Kan en för borgenären helt säker panträttsupplåtelse åstadkommas enligt jordabalkens regler?

 

I jordabalken, som träder i kraft den 1 januari 1972, har panträttsreglerna fått en principiellt helt annan utformning än i gällande rätt. Det intecknade skuldebrevet försvinner och i dess ställe träder pantbrevet, en handling som utfärdas av inskrivningsmyndigheten som bevis på att inteckning har beviljats. Pantbrevet är inte något skuldebrev; det är inte bärare av någon betalningsrätt, vare sig personlig eller riktad mot fastigheten. Dess funktion ligger i att det är ett instrument med vars hjälp fastighetsägaren kan använda fastigheten som underlag för kredit. Detta sker genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet till borgenären som pant för dennes fordran. Enbart innehavet av pantbrevet ger icke borgenären någon panträtt i fastigheten. Härför fordras att pantbrevet har överlämnats till borgenären för att tjäna som säkerhet för fordringen. En borgenär, som innehar ett pantbrev och vill göra panträtten gällande, måste med andra ord visa, dels att han har en fordran dels att pantbrevet har pantförskrivits till honom som säkerhet för denna fordran.
    Panträttsupplåtelsen kan endast göras av fastighetens ägare. Om den med pantbrevet avsedda fastigheten ägs av flera personer, är de alla gemensamt att anse som fastighetens ägare och alltså endast gemensamt behöriga att upplåta panträtt i fastigheten. En panträttsupplåtelse, som icke biträds av samtliga ägare, blir helt ogiltig. Om ett område av en fastighethar överlåtits men ännu ej utbrutits från fastigheten, torde därför en panträttsupplåtelse som icke biträds av områdesförvärvaren bli helt verkningslös.
    Om flera fastigheter omfattas av den mot pantbrevet svarande inteckningen och dessa fastigheter är i olika ägares hand, är samtliga fastigheters ägare att anse som "fastighetens ägare". Följden av att icke alla deltager ien panträttsupplåtelse blir dock icke att upplåtelsen helt blir ogiltig, utan panträtten kan göras gällande men endast i de fastigheter vilkas ägare deltagit i upplåtelsen.
    Med fastighetens ägare avses den eller de som senast fått ett laga fång till fastigheten, alltså icke med nödvändighet den lagfarne ägaren. Enligt de tämligen komplicerade reglerna om godtrosförvärv av panträtt kan dock en kreditgivare som är i god tro vara trygg, om panträttsupplåtelsen göres av den som har lagfart på fastigheten. För sin fullständiga trygghet måste kreditgivaren kontrollera lagfartsförhållandena på själva pantsättningsdagen. I propositionen till jordabalken ges inte någon anvisning, hur kreditgivaren praktiskt skall utföra denna kontroll. Klart är att en kontroll mot ett gravationsbevis, som företes på dagen för panträttsupplåtelsen, icke kan ge kreditgivaren fullständig trygghet, så länge inskrivningsmyndigheten har en balans av obehandlade ärenden och en viss expeditionstid. För närvarande är det normalt att gravationsbevis är daterade en dag som i tiden ligger åtskilliga veckor före den dag då gravationsbeviset faktiskt utfärdas. Mellan

 

gravationsbevisets datum och pantsättningsdagen kan mycket väl en ny lagfartsansökan beträffande den med pantbrevet avsedda egendomen eller del av denna ha ingivits till inskrivningsmyndigheten, varigenom panträttsupplåtelsen helt eller delvis blir ogiltig.
    Kreditgivaren bör naturligtvis beredas möjlighet att per telefon kontrollera uppgifterna i fastighetsboken. Om varje kreditgivare vid uppläggningen av varje kredit mot säkerhet av panträtt i fast egendom per telefon skulle kontrollera fastighetsbokens uppgifter, skulle detta dock sannolikt förutsätta en icke obetydlig personell förstärkning hos inskrivningsmyndigheterna. Att märka är också att icke heller telefonuppgifter ger kreditgivaren fulltrygghet. Förutom den osäkerhet, som vidlåder sådana informella uppgifter, är det så, att inte heller dessa uppgifter är up to date. Uppgifterna kan nämligen inte avse annat än förhållandena efter den senast justerade inskrivningsdagen, vilken ju kan ligga åtskilliga veckor tillbaka i tiden.
    Slutsatsen av det sagda blir att en kreditgivare först i efterhand kan konstatera, om den pantsättning som skett kan göras gällande eller ej. Detta synes vara en högst anmärkningsvärd konsekvens av det nya panträttssystemet, en konsekvens som synes vara helt oförutsedd av lagstiftaren, då den inte berörs någonstans i balkens förarbeten.
    Frågan är då om en försiktig kreditgivare möjligen kan trygga sig genom att efter försträckningsavtalet inte betala ut kreditbeloppet, förrän han har konstaterat att pantsättningen skett av behörig person. Han skulle då förfara på det sättet, att han låter kredittagaren skriva under reversen samt pantförskriva och överlämna pantbrevet, varvid han dock ej utbetalar lånevalutan. Därefter beställer kreditgivaren ett gravationsbevis, som skall utvisa förhållandena den dag då pantbrevet pantförskrevs och överlämnades. När han sedan genom gravationsbeviset konstaterat pantsättarens behörighet betalar han ut lånevalutan. Ett sådant förfaringssätt skulle — förutom att det komplicerar rutinerna hos kreditgivaren — givetvis te sig ytterst besvärande för kredittagaren. Dessutom är det tveksamt om det skulle ge kreditgivaren den trygghet som han eftersträvat. Frågan är om en mot tredje man gällande panträtt i sådant fall uppkommer redan vid pantförskrivningen och pantbrevets överlämnande eller om den uppkommer först vid fordringens uppkomst — d. v. s. kreditbeloppets utbetalning.
    Någon ledning för denna frågas lösning återfinns ej i JB:s förarbeten. Visserligen sägs där att panträtt kan upplåtas som säkerhet för en villkorlig fordran, men därmed synes man inte ha åsyftat fall som det beskrivna, utan fordringar som kan uppkomma ur något rättsförhållande, som anges i pantavtalet. Så är t. ex. fallet om pantbrevet lämnats som säkerhet för förpliktelser enligt ett entreprenadkontrakt eller för en regressfordran på grund av borgen. I det skisserade exemplet synes någon villkorlig fordrani denna mening icke ha uppkommit. Däremot föreligger ett avtal mellan parterna att kreditgivaren skall lämna ett lån till kredittagaren, under förutsättning att kredittagaren får en giltig panträtt i fastigheten, och man är då tillbaka till frågan när panträtten uppkommer.
    Enligt uttalanden i JB:s förarbeten skall pantsättning av pantbrev följa reglerna för pantsättning av lös egendom, om andra regler ej uppställts i balken. Av intresse är därför att undersöka vilka regler som gäller i ett motsvarande fall med pantsättning av lös egendom.
    En person ansöker om ett lån mot säkerhet av en oljemålning av en känd

 

konstnär. Kreditgivaren låter kredittagaren underteckna en revers och tar emot målningen som pant. Lånevalutan utbetalas dock ej, eftersom kreditgivaren först vill införskaffa ett intyg att målningen är äkta. Innan lånevalutan utbetalats får kreditgivaren underrättelse från en tredje man, att denne har köpt målningen. Köparen visar ett kvitto på att han betalat hela köpeskillingen. Kan kreditgivaren med vetskap om detta betala ut lånevalutan till pantsättaren under åberopande av att panträtt uppkommit redan när målningen pantförskrevs och överlämnades samt att han då var i godtro? Denna problemställning är närmast akademisk — ingen kreditgivare skulle i den angivna situationen lämna ut lånevalutan till pantsättaren. Om trots allt en långivare med vetskap om att panten överlåtits skulle betala ut lånevalutan, kan man antaga att en rättslig prövning skulle ge som resultat, att kreditgivaren utan ersättning skulle förpliktas utge målningen till köparen. Resultatet skulle te sig materiellt tillfredsställande och domstolarna skulle finna stöd för ett sådant domslut hos Undén, som i denna fråga anför följande:
    "Den huvudfordran, som genom panträttens stiftande skall tryggas, kan vara på olika sätt betingad. Särskilt märkes möjligheten att upplåta panträtt för en framtida fordran. Om exempelvis pant ställes för ett resekreditiv, kan det sägas att en fordran för banken uppstår först genom att kreditivets innehavare lyfter pengar på detsamma. Panträtten stiftas dock redan med pantsättningen. Skulle utmätning ske i panten för annan borgenärs räkning, torde banken kunna göra gällande sin panträtt även om ännu intet belopp uttagits å kreditivet, såvida det icke längre beror av panthavaren huruvida eller när en fordran kommer till stånd. Förhållandet är likartat om panthavaren erhållit pant till säkerhet för en regressfordran på grund av borgen eller till säkerhet för uppfyllelsen av ett kontrakt. Läget blir däremot ett annat om det är panthavaren som avgör huruvida och när en huvudfordran kommer till stånd, t. ex. om panthavaren ställt i utsikt en kredit enligt s. k. löpande räkning och mottagit pant som säkerhet. Panträtten torde då, i förhållande till tredje man, uppstå först när en aktuell huvudfordran föreligger. Förut är panträtten endast eventuell."¹
    Man kan dock ifrågasätta, om reglerna för pantsättning av lös egendom i detta hänseende skall tillämpas analogt vid upplåtelse av panträtt i fast egendom. Det föreligger ju den betydelsefulla skillnaden att vid pantsättning av lös egendom enbart borgenärens goda eller onda tro på pantsättningsdagen är avgörande, medan vid upplåtelse av panträtt i fast egendom därtill kommer, att lagfartsförhållandena på dagen för panträttsupplåtelsen är av avgörande betydelse för en giltig panträtts uppkomst. Materiellt sett skulle resultatet bli ytterst otillfredsställande, om det vid upplåtelse av panträtt i fast egendom skulle anses, att panträtten på det sättet skulle vara accessorisk till fordringen, att någon mot tredje man gällande panträtt icke skulle uppkomma, förrän fordringen uppkommit.
    Ett sådant betraktelsesätt skulle medföra att en säker panträttsupplåtelse i fast egendom skulle bli helt omöjlig att åstadkomma, så länge inskrivningsmyndigheterna icke kan lämna helt aktuella uppgifter om lagfartsförhållandena. Om den av Undén intagna ståndpunkten skulle vara riktig, och om den skulle vara relevant även vid upplåtelse av panträtt i fast egendom,

 

¹ Sakrätt 1, 6 uppl. s. 178 f.

 

skulle användandet av generella hypotek i form av pantbrev samt beviljande av kredit i löpande räkning såsom checkräkningskredit och byggnadskreditiv mot säkerhet av panträtt i fast egendom försvåras eller omöjliggöras.
    Vid generella hypotek lämnas panten "som säkerhet för kredittagarens samtliga nuvarande och blivande förbindelser" hos kreditgivaren. Generella hypotek medför avsevärda fördelar för kreditgivare och kredittagare. Kreditgivaren kan inom ramen för den lämnade säkerhetens värde fortlöpande lämna kredittagaren nya krediter utan att säkerhetsfrågan behöver prövas varje gång. De generella hypoteken är helt oundgängliga, när det är fråga om företag som med mycket täta intervaller behöver krediter av skilda slag, t. ex. garantier och växelkrediter. Om det ovan beskrivna betraktelsesättet skulle anläggas på panträttsupplåtelse i fast egendom, skulle detta medföra att en försiktig kreditgivare, varje gång en kredit skulle lämnas under det generella hypoteket, skulle se sig tvungen att — så gott sig nu göra låter— kontrollera pantsättarens ägarebehörighet.
    Vid kredit i löpande räkning skulle kreditgivaren på samma sätt nödgas undersöka pantsättarens ägarebehörighet varje gång ett kreditbelopp utbetalades under krediten, något som givetvis i praktiken är ogenomförbart.
    Med hänsyn till att de beskrivna komplikationerna icke torde ha varit åsyftade med de nya panträttsreglerna, kan man måhända våga dra den slutsatsen att en analogi med reglerna för panträtt i lös egendom här ej skall göras, utan att kreditgivarens behörighetsprövning endast skall behöva hänföra sig till den tidpunkt då han tar emot pantbrevet. Det är dock otillfredsställande att det skall behöva råda någon osäkerhet rörande tolkningen av jordabalken i detta viktiga hänseende, och det synes finnas anledning att det införs en uttrycklig bestämmelse i jordabalken av den innebörden att en kreditgivare skall vara trygg, om han kontrollerat pantsättarens behörighet på dagen för pantbrevets överlämnande.
    Dessutom vore även en sådan ändring högst angelägen, som ledde till att en godtroende kreditgivare skulle kunna förlita sig på de uppgifter, som står att få hos inskrivningsmyndigheten på dagen för pantbrevets överlämnande — eller helst viss tid dessförinnan — varvid alltså kreditgivaren icke skulle behöva ta hänsyn till de ärenden som ligger i balans hos inskrivningsmyndigheten på pantsättningsdagen.

Sten Blomqvist