De illusoriska övertagandeförbindelserna
I några inlägg i SvJT 1976 av T. Nordling (s. 220 ff, 679) och H. Wahrolén (s. 676 ff) har de s. k. övertagandeförbindelserna vid fastighetsköp avhandlats. Därtill har våren 1977 kommit en s. k. tillämpar-uppsats vid Uppsala universitet av K. Borg, H.-B. Fritjofsson och M. Åkerstedt under ledning av professor Sten Hillert (stencil).
Karl Olivecrona 735 Som bilagor till nämnda uppsats har fogats sju formulär till övertagandeförbindelser, vilka används av stora kreditgivare som ger bottenlån på längre sikt mot säkerhet i pantbrev. Enligt alla formulären förklarar nye ägaren att han övertar betalningsansvaret för den tidigare ägarens lån. Ingen tvekan synes råda därom, att förre ägaren befrias från betalningsansvar i och med att kreditgivaren godtar övertagandeförbindelsen. Omslagsreversen återställs emellertid icke till förre ägaren, emedan den behövs som bevis om den pantförskrivning han verkställt. Han lär endast mycket sällan begära att få sin omslagsrevers tillbaka, i vilket fall övertagandeförbindelsen inte kan användas.
Jämte övertagandet av den personliga betalningsskyldigheten innehåller sex av formulären, vilka utformats på likartat sätt, en klausul, vari förre ägaren förklarar att hans rätt till de pantsatta pantbreven "övergått" eller"överlåtits" till nye ägaren. Fem av dessa formulär innehåller vidare att nye ägaren "bekräftar" att den pantförskrivning som förre ägaren utfört gäller även för hans (den nye ägarens) "övriga nuvarande eller blivande förbindelser" till kreditgivaren.1
Dessa två förklaringar utgör kärnan i övertagandeförbindelserna. De skall medföra att kreditgivaren har kvar sin säkerhet i de pantsatta pantbreven utan att nye ägaren pantförskriver dem. Vinsten härmed skall vara, dels att man slipper ifrån besväret med att ställa i ordning en ny omslagsrevers, dels att kreditgivaren inte behöver utföra de kontrollåtgärder som brukar företas vid uppläggande av fastighetslån.
Den senare slutsatsen torde dock vara förhastad. Ingendera klausulen kan ha någon betydelse för frågan om kontrollåtgärdernas behövlighet. Den klausul som säger att rätten till pantbreven övergått till den nye ägaren är onödig och intetsägande. Vid en fastighetsförsäljning räknas pantbreven utan vidare följa med. (Prop. 1970: 20 B s. 320.) Det gör ingenting till eller från om det finns eller inte finns någon uttrycklig föreskrift härom i köpekontraktet. Den andra klausulen innehåller en omöjlig bestämmelse, om man tar den efter orden. Nye ägaren säger sig "bekräfta", att förre ägarens pantförskrivning gäller icke blott hans egna förbindelser; den skall även avse nye ägarens aktuella eller blivande förbindelser till kreditgivaren. Men förre ägaren har naturligtvis aldrig pantförskrivit pantbreven till säkerhet för en eventuell ny ägares förbindelser. Nye ägaren säger sig således "bekräfta" en pantförskrivning som aldrig ägt rum.
Två argument har emellertid anförts till stöd för att de vanliga kontrollåtgärderna inte skulle behövas, när man använt något av de angivna formulären till övertagandeförbindelser.
Det ena argumentet går ut på att ingen ny fordran grundas genom övertagandeförbindelsen. Kreditgivarens fordran skulle alltså förbli densamma,trots att förre ägaren befriats från betalningsansvar och den nye ägaren iklätt sig en motsvarande förbindelse. På grund härav skulle den nye ägaren inte behöva företa någon pantförskrivning, och kontrollerna skulle därför vara obehövliga.
Ett fordringsförhållande mellan A och C är dock icke detsamma som ett tidigare fordringsförhållande mellan A och B. Detta gäller även om den
736 Karl Olivecronaförbindelse C lämnar till A utformats på det sättet, att C förklarar sig "övertaga betalningsansvaret" för ett lån som B fått av A. Detta betyder ju endast att C för korthetens skull anger lånebelopp och lånevillkor genom hänvisning till en föregående förbindelse av B till A. Det vore fullkomligt likvärdigt härmed om C till A lämnar en revers av samma innehåll som B:s utan att denna omnämnes, om meningen likväl är att B skall befrias från betalningsansvar i och med att A tar emot reversen. Väljes den senare metoden är det uppenbart, att C måste utföra en pantförskrivning av pantbreven för att kreditgivaren skall ha kvar sin säkerhet i dem. Men likaväl måste en pantförskrivning äga rum om den förstnämnda metoden används. Skillnaden mellan de båda metoderna är ju rent formell. I båda fallen grundas ett nytt fordringsförhållande. Det kan inte spela någon roll om man väljer uttryckssätt som inte låter detta tydligt framträda.
Nordling argumenterar på helt annat sätt. Han gör inte gällande att kreditgivarens fordran skulle förbli densamma trots gäldenärsbytet. ("Att ett nytt lån inte skulle uppkomma genom övertagandeförbindelsen har jag aldrig påstått," s. 680.) Han hävdar i stället att ingen ny panträtt stiftas genom övertagandeförbindelsen. Till stöd för denna tanke åberopas att förre ägaren "överlåter" sin panträtt till nye ägaren. "Någon ny panträttsupplåtelse sker följaktligen inte av nye ägaren utan denne träder med borgenärens samtycke i den gamle ägarens (låntagarens) ställe även vad angår panträtten ... I övertagandeförbindelsens natur ligger just att förbindelsen inte innefattar en ny panträttsupplåtelse utan endast syftar till att åstadkomma ett gäldenärsbyte och en pantöverlåtelse" (s. 679 f).
Här synes en förväxling ha ägt rum mellan pantbrev och panträtt. Pantbreven följer som sagt med vid en fastighetsförsäljning och behöver inte särskilt överlåtas. Någon panträtt har inte säljaren att överlåta. Det är ju kreditgivaren som säges ha panträtt i fastigheten för sin fordran. Någon överlåtelse av panträtt från säljare till köpare kan inte komma i fråga.
Man kommer alltså enligt min mening till det resultatet att de nämnda övertagandeförbindelserna är illusoriska, försåvitt de antas medföra att en pantförskrivning från nye ägarens sida inte skulle behövas. Men betyder detta att de kreditinstitut som i åratal använt sådana förbindelser skulle befinnas icke ha någon säkerhet för utestående lån om ett okänt antal miljoner? Nej, så illa är det nog inte ställt.
När övertagandeförbindelserna använts har parterna uppenbarligen varit överens om att kreditgivaren skulle ha säkerhet för sin fordran i samma pantbrev som förut, ehuru detta inte uttryckts på ett adekvat sätt. Det enda rimliga synes mig vara att i överensstämmelse med parternas avsikter behandla övertagandeförbindelserna som innebärande att den nye ägaren pantförskriver pantbreven till säkerhet för sin skuld till kreditgivaren. Godtages detta, har kreditgivarna sin säkerhet kvar i pantbreven. Dock är det inte givet att borgenären alltid får säkerhet i samma område på marken som förut. Har en avstyckning gjorts och överlåtits, sedan förre ägarens pantförskrivning verkställdes, omfattas den ej av nye ägarens pantförskrivning, såvida inte reglerna om godtrosförvärv av panträtt blir tillämpliga.
Jag vill alls inte göra gällande att detta resultat skulle vara gynnsamt för kreditinstituten. Men det synes mig ovillkorligen följa av JB:s innehåll, och det ligger helt i linje med intentionerna vid 1971 års lagstiftning angående ändring av JB. (Se prop. 1971:179 s. 42.) Man har här ett ytterligare ex-
De illusoriska övertagandeförbindelserna 737empel på de olyckliga följderna av den möjlighet till diskrepans mellan inteckningsgravation och panträtt som infördes genom JB.
Till sist må nämnas att det sjunde formuläret till övertagandeförbindelser, vilket i det föregående lämnats åsido, har en helt annan utformning än de andra. Det innehåller blott en förklaring av nye ägaren att han övertar betalningsskyldigheten för vissa angivna lån jämte följande tillägg: "Till säkerhet för sagda lån även som framtida lån, som kan komma i stället för detsamma/desamma, har följande inteckningar/pantbrev pantsatts." Här måste emellertid ett namn fyllas i. En pantsättning är ju rättsligen betydelsefull endast om den utförts av rätt person, d. v. s. i princip fastighetens ägare. Meningen är tydligen att pantsättningen gjorts av förre ägaren. Den citerade satsen har då karaktär av en upplysning om att förre ägaren på sin tid pantsatt inteckningarna/pantbreven till säkerhet för sin skuld till kreditinstitutet. Nu är den skulden likviderad, och förre ägaren har inte längre med saken att skaffa. Att nye ägaren förklarar sig "övertaga" betalningsskyldigheten för de angivna lånen är, som redan framhållits, blott ett förkortat uttryck för att han å sin sida utfäster sig att betala ett visst belopp som anges i förre ägarens omslagsrevers. För att fylla avsedd funktion måste den citerade satsen tolkas som en pantsättningsförklaring av nye ägaren. Denna medför enligt JB säkerhet i den intecknade egendomen i den mån den tillhör låntagaren. Har förre ägaren avstyckat och överlåtit vissa bitar av egendomen, belastas de icke genom den pantförskrivning som nye ägaren utför. Denna konsekvens kan inte kreditgivare och köpare förebygga genom sitt sätt att formulera en övertagandeförbindelse.
Karl Olivecrona