Inteckning och panträtt i den nya jordabalken

 

 

Kritiska synpunkter

 

 

Av professor KARL OLIVECRONA

 

 

Vårt hittillsvarande inteckningssystem har fungerat ganska bra. Vad som kan anmärkas mot den nuvarande regleringen är att systemet är onödigt tungrott och att det innesluter vissa för långivare och fastighetsägare farliga moment.
    Lagberedningens förslag till jordabalk (SOU 1960: 24—26) innehöll beträffande inteckningsrätten den principiellt viktiga nyheten att inteckningshandlingen icke skulle representera både en personlig betalningsskyldighet för utfärdaren och en panträtt i den intecknadefastigheten. De nya inteckningshandlingarna, kallade "pantbrev", skulle blott representera panträtten. I övrigt var förslaget huvudsakligen inriktat på att de gemensamma inteckningarna skulle avskaffas och få en ersättning genom att ekonomiskt sammanhörande fastigheter kunde slås ihop till "bruksenheter", vilka i inskrivningsrättsligt hänseende kunde behandlas enligt reglerna för enkelt intecknade fastigheter.
    Reglerna om bruksenheter befanns emellertid medföra så stora praktiska svårigheter att de icke lämpligen kunde införas. Förslaget till jordabalk blev därför omarbetat genom en enmansutredning, kallad jordabalksutredningen. I dess förslag (SOU 1963: 55) bibehölls de gemensamma inteckningarna, men reglerna modifierades på vissa punkter. Därjämte infördes den nyheten att pantbreven skulle utfärdas av inskrivningsdomaren (ID). I övrigt innehöll detta förslag icke några nyheter beträffande inteckningsreglerna.
    Vid remissbehandlingen av jordabalksutredningens förslag (JBU) påyrkade flertalet instanser betydande ändringar på inteckningsrättens område, vilket ledde till en kraftig omarbetning. I det förslag, som den 11.2.1966 remitterades till lagrådet ("lagrådsremissen"), upptogs en rad nyheter som remissinstanserna begärt. Dessutom omstöptes terminologi och begrepp genom införande av en ny panträttskonstruktion. Någon remissbehandling av detta förslag kom icke tillstånd. Med obetydliga ändringar lades förslaget till grund för proposition till riksdagen och upphöjdes till lag (JB) den 17 december 1970.1

 

1 Motiven till JB återfinns i prop. 1970: 20 samt beträffande övergångsbestämmelserna i prop. 1970: 145. "Lagrådsremissen" = Remiss till lagrådet 

33—713005. Svensk Juristtidning 1971

 

514 Karl Olivecrona    I det följande skall framför allt den nya panträttskonstruktionen och dess konsekvenser diskuteras. Därjämte upptas emellertid också vissa frågor angående sättet för beräknande av utdelning å ett belånat pantbrev samt rörande tillkomsten av pantbrev. Det sistnämnda ämnet behandlas lämpligen först.

 

 

Intecknings tillkomst

 

Inteckningsbeslutet är grundläggande. Man kunde därför ha väntatsig att finna en bestämmelse om vilken juridisk betydelse detta beslut skall ha. Något sådant stadgande finns emellertid icke i JB.
    Inteckningsbeslutet meddelas på ansökan av ägaren till den fastighet som skall belastas av inteckningen. Vad fastighetsägaren vill ha är ett pantbrev, vilket han behöver för att ta upp ett lån. Det hade därför varit naturligt att stadga, att hans ansökan skulle avse utfärdande av ett pantbrev på visst belopp. Inteckningsbeslutet hade då blivit ett beslut om utfärdande och registrering av ett pantbrev. Inskrivningsåtgärden hade kommit att hänföra sig till något konkret. En sådan ordning är lättbegriplig, eftersom man får en klar föreställning om vad det är som registreras eller "inskrives", när detta är ett pantbrev.2
    Enligt 6: 1 och 22: 2 skall emellertid fastighetsägarens ansökan icke avse att han skall få ett pantbrev. Fastighetsägaren skall blott, för att använda lagens ord, begära att "erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning)". Pantbrevet karaktäriseras som ett "bevis om inskrivning (inteckning)". Det skall alltså vara ett bevis om att en anteckning om ett visst penningbelopp, t. ex. 10 000 kronor, gjorts å ett upplägg i fastighetsboken.3
    I sakligt hänseende innehåller reglerna om intecknings tillkomst mycket viktiga nyheter. Lagen bygger på tre principer som kan kallas helhetsprincipen, regionalitetsprincipen och homogenitetsprincipen (22: 2). Den första innebär att endast en fastighet i sin helhet, ej en ideell andel, får intecknas. Den andra principen innebär att, om flera

 

den 11 februari 1966 av förslag till ny jordabalk (i prop. 1970: 20 B 1 och2); JBU = Reviderat förslag till jordabalk m. m. avgivet av särskild utredningsman (jordabalksutredningen) (SOU 1963: 55); U VIII = Utsökningsrätt VIII. Fastighetsexekution m. m. Förslag av lagberedningen (SOU 1968:64). En allmän hänvisning må här göras till min skrift Inteckningsrätten i jordabalken (Lund 1971).

2 Så skulle det bli enligt JBU 8: 1. "Panträtten kommer till stånd genom att inskrivningsdomaren utfärdar pantbrev och inskriver det." I motiven framhålles (s. 355) att formuleringen "distinkt klargör", att det är fråga om inskrivning av pantbrevet.

3 Beträffande begränsade sakrätter (nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft) användes ej termen "inteckning" utan i stället termen "inskrivning". 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 515fastigheter intecknas gemensamt, alla måste ligga inom samma inskrivningsmyndighets område; s. k. interregionala inteckningar skall icke vidare kunna komma till stånd. Homogenitetsprincipen syftar till att åstadkomma, att rättsförhållandena beträffande intecknade fastighetskomplex i allmänhet skall bli likformiga, så att ett komplex vid exekutiv auktion kan behandlas som en enhet och försäljningen ske utan särutrop.
    I detta sammanhang skall endast homogenitetsprincipens konsekvenser beröras. Såvitt gäller tillkomsten av nya inteckningar har principen tagit sig uttryck i tvenne olika regler (22: 2 st. 2). Den ena innebär att gemensam inteckning i flera fastigheter får beviljas endast om fastigheterna är i samma ägares hand. Den andra regeln innebär att varje ny inteckning, som beviljas i en fastighet eller i engrupp av fastigheter, skall vara kongruent med den eller de inteckningar som finns där förut. Sökes inteckning i fastigheterna A, B ochC skall alltså undersökas, om dessa fastigheter förut belastas av någon inteckning. Är detta fallet skall undersökas, huruvida befintliga inteckningar gäller i alla tre fastigheterna och icke i någon annan. Endast om denna fråga besvaras jakande, får inteckning beviljas. Men en undersökning måste även ske när en ansökan om inteckning avser blott en enda fastighet A. För att inteckning skall få beviljas måste det konstateras, att A icke är gemensamt intecknad med någon annan fastighet. Härvid är det ej nog att man ser till, att en tidigare inteckning i A icke beviljats även i B. Inteckningen kan ha blivit gemensam för två fastigheter på det sätt, att den från början enkelt intecknade fastigheten A blivit delad. När inteckning sökes i A måste alltså undersökas, huruvida A blivit delad, sedan en tidigare inteckning sökts, samt huruvida gemenskapen i ansvar kvarstår. Är detta fallet, får inteckning icke beviljas. Har alltså en avstyckning a:1 gjorts från A, kan icke inteckning erhållas i vare sig A eller a:1. En ny inteckning skulle icke bli kongruent med den gamla. Gemenskapen i ansvar måste upplösas, innan någon ny inteckning kan komma tillstånd.
    Homogenitetsprincipen introducerades i JBU. Som huvudsakligt skäl åberopades att man borde sträva efter att begränsa de komplikationer som uppstår vid exekutiv auktion å gemensamt intecknade komplex av fastigheter när särutrop måste äga rum. Genom att man förhindrade tillkomsten av ny inkongruent inteckningsbelastning skulle antalet sådana fall inskränkas.4

 

4 JBU s. 296 ff. I lagrådsremissen upptogs samma motivering, men kravet på kongruens skärptes. (Prop. 1970: 20 B s. 625 ff.) 

516 Karl Olivecrona    Det synes knappast finnas något att invända mot principen att gemensam inteckning endast får beviljas i fastigheter som är i samme ägares hand. Annorlunda förhåller det sig med kravet att en ny inteckning skall vara kongruent med förut bestående inteckningar. En sådan regel medför betydande praktiska konsekvenser som bör tagas i betraktande.
    Visserligen är det en i och för sig tilltalande tanke att minska antalet exekutiva auktioner med särutrop och därmed lätta arbetsbördan för överexekutorerna. Men allting kostar något, och i detta fall består kostnaden ur statsverkets synpunkt i ökat besvär för inskrivningsmyndigheten (IM). I vartenda ärende angående ansökan om inteckning måste undersökas, huruvida bifall till ansökningen skulle strida mot kongruensprincipen. Viss arbetsbelastning flyttas alltså från överexekutor (ÖE) till IM.
    Det kan ifrågasättas om man vinner någonting med detta. En vinst kan tydligen uppstå endast om arbetsbördan för IM ökar mindre än arbetsbördan för ÖE inskränkes. Några reflexioner därom finner man inte i förarbetena. Hur förhållandena kan komma att gestalta sig är naturligtvis svårt att exakt bedöma. Men det förtjänar nämnas, att antalet exekutiva auktioner med särutrop år 1966 var tjugosju. Samma år beviljades fordringsinteckning i 277 000 fall.5 Många gånger är naturligtvis undersökningen om föregående inteckningsbelastning mycket enkel, och ofta avser den flera samtidigt sökta inteckningar. Men det blir dock alltid ett visst arbete, och ej sällan måste undersökningen bli rätt tidskrävande. Å andra sidan var troligen inte alla de tjugosju auktionerna så oerhört besvärliga. Det hade varit på sin plats att åtminstone försöka göra en avvägning avfördelar och nackdelar.
    En konsekvens av kongruensprincipen är också att vissa fastighetsaffärer försvåras. Om t. ex. ett område avstyckas för att försäljas, kan inteckning icke beviljas i vare sig stamfastigheten eller styckningslotten innan denna befriats från ansvar för stamfastighetens inteckningar. En ansökan om inteckning blir inte ens vilandeförklarad; den avslås, varför någon plats i förmånsrättsordningen inte säkras. I motiven har denna konsekvens uttryckligen accepterats, trots att det framhålles, att regeln kan synas vara alltför tyngande för fastighetsomsättningen.6 Det förefaller mig som om fördelarna överskattats under det att nackdelarna underskattats.7

 

5 U VIII s. 278 samt Statistisk årsbok 1968.

6 Prop. 1970: 20 B s. 628.

7 I sitt remissyttrande över JBU framhöll hypoteksombudsmännens förening att kongruenskravet skulle medföra särskilda svårigheter vid sammanläggningav fastigheter. Se prop. 1970: 20 B s. 623. 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 517    Även följande konsekvens för långivare må påpekas. När ett lån skall upptagas mot säkerhet av en ny inteckning händer det ej sällan att en pålitlig låntagare får ut pengarna, så snart han undertecknat erforderliga handlingar, varefter långivaren sköter om inteckningsärendet. Långivarens representant har då försäkrat sig om att låntagaren har lagfart på fastigheten, och han räknar med att inteckning därför skall kunna beviljas. I framtiden räcker inte detta. Man måste även kontrollera, att beviljande av inteckning icke skall komma att strida mot kongruensprincipen, eftersom man inte gärna kanta risken av att ansökningen avslås. Man får alltså företa samma undersökning som IM enligt det nyss sagda har att utföra. Ökad uppmärksamhet från långivarnas sida blir sålunda påkallad, vilket resulterar i ökat arbete och kanske en smula mindre tillmötesgående gentemot dem som söker lån.8
    Kongruenskravet vid beviljande av inteckning motiverades icke blott av önskan att förenkla det exekutiva förfarandet i fråga om gemensamt intecknade fastigheter. Tillika anfördes det som önskvärt att "förtränga förekomsten av gemensamt inteckningsansvar till situationer, där sådant ansvar verkligen har en funktion att fylla". Det uttalades rentav att det är " i detta hänseende som reglerna får sin stora betydelse".9 Men vilka olägenheter ur allmän synpunkt medför väl förekomsten av gemensamt inteckningsansvar utöver det besvärsom förorsakas för myndigheterna? Det är svårt att förstå att det kan vara fråga om något annat än just detta besvär. Att "förtränga" förekomsten av gemensamt inteckningsansvar kan icke vara något självändamål.
    Om man försöker närmare tänka igenom fördelar och nackdelar av den nya ordningen synes man mig kunna anställa följande reflexioner.
    Det fall att någon som äger flera primärt ansvarande fastigheter tar ut en särinteckning i en av dem torde vara mycket ovanligt. Man behöver nog inte vidtaga några särskilda åtgärder för att hindra tillkomsten av sådana inteckningar. Att inkongruent inteckningsbelastning uppstår beror väsentligen på fastighetsdelningar och överlåtelser. Men det problem som därigenom uppstår kan angripas på olika sätt.

 

8 Till de olägliga konsekvenserna av den nya regeln hör också att ägarna tillfastigheter, som vid lagens ikraftträdande är inkongruent belastade, förhindras att ta ut nya inteckningar i dessa fastigheter utan att först döda, relaxera eller postponera de gamla inteckningarna i den mån det behövs för att åstadkomma önskat kongruensförhållande. En övergångstid om femton århar dock stadgats i 62 § JP.

9 Prop. 1970: 20 B s. 628.

 

518 Karl Olivecrona    Förslaget att ersätta de gemensamma inteckningarna med regler om bruksenheter innebar en total och snabbt verkande lösning. Efter en tämligen kort övergångstid skulle hela problemet vara ur världen. Men övergången till det nya systemet skulle vara oerhört arbetskrävande, och systemet självt skulle förmodligen dra minst lika mycket arbete som de gemensamma inteckningarna. Det i JBU lancerade förslaget att hindra tillkomsten av inkongruenta inteckningar skulle tydligen verka ganska långsamt. Man skulle under avsevärd tid ha kvar en stor massa komplex med inkongruent inteckningsbelastning. Kort efter förslagets framläggande kom emellertid bruket att "sanera" tilltrasslade inteckningsförhållanden i gång på allvar. Därvid tillgår så, att samtliga inteckningar i ett komplex dödas och nya fastställes. De nya inteckningarna blir då utan vidare kongruenta.
    Saneringarna har gynnats genom regler om expeditionsavgifter som gör det fördelaktigare att vidtaga sanering än att relaxera eller nedsätta (det nya uttrycket för postposition). Verksamheten har därför fått en betydande omfattning.10 Den kommer att fortsätta, tyden skall uppmuntras på samma sätt. I själva verket är det avsett att man endast mera undantagsvis skall göra en relaxation eller nedsättning. Regelmässigt skall sanering företagas.11
    Genom saneringarna har en stor mängd komplex fått kongruenta inteckningsförhållanden. Härigenom har hela problemet med de gemensamma inteckningarna reducerats i betydelse. I framtiden kommer det ytterligare att reduceras genom ständigt fortgående saneringar efter avstyckning och överlåtelse av områden. Genom att kongruens åstadkommes i så stor omfattning på denna väg måste behovet av särutrop vid exekutiva auktioner kraftigt minskas.
    Frågan är nu vad man i detta läge ytterligare vinner genom attinföra kongruenskravet vid tillkomsten av nya inteckningar.
    Alldeles oavsett om kongruenskravet uppehålles ligger det i parternas eget intresse att efter överlåtelse av ett avstyckat område upplösa gemensamheten i inteckningsansvar. Förvärvaren av styckningslotten har svårt att få något lån på sin fastighet innan den blivit befriad från ansvar för inteckningarna i stamfastigheten. Även omupplösning av det gemensamma ansvaret icke är någon förutsättning för beviljande av ny inteckning i vare sig stamfastighet eller styckningslott, kommer därför i de flesta fall en upplösning till stånd. Vanligen kommer detta att ske genom sanering.

 

10 En viss uppfattning härom kan man få genom rättsstatistiken. År 1962 dödades 26 000 inteckningar. Siffran började stiga kraftigt 1964—65. År1968 var den uppe i 115 000. Denna ökning måste väsentligen bero på atts å många inteckningar dödats vid saneringsoperationer.

11 Prop. 1970: 20 B s. 645.

 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 519    Vad man vinner genom att göra upplösning av gemensamheten i ansvar till en förutsättning för uttagande av nya pantbrev kan på det hela taget knappast bli någonting annat än att saneringen i en delfall påskyndas. Den ökning i antalet saneringar som man uppnår genom det hårda kongruenskravet kan inte vara betydande.
    Såvitt jag kan se bidrar därför kravet på kongruens vid tillkomster av nya inteckningar blott i ringa mån till det eftersträvade målet: att minska ÖE:s arbete med exekutiva auktioner. Det effektivaste medlet för att inskränka antalet fall då särutrop måste ske är saneringsverksamheten. Vid sidan därav kan kongruenskravet icke betyda mycket. Men det blir betungande för IM, fastighetsägarna och kreditinstituten.

 

 

Beräknande av utdelning å pantbrev

 

Enligt både lagberedningens och jordabalksutredningens förslag skulle räntan å inteckningsreverserna få en motsvarighet i det att pantbreven kunde vara försedda med en klausul om ränta. På yrkande av många remissinstanser gjordes här en ändring på det sätt att den variabla räntan ersattes av ett standardiserat tillägg om femton procent (6:3). Därtill kommer s. k. utmätningsränta efter sex procent från dagen för inledande av exekution. Tilläggen räknas emellertid icke, såsom man skulle kunna tro, på pantbrevets belopp utan på kapitalfordringen enligt omslagsreversen, dock endast i den mån den icke överstiger pantbrevets kapitalbelopp ("grundbeloppet").12
    Enligt nuvarande regler behöver icke inteckningens ränta motsvaras av ränta på omslagsreversen. Stadgad praxis innebär att varje fordran enligt omslagsreversen får tagas ut på inteckningens kapitalbelopp plus maximalränta å detta (två års ränta räknat tillbaka från dagen för inledande av exekution fram till dagen för medelsfördelning) . På inteckningens ränta får alltså uttagas icke blott ränta samt andra biförpliktelser, såsom indrivningskostnad och fordran på ersättning för vidmakthållande av brandförsäkring, utan även kapitalbelopp enligt omslagsreversen. En inteckning behandlas följaktligen såsom gällande för ett kapitalbelopp jämte maximalränta utan att det göres någon skillnad mellan kapital och ränta.
    I detta avseende sker en betydelsefull förändring. På tilläggen får icke uttagas något av omslagsreversens kapitalbelopp. Tilläggen får endast användas för att täcka biförpliktelserna: ränta, kostnad som

 

12 För korthetens skull användes här endast uttrycket "omslagsrevers". Fordringen kan naturligtvis även vara dokumenterad på annat sätt. Pantbrevet kan t. o. m. lämnas som säkerhet för en muntlig fordran. Men här bortses från detta opraktiska fall. 

520 Karl Olivecronaföranletts av fordringsförhållandet (indrivningskostnad m. m.) samt skadestånd för förtida inbetalning. Men tilläggen får icke användas till täckande av all ränta enligt omslagsreversen. Överstiger omslagsreversens kapitalbelopp pantbrevets grundbelopp, får endast ränta å det belopp som motsvarar grundbeloppet uttagas. Antag alltså att en fastighetsägare fått ett lån om 15 000 kronor mot säkerhet av dels ett pantbrev om 10 000 kronor, dels borgen. Långivaren får då icke ta ut ränta å mer än 10 000 kronor ur tilläggen, även om det inom ramen för dessa skulle finnas utrymme för mera.
    Men hur skall man då göra i det vanliga fallet att flera pantbrev utgör säkerhet för en och samma omslagsrevers? Tio pantbrev om 10 000 kronor var har t. ex. lämnats som säkerhet för ett lån om 100 000 kronor med ränta om åtta, nio och tio procent för olika delar av lånet. Utestående ränta uppgår till 12 000 kronor. Skall man då räkna ut hur mycket ränta som skall utgå på varje pantbrev för sig? Nej, detta har befunnits olämpligt. Efter lagrådsbehandlingen tillfogades därför ett nytt stycke till 6: 3 innehållande att alla pantbrev i sådana fall skall behandlas som en enhet. De slås alltså ihop till ett block. Men detta gäller endast under förutsättning att pantbreven bildar en obruten serie i företrädesordningen. Om också blott en inskrivning för nyttjanderätt eller servitut finns inskjuten, klyves blocket itu.13
    Det finns också ett annat fall av stor betydelse. Ett pantbrev kan ha lämnats som säkerhet jämväl för andra skulder än den som uttryckts i omslagsreversen. Generell pantförskrivning är ju vanlig i kreditinstituten. Hur skall man då tillämpa regeln att ränta inte får beräknas å mer än den del av borgenärens fordran som motsvarar pantbrevets grundbelopp? Härpå svaras i motiven, att borgenären får bestämma, hur pantbrevet skall tagas i anspråk.14 Fallen kan naturligtvis vara kombinerade.
    Som synes är reglerna om sättet för beräknande av tilläggen och om hur tilläggen får utnyttjas tämligen krångliga. Det hade varit bra mycket enklare att bibehålla det nuvarande systemet. Detta har fungerat väl i nära hundra år. Ingen olägenhet har försports av att"ränta" å en inteckningsrevers får utnyttjas för täckande av kapitalbelopp på omslagsreversen. Den enda förändring som behövde göras var att räntan på inteckningarna ersattes med ett standardiserat tilllägg. Detta tillägg borde då få tagas i anspråk av en borgenär med omslagsrevers enligt de regler som nu tillämpas angående utnyttjande

 

13 Prop. 1970: 20 A s. 400.

14 Prop. 1970: 20 A s. 399 f.

 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 521av räntan på en inteckningsrevers.15 Det är svårt att se hur några bärande skäl skulle kunna anföras emot en så enkel ordning, som säkerligen är den mest praktiska för kreditinstituten.16
    Men det finns ännu en bestämmelse om sättet för utnyttjande av tilläggen, och det är den som har den största praktiska betydelsen. Ränta och övriga biförpliktelser måste i första hand tagas ut på pantbrevets grundbelopp, om det finns ett överhypotek. Endast i andrahand får man använda tilläggen.
    Denna regel får en genomgripande betydelse för sekundärpantsättning (andrahandspantsättning) av inteckningar och pantbrev. Det förekommer i stor utsträckning att överhypotek pantsättes hos annan långivare än den som från början innehar en inteckning som säkerhet. Visserligen är sådan sekundärpant behäftad med en viss osäkerhet. Den primäre långivaren kan, om han så vill, ta ut sin fordran på ränta, indrivningskostnader m. m. på inteckningens kapitalbelopp istället för på dess ränta. Men om den primäre långivaren är t. ex. en hypoteksförening och den sekundäre långivaren en bank, så räknar banken med att hypoteksföreningen inte förfar på det sättet. Föreningen tar inte ut biförpliktelserna på kapitalbeloppet till förfång för banken. Inte heller låter föreningen ränta kumuleras under längre tid än vanligt, så att räntefordringen inte normalt skulle rymmas inom inteckningens ränta.17
    Sekundärbelåning av inteckningar fungerar därför i viss utsträckning tillfredsställande.18 Läget blir ett helt annat under de nya reglerna. Eftersom den primäre långivaren måste utnyttja eventuellt överhypotek så långt det går, innan tilläggen kan tas i anspråk, blir överhypoteket ett långt sämre kreditobjekt än för närvarande. Men motsvaras denna försämring av någon förbättring i annat avseende?

 

15 I min skrift Panträtten i den nya jordabalken (Lund 1964) s. 32 f. föreslogs tyvärr, att det femtonprocentiga tillägget endast skulle få tjäna till atttäcka biförpliktelserna. Kritik från bankmannahåll föranledde mig emellertid att ändra mening på denna punkt. Se Pantbrevsreformen (Lund 1964) s. 33 f.

16 I prop. 1970: 20 s. B 278 anföres att principen om ett "rörligt" tillägg "vid sidan av det intecknade kapitalbeloppet" skulle medföra en viss osäkerhet för efterföljande rättsinnehavare. Därför borde tillägget kringgärdas av restriktiva regler. Principen om tillägget medför emellertid icke mer än de nuvarande reglerna om ränta på inteckningarna någon osäkerhet. Varje långivare måste för närvarande räkna med att maximalränta kan komma att uttagas å bättre prioriterade inteckningar. På motsvarande sätt får långivarna i framtiden räkna med att det femtonprocentiga tillägget jämte utmätningsränta kan uttagas å framförliggande pantbrev. Därmed måste långivarna räkna, trots de restriktiva reglerna i 6: 3. De kan uppenbarligen inte kalkylera med att dessa regler skall leda till att mindre än femton procent å pantbrevens grundbelopp tas ut. I själva verket får en långivare ett enklare underlag för sina beräkningar genom att räntan ersatts med ett fixerat tillägg.

17 Jfr Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1965—1969 s. 17.

18 Ibid. s. 19.

 

522 Karl Olivecrona    Som skäl för införande av den nya regeln åberopas i motiven att regeln skulle vara "fördelaktig från fastighetskreditgivningens synpunkt". Detta skulle bero därpå, att vissa utdelningsbelopp, som enligt nuvarande regler tillfaller fastighetsägaren, i stället kommer en sämre prioriterad borgenär till godo. På grund härav skulle fastigheten kunna utnyttjas som kreditobjekt till högre sammanlagt belopp än eljest skulle ha varit fallet.19
    Det är skäl att pröva, om denna tankegång är riktig. Visserligen är det sant, att innehavaren av en sämre prioriterad inteckning i en viss situation får mer i utdelning än han (vanligen) skulle få enligt de nuvarande reglerna. Situationen är den att det finns ett obelånat överhypotek på en bättre prioriterad inteckning. Tydligen blir mer medel tillgängliga för utdelning åt den sämre prioriterade inteckningshavaren, när ränta m. m. å den bättre prioriterade inteckningen i första hand skall täckas genom att överhypoteket utnyttjas. Men detta betyder inte att fastighetsägarens möjlighet att låna mot säkerhet av den sämre prioriterade inteckningen ökar. När ett lån sökes, måste långivaren bedöma den erbjudna säkerheten med hänsyn till reglerna om fördelning av realisationsmedel. Han kan icke räkna med att det skall föreligga en för honom speciellt gynnsam situation vid eventuell medelsfördelning. Vad han har att räkna med är att ett tillägg om femton procent kan komma att utgå på varje bättre prioriterad inteckning.
    Den nya regeln medför alltså icke någon ökad möjlighet att belåna sämre prioriterade inteckningar. Däremot försämras avsevärt möjligheten att belåna ett överhypotek. Resultatet blir därför, tvärtemot vad som antagits i lagrådsremissen, att fastighetsägaren icke kan utnyttja fastigheten lika effektivt som kreditobjekt.
    Den praktiska konsekvensen torde närmast bli att fastighetsägaren icke kan belåna ett överhypotek annat än om han lyckas förmå den primäre långivaren att gå med på ett utbyte av pantbrev, så att han får ett särskilt pantbrev motsvarande överhypotekets belopp. Men detta medför besvär och kostnader, och det förutsätter tillmötesgående från långivarens sida.20 Skaffar man icke ett särskilt pantbrev, torde sekundärbelåning knappast få betydelse på annat sätt än så, att vid belåning av ett sämre prioriterat pantbrev jämväl bättre prioriterade pantbrev blir pantförskrivna till säkerhet för lånet. Sekundär

 

19 Prop. 1970: 20 B s. 308. Härjämte anföres att "varje spekulationsmöjlighet blir utesluten" (s. 278). Jag förstår inte riktigt vilka spekulationer som åsyftas.

20 Såsom framhålles i Hypoteksombudsmännens förhandlingar p. a. st. s. 20 är omgången med utbyte särskilt oläglig i de ingalunda sällsynta fall då det är fråga om sekundärlångivning för täckande av ett tillfälligt kreditbehov. 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 523lånet rycker alltså upp allteftersom amorteringar sker, och några överhypotek, som fastighetsägaren kan utnyttja, uppkommer icke.
    Sammanfattningsvis kan sägas att vi fått krångliga regler i stället för enkla och att fastighetsägarna fått sina möjligheter att använda överhypotek som säkerhet beskurna. Någon motsvarande vinst torde icke kunna upptäckas.

 

 

Den nya panträttskonstruktionen

 

Enligt IF grundas panträtt i fast egendom genom att ett med inteckningsmedgivande försett skuldebrev intecknas, d. v. s. registreras hos underrätten (numera ID). De rättsliga konsekvenserna härav anges helt allmänt i 18 § 1 mom. så, att inteckning medför rätt att i den ordning UL bestämmer ur egendomen utbekomma vad intecknat är. Att utbekomma något "ur egendomen" betyder utbekomma tilldelning ur realisationsmedel för den intecknade fastigheten, oavsett vem som äger den. Hur fördelningen skall ske framgår av regler i UL och därmed sammanhängande lagstiftning, såsom 17 kap. HB.
    När nu inteckningsreverserna skulle ersättas genom offentliga pantbrev, kunde det förefalla helt naturligt att bibehålla samma välbekanta konstruktion. Så skedde också i JBU, där de offentliga pantbreven infördes. Enligt 8: 1 i förslaget skulle panträtt grundas genom att ID utfärdar pantbrev och inskriver detta. 1 8: 9 gavs så en bestämmelse motsvarande 18 § 1 mom. IF om vad panträtt skulle innebära, nämligen rätt att vid fördelning av realisationsmedel erhålla utdelning enligt regler i UL.
    Jordabalksutredningens förslag godtogs emellertid icke i lagrådsremissen. I stället infördes en ny panträttskonstruktion genom en bestämmelse i 6: 1. Panträtt i en fastighet sades här komma till stånd genom att fastighetsägaren överlämnar ett pantbrev som säkerhet för en fordran. Samma bestämmelse inflöt sedermera i JB 6: 2.
    Enligt den nya panträttskonstruktionen anknytes alltså icke "uppkomsten av panträtt" till inteckningsbeslutet utan till ett senare rättsfaktum, pantsättningen av pantbrevet. En bestående fordran förutsättes. Överlämnandet av pantbrevet som säkerhet för denna fordran tänkes medföra att borgenären direkt får panträtt i fastigheten.
    Skillnaden gentemot det nuvarande systemet uttryckes i lagrådsremissen på följande sätt (prop. 1970: 20 B s. 298):

 

    Panträtten kommer till stånd genom rättshandlingar mellan parterna själva utan medverkan av inskrivningsmyndigheten, och panträtten är inte med avseende på sin tillkomst knuten till inskrivningsförfarandet . . . Enligt det förslag som nu framläggs utgör den på ansökan av fastighetsägaren be-

 

524 Karl Olivecronaviljade inteckningen och det åt honom på grundval av inteckningen utfärdade pantbrevet principiellt sett endast ett förspel till panträttsupplåtelsen.

 

    Inteckningsbeslutet skall alltså icke ha samma juridiska betydelse som hittills. Det huvudsakliga intresset skall i stället knyta sig till panträttsupplåtelsen. Den enskilda rättshandlingen och icke inskrivningsåtgärden skall vara avgörande för panträttens tillkomst.21
    Här skall nu först motiveringen till införandet av denna nya panträttskonstruktion undersökas, vilket nödvändiggör en tämligen utförlig och komplicerad framställning. Därnäst upptas frågan om inteckningsbeslutets juridiska betydelse i den nya ordningen. Slutligen behandlas en viktig konsekvens av principen att panträtt grundas genom panträttsupplåtelsen och icke genom inskrivningsåtgärden, nämligen att det kan uppstå en diskrepans mellan den fasta egendom, vari inteckningen gäller, och den, vari panträtt skall anses föreligga för en borgenär.

 

Motiven för panträttskonstruktionen
Som motivering till införande av den nya panträttskonstruktionen anfördes, att man borde undanröja de risker för fastighetsägarna som är förbundna med bruket av dubbla lånehandlingar.22 I lagberedningens förslag förutsattes att detta bruk skulle bibehållas. Skillnaden gentemot det nuvarande systemet skulle ligga däri, att inteckningshandlingen icke längre skulle innehålla någon personlig betalningsutfästelse. Den personliga betalningsskyldigheten skulle regleras uteslutande genom omslagsreversen. Pantbreven skulle visserligen inte vara några skuldebrev. Men de skulle till sitt innehåll likna skuldebreven genom att de innehöll uppgift om en summa som skulle betalas samt eventuellt om ränta och förfallotid. Enligt det uttryckssätt som användes i motiven skulle ett pantbrev representera "en fordran som gäller allenast i fastigheten" eller en fordran "mot fastigheten".23
    Pantbreven skulle i allo likställas med skuldebrev till innehavaren. De skulle sålunda vara föremål för godtrosförvärv enligt skuldebrevslagens regler. Vidare skulle pantbreven kunna indrivas på sammasätt som hittills inteckningsreverserna i det att ett pantbrev skulle kunna läggas till grund för lagsökning ledande till att den intecknade fastigheten blev dömd i mät. Det blev alltså fortfarande möjligt attanvända pantbrevet ensamt som lånehandling, ehuru beredningen förutsatte att bruket av omslagsrevers skulle bli allmänt.24

 

21 Jfr prop. 1970: 145 s. 99 samt lagrådets yttrande angående förslaget till JB, prop. 1970: 20 A s. 231 f.

22 Prop. 1970: 20 B s. 258 ff.

23 Lagberedningens förslag till jordabalk (SOU 1960: 24—26) II s. 15, 158 f.,III s. 157 f.

24 Ibid. II s. 157 f.

 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 525    Beredningen uppmärksammade den risk som skulle följa av att ett pantbrev kunde komma att olagligen skiljas från omslagsreversen och göras gällande av en godtroende innehavare. För att begränsa denna risk föreslog beredningen att pantbrevet skulle kunna förses med en anteckning av ägaren om att det endast gällde i hans hand eller avsåg visst skuldförhållande. En sådan "ägaranteckning" skulle utesluta möjligheten av godtrosförvärv. Vidare föreslogs upphävande av rätten att realisera en pantsatt inteckningshandling som lös pant, ehuruvissa undantag gjordes. Innehavaren av omslagsreversen skulle kunna få pantbrevet utmätt och försålt; även i konkurs skulle det kunna försäljas.25
    I lagrådsremissen kritiseras lagberedningens förslag.26 Systemet med ägaranteckningar skulle, såsom framhållits under remissbehandlingen, bli betungande och förmodligen icke effektivt. Möjlighetenatt få ett som säkerhet lämnat pantbrev realiserat som lös pant borde, såsom också påyrkats under remissbehandlingen, helt och hållet avskaffas.
    Kritiken var otvivelaktigt välgrundad. Men varför skulle en ny panträttskonstruktion vara behövlig för att befria fastighetsägarnafrån de nämnda riskerna?
    Systemet med offentliga pantbrev hade ju accepterats. Men dessa pantbrev skulle, enligt den bland remissinstanserna till övervägande del företrädda uppfattningen, blott lyda på ett visst belopp och icke innehålla bestämmelser om vare sig ränta eller förfallotid. Tydligen skulle icke ett sådant pantbrev ensamt för sig kunna användas som lånehandling. Det blev nödvändigt att ha en omslagsrevers för angivande av lånebelopp, ränta, förfallotid och övriga villkor. Vidare märkes att ett pantbrev finge anses utgöra fastighetsägarens tillhörighet. Var och en som ville utnyttja pantbrevet måste därför visa en åtkomst från fastighetsägaren, vilket praktiskt sett skulle medföra att han finge förete omslagsrevers. Skuldebrevslagens regler skulle icke utan särskild föreskrift bli tillämpliga å den helt nya sorts handling som pantbreven skulle utgöra. Det var icke nödvändigt att införa någon sådan föreskrift. Självfallet borde det icke finnas något annat sätt för borgenären att realisera säkerheten än att söka exekution i fastigheten. Den absurda regeln att en inteckning kan realiseras som lös pant borde inte få någon motsvarighet i den nya lagstiftningen.
    För att åstadkomma den önskade tryggheten för fastighetsägarna behövdes inte någon ny panträttskonstruktion. Vad som erfordrades

 

25 JBU innehöll icke några ändringar på dessa punkter.

26 Prop. 1970: 20 B s. 257 ff.

 

526 Karl Olivecronavar blott att exekution i fastigheten gjordes till enda sätt att realisera den säkerhet ett pantbrev erbjuder samt att icke blott pantbrevet utan även en omslagsrevers måste åberopas för inledande av exekution och för uppbärande av utdelning på grund av pantbrevet. Hur kan det då komma sig, att man likväl ansåg det påkallat att anknyta "uppkomsten av panträtt" till belånandet av pantbrevet i stället för till inteckningsbeslutet?
    Den förklaring som framskymtar i motiven till lagrådsremissen är att den önskvärda "förstärkningen av fastighetsägarens ställning" skulle möjliggöras genom att inteckningsinstitutet utformades med ledning av bankinspektionens remissyttrande över lagberedningens förslag till jordabalk.27 För att förstå varför lagstiftningen fått det innehåll den har är det därför nödvändigt att gå tillbaka till detta remissyttrande.28
    Bankinspektionens resonemang rör inteckningshandlingens funktion i ett blivande inteckningssystem. Tankegången är följande.
    Enligt IF har inteckningshandlingen två funktioner. Den uppbär dels "ett betalningsanspråk", dels "en given förmånsrätt". Lagberedningen hade härvidlag gjort den förändringen att inteckningshandlingen icke längre skulle vara bärare av en personlig betalningsskyldighet för fastighetsägaren. Men fastighetsägaren skulle fortfarande vara betalningsskyldig "med fastigheten". Alltfort skulle följaktligen inteckningshandlingen ha två funktioner. Den skulle representera både ett "betalningsanspråk" och en "förmånsrätt".
    Enligt bankinspektionens mening borde man gå ett steg längre än beredningen gjort och genomföra en fullständig skillnad mellan "betalningsskyldighet" och "förmånsrätt". Detta är kärnan i tankegången. Man skulle bibehålla systemet med dubbla lånehandlingar. Men den ena funktionen skulle tillhöra omslagsreversen, den andra inteckningshandlingen.
    Omslagsreversens funktion skulle bestå i att den ensam skulle uppbära ett "betalningsanspråk". Inteckningshandlingen åter skulle endast representera en "förmånsrätt".
    Förhållandet mellan omslagsreversens och inteckningshandlingens funktioner karaktäriseras på följande sätt. Det är "betalningsanspråket" som "möjliggör" indrivning, och det uppbäres uteslutande av

 

27 Prop. 1970: 20 B s. 262.

28 De i förevarande avseende relevanta delarna av yttrandet refereras ochciteras i prop. 1970: 20 B s. 253 ff. I yttrandet över lagberedningens förslag var det icke fråga om offentliga pantbrev. När bankinspektionen senare yttrade sig över jordabalksutredningens förslag accepterades de offentliga pantbreven. I övrigt hänförde sig inspektionen i allt väsentligt till sitt tidigare yttrande. 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 527omslagsreversen. "Ensam grundar denna ett anspråk på fullgörande,när förfallotiden är inne." Även anspråket på betalning "med fastigheten" eller anspråket "mot fastigheten" skall alltså grundas enbart på omslagsreversen. Inteckningshandlingen åter "markerar" en viss plats i förmånsrättsordningen, vilken "anvisats genom inteckningsåtgärden". I förening med inteckningshandlingen blir betalningsanspråket enligt omslagsreversen berättigat till denna plats i förmånsrättsordningen.29
    Inför detta resonemang har man anledning att fråga om en sådan ordning som bankinspektionen föreslår överhuvudtaget kan genomföras.
    Först bör då klargöras vad som kan menas med att fastighetsägaren är betalningsskyldig "med fastigheten". Kan han någonsin självbetala "med" sin fastighet? Nej, det är omöjligt. Han kan endast betala med pengar som han disponerar. Betalningsskyldighet "med fastigheten" är endast ett uttryck för att betalning skall utgå vid fördelning av köpeskilling för exekutivt såld fastighet, resp. vid annan fördelning av realisationsmedel för fastigheten, och detta oavsett vem som är ägare till fastigheten vid tidpunkten för fördelningen.
    Det föreligger därför ett suddigt språkbruk när man säger att en fastighetsägare är betalningsskyldig för en inteckning "med fastigheten". Exakt uttryckt innebär den rättsliga situationen att exekutivmyndighet vid fördelning av realisationsmedel för en intecknad fastighet skall beräkna utdelning för varje inteckning efter dess plats i förmånsrättsordningen så långt tillgängliga medel förslår. Det är också ett suddigt tänkesätt som ligger bakom satsen att det är ett "anspråk" från en borgenärs sida som "möjliggör" indrivning. Att den som innehar en inteckning får utdelning ur realisationsmedel är blott en konsekvens av lagstiftningens innehåll, vilket bör bestämmas efter lämplighetssynpunkter.
    Men kan man nu inrätta reglerna om inteckningar på det sättet, att den som vid fördelning av realisationsmedel för en fastighet endast presenterar en omslagsrevers skulle kunna få någon utdelning? Om det skall ligga någon mening i bankinspektionens sats att omslagsreversen ensam skall uppbära ett "betalningsanspråk" mot fastigheten, skulle den som enbart företer omslagsreversen få utdelning som oprioriterad borgenär; företer han även inteckningshandlingen, skulle han flyttas upp i förmånsrättsordningen.

 

29 Det måste frappera, att bankinspektionen tillskriver inteckningshandlingen blott den funktionen att medföra "en given förmånsrätt", vilket på ett ställe identifieras med "panträtt". Med uttrycket "panträtt" avser man dock i första hand att ett visst objekt skall häfta för ett penningbelopp, oavsett vem objektet tillhör. 

528 Karl Olivecrona    En sådan reglering synes icke vara praktiskt tänkbar. Den som är betalningsskyldig för omslagsreversen kan vara någon annan än den intecknade fastighetens ägare. I ett sådant fall kan omslagsreversen ensam under inga omständigheter få föranleda utdelning ur realisationsmedel. Men icke ens i det vanliga fallet att fastighetsägaren själv är personligen betalningsskyldig för omslagsreversen kan denna ensam få medföra utdelning ur realisationsmedel för fastigheten. Ty det skulle betyda att man byggde in en sorts konkurs (med utdelning till vissa oprioriterade borgenärer) i det exekutiva förfarandet. På grund av omslagsreversen ensam kan man icke låta en borgenär få någon utdelning alls ur realisationsmedel för en fastighet.30
    Bankinspektionens princip är alltså ogenomförbar. Visserligen ka noch bör omslagsrevers och inteckningshandling tilldelas olika funktioner. Men dessa funktioner måste skiljas på annat sätt. När man skall ange olika tänkbara möjligheter att utforma reglerna härom är det bäst att undvika de oklara uttrycken "betalningsskyldighet med fastigheten" och "betalningsanspråk mot fastigheten". I klartext är de praktiskt sett föreliggande alternativen följande två.
    Gemensamt är att innehav av inteckningshandlingen måste vara en nödvändig förutsättning för erhållande av utdelning ur realisationsmedel. Denna princip utgör själva grundförutsättningen för att en inteckningshandling skall kunna användas som instrument för kredit mot säkerhet i fast egendom. Sedan finns det två olika möjligheter. Man kan tänkas bestämma att innehavet av inteckningshandlingen även skall vara en tillräcklig förutsättning för bekommande av utdelning. Men det kan också ordnas så, att innehavet av handlingen icke skall vara en tillräcklig förutsättning för utdelning; där jämteskall fordras en omslagsrevers, till säkerhet för vilken inteckningshandlingen lämnats som pant.
    Enligt nuvarande regler gäller det första alternativet. Det räcker med att man företer inteckningshandlingen för att man skall få utdelning. Inteckningshandlingen är ett löpande skuldebrev, och någon åtkomst till detta skuldebrev behöver i normala fall inte visas. Enligt JB är innehavet av pantbrevet fortfarande en nödvändig förutsättning för att en pretendent skall få uppbära utdelning (ehuru ÖE enligt 161 § UL kan dispensera från företeende av pantbrevet, vilket givetvis förutsätter att man kan vara säker på att pretendenten inne

 

30 Om en borgenär fått utmätning för en oprioriterad fordran mot fastighetsägaren kan han på grund av utmätningen få utdelning ur realisationsmedel. Men för att pröva riktigheten av satsen att omslagsreversen ensam skulle uppbära ett betalningsanspråk har man att betrakta det fall att omslagsreversen presenteras vid medelsfördelning utan att någon utmätning ägt rum. Då framträder oriktigheten av satsen i fråga klart. 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 529har det). Men innehavet av pantbrevet är icke längre en tillräcklig förutsättning för att man skall få utdelning. Även en omslagsrevers jämte pantförskrivning fordras.
    Detta är den sakliga innebörden av de nya reglerna. För att man skulle kunna införa en sådan ordning behövdes naturligtvis ingenting annat än att den befanns ändamålsenlig. Skälen har redan berörts. Dels är det olämpligt att låta pantbreven få karaktär av innehavarpapper med ty åtföljande risker för fastighetsägaren; det bör fordras att den som uppträder som borgenär kan visa en åtkomst till pantbrevet från fastighetsägaren. Dels är pantbrevet blott avsett att bilda en ram, inom vilken en borgenär kan få utdelning för en fordran enligt en omslagsrevers. Han bör givetvis inte erhålla utdelning för mer än det belopp som enligt omslagsreversen tillkommer honom.
    Det torde sålunda vara fullt klart, att den nya panträttskonstruktionen på intet sätt var erforderlig för vinnande av de resultat man ville uppnå. Konstruktionen utgör ett försök att utforma reglerna om pantbrevet på grundval av bankinspektionens tankegång. Omslagsreversens och pantbrevets funktioner skall alltså skiljas på det sätt där angivits. Pantbrevet skall icke vara "bärare av något anspråk påbetalning ur fastigheten", det "uppbär ej något betalningsanspråk", det har "frånkänts uppgiften att vara bärare av betalningsanspråket mot den intecknade egendomen".31 "Betalningsanspråket mot fastigheten" skall sålunda uppbäras av omslagsreversen ensam.
    Såsom framgår av det nyss anförda kan emellertid icke denna tankegång genomföras. Den har därför, trots allt vad som säges i förarbetena, icke blivit genomförd i JB. Men lagtexten har avfattats som om den vore genomförd. Anspråket på betalning "ur fastigheten" skall alltså grundas på omslagsreversen ensam, under det att pantbrevets funktion "blott" skall vara att medföra en förmånsrättför detta betalningsanspråk. Likväl måste man komma fram till det praktiska resultatet att det i första hand är pantbrevet som medför att utdelning skall beräknas vid medelsfördelning, ehuru pantbrevet icke ensamt skall vara en tillräcklig förutsättning för utdelning till en borgenär utan måste kombineras med en omslagsrevers. Konsekvensen är att lagtexten blivit förkonstlad och därför onödigt invecklad.

 

     Till belysning härav må anföras ett exempel från den till JB anslutande nya exekutionslagstiftningen. Enligt prop. 1971: 20 liksom enligt den hittillsvarande lagstiftningen gäller att varje inteckning (pantbrev) skall upptagas i sakägarförteckningen (borgenärsförteckningen) till sitt kapitalbelopp. Denna

 

31 Prop. 1970: 20 B s. 261 f., 292. Jfr prop. 1971: 20 s. 160.

 

34—713005. Svensk Juristtidning 1971

 

530 Karl Olivecronaregel uttryckes i 107 § UL, nuvarande lydelse, genom den kortfattade bestämmelsen att fordran, för vilken egendomen häftar på grund av inteckning, skall tagas upp i borgenärsförteckningen. Men i den nya lagen om exekutiv försäljning av fast egendom (FfL) kan regeln icke uttryckas så enkelt. Man kan icke skriva att grundbeloppet av varje pantbrev skall upptagas i sakägarförteckningen. Ty pantbrevet medför enligt teorien icke någon "betalningsrätt" i fastigheten. Det är omslagsreversen som skall vara bärare av betalningsrätten. Alltså säges i 25 § FfL att i borgenärsförteckningenskall upptagas "fordran som är förenad med panträtt i fastigheten".
    Om denna bestämmelse stode isolerad skulle den innebära, att omslagsreversens belopp (kapital plus ränta m. m.), varken mer eller mindre, skulle upptagas. Detta är givetvis inte meningen. För det fall att omslagsreversens kapitalbelopp är större än pantbrevets grundbelopp behövs därför en bestämmelse som begränsar den kapitalfordran, som skall utgå ur köpeskillingen, till pantbrevets grundbelopp. Ett stadgande därom finns i 27 § första stycket första punkten. Men fordringen enligt omslagsreversen kan också uppgå till en lägre summa än pantbrevets grundbelopp. Resten skall vara ägarhypotek. Det framgår icke av den nyssnämnda 25 § att ägarhypoteket skall upptagas i sakägarförteckningen. Hur skall man då få veta att detta skall ske? Jo, man får först gå till 2 § andra stycket för att inhämta, att "vad som säges om fordran som är förenad med panträtt i fast egendom gäller även rätt till betalning på grund av ägarhypotek, om ej annat följer av särskilda bestämmelser i lagen". Sedan får man gå till 27 § första stycket andra punkten. Där får man veta att, om fordringen understiger pantbrevets belopp, återstoden skall upptagas som ägarhypotek.
    Härmed är man framme vid den sakliga innebörden av de nya reglerna. Den är exakt densamma som vad som gällde förut såtillvida som varje pantbrev skall upptagas till sitt kapitalbelopp, oavsett om det är belånat eller icke. Detta hade kunnat uttryckas lika enkelt som regeln i nuvarande 107 § UL.
    Men panträttskonstruktionen förbjuder en sådan enkelhet. Fordringen enligt omslagsreversen måste skjutas i förgrunden, eftersom den ensam skall vara "bärare av ett betalningsanspråk" mot fastigheten. Därför skall den upptagas i sakägarförteckningen i stället för pantbrevet. Sedan måste dock kompletterande bestämmelser ges för att inte resultatet skall bli orimligt. Så får man fyra lagrum i stället för ett för att säga, att varje pantbrev skall upptagas till sitt grundbelopp i sakägarförteckningen.

 

 

Inteckningsbeslutets juridiska betydelse
Beträffande den juridiska betydelse som inteckningsbeslutet skulle ha yttrade sig bankinspektionen i svävande och ojuridiska ordalag. Beslutets innebörd skulle vara att "ett rum vikes" i företrädesordningen mellan inteckningarna. Så länge inteckningshandlingen inte belånats, har inteckningen blott en "negativ" funktion. Den "behåller och besätter ett rum i företrädesordningen, den hindrar efterföljande inteckningar att rycka upp i rummet, den utgör en reservation i fastighetsägarens intresse". Det tillfogas att inteckningen innan den belå

 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 531nats självfallet "mindre än någonsin ger upphov till ett anspråk på betalning".
    Liknande uttryckssätt återfinns i motiven till lagrådsremissen. Inteckningsbeslutets betydelse anges även här i ojuridiska termer: "Fastställandet av inteckning skulle bildligt talat innebära lösgörandet av en del av fastighetens ekonomiska värde, motsvarande det intecknade beloppet och med den förmånsrätt som reserverats genom inskrivningen i fastighetsboken."32 Såsom redan nämnts skall "den på ansökan av fastighetsägaren beviljade inteckningen och det åt honom på grundval av inteckningen utfärdade pantbrevet" principiellt sett endast utgöra "ett förspel till panträttsupplåtelsen".33
    Denna "förspelsteori" rörande inteckningsbeslutet ger förklaringen till att lagen icke kommit att innehålla någon bestämmelse angående den juridiska betydelsen av detta beslut. Det viktigaste momentet skall vara panträttsupplåtelsen. Beviljande av inteckning samt utfärdande av pantbrev skall blott vara förberedelser till upplåtelsen av panträtt. Denna upplåtelse skall man ha att se så att den direkt ger panträtt i fastigheten. Det skall alltså icke föreligga någon av pantbrevet representerad, i fastigheten gällande panträtt, vilken pantförskrives till borgenären.34
    Här skall sålunda finnas en betydande skillnad gentemot nuvarande ordning. Men vari består den egentligen?
    En tydlig skillnad skulle ha förelegat, om förspelsteorien genomförts konsekvent. Då skulle inteckningsbeslutet ( jämte utfärdande avpantbrev) icke ha tillmätts någon självständig juridisk betydelse. Beslutet i och för sig — utan efterföljande belåning av pantbrevet —skulle alltså icke ha medfört någon utdelning ur realisationsmedel.
    Det hade varit tänkbart att ge lagen ett sådant innehåll. Men detta skulle inneburit, att principen om ägarhypoteket försvunnit ur lagen. Därmed skulle man emellertid ha fått tillbaka alla de svårigheter som föranledde införandet av ägarhypoteket genom 1912 års lagstiftning. Men det var ingalunda meningen att företa en så orimlig förändring. Ägarhypoteket skulle vara kvar. En bestämmelse därom upptogs i 9 g. Den säger att utdelning för pantbrevet tillfaller fastighetsägaren, om pantbrevet inte är belånat, resp., när det är belånat, i den mån pantbrevets belopp överstiger fordringen.
    Därmed är emellertid givet, att inteckningsbeslutet icke är blott ett "förspel" till panträttsupplåtelsen. Det har tillkänts självständig juridisk betydelse. Trots vad som säges i motiven är lagens reella

 

32 Prop. 1970: 20 B s. 261.

33 Prop. 1970: 20 B s. 298.

34 Prop. 1970: 20 B s. 261 f.

 

532 Karl Olivecronainnebörd den, att inteckningsbeslutet i och för sig medför, att vidf ördelning av realisationsmedel utdelning alltid skall beräknas för det med inteckningen sammanhängande pantbrevet. Belånandet medför att borgenären i stället för fastighetsägaren får uppbära utdelningen (varvid eventuellt ett tillägg om femton procent plus utmätningsränta skall beräknas). Men detta är exakt detsamma som gäller nu (med den skillnad att tillägget beräknas till två års räntaplus utmätningsränta enligt vad som bestämts om ränta i inteckningsreversen) .
    Skillnaden gentemot den nuvarande ordningen ligger alltså icke däri, att inteckningsbeslutet skulle ha en annan och mindre betydelse än nu. Dess betydelse är densamma. Skillnaden ligger däri, att andra regler införts angående pantbrevet i det att detta icke är ett skuldebrev och icke utgör en tillräcklig förutsättning för att en borgenär skall få utdelning ur realisationsmedel.
    Man kan göra det tankeexperimentet att 6 kap., som sig bort, innehållit en bestämmelse om den juridiska betydelsen av det för hela panträttsinstitutet grundläggande inteckningsbeslutet. En sådan bestämmelse skulle kommit att innehålla, att utdelning för det i sammanhang med inteckningsbeslutet utfärdade pantbrevet alltid, i mån av tillgång, skulle beräknas vid medelsfördelning efter pantbrevets plats i förmånsrättsordningen. Det hade då blivit omöjligt att sedan säga, att panträtt skulle grundas först genom att pantbrevet lämnas som säkerhet för en fordran. Ty detta hade inneburit, att man än en gång hade sagt, att utdelning skulle beräknas för pantbrevet vid medelsfördelning. Vad som återstått att reglera hade varit frågan hur en borgenär med pantbrevet som säkerhet skulle få utnyttja detsamma.

 

    Som utmärkande för den nya panträttskonstruktionen anges att fastställandet av inteckning "bildligt talat" innebär "ett lösgörande av en del av fastighetens ekonomiska värde, motsvarande det intecknade beloppet" eller att"ett visst belopp av fastighetens värde utbrytes och knytes till en särskild handling". (Prop. 1970: 20 B s. 261, A s. 230, 232, 236.) På samma sätt karaktäriserade emellertid lagberedningen år 1907 inteckningsrättens innebörd efter införande av ägarhypoteket: "Genom erkännande av det s. k. ägarhypoteket erhåller inteckningsrätten sin fulla självständighet, inteckningen bildar ett ur fastigheten utbrutet värdeföremål och ingår såsom sådant i fastighetsägarens förmögenhet," (Förslag till jordabalk II, 1908, s. 315 f. Jfr också Undén, Svensk sakrätt II, senare avdelningen, 1965, s. 352.) Det har icke skett någon förändring på denna punkt. Att ett visst belopp av fastighetens värde utbrytes etc. är ingenting annat än ett uttryck för att utdelning alltid i mån av tillgång skall beräknas på en inteckning resp. ett pantbrev, när realisationsmedel fördelas.

 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 533Diskrepans mellan inteckning och panträtt
Enligt nuvarande regler bestäms omfattningen av den fasta egendom,som besväras av en inteckning, genom inteckningsbeslutet. En inteckning räknas gälla i det eller de registernummer, som beslutet anger. Vad detta betyder på marken framgår av fastighetsregistret med tillhörande handlingar. Med utgångspunkt från gravationsbevis kan alltså en långivare bedöma, till vilket område på marken en inteckning hänför sig. När en inteckning belånas vet man, att hela detta område utgör säkerhet.
    På denna punkt inträder en viktig förändring med JB. Visserligen räknas fortfarande inteckningen gälla i det eller de registernummer, som anges i beslutet, samt i registernummer som bildats genom delning av en intecknad fastighet. Men det är icke längre utan vidare givet, att långivaren får säkerhet i alla de fastigheter, vari inteckningen räknas gälla. I vissa fall blir det objekt, vari långivaren får säkerhet, av mindre omfång.35
    Panträtt i fastigheten skall enligt 6: 2 grundas genom att fastighetsägaren överlämnar ett pantbrev som säkerhet för en fordran. Följaktligen borde pantförskrivningen rätteligen hänföra sig till fastigheten. Den borde lyda ungefär så: "Med överlämnande av pantbrev nr .... pantförskriver jag härmed min fastighet .... till säkerhet för . . . .".
    Antag nu att långivaren på detta sätt pantförskriver Åby 1: 5.Av fastighetsregistret framgår, vilken omfattning Åby 1: 5 hade när inteckningen beviljades. Gravationsbeviset ger vid handen att ingenting sedan skett med inteckningen. Det ligger då nära till hands för en presumtiv långivare att tro, att han skall få säkerhet i all den egendom som motsvarade Åby 1: 5 vid tiden för inteckningens tillkomst. Men däri kan han misstaga sig. Har en avstyckning från Åby 1: 5 skett, sedan inteckningen beviljades, kommer långivaren icke enligt lagens innehåll att få panträtt i den. Visserligen skall styckningslotten svara för inteckningen. Men långivaren kan icke utnyttja detta ansvar, när blott Åby 1: 5 pantförskrivits. Omfånget av hans säkerhet beror på vad Åby 1: 5 motsvarade på marken den dag då pantförskrivningen ägde rum.
    Det gäller sålunda för långivarna att noga observera pantförskrivningsklausulernas utformning. Man måste ge dem ett sådant innehåll, att långivaren skall få säkerhet i all den egendom som besväras av inteckningen. Förbiseenden med tråkiga följder kan dock tänkas inträffa.36

 

35 Jfr prop. 1970: 20 B s. 298 ff.

36 Betydelsen av pantförskrivningens innehåll beröres icke i förarbetena.

 

534 Karl Olivecrona    Av större praktisk betydelse är emellertid följande fall då säkerheten kommer att omfatta mindre än inteckningsgravationen. Panträtt i en fastighet grundas enligt 6: 2 genom att fastighetsägaren lämnar ett pantbrev som säkerhet för en fordran. Skulle alltså det område som avstyckats från Åby 1: 5 ha överlåtits och sålunda icke tillhöra låntagaren, får långivaren icke någon säkerhet i styckningslotten. Det räcker alltså icke med att pantförskrivningen avser hela den egendom, vari inteckningen gäller. Långivaren måste tillika kontrollera ägareförhållandena den dag då pantförskrivningen äger rum. Denna kontroll måste, väl att märka, fullgöras icke blott vid den ursprungliga belåningen av ett pantbrev. Lägges senare lånet om hos samme långivare med ny omslagsrevers, måste kontrollen avse ägareförhållandet vid tidpunkten för omläggningen. Överflyttas lånet till annan långivare, måste denne kontrollera ägareförhållandet vid den tidpunkt då en ny omslagsrevers utfärdas.
    Lagrådet påpekade i sitt yttrande följande betydelsefulla fall.37 Fastigheterna A och B är gemensamt intecknade och svarar primärt för var sin del av inteckningen. Från A avstyckas och överlåtes fastigheten a: 1. Om pantbrevet sedermera belånas, svarar visserligen a: 1 alltfort för inteckningen. Men långivaren får icke någon nytta därav. Han har icke fått panträtt i a: 1, eftersom denna fastighet icke tillhörde låntagaren vid den tidpunkt då pantbrevet belånades. Alltså kan icke någon brist överföras från A till B vid fördelning av realisationsmedel. Detta fall är icke att negligera. Ty förhållandena kan vara sådana, att inteckningens värde som säkerhet är väsentligen beroende av att brist kan överföras från A till B.
    Denna möjlighet till diskrepans mellan det objekt, vari inteckningen gäller, och det objekt, vari en långivare får säkerhet, accepteradesi lagrådsremissen. Orsaken var förvisso icke att möjligheten till diskrepans ansågs eftersträvansvärd. Den antogs helt enkelt vara en nödvändig följd av den nya panträttskonstruktionen. Eftersom panträtten skulle grundas genom att fastighetsägaren lämnar ett pantbrev som säkerhet, så kan panträtt komma till stånd blott i den eller de fastigheter som tillhör honom — sådant var resonemanget. Att resultatet inte kan ha ansetts vara särskilt lyckligt framgår av en tillfogad anmärkning om att en diskrepans skulle komma att föreligga blott i "rena undantagsfall". Regelmässigt skulle nämligen bestämmelserna i JB tvinga till upplösning av gemensamheten i ansvar när någon fastighet kom i annan ägares hand.
    En försiktig långivare kan emellertid icke bortse från fall som säl-

 

37 Prop. 1970: 20 A s. 235.

 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 535lan inträffar. Man måste lägga sina rutiner så att olyckor förebygges, och detta kommer att medföra avsevärt arbete. För övrigt är det inte så säkert att diskrepans endast skall förekomma i "undantagsfall". Man kan icke räkna med att upplösning av gemensamt inteckningsansvar alltid kommer till stånd omedelbart efter en överlåtelse. Vidare har man att räkna med hela den stora massan av inteckningar från tiden före 1972. Bland dem finns det säkerligen många fall då avstyckningar skett och överlåtits, utan att relaxation ägt rum.
    I förarbetena uppmärksammas även det fall att ett pantbrev gäller i flera primärt ansvarande fastigheter med skilda ägare och en av dessa lämnar pantbrevet som säkerhet för en skuld. Om detta fall säges att någon panträtt icke grundas i de fastigheter som pantsättaren icke äger. Däremot skall panträtt grundas i den fastighet som tillhör honom.38 Härvid tycks man icke ha fäst något avseende vid att pantbrevet får anses utgöra gemensam egendom för ägarna till de intecknade fastigheterna, varför enligt samäganderättslagen samtliga ägares medverkan fordras för ett förfogande över pantbrevet.
    Tillämpningen av reglerna om ägareförhållandets betydelse vid pantsättningen måste ankomma på rätten vid prövningen av lagsökningsmål samt på ÖE vid upprättande av sakägarförteckning och vid medelsfördelning ävensom när fråga uppstår om indragning av fastighet, som är gemensamt intecknad med den eller de fastigheter som exekutionen från början avser. Det kan icke längre bedömas blott på grund av gravations- och äganderättsbevis i vilka fastigheter olika långivare skall anses ha panträtt. För att den frågan skall kunna besvaras måste även undersökas huruvida den som vid en viss tidpunkt pantsatt ett pantbrev då var ägare till all den intecknade egendomen. Detta kan bli en ganska besvärlig uppgift — om den överhuvudtagetkommer att fullgöras i praktiken.
    Någon anledning att möjliggöra en diskrepans mellan det objekt,som besväras av en inteckning, och det vari en långivare får säkerhet när inteckningen belånas, fanns icke. De regler som leder till att en dylik diskrepans kan förekomma har uppställts uteslutande på grund av att man först infört en ny panträttskonstruktion och sedan ur den deducerat regler om panträttsobjektets omfång. Detta är helt enkelt en sorts begreppsjurisprudens i lagstiftningen.
    Givetvis uppstår en rad frågor, när inteckningsreverserna ersätts som säkerhetshandlingar genom offentliga pantbrev. En av dessa frågor är vem som skall anses behörig att förfoga över ett pantbrev genom belåning. För att en långivare skall kunna få erforderlig trygghet måste en grundläggande regel bli, att den som har lagfart på den

 

38Prop. 1970: 20 B s. 303 och A s. 235.

 

536 Karl Olivecronaintecknade fastigheten skall anses legitimerad. Ett del problem blir sedan vilken regel som skall ges för det fall att ett område avstyckats och överlåtits efter det att inteckning sökts. Skall det då vara påkallat att kräva medverkan av styckningslottens ägare vid pantsättning av pantbrevet för att långivaren skall få säkerhet även i styckningslotten? Svaret borde enligt min mening bli nekande. För legitimationen borde alltså endast lagfart å stamfastigheten krävas. Konsekvensen därav blir blott att varje köpare av en styckningslott alltid måste räkna med att brist som uppstår på en inteckning i stamfastigheten kan komma att uttagas ur styckningslotten, om den inte blir befriad från inteckningsansvar. Detta är ju intet annat än vad som hittills gällt, och det har veterligen inte lett till några olägenheter. Liksom varje annan köpare av en fastighet får köparen av en styckningslott göra sig underrättad om inteckningsförhållandena och rätta sina dispositioner därefter.
    En annan fråga är vilken regel som borde ges för det fall att det finns skilda ägare till gemensamt intecknade fastigheter med primäransvarighet. Här borde, såvitt jag förstår, regeln bli den att medverkan av samtliga ägare (lagfartshavare) ovillkorligen skulle fordras för pantsättning av ett i fastigheterna gällande pantbrev. Ägareförhållandet måste ju alltid undersökas av en presumtiv långivare. Någon belåning bör inte komma till stånd om det befinnes, att lånesökanden icke är ägare till alla de primärt ansvarande fastigheterna. Skulle ett pantbrev någon enstaka gång likväl bli belånat i en dylik situation, förutsätter detta ett ganska grovt förbiseende från långivarens sida. På talan av någon ägare som icke deltagit i pantsättningen borde pantsättningen förklaras ogiltig.

 

 

Behovet av en panträttskonstruktion

 

Efter denna diskussion av den nya panträttskonstruktionen kan till slut den frågan ställas, om det överhuvudtaget behövs någon panträttskonstruktion i lagen. För att finna ett svar på denna fråga har man att övertänka vad som nödvändigtvis fordras i avseende å den rättsliga regleringen för att ett pantbrev skall kunna fungera som instrument för fastighetskredit.
    Först och främst fordras att pantbrevet utfärdas av en myndighet (resp., om det är en privat handling, att denna förses med ett bevis av myndigheten). Vidare måste pantbrevet registreras på den fastighet som det avser. (Ett registreringssystem för fastigheter förutsättes.) Sedan kan vi hoppa över de åtgärder, som myndigheten eventuellt har att företa med ett pantbrev på begäran av fastighetsägare eller

 

Inteckning och panträtt i den nya jordabalken 537långivare. De hör inte till de nödvändiga betingelserna för pantbrevets användbarhet. Nödvändigt är emellertid att en intecknad fastighet skall kunna säljas exekutivt, att en långivare under vissa förutsättningar skall kunna framkalla exekutiv försäljning, att köpeskillingen fördelas mellan inteckningar och vissa andra anspråk, vilka alla uppföras i fördelningslängden i en genom lag bestämd ordning, samt att samma regler tillämpas även vid annan fördelning av realisationsmedel för fastigheten (efter expropriation m. m.). Finns det ett sådant regelsystem i lagen, finns det en för dess tillämpning avpassad organisation, och kan man räkna med att organisationen fungerar med stor precision, då blir det möjligt att lämna kredit motsäkerhet av ett pantbrev, förutsatt att detta ligger så till att det kan beräknas få utdelning vid eventuell fördelning av realisationsmedel för fastigheten.
    I denna lista på nödvändiga legala förutsättningar för pantbrevets användbarhet figurerar icke någon panträttskonstruktion. Vad som behövs är endast att man beskriver de åtgärder som vederbörande myndigheter skall företaga: under vilka förutsättningar och på vilket sätt ett pantbrev skall utfärdas, under vilka förutsättningar exekutivt förfarande beträffande fastigheten skall inledas, hur försäljningen skall äga rum, samt hur den exekutiva myndigheten skall förfara vid fördelning av realisationsmedel. Härtill kommer korresponderander egler om hur fastighetsägare och långivare skall gå tillväga för att utnyttja den legala apparat som ställts till förfogande, alltså regler om hur en ansökan om pantbrev skall göras, hur exekution skall inledas o. s. v.
    Detta är vad som behövs. Någon panträttskonstruktion är icke erforderlig för att uttrycka de regler som skall bilda underlaget för fastighetskrediten. Det kan nämnas att en principskiss till en lagstiftning utan panträttskonstruktion har uppgjorts av Lars Norbeck i skriften "Inteckning eller panträtt?" (Lund 1965). Av den framgår vilken metod som får användas.
    Det skulle finnas mycket mer att tillägga om inteckningsrätten i JB och därmed sammanhängande frågor. Bl. a. skulle de ytterst komplicerade bestämmelserna i 17 och 18 kapitlen förtjäna en granskning. Det förefaller mig troligt att man skulle kunna komma fram till en betydligt enklare och klarare lagstiftning rörande de frågor som där behandlas. Men därom skulle krävas en ganska omfattande utredning.