Bostadslägenheters bruksvärdehyror
Av hyresrådet BROR RITTRI
Det hyresreglerade fastighetsbeståndet kommer att kraftigt minska 1.10.1972. Då undantas enligt 1971 års ändring i hyresregleringslagen alla fastigheter som har byggts åren 1958—1968. Vidare kommer hyresregleringen från samma tidpunkt att regionalt avvecklas i 98 kommuner så att den därefter omfattar endast 43 kommuner. Antalet bostäder med s. k. fri hyressättning kommer alltså att öka väsentligt. Vidare talar allt för att hyresregleringen, som nu gällertill 1974 års utgång, inte kommer att förlängas ytterligare. Vid en övergång till en i princip fri hyresmarknad kommer hyran intelängre att fastställas efter hyresregleringens stelbenta matematiska system, som främst baseras på den enskilda fastighetens produktionskostnader. I stället bestämmes hyran av parterna själva med stöd av deras avtalsfrihet men med de tämligen betydande undantag som hyreslagens hyressättningsregler innehåller för bostäder, i synnerhet på bristorter. Även för de fastigheter, som efter 1.10.1972 kommer att t. v. omfattas av hyresregleringen, får hyreslagens regler viss betydelse eftersom bashyran inte skall få höjas så att hyran överstiger vad som är skäligt med hänsyn till hyresläget för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter.
Dessa förhållanden gör att hyressättningsreglerna i hyreslagen tilldrar sig ett allt större intresse.
Hyresnämnd och — i andra och sista instans — fastighetsdomstol tillämpar hyreslagens bestämmelser om hyrans storlek antingen efter ansökan om s. k. förstagångsprövning eller i samband med att ett uppsagt hyresavtal förlängs.
1. Reglerna om prövning av förstagångshyra
Reglerna om förstagångsprövning återfinns i 55 § hyreslagen och lyder:
I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyresgäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning. Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med månaden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.
Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.
Förstagångsprövning kan enligt 54 § förekomma endast i orter där särskild uppmärksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt. Kungl. Maj:t bestämmer vilka kommuner eller delar därav som skall utgöra sådana s. k. bristorter. F. n. gäller bristortsförordnande på alla hyresreglerade orter. De 98 kommuner, där hyresregleringen upphör 1.10.1972, kommer även i fortsättningen att omfattas av bristortsförordnande.
Hyresgästen har alltså som huvudregel ett år på sig från hyresförhållandets början för att ansöka om förstagångsprövning. Men om hyresavtalet har slutits på kortare tid än nio månader, uppkommer inget besittningsskydd för hyresgästen. Hyresvärden skulle kunna utnyttja detta genom att säga upp hyresgästen för avflyttning innan avtalet har varat nio månader och som villkor för förlängning avkontraktet kräva en betydande hyreshöjning. Detta hindras av 55 § första stycket som ger hyresgästen rätt att få den höjda hyran prövad, om den avtalas innan hyresförhållandet har varat nio månader. För dessa, troligen sällsynta, fall kommer alltså förstagångsprövningen inte att avse den första utan den andra mellan parterna avtalade hyran. Om den nya hyran avtalas, sedan hyresförhållandet har pågått längre tid, t. ex. tio månader, har hyresgästen hunnit få besittningsskydd och kan därför utan risk motsätta sig krav på hyreshöjning. Skulle han ändå godkänna kravet, får han finna sig i att det nya avtalet blir bindande; förstagångsprövning kan inte ske, trots att hyresförhållandet i exemplet har varat mindre än ett år.
Dessa regler får en oväntad verkan, då ett hus enligt 26 § andra stycket hyresregleringslagen undantas från regleringen efter omfattande ombyggnad. Om alla hyresgäster godkänner den nya hyran, kan de som är nyinflyttade begära förstagångsprövning. Gamla hyresgäster, som bott i huset mer än nio månader, blir däremot bundna av den nya hyran. Detta bör gälla inte bara då de gamla hyresgästerna bor kvar under ombyggnadstiden utan även om de tillfälligt flyttar ut under själva byggnadstiden, eftersom de får antas ha kvar sitt besittningsskydd hela tiden; det gamla hyresförhållandet har endast avbrutits temporärt.
Uttrycket förstagångshyra kan leda tanken till att den avtalade hyran får prövas endast när en lägenhet uthyrs första gången efter det huset färdigställts eller hyresregleringen upphört. Men prövning kan ske så snart en ny hyresgäst flyttar in i lägenheten; efter varje
ombyte av hyresgäst löper en ny årsfrist. Detta gäller även om den avtalade hyran inte är högre för den nye hyresgästen än för den gamle. Enligt hyreslagstiftningssakkunniga (SOU 1966: 14 s. 250) bör i sådant fall den avtalade hyran inte anses oskälig om det inte föreligger särskilda omständigheter, såsom då den gamle hyresgästen kort tid före utflyttningen har gått med på högre hyra, t. ex. för att få tillstånd till lägenhetsbyte. Men den nye hyresgästen bör vara utesluten från förstagångsprövning i substitutionsfallen: när hyresrätt övergår till make (33 §), till samboende (34 §) och vid lägenhetsbyte (35 §). I dessa fall övergår hyresrätten till den nye hyresgästen så att säga i befintligt skick. Den nye hyresgästen övertar den gamles rättigheter och skyldigheter enligt hyresavtalet. Härav torde följa att om den gamle hyresgästen har försuttit sin ettårsfrist att påkalla förstagångsprövning, så kan ej heller den nye hyresgästen begära sådan prövning. Men i många substitutionsfall förekommer det att hyresvärden av olika skäl tecknar nytt hyresavtal med den nye hyresgästen. I dessa fall torde ett nytt hyresförhållande uppkomma. I viss utsträckning bör det nya avtalet dock inte betraktas som en helt fristående rättshandling utan ses mot bakgrunden av kontraktet med den förre hyresgästen, förutsatt att hyresvärden var medveten om att det gällde en substitution. Sålunda bör den nye hyresgästen anses ha fått besittningsskydd redan från början, även om det nya avtalet löper på kortare tid än nio månader. I konsekvens härmed bör den nye hyresgästen inte kunna påkalla förstagångsprövning, om den förre hyresgästen har försuttit sin ettårsfrist för sådan prövning.
Rätten att begära förstagångsprövning har tillagts inte bara hyresgästen utan även hyresvärden. Denne kan ha intresse därav om han vill sälja fastigheten och har svårt att finna spekulanter så länge hyresgästerna har kvar sin rätt att påkalla nedsättning av hyran. Däremot kan — såsom har inträffat i några fall — hyresvärden inte ansöka om förstagångsprövning av en avtalad preliminär hyra i avsikt att få hyran höjd sedan den slutliga produktionskostnaden har räknats fram. Förstagångsprövning kan nämligen endast resultera i att den avtalade hyran antingen anses skälig och godkännes eller anses oskälig och nedsättes. I stället får hyresvärden antingen begära att hyresnämnden medlar i tvisten eller göra en stämningsansökan mot hyresgästerna vid fastighetsdomstolen.
2. De materiella reglerna om hyressättningen
I 55 § regleras endast förutsättningarna för att få en avtalad hyra prövad. Man får gå till 48 § för att finna de materiella reglerna om
hur hyran skall bestämmas vid förstagångsprövning och då hyresavtal förlängs efter att ha blivit uppsagt till hyrestidens utgång. Sistnämnda lagrum lyder så.
Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.
En uttömmande kommentar till 48 § finns hos Folke Berg i Hyra och besittningsskydd s. 75—92. Här skall endast framhållas att andra stycket innehåller den s. k. bristortsregeln (spärregeln) för hyresregleringsfria hus på orter där hyresregleringen gäller. Denna regel innebär att man vid jämförelseprövningen enligt första stycket tredjepunkten skall bortse från lägenhet med hyra, som inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. I bristort skall alltså hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i nyproduktionen. Hyran förde aktuella jämförelselägenheterna skall därvid ställas samman med hyran i nyproduktionen för lägenheter som är så likvärdiga som omständigheterna tillåter. Mot bakgrunden av hyresläget i nyproduktionen får sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheterna är rimlig. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till att bruksvärdet för de båda kategorierna ofta inte är detsamma. Om bedömningen leder till att hyrorna för vissa lägenheter i jämförelsematerialet inte är rimliga i förhållande till hyresläget i nyproduktionen, skall man bortse från dessa lägenheter.
För att få en uppfattning om hur hyressättningsreglerna har tillämpats i praxis har författaren gått igenom alla avgöranden som har meddelats under åren 1969—1971. Det gällde 52 beslut av hyresnämnder och 7 domar av tingsrätter. Det visade sig alltså att bruks-
värdehyror hade prövats i betydligt större omfattning än man kunnat tro. Avgörandena fördelade sig med ca 60 % på förlängningsärenden enligt 48 § och med 40 % på förstagångsprövning enligt 55 §. Av de totalt 52 bruksvärdeärendena avsåg 23 orter utan hyresreglering. Avgörandena innebar att de avtalade resp. av hyresvärden fordrade hyrorna godkändes i 25 fall men nedsattes i 21 fall. I övriga 6 fall blev hyrorna nedsatta för vissa lägenheter i huset men oförändrade för andra.
I följande redogörelse för praxis anges inom parentes länsbokstav och diarienummer för den hyresnämnd som meddelat beslutet.
3. Praxis i hyressättningsfrågan
3.1 Av särskilda skäl uteslutna jämförelseobjekt
Att majoriteten av hyresgästerna i det aktuella huset hade godtagit de fordrade hyrorna kunde enligt hyresnämnden inte konstituera en jämförlig hyresnivå eller eljest innebära att hyran i och för sig skulle anses skälig (AB 2241/70). En hyresnämnd ansåg det inte rimligt att ta hänsyn till lägenheter i samma hus som berördes av tvisten, särskilt i det aktuella fallet där man kunde befara att hyresgästens lägenhet var avsedd att bilda norm för framtida höjningar av hyrorna i husets andra lägenheter (H 64/69). I ett fall hade jämförelseobjekten nyligen blivit inflyttningsklara eller beräknades bli inflyttningsklara inom den närmaste tiden. Deras hyra var därför preliminär. Eftersom hyrorna av dessa skäl inte prövats eller "slutligt bestämts" genom förhandlingar med hyresgästföreningen eller på annat sätt, bortsåg hyresnämnd från dem (O 309/71, S 48/71). Uttrycket "slutligt bestämts" bör dock inte pressas för hårt: såsom jämförelsematerial bör kunna godtas nyuppförda hus, även om ettårsfristen för förstagångsprövning inte gått till ända. Men det förefaller riktigt att utesluta fall då s. k. preliminärhyra gäller, vilken enligt kontraktet är tillfällig i avbidan på slutlig reglering. Sålunda uteslöts hyresreglerat jämförelseobjekt som efter modernisering hade preliminära hyror i avbidan på bashyreshöjning eller avtal om tillägg å bashyran (R 143/70). Hyresnämnd uteslöt ett jämförelseobjekt, vars hyror var föremål för tvist (X 115/70). Självfallet finns det inget hinder för att som jämförelseobjekt åberopa en fastighet som har samme ägare som det aktuella huset.
En kommun köpte ett äldre hus som därigenom undantogs från hyresregleringen. Kommunen sade upp hyresgästerna och begärde hyreshöjning. Hyresnämnden uttalade att hyresvärden inte hade åberopat utredning om hyresläget för likvärdiga lägenheter och att en sådan jämförelse troligen också skulle vara svår att göra, eftersom de flesta sådana lägenheter var underkastade hyresreglering (H 62/71). Denna uppfattning förefaller inte stämma med departementschefens uttalande i prop. 1968:91 bih. A s. 191:". . . en hyra som fastställts av hyresnämnd eller hyresrådet bör alltid anses skälig, dock inte i den meningen att den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hyran för annan lägenhet prövas; en förutsättning är självfallet att lägenhetens skick inte avsevärt försämrats eller hyresgästens för-
måner avsevärt inskränkts". Detta uttalande gjordes för att motivera att när ett hyresreglerat hus undantas från hyresregleringen skall den hyresreglerade hyran anses skälig vid en prövning av den fastighetens bruksvärdehyra. Uttalandet tar sikte på det fallet att den hyresreglerade hyran är högre än den skulle ha varit, om hyresspärren på bristorter hade tillämpats. Det förefaller vara lämpligt att använda samma princip när hyresregleringen efter hand upphör. Stora grupper av äldre hus kommer då att inte ha andra jämförelseobjekt än andra, likaledes förut hyresreglerade hus. En höjning av hyrorna får då inskränka sig till en "saxning" uppåt med utnyttjande av den rörlighet som 48 § ger, d. v. s. hyresökningen får ske stegvis och varje ökning får inte väsentligt överstiga hyran för de andra, för uthyresreglerade husen. Nackdelen med denna metod är att den framtvingar ideliga uppsägningar. Men ingenting bör hindra att man redan vid det första förlängningstillfället avtalar om en stegvis upptrappning av hyran. Ett sådant system kan vara naturligt särskilt när en hyresgästförening företräder hyresgästerna.
Vid prövning av bruksvärdet hos studentlägenheter uteslöts som jämförelseobjekt ett studenthem bl. a. därför att hemmet i egenskap av s. k. from stiftelse hade betydande skattelättnader och betingelserna för hyressättningen därför var något annorlunda än i de aktuella husen (O 309/71). Däremot skall en lägenhet inte uteslutas bara av det skälet att den tillhör en kategori där hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom t. ex. att fastigheten finansierats med statliga lån (prop. 1968:91 bih. A s. 53).
I fråga om jämförelseobjekten används i 48 § första och andra styckena uttrycket hyra. Härav följer att som jämförelseobjekt endast kan användas hyreslägenheter däremot inte bostadsrättslägenheter (F 82/69, F 215/70, S 48/71) eller lägenheter i bostadsföreningar, andelshus o. d. Många skäl talar för att bostadsrättslägenheter inte skall få inverka på bruksvärdet. Hyresrätt och bostadsrätt kan inte utan vidare jämföras. I bostadsrättslägenhetens årsavgift ingår dels amortering (frånsett nya hus med paritetslån) som gör att årsavgiften på sikt kan sjunka, dels avsättning till reparationsfond, vilket medför att framtida reparationer inte behöver föranleda höjning av årsavgiften. Härtill kommer de skattelättnader för bostadsrättshavare som är att vänta. Vidare borde hänsyn tas till bostadsrättshavarens förmånligare ställning i fråga om besittningsskydd och andra rättigheter, allt faktorer som knappast kan skattas i pengar. Slutligen är det beträffande insatskapitalet inte bara frågan om vilken räntefot som skall användas utan även det större problemet om man skall utgå från det ursprungliga insatsbeloppet, den senaste överlåtelsesumman, det s. k. rekommenderade värdet eller det värde som kan förväntas vid en överlåtelse.
3.2 Jämförelseobjekt som ej anses likvärdigt
En hyresvärd sade upp hyresavtalet och begärde att hyran skulle höjas från 65 till 71 kr/kvm i ett gammalt hus, moderniserat 1957, i en liten stad. Hyresvärden åberopade nyare allmännyttiga hus med hyran 66 kr/kvm, medan hyresgästen åberopade äldre allmännyttiga hus med hyran 60—64 kr/kvm. Hyresnämnden ansåg att det yngre jämförelsematerialet hade något högre standard än den aktuella lägenheten bl. a. därför att husen hade balkonger och något mera påkostade entréer. Den aktuella lägenheten ansågs i stället likvärdig med de äldre allmännyttiga husen (från 1950), som visserligen
låg något mindre centralt men i gengäld hade bättre yttre miljö. Hyresnämnden fann att den fordrade hyran väsentligt översteg hyresnivån i det äldre allmännyttiga beståndet och förlängde därför avtalet på den gamla hyran (F 91/71).
På grund av följande faktorer uteslöts jämförelseobjekt: skillnad i läge och planlösning,
gemensamt bad i källaren gentemot separat badrum,
väsentligt större storlek på jämförelseobjektet (X 224/69).
Vissa jämförelseobjekt uteslöts, eftersom de främst med hänsyn till modernitetsgrad, planlösning och belägenhet vid stadens huvudgata hade högre bruksvärde än de aktuella lägenheterna (F 82/69).
3.3 Lägenheter av speciell typ
Vid prövning av studentbostäders bruksvärdehyror befanns det svårt att finna helt jämförbart lägenhetsbestånd med hänsyn till studentstadens speciella karaktär och de särskilda förhållanden som förelåg där. En jämförelseprövning med vanliga hyresobjekt skedde dock i brist på annat material. Vid denna prövning beaktade hyresnämnden att "genomströmningshastigheten" var väsentligt högre, d. v. s. boendetiden genomsnittligt betydligt kortare i studentbostäderna, varför underhållskostnaderna på sikt blev större än normalt. Hänsyn togs också till de inte oväsentligt högre administrationskostnaderna för studentstiftelsen som var en följd av verksamhetens speciella karaktär (O 309/71).
I fråga om ett hus med enbart enrumslägenheter gjorde hyresvärden gällande att lägenheterna hade karaktär av ungkarlshotell, vilket medförde ett kraftigt ökat slitage. Hyresnämnden uttalade försiktigtvis att den såtillvida delade uppfattningen att lägenheterna hade en sådan särprägel, att de ej var direkt jämförliga med jämförelsematerialet, vars hyresnivå ändå lades till grund för bedömningen (P 33/70).
En provinsialläkarvilla på 200 kvm ansågs med hänsyn till läge, storlek och användningssätt vara ett speciellt hyresobjekt, vartill svårligen gick att finna likvärdiga jämförelser (L 232/70).
En lägenhet av speciell typ saknade motsvarighet i jämförelsematerialet. Dess bruksvärde bedömdes därför efter allmän skälighet och i relation till hyrorna i husets övriga lägenheter, som samtidigt prövades av hyresnämnden (AB 2241/70).
Ett äldre hus hade efter omfattande ombyggnad undantagits från hyresregleringen. För en lägenhet på 106 kvm avtalades sedan en hyra efter 68 kr/kvm. I den lilla stad det gällde fanns inga liknande objekt. Hyresnämnden fann att lägenhetens speciella karaktär medförde svårigheter att ange representativa jämförelselägenheter, men med stöd av nämndens allmänna erfarenheter av hyresläget i orten kunde den avtalade hyran knappast betecknas som oskälig (H 12/71).
Vid en förstagångsprövning för ett nybygge åberopades i fråga om en femrumslägenhet omkring 20 andra lägenheter. Hyresnämnden fann att endast ett litet antal av dessa var jämförliga, varför materialet inte gav någon klar och entydig bild av hyresnivån. I samma ärende prövades emellertid också fyrarumslägenheter och i fråga om jämförelsematerialet för dem låg hyresnivån kring 10 100 kr/år. Med ledning av sistnämnda utredning fann hyresnämnden att hyresnivån för sådana på självkostnadsbasis nyproduce-
rade lägenheter, som var likvärdiga med de aktuella, borde ligga kring 10 700 kr. Till detta belopp nedsattes den avtalade hyran som var 11 880 kr. Hyresnämndens beslut motsvarade 86 kr/kvm i totalhyra mot avtalade 95 kr/kvm (AC 73/70).
I ett förlängningsärende beträffande en trerumslägenhet på en mindre ort åberopades endast en jämförelselägenhet med kallhyran 66 kr/kvm. Dess modernitetsgrad och reparationsstandard ansågs väsentligt överstiga den aktuella lägenhetens. Särskilt skillnaden i miljö beaktades. Trots att direkt jämförelse alltså inte kunde göras, fann hyresnämnden att jämförelselägenheten gav uttryck för en hyresnivå för moderna lägenheter på orten och därför kunde vara vägledande. På grund härav och som ren skälighetsbedömning fastställde hyresnämnden kallhyran efter 35 kr/kvm mot av fastighetsägaren yrkade 45 kr/kvm (L 214/70).
3.4 Splittrat hyresläge. Brist på representativa jämförelseobjekt
I prop. 1968: 91 bih. A s. 53 uttalade departementschefen att man i viss utsträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter, som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten, nämligen om hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå. I så fall kan det vara motiverat att jämföra med lägenheter av annat slag men med ett mera homogent hyresläge. På så sätt uppnås också att hyror för olika typer av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt sätt. Departementschefen framhöll emellertid att sådana bedömningar måste ske översiktligt.
I ett fall utnyttjade en hyresnämnd denna hjälpregel. Det gällde särpräglade ungkarlslägenheter, som inte var direkt jämförliga med de åberopade objekten. Detta uteslöt inte att hyresnivån för jämförelseobjekten lades till grund för bedömningen, som ledde till att den avtalade hyran befanns oskäligt hög. Vid fastställandet av skälig hyra ansågs hyran inte kunna bestämmas efter högsta hyresnivån, eftersom jämförelsematerialet inte var representativt. I stället utgick hyresnämnden (P 33/70) från det genomsnittliga hyresläget för jämförelseobjekten.
En kommun hade för hyreshöjning sagt upp ett 30-tal hyresgäster, huvudsakligen lärare som bodde i en-, två- eller trefamiljshus. Kommunen uppgav att hyrorna dittills hade varit subventionerade och att de begärda hyrorna grundades på självkostnadsprincipen. Hyresnämnden uttalade att direkta jämförelseobjekt inte fanns och att avgörandet därför måste grundas på ett mera genomsnittligt hyresläge för ej direkt jämförbara lägenheter. Vid en översiktlig bedömning av de fordrade hyrorna fann hyresnämnden att dessa (utom för två lägenheter) låg "under den gräns som avses med regeln om hyresspärr" och att de även allmänt sett framstod som skäliga, varför de godtogs (S 147/71).
Vid en förstagångsprövning fann hyresnämnden de avtalade hyrorna, ca 105 kr/kvm, för två enfamiljshus i det attraktiva kulturområdet Kyrkbacken nära Västerås centrum oskäliga men det av hyresgästerna åberopade jämförelsematerialet ansågs inte vara så representativt att det kunde anses visat att hyrorna borde sättas så lågt som hyresgästerna yrkat eller ca 85kr/kvm. Hyrorna nedsattes till 95 kr/kvm (U 145/70). Beslutet fastställdes
av Västerås tingsrätt (T 64/71). Bland jämförelseobjekten uteslöt tingsrätten två villor som i framtiden skulle utgöra gatumark och därför hade klassificerats som rivningsobjekt, vilket hade föranlett en speciellt låg, icke marknadsmässig hyressättning. Vidare uteslöts en lägenhet i ett stort hyreshus längs en livligt trafikerad gata. Två av konstnärer hyrda villor i samma område men med högre bruksvärde än de aktuella villorna uteslöts därför att bruksvärdet inte avspeglades i hyressättningen. Subventionering förelåg nämligen eftersom kommunen ville att konstnärer och kulturpersonligheter skulle bosätta sig inom området. Slutligen fastslog tingsrätten att lägenheter i flerfamiljshus på området hade lägre bruksvärde än de aktuella villorna. Villor medgav nämligen ett annat boendesätt än flerfamiljshus. De förhållandevis stora källarutrymmena med hobbyrum i de aktuella villorna höjde bruksvärdet liksom de egna uteplatserna. Den omständigheten, att lägenheterna i flerfamiljshusen i vissa avseenden hade bättre inomhusstandard, föranledde inte till annan bedömning.
Jämförelseobjekten till enrumslägenheter, som skulle förstagångsprövas,var av varierande storlek och hade varierande planlösning, varför materialet inte var helt entydigt. Hyresnämnden ansåg sig likväl kunna utläsa en högsta hyresnivå för jämförelseobjekten av ca 4 000 kr per år, vartill nämnden nedsatte den avtalade hyran på 4 500 kr (AC 36/71).
På en liten ort uppsade ägaren av en tvåfamiljsvilla hyresgästen för avflyttning bl. a. därför att villan skulle säljas. I andra hand yrkades höjning av årshyran från 3 300 till 5 400 kr. Ingen bevisning åberopades. Hyresnämnden uttalade att utredning saknades för att bedöma den fordrade hyrans skälighet och att den fordrade hyran uppenbarligen hade bestämts på andra än sakliga grunder (i klartext: hyresgästen skulle skrämmas till att flytta!). Hyresnämnden förlängde hyresavtalet med den gamla hyran, som befanns skälig (T 38/70).
3.5 Nackdelar kompenserade av fördelar
I flera fall har hyresnämnderna följt departementschefens uttalande (prop. 1968: 91 bih. A s. 53) att en lägenhet inte bör uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall bestämmas. Enligt departementschefen bör det lägre bruksvärde som föranleds av att en lägenhet i något avseende är av sämre beskaffenhet kunna uppvägas av att lägenheten i annat avseende är bättre. För att jämförelseprövningen inte skall bli alltför skönsmässig får avvikelserna dock inte vara avsevärda.
Ett jämförelseobjekt låg något längre från centrum men hade i gengäld något högre standard och befanns därför fullt jämförbart (X 119/69, N 166/70). Avsaknad av separat toalett uppvägdes av hög reparationsstandard i förening med fri trappstädning (X 282/69). En fastighet hade bättre köksutrustning men ändå lägre totalt bruksvärde, eftersom jämförelseobjektet hade i sin helhet högre modernitetsgrad och bättre planlösning, sanitär utrustning och yttre skick (R 143/70). Det större antalet boende i ett ytterområde gav möjlighet till bättre service men å andra sidan gav det lägre boendeantalet i ett annat ytterområde större möjlighet till lugn och avskildhet (M 1090/71). Ett läge längre från centrum uppvägdes av bättre yttre miljö (F 91/71). Läge i ytterområde ansågs inte vara en nämnvärd
nackdel med hänsyn till de goda kommunikationerna (F 215/70). Läge i ytterområde uppvägdes av tillgång till fritidsaktiviteter och frysskåp (X 254/70).
I ett fall gick man så långt att en något lägre standard i det aktuella huset uppvägdes av att jämförelseobjektet skulle få en inte obetydlig hyreshöjning vid det instundande årsskiftet. Detta jämförelseobjekt borde nog ha uteslutits, eftersom avvikelserna var av alltför olikartad beskaffenhet.
3.6 Betydelsen av reparationsstandard och särskilda förmåner
Självfallet är reparationsstandarden av stor betydelse för lägenhetens bruksvärde (SOU 1966: 14 s. 239).
Vid en jämförelse mellan ett privatägt hus och allmännyttiga hus framhöll hyresgästerna att det privata huset saknade såväl fastighetsskötsel motsvarande 6:50 kr/kvm som fortlöpande reparationer motsvarande 10 kr/kvm, fri trappstädning motsvarande 1: 80 kr/kvm samt piskställ, tvättstuga, balkonger, centralantenn och lekplatser motsvarande sammanlagt 3: 50 kr/kvm. Hyresnämnden (S 137/71) gjorde följande bedömning: Tidsintervallerna för underhållet var inte överskridna utan lägenheterna var i gott skick bortsett från någon enstaka skada. Tillsyn genom fastighetsskötare förekom, dock inte dagligen. Med hänsyn till avsaknaden av de övriga förmåner som hyresgästerna påpekat fann hyresnämnden lägenheterna inte likvärdiga. Hyresnämnden tog ej ställning till förmånernas värdering.
En hyresnämnd värderade fri trappstädning till 2 kr/kvm och fri hushållsström till 4 kr/kvm.
I tidskriften Vår bostad 1971 nr 3 redovisas Stockholms hyresgästförenings försök att i pengar uppskatta olika faktorer. Man utgick från den högsta godtagna nivån på hyror i nybyggda hus i Stockholms innerstad och gjorde avdrag för allt som saknades i de lägenheter som man på prov bruksvärderade. Man tillämpade följande avdrag:
| helt misskött lägenhetsunderhåll | 12kr/kvm |
|---|
| helt omodernt kök | 15 |
|---|
| helt misskött yttre underhåll | 10 |
|---|
| dålig planlösning | 2 |
|---|
| avsaknad av sopnedkast | 2 |
|---|
| " " modern tvättstuga | 1 |
|---|
| " " badrum | 6 |
|---|
| " " balkong | 3 |
|---|
| " " fri trappstädning | 3 |
|---|
| " " centralvärme | 12 |
|---|
| " " central tv-antenn | 1 |
|---|
Avdrag för bristande inre och yttre underhåll och för omodernt kök trappades ner efter en skala, där avdragen helt upphörde vid perfekt underhåll resp. helt modernt kök.
Denna siffermässiga uppskattning av lägenheters olika skick är troligen inte tänkt som någon exakt värdering men kan — vid brist på direkt jämförliga objekt — vara en viss summarisk vägledning. Man får dock akta sig för att stapla bristfälligheter på varandra så att man närmar sig hyran 0 kr!
I ett fall uttalade en hyresnämnd att bruksvärdet inte påverkades av brister i underhållet, vilka ej var alltför påtagliga (AB 2241/70). Denna bedömning förefaller rimlig.
I ett fall ansåg hyresgästen att främst den dåliga reparationsstandarden hos hans lägenhet medförde att denna hade lägre bruksvärde än jämförelseobjekten. Hyresnämndens majoritet ansåg att tidsintervallen för sedvanliga reparationer hade överskridits, dock ej i så hög grad att — om lägenheten varit hyresreglerad — underhållet skulle ha ansetts så eftersatt att lägenhetens skick avsevärt försämrats och nedsättning av bashyran motiverats (T 12/70). Hyresnämndens jämförelse med hyresregleringslagen förefaller onödig. Långt innan underhållet hunnit försämras så avsevärt, att bashyran kunnat nedsättas, bör lägenhetens bruksvärde kunna sjunka pågrund av brister i underhållet. Hyresnämndens slutsats blev att man bör fästa större vikt vid det värde på längre sikt en lägenhet kan ha för praktiskt bruk än vid att underhållet — inom rimliga gränser — är mer eller mindre gott vid tiden för bedömningen. Denna slutsats förefaller riktig.
Vid en förstagångsprövning bestred hyresgästerna att de av hyresvärden yrkade hyrorna i vart fall fick tas ut, förrän bullerstörningar från fastighetens hissar hade avhjälpts. Hyresnämnden (D 144/69) ansåg att störningarna inte var så omfattande att de borde inverka på hyrorna.
Hyresrätten till möblerade studentlägenheter i Göteborg innefattade tillgång till gemensamma lokaler och förmån av fri elström, städning och fritt linne. För att möjliggöra en jämförelse med åberopade jämförelseobjekt av sedvanlig typ minskade hyresnämnden (O 309/71) hyrorna för studentlägenheterna med det uppskattade värdet av nämnda förmåner. En av hyresnämnden förordnad sakkunnig gjorde följande värdering av nyttigheterna.
| Nyttighet | uppskattat värde i kr/år | | | |
|---|
| Lägenhetstyp: | 1r | 1rkv | 2rkv | 3rkv |
|---|
| eget kök | - | - | - | 540 |
|---|
| Egen kokvrå | - | 360 | 360 | - |
|---|
| Delat kök | 120 | - | - | - |
|---|
| Badrum/duschrum, wc, tvättställ | 240 | 240 | 240 | 240 |
|---|
| Maskintvättstuga (exkl. el o. vatten) | 24 | 36 | 48 | 60 |
|---|
| dagrum med TV, sällskapsrum | 48 | 48 | 24 | 24 |
|---|
| badmintonhall | 48 | 48 | 96 | 96 |
|---|
| bordtennisrum | 24 | 24 | 48 | 48 |
|---|
| bodybuilding | 12 | 12 | 24 | 24 |
|---|
| bastu | 48 | 48 | 96 | 96 |
|---|
| samlingslokal (festlokal) | 48 | 48 | 48 | 48 |
|---|
| lekrum | - | - | 60 | 60 |
|---|
| städning av gemensamhetsutrymmen | 204 | 84 | 108 | 108 |
|---|
| el | 84 | 84 | 168 | 168 |
|---|
| möbler | 300 | 312 | 600 | 600 |
|---|
| Linne (tvätt + slitage) | 144 | 144 | 276 | 276 |
|---|
| bränslekostnad | 192 | 216 | 300 | 360 |
|---|
| va-avgift | 120 | 180 | 210 | 300 |
|---|
Hyresnämnden fann värdena väl avvägda och lade dem till grund för sin bedömning. Med tanke på värderingarna av elström, bränsle och va avgift bör anmärkas att det gällde små ytor: enkelrummen 18,5 kvm, 1 rum
och kokvrå 27,6 kvm, 2 rum och kokvrå 38 kvm, 3 rum och kök 55,2 kvm.
I fallet Uven, Södermalm (AB 2315/70), uppgav hyresgästerna att skillnaden mellan hyror för lägenheter på olika våningsplan i allmännyttiga företags hus brukar vara 1: 50 kr/kvm mellan bottenvåningen och våningen en trappa upp samt därefter 25 öre/kvm för varje våningsplan.
I följande tabell återges den korrigeringslista som SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) utgår från för några vanliga typer av variationer mellan lägenheter.
| | 1rk | 2rk | 3rk | 4 rk och större |
|---|
| avdrag (kr/år) | | | | |
|---|
| Lägenhet i entréplan | 60 | 120 | 180 | 240 |
|---|
| lägenhet i bottenvåning i höghus | 60 | 120 | 180 | 240 |
|---|
| lägenhet i vån. 1 trappa i höghus | 36 | 60 | 96 | 120 |
|---|
| extra toalettrum saknas | _ | _ | 180 | 180 |
|---|
| balkong saknas | 100 | 100 | 100 | 100 |
|---|
| tillägg (kr/år) | | | | |
|---|
| grovkök | | | | 180 |
|---|
| torkskåp | | | | 72 |
|---|
| | vån.I | ii | iii | iv | v trappor eller högre |
|---|
| hisstillägg (kr/år) | | | | | |
|---|
| 1 rk och mindre | 60 | 100 | 120 | 150 | 180 |
|---|
| 2 rk | 100 | 120 | 150 | 180 | 200 |
|---|
| 3 rk | 120 | 160 | 200 | 240 | 260 |
|---|
| 4 rk och större | 150 | 180 | 220 | 270 | 300 |
|---|
Värdet av balkong skall enligt tabellen skattas till 100 kr per år oavsett lägenhetens storlek. En annan vanlig beräkningsgrund är 20 kr/kvm balkongyta. Båda dessa sätt att värdera balkong förefaller bättre än den av en hyresnämnd använda metoden att öka lägenhetshyran med 1 kr per kvm lägenhetsyta.
SABO rekommenderar vidare att man vid hyressättningen även tar hänsyn till andra faktorer t. ex. olika lägesförhållanden, såsom ovanför eller bredvid lokal med störande ljud, besvärande insyn och enkelriktat lägesamt till speciella planlösningar och andra avvikelser i standarden.
Två hus i en mindre stad byggda i början på 1950-talet reparerades 1970. Fastighetsägaren begärde att hyrorna skulle höjas från 62 till 79kr/kvm. Som enda jämförelseobjekt åberopade han en lägenhet i ett flerfamiljshus. Hyresnämnden bortsåg från denna lägenhet, som befanns ha högre bruksvärde, och anmärkte dessutom att hyran för en enda lägenhet, även om den motsvarades av flera andra lägenheter i samma hus, inte utgjorde tillräckligt jämförelsematerial för bedömning av hyresnivån (X119/69). Ett sådant kategoriskt uttalande förefaller diskutabelt. Det kan ju tänkas fall då inga andra jämförelseobjekt finns på orten. Vidare måste bedömningen grundas på det jämförelsematerial parterna åberopat och det är därför inte ovanligt att hyresnämnden får endast ett jämförelseobjekt att ta ställning till. I sistnämnda ärende fanns ytterligare två jämförelseobjekt.
Dessa hade åberopats av hyresgästsidan och hade totalhyror på 61 kr/kvm. Med beaktande av sistnämnda hyror fann hyresnämnden fastighetsägarens krav oskäligt. Hyresnämnden konstaterade vidare att det inte förelåg någon utredning som motiverade en höjning av de utgående hyrorna med mer än som föranleddes av de nytillkomna "hyresförmånerna". Dessa utgjordes av reparationerna som avsåg lägenheternas målning, tapetsering och golvbehandling samt utbyte av kylskåp. På grund härav medgav hyresnämnden höjning av hyran med 5 kr/kvm till 67 kr/kvm. För en lägenhet om ca 60 kvm uppgick alltså höjningen till 300 kr per år. Detta motsvarar ungefär vad höjningen skulle ha blivit om fastigheten hade varit hyresreglerad och reparationskostnaden hade uppgått till ca 3 500 kr, en rimlig kostnad för sådana arbeten.
På en icke hyresreglerad ort utvisade jämförelsematerialet två hyresnivåer, den högsta på 61—67 kr/kvm och den lägsta på 40—50 kr. Jämförelseobjekten ansågs i grova drag motsvara de aktuella lägenheterna. Lägenheterna med de högsta hyrorna var så många att de ansågs ge uttryck för en klar hyresnivå. Eftersom de högsta hyrorna skall utgöra riktpunkt för bedömningen och anledning saknades att inte godta dem som ungefärligt uttryck för marknadsvärdet, ansågs de av fastighetsägaren begärda hyrorna 58 kr/kvm skäliga (X 224/69).
3.7 Hur hyran anges
En viktig fråga vid. alla hyresjämförelser är hur lägenhetens hyra skall anges. I denna fråga gjorde en hyresnämnd (O 309/71) följande uttalande. Vid jämförelseprövningen kan hänsyn uppenbarligen inte tas enbart till priset per kvm lägenhetsyta. Två lägenheter med samma rumsantal och jämförlig standard kan ha i stort sett samma bruksvärde, även om den ena lägenhetens yta är icke oväsentligt större än den andras. Vid hyresjämförelser måste därför också lägenhetens hyra för år eller månad beaktas. I detta sammanhang bör också anmärkas att kvadratmeterpriset regelmässigt står i omvänd proportion till lägenhetens yta. En jämförelse av hyrorna per kvm för lägenheter inom samma storleksgrupp (t. ex. ett rum och kokvrå) måste alltså ske med beaktande av att den till ytan mindre lägenheten skall ha en högre hyra per kvm än den större, om relationen mellan lägenheternas kvm-pris skall kunna anses riktig.
I ett fall varierade enrumslägenheters yta mellan 31,5 och 34 kvm. Hyresnämnden (P 33/70) fastställde samma årshyra för alla lägenheterna med motivering att den mindre variationen i fråga om yta inte borde leda till olikheter i hyressättningen.
En hyresnämnd (AC 36/71) utgick från lägenheternas årshyror men fann vid sin slutliga bedömning att hyresvärdens krav väsentligt översteg hyran för likvärdiga lägenheter av det huvudsakliga skälet att de aktuella lägenheterna var något mindre till ytan än jämförelselägenheterna.
I fallet Lampan på Södermalm uttalade hyresnämnden (AB 2241/70) att de aktuella lägenheternas förhållandevis stora yta för sitt rumsantal inte var helt utnyttjbar och föranledde till att en större lägenhet av visst rumsantal i det aktuella huset ansågs väl jämförlig med en något mindre lägenhet med samma rumsantal i ett annat hus. I samma ärende uttalade hyresnämnden att hyra i årsbelopp var att föredra men hyra per kvm godtogs, därför att parternas utredning utgick därifrån. Stockholms tingsrätt, dit
ärendet fördes, hade samma uppfattning och tillade att jämförelsen i viss mån försvårades av den av parterna valda metoden.
Dessa bedömningar överensstämmer med lagens förarbeten som tycks bygga på att man skall utgå från årshyrorna och inte från kvadratmeterhyrorna. Men denna metod kan på sikt vara farlig därför att den kan leda till en strävan att bygga nya lägenheter något mindre till ytan än den för lägenhetstypen genomsnittliga. Hyresvärden skulle då i alla fall kunna räkna med att bruksvärdet anses vara detsamma som för lägenheterna med större yta. På samma husvolym blir det då plats för större antal lägenheter. Visserligen gjordes för några år sedan många lägenheter alltför stora till ytan i förhållande till rumsantalet. En viss minskning i "ytambitionen" är därför att rekommendera och har f. ö. redan skett i nyproduktionen. Men det är farligt om denna utveckling i riktning mot mindre ytor drivs för långt genom praxis i bruksvärdemål. I detta hänseende bör bruksvärdeprövningen vara neutral, vilket innebär att den ökning av produktionskostnaden, som en till ytan större lägenhet medför i förhållande till en lägenhet med mindre yta men med samma rumsantal, bör medföra en motsvarande ökning av bruksvärdet. Denna lilla rest av kostnadstänkande bör inte vara oförenlig med bruksvärdemetodiken. En praktisk synpunkt är vidare att metoden med kvadratmeterhyror inte alltid försvårar jämförelseprövningen utan mången gång tvärtom underlättar denna. Ett exempel härpå är ett fall där en part åberopade att årshyran för tvårumslägenheter i allmännyttiga bostadsföretags hus i kommunen varierade så mycket som mellan 3 500 och 5 700 kr (S 147/71). Här torde en uppgift om hyran per kvm ha varit mera upplysande.
Det bör i sammanhanget anmärkas att i denna praxisgenomgång i många fall omräkning har skett till kvadratmeterhyror även när hyresnämnderna själva har angett endast årshyror.
Eftersom tyngdpunkten för bruksvärdeprövningen har lagts på de allmännyttiga bostadsföretagen kan det vara av intresse att undersöka efter vilka principer SABO fördelar hyran på lägenheter av olika storlek. Principerna grundas på en av hyresmarknadskommittén föranstaltad utredning och kommitténs uttalande i mars 1969, varav följande utgör en sammanfattning.
Kommittén är medveten om att drift-, underhålls- och byggnadskostnader per lägenhet ej följer några bestämda matematiska samband och att en hyresfördelningsmetod måste bygga på många subjektiva antaganden. Av denna anledning kan en fullständigt rättvis och allmängiltig hyresfördelningsmetod inte åstadkommas. Men då det från praktisk synpunkt är olämpligt att vid varje tillfälle då hyror skall fastställas utarbeta speciella fördelningsnormer har följande generella hyresfördelningsmetod fastställts. Med den nu rekommenderade metoden har kommittén sökt att ernå överensstämmelse mellan hyran å ena sidan och den faktiska kostnaden för varje lägenhetstyp å den andra sidan. Den absoluta hyran för olika lägenhetsstorlekar har framräknats genom en beräkning av kapital- och driftskostnader. Den så beräknade absoluta hyran har sedan omvandlats till en generell relativ hyra. Hyran för en lägenhet om 2 rum och kök på 55 kvm har satts till 100 och hyrorna för andra lägenhetsstorlekar har satts i relation till detta tal. På så sätt har det inbördes förhållandet mellan hyror för olika lägenhetsstorlekar erhållits. Variationer i standarden mellan lägenheter bör alltså korrigeras genom tillägg eller avdrag, som skall kompensera standardskillnaden. Det kan röra sig om speciell inredning och utrustning eller om speciella planlösningar, störande läge e. d.
Den i ovannämnda sammanfattning angivna relativa hyran framgår av följande diagram.
Diagrammet är uppgjort under förutsättning att alla lägenheter har badrum samt att lägenheter om minst 3 rum och kök har ett extra toalettrum. En tvårumslägenhet om 55 kvm har åsatts relativa hyran 100 (årshyra i kr). Diagrammet visar att en lägenhet med dubbelt så stor yta, 110 kvm, skulle ha en relativ hyra av knappt 170, vilket innebär att hyran per kvm sjunker med 15% (t. ex. från 100 kr/kvm till 85 kr/kvm). Diagrammet visar också skillnaden i hyra mellan lägenheter, som är till ytan lika stora men har olika rumsantal.
3.8 Spärregeln i 48 § andra stycket
I praxis uppkommer ofta svårigheter att tolka och tillämpa den s. k. spärrregeln i 48 § andra stycket, enligt vilken man vid jämförelseprövningen skall bortse från lägenhet, vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Man skall alltså enligt lagtexten se på nyproduktionen i dess helhet, d. v. s. både de privatägda husen och de allmännyttiga. Departementschefen har emellertid framhållit (prop. 1968:91 bih. A s. 190) att det ofta torde bli möjligt att utan särskild utredning utesluta alltför höga hyror som hyres-
gäster i en bristmarknad frivilligt tagit på sig. Detta gäller enligt hans uttalande särskilt fall, när materialet innehåller ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bostadsföretags fastigheter med hyror som är anpassade till hyresläget i nyproduktionen, och i sådant fall bör högre liggande hyror inte få påverka bedömningen. Till grund för spärregeln ligger följande överväganden (prop. s. 189).
De allmännyttiga företagen har inte en sådan ställning i det äldre lägenhetsbeståndet, som krävs för att företagens hyror över hela fältet skall bli bestämmande vid jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln. De kommer därför inte att få en sådan prisledande funktion inom hela lägenhetsbeståndet att ej godtagbara hyreshöjningar hindras. När det gäller nyproduktionen av flerfamiljshus förhåller det sig emellertid obestridligen så att dessa företag intar och för framtiden kan väntas behålla en ledande ställning. Inom denna sektor kommer de allmännyttiga företagens hyror otvivelaktigt att bli bestämmande för hyresläget. Eftersom företagen tillämpar självkostnadsprincipen, vilket innebär att hyrorna sätts så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, får man härigenom en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lägenheter i hus som uppförs i fortsättningen. I nyproduktionen föreligger således ingen större risk för en ej önskvärd hyresutveckling på grund av bristorternas efterfrågeöverskott. Den behövliga låsningen av hyresnivåerna i det äldre lägenhetsbeståndet kunde enligt departementschefen åstadkommas med utnyttjande av detta förhållande. Av dessa skäl infördes spärregeln. Med utgångspunkt från hyresläget i nyproduktionen skall enligt departementschefen den aktuella hyran bestämmas efter en bedömning av den ifrågavarande lägenhetens modernitetsgrad, underhåll och skick i övrigt m. m.
Av motiven framgår alltså klart att spärregeln infördes främst för att hindra ej godtagbara hyreshöjningar i det äldre lägenhetsbeståndet, särskilt i samband med avveckling av hyresregleringen. Men regelns ordalydelse gör att den blir tillämplig även när det är ett nybyggt hus som skall åsättas bruksvärde. Man skall nämligen då först konstatera enligt 48 § första stycket var den högsta hyresnivån för jämförliga lägenheter ligger och sedan enligt spärregeln undersöka om denna nivå är rimlig med hänsyn till nyproduktionens allmänna hyresläge. På så sätt blir resultatet att man hamnar inte på den högsta hyresnivån utan på en lägre nivå, om inte det aktuella huset har ett högre bruksvärde, som motiverar att man hamnar över det allmänna hyresläget.
I flera avgöranden har man tillämpat spärregeln eller använt den allmännyttiga nyproduktionen som direkt jämförelsematerial.
Sedan vissa lägenheter i ett äldre hus i Linköping byggts om och undantagits från hyresregleringen, träffades avtal om en preliminär kallhyra på 97 kr/kvm. I slutlig hyra begärde hyresvärden 100 kr/kvm, medan hyresgästen begärde att den preliminära förstagångshyran skulle nedsättas till 75 kr/kvm. Hyresnämnden nedsatte hyran till 90 kr/kvm vid jämförelsefrämst med hyrorna i ett nyproducerat, allmännyttigt bostadsbestånd (E 294/70).
För nybyggda fyrarumslägenheter i Umeå låg den avtalade totalhyran på 103 kr/kvm. Hyresgästerna begärde att förstagångshyran skulle sättas ned till 78 kr/kvm. Sedan lägenheter med alltför avvikande bostadsyta och ej representativa topphyror uteslutits, återstod som jämförelseobjekt dels ett 30-tal nyproducerade, privatägda lägenheter med högsta hyror kring 95 kr/kvm, dels ett 50-tal kooperativa lägenheter med hyror kring 82 kr/kvm. Den högre nivån fann hyresnämnden orimligt hög med hänsyn till den
lägre nivån, som beräknats enligt självkostnadsprincipen och som helt och hållet gällde nyproducerade lägenheter med god planlösning och hög standard. På grund härav och med beaktande av att de aktuella lägenheternas sovrum inte gick att vädra, nedsatte hyresnämnden hyran till 87 kr/kvm (AC 11/70). Umeå tingsrätt (dom DT 67/71) höjde hyran till 89 kr/kvm efter att ha anlagt följande synpunkter. De åberopade kooperativa husen låg i yttre stadsdelar 3—4 km från centrum, medan det aktuella huset låg endast 1 km från centrum. Även om smärre affärscentra fanns i de olika yttre stadsdelarna var fördelen av närhet till varuhusen och de större affärerna i stadens centrum uppenbar, inte minst ur resekostnadssynpunkt.
Vid prövning av förstagångshyrorna i ett nybyggt hus i Karlstad framkom det att av de lägenheter, som uppförts under de tre senaste åren, 30 % fanns i allmännyttiga hyreshus och 26 % i privatägda hyreshus. Hyresnämnden bortsåg inte från hyrorna i enskilda flerfamiljshus, eftersom dominansen under senare år för det allmännyttiga bostadsbeståndet inte hade varit framträdande i staden (S 48/71). Beslutet innehåller vidareföljande intressanta resonemang.
Det är inte anmärkningsvärt, att även för den allmännyttiga bostadsproduktionen kostnaderna för husen varierar mellan skilda bebyggelser till följd av olika stora mark- och exploateringskostnader, grundläggnings- och byggnadskostnader samt vidare att även för företag som de allmännyttiga med självkostnadsprincipen de årliga kostnaderna varierar för husen, inte bara kostnader för kapital, som en följd bl. a. av olika stora produktionskostnader, utan även för underhåll, renhållning, förbrukning av el och vatten med flera driftskostnader. Olika "hyresnivåer" råder därför inom de allmännyttiga företagens bebyggelse.
En hyresnämnd gjorde följande uttalande. Prisnivån för lägenheter i det allmännyttiga beståndet skall vara vägledande, såvida i detta bestånd finns lägenheter med en klar hyresnivå, anpassad till hyresläget i nyproduktionen. Högre liggande hyror i det privatägda bostadsbeståndet skall då inte få påverka bedömningen. Med hänsyn till hyresnivån i det av hyresgästerna åberopade allmännyttiga bostadsbeståndet, som i huvudsak tillhörde nyproduktionen, bortsåg hyresnämnden från den högre hyresnivån i det av hyresvärden åberopade, privatägda jämförelsematerialet (AC 36/71).
I de två uppmärksammade domarna som Stockholms tingsrätt meddelade 12.11.1971 angående två fastigheter, som uppfördes 1969 på Södermalm utan statliga lån, uppkom flera intressanta frågor såsom framgår av en separat redogörelse i detta nummer av SvJT (s. 219 ff). Här skall endast framföras några synpunkter på domarna.
Såsom förut anförts infördes spärregeln främst för att representativa jämförelseobjekt från allmännyttiga företags fastigheter ofta inte kan uppbringas när det gäller äldre fastigheter. Men tingsrättens domar utgör exempel på att spärregeln likväl är tillämplig även på nyuppförda fastigheter.
Enligt spärregeln skall man bortse från jämförelseobjekt med hyra som inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nyproduktionen. Vilken geografisk omfattning skall då "orten" anses ha? I Södermalmsfallen gällde frågan om ortsbegreppet skulle omfatta Södermalm, hela innerstaden eller hela Storstockholmsre-
gionen. Mycket talar för att ortsbegreppet skall avse hela Storstockholmsregionen, som i stort sett utgör ett sammanhängande bostadsförsörjningsområde. Med "orten" bör nämligen avses samma geografiska begrepp som den ort som omfattas av förordnande enligt 54 §. Sådant bristortsförordnande har getts för hela Storstockholmsregionen. I många kommuner gäller däremot bristortsförordnande endast för vissa delar av kommunen, nämligen de delar som omfattas av hyresregleringen. I dessa kommuner avser alltså ortsbegreppet i spärregeln endast de hyresreglerade delarna av kommunen.
En konsekvent tillämpning av detta vidsträcka ortsbegrepp fordrar emellertid ibland ett mycket omfattande jämförelsematerial från hela "orten". För att undvika detta bör det dock i flera fall vara möjligt att få parterna att enas om vilket som skall anses utgöra det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nyproduktionen. Denna utväg bör åtminstone kunna bli användbar om några år, när ett större antal bruksvärdemål har avgjorts. Men hänsyn måste då självfallet tas till att jämförelseobjekten i de prejudicerande avgörandena kan ha hunnit bli något år gamla och därför kanske inte är representativa för nyproduktionen.
Södermalmsdomarna aktualiserar vidare de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning. Tingsrätten uttalade att denna hyressättning måste förutsättas ge utrymme för hänsynstagande till läge och andra på bruksvärdet inverkande faktorer. Frågan är om det alltid förhåller sig så. Företagen arbetar efter självkostnadsprincipen och den största delen av de årliga kostnaderna i nyproduktionen hänför sig till kapitalkostnader (räntor och amorteringar). Produktionskostnaden blir därför av allra största betydelse för hyrorna. Den dominerande delen av produktionskostnaden består av materialkostnader och arbetslöner. Variationer i dessa beror ofta på andra omständigheter än sådana som inverkar på bruksvärdet. Produktionskostnaden följer alltså främst variationer i material- och lönekostnader men är i regel inte på samma avgörande sätt beroende av på bruksvärdet inverkande kostnader såsom högt markpris eller hög tomträttsavgäld på grund av ett attraktivt bostadsläge. Denna uppfattning innebär alltså att en variation i produktionskostnaderna mellan olika byggnader inte alltid fullt ut återspeglas i motsvarande variation av bruksvärdet. De allmännyttiga bostadsföretagens hyror ger därför ej alltid ett klart uttryck för bruksvärdet. Bättre överensstämmelse mellan hyror och bruksvärde skulle uppnås, om företagen i större utsträckning tog hänsyn till bruksvärdet vid bestämmandet av hyrorna. Detta kan ske genom att dels hyrorna i högre grad utjämnas mellan äldre och yngre fastigheter, dels produktionskostnaden inte beräknas för enskilda byggnader var för sig utan för hela årsproduktionen. Resultatet blir då att självkostnaden beräknas inte för enskilda hus eller grupper av hus utan för företagets hela fastighetsbestånd. Denna metod ger bäst resultat om den allmännyttiga bostadsproduktionen på orten inte är splittrad mellan alltför många företag.
Även om det på orten förekommer olika hyresnivåer, som inte kan förklaras av skillnader i bruksvärdet, måste det i spärregeln avsedda "allmänna hyresläget" i orten fastställas. I annat fall skulle spärregeln inte kunna fungera på en hyresmarknad som är splittrad kanske just därför att det råder bostadsbrist på orten. Hur skall då det allmänna hyresläget bestämmas i dessa fall? En framkomlig väg synes vara att man söker fastställa den hyresnivå som ligger mitt emellan den högsta och den lägsta hyres-
nivån, helst på ett sådant läge att antalet lägenheter med högre liggande hyror är ungefär detsamma som antalet lägenheter med lägre hyror. Detta resultat uppnås om man — efter att ha uteslutit enstaka topphyror —sorterar lägenheterna efter hyrans storlek och därefter räknar antalet lägenheter med början vid den högsta eller lägsta hyresnivån och räknar sig fram mot den mellersta hyresnivån. När man har kommit upp i 50 % av det totala antalet lägenheter har man nått det "allmänna hyresläget". Beräkningen bör endast avse den lägenhetsstorlek som är aktuell i ärendet, t. ex. trerumslägenheter.
Denna metod torde lagenligt ha kunnat tillämpas även i Södermalmsmålen där jämförelseobjekten i innerstaden uppvisade följande splittrade bild.
| | hyra | andel i lägenhetsbeståndet |
|---|
| grupp A | 110kr/kvm | 45 % |
|---|
| Grupp B | 125 " | 10 % |
|---|
| grupp C | 135 " | 25 % |
|---|
| grupp d | 145 " | 20% |
|---|
Den här föreslagna beräkningsmetoden skulle ha resulterat i att hyresnivån i grupp B hade blivit den avgörande. Denna hyresnivå, som närmare bestämt låg mellan 118 och 129 kr/kvm, torde knappast heller anses orimlig för en central stadsdel som Södermalm med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån, ca 90 kr/kvm, i ytterområdena.
En nackdel med denna beräkningsmetod är att den förutsätter ett omfattande jämförelsematerial. Ibland kan dock den statistiskt uträknade genomsnittshyran ge en viss, om än inte avgörande vägledning (jämför hyreslagstiftningssakkunnigas uttalande som återges nedan i avsnitt 6). I ett ärende (N 166/70) beaktade en hyresnämndsledamot statistiska centralbyråns statistik över genomsnittshyror. I centralbyråns meddelande Bo 1971: 36 redogörs för en undersökning av ca 64000 bostadslägenheter i statsbelånade flerfamiljshus som färdigställts 1970. Ur undersökningen återges på s. 180 en uppställning över genomsnittliga kvm-hyror för två- och trerumslägenheter inom exploaterings- resp. saneringsområden fördelade efter kommungrupper och byggherrekategorier. I hyran ingår bränsle men inte bilplats. Årsavgiften för bostadsrättslägenheterna inkluderar inte ränta på egen insats.
3.9 Väsentlighetsbegreppet
Hyra är enligt 48 § första stycket oskälig om den väsentligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter. I ett fall uttalade hyresnämnden att hyran låg på en jämförelsevis hög nivå dock utan att vara oskälig. I ett annat fall ansågs hyran vara något högre än jämförelsenivån men inte väsentligt över denna. Eftersom en hyresvärds krav med ca 20 % översteg skälig hyra för likvärdiga lägenheter, fann en hyresnämnd att kravet väsentligt översteg sistnämnda hyra (P 108/69). I inget annat fall har i besluten angetts vilken procentuell skillnad som är väsentlig. En uträkning visar emellertid att skillnader på 5 och 6 % inte har ansetts väsentliga men väl skillnader på 10 och 13 %. Över huvud taget är det inte avsikten att man skall snegla
Kvm-hyror i 1970 års produktion
Lägenhetsstorlek kommungrupp | Allmännyttig | | kooperativ | | | privat | |
|---|
| | Antal lägenheter | Årshyra per m2, kr | Antal lägenheter | Årsavgift per m2, kr | Insats per lägenhet, kr | Antal lägenheter | Årshyra per m2, kr |
|---|
| 2 rum och kök | | | | | | | |
|---|
| Stor-stockholm | | | | | |
|---|
| exploatering | 2087 | 96 | 874 | 90 | 7842 | 166 | 95 |
|---|
| sanering | 293 | 111 | 106 | 92 | 10 147 | 69 | 135 |
|---|
| stor-göteborg | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 1794 | 92 | 475 | 82 | 5 346 | 1 091 | 92 |
|---|
| sanering | _ | _ | 53 | 96 | 11 048 | 142 | 108 |
|---|
| stor-malmö | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 412 | 76 | 760 | 75 | 4 171 | 138 | 83 |
|---|
| sanering | _ | _ | 4 | 75 | 7 375 | 56 | 99 |
|---|
| övriga kommunter med mer än 60 000 invånare | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 1 228 | 81 | 671 | 77 | 3 950 | 516 | 83 |
|---|
| sanering | 151 | 88 | 143 | 83 | 7 913 | 127 | 97 |
|---|
| övriga kommuner | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 5 569 | 79 | 1 524 | 77 | 4 889 | 588 | 84 |
|---|
| sanering | 734 | 82 | 619 | 80 | 6 270 | 603 | 88 |
|---|
| 3 rum och kök | | | | | | | |
|---|
| stor-stockholm | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 3 497 | 91 | 1 283 | 88 | 9 311 | 258 | 94 |
|---|
| sanering | 591 | 106 | 168 | 89 | 10 871 | 118 | 126 |
|---|
| stor-göteborg | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 1 704 | 87 | 782 | 81 | 5 890 | 1 216 | 89 |
|---|
| sanering | _ | _ | 35 | 95 | 11 781 | 118 | 126 |
|---|
| stor-malmö | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 894 | 73 | 1 245 | 72 | 5 154 | 399 | 79 |
|---|
| sanering | _ | _ | 32 | 77 | 9 488 | 55 | 92 |
|---|
| övriga kommuner med mer än 60 000 invånare | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 1873 | 79 | 856 | 75 | 5385 | 416 | 78 |
|---|
| sanering | 153 | 85 | 338 | 82 | 9433 | 170 | 90 |
|---|
| övriga kommuner | | | | | | | |
|---|
| exploatering | 5412 | 77 | 1399 | 75 | 5740 | 774 | 80 |
|---|
| sanering | 480 | 80 | 374 | 80 | 7784 | 832 | 88 |
|---|
på skillnaden uttryckt i procent. Bl. a. av det skälet att en hyreshöjning på t. ex. 10 % kan vara oväsentlig för en lägenhet med en månadshyra på 250 kr i det äldre beståndet men väsentlig för en lägenhet i nyproduktionen med månadshyran 1 000 kr.
3.10 Hyreshöjningar hos jämförelseobjekt. Etappvisa hyreshöjningar
Särskilda problem uppstår när jämförelsematerialet håller på att omfattas av hyreshöjning och när höjning sker i etapper för de lägenheter, som är föremål för prövningen.
I fallet Lampan på Södermalm gjorde hyresvärden gällande att en ej
obetydlig höjning av hyrorna i de allmännyttiga företagens hus kunde väntas när som helst. Oavsett hur det förhöll sig därmed, beaktade hyresnämnden endast det faktiskt föreliggande hyresläget. I tingsrätten upplystes att den väntade höjningen då hade börjat utgå med ca 6 kr/kvm fr. o. m. 1.7.1971 baserat på kostnadsökningarna åren 1969—70. Uppsägningarna avsåg hyresreglering från 1.10.1970 och tingsrätten fann därför att hyresprövningen i princip skulle företas med utgångspunkt i hyresläget under tiden intill den dagen. Eftersom höjningen i de allmännyttiga husen sakligt sett innefattade en, låt vara i efterhand uttagen, hyreshöjning för just denna tid, beaktade vid jämförelseprövningen tingsrätten dess inverkan på hyresläget. Trots den högre hyresnivå, som jämförelsematerialet på så sätt kom att omfatta i tingsrätten, blev ju utgången den att tingsrätten ändå inte ändrade hyresnämndens beslut. Detta torde medföra att hyresvärden genom tingsrättens dom får en sämre utgångspunkt för kommande krav på hyreshöjningar, eftersom hyresgästerna då med visst fog kan invända att endast de hyreshöjningar bör beaktas som efter tiden för domen företagits i det gamla jämförelsematerialet.
I studentbostadsärendena i Göteborg varskodde fastighetsägaren om höjning av hyran i två etapper att gälla från 1.4 och 1.9. Studenterna begärde förstagångsprövning av de fordrade hyrornas skälighet. Hyresnämnden ansåg i sitt beslut i oktober att de hyror, som skulle gälla från 1.9, inte var oskäliga (O 309/71). Därför behövde hyresnämnden inte särskilt uttala sig om skäligheten av de lägre hyror som gällde från 1.4.
Ett hyreskontrakt som löpte per 1 januari årligen uppsades för hyresreglering per 1.1.1971. Hyresvärden begärde att hyran skulle höjas i två etapper, från nämnda dag och från 1.1.1972. Sedan avflyttningsmeddelande enligt 49 § tillställts hyresgästerna först under hösten 1971, yrkade dessa att avtalen skulle förlängas efter 1.1.1971 till 1.10.1972 och därefter löpa vidare på ett år åt gången med viss uppsägningstid. Hyresgästerna medgav en mindre hyreshöjning, dock med giltighet först från 1.10.1971. Hyresnämnden medgav att hyran fick höjas med visst belopp att gälla från 1.1.1971 och förlängde avtalen på de tider hyresgästerna hade begärt (S 137/71). Den långa första förlängningsperioden 1 år och 9 månader har sin förklaring i att prövning påkallades först 8 månader efter den tidpunkt, till vilken avtalen hade sagts upp.
4. Preliminärhyra
Före 1969, då hyresregleringen gällde för nyuppförda hus, fick de först inflyttade hyresgästerna vanligen avtal med preliminär hyra i avbidan på att produktionskostnaden kunde slutligt beräknas. Det dröjde ofta ett par år innan hyresnämnden kunde bestämma den definitiva grundhyran, som i regel men inte alltid kom att gälla retroaktivt från inflyttningsdagen. Sedan hyresregleringen avskaffats i nyproduktionen, har systemet med preliminär hyra inte längre någon funktion att fylla, eftersom hyran nu skall bestämmas efter bruksvärdet utan avseende på produktionskostnaden. Men byggherren kalkylerar alltjämt regelmässigt med en viss avkastning på sin investering och har därför fortfarande benägenhet att bestämma hyran i relation till produktionskostnaderna. Preliminär hyra är därför ingen ovanlighet även i våra dagar. Att hyran inte är slutlig kan komma till uttryck på olika sätt.
Ibland används beteckningen preliminärhyra, ibland anger avtalet att hyran skall bestämmas senare på grundval av produktionskostnaderna och att hyresgästen under tiden skall betala viss hyra a conto.
Följande tre fall ger exempel på de svårigheter som preliminärhyror medför vid bruksvärdeprövningarna.
Ett hyreshus i Karlskrona färdigställdes i slutet av 1969. I kontrakten, som tydligen var av äldre typ, förband sig hyresgästerna att retroaktivt från inflyttningsdagen betala den hyra, som hyresreglerande myndighet fastställde. Preliminärhyra utgick med 82 kr/kvm. Statligt lån beviljades och länsbostadsnämndens beslut utvisade att den lägsta hyra, som behövde tas ut för fastigheten, enligt minimikalkyler motsvarade i genomsnitt 91kr/kvm. På grund härav höjde hyresvärden hyran till sistnämnda belopp från 1.7.1970. Hyresgästerna begärde då prövning av förstagångshyran. Hyresnämnden bestämde förstagångshyran efter 89 kr/kvm att i mån av avtal tillämpas från inflyttningsdagen (K 37/70). Hyresnämnden ansåg tydligen att avtalsklausulen om retroaktiv hyresreglering tog över föreskriften i 55 § att den nedsatta förstagångshyran skall gälla från månadsskiftet efter det yrkandet framställs.
Ett hyreshus i Karlshamn färdigställdes 1969. Preliminära hyror togs ut och skulle regleras retroaktivt "efter hyresnämndens beslut". Hyresvärden begärde själv fastställande av förstagångshyror att tillämpas retroaktivt från 1.6.1969. Hyresnämnden nedsatte hyrorna för två lägenheter att gälla från månadsskiftet efter det att hyresvärdens yrkande hade framställts. Förövriga lägenheter i huset höjdes däremot hyrorna att i mån av avtal gälla från 1.6.1969 (K 74/69).
I ett hus som färdigställdes vid årsskiftet 1968—69 var hyran preliminär och skulle regleras retroaktivt med det belopp "beslutande myndighet" senare fastställde. Hyresvärden begärde själv att förstagångshyran skulle prövas och fastställas till högre belopp än den retroaktiva hyran. Hyresnämnden fastställde förstagångshyran till det belopp hyresvärden hade yrkat men angav inte från vilken tidpunkt beslutet skulle tillämpas (D 144/69).
Preliminärhyra bör anses såsom förstagångshyra som kan prövas enligt 55 §. Genom ett sådant avgörande förtas verkan av kontraktsvillkoret om det framtida bestämmandet av hyran. Men i de talrika fall, då det är svårt att hyra ut nyproducerade lägenheter, åsätts lägenheterna inte sällan en preliminärhyra, "lockhyra", som är lägre än den hyra som senare bestäms slutligt. Det kan då bli fråga om retroaktiva hyresbetalningar som blir kännbara för hyresgästen. Vidare uppkommer i de vanliga fallen, då den slutliga hyran bestäms först sedan mer än ett år har gått från inflyttningen, den för hyresgästen allvarliga konsekvensen att ettårsfristen för att påkalla förstagångsprövning har gått ut. Detta innebär en allvarlig rättsförlust för hyresgästen, eftersom han förut haft en låg preliminärhyra och därför inte haft anledning att påkalla förstagångsprövning av denna. Det är säkert ingen lätt uppgift för en hyresgästförening att få hyresgästen att inse det för gemene man ofattbara att han måste klaga över något han är nöjd med, därför att han annars inte senare kan klaga över något han är missnöjd med! En annan allvarlig nackdel för parterna och hyresnämnderna är att förstagångsprövning av preliminärhyror skulle bli mer eller mindre obligatorisk.
När hyresgästen har försuttit sin ettårsfrist och därefter har att ta ställ-
ning till krav på en hög slutlig hyra, är hans rättsliga ställning svag. Med en analogi från 5 § köplagen får han, eftersom bestämd hyra inte har avtalats, anses skyldig att betala den hyra som hyresvärden fordrar om inte kravet är oskäligt. Om parterna inte kan enas, torde de vara hänvisade till att tvista om saken vid domstol. Inför risken av en process känner sig hyresgästen kanske föranlåten att godta hyresvärdens krav.
Nuvarande lagstiftning ger inget botemedel mot dessa problem. Hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län har i framställning till justitiedepartementet inför den pågående översynen av hyreslagen föreslagit den lösningen att 55 § kompletteras med en regel av innehåll att — för det fall hyran inte har blivit till beloppet bestämd vid lägenhetens upplåtande — bestämmelserna om förstagångsprövning skall äga motsvarande tillämpning i fråga om den slutligt bestämda hyran och att sådan prövning skall begäras inom ett år från det hyran genom avtal eller eljest blev slutligt bestämd. Liknande förslag har hyresnämnderna för Stockholms län och Malmöhus län framfört i sina framställningar. En annan tänkbar lösning är att en avtalsbestämmelse, som innebär att hyran inte är slutligt bestämd, genom en lagregel helt enkelt frånkännes verkan.
Motsvarande problem finns inte hos de till SABO anslutna allmännyttiga bostadsföretagen. Hyran är där aldrig preliminär i den bemärkelsen att retroaktiva hyreshöjningar förekommer. Däremot innehåller avtalen alltid en klausul om att hyran under löpande hyresperioder är underkastad ändringar efter avtal mellan företaget och hyresgästföreningen. Med stöd härav upptar företaget ett par år efter inflyttningen, då de definitiva kapital- och driftskostnaderna kan överblickas, förhandlingar med hyresgästföreningen om de definitiva hyrorna. Men dessa blir inte retroaktiva från inflyttningen utan gäller från den tidpunkt parterna enas om, i regel 1.10 eller 1.1. För hyresgäster, som inte är medlemmar i hyresgästföreningen, medför denna avtalsklausul att föreningen över deras huvud sluter avtal som binder dem, eftersom fristen för förstagångsprövning regelmässigt har gått ut. Hyresgästföreningarna arbetar emellertid i hyresgästernas intresse och det finns därför ingenting att invända mot klausulen, såvida man inför den — även av andra orsaker önskvärda — möjligheten för hyresgäst att med behållet besittningsskydd säga upp hyresavtal för ändring av hyresvillkor, varigenom ifrågavarande avtalsklausuls skälighet i det enskilda fallet kan prövas. Föreningarna kommer f. ö. att få samma behörighet enligt den nya 3 a § hyresregleringslagen med möjlighet för hyresgästen att i efterhand begära hyresnämndens prövning av hyran.
5. Indexklausuler o. d.
Det förekommer inte så sällan att hyran genom särskild klausul i hyresavtalet är rörlig, d. v. s. att hyresvärden är berättigad att utan uppsägning av avtalet ta ut högre hyra än som anges i avtalet. Tillämpningen av en sådan klausul kan i många fall leda till ett resultat som inte är förenligt med hyreslagens bruksvärdesystem. Här åsyftas självfallet inte sådana vanliga klausuler som innebär att en hyresreglerad hyra är underkastad generella höjningar eller andra ändringar enligt hyresregleringslagen. Istället avses hyresavtal som gäller med förbehåll att hyran skall utgå med det högre belopp som framgår av en s. k. indexklausul eller liknande. En
sådan klausul fyller utan tvekan i många fall ett praktiskt behov och den framstår väl i allmänhet också som rimlig när avtalet ingås. Tillämpningen av klausulen kan emellertid vid en framtida tidpunkt resultera i en hyra som inte är skälig, t. ex. om lägenhetens skick så avsevärt försämras att hyran bör sänkas i stället för att höjas i enlighet med indexklausulen. Gemensamt för alla sådan klausuler som här avses är att de sätter hyreslagens bruksvärdesystem ur spel. Då detta system i sin tur är intimt sammanbundet med besittningsskyddsreglerna, innebär förekomsten av sådana klausuler en risk för att besittningsskyddet urholkas.
Klausuler av dessa typer kan, liksom andra hyresvillkor som innefattar ekonomisk förpliktelse för hyresgästen, prövas av hyresnämnd inte bara i förlängningsärenden utan även — såsom hyresnämnder i flera fall också har gjort — genom förstagångsprövning. Hyreslagstiftningssakkunniga (SOU 1966: 14 s. 42) upptog en uttrycklig lagregel härom, men 55 § kom inte att innehålla någon motsvarande bestämmelse. Anledningen härtill torde ha varit att begreppet hyra ansågs ha denna vidsträckta innebörd även utan uttrycklig bestämmelse därom. (Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl., innehåller i denna fråga inget annat uttalande än konstaterandet under 55 § s. 205 att hyresgästen efter ettårstidens utgång kan få hyran prövad i anledning av att hyresvärden sagt upp avtalet för ändring av hyresvillkoren, varefter Walin tillägger: "I det läget kan samtliga hyresvillkor prövas av hyresnämnden", varav läsaren lätt kan dra den felaktiga slutsatsen e contrario att sådan prövning inte kan ske i ärenden om förstagångshyra.)
Indexklausuler, i regel baserade på konsumentprisindex, har i inte mindre än 13 ärenden av hyresnämnderna befunnits obilliga och därför uteslutits från hyresavtalen. Som motiv härför har bl. a. angetts följande. Klausulen innebär att hyran automatiskt underkastas ändringar, vilket efterhand kan leda till en så hög hyresnivå att hyran överstiger lägenhetens bruksvärde, i synnerhet om huset inte undergår fortlöpande reparationer. Men frågan om bruksvärdet har överskridits kan prövas bara om det har gått så långt att tillämpningen av klausulen kan anses otillbörlig enligt 64 §, om tidsfristen för förstagångsprövning inte har gått ut eller om hyresavtalet uppsägs av hyresvärden, något som han i dessa fall aktar sig för att göra. Mången gång kommer därför hyresgästen att stå utan möjlighet att få hyrans skälighet prövad t. ex. när indextalet är i stigande samtidigt som lägenhetens bruksvärde sjunker på grund av brister i fastighetens underhåll eller av andra skäl. Dessa förhållanden kan urholka hyresgästens besittningsskydd.
En sedvanlig indexklausul baserad på konsumentprisindex godkändes av en hyresnämnd, som fann klausulen inte obillig med hänsyn till lägenheternas beskaffenhet och de hyror som fordrats och bedömts skäliga (S 147/71). Denna mot de övriga besluten avvikande utgång kan förklaras med att bruksvärdet i själva verket kan ha varit ännu högre än fastighetsägarenkommunen hade fordrat och att det därför inte var någon risk att indexklausulen under den närmaste tiden skulle leda till att bruksvärdet överskreds. Emellertid kvarstår risken för att klausulen så småningom kan leda till hyror utöver bruksvärdet utan att detta kan hindras med nuvarande lagstiftning.
I ett förlängningsärende som gällde en enfamiljsvilla hade hyresgästen ingen erinran mot krav från hyresvärden på införande av indexreglering.
Därför kunde hyresnämnden inte underkänna klausulen (L 232/70). I ett annat fall upphävde däremot hyresnämnden en indexklausul trots att beslutet inte utvisar att sådant yrkande hade framställts (S 137/71). En sådan officialprövning kan inte vara riktig, eftersom prövningen endast torde få omfatta sådana hyresvillkor som part yrkat ändring av.
Hyresgäster flyttade i januari—mars 1970 in i ett nybyggt hus i Sandviken. I enlighet med en i avtalen intagen indexklausul höjdes hyrorna från 1.1.1971. Två dagar dessförinnan yrkade hyresgästerna att förstagångshyrorna skulle prövas och sättas lägre än de ursprungliga hyrorna. Hyresnämnden konstaterade att de hyror som hade avtalats vid inflyttningen var lägenheternas förstagångshyror och skulle utgöra utgångspunkt för jämförelseprövningen. Hyresnämnden, som undanröjde indexklausulen, ogillade yrkandena om nedsättning av förstagångshyrorna, i följd varav hyrorna alltjämt skulle vara desamma som avtalades redan vid lägenheternas upplåtande (X 254/70).
I ett fall hade till en indexklausul av vanligt slag knutits en bestämmelse som innebar att hyresvärden skulle få viss kompensation, om indexklausulen inte skulle ge honom täckning för ökade räntekostnader föranledda av ändringar i paritetstal eller basannuitet för det statliga bostadslånet. I samma kontrakt fanns dessutom en sedvanlig va-klausul. Hyresnämnden underkände alla dessa klausuler med motivering att hyresgästen annars kunde få icke obetydliga hyreshöjningar utan att kunna få dessa prövade (AC 36/71). Såvitt avser paritetslåneklausulen förefaller avgörandet riktigt. Däremot kan man ifrågasätta om en va-klausul av den typ som hyresregleringslagen f. n. sanktionerar verkligen skall underkännas. Det gäller här tämligen obetydliga hyreshöjningar. Tack vare klausulen slipper man den tungrodda metoden med uppsägningar varje gång kommunala taxehöjningar sker i fråga om vatten och avlopp.
I och för sig ligger det något förståeligt och positivt i att parterna träffar överenskommelse om hur den framtida hyressättningen skall regleras, så att man slipper ständigt återkommande uppsägningar. En hyresnämnd, som underkände en indexklausul knuten till konsumentprisindex, anmärkte att den inte ville utesluta att en annorlunda konstruerad indexklausul kunde tänkas bli ett användbart komplement till bruksvärderegeln (AC 36/71). Iett annat fall yrkade hyresvärden att — om en indexklausul inte godkändes — i andra hand skulle gälla att då fråga om hyresändring uppstod, fastighetsägareföreningen eller hyresgästföreningen skulle kunna påkalla förhandlingar. Hyresnämnden underkände indexklausulen men andrahandsyrkandet hade godkänts av hyresgästerna och bifölls därför (N 166/70).
Sistnämnda fall leder tanken till en möjlig utväg att lösa dessa problem. Såsom förut anförts under avsnittet Preliminärhyra innehåller de allmännyttiga bostadsföretagens avtal en klausul om att hyran under löpande hyresperiod är underkastad ändringar efter avtal mellan företaget och hyresgästföreningen. Om motsvarande klausul blir vanlig inom den privata hyresmarknaden — en utveckling som just pågår med anledning av den nya 3 a § hyresregleringslagen — skulle behovet av indexklausuler minska. Man måste räkna med att den kollektiva förhandlingsordning, som blir en följd av de senaste ändringarna i hyresregleringslagen, kommer att bestå även sedan hyresregleringen har avvecklats.
Den här rekommenderade metoden med kollektivklausuler torde förut
sätta att man genomför ett nyligen hos justitiedepartementet väckt förslag om rätt för hyresgäst att med behållet besittningsskydd säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Om en sådan ändring företas borde det f. ö. inte heller finnas någon anledning att underkänna indexklausuler: skulle de medföra hyror utöver bruksvärdet, kan hyresgästerna efter uppsägning påkalla att hyran sätts ner.
I studentärendena i Göteborg (O 309/71) hade avtalen en klausul om att hyran skulle erläggas med det ändrade belopp som hyresvärden vid varje tidpunkt kunde finna påkallat av fastighetsekonomiska skäl, inträffade ändringar i allmänna hyresläget eller av ändrad omfattning av erbjudna tjänster. I ärendena träffades förlikning som innebar att för sådana hyresändringar uppställdes följande villkor. Ändringen skulle meddelas senast två månader innan den skulle träda i kraft och den blev giltig, om inte hyresgästen inom två veckor efter det han fick meddelandet skriftligen underrättade hyresvärden om att han inte godkände hyresändringen. Om hyresgästen däremot inom tvåveckorsfristen meddelade att han inte godtog ändringen, berättigades hyresvärden att uppsäga hyresavtalet att upphöra vid den tidpunkt från vilken ändringen påkallades.
I förbigående skall här nämnas att man i fråga om lokaler sällan torde ha anledning att underkänna indexklausuler, i synnerhet när det gäller en flerårig hyresperiod (långtidskontrakt). Mera sällan torde en sådan klausul vara obillig och därmed grunda skadeståndsrätt enligt 57 §.
Vad som i detta avsnitt sagts om klausuler gäller inte bränsleklausuler. Om dessa på ett godtagbart sätt reglerar ersättning för värme och varmvatten finns inget hinder för att de godkännes av hyresnämnd.
I båda Södermalmsfallen fastställdes kallhyror, vartill kom bränslekostnad, som hyresvärden ägde ta ut efter självkostnad. När i ett annat fall en hyresvärd yrkade att hyran skulle fastställas inklusive all värmekostnad, medan hyresgästen begärde exklusivehyra, gick hyresnämnden på hyresvärdens linje av det naturliga skälet att husets övriga hyresgäster, vilka inte var parter i ärendet, hade inklusivehyra (L 214/70). I ett förlängningsärende gällde hyran i det gamla avtalet inklusive bränslekostnad beräknad efter 1966 års priser. Hyresgästen medgav att betala bränslekostnad utöver 8 kr/kvm. Trots detta medgivande lät hyresnämnden av oförklarlig anledning hyran innefatta all bränslekostnad (S 137/71). I ett hus byggt 1969 bestämde hyresnämnden enligt hyresvärdens yrkande hyran inklusive fredsbränslekostnad, ett system som annars inte tillämpas i nyproduktionen (D 144/69).
De SABO-anslutna företagen använder en praktisk om än inte "millimeterrättvis" metod för att räkna ut bränslekostnaderna. Före varje bränsleårs början träffar varje bostadsföretag med utgångspunkt från förväntade eller genom långtidskontrakt bundna oljepriser avtal med hyresgästföreningen om vilken fast bränslekostnad per kvm lägenhetsyta som skall tas ut av hyresgästerna under hela det kommande bränsleåret. Kostnaden är densamma för företagets alla hus på orten och slutavräkning sker inte i efterhand.
6. Bevisning och utredning
I fråga om bevisbördan gjorde hyreslagstiftningssakkunniga följande uttalanden (SOU 1966: 14 s. 244).
Den part, som önskar ändring i bestående avtalsförhållande, har större skyldighet att styrka fog härför än motparten att styrka motsatsen. Härtill kommer att det får anses praktiskt lämpligt att den som handhar fastighetsförvaltning bär huvudbördan av utredningen på ett område, där han är speciellt sakkunnig. Det nu sagda innebär emellertid ej att hyresgästen kan vara passiv. Det är givet att hyresgästen måste ha fog för ett påstående att det allmänna hyresläget icke stöder hyresvärdens talan. Parterna är å ömse sidor skyldiga att medverka till utredningen, men som nyss sagts bör denna skyldighet främst ligga på hyresvärden. Den utredning om bruksvärde och jämförelseobjekt som kan komma att erfordras, då en tvist går till process, kan i betydande utsträckning förenklas genom kraftfull processledning under förberedelsen. Väsentliga moment i jämförelseprövningen kan bli ostridiga (anm: fina exempel härpå finns i Stockholms tingsrätts dom i fallet Uven). Hyresläget kan belysas genom statistik. Inom organisationerna finns sakkunniga som kan höras, eventuellt endast som komplettering av skriftlig utredning.
I praxis har bevisbördan mera sällan spelat någon roll för avgörandet. Det är naturligt att man inte gärna anlägger bevisbördesynpunkter på den ömtåliga frågan att bestämma bruksvärdehyra. Ett typfall där bevisbördan likväl bör kunna få betydelse är när hyresvärden säger upp hyresavtalet för att få högre hyra men något jämförelseobjekt inte åberopas. I ett sådant fall är det kanske inte obefogat att hyresvärden får finna sig i att hyran inte höjs.
I flera avgöranden har hyresnämnder uttalat den viktiga principen att avgörandet skall grundas på den utredning och bevisning som parterna har valt att lägga fram. Denna princip får naturligtvis inte drivas in absurdum. Antag att en hyresnämnd med stöd av en omfattande utredning enhälligt fastställer en bruksvärdehyra. Beslutet vinner laga kraft. Strax därefter anhängiggörs ett nytt ärende om en likadan lägenhet i grannskapet, kanske en lägenhet som i det förra ärendet åberopats som jämförelse och befunnits likvärdig. Parterna, som har dåliga eller inga ombud, känner inte till det tidigare avgörandet och åberopar en bristfällig utredning, kanske ingen alls. Det skulle vara olyckligt om hyresnämnden då med öppna ögon skulle nödgas fastställa en uppenbart felaktig hyra. Här tvingas man såsom de sakkunniga rekommenderat att genom "kraftfull processledning" under förberedelsen försöka se till att jämförelseobjekt, som kan vara av betydelse för utgången, också tas in i processmaterialet. Att på detta sätt hjälpa parterna tillrätta är en grannlaga uppgift som måste ske med noga iakttagande av objektivitetskravet. Samma metod kan också behöva användas om parterna på bristort i fråga om ett gammalt hus väl åberopar åtskilliga likvärdiga gamla hus men underlåter att åberopa hyresläget i nyproduktionen.
I ett fall medgav parterna att deras bevisning fick kompletteras med hyresnämndens kännedom om hyrorna i ett allmännyttigt bostadsföretags fastigheter (S 147/71). En sådan i och för sig behändig metod torde vara invändningsfri endast om hyresnämnden under förberedelsestadiet framlägger detta material så att parterna kan yttra sig över det.
I Södermalmsfallen fastställdes hyrorna till ca 105 kr/kvm i den ena do-
men och upp till 115 kr/kvm i den andra, trots att det tydligen gällde helt likartade fastigheter. Skillnaden berodde på att domstolen i det förstnämnda fallet var bunden av att fastighetsägaren hade vitsordat att de jämförelseobjekt, som senare kom att få avgörande betydelse, utvisade en hyresnivå av 105 kr/kvm, vilket fastighetsägaren i det andra fallet hade bestritt. Det får nog anses olyckligt att avgöranden, som kan få betydelse som prejudikat, på så sätt bestämmes av parternas agerande. Men detta är en oundviklig följd av den dispositiva processen och det finns kanske inget annat botemedel än att på förberedelsestadiet tillämpa en "kraftfull processledning".
I ett fall hade vardera parten åberopat ett jämförelseobjekt. Hyresnämnden fann att hyran i hyresgästsidans objekt avvek så väsentligt från den hyresnivå som i staden fick antas tillämplig för närmast jämförliga lägenheter att den inte lades till grund för bedömningen (D 144/69). Tydligen grundades denna bedömning helt på hyresnämndens egen kännedom om hyran på orten, en utväg som bör anlitas bara i nödfall.
7. Några processuella frågor
En hyresgäst ansökte den 30 januari om förstagångsprövning. Redan dagen efter, den 31 januari, avflyttade han. Hyresnämnden ogillade yrkandet: på grund av 55 § andra stycket kunde hyran inte nedsättas för längre tid tillbaka än den 1 februari. Något hyresförhållande förelåg då inte längre. Det fanns därför inte anledning att pröva hyran (AC 11/70).
Hyresnämnd får enligt gällande lagstiftning inte med bindande verkan för parterna avgöra om giltigt hyresavtal föreligger, om hyresavtalet är sådant att det kan tvångsförlängas eller om en annan liknande s. k. preliminärfråga föreligger. Frågor av denna typ var aktuella i två bruksvärdeärenden.
En fastighetsägare yrkade att hyresgästers begäran om förstagångsprövning skulle avvisas, eftersom de hyrde lägenheterna inte av honom utan i andra hand av företag, hos vilka de tydligen var anställda. Hyresgästerna invände att de betalade hyran direkt till fastighetsägaren och att de betraktade honom som hyresvärd, trots att de inte hade skriftligt hyresavtal med honom. Hyresnämnden uttalade följande (AC 11/70).
Hyresnämnden konstaterar att tvist föreligger mellan parterna i frågan huruvida ett hyresförhållande över huvud föreligger mellan dem. Ett hyresförhållande mellan parterna är en förutsättning för att det skall finnas en förstagångshyra att pröva. Eftersom hyresnämnden ej är formellt behörig att med rättskraftig verkan avgöra nämnda tvistefråga — som det i stället tillkommer domstol att pröva i vanlig processuell ordning — måste hyresnämnden för att prövning av hyrorna skall kunna ske antaga att ett hyresförhållande föreligger mellan parterna. Antagandet innebär dock ej att hyresnämnden tagit ställning i denna fråga.
Sakfrågan gick vidare till tingsrätten, där fastighetsägaren dock inte längre vidhöll sitt avvisningskrav.
I ett annat fall erinrade hyresnämnden om att det inte tillkom den utan domstol att slutligt avgöra eventuell tvist mellan parterna om innebörden av en preliminärklausul (D 144/69).
I denna praxisredogörelse har genomgående använts uttrycket förläng-
ningsärende för att beteckna en bruksvärdetvist som uppkommit sedan hyresvärden sagt upp avtalet och hyresgästen ansökt om förlängning av avtalet. Endast i sällsynta fall är själva förlängningsfrågan tvistig: hyresgästen önskar regelmässigt att avtalet skall förlängas på de villkor som hyresnämnd eller domstol bestämmer. I ärendet måste dock hyresgästens inställning till denna fråga klargöras, eftersom det kan tänkas fall då han önskar flytta om hyran kommer att ligga i närheten av hyresvärdens krav. I så fall måste hyresgästen också ta ställning till vid vilken högsta hyresnivå han vill bo kvar. Sistnämnda ställningstagande får givetvis inte påverka avgörandet av själva hyressättningsfrågan.
En hyresvärd sade upp hyresgästen och fordrade i uppsägningshandlingen att årshyran skulle höjas till 5 400 kr. Hyresgästen yrkade förlängning av avtalet och ansåg den begärda hyran oskälig. I ärendet skärpte hyresvärden sitt krav till att avse årshyran 6 600 kr. Hyresnämnden var oförhindrad att pröva sistnämnda krav och biföll det också (L 232/70). Exemplet visar att yrkandena i en uppsägningshandling inte binder hyresvärden, lika litet som hyresgästen blir bunden. Om uppsägning t. ex. sker för att hyresvärden önskar införa en obetydlig kontraktsändring, kan på hyresgästens begäran hyressättningen i sin helhet prövas. Likaså kan en hyresvärds uppsägning för att få högre hyra resultera i att hyresnämnden i stället sätter ner hyran, om hyresgästen yrkar detta.
I ett fall förlängde hyresnämnden avtalet med den av hyresvärden önskade höjda hyran men erinrade i beslutet om att de vid besiktningen iakttagna bristerna snarast borde åtgärdas. Bristerna gällde ett trasigt dörrhandtag, en läckande vattenkran och ett hål i taket. I ärendet hade hyresvärden åtagit sig att avhjälpa bristerna. Hyresnämndens erinran påminner om de kommunala hyresnämndernas friare beslutsformer men den passar knappast in i den domstolsliknande processen hos de nuvarande hyresnämnderna.
Det finns inget som hindrar att part vid tingsrätt fordrar annat eller mera än han yrkat vid hyresnämnden. En indexklausul, som inte var tvistig i hyresnämnden, prövades av Umeå tingsrätt efter där framställt yrkande (dom DT 195/71). Västerås tingsrätt (T 64/71) prövade en hyresgästs yrkande att hyran skulle bestämmas till 80 kr/kvm, trots att hyresgästen hos hyresnämnden nöjt sig med att yrka 90 kr/kvm. Sedan en hyresnämnd ogillat hyresgästens yrkande om nedsättning av förstagångshyran, gjorde tingsrätten en betydande minskning av hyran. Tingsrättens dom meddelades av ensamdomare. Det är knappast tillfredsställande att en enhällig hyresnämnds beslut, som meddelas av ordförande och två ledamöter, ändras av ensamdomare. Men om parterna t. ex. av processekonomiska skäl eller för att få ett snabbt avgörande begär att en förberedelse i tingsrätt omedelbart övergår till huvudförhandling, torde en sådan begäran inte kunna avslås, vilket leder till att domen meddelas av ensamdomare (RB 1: 3 andra stycket och 42:20 andra stycket).
8. Hyressättning enligt 6 § hyresregleringslagen
På orter där hyresregleringen gäller är möblerade lägenheter inte omfattade av den obligatoriska regleringen enligt 3 § hyresregleringslagen, men
den avtalade hyran kan på hyresgästens begäran prövas enligt 6 § i samma lag. Därvid skall, om hyran är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder, hyran sättas ner till skäligt belopp. Om nedsättningen är stor, förekommer det att beslutet får retroaktiv giltighet och med tillämpning av paragrafens andra stycke blir tillämpligt även på framtida hyresgäster.
Dessa bestämmelser kommer att upphöra att gälla i de kommuner, som blir omfattade av den förestående regionala avvecklingen av hyresregleringen, men i gengäld får bestämmelserna större räckvidd än förut i de kommuner där regleringen tills vidare kvarstår. Från 1.10.1972 kommer nämligen lägenheter i en- och tvåfamiljsvillor, av bostadsrättsinnehavare uthyrda lägenheter och andrahandsuthyrda lägenheter i allmännyttiga och kommunala hus inte längre att omfattas av den strängare regleringen i 3 § hyresregleringslagen utan av den mjukare i 6 §. Följden blir att en kraftig ökning av ärendena enligt 6 § är att vänta för hyresnämnderna och statens hyresråd, särskilt på grund av tvåfamiljsvillornas stora antal.
För lägenhet, som omfattas av 6 §, kan hyran prövas på två olika sätt. Hyresgästen kan enligt nämnda paragraf när som helst under boendetiden begära hyresnedsättning. Vidare kan, om hyresvärden säger upp avtalet, hyresgästen begära att avtalet förlängs varvid hyran skall bestämmas enligt 48 § hyreslagen. Hyran kan dock aldrig bestämmas enligt 48 §, om hyresnämnd tidigare enligt 6 § st. 2 hyresregleringslagen beslutat att lägenheten skall vara underkastad 3—5 §§ i sistnämnda lag. En och samma lägenhets hyra kan alltså komma att prövas antingen enligt den mera skönsmässiga skälighetsregeln i 6 § hyresregleringslagen eller enligt de mera detaljerade skälighetsnormerna, som bruksvärdereglerna i 48 § första och andra styckena hyreslagen innehåller. Det vore orimligt om man skulle komma till olika resultat beroende på vilken av prövningsformerna som råkar vara aktuell. Ett enda regelsystem bör användas vid hyressättningen och mycket talar för att man vid prövning enligt 6 § utgår från lägenhetens ungefärliga bruksvärde enligt 48 §. En något friare bedömning bör göras än i vanliga bruksvärdeärenden. Det kan knappast bli en finjustering av hyran, eftersom utredningen sällan torde bli så omfattande som i de egentliga bruksvärdeärendena. Med stöd av regeln i 6 § att hyran skall bestämmas inte bara efter lägenhetens beskaffenhet utan även efter "övriga omständigheter" kan man i fråga om möblerade lägenheter ta hänsyn t. ex. till att boendetiden brukar vara kortare än normalt. I fråga om tvåfamiljsvillor kan hänsyn tas till att hyresgästen kan ha rätt att nyttja trädgården, att boendeformen medför andra fördelar som hyreshusen saknar, att hyran inte bör vara orimligt låg i förhållande till hyresvärdens kostnad för sitt eget boende i villan, att hyresvärdens familj genom uthyrningen inte uppnår den avskildhet och ostördhet som enfamiljsvillor erbjuder etc.
En liknande uppfattning i dessa frågor kommer till uttryck hos Gad—Stark, Hyresregleringen s. 70, där det uttalas att man kan räkna med att hyresnämndens bedömning av frågan om hyrans skälighet vid prövning enligt 6 § hyresregleringslagen blir densamma som vid prövning enligt 48 § hyreslagen. Vidare har statens hyresråd i sitt förslag 10.11.1971 till regional avveckling av hyresregleringen uttalat att det finns anledning anta att — ehuru några på praxis grundade erfarenheter knappast föreligger — prövning av hyran med tillämpning av 6 § hyresregleringslagen i stort sett
inte skulle leda till annat resultat än en prövning med tillämpning av hyreslagens bruksvärderegler.
Den här skisserade metodiken för tillämpning av 6 § hyresregleringslagen utgår alltså från att prövningen i princip skall leda till ungefär samma resultat som om prövningen gällt bruksvärdehyra enligt hyreslagen. Denna uppfattning gör inte 6 § betydelselös; lagrummet ger hyresgästen rätt att få den avtalade hyran prövad oavsett hyrestidens längd och oavsett om hyresvärden har sagt upp avtalet. Vidare kan prövningen resultera i att hyran sätts ner retroaktivt och att den nedsatta hyran gäller även gentemot framtida hyresgäster.
En hyresgäst hyrde i andra hand en modern möblerad trerumslägenhet om 70 kvm i Göteborg mot en avtalad hyra av 550 kronor i månaden inräknat all bränslekostnad och fri trappstädning. Lägenheten vette mot grönområde och hade öppen spis, balkong och separat toalett. Sopnedkast och maskinell tvättstuga fanns. Efter 2 1/2 års boendetid begärde hyresgästen hos hyresnämnden att hyran från inflyttningsdagen skulle sättas ner till vad som motsvarade lägenhetens totalhyra i omöblerat skick enligt hyresregleringslagen, ca 350 kr/mån., plus nyttjanderätten till inventarierna, 15 kr/mån. Innan ärendet avgjordes flyttade hyresgästen. Under beaktande av lägenhetens höga standard och dess läge i ett av Göteborgs mest attraktiva områden fann hyresnämnden att hyran inte kunde anses avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranledde (0 1555/69). Hyresgästens yrkande lämnades därför utan bifall och beslutet fastställdes 25.11.1971 av statens hyresråd.
En anledning till att detta dubbla system för hyressättning inte har medfört problem förut kan vara att 6 § bara har gällt möblerade lägenheter och att hyran där från början ofta har varit så avpassad att hyresvärden inte haft anledning att säga upp avtalet. Hyran har därför kommit till hyresnämndernas bedömning endast enligt 6 §, sedan hyresgästen väl fått besittningsskydd. Hyresnämnderna har då ibland med stöd av praxis från de kommunala hyresnämnderna utgått från lägenhetens hyresreglerade bashyra i omöblerat skick och till denna lagt en procentuell del, t. ex. 2 % per månad, av ett uppskattat möbelvärde. Med denna metod kommer man ibland fram till en låg hyra som inte står i rimligt förhållande till den marknadsmässiga hyran för möblerade rum.