledd exekutiv försäljning skulle bli förefaller ovisst.) Men vidare, och det är det viktigaste, skulle man under mycket lång tid även i detta avseende få att göra med två olika system sida vid sida: dels skulle man ha panträttshandlingar av den gamla typen, förenade med indrivningsrätt, dels skulle man ha de nya pantbreven utan indrivningsrätt. Man synes mig utan olägenhet kunna bevara det nuvarande systemet med panthandlingar som äro förenade med indrivningsrätt.
    Lagberedningen föreslår på goda grunder att ett av fastighetsägaren

³ Se SvJT 1961 s. 134 ff.

själv belånat pantbrev icke får skiljas från omslagsreversen (8:12). Borgenären får alltså icke med utnyttjande av den vanliga realisationsklausulen i omslagsreversen gå den vägen vid bristande betalning att han låter sälja pantbrevet på offentlig auktion. Han hänvisas till att söka betalning ur fastigheten. För att förebygga att pantbrevet genom obehörig realisation råkar i godtroende innehavares hand får fastighetsägaren möjlighet att förse det med anteckning om att det avser visst skuldförhållande (8:6). Han kan med andra ord anteckna att det är belånat för en då och då till den och den utfärdad omslagsrevers.⁴
    Dessa nyheter måste hälsas med stor tillfredsställelse.⁵ Det är i själva verket en föga rimlig ordning som vi nu ha. När en fastighetsägare belånar en inteckning, utgöres ju kreditunderlaget av fastigheten. Därför bör borgenären hänvisas till att söka betalning ur denna, när han skall utnyttja säkerheten, och icke gå den för fastighetsägaren lätt förlustbringande vägen att sälja inteckningen å auktion. Om denna senare metod kommit till användning i någon större omfattning, hade sannolikt starka krav på lagändring rests för länge sedan. Förmodligen tilllämpas metoden endast undantagsvis.
    I förslaget göras emellertid vissa undantag från förbudet att skilja pantbrevet från omslagsreversen. Borgenären skall kunna få pantbrevet utmätt för sin fordran enligt omslagsreversen, varefter det skall kunna försäljas i den ordning som stadgas om utmätt egendom; vid gäldenärens konkurs skall borgenären vidare få realisera pantbrevet enligt konkurslagens bestämmelser (8:12).
    Dessa undantag äro mycket vidsträckta. Ja, det kan ifrågasättas om de icke äro så vidsträckta att de i det väsentliga ta bort effekten av det välmotiverade förbudet att skilja pantbrevet från omslagsreversen. Borgenären får visserligen inte själv föranstalta realisation av pantbrevet vid bristande betalning. Men han kan ju i stället låta utmätningsmannen göra detta. Vad blir då kvar av skyddet för fastighetsägaren? I konkurs är situationen bättre, eftersom panten där först skall hembjudas till konkursboet.
    Den motivering som ges för undantagsregeln är att ett förbud mot utmätning som realisationsform uppenbarligen skulle strida mot allmänna exekutionsrättsliga regler.⁶ Man frågar sig dock vad det kan finnas för några allmänna exekutionsrättsliga regler som kunna hindra en förnuftig lagstiftning. Tankegången måste vara, att borgenären enligt allmänna exekutionsrättsliga regler har möjlighet att söka utmätning i lös pant och få denna realiserad. Men frågan är just om denna regel förtjänar att uppehållas här. Bör inte borgenären uteslutande

⁴ Genomföres förslaget att pantbreven skola utfärdas av inskrivningsdomaren, borde kanske å blanketten för ansökan om pantbrev upptagas en erinran till fastighetsägaren om att förse pantbrevet med ägareanteckning. — Måhända blir emellertid även utan sådan anteckning skyddet för fastighetsägaren bättre än ordalagen omedelbart synas ge vid handen. Ty hur skall någon egentligen kunna sägas vara i god tro, om han förvärvar ett pantbrev av annan än fastighetsägaren utan att förvissa sig om att överlåtelsen icke står i strid med stadgandet i 8:12?

⁵ Redan vid granskningen av förslaget till 1912 års ändringar ifrågasatte lagrådet om icke borgenären uteslutande borde få hålla sig till fastigheten. Se lagberedningens förslag II s. 162.

⁶ Lagberedningens förslag II s. 162.

hänvisas till att söka betalning ur fastigheten, när han vill realisera säkerheten? Beredningen anför visserligen att den risk för förlust som fastighetsägaren löper vid realisation av pantbrevet är av samma beskaffenhet som den risk han löper vid realisation av fastigheten och att han i båda fallen kan skydda sig genom att deltaga i budgivningen.Risken är visserligen av samma art. Men är den inte ännu större vid försäljning av pantbrevet? Här bör bl. a. märkas att förfarandet går mycket fortare, när det gäller lös egendom än när det gäller en fastighet, samt att det kan bli nödvändigt för fastighetsägaren att ha ett långt större belopp till hands för kontant betalning vid inrop av en inteckning än vid inrop av fastigheten. Ett förnyat övervägande av reglerna på denna punkt synes vara påkallat.

Karl Olivecrona