Pantbrevsförbindelser
När en fastighetsägare vill erhålla en inteckning i sin fastighet inger han till inskrivningsmyndigheten å den ort där fastigheten är belägen en inteckningsansökan. Efter prövning beviljar inskrivningsmyndigheten inteckningen och utfärdar ett mot inteckningen svarande pantbrev. Fastighetsägaren överlämnar pantbrevet jämte omslagsrevers och pantförskrivning till kreditgivaren med begäran om lån. Om kreditgivaren finner den erbjudna säkerheten betryggande utbetalas lånet. Detta är i all korthet den normala gången vid ett okomplicerat fastighetslåneärende.
Från den dag då inteckningsansökan inges till inskrivningsmyndigheten till den dag då pantbrevet finnes tillgängligt för fastighetsägaren förflyter alltid en längre eller kortare tid beroende i första hand på den aktuella arbetsbördan hos vederbörande inskrivningsmyndighet. Tiden kan variera— från en vecka eller 14 dagar till drygt en månad.1 Nu förekommer inte så sällan att fastighetsägaren är i stort behov av att snabbt kunna disponera lånevalutan för att exempelvis genomföra en affärstransaktion. Han harm. a. o. inte möjlighet att avvakta den senare tidpunkt då det nya pantbrevet för honom är tillgängligt. Hur skall han då bete sig? Han har i huvudsak två vägar att välja på. Han kan i stället för att ingiva sin inteckningsansökan till inskrivningsmyndigheten överlämna densamma till kreditgivaren jämte övriga fullständiga lånehandlingar. Mot att kreditgivaren får dessa dokument i sin besittning sker utbetalning av lånet. Kreditgivaren ombesörjer sedermera att inteckningsansökningen i vanlig ordning inges till inskrivningsmyndigheten. Den andra möjligheten för fastighetsägaren att snabbt skaffa sig kontanter är att till kreditgivaren jämte omslagsrevers och pantförskrivning överlämna en s. k. pantbrevsförbindelse.2
Då fastighetsägaren utfärdat och till kreditgivaren överlämnat dels en omslagsrevers å lånebeloppet jämte tillhörande pantförskrivning dels ock det med pantförskrivningen åsyftade pantbrevet föreligger i lagens meningen fullgången panträtt. Kreditgivaren har därigenom fått förmånsrätt i fastigheten samt erhållit ett sakrättsligt skydd gentemot fastighetsägarens borgenärer och gentemot ny ägare till fastigheten. Har tradition av pantbrevet ej skett innebär det att långivaren ej heller kan åberopa något sakrättsligt skydd gentemot borgenärer och ny ägare utan är hänvisad till att med stöd av omslagsreversen rikta ett enbart obligatoriskt betalningsanspråk gentemot gäldenären. Genom att i sammanhang med överlämnandet av omslagsrevers och pantförskrivning förstärka säkerheten med en pant
brevsförbindelse kan fastighetsägaren nära nog omgående utfå det önskade lånet. Pantbrevsförbindelsen utfärdas i regel av en bank till förmån för enkreditgivare. Då långivaren till sitt förfogande har en dylik säkerhet äger han ett dubbelt fordringsanspråk nämligen dels ett betalningsanspråk riktat mot omslagsreversens utfärdare — i regel fastighetsägaren — dels ett leveransanspråk gentemot pantbrevsförbindelsens utställare. Pantbrevsförbindelsens överlämnande till kreditgivaren konstituerar inte någon panträtt i själva fastigheten och kan sålunda inte ens interimistikt ersätta ett traderatpantbrev. Primärt går pantbrevsförbindelen endast ut på att inom viss tid eller vid viss tidpunkt till kreditgivaren överlämna det pantbrev varom fråga är. Detta hindrar inte, att långivaren genom förbindelsens avfattning i andra hand kan erhålla ett betalningsanspråk gentemot utställaren(se härom nedan). Av det förhållandet att en omslagsrevers och pantförskrivning utan pantbrevstradition jämte en pantbrevsförbindelse för långivaren ej medför panträtt i fastigheten följer att att han inte kan indriva sin fordran med tillhjälp av exekution i fastigheten. Detta för med sig att långivaren måste vänta med att vidtaga exekutiva åtgärder intill dess at tpantbrevsförbindelsen upphört att gälla genom att utställaren fullgjort sina skyldigheter. Men detta i sin tur medför den olägenheten för långivaren att vid lång leveranstid av pantbrevet avsevärd tid kan förflyta innan långivaren har möjlighet att ur fastigheten få betalt för sin fordran — ett sakförhållande som enligt vad nedan sägs under vissa omständigheter kan innebära förlustrisker för denne.
Pantbrevsförbindelsen kan ur den utställande bankens synpunkt sägas vara en bankgaranti3 och som sådan underkastad i lag angivna säkerhetsföreskrifter.4
I motsats till den vanliga bankgarantin, som i regel har formen av en proprieborgen, så är pantbrevsförbindelsen en av den utställande banken avgiven försäkran att till kreditgivaren överlämna det i pantförskrivningen angivna pantbrevet. För att pantbrevsförbindelsen skall anknyta till en viss omslagsrevers och pantförskrivning bruka handlingarna ha ett gemensamt referensnummer. Pantbrevsförbindelsen, som i regel ställes till kreditgivaren eller order, är tidsbestämd. Banken har att fullgöra sina åtaganden i regel inom 6 månader räknat från utställningsdagen. Om fastigheten ej är rättsligen bildad eller det eljest föreligger något hinder för att banken skall kunna överlämna pantbrev inom denna tidsfrist kan tiden utsträckas— dock högst till 2 år. Därest banken inte på senast angiven dag överlämnar överenskomna pantbrev är banken på anfordran av kreditgivaren skyldig att avlyfta lånet. Skulle kreditgivaren lida skada genom att vederbörliga pantbrev ej kommer denne tillhanda inom angiven tid eller genom att fastighetsägaren under garantitiden försättes i konkurs eller genom att orätt person verkställt pantsättningen så är banken skyldig att hålla långivaren skadeslös för all den förlust denne härigenom kan förorsakas. Utöver nu nämnda förpliktelser bruka bankerna förbinda sig att i samband med att pantbreven traderas jämväl överlämna ett färskt gravationsbevis — ej äldre
än 6 månader — samt ombesörja att kreditgivaren erhåller sedvanlig innehavsanteckning.
I praktiken förekommer inte så sällan att bankerna utställa mer eller mindre ofullständiga pantbrevsförbindelser. Sålunda händer det att pantbrevsförbindelsen utställes utan att någon senaste tidpunkt för förbindelsens fullgörande finnes angiven eller att intet finnes utsagt om avlyft eller ev. skadestånd, därest banken försummar att i rätt tid prestera vederbörligt pantbrev.
Orsakerna till att bankerna utfärda dylika ofullständiga förbindelserkunna väl vara flera. En orsak kan tänkas vara att man betraktar en skriftlig förbindelse från banken att leverera pantbrev i en viss fastighet och inom ett visst inomläge som tillräckligt utan att det behövs ytterligare garantier för förbindelsens fullgörande, en annan kan vara att man av olika anledningar har svårt att angiva en viss leveransdag. Ytterligare en orsak kan vara att man helt enkelt anser dylika förbindelser vara av en så rutinmässig karaktär att man av bekvämlighetsskäl vill göra dem så enkla som möjligt. Hur härmed än må förhålla sig så är det ur mottagarens säkerhetssynpunkt mycket otillfredsställande att dylika ofullständiga förbindelser —understundom på miljonbelopp — finnas utelöpande på lånemarknaden.För att råda bot på de olägenheter som kunna vara förknippade med dylika förbindelser synes bankernas centralorgan ev. i samråd med Bankinspektionen böra utarbeta gemensamma blanketter för ändamålet.
Belåning är i regel förknippad med vissa risker för lånegivaren. Detta gäller givetvis även belåning av fast egendom.
Riskerna för att långivaren skall lida förluster då en pantbrevsförbindelse överlämnats i stället för ett pantbrev måste bedömas som mycket små under förutsättning att pantbrevsförbindelsens utställare är en bank och förbindelsen är fullständig i enlighet med vad som ovan sagts. Men ompantbrevsförbindelsen är mer eller mindre ofullständig, t. ex. genom att den saknar avlyfts- resp. skadeståndsklausul, kan långivaren lätt komma i en besvärlig siutation. Även om man inte direkt behöver befara någon kapitalförlust så kan kreditgivaren göra nog så kännbara ränteförluster. Tänker man sig att gäldenären försummat att helt betala ränta under lånetiden, vilket dessvärre inte är någon sällsynt företeelse, och tiden för pantbrevsleveransen är satt till 2 år så kan kreditgivaren råka ut för att vid ensedermera företagen exekutiv försäljning av fastigheten inte få ut hela den upplupna räntan. Även om pantbrevsförbindelsens utställare på dagen levererar pantbreven kan förlust uppstå. Detta sammahänger med bestämmelsen i 6 kap. 3 § första stycket JB där tillägget maximerats till 15 % avpantbrevets belopp jämte 6 % årlig ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes till dagen för köpeskillingsfördelningen. Detta stadgande utformades med tanke på den räntesituation, som gällde i mitten av 1960-talet. Då räntan på fastighetslån numera ofta uppgår till eller överstiger 9 % så inses lätt att det lagliga tillägget om inteckningen är fullbelånad ofta inte förslår att täcka upplupen ränta. Saknas nyss nämnda klausuler måste kreditgivaren i eget intresse tillse att tidsfristen för leverans av pantbrev väsentligt understiger 2 år och uppgår till förslagsvis 1 år.
Lån mot pantbrevsförbindelser äro relativt vanliga i varje fall inom sparbanksväsendet. Som exempel kan nämnas att av samtliga 22 800 nya fastighetslån som under år 1975 utbetalats av Sparbankernas Inteckningsbolag
utgjorde lån mot pantbrevsförbindelse ca 8 000 st. eller sålunda omkring 35 % av samtliga utbetalda lån. Och detta gällde endast av sparbankerna till bolaget utställda förbindelser. I huru stor utsträckning pantbrevsförbindelser utställas av affärsbankerna och övriga fastighetskreditinstitut har inte kunnat fastställas.
Tore Nordling