Lagstiftningen i vissa europeiska länder rörande utlänningarsrätt att förvärva fast egendom

 

Professor Per Stjernquist har i en nyligen publicerad uppsats1 gjort en intressant jämförelse mellan de lagar i Danmark, Finland, Norge och Sverige, som reglera utlänningars rätt att förvärva fast egendom. Med hänsyn till syftet med det föredrag som legat till grund för uppsatsen har Stjernquist icke haft anledning att gå utanför de fyra nordiska ländernas krets2. Han nämner dock att inställningen till frågan om utlänningars rätt att förvärva fast egendom är olika i olika länder. England anges såsom ett exempel på ett land, där utlänningar i detta hänseende är tämligen likställda med landets egna medborgare. Det kan tilläggas att förhållandet i stort sett är detsamma i Belgien, Frankrike, Italien och Nederländerna. Dock förekommer även i en del andra europeiska stater än de nordiska bestämmelser som ger det offentliga viss kontroll över utlänningars förvärv av fast egendom.
    Anledningarna till att man lagstiftat eller icke på detta område varierar. Till en början må framhållas att begreppet fast egendom icke är entydigt. I Sverige betrakta vi ju icke gruva som fast egendom utan som lös egendom. I åtskilliga länder utövar staten höghetsrätt till mineraltillgångarna, vilket gör speciallagstiftning överflödig. Så är fallet t. ex. i Danmark och Portugal. I England tillhör guld- och silvergruvor kronan och sedan år 1946 är kolvgruveindustrin överförd i statens ägo. All jord som i Nederländerna utvunnits genom invallning tillkommer staten. Av särskild betydelse är också huruvida den fasta egendomen betraktas såsom en naturtillgång av vikt för landets näringsliv och ekonomi. Här kommer särskilt jordbruksjorden, skogen och vattenfallen i blickpunkten. Även om en del länder ställa sig liberala till utlänningars förvärv av dylik egendom, är därmed icke alltid givet att egendomen kan utnyttjas efter förvärvarens fria skön. Stundom äger utlänning icke utan särskilt tillstånd förvärva annan fast egendom, såsom industrimark eller bostadstomt. Syftet är kanske att man vill förhindra prisstegring eller spekulation. Ibland är skälet att man befarar »Überfremdung». Förvärv av sådan mark kan i praktiken också vara utesluten på grund av att särskilda till-

 

    1 Teori och praxis (Festskrift för Karlgren, 1964) s. 305 ff.
    2 Enligt lag den 28/11 1919 är bosättning ett villkor för förvärv av äganderätt eller annan rådighet över fast egendom i Island. Är förvärvaren ett aktiebolag skall detta vara domicilierat i Island och samtliga styrelsemedlemmar ha fast hemvist där. Innevarande år har framlagts ett lagförslag, som syftar till skärpning av dessa bestämmelser. Förvärvstillstånd skall i framtiden meddelas av justitieministeriet.

ÅKE ÅHSTRÖM 699stånd erfordras för markens utnyttjande. Vid industrietablering i England krävs »Industrial Development Certificate», vilket är praktiskt taget omöjligt att erhålla i t. ex. London-området.
    I anslutning till Stjernquists uppsats skall i det följande redogöras för lagstiftningen i några europeiska länder. Det land som därvid närmast tilldrager sig intresse är Schweiz, vars lagstiftning på området har vissa beröringspunkter med de nordiska lagarna.
    I Schweiz utfärdades den 23/3 1961 en federal lag om tillståndsplikt för överlåtelse av jord till personer — fysiska och juridiska —i utlandet. Lagen trädde i kraft den 1/4 1961 och gäller till utgången av innevarande år. Förslag har emellertid framlagts om dess förlängning till och med år 1975.
    Lagen har tillkommit som ett korrektiv mot en alltför stark utländsk efterfrågan på schweizisk jord. Av propositionen1 i ämnet framgår att denna efterfrågan ansågs driva fastighetspriserna i höjden på ett sätt som med hänsyn till den begränsade marktillgången skulle kunna återverka på hela landets ekonomi. Man pekade också på de rena kapitalplacerings- och spekulationsförvärven. I propositionen diskuterades huvudsakligen tre möjligheter att komma till rätta med de då rådande förhållandena: kreditrestriktioner, förköpsrätt eller tillståndsplikt. Av skäl, som icke här skola redovisas, stannade man för det tredje alternativet. Det är tydligt att den svenska och danska jordförvärvslagstiftningen spelade en viss roll härvidlag.
    Huvudregeln är att fastighetsförvärv av fysiska och juridiska personer, som ha sitt hemvist respektive sitt säte utomlands, skola vara beroende av tillstånd från behörig kantonal myndighet. Till skillnad från 1916 års s. k. inskränkningslag, i vilken nationaliteten är avgörande, bygger den schweiziska lagen sålunda på domicilet. Då i en del länder förekommer personbolag, som utan att vara juridiska personer likväl besitta rättslig kapacitet att förvärva förmögenhetstillgångar, har särskilt stadgats att sådana bolag omfattas av lagen, om de ha sitt säte utomlands. Än vidare omfattar lagen associationer, vare sig de äro juridiska personer eller ej, som ha säte i Schweiz, därest rättssubjekt med domicil i utlandet äro delägare i dem i finansiellt betydande grad. Huruvida en person eller en association har sitt hemvist eller säte utomlands avgöres enligt art. 23—26 och 56 i den schweiziska civillagen. Civilrättsligt krävs »subjektiv die Absicht dauernden Verweilens, die sich objektiv in einer qualifizierten, Mittelpunkt der Lebensbeziehungen schaffenden Anwesenheit verwirklicht». Denna närvaro innesluter etablerings- eller uppehållstillstånd, icke tvärtom.
    Lagen gör emellertid vissa undantag från det ovannämnda utlänningsbegreppet. Fysiska personer, som äro födda i Schweiz och haft hemvist där i minst 15 år, behöva ej söka förvärvstillstånd. Förvärv genom arv äro också undantagna. Främmande stater och internationella organisationer äro i viss utsträckning fritagna från tillståndsplikten.

 

1 Prop. den 15/11 1960, nr 8129.

700 ÅKE ÅHSTRÖM    Objekt för lagstiftningen är fast egendom. I första hand avses äganderättsförvärv. Men även förvärv av samäganderätt till fast egendom, av andelar i bolagsförmögenhet, som helt eller huvudsakligen består av fast egendom, samt av byggnads- eller nyttjanderätter omfattas av lagen.
    De avtalsslutande parterna eller deras ombud ha att ansöka om tillstånd till förvärvet. I lagen anges, när tillstånd skall vägras, när det må vägras och när det icke får vägras.
    1) Avslag skall sålunda meddelas, då intet legitimt skäl för förvärvet kan påvisas. Enligt propositionen skulle ansökan avslås, om det av omständigheterna kunde antagas att överlåtaren eller förvärvaren hade spekulativ avsikt. Avslag skall också meddelas, när fastigheten är belägen i närheten av försvarsanläggning och det militära säkerhetsintresset kan äventyras.
    2) I två fall kan tillstånd vägras, nämligen om fastigheten är belägen i område, där tillståndspliktiga rättssubjekt redan i oproportionerligt stor omfattning förvärvat fast egendom, eller om fastigheten är belägen i en trakt av nationell betydelse som bör skyddas.
    3) I två fall får tillstånd icke vägras. Det ena är när förvärvaren är släkt i rätt upp- eller nedstigande led med överlåtaren. Det andra är av etableringsrättslig art. Här avses sådana fall, där fastigheten helt eller till väsentlig del skall användas för permanenta anläggningar åt ett handelsföretag, fabrik eller annan kommersiell industri. Tillstånd skall också ges, om fastigheten skall ingå i de matematiska reserverna för en schweizisk filial till ett utländskt försäkringsbolag.
    Att märka är att förvärvstillstånd kan förbindas med villkor och pålagor.
    Tillämpningen av lagen handhaves i första och andra instans av kantonala myndigheter. Rätt forum i första instans är myndigheten på den plats, där fastigheten eller huvuddelen av densamma är belägen. Talan mot beslut av andra instans kan föras hos en federal kommission, vars ordförande skall vara domare.
    Fastighetsförvärv av det slag lagen avser äro enligt uttryckligt stadgande ogiltiga, om tillstånd ej erhållits. Även avtal och sidovillkor, som syfta till åsidosättande av lagen, äro nulliteter. Nulliteten skall beaktas ex officio. Enligt art. 66 den schweiziska civillagen kan vad som utgivits i avsikt att uppnå något, som strider mot lag och god sed, icke återkrävas. Detta stadgande äger dock ej tillämpning på avtal, som äro ogiltiga enligt 1961 års lag. Som en konsekvens av ogiltigheten skall införing i fastighetsbok icke kunna ske. In dubio har fastighetsbokföraren att hänvisa sökande att inom tio dagar vända sig till tillståndsmyndighet vid äventyr att ansökan eljest avslås. Talan mot en verkställd inskrivning kan föras vid domstol av den kantonala myndigheten i andra instans, varvid talan dock måste väckas inom ett år från det myndigheten erhöll kännedom om förvärvet och senast inom två år från förvärvet. I vissa fall får talan ej föras, t. ex. ej mot tredje man i god tro.

RÄTT ATT FÖRVÄRVA FAST EGENDOM 701    Lagen innehåller vidare bestämmelser om straff för den som genom falska eller förvrängda uppgifter förskaffar sig förvärvstillstånd. Normalstraffet är arrest eller böter, i svåra fall kan fängelse högst sex månader eller böter ådömas. Försök och medverkan äro också straffbara.
    Med stöd av lagen har den 30/5 1961 utfärdats särskilda tillämpningsbestämmelser. I dessa anges närmare förutsättningarna för att ett företag med säte i Schweiz skall falla in under lagen. Så är fallet om i utlandet domicilierade fysiska eller juridiska personer antingen äga mer än 50 procent av kapitalet eller på annat sätt uppenbarligen har ett härskande finansiellt inflytande i företaget.
    Såsom nämnts föreligger ett förslag1 om förlängning av lagen i något reviderad form. Som en följd av särskild lagstiftning den 19/11 1963 om samäganderätt har stadgandet i 1961 års lag om förvärv av sådan rätt blivit överflödigt. Man föreslår också ändrad definition av de tillståndspliktiga rättssubjekten. Vid tillämpningen av lagen har befunnits vara av betydelse icke om sökanden har hemvist eller säte i utlandet utan fastmer om han saknar sådant domicil i Schweiz. Lagtexten har ändrats i enlighet härmed. Nämnas kan också att den längsta tid, inom vilken talan kan föras mot ett olagligt fastighetsförvärv, utsträckts till tio år. Stadgandet har därjämte kompletterats med bestämmelse om att domstolen, därest det är omöjligt eller olämpligt att återställa det ursprungliga äganderättsförhållandet, kan förordna om offentlig auktion. Förvärvaren kan därvid blott kräva att återfå sina utlägg, eventuellt överskott tillfaller kantonen. Även straffbestämmelserna har i viss utsträckning modifierats.
    Rörande praxis må nämnas, att intill mitten av år 1964 5 128 sökande erhållit tillstånd att förvärva 1 121 ha till ett sammanlagt värdeav cirka 551 milj. SFr. Avslag har meddelats i 613 fall, avseende cirka 211 ha och ett värde av ungefär 129 milj. SFr. Som jämförelse kan anföras, att i Sverige under åren 1958—1964 Kungl. Maj:t behandlat 445 ansökningar jämlikt 1916 års lag, varav 417 bifallits. Under perioden 1958—1962 meddelade länsstyrelserna med stöd av samma lag tillstånd i 3 440 fall.
    I Österrike ankommer det på delstaterna att handha frågor rörande utlänningars jordförvärv. Staten Vorarlberg har i syfte att motverka »Überfremdung» begagnat sig av den även i Österrike gällande tyska» Wohnsiedlungsgesetz» av den 22/9 1933. Andra delstater har emellertid på senare tid antagit särskilda jordförvärvslagar. Den äldsta är Landesgrundverkehrgesetz den 18/2 1955 i Burgenland, ändrad genom lag den 14/6 1962. Salzburger Ausländergrunderwerbsgesetz tillkom den 22/2 1963. I Niederösterreich gällande Grundwerkehrgesetz den 10/3 1964 utgör i huvudsak förlängning av tidigare jordförvärvslag, utfärdad den 19/7 1956, och detsamma gäller jordförvärvslagen den 23/4 1963 i Kärnten, som ersatt lag den 9/6 1954. Enligt uppgift förberedes lagstiftning även i Tyrolen.

 

1 Prop. den 27/11 1964, nr 9112.

702 ÅKE ÅHSTRÖM    Såsom framgår av lagarnas rubricering riktar sig lagen i Salzburg enbart mot utländska rättssubjekt medan de övriga ha en mera generell räckvidd. Då det skulle föra för långt att i detalj redogöra för innehållet i samtliga dessa lagar, skall här blott några karakteristika angivas.
    Utlänningar äro enligt lagen i Salzburg fysiska personer, som icke ha österrikiskt medborgarskap, juridiska personer, vars säte ligger i utlandet eller vars bolagskapital övervägande ligger på utländska händer samt personbolag, vars säte ligger i utlandet eller vars förmögenhet övervägande tillhör utlänningar. De övriga lagarna rikta sig mot såväl inhemska som utländska rättssubjekt. Detta torde emellertid icke innebära att de utländska rättssubjekten i realiteten behandlas mycket annorlunda än i Salzburg. I samtliga lagar finns nämligen såsom exempel på avslagsgrund angivet att förvärvaren är utländskt rättssubjekt. Tillstånd kan dock ges utlänning, om intet inhemskt rättssubjekt vill förvärva fastigheten ifråga samt köparen är beredd att betala »ortens pris». Det utsägs också att traktat tager över lagreglerna. Härmed torde åsyftas traktatbestämmelser, som är »self-executing».
    Lagarnas objektiva omfång är också något olika. I Salzburg omfattar lagen äganderättsförvärv samt upplåtelse av nyttjanderätt, byggnadsrätt m. m. till all slags jord. De övriga tre lagarna angiva i allmänhet såsom objekt endast jordbruks- och skogsbruksegendomar. Lagen i Kärnten omfattar dock, för såvitt angår utlänningar, all slags egendom.
    Ärenden rörande tillstånd handläggas i varje stat av en Grundverkehrskommission.
    Samtliga lagar taga sikte enbart på livsrättshandlingar. Alla sådana beröras dock ej. I Burgenland, Kärnten och Niederösterreich äro bl. a. rättshandlingar mellan makar liksom vissa förvärv från offentligrättsliga organs sida undantagna.
    Enligt lagen i Salzburg får förvärvstillstånd meddelas endast om inga betänkligheter möta med hänsyn till kulturella, näringspolitiska, socialpolitiska eller andra offentliga intressen. Även i de andra delstatslagarna spelar det allmännas intresse en avgörande roll. Av lagtexterna framgår klart att syftet med lagstiftningen är att om möjligt söka bibehålla jordbruks- och skogsbruksmarken för sitt ursprungliga ändamål. Därigenom skapas möjlighet för ett bestående konkurrenskraftigt jord- och skogsbruk. I § 3 (1) lagen för Burgenland heter det sålunda:

»Die land- und forstwirtschaftliche Bodenfläche des Landes soll möglichst erhalten bleiben. Die Übertragung des Eigentums, die Einräumung eines Fruchtniessungsrechtes oder die Verpachtung ist daher nur zuzulassen, wenn sie dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.»

    I några av lagarna har skogsbrukets betydelse ytterligare poängterats. I § 3 (2) lagen för Kärnten, vilken ordagrant överensstämmer med motsvarande stadgande i lagen för Burgenland, utsäges följande:

RÄTT ATT FÖRVÄRVA FAST EGENDOM 703    »Betrifft das Rechtsgeschäft ausschliesslich Grundstücke, die dem forstwirtschaftlichen Betriebe gewidmet sind, oder besteht Grund zur Annahme, dass die Erwerbung anderer selbständiger Waldgrundstücke oder von Grundstücken, die einen der Hauptsache nach landwirtschaftlichen Betrieb bilden oder zu einem solchen gehören, vornehmlich zur gewinnbringenden Verwertung der darauf befindlichen Holzbestände beabsichtigt ist, ist die Zustimmung überdies nur zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen volkswirtschaftlichen Interesse oder dem Interesse der Forstwirtschaft im besonderen nicht widerspricht.»

    Till de allmänna förutsättningarna för bifall till förvärvsansökan ha också i flertalet fall fogats speciella villkor. Bland dessa må nämnas att förvärvet ej får ha skett i spekulationssyfte.
    Påföljden av att tillstånd ej inhämtats eller att sådant vägrats är i allmänhet att rättshandlingen blir ogiltig. Har inskrivning skett i fastighetsbok kan den, om talan föres inom viss tid, upphävas av domstol.
    Den som i ansökningsärende lämnar osanna eller förvanskade uppgifter i syfte att kringgå lagbestämmelserna kan dömas till böter upptill 30 000 schilling eller sex veckors arrest.
    I Förbundsrepubliken Tyskland gäller enligt § 88 promulgationslagen till Bürgerliches Gesetzbuch att det är förbehållet delstaterna att göra utländska rättssubjekts förvärv av fast egendom avhängigt tillstånd. År 1960 krävdes formellt tillstånd i Bayern, Hessen, delar av Rheinland-Pfalz samt de tidigare preussiska områdena utom Nordrhein-Westfalen.1 Alltjämt torde i flera delstater tillstånd vara erforderligt, särskilt om utländsk juridisk person vill förvärva fast egendom. I den mån bestämmelser alltjämt är i kraft torde de på grund av Romtraktatens etableringsregler (art. 52—58) dock svårligen kunna åberopas mot rättssubjekt från EEC-land. Åke Åhström