PETER WESTERLIND. Kommentar till Jordabalken. 1—5 kap. Sthlm 1971. Norstedts. 489 s. Inb. kr. 92,00.

 

Att kommentera den nya jordabalken torde höra till de mest kvalificerade sysslor som en svensk juridisk författare kan ta på sig. Frågornas svårighetsgrad, förarbetenas omfattning och svåröverskådlighet, det invecklade förhållandet till äldre regler och samspelet med andra lagkomplex, bl. a. den nya fastighetsbildningslagstiftningen — allt detta gör uppgiften vansklig och samtidigt ytterligt angelägen. Det fordras en stor kommentar av traditionell typ, inte de i och för sig förträffliga små handböcker som utkommit på ämnesområdet, för att ge praktikern den ledning han behöver. Det är lyckligt att justitierådet Peter Westerlind funnit tid att åta sig arbetet. Hans insatser i lagstiftningsarbetet först som sekreterare och senare ledamot i lagberedningen, sedan som ensam utredningsman i den s. k. jordabalksutredningen har gett honom den bästa inblick i de centrala frågor som lagen behandlar. Redan förut har han f. ö. kommenterat 1966 års lagstiftning om vad som är fast egendom;1 reglerna härom motsvarar som bekant väsentligen 1 kap. 1 § och 2 kap. JB. I dessa delar har Westerlinds framställning i stort sett samma innehåll som den tidigare, fast den disponerats om på ett något överskådligare sätt.
    Redan innan jordabalken trädde i kraft utkom den nu anmälda kommentaren till balkens fem första kapitel. Den fyller högt ställda anspråk. Arbetet ger långt mera än en omsorgsfull redigering av förarbetena kan ge. Westerlind gör utförliga historiska tillbakablickar på områden som alltjämt är av väsentlig betydelse, t. ex. rörande de ofta ändrade reglerna om sämjedelning som utgör bakgrunden till det nuvarande rättsläget. Hans litteratur- och rättsfallshänvisningar är mera omfattande än i ordinära kommentarer och omsorgsfullt gjorda. Redovisningen för motiven hålles noga isär från förf:s egna meningar. Sammanhanget med andra lagregler belyses; särskilt värdefulla torde vara utblickarna på fastighetsbildningslagens område. Man kan visserligen ibland tycka, att förf:s lätthet att skriva lockat honom att ägna väl mycket utrymme åt frågor som egentligen saknar större intresse för jordabalkens tillämpning; ett exempel utgör den mycket detaljerade redogörelsen för de olika lagförslagens skiftande ståndpunkter i fråga om formkravets utformning (i inledningen till 4 kap.), ett annat den ingående analysen av bakgrunden till och innebörden av 5 kap. 5 § 2 st., där väl över huvud taget det skarpsinne som nedlagts i förarbetena bara kommer att få betydelse vid enstaka tillfällen under balkens giltighetstid. Och som alltid kan en anmälare å andra sidan nämna frågor, som han för sin del hade hoppats få utförligare belysta — t. ex. det nuvarande rättsläget i fråga om utfästelse om framtida försäljning av fastighet (jfr s. 300 f) och handpenningsavtal, liksom också den tveksamma frågan om klanderreglernas tillämpning vid ägotvist (jfr s. 445). Men det

 

1 Se Westerlind, Vad som är fast egendom (1967).

 

662 Bertil Bengtssonär naturligtvis en smaksak, vad som närmare bör tas upp bland detta myller av frågor som uppkommer vid balkens tillämpning.
    Till en början kan nämnas ett problem rörande fastighetsbegreppet som ungefär när kommentaren utkom fick en speciell aktualitet. 1 kap. 1 § säger som bekant helt kort om detta begrepp: "Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter." Lagen tar däremot ingen ställning till hur långt ägarens rätt till fastigheten sträcker sig uppåt i luftrummet och nedåt under jordytan — detta i motsats till t. ex. 1 kap. vattenlagen, som noga avgränsar jordägarens och andras rätt till vatten. Bestämmelsen bygger emellertid på 1 § 1966 års lag om vad som är fast egendom, och i motiven till detta stadgande gjorde departementschefen vissa uttalanden av intresse. Han anknöt till gällande rätt, enligt vilken även vad som fanns under själva jordytan innefattades i begreppet jord och utgjorde del av den fasta egendomen, om det inte gjorts till föremål för särskilt besittningstagande, som fallet kan vara med gruvfyndigheter (det sista är f. ö. ett förbehåll som Westerlind reagerar mot). I kommentaren har Westerlind vidare framhållit bl. a. att enligt sakens natur den fasta egendomens utsträckning nedåt inte kan vara oinskränkt men att det är vanskligt att precisera gränserna (s. 50).
    En sådan precisering kan emellertid vara på väg i lagstiftningen. På riksdagens initiativ har naturvårdskommittén nyligen fått i uppdrag att förutsättningslöst utreda frågan om äganderätten till naturresurserna under markytan, i första hand med tanke på markägarens möjlighet att förfoga över de grustäkter som hotar landskapsbilden men också från principiell synpunkt. Man tycks i riksdagen närmast tänka sig en inskränkning av markägarens rådighet, grundad på att äganderätten till naturresurser i allmänhet, eller åtminstone vissa naturresurser, inte skulle sträcka sig längre ned än till ett visst djup under jordytan. En sådan ståndpunkt torde i så fall inverka också t. ex. på gruvrätten.2
    Man kan fråga sig vad en sådan ändring skulle kunna innebära för jordabalkens del. Den nuvarande formuleringen av 1 kap. 1 § hindrar ju inte att lagstiftaren i särskilda lagar begränsar markägarens rätt att disponera över vissa naturtillgångar under jordytan. Men om detta motiveras med en mera generell och vittgående inskränkning i äganderätten, stämmer det ganska illa med den rättsuppfattning varpå bl. a. jordabalken bygger, och väl även med Westerlinds tolkning av bestämmelsen. Allmänt sett vore det också otillfredsställande, om en så viktig ändring i gällande rätt skulle genomföras genom lagstiftning på helt speciella områden. Det kan verka naturligt att jordabalken, som så ingående reglerar vad som hör till fast egendom, också ger besked i det nu berörda hänseendet. Rimligen bör därför en sådan reform som riksdagsmajoriteten tänker sig medföra en ändring i de grundläggande stadgandena i 1 kap. och kanske även 2 kap. JB; därigenom skulle dess principiella betydelse understrykas.
    En besvärlig fråga är förhållandet mellan 3 kap. JB och miljöskyddslagens regler. Samordningen mellan dessa två lagar, som tillkom ungefär vid samma tidpunkt, har inte klargjorts särskilt väl i förarbetena. Vissa störningar i grannförhållanden, bl. a. genom grävnings- och sprängningsarbeten, kan tänkas falla under båda lagarna. Gränsdragningen mellan lagar-

 

2 Jfr jordbruksutskottets betänkande 1971:61 och om gruvrätten första lagutskottets utlåtande 1938: 24 s. 39. 

Anm. av Peter Westerlind: Jordabalken 663nas tillämpningsområden har ganska stor praktisk betydelse, bl. a. genom att miljöskyddslagen i 30 § föreskriver en huvudregel om rent strikt ansvar för miljöfarliga verksamheter, medan 3 kap. JB bara stadgar sådant ansvar vid särskilt ingripande eller farliga arbeten (3:4). Vad som komplicerar problemet är inte minst att enligt 1 § 3 p. miljöskyddslagen denna tillämpas på bl. a. störning genom "luftförorening, buller, skakning, ljus eller annat sådant" bara under förutsättning att "störningen inte är helt tillfällig".
    Westerlind diskuterar ganska utförligt dessa frågor (s. 195 ff). Han kommer till resultatet, att enligt miljöskyddslagens förarbeten lagstiftningarna i fråga skulle i inte oväsentlig omfattning vara tillämpliga på samma slags företeelser. Det skulle framgå, att bara själva störningen som sådan behövde ha viss varaktighet, medan den störningsutlösande faktorn kunde få vara rent tillfällig. "Om en enstaka sprängning via skakningen åstadkommit en spricka som är bestående, är alltså varaktighetskravet uppfyllt." Alla bestående skakningseffekter av sprängning som avsågs i 3 kap. 3—6 §§ JB skulle sålunda falla under miljöskyddslagens strängare skadeståndsregler. — Denna ståndpunkt synes innebära att miljöskyddslagens stränga ansvarsregler skulle bli tillämpliga nära nog på alla skadeståndskrav av anledning som anges i 1 § 3 p.; det torde väl i praktiken bara vara de någorlunda varaktiga skadeverkningarna som över huvud taget medför sådan ekonomisk förlust att det lönar sig att framställa ersättningsanspråk. Undantaget om tillfällighet skulle alltså i praktiken sakna betydelse.
    Det är emellertid svårt att acceptera Westerlinds resonemang på denna punkt. Han synes skilja på två olika begrepp av betydelse för skadeståndskravets bedömande: den störningsutlösande faktorn (sprängningen) och störningen, som tydligen skulle bestå i själva skadan. Men miljöskyddslagen bygger knappast på detta schema.
    Redan lagtexten tyder närmast på att lagen med störning menar inte själva den konkreta skada som en miljöfarlig verksamhet kan medföra utan verksamhetens allmänna inverkan på omgivningen; denna inverkan kan ibland medföra skadlig effekt (i lagen kallad "olägenhet", se 30 §), ibland bara en risk för skada. Lagens begreppsbildning tar på detta sätt inte i främsta rummet sikte på skadeståndsansvaret utan på den vid departementsbehandlingen betydligt mera uppmärksammade frågan, när en miljöstörning skulle tillåtas enligt lagens bestämmelser om tillståndstvång och kontroll.
    När rent tillfälliga störningar uteslöts enligt 1 § 3 p. miljöskyddslagen, synes man enligt motiven ha avsett just mycket kortvarig inverkan på en grannfastighet.3 Vad särskilt angår skakning till följd av sprängskott, undantar lagen tydligen fall där denna inverkan är momentan — den får inte bestå av ett enstaka sprängskott, utan det miljöfarliga sprängningsarbetet måste ha pågått under en viss tidrymd. Regler om tillstånd och kontroll passar naturligtvis mindre väl vid sådana högst tillfälliga störningar.
    Lagrådet kom emellertid vid sin granskning av lagförslaget att intressera sig speciellt för de möjligheter lagen gav att utdöma skadeståndsansvar oberoende av vållande. Att finna en avgränsning som passade också för

 

3 Se NJA II 1969 s. 248. — Märk att bl. a. buller och skakning säges exemplifiera störningsformer (s. 241); jfr också justitieråden Alexandersons och Conradis uttalanden s. 246 om distinktionen mellan störning och skada. 

664 Bertil Bengtssondetta syfte var en ganska besvärlig fråga, där lagrådet och departementschefen i någon mån synes ha talat förbi varandra. Enligt lagrådet var det avgörande för gränsdragningen, om verksamheten som sådan kunde medföra störning som inte är helt tillfällig; i så fall kunde ersättning utgå också för "helt tillfällig olägenhet eller skada" på grund av verksamheten. Med de citerade orden avsågs väl närmast att själva skadeförloppet var momentant (bara ett av sprängskotten råkade bli så kraftigt att en spricka uppstod). — I sitt slutliga yttrande uppehöll sig departementschefen i denna del bara vid spörsmålet, vilka verksamheter det fanns "anledning att ingripa mot"; troligen hade han här inte främst räckvidden av lagens skadeståndsregler i tankarna.4
    Det sista uttalandet i denna fråga skulle alltså vara lagrådets. Och allt tyder på att man här skulle ha använt samma störningsbegrepp som i 1 §; också i detta fall skulle med störning menas den inverkan på fastigheten som medför risk för skada. Om sprängningen varit så pass varaktig att den inneburit mer än en tillfällig fara för skakning på grannfastigheten, gäller alltså miljöskyddslagens strikta ansvar för sprickskadan. Men vid kortvarigare arbeten får andra regler tillämpas. Det är här jordabalkens regler kommer i fråga.
    Nu kan man naturligtvis säga, att förutsättningen för det rent strikta ansvaret i 3 kap. 4 § JB — att verksamheten är särskilt omfattande eller farlig — ganska sällan kan tänkas vara uppfylld vid rent tillfälliga störningar. Men däremot är det av intresse, att enligt 3 kap. 3 § den som låter verkställa grävning eller liknande arbete också svarar för tillfälligt anlitade entreprenörer. Om en villaägare vidtalar någon sprängningskunnig person att spränga bort en stubbe och en skakningsskada inträffar, kan alltså ersättningsskyldighet knappast grundas vare sig på allmänna skadeståndsregler eller på miljöskyddslagen, utan här blir jordabalkens regler avgörande. Detsamma gäller f. ö. om inte de särskilda förutsättningarna i 30 § miljöskyddslagen för rent strikt ansvar är uppfyllda, fast detta torde i regel vara fallet vid sprängningsskador.
    I detta sammanhang berör Westerlind i förbigående (s. 197 not 35) också lagrådets omdiskuterade uttalande, att sprängningsskador genom kringflygande sprängsten som t. ex. träffar en gångtrafikant skulle falla under miljöskyddslagen.5 Han framhåller att den formella täckningen skulle vara orden "annat sådant" i 1 § 3 p. miljöskyddslagen. Onekligen har Westerlind — som inte tillhörde detta lagråd — anfört en god motivering för lagrådets ganska överraskande uttalande, fast han själv synes ställa sig något tveksam till "denna extensiva tydning av begreppet miljöfarlig verksamhet". Kanske är lagrådets tolkning trots allt inte så äventyrlig som man ansett på en del håll. Visserligen är en skada, som träffar en passerande gångtrafikant, inte någon immissionsskada i traditionell mening. Men däremot kan en verksamhet, som vid annat än enstaka tillfällen kan befaras sända skurar av sprängsten ut i omgivningen, anses minst lika miljöfarlig som t. ex. störande ljuseffekter (jfr 1 § 3 p.).
    Vad angår jordabalkens regler påpekar Westerlind i kommentaren till 3 kap. 3 § motivuttalandet, att just skada genom kringflygande sprängsten inte skulle kunna vara hänförlig till "skada på grund av liknande arbete"

 

4 Se om det sagda NJA II 1969 s. 247, 248.

5 Se NJA II 1969 s. 311.

 

Anm. av Peter Westerlind: Jordabalken 665i balkens mening. Emellertid kan det vara skäl att tillämpa liknande regler också i dessa fall, t. ex. när det gäller kravet på skyddsåtgärder, ansvaret för entreprenörers vållande (enligt 3 kap. 3 §) och rätten att vidta skyddsåtgärder på annans mark (3 kap. 5 §). Man kan fråga sig, om inte jordabalkens bestämmelser borde kunna tillämpas analogt i vissa av dessa situationer. I varje fall det allmänna hänsynstagande till grannarna som föreskrivs i 3 kap. 1 § måste få samma betydelse också vid sådana störningar som motiven undantar.
    Vad sedan angår reglerna i 4 kap. om fastighetsköp, kan det finnas anledning att uppmärksamma problemet om verkan av köparens underlåtenhet att erlägga köpeskilling i föreskriven tid, vilket inte berörts så ingående i jordabalkens förarbeten. 4 kap. 5 § stadgar att om i köpehandling föreskrivits att köpebrev skall upprättas, det skall anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande. Westerlind framhåller om denna bestämmelse att förvärvet skall presumeras bero av att köpeskillingen erläggs, alldeles oavsett vad parterna faktiskt tänkt sig, och att endast en i köpekontraktet intagen klausul av motsatt innebörd skulle bryta presumtionen (s. 304).
    Till stöd för att det är en sträng presumtion kan visserligen åberopas, att bestämmelsen i motsats till åtskilliga andra liknande presumtionsregler (t. ex. reglerna om testamentstolkning i 11 kap. ÄB) inte innehåller någon antydan om att den kan brytas av motbevisning. Men Westerlinds uppfattning synes ändå diskutabel.
    Bestämmelsen om verkan av köpebrevsklausul i 4 kap. 5 § utgör, som Westerlind påpekar, ett undantag från regeln i 3 § 1 p. att villkor varav ett köps fullbordan eller bestånd beror skall intas i köpehandlingen. Ser man till förarbetena, visar det sig att regeln går tillbaka på lagberedningens förslag av 1947. Enligt lagberedningen skulle en hänvisning till köpebrev vara att tolka som en avsikt från parternas sida att överlåtelsen berodde av köpeskillingens erläggande och gjorde en uttrycklig förklaring härom överflödig. Det bör framhållas att enligt 1947 års förslag formkrav skulle gälla beträffande alla köpevillkor; mot denna bakgrund var det naturligt om lagberedningen inte tillmätte betydelse åt någon motstående muntlig eller skriftlig överenskommelse, som avvek från 4 kap. 5 § men som ej intagits i köpehandlingen. — I 1966 års lagrådsremiss uppmjukades emellertid som bekant formkravet. I samband därmed fick 4 kap. 5 § en, som departementschefen uttryckte det, "viss redaktionell jämkning"; förvärvet skulle bero, "om annat icke avtalats", av att köpeskillingen erlades. Lagrådet framhöll för sin del att bestämmelsen endast innefattade en tolkningsregel och borde behålla en därav betingad utformning. Den slutliga formuleringen kom närmare att ansluta till lagberedningens förslag.7
    Det synes svårt att av dessa motivuttalanden utläsa, att bestämmelsen skulle ge en presumtion som inte kunde motbevisas på annat sätt än genom köpekontraktets innehåll i övrigt. Lagens allmänna inställning till formkrav vid fastighetsköp talar mot att just i detta fall, där huvudregeln innebär ett avsteg från formkravet, beträffande undantag från denna skulle gälla ett formkrav som inte uttryckligen framgår av lagtexten. Materiellt sett synes det också föga rimligt att låta en bestämmelse, som inte sällan torde

 

6 Se SOU 1947:38 s. 175.

7 Se om det sagda prop. 1970: 20 B s. 160, A s. 214.

 

666 Bertil Bengtssonrent slentrianmässigt infogas i kontraktet, få en effekt som kanske ingen av parterna föreställt sig.
    Om köparen styrker, att säljaren gått med på att omedelbart överlåta fastigheten mot att behålla en köpeskillingsfordran på köparen, bör han alltså trots köpebrevsklausulen kunna få lagfart på fastigheten. I och för sig synes detta förenligt med ett annat uttalande av Westerlind om möjligheten till lagfart i sådana fall (s. 419).
    Också i ett annat avseende kan man diskutera innebörden av 4 kap. 5 §. Regeln innebär att en föreskrift i köpehandlingen om att köpebrev skall upprättas ger säljaren rätt att häva avtalet vid dröjsmål med köpeskillingens erläggande — detta i enlighet med äldre rätt. Frågan är emellertid om man därvid, enligt huvudregeln i svensk rätt, också fordrar att inte dröjsmålet är av ringa betydelse; bör med andra ord säljaren kunna häva också om dröjsmålet är helt kortvarigt eller avser bara en mindre del av köpeskillingen? I litteraturen har hävningsrätt här ansetts utesluten vid helt bagatellartade dröjsmål.8 I ett rättsfall, tillkommet vid tiden efter 1947 års jordabalksförslag — där de gällande kontraktsbrottsreglerna vid fastighetsköp fick sin väsentliga utformning — hade en minoritet av två justitieråd anledning att ta ställning till frågan; enligt deras mening skulle ett helt oväsentligt dröjsmål inte ge säljaren rätt att häva (NJA 1950 s. 198). Av någon anledning kom aldrig spörsmålet att tas upp i de senare motivuttalandena, och det förbigås också av Westerlind.
    Till stöd för ett väsentlighetskrav kan anföras, att det knappast är tilltalande att en sådan synbarligen oskyldig formulering som anges i 4 kap. 5 § skall få så långtgående rättsverkningar, vilka andra än jurister knappast har anledning att räkna med; genom att köparen också utan vidare blir skadeståndsskyldig i hävningsfallen får också påföljden en särskilt allvarlig innebörd för honom. Här som annars synes ett väsentlighetskrav påkallat för att undvika rent stötande resultat.
    I sammanhanget kan påpekas att ett väsentlighetskrav väl rimligen får uppställas också när det gäller hävning enligt 4 kap. 16 § 1 och 2 st. JB, fast detta inte antyds av Westerlind. I båda fallen har visserligen säljaren en månad på sig att vidta rättelse av ett kontraktsstridigt förhållande, och i allmänhet måste underlåtenhet att klara av detta anses som ett väsentligt kontraktsbrott. Men man kan tänka sig fall där hävning skulle te sig klart obillig, t. ex. om säljaren i fall som avses i 1 st. på grund av felräkning resterar med ett obetydligt belopp.
    De besvärliga reglerna i 4 kap. 19 § jordabalken om säljarens ansvar för faktiska fel i fastigheten behandlas ganska utförligt av Westerlind. Man kan här ställa sig något tveksam till den uppdelning av prövningen i olika moment som han skisserar (s. 396). Till en början skulle frågan bli vad som borde ha uppdagats av köparen vid en undersökning av fastigheten; först efter det man konstaterat, vilka brister köparen borde ha upptäckt, skulle man ta upp bl. a. spörsmålen om utfästelse — i köpehandlingen eller eljest— och andra uttryckliga avtalselement av betydelse för säljarens ansvarighet. För min del undrar jag om inte denna uppspaltning är i viss mån orealistisk och kan medföra svårigheter för domstolarna. För bedömningen, hur långt köparen rimligen bort gå vid sin undersökning, måste det ha väsentlig

 

8 Jfr Rodhe, Obligationsrätt (1956) § 37 vid not 91, och utförligt Bengtsson, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott (1967) s. 313 ff, 322. 

Anm. av Peter Westerlind: Jordabalken 667betydelse vad säljaren utfäst eller annars uttalat vid avtalsförhandlingarna. Om han t. ex. försäkrat att huset inte angripits av husbock, borde köparen kunna inskränka sina undersökningar i det avseendet till ett minimum. Säljarens uttalanden torde i många fall dels få effekten att köparen inte kan lastas för bristande undersökning, dels medföra att fel anses föreligga i fastigheten. På motsvarande sätt resonerar man vid köp av lös egendom,9 och det finns alla skäl att överföra betraktelsesättet till fastighetsköp, när nu felreglerna gjorts om efter köplagens mönster. En annan sak är att fastighetsköparens undersökningsplikt allmänt sett bör vara mera omfattande.
    Westerlind berör bara flyktigt vad påföljderna vid faktiska fel i fastigheten närmare innebär (s. 398). Bl. a. går han inte in på den oklara frågan, om fastighetssäljarens skadeståndsansvar också omfattar skada genom skadebringande egenskaper hos fastigheten. I vad mån svarar säljaren t. ex. för att taket i en såld byggnad störtar in och skadar köparen eller dennes egendom, som förvaras i huset? Problemet har vållat svårigheter också i ett liknande fall: när det gäller hyresvärdens ansvar enligt 12 kap. 11 § JB för brister i den uthyrda lägenheten.10 Såvitt motiven utvisar har det inte uppmärksammats vid tillkomsten av 4 kap. 19 §.
    Till en början torde det vara klart, att säljaren under alla omständigheter har ett culpaansvar — numera enligt 2 kap. 1 § skadeståndslagen — om han exempelvis lämnat oaktsamma upplysningar eller vårdslöst underlåtit att varna för en risk. Detta ansvar gäller mot både köparen och andra skadelidande. Uttrycklig friskrivning torde kunna frita honom från ersättningsskyldighet mot köparen, dock knappast redan genom klausulen att fastigheten säljes i befintligt skick; normalt lär man inte kunna intolka en så långtgående betydelse i denna standardformulering (jfr Westerlind s. 396 f). Och vid grov vårdslöshet är det troligt att säljaren svarar oavsett en klar friskrivningsklausul.
    Frågan blir sedan, om man dessutom kan tillämpa 4 kap. 19 § i detta läge: skall t. ex. säljaren i det nämnda exemplet svara strikt mot köparen för den händelse det, enligt lagens formulering, "kan anses utfäst" att taket skulle ha normal hållbarhet? Motiven uttalar allmänt att fastighetssäljaren skall likställas med säljare av lös egendom även i vad angår villkor för skadeståndsskyldighet.11 Som bekant omfattar emellertid den mönsterbildande bestämmelsen i 42 § köplagen i princip inte skada till följd av skadebringande egenskaper hos sålt gods, enligt den ståndpunkt som både paragrafens förarbeten och rättspraxis har intagit. Skall nu detsamma gälla jordabalkens motsvarande regel?
    Man kan naturligtvis göra gällande, att här kan åberopas liknande skäl som talat mot att ålägga strikt ansvar för skadebringande egenskaper hos lös egendom, särskilt ansvarets svåröverskådlighet i dessa fall. Inte minst när en privatperson säljer en fastighet, kan skadeståndsskyldigheten drabba hårt; det är väl tveksamt, i vad mån försäkringsbolagen är villiga att täcka ett ansvar grundat på utfästelse i sin sedvanliga ansvarsförsäkring för fastighetsägare, fast risken f. n. inte tycks vara undantagen. — Å andra sidan ty-

 

9 Jfr Almén—Eklund, Köp och byte av lös egendom (4 uppl. 1960) § 47 vid not 51 ff.

10 Se härom främst Vahlén i Skadeståndsrättsliga spörsmål (Försäkringsjuridiska föreningens publ. nr 10, 1953) s. 233 ff m. hänvisn.

11 Se prop. 1970: 20 A s. 221, 398.

 

668 Bertil Bengtssonder lagtexten närmast på ersättningsskyldighet för all skada, och motivens hänvisning till köplagen kan svårligen uppfattas som något klart avståndstagande från denna naturliga princip. Vid hyra förekommer också en tendens i rättspraxis att utsträcka ansvaret till en del mera närliggande skador genom skadebringande egenskaper.12 Säljaren har vidare möjlighet att tillse att köpekontraktet fritar honom i varje fall från detta strikta ansvar. Fastighetssäljarna och deras försäkringsbolag torde därför böra räkna med möjligheten att också de nu berörda skadorna, eller åtminstone vissa av dem, bedöms enligt 4 kap. 19 §, när de drabbar köparen.13
    5 kap. 2 § reglerar fallet, att fastighet som avträds efter klander skadats eller annars minskat i värde på grund av avträdarens förhållande — han har t. ex. låtit riva ned en byggnad på fastigheten eller avverkat skog. Han blir då ersättningsskyldig mot fastighetens rätte ägare, oavsett om han är i god tro om sin rätt till fastigheten, "om och i den mån det med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna i övrigt ej kan anses obilligt". Om regeln, som fick sin slutliga utformning efter förslag av lagrådet, uttalade departementschefen att ersättningsskyldigheten är huvudregeln, från vilken undantag får göras endast när det med hänsyn till omständigheterna inte är obilligt. Westerlind anser synbarligen detta innebära en viss motsägelse mot lagtexten, eftersom denna tvärtom utgår från att man skulle pröva om full ersättningsskyldighet är obillig. Han kommer också med ett något invecklat tolkningsförslag för att motiven skulle harmoniera med lagtexten (s. 454). Vad departementschefen velat uttrycka torde dock bara ha varit att man inte får vara alltför snabb med att anse full ersättningsskyldighet vara oskälig. I de särskilda fall, då fullt ansvar verkar alltför betungande, blir det nödvändigt att mot varandra väga parternas intressen; flera skadeståndsregler av liknande typ förekommer i den nya skadeståndslagen (se t. ex. 3 kap. 6 § och 4 kap. 1 §). I allmänhet lär väl inte avträdaren gå helt fri från ersättningsskyldighet, utan ett belopp fastställes som med hänsyn till omständigheterna verkar rimligt.
    Vilka förhållanden som skall beaktas vid denna prövning synes emellertid något tveksamt. Westerlind går inte närmare in på frågan. Tydligen spelar det in om avträdaren varit i god tro eller ej, om han haft någon vinning av sitt skadegörande förfarande och hur lång tid som förflutit mellan detta och avträdet. Men skall man — som enligt de nämnda lagrummen i skadeståndslagen — beakta också parternas ekonomiska ställning? Motiven ger inte något stöd för det, och jag skulle tro att sådana faktorer i allmänhet inte bör få inverka på prövningen vid denna speciella uppgörelse. Helt kan man dock knappast bortse från förhållanden av detta slag; det kan här påpekas, att enligt motiven till både 3 kap. 6 § skadeståndslagen och den allmänna jämkningsregel som skadeståndskommittén föreslår parternas ekonomi undantagsvis skall kunna påverka ansvaret t. o. m. för skada på omhändertagen egendom, förutsatt att det inte är fråga om något affärsmässigt mellanhavande.14
    Som synes är det inte lätt att finna uttalanden av Westerlind som inbjuder till motsägelser eller kritik. Vad som här tagits upp är bara några de-

 

12 Jfr Vahlén a. a. s. 247 ff, 291 f.

13 Kanske även när de drabbar dennes familjemedlemmar? Jfr NJA 1945 s.676.

14 Jfr prop. 1972: 5 s. 540, SOU 1971:83 s. 52.

 

Anm. av Peter Westerlind: Jordabalken 669taljfrågor av så pass stort allmänt intresse att en diskussion kan verka motiverad. Svenska jurister har alla skäl att vara tacksamma för en kommentar av denna kvalitet; man får hoppas att Westerlind får tillräcklig ledig tid för att kunna fullfölja arbetet beträffande så stora partier av jordabalken som möjligt.


Bertil Bengtsson