Övertagande av fastighetslån i samband med ägarväxling

Inom fastighetskreditgivningen förekommer ofta att vissa ändringar sker i bestående kreditförhållanden. Dylika ändringar kan vara av flera olika slag.
    När en fastighetsägare överlåter sin hos ett kreditinstitut eller hos annan kreditgivare belånade fastighet och förvärvaren önskar överföra lånet i sitt namn, talar man om övertagande av lånet. När ny låntagare inträder i gamle låntagarens ställe utan samband med ägarväxling, sker ett gäldenärsbyte eller ett låntagarskifte. När låntagare överför sitt fastighetslån från en långivare till en annan, sker överflyttning av lånet. När man vill ändra de speciella lånevillkoren, t. ex. genom att ändra räntan på lånet i samband med diskontoändring eller eljest, eller när man vill ändra lånetslöptid etc. — ofta i samband med preskriptionsavbrott — talar man om konvertering av lånet. När en kreditgivare och en låntagare överenskommer att binda ett förut obundet lån eller omvänt, sker en omläggning av lånet.
    Vid sidan av nyssnämnda mer eller mindre strukturella förändringar i bestående kreditförhållanden förekommer vissa förändringar, som i detta sammanhang är av mindre intresse, t. ex. ändring av ränteförfallodagar eller dylikt. De ovannämnda ändringarna i ett bestående kreditförhållande kan ofta sammanfalla i tiden. Sålunda kan vid övertagande även omläggning av lånet äga rum eller eljest ändringar ske i de speciella lånevillkoren. Detsamma gäller vid överflyttning. Vid konvertering aktualiseras ofta ett övertagande o. s. v. I det följande skall endast behandlas de problem som hänger samman med ett rent övertagande, d. v. s. det fallet att A överlåter sin hos K belånade fastighet till B och denne i samband med förvärvet söker övertaga lånet.
    Vid köp,1 vilket utan gensägelse är den vanligaste formen av fastighetsöverlåtelse, tillgår det i regel så att köparen förbinder sig att i avräkning på köpeskillingen överta säljarens samtliga lån i fastigheten. Obelånade pantbrev betalas av köparen kontant. Detsamma gäller sådant ägarhypotek, som finnes hos kreditgivaren, vare sig detta uppstått genom att pantbrevsbeloppet redan från början överstigit skuldbeloppet eller genom att avbetalningar gjorts. Jämväl dylika ägarhypotek betalas kontant. Skulle köparen inte kunna kontant betala hela den del av köpeskillingen som utgör skillnaden mellan den överenskomna köpesumman och de övertagna lånens sammanlagda belopp, krediteras en del av köpeskillingen. Före nya JB tillgick denna transaktion helt enkelt så att säljaren antingen behöll motsvarande obelånade ägarhypotek i sin hand eller uttog — innan köparen sökt lagfart

 

1 Angående fastighetsköp se bl. a. Stark, Jordabalken (4:e uppl.), s. 175 ff., Vahlén, Köp av fastighet, Lagfart, s. 39 ff., Westerlind, Jordabalken 1—5. kap., s. 234 ff., och Åsbring, Fastighetsköpet enligt nya jordabalken, s. 104 ff. 

Tore Nordling 221— inteckningar, som täckte det krediterade beloppet.2 Enligt nya JB måste, för att en laglig pantupplåtelse skall komma till stånd, köparen utfärda en till säljaren eller order ställd ny omslagsrevers, vari köparen pantförskriver mot lånet svarande pantbrev. Utgör säkerheten för den krediterade köpeskillingen ett hos kreditgivaren befintligt överhypotek pantförskriver köparen nämnda säkerhet i en ny revers, varefter säljaren i vanlig ordning denuntierar kreditgivaren angående andrahandspantsättningen.3
    Enligt gällande rätt anses ägarhypoteket, om annat ej överenskommits vid äganderättsöverlåtelsen, följa fastigheten. Vid köp överlämnas i säljarens hand befintliga pantbrev till köparen, varefter ingen annan än denne kan disponera över desamma t. ex. genom belåning. En annan sak är att en försiktig kreditgivare inte gärna belånar pantbrev i en fastighet, varå en annan person har lagfart, utan att han först erhållit dennes skriftliga medgivande. Att ägarhypoteket följer fastigheten betyder också att förvärvaren genom överlåtelsen är skyddad gentemot överlåtarens borgenärer och detta såväl vid utmätning som vid konkurs. Visserligen stadgas i 82 § första stycket UL att vid utmätning den som har lagfart antages vara ägare till egendomen men detta är endast en presumtion. Om förvärvaren genom köpehandlingar eller på annat sätt förmår styrka, att han är den verkligeägaren till fastigheten, är utmätningen ogiltig.
    Den tidigare bestämmelsen att vid utmätning förvärvaren blir skyddad mot överlåtarens borgenärer först genom att han sökt lagfart före utmätningen eller inom 14 dagar därefter har i och med lagen den 14 maj 1971 om exekutiv försäljning av fast egendom, som trätt i kraft den 1 januari 1972, fått ge vika för ett annat betraktelsesätt. I stället för att anknyta förvärvsskyddet till lagfartsansökan har man i likhet med vad som redan tidigare gällt vid konkurs anknutit skyddet till äganderättsövergången.4
    I nutida praxis plägar man använda sig av två olika tillvägagångssätt för att vid ägarväxling överföra ett fastighetslån från överlåtaren A till förvärvaren B. Den ena metoden är att B till kreditgivaren utfärdar en ny omslagsrevers avsedd att ersätta den tidigare av A utfärdade, det andra sättet är att A och B gemensamt utfärdar en s. k. övertagandeförbindelse. En ny revers torde väl nära nog undantagslöst komma till användning, när kreditgivaren är en fysisk person men användes också av en hel del banker — övertagandeförbindelsen har på senare år alltmera kommit till användning bland större banker och hypoteksinstitut.
    Då man vid ägarväxling använder sig av metoden att överföra fastighetslånet genom utfärdande av en omslagsrevers, sker därigenom en ny panträttsupplåtelse av förvärvaren till förmån för kreditgivaren. En laglig panträttsupplåtelse bygger på ett antal skilda förutsättningar, nämligen för det första ett fordringsförhållande i detta ords mest vidsträckta bemärkelse, för

 

2 Den enligt 11 kap. 2 § äldre JB säljaren tillkommande möjligheten att under lagaståndstiden uttaga inteckningar såsom för ogulden köpeskilling i den försålda fastigheten har utmönstrats ur nya JB. Den relikt av de äldre bestämmelserna som ännu finns kvar jämlikt 5 § första stycket JP kommer att i och med utgången av år 1981 helt försvinna. Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 103 f.

3 Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 103 f., och Stark, Jordabalken (4:e uppl.), s. 205.

4 Angående äldre rätt se Olivecrona, Inteckningsförordningen, s. 98 f., och Hessler, Allmän sakrätt, s. 261 ff. 

222 Tore Nordlingdet andra en av fastighetsägaren muntligen eller skriftligen gjord pantförskrivning till förmån för fordringen och slutligen ett med pantförskrivningen åsyftat till borgenären i fordringsförhållandet överlämnat pantbrev.5, 6 Traditionen utgör sålunda i normalfallet ett konstitutivt element i en fullgången pantupplåtelse.7 Men det finns undantag och ett sådant undantag är pantsättning i samband med ägarväxling.8 Någon tradition i fysisk mening kan ju här inte komma ifråga. I likhet med vad som gäller vid pantsättning av lös sak gäller fastighetspanträtten vid ägarväxling under förutsättning att panten alltjämt är i borgenärens besittning.
    I samband med att förvärvaren till kreditgivaren överlämnar en ny omslagsrevers bör han jämväl styrka, att han erhållit lagfart på fastigheten. Visserligen finnes intet lagligt hinder mot att fastighetsägaren upplåter panträtt i sin fastighet utan att han fått lagfart. Men kreditgivaren bör inte utan vägande skäl avstå från det skydd, som lagstiftaren tillerkänt godtroende panthavare jämlikt 18 kap. 2 § JB och som förutsätter lagfart för pantupplåtaren.9 Lagfarten bör styrkas genom företeende av ett färskt eller i varje fall "godtagbart" gravationsbevis.10 Av beviset framgår bl. a. huruvida avstyckning skett från den belånade fastigheten eller ej. Har avstyckning skett anges i beviset vilket år detta skett. En sådan upplysning är avsedd som en varningssignal för kreditgivaren och bör i förekommande fall föranleda en undersökning angående fastighetsförhållandena innan övertagande beviljas.11 Vidare framgår det av beviset huruvida i fastighetsboken skett sådana anteckningar, varom stadgas i 18 kap. 8 § JB. Skulle i undantagsfall kreditgivaren på grund av ett kundförhållande eller av annat skäl anse sig böra medge att förvärvaren får övertaga lånet utan att han fått lagfart på fastigheten, bör i varje fall överlåtaren, d. v. s. senast lagfarne ägaren, genom påskrift på den nya omslagsreversen eller eljest skriftligen medge att förvärvaren får pantsätta hos kreditgivaren för lånet befintliga hypotek.
    Vid pantsättning ikläder sig panthavaren ett visst ansvar gentemot pantsättaren för pantens vård. Sålunda kan panthavaren vid pantsättning av lös sak ej utan ägarens "lov och minne" disponera över panten ägaren till förfång.12 Vid belåning av pantbrev gäller i princip samma regel, ehuru pant-

 

5 Se prop. 1970: 20 del B 1 s. 298 ff.

6 Vissa intrikata spörsmål i samband med panträtt vid checkräkningskredit m. m. behandlas av Burling i Ekonomisk revy 1974: 2 s. 97 ff. Se i detta sammanhang jämväl prop. 1971: 179 s. 33 ff. och Olivecrona, Inteckningsrätten i Jordabalken (3 uppl.), s. 124 ff.

7 Här bortses från det inte ovanliga fallet att kreditgivaren i stället för pantbrev emottager en av fastighetsägaren undertecknad inteckningsansökan. Angående de närmare omständigheterna vid s. k. ofullgången panträtt, se Hessler, Allmän sakrätt, s. 398 ff., och NJA 1940 s. 297.

8 Ett annat undantag är pantupplåtelse vid andrahandspantsättning, där traditionen ersättes av denuntiation och panthavarförklaring.

9 Lagfarten behöver inte nödvändigtvis föregå pantupplåtelsen för att medföra panthavarskydd men praktiska skäl talar för att kreditgivaren inte bör medgiva övertagande av lånet förrän förvärvaren styrkt att han erhållit lagfart.

10 Angående begreppet "godtagbart gravationsbevis" se prop. 1971: 179 s. 35 ff. och Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 93 f.

11 Angående de s. k. diskrepansfallen se närmare Olivecrona, Inteckningsrätten i Jordabalken (3 uppl.), s. 109 ff., och samme författare, Inteckning och panträtt, s. 97 f.

12 Se 10 kap. 3 och 4 §§ HB.

 

Övertagande av fastighetslån 223havarens möjligheter att olovligen förfoga över panten vid pantbrev numera är avsevärt inskränkta.13 Kreditgivaren kan dock ej utan överlåtarens samtycke utan vidare låta förvärvaren överta panten. Om kreditgivaren bakom överlåtarens rygg låter förvärvaren överta pantbreven kan kreditgivaren bli skadeståndsskyldig. Den risk kreditgivaren kan löpa belyses kanske enklast genom ett exempel. Lagfarne ägaren A säljer sin fastighet till B. A har tidigare ett lån hos kreditgivaren K, varå A vid tiden för överlåtelsen gjort vissa avbetalningar. A har sålunda ett ägarhypotek i det belånade pantbrevet. Vid överlåtelsen får B på köpeskillingen avräkna hela inteckningens kapitalbelopp. A får sålunda en fordran mot B motsvarande A:s ägarhypotek. B utfärdar i samband med köpet till A en ny omslagsrevers på överhypotekets belopp samt pantsätter samtidigt det hos K som pant kvarliggande pantbrevet, varefter K denuntieras om den nya pantupplåtelsen. Sedermera inlöser B det ursprungliga lånet. Om K utan A:s medgivande överlämnar hela panten till B och denne sedermera inte fullgör sin betalningsskyldighet gentemot A i enlighet med den mellan A ochB alltjämt gällande omslagsreversen, kan A rikta ett skadeståndsanspråk gentemot K grundat på att K olovligt förfogat över panten till A:s nackdel. Situationen blir lik den som uppkommer vid andrahandspantsättning, om primärkreditgivaren utan andrahandskreditgivarens medgivande vid inlösen av primärlånet överlämnar panten till fastighetsägaren.14
    För att undvika de besvär och risker, som otvivelaktigt är förknippade med att vid ägarväxling låta förvärvaren utfärda en ny omslagsrevers har man alltmera bland kreditgivare med ett stort antal årliga övertagandeärenden övergått till den vida enklare metoden att utfärda en övertagandeförbindelse.15 Förbindelsen går ut på att förutvarande lagfarne ägaren — gäldenären — förklarar att han till nye ägaren överlåter samtliga sina låneförpliktelser gentemot kreditgivaren. Nye ägaren förklarar på sin sida, att han åtager sig samma förpliktelser. Förbindelsen kan ha följande lydelse:

 

a) Undertecknad, ny ägare till fastigheten NN, övertager härmed ansvaret för samtliga förpliktelser gentemot K (långivaren), som ålegat förutvarande ägaren för ovan angivet lån. Vidare förbinder sig undertecknad att iakttaga såväl de speciella som de allmänna lånevillkoren för det nämnda lånet. I egenskap av ny ägare till ovan angiven fastighet bekräftar undertecknad härmed att av förutvarande ägare verkställd pantförskrivning av hypoteket för lånet gäller för undertecknads nuvarande eller blivande förbindelser gentemot K (långivaren).

 

 

13 Angående exekutiva överlåtelser se 161 § UL och 40—42 §§ KK den 3 december 1971 om exekution i fast egendom. Se jämväl Walin och Lorichs, Exekution i fast egendom, luftfartyg m. m., s. 222 f.

14 Angående andrahandsbelåning se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 31, samt prop. 1971: 179 s. 39. Inom litteraturen användes understundom uttrycket "sekundärbelåning av inteckningar", när man avser belåning av överhypotek. Denna terminologi är en smula missvisande. I lånepraxis användes termen "sekundärbelåning" i regel när det gäller belåning av sekundärinteckningar även om vid dylik belåning som supplementär säkerhet ofta tillkommer pantförskrivning av överhypotek t. ex. vid statliga bostadslån. "Andrahandsbelåning" synes vara en riktigare beteckning för denna speciella låneform.

15 Att använda termen "övertaganderevers" synes i detta fall mindre adekvat, om man i ordet revers inlägger samma betydelse som eljest i juridiskt språkbruk tillkommer begreppet skuldebrev. Jfr Åsbring, Fastighetsköpet i nya Jordabalken, s. 100. 

224 Tore NordlingHar överhypoteket i säkerheten av tidigare ägare till fastigheten pantförskrivits till förmån för annan efterliggande kreditgivare godkännes jämväl sådan pantsättning.

b) Undertecknad, förutvarande ägare till ovan angivna fastighet, bekräftar att fastigheten förvärvats av ovan angivna person och förklarar att den rätt till hypoteket för nämnda lån, som må ha tillkommit mig, övergått till den nye ägaren.

 

    Övertagandeförbindelsen innefattar ingen ny pantupplåtelse utan syftar endast till att åstadkomma ett gäldenärsbyte jämte en pantöverlåtelse. I konsekvens härmed måste kreditgivaren för sin säkerhet kvarhålla den tidigare av förre lagfarne ägaren utgivna omslagsreversen.16 Vid en eventuell kommande lagsökning har kreditgivaren att till rätten ingiva inte blott övertagandeförbindelsen utan jämväl det tidigare utgivna fordringsbeviset med däri intagen pantförskrivning av säkerheten. Skulle överlåtaren, vilket i praktiken sällan förekommer, efter undertecknande av övertagandeförbindelsen, begära att återfå sin gamla omslagsrevers, måste kreditgivaren påfordra att nye ägaren utställer en ny omslagsrevers och verkställer en ny pantupplåtelse till kreditgivarens förmån. Skulle denne av någon anledning inte fullgöra sin skyldighet så har kreditgivaren att som sista utväg med stöd av de allmänna lånevillkoren uppsäga lånet till omedelbarbetalning. En sådan uppsägning torde i praktiken ytterst sällan behöva tillgripas.
    Övertagandeförbindelsen, vilken regelmässigt är tecknad på fastställd blankett, brukar utöver själva förbindelsetexterna innehålla uppgifter angående lånets nummer och officiella fastighetsbeteckning samt kapitalskuld, köpeskilling m. m. Därutöver brukar övertagandedokumentet innehålla vissa anvisningar rörande undertecknandet samt ge upplysning om de behörighetshandlingar som bör bifogas förbindelsen.
    Vill förvärvaren av en fastighet till stöd för sin anhållan att få ett lån överlåtet på sig åberopa en övertagandeförbindelse bör förbindelsen vara undertecknad förutom av honom själv jämväl av överlåtaren (säljaren). Kreditgivaren kontrollerar genom ett färskt gravationsbevis, som bifogas övertagandeförbindelsen, vem som äger rätt att överlåta fastigheten och således jämte förvärvaren underteckna förbindelsen. Skulle annan person ha undertecknat förbindelsen som överlåtare bör en undersökning ske huruvida den som tecknat sig som överlåtare härleder sin rätt från lagfarne ägaren, t. ex. om han är död, dennes dödsbo. Är överlåtaren en för kreditgivaren helt främmande person — vare sig fysisk eller juridisk — finns två vägar att gå. Man kan anmana överlåtaren enligt förbindelsen att genom en fångeshandling styrka att han härleder sin rätt att överlåta fastigheten från lagfarne ägaren eller man kan begära att förvärvaren utfärdar en ny omslagsrevers och sålunda verkställer en ny pantupplåtelse. Det senaretillvägagångssättet torde vara både det säkraste och det i praktiken vanligast förekommande.
    För att visa att förvärvaren numera är verklig ägare till fastigheten bru-

 

16 Även om detta förfaringssätt med hänsyn till skuldebrevslagen måhända kan anses något tveksamt, synes dock från överlåtarens synpunkt knappast några mera vägande invändningar behöva göras — i varje fall inte om kreditgivaren är en bank eller ett annat offentligt kreditinstitut. Då som tidigare berörts privata kreditgivare endast i mycket begränsad omfattning torde använda sig av övertagandeförbindelser vid övertagande av lån, borde missbruk av denna anledning i praktiken sällan eller aldrig behöva förekomma. 

Övertagande av fastighetslån 225kar kreditgivaren i regel fordra att denne genom lagfartsbevis eller genom något annat officiellt bevis, t. ex. ett färskt gravationsbevis, styrker sin äganderätt. I praktiken har det emellertid för kreditgivare med ett stort antal övertagandeärenden per år visat sig vara rätt betungande att ständigt och jämt bevaka att dylika bevis inkommer. Den i lagen stipulerade 3-månadersfristen (20 kap. 2 § JB) för sökande av lagfart överskrides ofta och det kan ibland trots flerfaldiga anmaningar möta stora svårigheter att inom rimlig tid få in önskvärda äganderättshandlingar. I praktiken förekommerdet att lagfart inte sökes trots att lång tid förflutit från överlåtelsen — ofta beroende på att förvärvaren inte velat eller kunnat betala de understundom rätt betydande belopp, vartill lagfartsstämpeln i det enskilda fallet kan uppgå. Statens förluster i obetalda lagfartskostnader torde årligen belöpa sig på icke obetydliga belopp. Det torde vara ställt utom allt tvivel att om förvärvaren av en fastighet vid lagfartsansökan skulle slippa att betala lagfartsstämpel nära nog samtliga förvärv skulle lagfaras inom laga tid.17
    Man har i praxis sökt undgå lagfartssvårigheterna genom att helt enkelt slopa lagfartstvånget för förvärvaren. Den som undertecknat övertagandeförbindelsen som förvärvare presumeras vara rätt ägare och antecknas utan vidare som ny låntagare hos kreditgivaren under förutsättning att den i gravationsbeviset angivne lagfarne ägaren har undertecknat övertagandeförbindelsen och övriga förutsättningar för låneövertagandet är för handen. Ett sådant förenklat förfaringssätt är för kreditgivaren betydligt mindre kostsamt och arbetskrävande samtidigt som det för lånekunden verkar tilltalande med en snabb och smidig handläggning av ärendet. Huruvida ett dylikt tillvägagångssätt är juridiskt acceptabelt kan dock kanske ifrågasättas. I två fall måste i varje fall förvärvaren ovillkorligen styrka sin lagfart. Detena fallet är om förvärvaren utan överlåtarens, d. v. s. gamla lagfarne ägarens, samtycke söker att erhålla ett nytt lån i samma fastighet mot tidigare säkerhet eller eljest höja det gamla lånet. Han måste då utfärda en nyomslagsrevers och verkställa en ny pantupplåtelse. Det andra fallet är om förvärvaren i sin tur försäljer eller eljest avyttrar fastigheten. Han måstedå styrka att han är behörig att överlåta egendomen. Detsamma gäller om förvärvaren avlidit. Dödsboet måste då styrka att den döde eller boet erhållit lagfart på fastigheten. I förra fallet måste ett färskt eller i varje fall godtagbart gravationsbevis införskaffas — i det senare fallet räcker det med ett lagfarts- eller äganderättsbevis även om jämväl i detta fall ett gravationsbevis ofta kan vara att anbefalla.

 

17 Det är beklagligt att vid JB:s tillkomst inga effektiva lagregler tillskapades för att råda bot på de missförhållanden inom fastighetsväsendet, som sammanhänger med att nu liksom tidigare inga verkliga garantier finnes för lagfartspliktens fullgörande. Man har i princip till 20 kap. 3 § JB överfört de ineffektiva regler som tidigare fanns i 3 § lagfartsförordningen (angående vitesföreläggande se jämväl 19 kap. 4 § JB och 9 kap. 8 § RB). I och med JB:s tillkomst har lagfarten alltmera kommit att öka i betydelse (se 17 och 18 kap. JB samt SOU 1963: 55 s. 273). Såväl lagberedningen som jordabalksutredningen hade sin uppmärksamhet riktad på detta problem men remissinstanserna utdömde förslagen som i båda fallen sammanhängde med tillskapande av laga köpevittnen resp. lagfartsvittnen. Det ansågs att införande av publika vittnen skulle bli alltför kostsamt och betungande samt tillskapa en tämligen vidlyftig byråkratisk apparat (se Westerlind, Jordabalken 1—5 kap., s. 250 ff.). Debitering av lagfartskostnaden synes emellertid vara av sådan vikt för lagfartspliktens rätta fullgörande att en statlig utredning borde ägna problemet uppmärksamhet.    

 

15—Svensk Juristtidning 1976

 

226 Tore Nordling    Det ligger i förvärvarens (köparens) intresse att snarast möjligt efter överlåtelsen underrätta kreditgivaren om att han är ny ägare till fastigheten. Underlåter han detta kan överlåtaren genom nyanskaffade pantbrev eller genom att utnyttja ett förefintligt överhypotek obehörigen belåna fastigheten utan nye ägarens vetskap. Kände kreditgivaren vid den nya pantupplåtelsen icke till överlåtelsen eller hade han i varje fall inte anledning att misstänka att fastigheten bytt ägare, är kreditgivaren jämlikt 6 kap. 7 § JB skyddad och förvärvaren måste tåla den ytterligare belastningen på fastigheten. Att förvärvaren erhållit lagfart på fastigheten saknar i detta sammanhang betydelse. Har förvärvaren underrättat primärkreditgivaren om ägarbytet men försöker överlåtaren belåna ett förefintligt överhypotek hos annan kreditgivare, åligger det den underliggande panthavaren att i panthavarförklaringen meddela att ägarbyte har skett. Då kan andrahandspantgivaren icke åberopa att han var i god tro beträffande överlåtelsen.
    Några generella regler hur denna underrättelse skall gå till kan inte ges — det beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Är de agerande parterna — överlåtare, förvärvare och kreditgivare — alla bosatta inom ett begränsat område, ett stationssamhälle, en socken e. d., där "alla känner alla", torde det räcka med ett muntligt tillkännagivande till kreditgivaren att ägarbyte skett. Men är kreditgivaren t. ex. en bank eller ett kreditinstitut beläget på en helt annan ort än den där fastigheten är belägen och parterna är bosatta, kan förvärvaren inte känna sig tryggad blott genom en telefonpåringning till någon tjänsteman hos kreditgivaren. Denne kan ju lätt genom förbiseende underlåta att göra vederbörlig anteckning om ägarbytet. Det säkraste sättet att tillkännagiva att ägarbyte skett är att skriftligen meddela kreditgivaren att äganderätten till fastigheten numera övergått till förvärvaren, varvid skrivelsen bör översändas genom rekommenderad försändelse med mottagningsbevis.
    Även om underrättelse skett till resp. kreditgivare, är därmed inte alltväl beställt. Den lagfarne ägaren (överlåtaren) kan även efter överlåtelsen uttaga inteckningar i den överlåtna fastigheten och belåna dessa hos annan godtroende långivare. Förlitar sig denne på ett godtagbart gravationsbevis, vari överlåtaren är antecknad som lagfaren ägare, är hans panträtt skyddad. Nu förekommer det ofta att en sekundärlångivare utöver pantbreven jämväl fordrar att den presumtive låntagaren i egenskap av ägare utställer en överhypotekspantförskrivning till hans förmån. Så sker regelmässigt vid statliga bostadslån även om något överhypotek vid tidpunkten för pantupplåtelsen ej skulle finnas. I panthavarförklaringen anger då primärkreditgivaren att fastigheten bytt ägare, och därmed berövas sekundärkreditgivaren sin goda tro och pantupplåtelsen blir ogiltig. För att skydda sig mot dylika kalamiteter bör förvärvaren snarast möjligt — helstpå nästkommande inskrivningsdag 18 — söka lagfart. Därigenom betages överlåtaren alla möjligheter att bakom ryggen på förvärvaren uttaga nya inteckningar i fastigheten.
    Det ligger inte blott i överlåtarens och förvärvarens utan jämväl i kreditgivarens intresse att det blir ordning och reda i de belånade fastigheternas äganderättsförhållanden. Sålunda plägar i de allmänna lånevillkoren stad-

 

18 Angående inskrivningsdag se 3 § i KK den 29 oktober 1971 med tillämpningsföreskrifter för inskrivningsväsendet enligt jordabalken. 

Övertagande av fastighetslån 227gas att om belånad fast egendom eller tomträtt övergår till ny ägare resp. innehavare och denne icke inom 6 månader från den dag han blivit ägare resp. innehavare av egendomen hos kreditgivaren har gjort ansökan om lånets övertagande, äger kreditgivaren uppsäga lånet till omedelbar betalning. Det åligger sålunda överlåtaren att anmana förvärvaren att inom den stipulerade tidsfristen ansöka om lånets övertagande vid äventyr att han alltjämt trots överlåtelsen erhåller avisering om räntor och amorteringar och riskerar att få lånet uppsagt. I praxis brukar det tillgå så, att förvärvaren samtidigt med att han underrättar kreditgivaren om ägarbytet jämväl anhåller om att få överlåtarens lån överförda på sig. Samtidigt bifogas vederbörliga behörighetshandlingar. Sedan kreditgivaren godkänt den nye ägaren som låntagare utfärdas ny omslagsrevers och begäres ett nytt gravationsbevis, vari nye ägaren är antecknad som ägare. När det gäller övertagandeförbindelse gäller denna som ansökan om övertagande och ersätter omslagsreversen. I regel bifalles ansökan om övertagande. Skulle emellertid kreditgivaren erhålla så dåliga soliditetsupplysningar rörande förvärvaren att han inte anser sig kunna godkänna honom som låntagare, står den gamle ägaren alltjämt kvar som låntagare. Enda möjligheten för köpare och säljare är att inlösa lånet eller överflytta det till annan kreditgivare, som anser sig kunna godtaga köparen som låntagare. En dylik förtidsinlösen kan i synnerhet vid bundna lån ställa sig rätt dyrbar, då vissa kreditgivare betingar sig s. k. ränteskillnadsersättning. I sista hand har överlåtaren möjlighet att hos domstol väcka talan om återgång av köpet, enär köparen inte fullgjort sina kontraktsenliga förpliktelser.
    När övertagandeärendet är klart — vare sig beslutet blivit bifall eller avslag — bör uppgift angående beslutet tillställas överlåtaren, förvärvaren samt i förekommande fall förmedlande bank.

Tore Nordling