G. SILJESTRÖM och CARL SVENNEGÅRD. Lagen om bostadsrättsföreningar jämte därtill hörande författningar. Femte uppl. ombesörjd av Carl Svennegård. Sthm 1965. Norstedts. 384 s. Inb. kr. 34,50.

 

Bostadsrättsföreningslagen är 35 år gammal. Förhållandena på det område som lagen reglerar har kommit att utvecklas på ett sätt som i mångt och

 

mycket skiljer sig från vad lagstiftaren en gång förutsatte. Revidering av bostadsrättslagstiftningen pågår emellertid och ett betänkande i ämnet väntas komma om något år.
    Siljeström—Svennegårds välbekanta kommentar till gällande lag utkom 1958 i en fjärde upplaga. Svennegård har nu ombesörjt en femte upplaga. Den nya upplagan är betydligt mer omfattande än tidigare utgivna. Det utökade stoffet hänför sig bl. a. till utläggningar i anslutning till några nyarättsfall, till redovisning av de senaste årens utslag av Statens hyresråd och till diskussion av några av de frågor där meningarna i den juridiska och allmänna debatten visat sig skifta.
    Kommentaren innehåller några rent bostadspolitiska ståndpunktstaganden som knappast hör hemma i en lagkommentar. Under lagens § 1 säges att smålägenheter — om ett rum och kök eller mindre — ofta inte »är lämpade för upplåtelse med bostadsrätt med hänsyn till att de inte passa såsom familjebostäder och till att täta omflyttningar förekomma i sådana lägenheter». Detta är svårförståeligt. Bostadsrätt ger nyttjanderätt för obegränsad tid, en demokratisk förvaltningsform och — såvitt gäller de stora bostadskooperativa organisationerna som svarar för över 80 % av landets produktion av bostadsrättslägenheter — garanti för boende till självkostnad frittfrån enskilt vinstintresse. Författaren torde vara ensam om tanken att denna boendeform skulle vara mindre lämpad för smålägenheter.
    Den rätt som tillkommer en blivande bostadsrättshavare på grund av förhandsteckning och förskottsinbetalning av grundavgift — i praktiken vanligen benämnd teckningsrätt — är inte överlåtbar utan samtycke av bostadsrättsföreningen. Överlåtelse utan sådant samtycke kan enligt rättspraxis medföra nyttjanderättens förverkande. Då för några år sedan en teckningsrätt utmättes, överklagades utmätningsbeslutet av teckningsrättshavaren. Enligt utsökningslagen är överlåtbarhet en förutsättning för utmätning av rättighet. Teckningsrätt var enligt klaganden inte överlåtbar och borde därför heller inte kunna utmätas. HD fastställde underinstansernas utslag, enligt vilket teckningsrätten på grund av överlåtbarhet ansetts kunna utmätas (NJA 1960 s. 225). Innebörden av HD:s utslag är oklar. Den i kommentaren hävdade tolkningen synes riktig. Det framhålles här att det är tveksamt huruvida den som på exekutiv auktion inropat den utmätta rättigheten äger rätt att övertaga rättigheten och att frågan huruvida sådan rätt föreligger bör bedömas med ledning av de »regler som gälla rörande s. k. sublokation i hyresrätt (§ 7 i allmänna hyreslagen)». Bortsett från att författaren använt ordet »sublokation» i stället för det här korrektare »substitution» synes framställningen riktig. Enligt 7 § hyreslagen får hyresgäst — och teckningsrättshavare är att anse som hyresgäst — inte överlåta lägenheten utan samtycke av hyresvärden. Inroparen måste alltså först och främst inhämta bostadsrättsföreningens tillstånd innan han kan påräkna att få överta den med rättigheten avsedda lägenheten. Om emellertid inte lägenhetsinnehavaren godvilligt avflyttar, måste inroparen också vara verksam för att få denne avhyst. Bostadsrättsföreningen torde inte ha någon skyldighet härvidlag. Tveksamhet har rått om inroparens möjlighet att få en tredskande lägenhetsinnehavare avhyst. HD fastställde emellertid under 1964 ett utslag i första instans enligt vilket lägenhetsinnehavare förpliktats avflytta efter vräkningsansökan av person som på exekutiv auktion förvärvat lägenhetsinnehavarens utmätta teckningsrätt och som av bostadsrättsföreningen medgetts överta nytt-

 

janderätten. Om bostadsrättsföreningens medgivande inte förelegat, hade utslaget måhända gått i motsatt riktning. Det är omöjligt att med visshet uttala sig om inroparens situation för den händelse bostadsrättsföreningen inte medger honom att överta lägenheten.
    Enligt 45 § bostadsrättsföreningslagen får bostadsrättshavare inte hyra ut sin lägenhet — vare sig helt eller delvis — utan tillstånd av styrelsen; dock gäller att uthyrning av hela lägenheten till medlem i föreningen får ske utan styrelsens prövning. I kommentaren uttalas att styrelsen vid sin prövning har att beakta inte bara föreningens utan även bostadsrättshavarens och samhällets intressen. Uttalandet är imperativt, det är så formulerat att den i frågan inte fullt insatte lätt bibringas uppfattningen att styrelsen inte skulle ha fria händer, att den skulle vara bunden av andra hänsyn än det självklara beaktandet av föreningens bästa och att de i kommentaren givna exemplen på fall där uthyrning bör medges är uttryck för lagstiftarens och inte enbart författarens åsikt.
    Lagens entydiga och definitiva ståndpunkt är att styrelsen för en bostadsrättsförening på sitt föreningsansvar och med oinskränkt rätt prövar fråga om medlems uthyrning av sin lägenhet. Prövning av ansökan om uthyrningstillstånd är självfallet en grannlaga uppgift. Enligt vanligen tillämpad praxis medges uthyrning för ett à två år i sådana fall då t. ex. medlemmen temporärt nödgas vistas på annan ort t. ex. på grund av sitt arbete eller annan liknande orsak. Att uthyrningsansökan bedömes och bör bedömas restriktivt sammanhänger naturligen med att grundidén bakom föreningen — det kooperativa syftet — skulle förfelas om lägenheter relativt fritt fick uthyras i andra hand.
    I kommentaren till 53 § behandlas den komplicerade frågan om föreningens rätt att vid överlåtelse av bostadsrätt såsom villkor för medlemskap åtförvärvare kräva att denne åtar sig att svara för överlåtarens förfallna avgifter. Då en bostadsrättshavare häftar i skuld för oguldna avgifter till föreningen, kan nyttjanderätten förverkas och föreningen har sedan enligt 53 § bostadsrättsföreningslagen rätt att sälja bostadsrätten på offentlig auktion och därigenom bereda sig betalning för de oguldna avgifterna. Blir det något överskott skall detta tillfalla den försumlige bostadsrättshavaren men själva bostadsrätten blir denne av med. Men hur förhåller det sig med föreningens möjlighet att tillvarata sin rätt om den försumlige skulle överlåta bostadsrätten eller denna skulle utmätas för hans gäld? Kan också i sådana fall föreningen göra gällande sin befogenhet enligt 53 § bostadsrättsföreningslagen — fast bostadsrätten nu inte längre tillhör den försumlige —eller är föreningen hänvisad till att hålla sig till den försumlige f. d. bostadsrättshavaren personligen?
    Dessa frågor har uttömmande behandlats av professor Henrik Hessler (Rättsvetenskapliga studier, ägnade minnet av Phillips Hult, s. 202—223). Hessler förmenar på goda grunder att sedan väl uppsägningsanledning inträffat enligt 47 §, bostadsrättshavaren inte genom en överlåtelse i den ena eller andra formen kan betaga föreningen de befogenheter denna haft, om överlåtelsen inte skett, d. v. s. sälja bostadsrätten på offentlig auktion enligt 53 §. HD har för några år sedan behandlat det fall att bostadsrätten övergått till ny innehavare på grund av utmätning för den förres gäld och därpå följande exekutiv auktion (NJA 1961 s. 246); domstolen fastslog att föreningen inte alls behövde befatta sig med det exekutiva förfarandet utan

 

fritt kunde sälja bostadsrätten på offentlig auktion enligt 53 §. Avgörandet överensstämmer med den uppfattning Hessler utvecklat. HD:s avgörande har stor principiell och praktisk räckvidd. Det får anses innebära att bostadsrättsförening gentemot förvärvare av bostadsrätt kan framställa de invändningar som föreningen hade kunnat framställa mot bostadsrättshavaren.
    Rättsfallet refereras i kommentaren men belyses inte närmare. Kommentaren i anslutning till 53 § är svårläst och motsägelsefull. Det framhålles att föreningen inte kan vägra godtaga en förvärvare som medlem på den grund att han inte åtagit sig att svara för den gamla medlemmens förpliktelser. Längre fram i texten anges i ett nytillkommet avsnitt att föreningen, oberoende av god tro hos förvärvare av bostadsrätt, mot denne kan framställa de invändningar som föreningen hade kunnat framställa mot bostadsrättshavaren. Det nya avsnittet synes vara föranlett av det refererade rättsfallet; olyckligtvis har tillägget gjorts utan att författaren reviderat den gamla texten, som illa rimmar med innebörden av domstolsavgörandet. Detta får nämligen anses innebära att föreningen kan vägra förvärvare medlemskap om han inte åtar sig att svara för överlåtarens förpliktelser. En motsatt uppfattning skulle leda till onödig omgång och för alla parter te sig mindre ändamålsenlig. Vägrande överlåtare skulle i sådant fall få medlemskap och då också rätt att nyttja lägenheten; föreningen skulle sedan sälja bostadsrätten på offentlig auktion varefter den redan inflyttade medlemmen skulle avhysas.
    En bostadsrättsförening kan bestå av medlemmar såväl med som utan bostadsrätt. Enligt 59 § bostadsrättsföreningslagen gäller — om inte annat föreskrivits i stadgarna — att endast bostadsrättshavare äger rösträtt på föreningsstämman, dock med undantaget att jämväl övriga medlemmar har rösträtt vid fattande av beslut varigenom inskränkning sker i sådana medlemmars rätt. I kommentaren framhålles att möjligheten att genom stadgebestämmelse reglera rösträtten på annat sätt än enligt 59 § inte får tillämpas på ett otillbörligt sätt. Missbruk anses enligt kommentaren föreligga »om styrelsen antager ett stort antal nya medlemmar i syfte att skaffa sig pålitlig majoritet på föreningsstämman och på så sätt beröva bostadsrättshavarna det inflytande på föreningens angelägenheter som de enligt grunderna för 59 § skola äga».
    Om en bostadsrättsförening är helt öppen, vilket i och för sig är möjligt, kan antalet medlemmar utan bostadsrätt komma i stark majoritet. Om stadgarna ger alla medlemmar lika rösträtt kan bostadsrättshavarnas inflytande bli obefintligt eller väsentligen reducerat. Att så sker kan i och för sig vara olämpligt och från många synpunkter te sig stötande. Det är dock inte stridande mot lagen. Att lagen gett föreningen möjlighet att i stadgarna ge föreskrifter som avviker från lagens dispositiva bestämmelser är ett uttryck för den hävdvunna grundsatsen att ekonomiska föreningar i största möjliga utsträckning skall ges möjlighet att själva reglera sin verksamhet. Kommentarens framställning i anslutning till 59 § synes alltså diskutabel. Även om en styrelse i en öppen bostadsrättsförening, där alla har lika rösträtt, är intensivt verksam för att få in meningsfränder i föreningen är det oberättigat att tala om missbruk. Alla medlemsgrupper har samma möjlighet och styrelsen i en öppen förening är i princip skyldig att som medlemmar anta alla som uppfyller stadgarnas villkor för medlemskap.
    Enligt 60 § gäller att stämmobeslut som leder till väsentlig förändring av

 

13—663005. Svensk Juristtidning 1966

 

lägenhet skall biträdas av vederbörande bostadsrättshavare eller fattas med 2/3 majoritet. I kommentaren dras härav slutsatsen att beslut avseende inte väsentlig förändring av lägenhet skall fattas med enkel majoritet. Framställningen kan föranleda till antagandet att sådant beslut måste fattas på föreningsstämman. Så är inte fallet. Tvärtom är det i första hand styrelsen som har att avgöra sådana frågor, styrelsen givetvis obetagen att hänskjuta frågan till stämman.
    I kommentaren till 6 § bostadsrättskontrollagen förekommer liksom i föregående upplaga en längre utläggning i frågan huruvida bostadsrättsförening kan vägra medlemskap åt någon som förvärvat bostadsrätt på villkor som visserligen godkänts av hyresnämnden men till pris som överstiger i stadgarna angiven nivå. Författaren förmenar att styrelsen på sådan grund inte får avslå ansökan om medlemskap. Uppfattningen saknar stöd i rättspraxis och litteratur. Tvärtemot vad som anges i kommentaren får en bostadsrättsförening anses ha full rätt att stadgevägen prisreglera överlåtelse av bostadsrätt även om sådan reglering skulle leda till lägre överlåtelsevärde ändet hyresnämnden godkänner.
    Bostadsrättsföreningslagen är föråldrad. Det är inte enkelt att applicera den på en skiftande verklighet. Behovet av en för praktiskt bruk fungerande handbok är stort. Ungefär 25 % av bostadsproduktionen i landet utgöres av bostadsrättslägenheter. Den tillgängliga lagkommentaren är en välbehövlig hjälpreda för alla de fackmän och lekmän som i och utanför bostadsrättsföreningarna sysslar med lagens tillämpning. Användbarheten hade dock blivit större om av kommentaren öppet framgått vilka avsnitt som mera är författarens egna diskussionsinlägg än redovisning av gällande rätt.

Lennart Ramnek