Arne Wilhelmsson 199G. WALIN & L. LORICHS. Exekution i fast egendom, luftfartyg m. m. Sthlm 1973. Norstedts. 361 s. Kr. 82,00.

 

Ordföranden i lagberedningen, f. d. justitierådet Gösta Walin, har gett ut ytterligare en lagkommentar i Norstedts gula handboksserie. Denna gång redovisas och kommenteras den nya lagstiftningen om exekution i fast egendom m. m. som i allt väsentligt grundar sig på förslag av lagberedningen. Walin har i detta fall gått samman med f. d. landssekr. Ludvig Lorichs. Denne har medverkat i lagstiftningsarbetet både i lagberedningen och i justitiedepartementet och har dessutom hos centralmyndigheten för exekutionsväsendet (förut exekutionsväsendets organisationsnämnd, numera riksskatteverket) hjälpt till att informera om och föra ut den nya lagstiftningen till överexekutorerna.
    Fastighetsexekutionen är ett svårt rättsområde som få behärskar. Härmed sammanhänger att det krävs goda kunskaper om såväl fastighetsrätt som exekutionsrätt. Fastighetsrätten i den del som här är aktuell har nyligen moderniserats genom den nya jordabalken. I jordabalken är de bestämmelser som rör panträtt av särskild betydelse för exekutionen. Författarnas arbete har försvårats av att ifrågavarande bestämmelser ännu inte är kommenterade och att förarbetena till dem är svårforcerade.1 De synpunkter som författarna nu ger på framför allt bestämmelserna om panträttens och ägarhypotekets innebörd (6 kap. 3 och 9 §§ JB) samt vissa övergångsbestämmelser i JP kan antas få betydelse även i andra sammanhang än de exekutiva (se t. ex. s. 95 not 2). Såvitt angår den allmänna exekutionsrätten pågår som bekant sedan länge ett stort reformarbete. I detta har bestämmelserna om fastighetsexekution fått bilda en etapp. De nya bestämmelserna har utarbetats i anslutning till jordabalken och har trätt i kraft samtidigt med denna.
    Den nu utgivna lagkommentaren är disponerad enligt gängse modell. Detta innebär att den inleds med en översikt över den nya lagstiftningen, att därefter följer en redogörelse för huvudpunkterna i denna samt att vidare lagtexten kommenteras paragraf för paragraf. I lagtekniskt hänseende gäller att reglerna om försäljning av fast egendom tills vidare fått bilda en särskild lag, lagen om exekutiv försäljning av fast egendom (FfL). Till denna lag som avses skola utgöra ett kapitel i den blivande utsökningsbalken (se numera SOU 1973: 22 s. 47) knyter sig huvuddelen av kommentarerna. Men dessa hänför sig även till utsökningslagen, som alltjämt innehåller bestämmelser om utmätning, köpeskillingsfördelning, kostnader och fullföljd, och vidare till lagsökningslagen, konkurslagen m. fl. författningar. Boken avslutas med en översikt över äldre rättsfall och sakregister.
    I boken utvecklas synpunkter på lagstiftningen utan att man alltid vet varifrån de härrör även om källan uppenbarligen för det mesta är lagberedningens betänkande Utsökningsrätt VIII (SOU 1968: 64). Lagberedningens ställning och betydelse kan också motivera en lagkommentar av förevarande typ. Det kan emellertid framhållas att andra källor är propositionen (1971: 20) och, såvitt avser tillämpningskungörelserna (s. 210—224,

 

1 Uppsatser om fastighetspanträttsliga spörsmål finns bl. a. av Hessler i SvJT 1972 s. 582 och i Festskrift till Per Olof Ekelöf s. 336 samt av Olivecrona i SvJT 1973 s. 244. Olivecronas uppsats är av särskilt intresse från exekutionsrättslig synpunkt. Se också Olivecrona i SvJT 1973 s. 818 jämte replik av Walin s. 822.

200 Arne Wilhelmsson292—296 och 312—316), en departementspromemoria. Vid sidan av sammanställningen av källmaterialet har f. ö. en del synpunkter tillkommit i samband med arbetet på boken. I fråga om tillämpningsföreskrifterna kan f. ö. nämnas, att det på flera håll i boken (s. 229, 247 och 267) något missvisande uttalas, att föreskrifter beträffande vissa frågor ännu i december 1972 inte meddelats. Det rätta förhållandet är att man inom justitiedepartementet med ändring av tidigare planer beslutat att avstå från ifrågavarande tillämpningsföreskrifter.
    Författarna framhåller under beklaganden att disposition och uppställning i lagberedningens förslag rubbades under lagstiftningsärendets gång och att detta försvårat arbetet med kommentarerna (förordet och s. 47 not 2, jfr också s. 153 f). Trots att statsmakterna sålunda tagit sig orådet före att ändra något i lagberedningens förslag gör boken samma gedigna intryck som lagberedningens betänkande. I en anmälan av boken blir under sådana förhållanden en diskussion av lagens rätta innebörd kanske av mindre intresse. Däremot kan möjligen en diskussion av lämpligheten av vissa valda legala lösningar vara på sin plats. Jag skall därför i det följande ta uppnågra punkter där jag är tveksam om lagen getts en ändamålsenlig utformning.
    Från många håll har omvittnats att reglerna om fastighetsexekution nu har blivit betydligt mera lättillgängliga och överskådliga än tidigare. Detta hindrar inte att vissa avsnitt fortfarande kanske är alltför svåra att genomskåda eller att praktiskt tillämpa. Saken har belysts av en ledamot vid lagrådets behandling av lagförslagen (prop. 1971: 20 s. 521 ff). Ledamoten har pekat på tre svåra avsnitt, nämligen de som rör separat tillbehörsförsäljning (jfr SvJT 1973 s. 815 och 820), exekutiv försäljnings inverkan på särskild rättighet och exekution i gemensamt intecknade fastigheter. Han har rekommenderat stor användning av den nya möjligheten till exekutiv underhandsförsäljning. En exekutiv underhandsförsäljning skall ske i former som nära ansluter till frivillig försäljning varigenom särskilda komplikationer undviks. Det kan i sammanhanget nämnas att enligt vad som framkom vid en överexekutorskonferens i december 1972 hade försök med exekutiv underhandsförsäljning ditintills gjorts i mycket begränsad utsträckning. Detta ansågs kunna bero på att i enkla, för underhandsförsäljning lämpliga fall fastigheten — liksom tidigare — ofta sålts av mäklare efter gemensam hänvändelse från gäldenären och sökanden samt att frågan om exekutiv försäljning i dessa fall därigenom förfallit.
    Låt mig illustrera komplikationerna vid fastighetsexekution med ett av de nyssnämnda tre avsnitten. Jag väljer då avsnittet om exekutiv försäljnings inverkan på särskild rättighet. Jag avser härvid sådana rättigheter som arrende, hyra och annan nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft (jfr 7 kap. 1 § första st. JB) men inte panträtt.
    Liksom tidigare är utgångspunkten att rättighet med bättre rätt än den fordran för vilken fastigheten skall säljas blir skyddad utan särskilt förbehåll om rättighetens bestånd. Den faller inom skyddsbeloppet. Beträffande annan rättighet har införts den nyheten att förbehåll är obligatoriskt, om det saknas anledning anta att den belastar fastigheten till skada för innehavare av fordran med bättre rätt (33 § andra st. FfL). Det är överexekutor som skall göra denna s. k. oskadlighetsprövning (jfr 29 § första st. 4 och 33 § tredje st. FfL). I fråga om rättighet som faller utom skyddsbeloppet

Anm. av G. Walin och L. Lorichs: Exekution i fast egendom 201men för vilken oskadlighetsprövningen inte leder till förbehåll om rättighetens bestånd skall avgörandet träffas vid auktionen (33 § fjärde st. FfL). En ny ordning för utrop vid auktionen anses medföra att rättigheten har större möjligheter än tidigare att få bestå men förfarandet när flera utrop skall äga rum är alltjämt komplicerat (39 § FfL). Rättighet som inte förbehålls vid auktionen blir inte fördenskull utan verkan. I fråga om de viktigaste rättigheterna, arrende och hyra, finns nämligen ytterligare regler.Till en början gäller att köparen måste säga upp arrendator eller hyresgäst, vars rätt inte förbehållits, inom en månad från tillträdesdagen. I annat fall gäller arrende- eller hyresavtalet mot honom (46 § FfL). Sker uppsägning träder emellertid det s. k. besittningsskyddet i funktion. En arrendator eller hyresgäst kan alltså göra gällande besittningsskydd även efter en exekutiv försäljning.
    Författarna framhåller att vissa äldre regler till rättighetshavarnas skydd var föga effektiva men att nyinförda regler kan förväntas bli mera verksamma (s. 10). Huruvida denna förhoppning har fog för sig är tveksamt (jfr författarnas egen tveksamhet s. 39).
    En nyhet i lagstiftningen är alltså oskadlighetsprövningen som lagts i överexekutors hand. Detta innebär onekligen ett förtroende för överexekutors förmåga samtidigt som han härigenom ställs inför vanskliga problem. Tyvärr blir överexekutor kanske inte alltid så mycket klokare av att läsa om hur prövningen enligt författarnas mening skall tillgå. Jag kan som exempel på vagheten i kommentarerna ta följande (s. 109).

    Med beaktansvärd skada åsyftas, att rättigheten utgör en ekonomisk belastning som kan föranleda att fordringsägaren ej får full betalning eller mindre än om rättigheten ej funnits. Härvid bör en normal ekonomisk riskbedömning tillämpas. En mera bagatellartad belastning bör man kunna bortse från.

    Strax därefter sägs (s. 110)

    att det inte har ansetts tillrådligt att göra överexekutors prövning beroende av framställda yrkanden men att prövningen i hög grad bör påverkas av de närvarande sakägarnas aktivitet och bedömning . . . Frågan huruvida viss rättighet är betungande skall prövas med hänsyn till de villkor som avtalats för rättigheten . . . Den omständigheten att en hyresrätt känns som en pålaga enbart därför att hyresgästen har s. k. direkt besittningsskydd är däremot inte något som kan föranleda att hyresrätten skall anses utgöra en sådan börda som skall beaktas i förevarande sammanhang.

    Jag tror för min del att författarna (och lagstiftaren) har klart överskattat de praktiska möjligheterna att skipa ekonomisk rättvisa mellan sakägarna. Rättsreglerna bildar nu i högre grad än tidigare ett alltför sinnrikt system. Vid oskadlighetsprövningen lär överexekutor i många fall knappast kunna göra annat än försiktiga gissningar om rättigheters belastning. Till grund för gallringen av rättigheter vid auktionen ligger alltjämt tron på att en fri konkurrens mellan spekulanter och sakägare alltid utgör en reglerande kraft. Enligt min mening borde lagstiftaren ha utformat schematiska och mera lättillämpade regler. Något absolut hinder häremot finns inte i den prioritetsordning som gäller mellan panträtter och särskilda rättigheter inbördes. Kanske kunde man ha låtit arrende- och hyresrätt alltid bestå vid exekutiv försäljning under motsvarande förutsättningar (skriftligt avtal och tillträde före överlåtelsen) som gäller vid frivillig försäljning? För fastighetskreditgivarna borde väl en sådan ordning inte behöva vara oacceptabel? Har man f. ö. låtit det synsätt som ligger till grund för bestämmelserna om

202 Arne Wilhelmssonbesittningsskydd slå igenom tillräckligt i förevarande sammanhang? Även andra rättigheter än arrende och hyra kunde kanske i princip ha fått bestå vid exekutiv försäljning.

    Författarna framhåller, som framgår av det nyss citerade, att det inte har ansetts tillrådligt att göra överexekutors oskadlighetsprövning beroende av yrkanden. Jag tror för min del att man borde ha prövat denna möjlighet samtidigt som man kunde ha föreskrivit, att rättighet skall förbehållas när yrkande om oskadlighetsprövning inte görs. Man måste nog på många håll i exekutionslagstiftningen i betydande omfattning släppa tanken att myndigheterna skall tillvarata bortovarande eller passiva sakägares rätt. Ett sådant fall är prövning inför domstol av tvistig fordran i konkurs (jfr 110 § konkurslagen). Ett närliggande, intressant fall utgörs av bestämmelsen, att överexekutor vid fastighetsauktion skall vägra godta ett inrop, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Författarna anför i anslutning till bestämmelsen, att auktionsförrättaren är oförhindrad att i tveksamma fall överlägga med sakägare som är närvarande vid auktionen (s. 136). Jag finner detta uttalande alldeles för vagt och nästan missvisande. Såvitt jag förstår bör det alltid åligga auktionsförrättaren att höra närvarande sakägare som kan bli nödlidande innan han avvisar ett bud så som för lågt (jfr innehållet i auktionsprotokollet i rättsfallet NJA 1969 s. 540).
    Vid ett studium av boken upptäcker man en del smärre brister i författarnas kommentarer. Läser man riktigt noga kan man t. o. m. upptäcka en och annan mindre felaktighet. Det är emellertid med hänsyn till bokens rika innehåll inte så förvånansvärt att fel insmugit sig. Tvärtom får det väl anses höra till bokens förtjänster att felaktigheterna inte kan vara många. Låt mig illustrera det sagda med några exempel.
    Som exempel på brist i kommentarerna väljer jag 67 § FfL. Enligt paragrafen kan sakägare när andel i fastighet blivit utmätt begära att hela fastigheten skall säljas. I fråga om hinder mot begärd försäljning äger 6 och 7 §§ samäganderättslagen tillämpning. Dessa bestämmelser har härigenom fått helt annan praktisk betydelse än tidigare. Man frågar sig nu vad hänvisningen till dem innebär? Om detta ger författarna dåligt besked. Det framhålls endast att delägare kan hindra begärd försäljning genom att visa synnerliga skäl för anstånd eller genom att begära klyvning av fastigheten (s. 27). Vad innebär då "synnerliga skäl för anstånd"? Enligt Undén (Svensk sakrätt I, åttonde uppl., s. 161) kan synnerliga skäl för anstånd vid tillämpning av samäganderättslagen framför allt vara "ett särskilt dåligt konjunkturläge eller eljest speciella förhållanden som gör en försäljning förlustbringande". Eftersom exekutiva försäljningar som regel är förlustbringande torde denna innebörd av "synnerliga skäl för anstånd" i praktiken inte göra det möjligt för meddelägare att hindra försäljning. Hittillsvarande erfarenheter utvisar också att meddelägare genom de nya reglerna kommit i ett kanske alltför ofördelaktigt läge.
    Vad slutligen felaktigheterna angår vill jag peka på två detaljer. I redogörelsen för Huvudpunkterna uttalas (s. 25), att förvärv av visst område enligt äldre lag (dvs. före JB) kunde vara civilrättsligt giltigt även om avstyckning inte kunde genomföras. Härvid förbises tydligen 1968 års lag med vissa bestämmelser om förvärv av område av fastighet. I kommentaren till 3 § FfL uttalas (s. 49), att den arbetsbesparing som kan uppnås genom att

Anm. av G. Walin och L. Lorichs: Exekution i fast egendom 203det numera ankommer på överexekutor att bestämma när fastighetsbeskrivning skall ske är begränsad. Uttalandet är möjligen giltigt för enskilda mål men inte för de betydligt mera frekventa allmänna målen, dvs. mål om uttagande av skatter och andra statliga fordringar (jfr 60 § första st. utsökningskungörelsen). Det missvisande uttalandet hör samman med att författarna (liksom även lagstiftaren) i alldeles för liten utsträckning intresserat sig för de speciella förhållanden som utmärker de allmänna målen.

                                                                                                                    Arne Wilhelmsson