724 Michael von KochBROR RITTRI. Hyran för bostaden. Norstedts. Sthlm 1975. 276 s.

 

I 1968 års hyreslagstiftning intar bruksvärdeparagrafen (numera 12 kap. 48 § JB) en central position. Den representerar brytningen med en långhyresreglering och återgången till en, låt vara kontrollerad och kringskuren, marknadsmässig syn på bestämmandet av hyran. Egentligen är inte bruksvärdeprincipen så krånglig som det ibland gjorts gällande. Att tillämpningen delvis blev besvärlig i början hade flera orsaker. Dels infördes vid departementsbehandlingen en bostadspolitiskt betingad, i och för sig välmotiverad men svårtolkad spärregel med oklara motiv. Dels kom tillämpningen att till en början avse endast nyproducerade lägenheter (eftersom de övriga i stort sett blev kvar inom hyresregleringen), beträffande vilka brytningen med det förgångna blev påtaglig såtillvida att den kostnadstäckning, som var så typisk för hyresregleringen, ofta uteblev. Dels fick de första processerna en omfattning och inriktning som knappast beräknats, samtidigt som hyresmarknadens organisationer — annars ganska sams om lagstiftningens huvuddrag — tog kraftigt parti på ömse sidor. Slutligen komnågra av fastighetsdomstolarna att spela en mindre lyckosam roll i praxisbildningen. Dessa förhållanden ledde till vissa ändringar såväl materiellt — bl. a. en ändrad ehuru inte helt klargörande spärregel — som processuellt, i det senare hänseendet genom att bostadsdomstolen inrättades som en för hela riket gemensam överinstans för hyresnämnderna. Bruksvärderegelnshuvudprinciper är emellertid i stort sett desamma som tidigare. Efter det pågående avvecklingsskedet, efter vilket hyresregleringen om några år förvisas till rättshistorien, kommer bruksvärdesystemet att tillämpas fullt ut. Att detta i hög grad kommer att ske genom organisationsförhandlingar ändrar inte bilden i princip. Den hyresgäst, som fått sin hyra bestämd genom en förhandlingsöverenskommelse och är missnöjd med de villkor som beretts honom, kan begära prövning. Och fortfarande kommer naturligtvis många hyror att bestämmas individuellt. Bruksvärdesystemets centrala roll i hyresgästens skydd för sin bostad kommer alltså att i fortsättningen vara kvar och därvid gälla hela hyresmarknaden, med dennas mycket skiftande lägenhetsbestånd.
    Det är därför värdefullt att vi med denna bok fått en total och systematisk bearbetning av bruksvärdefrågorna. Förf. tillhör den första uppsättningen hyresråd i hyresnämnden i Göteborg vid den nya hyresnämndsorganisationens start 1969. Han blev snart expert på "bruksvärdehyra i teori och praktik" — som också är bokens undertitel — och vid de årligen återkommande konferenserna med hyresråden från hela landet har hans föredrag om bruksvärdefrågorna varit en stående programpunkt. Genom sin bok har han för en större publik redovisat systemet och dess tillämpning i praxis.
    Förf. har med sin bok gjort en betydande prestation och nått ett förnämligt resultat. Samtidigt som bruksvärdeparagrafen dissekeras och upplöses isina beståndsdelar och för första gången analyseras inträngande ger förf. genom praktiska grepp och sinne för helhetssyn och sammanhang varje tillämpare ett utmärkt stöd. Bokens värde framkommer särskilt genom en omfattande genomgång av praxis. Som bekant överklagas hyresnämndernas beslut relativt sällan och blir därför i hög grad normgivande för hyresmarknaden. Alla avgöranden av hyresnämnder och fastighetsdomstolar har ge-

 

Anm. av Bror Rittri: Hyran för bostaden 725nomgåtts av förf. fram till mitten av 1975, då Bostadsdomstolen ersatte fastighetsdomstolarna som överinstans. Referaten är koncisa och bedömningen — ej sällan kritisk — som regel säker.
    Bokens första avdelning "Bruksvärdehyra i teori" omfattar en beskrivning av regelsystemet i stort och i viktigare enskilda detaljer och skildrar hur en bruksvärdeprövning aktualiseras. Förf. ådagalägger god förmåga att åskådliggöra hur många nyanser som kan finnas och vilka hänsynstaganden som måste göras av de dömande och processande i ett bruksvärdemål. Bland de olika avsnitten i denna avdelning märks särskilt "spärregeln", som förf. belyser mycket väl.
    Andra avdelningen "Bruksvärdehyra i praktik" dominerar boken. Här kommer praxisgenomgången, uppdelad på olika frågor exempelvis "lägenheter av speciell typ", "reparationsstandarden", "påtagligt högre hyra","bränsleklausuler". Värdefulla är även några processuella avsnitt och en intressant redogörelse för de allmännyttiga företagens hyressättningsmetoder. Här framskymtar förf:s tvivel på att de allmännyttiga företagen skall kunna spela den prisledande roll som lagstiftningen anförtrott dem.
    Ett spörsmål förtjänar några synpunkter. Motiven framhåller klart att man vid bedömningen av bruksvärdet skall bortse från vissa enskilda faktorer bl. a. byggnadsåret. Detta uttalande förringar förf. (s. 25) genom hänvisning till bl. a. att byggnadsåret regelmässigt är ett utmärkt hjälpmedel och att utvecklingen kännetecknas av en allt högre lägenhetsstandard. Förf. är här alltför låst av att bruksvärdeerfarenheterna än så länge främst kommer från det moderna lägenhetsbeståndet och förbiser att ett av lagstiftarens huvudsyften var att komma bort från de tekniskt-ekonomiska faktorernas dominans under hyresregleringen och i stället införa en generellare bedömning av alla på bruksvärdet inverkande omständigheter. I en sådan bedömning minskar byggnadsårets betydelse avsevärt. När alla lägenheter om ett par år kommer att kunna underkastas bruksvärdeprövningen är det nödvändigt att alla hyror anpassas — uppåt och nedåt — utan speciell hänsyn till byggnadsåret (jfr s. 30—31 och 194 ff).
    Boken avslutas med en formulärsamling, en redogörelse för hyresregleringens avveckling och ett användbart sakregister.
    Man måste hoppas att förf. kan fortsätta att följa praxis och så småningom, särskilt sedan hyresregleringens avvecklingsperiod gått till ända och bruksvärdeprincipen slagit igenom över hela marknaden, komplettera sin framställning. Boken som redan är ytterst värdefull för dem som verkar på hyresmarknaden blir då än nyttigare.

Michael von Koch