Hyrestvist, arrendetvist, bostadsrättstvist eller annan tvist?
Bland de mål som numera skall handläggas av fastighetsdomstol märks hyrestvister. I 12 kap. JB (hyreslagen) stadgas att hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva vissa frågor som enligt samma kapitel ankommer på nämnden. Enligt 71 § hyreslagen skall hyrestvist som inte ankommer på hyresnämnds prövning och inte heller rör kollektivavtal upptagas av vederbörande fastighetsdomstol. Vissa av hyresnämnd i hyrestvister fattade beslut får överklagas och beträffande dem gäller att klandertalan skall, om den rör kollektivavtal, upptagas av arbetsdomstolen och i annat fall av fastighetsdomstol (efter 1.7.1975 av bostadsdomstolen).
    RB 10: 10 föreskriver bl. a. att tvist om nyttjanderätt till fast egendom skall upptagas av rätten i den ort, där fastigheten är, och att detsamma gäller om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något, som åligger honom i denna egenskap, eller, då utnyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplåtits, fråga är om vederlag för upplåtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt, men att vad som sägs i paragrafen inte gäller hyrestvist.
    Det är sålunda av stor vikt att en riktig bedömning görs om en tvist är att anse som en hyrestvist och därför skall gå till fastighetsdomstol eller om den är en tvist som skall anhängiggöras vid fastighetsforum eller om den skall behandlas som ett vanligt allmänt tvistemål av rätten i den ort där svaranden har sitt hemvist.

 

    I Stockholms tingsrätt handlägger — bortsett från mål om lagsökning och betalningsföreläggande — avdelningarna 9 och 10 sådana mål som skall upptagas av tingsrätten i dess egenskap av fastighetsdomstol. Det händer då och då att ett mål som lottats till någon av avdelningarna såsom fastighetsdomstolsmål (F-mål) vid närmare granskning visar sig vara ett vanligt allmänt tvistemål (T-mål). Sådana mål måste då omregistreras och omlottas såsom T-mål men kan i regel behållas på avdelningen, eftersom avdelningarna 9 och 10 även handlägger T-mål. Det blir därför närmast fråga om vilken rättegångsform som skall användas och i regel inte fråga om att målet skall handläggas av annan tingsrätt. Sådana fall har dock förekommit. Frågan måste avgöras i god tid före huvudförhandling eftersom tingsrätten — om den tjänstgör som fastighetsdomstol — vid huvudförhandlingen i regel skall bestå av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän och — om den handlägger ett allmänt tvistemål — i regel skall bestå av trelagfarna domare.
    Lagtexten ger ingen direkt ledning när det gäller att bedöma om en tvist är att anse som hyrestvist.
    Walin säger i sin kommentar "Allmänna hyreslagen", femte upplagan, s. 228, att med hyrestvist "torde avses varje tvist som grundas på hyresförhållande". En utförligare definition hittar man i ett yttrande av lagrådet, se Kungl Maj:ts prop. nr 91 år 1968, Bihang A s. 354 f. Lagrådet yttrade bl. a.: "Enligt 3 kap. 72 § nyttjanderättslagen i dess föreslagna lydelse skall hyrestvist upptagas av endast vissa av de allmänna underrätterna. Med hyrestvist avses därvid såväl tvist om själva hyresavtalet — såsom om rättighetens bestånd, innehåll, omfattning och utövning — som också tvist rörande vissa obligatoriska anspråk på grund av en upplåten hyresrätt."
    Kommentarerna till hyreslagen synes inte ha ägnat begreppet hyrestvist nämnvärt intresse.
    Den nya bostadsrättslagen innehåller i 77 § följande definition av begreppet bostadsrättstvist: Tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 § (bostadsrättslagen). Viss ledning vid tolkningen av begreppet hyrestvist kan kanske erhållas härav och av den av Knutsson—Lindqvist utgivna kommentaren "Bostadsrättslagen", som på s. 182 utvecklar begreppet bostadsrättstvist sålunda: "Första stycket inleds med en bestämning av begreppet bostadsrättstvist. Härmed avses tvist med anledning av upplåtelse av sådan nyttjanderätt som avses i l §, d. v. s. nyttjanderätt för obegränsad tid. Till bostadsrättstvist skall räknas såväl tvist om själva bostadsrättsupplåtelsen — exempelvis huruvida en giltig sådan upplåtelse föreligger och om upplåtelsens närmare innebörd — som tvist angående obligatoriska anspråk på grund av nyttjanderättsförhållandet — t. ex. frågor om parternas rättigheter och skyldigheter mot varandra, om förverkande av nyttjanderätten och om ersättning för bostadsrätt som frånträds efter uppsägning. Däremot hör exempelvis tvist mellan bostadsrättshavare och förvärvare av bostadsrätten om överlåtelseavtalets bestånd eller innebörd eller om köpeskillingen eller tvist med anledning av pantsättning av bostadsrätt inte hit. I sådana mål skall vanliga processuella regler tillämpas. Detsamma gäller tvister i föreningsrättsliga frågor."
    För att ett mål skall kunna anses gälla hyrestvist torde — jämte vad som framgår av lagrådets definition — i regel böra fordras att det finns ett påstående om att ett hyresförhållande finns eller funnits mellan parterna i

 

målet. Om en kärande påstår att ett hyresförhållande föreligger mellan honom och svaranden och yrkar något på grund av detta förhållande är målet en hyrestvist. Men även om käranden i ett mål vill ha fastställt, att ett hyresförhållande inte föreligger mellan honom och svaranden, och svaranden gör gällande hyresförhållande, är målet en hyrestvist.
    En tvist mellan en hyresgäst och en annan hyresgäst är sålunda inte en hyrestvist. Om en hyresgäst övertagit hyresrätten till en lägenhet och den avträdande hyresgästen därvid av den nye hyresgästen mottagit otillåten ersättning samt den nye hyresgästen kräver att återfå beloppet är denna tvist inte hyrestvist och skall därför inte gå till fastighetsdomstol. Även i sådana fall då hyresvärden mottagit sådan otillåten ersättning och hyresgästen stämt honom på återfående av ersättningen har Stockholms tingsrätt ansett målen inte skola handläggas av fastighetsdomstol.
    Sistnämnda ställningstagande kan emellertid diskuteras. Ersättningen får visserligen anses ha avtalats före hyresavtalets ingående och har kanske även betalts dessförinnan — varför tvisten om ersättningen inte direkt grundas på hyresförhållandet — men ersättningsfrågan kan på sätt och visses som ett led vid hyresavtalets ingående. Detta skulle kunna åberopas som argument för att bedöma tvisten om ersättningen som hyrestvist.
    Yrkande om återfående av ifrågavarande ersättning grundar sig dock på särskild lagbestämmelse, nämligen 24 § hyresregleringslagen, och detta är ett motiv till att inte anse tvisterna utgöra hyrestvister. Ytterligare ett skäl till ställningstagandet är att det är lämpligt att dessa mål handläggs vid samma forum oberoende av om hyresgäst står mot hyresgäst eller hyresvärd står mot hyresgäst. Något fall där återbäringskravet grundat sig på 65 § hyreslagen har mig veterligen inte varit uppe till bedömande vid Stockholms tingsrätt. Anknytningen till hyresförhållandet är ju där starkare än vid tillämpning av hyresregleringslagen.
    Om en otillåten ersättning enligt avtal betalas av hyresgästen till hyresvärden vid olika tidpunkter under hyresförhållandet torde det vara klart att ersättningen enligt 27 § hyresregleringslagen skall likställas med hyra och att mål om återbetalning skall handläggas som hyrestvist.
    Beträffande arrendetvister gäller regler som motsvarar reglerna om hyrestvister och även beträffande begreppet arrendetvist saknas i lagtexten direkt ledning för tolkningen.
    Frågan huruvida tvist om bättre rätt till arrende skulle upptagas av allmän underrätt där egendomen är belägen eller av fastighetsdomstol har varit uppe till bedömning i rättsfallet NJA 1973 s. 337. HD yttrade i beslutet: "Tvisten såsom den angivits i ansökningen gäller bättre rätt till arrendet på Häringe egendom. Enär fråga icke är om tvist i rättsförhållandet mellan parterna i arrendeavtalet, är de särskilda reglerna om förfarandet i arrendetvister icke tillämpliga. Vid angivna förhållanden skall tvisten jämlikt 10 kap. 10 § 1 st. RB upptagas av allmän underrätt i den ort där fastigheten är belägen — — —." Ett justitieråd var skiljaktigt och ansåg att tvisten enligt motiven till 8 kap. 32 § JB borde anses utgöra arrendetvist.
    Att kärandeparts påstående angående visst förhållande kan ha avgörande inverkan på forumfrågan kan utläsas av rättsfallet NJA 1973 s. 1. Kärandena hade där påstått att skada, för vilken ersättning yrkades, orsakats genom miljöfarlig verksamhet, och HD fann målet tillhöra fastighetsdomstols prövning utan avseende på svarandens invändning att det ej varit fråga

 

om miljöfarlig verksamhet i miljöskyddslagens mening. I rättsfallet NJA 1973 s. 527 väcktes vid allmänt tvistemålsforum talan om ersättning som käranden påstått grunda sig på avtal om förvaring. Denna talan ansågs böra upptagas av domstolen utan avseende på invändning att målet rörde hyresförhållande och därför hörde till fastighetsdomstols prövning.
    Dessa rättsfall ger viss ledning vid bedömandet av vad som skall anses som hyres- eller arrendetvist.
    En diskutabel fråga är om hyreskrav på grund av borgensåtagande skall anses vara hyrestvist eller inte. I ett mål, F 440/72, dom 17.9.1973 (DF 208), har Stockholms tingsrätt, avdelning 9, fastighetsdomstolen, under mitt ordförandeskap ansett hyrestvist föreligga. I målet åberopades ett hyreskontrakt enligt vilket E av ett bolag förhyrde vissa lokaler. Kontraktet var försett med påskrift enligt vilken B gått i borgen såsom för egen skuld för E:s skyldigheter enligt kontraktet. Bolaget yrkade efter ansökan om stämning å B förpliktande för denne att till bolaget utge oguldna hyresbelopp m. m. Domen i målet blev inte överklagad. Ytterligare ett liknande mål har avgjorts på avdelningen genom lagakraftvunnen dom. I realiteten prövas ju i mål av nyss angiven beskaffenhet helt eller till stor del samma omständigheter som i ett mål där en hyresvärd stämt en hyresgäst. Fordringen har sin yttersta grund i ett hyresförhållande. Starka skäl talar därför för att behandla målet som hyrestvist. Men den invändningen kan givetvis göras att det är borgensåtagandet som är grunden för hyresvärdens talan, att det inte är en tvist mellan hyresvärden och hyresgästen i deras hyresförhållande och att målet därför inte bör behandlas som mål om hyrestvist.
    Det är inte ovanligt att svarandeparten i en hyrestvist gör gällande motfordringsanspråk och åberopar dessa till kvittning. Även genstämningsansökningar förekommer. Det är då av vikt att domstolen kontrollerar att även tvisten om motfordringsanspråket kan anses utgöra en hyrestvist, eftersom motfordringen annars på grund av bestämmelsen i 14 kap. 7 § RB om samma rättegångsform inte kan prövas i målet.
    Intressanta problem kan också uppkomma i sådana fall då en part, t. ex. en hyresgäst, förfarit brottsligt. Antag att hyresgästen gjort sig skyldig till skadegörelse eller åverkan på lägenheten och åtalas för detta. Hyresvärden uppträder som målsägande i målet och yrkar skadestånd. Detta yrkande bör väl en tingsrätt kunna uppta i samband med åtalet. Yrkandet grundar sig ju på en brottslig gärning. Om hyresvärden — utan att åtal väcks — stämmer hyresgästen och kräver skadestånd på grund av brottsligt förfarande går målet till allmänt tvistemålsforum. Men om hyresvärden åberopar att hyresgästen brustit i sin vårdnadsplikt enligt 24 § hyreslagen skall målet gå till fastighetsdomstol. Ett yrkande på sådan grund torde icke kunna upptas i ett brottmål, eftersom det inte utgör en talan i anledning av brott. En besvärlig situation kan uppstå om domstolen i ett brottmål finner brott inte styrkt och målsägande i andra hand åberopar vållande såväl enligt allmänna skadeståndsrättsliga grunder som enligt bestämmelser i hyreslagen.
    Andra exempel på skadestånd i hyresförhållanden är att hyresvärden genom att byta lås utestänger hyresgästen från lägenheten och därigenom gör sig skyldig till egenmäktigt förfarande eller att hyresvärden blir ersättningsskyldig enligt 10 § hyreslagen. Då kan liknande situationer uppkomma.

 

    Beträffande arrendetvister kan kanske nämnas att det inte är ovanligt att parkeringsmål inkommer till fel forum. Om en bilförare parkerat på privat mark, där något företag satt upp ett anslag om parkering mot avgift och på vissa villkor, anses det ju innebära att ett arrendeavtal har ingåtts mellan bilföraren och företrädaren för markägaren. Det är ju fråga om upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag. Uppstår tvist om bilföraren har betalat eller följt de anslagna föreskrifterna så uppstår en arrendetvist som skall handläggas av fastighetsdomstol. Detta uppmärksammas inte alltid.
    Det föreligger givetvis svårigheter att definiera begreppen hyrestvist och arrendetvist. Men eftersom tvekan ofta uppkommer om ett mål avser sådan tvist eller ej och eftersom en felaktig bedömning av forumfrågan kan få allvarliga konsekvenser, ifrågasätter jag om inte definitioner av begreppen hyrestvist och arrendetvist borde tas upp i lagtexten.
    Enligt 1 kap. 1 § 2 st. och 2 kap. 1 § 3 st. lagen om rättegången i arbetstvister får gemensamt med arbetstvist handläggas även annan tvist mellan samma eller olika parter, om rätten med hänsyn till utredningen och övriga omständigheter finner sådan handläggning lämplig. Enligt 5 kap. 3 § expropriationslagen får sådant yrkande från den exproprierande eller sakägare som har samband med expropriationen men rör rättsförhållande som ej skall prövas enligt expropriationslagen prövas i expropriationsmålet om det är lämpligt. Skäl talar för att motsvarande bestämmelser införs såvitt gäller hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister.
Kar1 Erik Rosén