FOLKE BERG & Bo SEDERBLAD. Hyresrätt. Sthlm 1973. Norstedts. 247 s. Inb. Kr. 65,00.
GÖSTA JÄRTELIUS. Hyra och bostad. Sthlm 1973. Hyresgästernas Riksförbund. 445 s. Inb. Kr. 143,00.
Folke Berg, vice verkställande direktör i Sveriges Fastighetsägareförbund,och Gösta Järtelius, advokat med sin huvudsakliga verksamhet förlagd till Hyresgästernas Riksförbund, är välkända sedan många år tillbaka för alla som sysslar med hyresfrågor. Boken "Hyresrätt", som utgivits i samarbete med hyresrådet Bo Sederblad, bygger i vissa delar på Bergs år 1968 utgivna "Hyra och besittningsskydd" och innefattar huvudsakligen en kommentar till hyreslagen (12 kap. JB) med de däri senast gjorda ändringarna. Även vissa andra författningar av hyresrättsligt intresse kommenteras kortfattat. Att en företrädare för en av riksorganisationerna på hyresmarknaden anlitats för en lagkommentar i Norstedts välkända gula serie kan kanske sägas vara signifikativt för ett rättsområde där partsorganisationerna i så hög grad medverkat i rättsutvecklingen.
Järtelius' kommentar är en omarbetad upplaga av hans tidigare förnämliga arbete "Hyra och bostad", utgivet år 1969 och reviderat 1971. I det nu föreliggande arbetet kommenteras — förutom hyreslagen — också hyresregleringslagen, tvångsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen. Även övriga författningar av hyresrättsligt intresse kommenteras kortfattat. I anslutning till hyreslagens olika paragrafer lämnas en mycket grundlig redogörelse för rättspraxis på området. Arbetet innehåller därjämte en omfattande formulärsamling, som måste vara till stor glädje för det praktiska livets män.
Att Berg och Järtelius i sin dagliga verksamhet är företrädare för de två riksorganisationerna på hyresmarknaden innebär ingalunda någon ensidighet i belysningen av olika hyresrättsliga frågor. Med den saklighet och objektivitet som är utmärkande för dem båda behandlas och penetreras problemen ur båda avtalsparternas synvinkel utan preferens för någondera sidan, vilket avgjort ökar kommentarernas användbarhet.
Av stort värde är de i kommentarerna ofta förekommande hänvisningarna till lagens förarbeten, vilka till följd av alla ändringar i lagstiftningen vid olika tillfällen blivit ganska svårtillgängliga. Även den som under en
lång följd av år sysslat med hyreslagstiftningen och dess praktiska tillämpning erkänner med uppriktig tacksamhet behovet av föreliggande arbeten.
Med författarnas stora erfarenhet och grundliga sakkunskap på det hyresrättsliga området ges förvisso inte anledning till många erinringar mot deras framställning. Några frågor där rättsläget är en smula oklart skall likväl här beröras.
Hyran (19 a §)
Efter lagändring 1973 skall hyran för bostadslägenhet vara till beloppet bestämd (19 a §). Det gäller dock inte ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning eller förseende med varmvatten, elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp och inte heller i fråga om hyra som skall utgå med belopp som bestäms genom s. k. förhandlingsklausul.
Förarbetena till denna paragraf är tyvärr ganska knapphändiga och ger därför ofta ingen ledning när det gäller att bedöma i vad mån hittills förekommande avtalsvillkor av olika slag är förenliga med 19 a §. Som Järtelius påpekar (s. 59 m) torde förbudet mot obestämd hyra kräva att underhållsskyldigheten vid uthyrning av enfamiljshus när hyresgästen skall svara för underhållet, vilket inte är ovanligt, fixeras till visst belopp — eller åtminstone till ett maximibelopp. Vanligt är att hyresgästen i dylika fall också har att svara för viss skötsel och tillsyn av fastigheten, t. ex. snöskottning, gräsklippning, beställning av olja, skötsel av trädgård o. s. v. Är även ett sådant avtalsvillkor förenligt med bestämmelsen i förevarande paragraf?
Vid uthyrning av bostadsrättslägenhet är det vanligt att upplåtaren (bostadsrättshavaren) i avtalet förbehåller sig rätt att under löpande hyrestid höja hyran med ett belopp motsvarande den höjning av årsavgiften som bostadsrättsföreningen kan komma att besluta om. Ett sådant förbehåll strider uppenbarligen mot förbudet i 19 a § — olyckligtvis bör kanske tilläggas, eftersom ett sådant förbehåll fyller en praktiskt viktig funktion och knappast kan sägas strida mot förbudets syfte. Vill upplåtaren även i fortsättningen ha möjlighet att utan uppsägning eller frivillig överenskommelse med hyresgästen kompensera sig för en eventuell höjning av årsavgiften, synes den enda lösningen vara att i avtalet tas in en s. k. förhandlingsklausul av innehåll att hyresgästen är skyldig att betala den högre hyra varom överenskommelse kan träffas mellan hyresvärden och den lokala hyresgästföreningen med anledning av en höjning av årsavgiften till bostadsrättsföreningen. Hyresvärden får därefter i förekommande fall söka utverka sådan överenskommelse med hyresgästföreningen, vilket väl i allmänhet kanske utan nämnvärd omgång. Denna utväg synes f. ö. vara den enda möjligaockså när det gäller åtskilliga andra hittills förekommande avtalsvillkor som ger hyresvärden rätt att utan uppsägning höja hyran eller annan därmed jämställd ersättning.
Uppräkningen av undantagen från huvudregeln i 19 a § skall anses uttömmande (prop. 1973: 23 s. 160). Enligt Berg—Sederblad (s. 43 ö) och Järtelius (s. 64 n) torde bestämmelsen utesluta fortsatt tillämpning av avtal om särskilda avgifter för trappstädning med rörligt belopp (Järtelius nämner även användande av maskinell tvättstuga). Mot lagtexten och uttalandena i förarbetena vågar man väl inte hävda en annan tolkning, även om det är svårt att förstå varför inte ersättning för trappstädning skall vara likställd med ersättning för elektrisk ström. Starka skäl talar emellertid för
att man ger stadgandet en så liberal tolkning som möjligt, när det inte kan anses stå i strid med stadgandets syfte. Såsom förenligt med 19 a § bör därför godtas ett avtal varigenom hyresgästerna i en fastighet skall svara för trappstädningen men hyresvärden förbinder sig att ombesörja att denna blir utförd genom av honom anlitad personal, även om kostnaden härför inte är till beloppet bestämd. En hyresvärd med en omfattande fastighetsförvaltning kan i allmänhet få städningen utförd till lägre kostnad än vad den enskilde hyresgästen kan uppnå. En överenskommelse av detta slag är därför i allmänhet till fördel för hyresgästerna.
Hyresgästens skyldigheter
I fråga om hyresgästens skyldigheter vid nyttjande av lägenheten uttalar Järtelius (s. 77 ö) att hyresvärdens medgivande än så länge torde erfordras för insättande av s. k. sjutillhållarlås i lägenhetens ytterdörr. Denna uppfattning förefaller väl sträng mot hyresgästen. Att denne utan tillstånd vidtar en åtgärd som rent objektivt sett måste anses öka lägenhetens hyresvärde synes knappast kunna medföra någon skadeståndsskyldighet för honom gentemot hyresvärden. En annan sak är att hyresgästen självfallet inte kan göra anspråk på någon ersättning för installationen vid avflyttning från lägenheten och att han därvid måste lämna ifrån sig nycklarna till låset.
Förfarandet i överlåtelsetvister m. m.
I samband med att rätten till klandertalan i s. k. bytesärenden slopades genom lagändring 1973 infördes möjlighet för hyresnämnden att på parts begäran ta upp formell bevisning i form av vittnesförhör och partsförhör under sanningsförsäkran (13 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Sådan bevisning får dock tas upp endast om särskilda skäl föranleder till det. I förarbetena uttalas att nämnden inte bör förordna härom i annat fall än då nämnden finner det oundgängligen erforderligt för tvistefrågans avgörande (prop. 1973: 23 s. 202). Järtelius framhåller att den omständigheten att klanderrätten borttagits möjligen kan komma att leda till en relativt liberal tolkning av begreppet "särskilda skäl". Uttalandet i förarbetena till trots talar onekligen starka skäl för denna ståndpunkt. I den till grund för propositionsförslaget liggande departementspromemorian (Ds Ju 1972: 5) förordades visserligen stor återhållsamhet i fråga om sådan bevisupptagning. Anledningen härtill var emellertid närmast att upptagande av formell muntlig bevisning i promemorian föreslogs kunna ske i alla ärenden vid hyresnämnd, vilket om inte stor restriktivitet iakttogs skulle kunna verka tyngande på hyresnämndsförfarandet och motverka intresset av en snabb, enkel och billig process. Eftersom möjligheten till bevisupptagning inskränkts till ärenden angående lägenhetsbyte och upplåtelse av lägenhet i andra hand torde risken för en sådan utveckling vara mycket liten. Med beaktande härav och med hänsyn till att det måste anses angeläget att slopandet av klanderrätten inte i alltför hög grad begränsar parternas möjlighet att i ärenden av detta slag få förebringa bevisning i form av förhör med vittne eller part under straffansvar har man såsom Järtelius framhåller nog att räkna med en ganska liberal tolkning av begreppet särskilda skäl.
Bostadshyresgästs besittningsskydd m. m.
Gränsdragningen mellan förverkande av hyresrätten som generellt undantag från det direkta besittningsskyddets tillämpningsområde (45 § 3 HL) och förverkande som optionsbrytande grund (46 § 1 HL) har vid den praktiska tillämpningen av besittningsskyddsreglerna ofta blivit föremål för missförstånd. Det förekommer inte sällan att en hyresvärd under åberopande av att hyresrätten är förverkad säger upp ett hyresavtal till upphörande vid den avtalade hyrestidens utgång och därvid lämnar hyresgästen s. k. avflyttningsmeddelande enligt 49 § HL eller att hyresgästen — oavsett om avflyttningsmeddelande lämnats eller ej i samband med sådan uppsägning — hänskjuter tvisten till hyresnämnden med yrkande om förlängning av hyresavtalet. Frågan om hyresgästens kvarsittande i lägenheten efter en sådan uppsägning är emellertid inte att bedöma enligt reglerna om hyresgästs besittningsskydd och kan alltså inte prövas av hyresnämnd såsom en förlängningstvist. Om hyresvärden däremot uppsagt hyresavtalet utan att åberopa förverkande som grund för uppsägningen samt hyresgästen därefter hänskjutit tvisten till hyresnämnden med yrkande om förlängning av hyresavtalet och hyresvärden bestrider yrkandet under åberopande av att hyresrätten är förverkad, föreligger den i 46 § 1 HL angivna situationen. En besittningsskyddstvist kan uppkomma endast under den nu angivna förutsättningen. Vad som sägs i Berg—Sederblads kommentar (s. 93 n, 101 ö, 125 n och 126 m) skingrar inte oklarheten på denna punkt. Helt klarläggande är inte heller Järtelius på s. 121 ö och 123 n (vilket däremot uttalandet på s. 124 ö får anses vara).
Enligt 45 § andra stycket HL är — med visst undantag — en mellan hyresvärd och hyresgäst i särskild handling upprättad överenskommelse att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet giltig endast under förutsättning att överenskommelsen godkänts av hyresnämnden. Det förekommer ibland att parterna därvid kommit överens om att hyresgästen skall vara utesluten från förlängningsrätt bara i vissa särskilt angivna situationer, t. ex. om uppsägning sker på grund av förestående rivning eller om hyresvärden behöver lägenheten för visst ändamål eller annan särskild omständighet inträffar. Överenskommelser av detta slag fyller en praktiskt viktig funktion. Något hinder för hyresnämnden att godkänna sådan överenskommelse om partiellt avstående från besittningsskydd torde inte heller föreligga. En förutsättning bör dock vara att den angivna situationen är klart beskriven och inte kan antas komma att ge upphov till tolkningssvårigheter. Det har emellertid förekommit att hyresnämnd prövat överenskommelser, som inte innehållit några sådana begränsningar i avståendet från besittningsskydd, och godkänt överenskommelsen att gälla bara under vissa förutsättningar eller i vissa situationer eller på vissa närmare angivna villkor. Se närmare härom Michael von Kochs artikel "Avstående från besittningsskydd" i Svensk Fastighetstidning nr 3/1971 s. 24—26 samt Praxis i hyresmål 1—7: 70. Frågan om verkan av sådana villkorade godkännanden berörs inte närmare i någon av lagkommentarerna. Enligt anm:s uppfattning kan ett sådant besluts laglighet starkt ifrågasättas. Förutsättningarna för hyresavtalets ingående rubbas genom beslutet. Har hyresavtalets giltighet — vilket i allmänhet är fallet — gjorts beroende av hyresnämndens godkännande av parternas överenskommelse att hyresrätten inte skall vara förenad med besittningsskydd, medför beslutet dessutom en
ovisshet för parterna om den rättsliga situation som föreligger mellan dem. Är förutsättningen för hyresavtalets giltighet uppfylld eller har avtalet till följd av nämndens beslut, som åtminstone delvis innefattar en vägran att godkänna överenskommelsen, förfallit? Anser hyresnämnden att ett förbehållslöst godkännande inte kan meddelas, bör nämnden antingen avslå ansökan om godkännande och i beslutet ange skälen härför eller också undersöka möjligheten att få parterna att ändra överenskommelsen att gälla på de villkor som enligt hyresnämndens mening är en förutsättning för godkännande. Huruvida sistnämnda förfaringssätt är formellt oantastligt kan kanske diskuteras. Starka praktiska skäl talar emellertid för ett sådant tillvägagångssätt. Från parternas synpunkt måste det vara att föredra att de under hand får reda på under vilka förutsättningar nämnden är beredd att godkänna en överenskommelse framför att de genom ett avslagsbeslut får kännedom härom.
Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta hyresförhållandet skall överenskommelsen enligt 48 § sista stycket HL lända till efterrättelse utan hinder av vad som i övrigt föreskrives i paragrafen om hyresvillkor. Genom ett tillägg som gjordes i samband med att bestämmelserna om hyra togs upp i JB gäller vad som sagts nu bara "i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk". Det har ansetts oklart vad detta tillägg har för innebörd. Stadgandet kommenteras inte närmare i föreliggande arbeten. Frågan i vad mån parterna i ett hyresförhållande i avsikt att lösa en uppkommen tvist kan träffa överenskommelser som till sitt innehåll avviker från hyreslagens tvingande regler är en intressant och praktiskt mycket viktig fråga. Enligt 1 § sista stycket HL är förbehåll som strider mot lagens bestämmelser utan verkan mot hyresgästen, om inte annat särskilt anges. Det ligger nära till hands att tro att innebörden härav är att hyresvillkor som avviker från de bestämmelser i lagen som brukar betecknas som tvingande alltid är utan verkan. Så är emellertid inte fallet. Med förbud mot förbehåll åsyftas — som Walin framhåller (Allmänna hyreslagen s. 23) — inte att ogiltigförklara en överenskommelse mellan parterna, som slutes först sedan en viss händelse redan inträffat eller tvist uppstått mellan parterna, i avsikt att reglera parternas rättsförhållande. Detta är en ofta förbisedd begränsning av förbudets räckvidd. "Av bestämmelserna i övrigt i denna balk" (48 § sista stycket) följer alltså inte att överenskommelser av här angivet slag är utan verkan mot hyresgästen. Det föreligger m. a. o. inte något hinder för parterna att i en förlängningstvist komma överens om exempelvis att hyresavtalet skall förlängas med ett år och hyresförhållandet därefter upphöra utan uppsägning (jfr den eljest tvingande regeln i 3 § första stycket, enligt vilket uppsägning alltid skall ske för att avtalet skall upphöra). Det kan inte heller anses föreligga något hinder för en hyresnämnd att i en dit hänskjuten förlängningstvist meddela beslut av samma innehåll. Avgöranden av detta slag framstår också ofta som en praktisk lösning av en tvist mellan parterna. För undvikande av missförstånd bör kanske tilläggas att en överenskommelse mellan parterna som till sitt innehåll framstår som en reglering av en eventuell framtida tvist självfallet är ogiltig enligt 1 och 48 §§ sista styckena HL.
Genom lagändring 1973 infördes bestämmelser om rättskraft av hyresnämnds beslut (22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Be-
stämmelserna kompletteras med en specialregel om preklusion av omständigheter som kunnat åberopas i en förlängningstvist (51 § andra stycket andra punkten HL). För de nya bestämmelserna, som har ganska stor praktisk betydelse, redogörs relativt ingående i de båda lagkommentarerna. Ytterligare synpunkter på de ofta svårbedömbara rättskraftsfrågorna har lämnats av hyresprocesskommittén (i vilken Berg och Järtelius båda var ledamöter) i ett i mars 1974 avgivet betänkande "Bostadsdomstolen, överinstans till hyresnämnd" (Ds Ju 1974: 3 s. 156—160).
Rätt till prövning av hyresvillkoren
En hyresgäst som vill utnyttja den nyligen införda rätten för bostadshyresgäst att säga upp hyresavtalet för prövning av hyresvillkoren måste i uppsägningshandlingen uppge att han begär villkorsändring (54 § första stycket sista punkten). I annat fall gäller uppsägningen för avflyttning. En viktig fråga är vilka krav som i detta hänseende måste ställas på uppsägningens innehåll. Det kan uppenbarligen inte anses tillräckligt att hyresgästen i uppsägningshandlingen anger att han anser hyran vara för hög, varför hyresavtalet sägs upp. Eftersom avsikten med en sådan uppsägning mycket väl kan vara att hyresgästen önskar flytta från lägenheten, kan nyssnämnda krav inte anses uppfyllt. Å andra sidan bör såsom en uppsägning för villkorsändring godtas en uppsägning av vars innehåll otvetydigt framgår att hyresgästen önskar bo kvar i lägenheten, även om hyresgästen inte uttryckligen anger att han önskar ändring av villkoren för det fortsatta hyresförhållandet.
När hyresavtalet uppsagts av hyresgästen för villkorsändring blir enligt 55 § bestämmelserna i 48 § om bestämmande av hyresvillkoren för fortsatt förhyrning tillämpliga. Berg—Sederblad anser att innebörden av detta stadgande är att hyresgästen kan riskera att en uppsägning som skett i syfte att få hyran sänkt resulterar i att hyran i stället höjs på grund av yrkande härom från hyresvärden (s. 167 n) medan Järtelius menar att det ligger närmast till hands att anta att en sådan tillämpning inte varit avsedd (s. 163 m). Att lagstiftaren räknat med möjligheten att den av Berg—Sederblad angivna situationen kan inträffa framgår dock av förarbetena (prop. 1973: 23 s. 182). Prövningen av villkorsfrågan är i princip densamma oavsett om den föranletts av hyresvärden eller av hyresgästen. Hyresnämnden är i intetdera fallet bunden av den uppsägande partens yrkande. Hänvisningen i 55 § till 53 § visar också att lagstiftaren räknat med möjligheten att en efter uppsägning från hyresgästens sida begärd sänkning av hyran kan resultera i att hyresgästen får utge högre hyra än som utgått tidigare.
Uppsägning för ändring av hyresvillkoren får av hyresgästen ske endast till den tidpunkt då han enligt lag eller avtal kunnat bringa hyresförhållandet att upphöra, om detta vid den tidpunkten varat längre än nio månader och lägenheten inte utgör del av upplåtarens egen bostad. Sistnämnda undantag sammanhänger med att hyresgäst i sådant fall saknar besittningsskydd. Har hyresförhållande vid nyssnämnda tidpunkt inte varat längre än nio månader, får uppsägning dock ske till utgången av kalendermånad då hyresförhållandet varat längre än nio månader men längst ett år. Berg—Sederblad menar (s. 166 m) att uppsägningsrätten i sistnämnda fall — i motsats till vad som annars gäller — omfattar även lägenhet som utgör del
av upplåtarens egen bostad. Denna tolkning, som onekligen vinner stöd av lagtexten, torde dock inte ha varit avsedd av lagstiftaren. Avsikten måste uppenbarligen ha varit att lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad inte heller i detta fall skall omfattas av hyresgästens rätt till uppsägning för villkorsändring. Det skall bli intressant att se om hyresnämnd eller domstol vid prövning av uppsägning som gäller sådan lägenhet kommer att tillämpa stadgandet efter ordalydelsen eller bortse från den språkligt sett mindre lyckade formuleringen och tillämpa stadgandet efter vad som utan tvekan måste anses ha varit lagstiftarens mening.
Samma frågeställning uppkommer i viss mån när det gäller den felaktiga hänvisningen i 49 § tredje stycket. Som Berg—Sederblad påpekar (s. 154 n) skall hänvisningen i nämnda lagrum rätteligen avse tredje och inte andra stycket i 54 §. Att hyresnämnd eller domstol i detta fall kommer att tillämpa stadgandet i 49 § tredje stycket sista punkten efter det innehåll som varit avsett får väl dock anses ställt utom allt tvivel. Någon risk för hyresgäst att i förekommande fall underlåta att på nytt hänskjuta tvisten tillhyresnämnden torde sålunda inte föreligga.
Som framgått av det föregående skall vid prövning av sådan tvist om hyrans storlek som efter uppsägning från hyresgästens sida hänskjutits till hyresnämnd hyran fastställas enligt 48 §. I 1973 års proposition (prop. 23 s.104—105; jfr Berg—Sederblad s. 168 m) uttalas att hyresnämnden inte utan starka skäl bör ändra hyresvillkor som har bestämts under medverkan av partsorganisationerna. Av 48 § hyreslagen följer — såsom framhålles i propositionen — att den utgående hyran skall frångås endast om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lägenheter, varvid jämförelsen enligt förarbetena till nämnda lagrum skall ske i tämligen grova drag. En mellan partsorganisationerna överenskommen hyra faller naturligtvis i allmänhet inom den marginal som sålunda skall iakttas vid prövningen men skulle det undantagsvis inte vara fallet, skall hyran enligt 48 § nedsättas till skäligt belopp. Avses något annat än detta med motivuttalandet, är det svårförståeligt.
Besittningsskyddet för lokalhyresgäst m. m.
Rivning och större ombyggnad utgör i likhet med vad som gäller i fråga om bostadslägenhet besittningsskyddsbrytande grunder i lokalhyresförhållanden. Järtelius (s. 170 m) anser att någon optionsbrytande grund inte föreligger, om hyresgästen utfäster sig att temporärt utflytta under ombyggnadstiden. Det är emellertid ytterst tveksamt om en sådan tolkning av bestämmelserna i 57 § HL är riktig. Är ombyggnaden så omfattande att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lägenheten under ombyggnaden föreligger, om hyresvärden anvisar hyresgästen annan godtagbar lokal, giltig upphörsgrund enligt 57 § 2 och någon skadeståndsskyldighet för hyresvärden torde inte kunna komma i fråga bara därför att hyresgästen utfäst sig att flytta under ombyggnadstiden (jfr olikheten i konstruktionen av ombyggnad som upphörsgrund i bostadshyresförhållande och i lokalhyresförhållande). Något krav på att hyresvärdens förlängningsvägran skall vara befogad även med hänsyn till andra omständigheter har inte uppställts i 57§.
Avslutningsvis skall konstateras att de båda lagkommentarerna är till stor praktisk nytta inte bara för de jurister som sysslar med hyresrättsliga frågor
utan också för den stora grupp icke-jurister som i sin verksamhet ställs inför hyresrättsliga problem. Att författarna lyckats med den inte så alldeles lätta uppgiften att göra kommentarerna till ett värdefullt hjälpmedel för båda dessa kategorier av nämare är en fin prestation. Tillsammans med Walins kommentar, som trots de många ändringarna i hyreslagen fortfarande har kvar sitt stora värde, är Berg—Sederblads och Järtelius' arbeten oumbärliga för dem som har anledning att närmare fördjupa sig i hyresrättsliga frågor.
Ulf Gad