Räntan å inteckningsreverser
    Enligt inteckningsförordningen (IF) av år 1875 förutsätter beviljande av inteckning i fast egendom ett med inteckningsmedgivande av fastighetsägaren försett skuldebrev. Helt naturligt innehåller skuldebrevet i allmänhet en klausul om ränta. Inteckning beviljas då även härför. Enligt de ursprungliga reglerna i 1 § IF samt HB 17:9 mom. 1 medförde intecknandet panträtt för upplupen ränta under obegränsad tid, varemot förmånsrätten begränsades till att avse ränta för tre år före utmätning eller konkurs samt fram till dagen för köpeskillingsfördelningen.1 Vid 1912 års lagstiftning på inteckningsrättens område förkortades tiden från tre till två år; panträtten begränsades på samma sätt (18 § 1 mom. IF).
    IF bygger på den förutsättningen att det skuldförhållande, för vilket fastigheten skall utgöra pant, är bestämt genom den personliga betalningsutfästelsen i inteckningsreversen. Den ränta, för vilken borgenären skall ha panträtt, är räntan på den sålunda bestämda fordringen.
    Saken kom i ett annat läge genom bruket av dubbla lånereverser, innebärande att en inteckningsrevers lägges som pant för ett i en omslagsrevers uttryckt personligt skuldförhållande. Därmed uppstod frågan på vilket sätt man skulle beräkna ränta å inteckningsreversen. Den naturligaste lösningen borde, synes det, ha varit, att ränta å inteckningsreversen skulle beräknas i den mån det behövdes för att borgenärens fordran på ränta enligt omslagsreversen skulle bli täckt.2 Betalningsutfästelsen i inteckningsreversen avser ju (utöver kapitalbeloppet) ränta och ingenting annat. I praxis har emellertid en helt annan regel blivit stadfäst. Räntan å inteckningsreversen behöver icke motsvaras av fordran på ränta enligt omslagsreversen.
    Det första rättsfall, där denna princip kom till uttryck, synes ha varit det som refereras i NJA 1887 s. 196. En inteckningsrevers om 3 000 kr. med sex procent ränta belånades den 19 december 1884 i en bank till säkerhet för en omslagsrevers om 3 800 kr. jämte sex procent ränta; denna revers skulle förfalla sex månader efter belåningsdagen, alltså den 19 juni 1885, och ränta skulle börja löpa först från denna dag. Omslagsreversen infriades ej och banken fick fastigheten dömd i mät den 24 augusti 1885, varefter den blev såld å exekutiv auktion. I förslaget till köpeskillingsfördelning upptogs ränta å inteckningen endast från den 19 juni 1885, alltså enligt utfästelsen i omslagsreversen. Vid därpå följande sammanträde inför överexekutor för köpeskillingens fördelning yrkade bankens ombud att ogulden ränta för tre år »måtte banken tillgodoberäknas för täckande av bankens fordran 3 800 kr.» Överexekutor följde dock förslaget, och Svea hovrätt gjorde ingen änd-

1 Se NORDLING, Lagfarts- och inteckningslagarne af den 16 juni 1875 (2 uppl., 1888) s. 321; NJA II 1912 s. 203.

2 Så resonerar tydligen NORDLING, a. a. s. 202 f.

KARL OLIVECRONA 463ring, ehuru två reservanter tillerkände banken utdelning för ränta å inteckningsreversen beräknad för tre år före den 24 augusti 1885. (Å reversen hade ränta avskrivits endast till 27. 1. 1880.) I HD vann banken bifall till sin talan. Som det intecknade skuldebrevet »så till kapital som därå föreskriven ränta utgjort pant för bankens ifrågavarande fordran (d. v. s. fordringar enligt omslagsreversen), samt ränta å samma skuldebrev enligt anteckning därå blivit gulden allenast till d. 27 jan. 1880», förklarades att banken skulle »i avräkning å sin fordran» erhålla ej blott inteckningsreversens kapitalbelopp utan även däri föreskriven ränta för tre år före den 24 augusti 1885, då fastigheten dömts i mät.
    Avgörandet baseras på följande två grundsatser. 1) Det på inteckningens ränta belöpande beloppet kan användas till att täcka varje fordran enligt omslagsreversen. 2) Ränta å inteckningen får beräknas för den i lag medgivna tiden före dagen för utmätning eller konkurs, såvida ingen anteckning finnes på inteckningsreversen om att ränta betalats för någon del av denna tid; belåningsdagen saknar alltså betydelse för ränteberäkningen. Dessa grundsatser ha vidhållits i senare rättspraxis.3
    En borgenär, vilkens kapitalfordran enligt omslagsreversen överstiger inteckningens kapitalbelopp, kan alltså ta ut det överskjutande beloppet på inteckningens »ränta». Har han, såsom ofta är fallet, flera inteckningar som säkerhet för en omslagsrevers, kan han, om han såvill, lägga sin bevakning så, att så mycket som möjligt tages ut på de bättre prioriterade inteckningarnas ränta, vilket kan leda till att ett ägarhypotek uppstår på den sista. Innehåller omslagsreversen en generell pantförskrivning av hypoteket, kan borgenären, även om ränta erlagts å fastighetslånet, utnyttja räntan å inteckningen för att skaffa sig täckning för t. ex. en växelfordran eller en borgensfordran som han har mot låntagaren. Slutligen kan borgenären, därest omslagsreversens innehåll medger det, på inteckningens ränta bevaka fordringar på grund av kostnader för indrivning, vidmakthållande av brandförsäkring m. m.
    Emellertid behöver borgenären icke styrka att han har någon fordran av nu angivet slag. Omslagsreversen behöver icke företes vid köpeskillingsfördelningen. Borgenären har därför faktisk möjlighet att helt enkelt uppträda såsom innehavare av inteckningen och bevaka »ränta» i den mån han finner för gott, t. ex. för att täcka en växelfordran, ehuru inteckningen icke pantförskrivits för denna. Bevakningen mötes sällan av någon invändning, och den som skulle vilja framställa en invändning har ringa utsikt att vinna någonting därmed, eftersom inteckningen är ett löpande papper.
    Det är uppenbart att denna ordning lätt kan missbrukas, särskilt som fastighetsägaren kan vara relativt ointresserad av hur köpeskillingen fördelas. Ja, en inteckningshavare kan rentav vara i maskopi med fastighetsägaren och komma överens med denne om att dela vinsten av att bevaka maximiränta å inteckningen. Om och i så fall i vilken utsträckning möjligheterna utnyttjas undandrar sig bedömande. Under

3 Se det nedan omnämnda arbetet Inteckningsförordningen s. 144 f.

464 KARL OLIVECRONAårens lopp har jag emellertid från jurister med stor erfarenhet på området fått uppgifter om att missbruk förekomma. Det kan i varje fall icke bestridas att de regler vi ha inbjuda till missbruk.
    Man kunde kanske vänta, att så märkliga regler skulle ha blivit föremål för livlig uppmärksamhet i litteraturen. Detta är emellertid icke fallet. Behandlingen har varit anmärkningsvärt kortfattad och neutral.
    Den förste som yttrat sig i anslutning till praxis synes ha varit TRYGGER.4 Han säger under hänvisning till det nyss refererade rättsfallet, att »även om räntan å omslagsreversen står inne för kortare tid, får räntan å inteckningen för den högsta i lag medgivna tiden beräknas, så vida detta erfordras för omslagsreversens gäldande». LAMM säger helt kort att det icke finns något hinder för att »inteckningens ränta tages i anspråk för betalning av omslagsreversens kapital».5 I annat sammanhang vänder sig Lamm mot regeln att ränta å inteckningsreversen får utgå även för tid, varunder inteckningen tillhört fastighetsägaren.6 (I 1887 års fall borde alltså enligt Lamms mening ränta ha beräknats endast från och med belåningsdagen.) Författaren till ett känt arbete med titeln »Inteckningsförordningen» försummar att gå djupare in på frågan; s. 144 f. i femte upplagan (1959) anges de regler som tillämpas, varjämte rättsfall och litteratur noteras. Även i kommentaren till skuldebrevslagen återges de accepterade reglerna; därvid framhålles särskilt att det är utan betydelse att den fordran som uttages ur fastigheten till äventyrs ej ens till någon del är en räntefordran eller att belåningen ej ligger så långt tillbaka i tiden som två år.7
    I litteraturen har alltså kritik förekommit endast i en detaljfråga. Ej heller i lagstiftningsarbetet har frågan blivit föremål för större uppmärksamhet. I motiven till jordabalksförslagen återfinnas i varje fall icke några överväganden angående reglernas lämplighet.
    I riksdagen har däremot åtskillig kritik förekommit. Vid två tillfällen (1912 och 1934) ha framlagts motioner om inskränkande av rätten att uttaga ränta å inteckningsreverser. Bägge gångerna ha motionerna avstyrkts av lagutskott och avslagits av riksdagen.8 Vid det första tillfället reserverade sig sex ledamöter av lagutskottet, bland dem utskottets ordförande, herr Widén. I andra kammaren uttalade han att det, såsom utskottet självt också erkänt, förefanns ganska påtagliga missförhållanden på området.9 I första kammaren riktade flera talare en skarp kritik mot det rådande systemet. Herr Stendahl, som var stadsfiskal i Stockholm, yttrade följande, som jag icke kan underlåta att citera:

4 TRYGGER, Kommentar till utsökningslagen (1904) s. 402 not 1. Måhända var 1887 års rättsfall ännu icke bekant för NORDLING när han iordningställde andra upplagan av kommentaren till lagfarts- och inteckningsförordningarna, vilken utkom år 1888.

5 K. LAMM, Inteckning för fordran i fast egendom (1918) s. 222 f.

6 A. a. s. 56.

7 MARKS VON WURTEMBERG och STERZEL, Lagen om skuldebrev jämte tillhörande författningar (3 uppl., 1953) s. 92.

8 Se lagutskottets utlåtande nr 60 vid 1912 års riksdag samt första lagutskottets utlåtande nr 19 vid 1934 års riksdag.

9 Andra kammarens protokoll vid 1912 års riksdag nr 53 s. 73 f.

RÄNTAN Å INTECKNINGSREVERSER 465    »Det är icke sällan, att banker — jag vill icke säga de stora bankerna, men de små, som procentarbankerna — taga en omslagsrevers på inteckningar. Långifvaren lämnar säkerhet utöfver lånet. Omslagsreversen stiliseras så att hypoteket gäller äfven som säkerhet för alla andra mellanvarande affärer, nuvarande och kommande, med banken. Räntorna betalas, och lånet omsättes; kvitto afgifves, antingen särskildt kvitto eller också å omslagsreversen. Om sedan inträffar, att fastigheten utmätes och försäljes å exekutiv auktion, tager man bort omslagsreversen och håller sig till först hypoteksreversen, i händelse denna anses vara god nog, och sedan bevakar man tre års icke å hypoteksreversen afskrifna räntor. Detta finurliga tillvägagångssätt ha enskilda lärt sig, så att de, när det finnes möjlighet, att deras inteckning plus räntorna kunna gå ut vid exekutiv auktion, begagna sig af rätten att bevaka tre års räntor och därigenom göra intrång på efterföljande inteckningshafvares rätt. Såvidt jag kan förstå, är detta tillvägagångssätt till skada för fastighetskrediten i landet och icke till dess gagn.
    Tillvägagångssättet är sådant, att jag icke tvekar att påstå, att det mycket 
nära tangerar bedrägeribrott.»16
    Anledningen till att lagutskottet vid 1912 års riksdag (med knapp majoritet) avstyrkte motionen var i första rummet att frågan betraktades som alltför komplicerad; den ansågs svårligen kunna upptagas till behandling annat än i samband med en revision av reglerna om försträckning, pant och borgen. Därtill kom att riksdagen efter förslag av utskottet för sin del redan beslutat den ändringen att inteckningshavaren skulle ha panträtt och förmånsrätt endast för två i stället för tre år; härigenom skulle olägenheterna i viss mån bli avhjälpta.11
    I motionen vid 1934 års riksdag föreslogs att riksdagen skulle anhålla om utredning och förslag angående begränsande till ett år av den tid, för vilken ränta å inteckning skulle medföra förmånsrätt. Utskottet framhöll att ränta under åberopande av en generalklausul icke sällan uttogs för två år före utmätning eller konkurs. En inskränkning till ett år skulle dock lätt kunna medföra rättsförluster för långivarna och skulle under alla förhållanden medföra, att de måste gå mera brådstörtat till väga.
    När utskottets utlåtande behandlades i första kammaren tog herr Hammarskjöld, som var ordförande i stadshypotekskassan, till orda.12 Han framhöll starkt vikten av att långivarna hade möjlighet att tillgodogöra sig två års ränta. Särskilt påpekade han betydelsen av att i tider av sjunkande räntefot låneinrättningarna kunde på inteckningarnas ränta ta ut skadestånd för förtida inbetalning.13 Utan denna möjlighet skulle en låneinrättning kunna bli tvungen att säkra sig genom att inte belåna en inteckning till fulla kapitalbeloppet. Enligt talarens uppfattning förelåg det snarare skäl att återgå till det gamla systemet med tre års ränta än att inskränka den gällande bestämmelsen om tvåårs ränta.
    Sammanfattningsvis kan följande noteras från riksdagsbehandlingen. 1. Kritiken har riktats mot det förhållandet att andra fordringar än

10 Första kammarens protokoll vid 1912 års riksdag nr 39, s. 49 ff.

11 Jfr lagutskottets utlåtande nr 51 vid 1912 års riksdag, i hithörande del återgivet i NJA II 1912 s. 205. Både i lagberedningens förslag och i propositionen hade treårsregeln bibehållits.

12 Första kammarens protokoll vid 1934 års riksdag nr 12 s. 22 f.

13 Denna fråga var då synnerligen aktuell på grund av det starka räntefallet i början av 1930-talet.

30—633004. Svensk Juristtidning 1963

466 RÄNTAN A INTECKNINGSREVERSERräntefordran enligt omslagsreversen kunna uttagas å inteckningsreversens ränta. 2. Däremot har icke någon kritik riktats mot möjligheten att uttaga tre (två) års ränta på inteckningen, försåvitt den motsvaras av ränta enligt omslagsreversen. 3. Ett behov av att kunna tillgodoräkna sig minst två, helst tre års ränta för täckande av förlust vid förtida inbetalning har framhållits.
    Hittills har ingen utvecklat hur det överhuvudtaget kan förklaras och försvaras, att borgenären (med nuvarande lagstiftning) får taga ut någonting annat än omslagsreversens ränta på inteckningsreversens ränta. Denna fråga kan emellertid lämnas därhän, eftersom i alla händelser en fast praxis föreligger, i vilken ingen ändring kan ifrågasättas utan lagstiftning. Denna praxis har medfört, att beteckningen »ränta» blivit inadekvat, när det gäller en inteckningsrevers som utgör pant för en omslagsrevers. I själva verket är det fråga om ett procentuellt tillägg till inteckningsreversens kapitalbelopp, vilket skiljer sig från själva kapitalbeloppet främst genom att intet ägarhypotek räknas uppstå därå.
    Beträffande detta tillägg kan man anställa följande reflexioner. Ett dylikt tillägg är önskvärt för att möjliggöra att inteckningar belånas till fulla kapitalbeloppet. När en inteckning är belånad till fulla beloppet, behövs tillägget ur tre olika synpunkter: 1. För att bereda borgenären täckning för ränta å omslagsreversen under lämplig tid. 2. För att ge honom täckning för vissa kostnader i samband med lånet, såsom indrivningskostnad, utlägg för vidmakthållande av brandförsäkring o. s. v. 3. För att ge borgenären ett skydd för det fall att han nödgas ta emot förtida inbetalning av lånet vid en tidpunkt, då räntesatsen är lägre än den i omslagsreversen betingade, och han i omslagsreversen förbehållit sig rätt till ersättning för sådan händelse.
    Den sista synpunkten bortfaller, om man inför den regeln att omslagsreversens bestämmelse om förfallotid utan vidare blir gällande mot ny ägare av fastigheten. De andra två synpunkterna stå under alla omständigheter kvar och måste tillgodoses. Däremot synes det icke kunna uppdrivas något skäl för att tillägget skall få utnyttjas till täckande av vare sig omslagsreversens kapitalbelopp eller fordringar, för vilka inteckningen häftar enligt en generell pantförskrivningsklausul i omslagsreversen.

Karl Olivecrona