FRÅN PRAKTISKA RÄTTSLIVET

 

Delning av samägd fastighet

    De derivativa fången av fast egendom äro enligt svensk rätt väsentligen familjerättslig succession, överlåtelse och delning av samfälld egendom (UNDÉN, Svensk sakrätt II:1 s. 93). Delning av fast egendom, som innehaves med samäganderätt, innebär ingen överflyttning av äganderätt och torde därför icke medföra vare sig lagfartsskyldighet eller stämpelplikt (jfr förhållandet, att skriftlig form icke fordras för civilrättsligt giltig sämjedelning, samt NJA 1952 s. 545 och 1954 s. 376). När delningen sker genom laga skifte torde den speciella karaktären hos denna typ av fång vara allmänt erkänd och medföra, att överlantmätarens uppgift till domhavanden enligt 28 § 3 mom. jordregisterförordningen endast föranleder omläggning av fastighetsboken i enlighet med den ändrade fastighetsindelningen. Ny lagfart eller stämpelplikt torde icke ifrågasättas. Tidigare har motsvarande förfarande tillämpats även i det fall, att samäganderättsförhållandet upplösts genom avstyckning på grundval av frivillig sämjedelning. Bestämmelserna i 3—5 §§ lagen den 3/6 1932 om uppläggande av nya fastighetsböcker på landet samt 7 § 2 st., 15 § och 21 § 2 st. KK 18/111932 med närmare föreskrifter huru nya fastighetsböcker för landet skola inrättas och föras understryka det självklara förhållandet, att överföringarna av gällande lagfarter till nya upplägg skola ske i överensstämmelse med de faktiska äganderättsförhållandena.
    På senare tid har emellertid en ändring av praxis införts beträffande sistnämnda fall. Enligt denna nya praxis beaktas icke upplösningen av samäganderättsförhållandet vid överföringarna till nya upplägg i fastighetsboken, som i stället ske på sådant sätt, att den gemensamma lagfarten kvarstår för såväl stamfastighet som avstyckningar. Förfarandet medför komplikationer, som träda i öppen dag, då nästa fång skall lagfaras. Förhållandet klargöres enklast med ett exempel.
    Syskonen A och B inneha med gemensam lagfart en ärvd fastighet 1¹. Vid B:s frånfälle övergår halva 1¹ till C genom testamente. A och C träffa under medverkan av lantmätare avtal om sämjedelning, som legaliseras genom avstyckning. I avstyckningsakten och jordregistret upptages A som ägare av 1¹ och C som ägare av den därifrån avstyckade 1². Överlantmätarens uppgift till domsagan om avstyckningsförrättningen föranleder ett nytt upplägg i fastighetsboken för 1², till vars lagfartsspalt den gemensamma lagfarten för A och B överföres. C söker därefter lagfart å 1² på grund av testamentet och bifogar till upplysning i ärendet avtalet om sämjedelning och avstyckningsakten. Lagfart meddelas för C å 1/2 av 1¹ och 1/2 av 1² enligt testamentet och därefter å 1/2 av 1² enligt sämjedelningsavtalet, vilket stämpelbelägges som byte. Därmed är den felaktiga överföringen till lagfartsspalten för 1² eliminerad.

    Som stöd för alla dessa transaktioner mot lagfartssökarens protester anföres dels handboken för inskrivningsärenden för Södra Roslags domsaga B3 (»Enär avstyckningens fastställelse hänför sig till en efter C:s fång, men före dennes ansökan om lagfart å 1² liggande tidpunkt och B såsom C:s fångesman stod som lagfaren ägare av 1/2 av 1¹») och dels med hänvisning till rättsfallet NJA 1959 Not. C nr 812 uppfattningen att samäganderätt till fastighet icke kan upplösas genom annan jorddelningsförrättning än laga skifte.
    Såvitt jag kunnat finna ger den utmärkta handboken för inskrivningsärenden i Södra Roslags domsaga icke något underlag för rådande praxis. Uppfattningen om laga skifte som exklusiv jorddelningsförrättning för upplösning av samäganderätt till fast egendom kan icke heller vara riktig. Samäganderättslagen har till syfte att lösa uppkommande konflikter mellan ägarna av samfälld egendom. Den slutliga utvägen är därvid egendomens försäljning på offentlig auktion och lagen tillägger varje delägare rätt att genomdriva sådan försäljning. Ett undantag gäller dock enligt 7 § lagen för fast egendom av beskaffenhet att kunna undergå laga skifte, där framställning om skifte förhindrar försäljning. Lagaskiftesinstitutets uppbyggnad (exempelvis ägograderingen) gör det användbart som skiljedomsinstitut och därför lämpligt att ersätta försäljning som yttersta medel att lösa tvister. I denna situation kan laga skiftet icke ersättas av annan jorddelningsförrättning. Äro delägarna däremot eniga kan fastigheten enligt samäganderättsinstitutets natur delas upp på vilket sätt som helst och legalisering ske med valfri förrättning enligt jorddelningslagen. Laga skiftet är med andra ord exklusiv jorddelningsförrättning icke för delning av samfälld fastighet men väl — i vissa fall — för hindrande av försäljning enligt 6 § samäganderättslagen (Undén a. a. Is. 154, 162, II:1 s. 159, 160).
    Lagberedningens förslag till jordabalk understryker kraftigt önskvärdheten av att äganderätten till fast egendom bringas i överensstämmelse med den officiella fastighetsindelningen och ägnar ett betydande utrymme åt lagstiftning, som syftar till förbättring av rådande förhållanden (SOU 1960:26, s. 45 f med hänvisningar, jfr s. 98 f). Det kan konstateras, att nuvarande praxis strider mot lagberedningens intentioner och därför icke kan ha någon jordpolitisk motivering.
    Av det anförda torde framgå, att ifrågavarande praxis icke överensstämmer med det gällande rättssystemet och icke tjänar något jordpolitiskt syfte. Än allvarligare är emellertid, att praxis orsakar rättsförluster för part, som icke får komma till tals i inskrivningsärendet. I det ovan anförda exemplet äro samtliga fång familjerättsliga. Genom inskrivningsdomarens transaktioner överföres 1/2 av 1² till förmögenhetsrättsligt fång. Men än värre: A, som icke hörs i ärendet och aldrig kunnat ha någon tanke på att drabbas av förändring i sin privaträttsliga status, tvingas i sinom tid att söka ny lagfart med stämpelbeläggning å 1/2 av 1¹. Vid försäljning av fastigheterna inom 10 år efter avtalet om samäganderättens upplösning pålägges slutligen A och C genom lagfartsbehandlingen skatteplikt för realisationsvinst jämlikt 35 § kommunalskattelagen. Rättsförlusterna kunna bli av mycket betydande storlek om den samägda fastigheten råkar ha ett sådant läge,

att tomtvärdestegringar ifrågakomma. Praxis inställning till dessa konsekvenser avviker ofördelaktigt från lagberedningens bedömningar (SOU 1960:25, s. 89).
    En ändring av praxis förefaller vara på sin plats icke blott i den rättssökande allmänhetens intresse utan också för uppnående av korrespondens med rådande jordpolitiska målsättningar och förslaget till ny jordabalk.

Folke Arkling