LENNART VAHLÉN. Fastighetsköp. Institutet för rättsvetenskaplig forskning(XLIV). Sthm 1965. Norstedts. 230 s. Kr. 28,00, inb. 35,00.
Skall något i negativ riktning sägas om Lennart Vahléns år 1951 framlagda doktorsavhandling Formkravet vid fastighetsköp, så torde det vara att boken sedan länge är utgången ur bokhandeln och dessutom antikvariskt mycket svåröverkomlig. Till detta skulle vidare kunna läggas den synpunkten att en akademisk avhanding med dess speciella uppläggning och syfte ibland kan vara något svårtillgänglig både för den juris studerande vid grundläggande studier i ämnet och för den praktiskt verksamme juristen i det dagliga hanterandet.
Båda de behov som skymtar bakom de nyss anlagda synpunkterna har nu på ett förträffligt sätt blivit tillgodosedda i och med utgivandet av Vahléns nya arbete Fastighetsköp. Boken saknar ett förord — sådana kan vara utomordentligt upplysande — men det förefaller som om boken vore upplagd främst med tanke på den akademiska undervisningen. Som redan antytts torde den också komma att bli till stor glädje för alla som i sitt dagliga arbete har anledning att syssla med fastighetsköp, vare sig på advokatkontor eller i rätten. De allmänna vetenskapliga framställningar av fastighetsköpet som hittills funnits tillgängliga, tryckta eller i kompendieform, har i regel tagit sikte antingen på köpets sakrättsliga eller på dess obligationsrättsliga sida. Förf. ger i sitt nya arbete en samlad framställning av fastighetsköpet. Allmänt kan sägas att materialet är väldisponerat och texten lättillgänglig. Vid redogörelsen för doktrin och praxis har författaren visat föredömlig måttfullhet; en rik notapparat ger i stället den intresserade vägledning till fördjupade studier. De under senare tid publicerade jordabalksförslagen har också blivit beaktade och refereras på väsentliga punkter.
Arbetet är uppdelat på tre huvudavsnitt, ett allmänt, ett sakrättsligt och ett obligationsrättsligt.
I det första avsnittet, betitlat »Allmänt om fastighetsköp. Lagreglerna och lagförslagen», ges en historik och en kort presentation av jordabalken i 1734 års lag och av de skilda jordabalksförslagen t. o. m. 1963 års jordabalksutredning. Förf. övergår därefter till begreppet köp men avstår från att besvara den i detta sammanhang mindre betydelsefulla frågan när det föreligger ett köp till skillnad från andra typer av överlåtelse. I stället ges utrymme åt en redogörelse för rådande avtalspraxis med bl. a. en punktvis genomförd uppställning av klausuler som är vanliga i köpekontrakt. Uppräkningen är värdefull från praktiska synpunkter inte minst för den som står i begrepp att avfatta en köpehandling. Grundläggande begreppsbestämningar rörande köpeobjektet — fast egendom, fastighet — tas också upp till behandling, varefter avsnittet avslutas med en redogörelse för lagfartsförfarandet.
Det omfångsrikaste avsnittet utgör — inte oväntat — det sakrättsliga. Efter en allmän inledning om formkravet och dess funktioner behandlar förf. i skilda kapitel sådana frågor som tolkning, formella minimikrav för avtals-
slut, formen för köpevillkor, sakrättsliga spörsmål sammanhängande med äganderättens övergång, resolutiva villkor och avtalsslutet. Förf:s slutsatser är välkända från hans tidigare arbeten, främst Formkravet vid fastighetsköp, och skall inte här diskuteras på nytt. Några reflektioner må dock göras.
Förf. har i sina arbeten ifrågasatt om reglerna i 1 kap. 2 § första stycket jordabalken ursprungligen varit att uppfatta som en formföreskrift och inte blott som ett råd av lagstiftaren. Bortsett från riktigheten härav — förf:s påstående har inte lämnats obestritt — har reglerna under 1800-talet kommit att behandlas som en egentlig formföreskrift och getts en sträng tolkning. Mot slutet av 1800-talet och under innevarande sekel har emellertid i rättspraxis utvecklingen gått mot större frihet i fråga om köpets formbundenhet. Lättast iakttagbar torde denna utveckling vara när det gäller vittneskravet (se nu också NJA 1966 s. 35), men även i fråga om kravet på köpevillkorens skriftlighet kan — som förf. visat i sin doktorsavhandling —samma tendens skönjas. Helt i linje med denna utveckling låg 1909 års jordabalksförslag, vari vittneskravet helt slopades och kravet på skriftlig form endast gällde säljarens överlåtelseförklaring och sådana avtalsbestämmelser som var av betydelse för köpets sakrättsliga effekt. Man kan med förf. våga antaga att 1909 års förslag utövat inflytande på senare praxis. Trots den angivna tendensen i rättspraxis kom de senare av lagberedningen framlagda jordabalksförslagen att innehålla förslag om skärpningar av formföreskrifterna, främst genom krav på laga köpevittne och på köpets totala formbundenhet. Förf. upprepar i sitt nya arbete den tidigare framförda kritiken mot ett totalt formkrav och pläderar för ett upprätthållande av kravet på skriftlig form bara i den mån detta är särskilt motiverat med hänsyn till skriftformens betydelse för lagfarten och bevisningen och med hänsyn till andra regler än formkravet. Sedan arbetet trycktes har till lagrådet remitterats ett förslag till ny jordabalk, vari formkravet med frångående av lagberedningens förslag i denna del konstruerats i enlighet med Vahléns rekommendationer (se remiss till lagrådet den 11 febr. 1966 av förslag till ny jordabalk s. 143 ff). De delar av avtalsinnehållet som skall vara underkastade kravet på skriftlig form har särskilt angivits i lagtexten. Förslaget kan alltså sägas utgöra ett exempel på hur en väl genomförd teoretisk undersökning kan komma till direkt praktisk nytta i lagstiftningsarbetet. I vad mån lagrådsremissen i sina enskildheter överensstämmer med Vahléns intentioner, kommer kanske att besvaras i nästa upplaga av förevarande arbete.
Vid sin redogörelse för de resolutiva villkoren berör förf. några uttalanden av 1947 års lagberedning (SOU 1947: 38 s. 167 f, s. 171 och s. 173) och drar därav slutsatsen att ogiltiga villkor enligt beredningen skulle kunna sanktioneras genom avtalat vite (s. 123 f). Den åsyftade situationen är den som uppkommer genom att ett hävningsförbehåll inte är giltigt mer än två år från köpehandlingens dag. Det kan emellertid ifrågasättas om beredningen verkligen avsett att uttala vad förf. vill lägga in i uttalandet. Beredningen torde snarare ha velat peka på den möjlighet som skulle finnas att i stället för hävningsförbehåll avtala om skadestånd eller vite att utgå vid bristande uppfyllelse av en i och för sig giltig huvudförbindelse. Om — för att taga beredningens eget exempel — en köpare förbundit sig att bebygga den inköpta tomten, får säljaren inte för längre tid än två år förbehålla sig hävningsrätt vid köparens underlåtenhet att fullgöra detta åtagande. Inget hindrar däremot att säljaren stipulerar ett visst vite — utan motsvarande tidsbegränsning — och att vitesbeloppet intecknas i fastigheten. Det är givetvis
riktigt som förf. framhåller att en vitesklausul, om vitesbeloppet är tillräckligt stort, i praktiken kan få samma effekt som om det otillåtna villkoret —hävningsförbehållet — varit giltigt, d. v. s. kunnat avtalas med giltig verkan (ett otillåtet villkor medför ju enligt 4 kap. 4 § i jordabalksförslagen att hela köpet blir ogiltigt). Man synes dock inte ha velat ge förbudet mot s. k. långtidsvillkor större omfattning än nödvändigt och möjlighet föreligger ju att i eklatanta fall jämka ett uppenbart obilligt vite jämlikt 36 § avtalslagen.
I det tredje och sista huvudavsnittet behandlar förf. säljarens och köparens prestationer samt kontraktsbrott. I kapitlet »Allmänt om kontraktsbrott» tar förf. i korthet upp frågan om den rätt till prisnedsättning som köparen enligt jordabalksförslagen har, när fel föreligger, är en lämplig självständig påföljd (s. 156 f). Veterligt har påföljden, som för fastighetsköpets vidkommande första gången återfinns i 1908 års betänkande och 1909 års jordabalksförslag, inte blivit särskilt motiverad av lagberedningen. Det räcker kanske med att peka på att två av förslagets undertecknare, en av dem Tore Almén, tidigare deltagit i arbetet på köplagen, varifrån förebilden torde ha hämtats. Att kritik med större skäl kan riktas mot rätten till prisnedsättning vid köp av fast egendom, som i regel ej sker mellan yrkesmän, än vid köp av lös egendom är givet. Förf. framhåller, att det kan vara obilligt mot säljaren, att denne skall nödgas avstå fastigheten för ett lägre pris än det avtalade, även när det kan antagas, att säljaren med vetskap om visst åberopat fel och felets betydelse inte skulle ha gått med på att överlåta fastigheten till köparen på för denne fördelaktigare villkor. Även svårigheterna med att beräkna marknadsvärdet av en fastighet åberopas. Förf. synes hysa viss sympati för den i dansk doktrin framförda tanken att fastighetsköpare borde ha rätt till prisnedsättning, endast om säljaren vägrar att låta köpet återgå. Tanken är intressant, men det kan nog diskuteras om detta vore en lyckligare ordning. De skäl som kan anföras för prisnedsättningsrätten över huvud talar väl också i viss mån för den i jordabalksförslagen förordade lösningen (jfr Sundberg, Om ansvaret för fel i lejt gods, 1966, s. 81 ff).
Efter att ha i skilda kapitel behandlat dröjsmål av köparen och av säljaren övergår förf. till att ge en framställning av felreglerna. Förf. följer därvid den uppdelning i rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel, som han lanserade i sin avhandling och som sedan vunnit allmän efterföljd och använts även i lagrådsremissen med förslag till ny jordabalk. Ett kapitel ägnas var och en av de angivna feltyperna. I ett avslutande kapitel avhandlas säljarens ansvar på grund av garanti och enuntiation d. v. s. oriktiga uppgifter. Traditionellt svarar ju säljaren för en utfästelse eller tillförsäkran — garanti— i fråga om fastighetens egenskaper, men även om en garanti inte föreligger skulle enligt förf:s mening en oriktig uppgift i vissa fall enligt utvecklingen i rättspraxis kunna konstituera felansvar för säljaren. Några av de rättsfall som presenteras ger onekligen visst stöd för denna uppfattning, men den antydda utvecklingen kan, som förf. själv avslutningsvis framhåller, inte sägas ha kommit till några ensartade uttryck.
Boken innehåller trots sitt blygsamma omfång förvånansvärt mycket av värde för den som vill ge sig i kast med fastighetsköpets allt annat än lättillgängliga materia. Ett rätt stort antal korrekturfel — obetydliga skönhetsfläckar på det eljest förtjänstfulla arbetet — bortskymmer ingalunda det faktum att juristens bokhylla här försetts med ett välbehövligt och värdefullt tillskott.
Ingvar Gullnäs Lars Tottie