FRÅN PRAKTISKA RÄTTSLIVET

 

Ytterligare om utmätning av bostadsrätt

    Med anledning av inläggen av advokaten HAMILTON (SvJT 1961 s. 748) och stadsfogden ALLENMARK (SvJT 1962 s. 311) i den intressanta frågan om utmätning av bostadsrätt skulle jag vilja anföra följande.
    Det synes icke helt klart i vilket hänseende Allenmark menar, att Hamilton missförstått HD:s avgörande i det berörda målet (NJA 1961 s. 246). Emellertid kan det kanske vara skäl, eftersom otvivelaktigt vissa av Hamiltons uttalanden icke stämmer med HD:s avgörande samt även Allenmarks inlägg möjligen kan föranleda något missförstånd, att här inför SvJT:s läsare något kommentera avgörandet, som synes innebära ett godtagande av en uppfattning som jag framlagt i den av Allenmark och Hamilton åberopade uppsatsen i minnesskriften för Phillips Hult (se SCHMIDTS anmälan i SvJT 1961 s. 710 ff).
    Då en bostadsrättsinnehavare häftar i skuld för oguldna avgifter till föreningen, kan den med bostadsrätten förenade nyttjanderätten förklaras förverkad och föreningen har sedan enligt 53 § BrfL rätt att försälja bostadsrätten på offentlig auktion och därigenom bereda sig betalning för de oguldna avgifterna. Blir det något överskott skall detta tillfalla den försumlige bostadsrättshavaren, men själva bostadsrätten blir denne tydligen av med.
    Här har alltså föreningen ett tvångsmedel mot försumliga medlemmar. Men hur förhåller det sig med föreningens möjlighet att tillvarataga sin rätt gentemot tredje man på medlemmens sida? Hur går det närmare bestämt, om den försumlige skulle överlåta bostadsrätten eller denna skulle utmätas för hans gäld? Kan också i sådana fall föreningen göra gällande sin befogenhet enligt 53 § BrfL — fast bostadsrätten nu icke längre tillhör den försumlige — eller har den eljest någon säkerhet i själva bostadsrätten, eller är föreningen hänvisad till att hålla sig till den försumlige f. d. bostadsrättshavaren personligen? Det är detta frågekomplex som diskuteras i Allenmarks uppsats i SvJT 1959 s.619, i de här ovan nämnda inläggen samt i min uppsats och som blivit föremål för prövning i HD:s avgörande; detta gällde utmätning av bostadsrätten på begäran av en bostadsrättshavarens borgenär.
    En möjlighet vore, att föreningen ansåges ha ett slags pantliknande säkerhet i bostadsrätten, som kunde göras gällande såväl vid frivillig försäljning som vid utmätning; försäljningsrätten enligt 53 § BrfL skulle m. a. o. motsvara en legal panträtt. Detta skulle väl då betyda, att, när bostadsrätten utmättes, föreningen, såsom enligt pantregler berättigad till förmånsrätt till betalning för sin fordran ur köpeskillingen, bleve tillgodosedd vid själva det exekutiva förfarandet.
    Det är emellertid icke detta betraktelsesätt utan ett annat och kanske till synes mer komplicerat jag utvecklat i min uppsats. Denna uppfattning innebär, att föreningen är att betrakta som gäldenär i ett rättsförhållande, där bostadsrättshavaren, medlemmen, är borgenär, på samma sätt som man kan säga, att aktieägaren i vissa hänseenden kan likställas med en borgenär till bolaget-gäldenären. Denna bostadsrätts-

HENRIK HESSLER 393havaren tillkommande rätt är vidare av icke-negotiabel natur. Detta betyder, att om »borgenären» skulle överlåta — ev. genom utmätning— sin rättighet, förvärvaren icke erhåller bättre rätt än den överlåtaren hade. Liksom gäller vid enkla skuldebrev i motsats till löpande sådana kan »gäldenären»-föreningen framställa alla de invändningar och göra gällande alla de befogenheter som uppkommit under överlåtarens tid även mot förvärvaren utan hinder av överlåtelsen; så blir exempelvis fallet med en kvittningsinvändning eller ett utövande av den befogenhet att sedan förverkande anledning uppkommit så småningom skrida till offentlig auktion enligt 53 § BrfL.
    Det är detta betraktelsesätt som, såvitt jag förstår, måste ligga till grund för HD:s avgörande, d. v. s. att föreningens ställning som gäldenär icke kan försämras genom att rättigheten av borgenären-medlemmen överlåtes eller hos honom utmätes. Här finns icke någon regel om negotiabilitet, såsom den som stadgas för löpande skuldebrev i 15 § skuldebrevslagen eller, i viss mån, för arrende- och hyresfordringar i nyttjanderättslagen 2:30 och 3:28. Det finns icke heller något skäl att utan stöd av lag antaga negotiabilitet, såsom det hävdats (av NIALför aktiebrevens del, åtminstone i viss omfattning. Och följaktligen är rättigheten icke-negotiabel, rätten att framställa invändningar etc. bevaras vid överlåtelse.
    Detta betyder då, att föreningen — gäldenären i den rättighet som utmätes — icke har något med det exekutiva förfarandet alls att göra, lika litet som det enkla skuldebrevets eller den muntliga fordringens gäldenär har något att skaffa med en utmätning av denna fordran för borgenärens gäld. Och föreningens talan i det nu aktuella målet, som gick ut på att föreningens rätt skulle på visst sätt beaktas vid utmätningen, blev därför av HD avvisad, under hänvisning just till att föreningens rätt att föranstalta om offentlig auktion enligt 53 § BrfL icke alls berördes av det exekutiva förfarandet; föreningens rätt kvarstod såsom om ingenting hänt.
    När Allenmark uttalar, att utmätningen skall ske utan någon inskränkning och att föreningen ej äger någon förmånsrätt vid den exekutiva auktionen är detta sålunda fullständigt riktigt. Men det är också alldeles riktigt, då Hamilton i sitt inlägg påpekar, att föreningens rätt enligt 53 § BrfL, oavsett det exekutiva förfarandet, är bevarad. Man kanske till sist kan säga, att reellt och praktiskt sett bostadsrätten vid den exekutiva försäljningen är höggradigt belastad med den försumlige bostadsrättshavarens oguldna avgifter, på samma sätt som ett enkelt skuldebrev beträffande vilket gäldenären förmenar, att det är betalt, vid en exekutiv försäljning är »belastat» av denna betalningsinvändning — vilket ju, om invändningen är riktig, är en ganska allvarlig belastning.
    Kontentan av HD:s avgörande är sålunda, att ehuru föreningens talan avvisades, utgången blev den för föreningen mest gynnsamma: den behöver ej alls befatta sig med exekutiva förfaranden för bostadsrättshavares gäld; dess ställning påverkas icke alls därav.
    I detta sammanhang skulle jag vilja beröra en av SCHMIDT i dennes ovannämnda anmälan upptagen fråga, nämligen i vad mån den som på den exekutiva auktionen inropat bostadsrätten har rätt att — mot

394 HENRIK HESSLERgäldande av den föregåendes oguldna avgifter — få medlemskap i föreningen och alltså få rätt till bostaden. Detta spörsmål har HD saknat anledning att komma in på; däremot borde jag måhända ha berört det i min uppsats, vilket jag, såsom Schmidt understryker, icke gjort. Ett analogt problem uppkommer, om man tänker sig att förverkandeanledningen icke är försumlighet att betala avgift utan annan omständighet,t. ex. att bostadsrättshavaren utan tillstånd stadigvarande inrymt främmande personer i lägenheten e. d. (se 47 § BrfL), och att någon fordran ej heller på grund av nämnda omständighet föreligger för föreningen. Detta spörsmål har jag berört i min uppsats s. 221 not 51 men förklarat det sakna större praktisk betydelse; jag menade, att föreningen väl i regel saknade anledning att i en sådan situation motsätta sig medlemskap för en i och för sig godtagbar ny bostadsrättshavare och därför icke skulle finna sig ha anledning att söka få bostadsrätten försåld enligt 53 §. På motsvarande sätt kanske man skulle kunna tänka sig, att i det av Schmidt berörda fallet föreningen i allmänhet icke skulle ha något emot att medge den som vid exekutivt förfarande förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen, om han utan protester betalade vad den föregående bostadrättshavaren försummat att betala. Någon anledning att vägra mottaga betalning för att i stället gå till offentlig auktion enligt 53 § skulle väl då, kan man tycka, icke föreligga.
    Emellertid saknar nog den av Schmidt berörda frågan icke praktisk betydelse. Föreningarna lära ha kölistor på personer, som i tur och ordning tilldelas med bostadsrätt förenad lägenhet, allt efter som dylika bli lediga. Det kan därför för föreningen vara ett intresse att icke den utanför kön stående person, som förvärvat bostadsrätten på exekutiv auktion, skall få medlemskap och därmed lägenheten, utan att denna i stället skall kunna tilldelas den som närmast står i tur. Föreningen kan därför finna det med sitt intresse förenligt att vägra släppa in inroparen, även om denne erbjuder sig att betala resterande avgifter.
    Enligt Schmidts mening borde i denna situation föreningens rätt att skrida till försäljning enligt 53 § förfalla, och såvitt jag förstår har denna uppfattning starkt fog för sig. Inroparens möjlighet att förvärva medlemskap bör sålunda åtminstone i regel vara att bedöma uteslutande efter den allmänna regeln i 25 § BrfL, d. v. s. han bör erhålla inträde, såvitt han uppfyller de villkor för medlemskap som stadgarna må föreskriva och han skäligen bör tagas för god som medlem.
    Skälet härtill är i första hand, att lägenheten blivit ledig genom en från föreningens synpunkt rent tillfällig omständighet. Föreningens intresse av att kunna tillgodose sin »kö» kan i en sådan situation icke ha anspråk på att utan vidare bli tillgodosett. Ett utövande av den genom förverkandet uppkomna rätten att skrida till försäljning enligt 53 §, oaktat föreningen erbjudes betalning av den nye bostadsrättshavaren —inroparen — synes snarare få prägel av chikanös rättsutövning.
    Härtill bidrager ock det förhållandet att om en försäljning på offentlig auktion enligt 53 § komme till stånd, det väl icke funnes några garantier för att det verkligen bleve den på föreningens kölista närmast i tur stående som till sist komme att förvärva bostadsrätten. Också med hänsyn härtill förefaller det knappast rimligt att förmena den som in-

YTTERLIGARE OM UTMÄTNING AV BOSTADSRÄTT 395ropat bostadsrätten på den exekutiva auktionen rätt att, om han är villig gälda oguldna avgifter, förvärva medlemskap med iakttagande av reglerna i 25 § BrfL. Det riktiga synes därför som sagt vara, att föreningens rätt att föranstalta om offentlig auktion i nu berörda situation förfaller.

Henrik Hessler