Konvertering av långtidsbundna fastighetslån
Med konvertering i juridisk mening kan helt allmänt avses alla olika slagsändringar i bestående låneförhållanden. I gängse juridiskt språkbruk brukar man dock inte använda begreppet konvertering i denna vidsträckta bemärkelse. Sålunda talar man vid borgenärsbyte inte om konvertering utan om överföring eller överflyttning av ett lån från en borgenär till en annan och vid gäldenärsbyte brukar man använda termen övertagande. Sker däremot utbyte av ett lån av en viss lånetyp mot en annan t. ex. av ett uppsägningslån av kort varaktighet — en svävande eller tillfällig skuld — mot ett fastlån av längre varaktighet — en konsoliderad skuld — så använder man i regeltermen konvertering.
    Begreppet konvertering användes emellertid inom juridiken även i en något snävare betydelse. När det enbart gäller ändring av ränte- och amorteringsvillkor i ett bestående skuldförhållande talar man ävenledes om konvertering. Dessa båda konverteringsformer äro dock till sitt väsen rätt olika. Vid utbyte av en lånetyp mot en annan tillskapar man ett nytt lån av en helt annan struktur än det gamla lånet. Syftet är ofta att låntagaren vill skaffa sig trygghet för att långivaren inte efter kort varsel säger upp lånet till inbetalning vid en tidpunkt, då det kan möta svårigheter för låntagaren att omplacera lånet. Även långivaren kan ibland ha intresse av ett dylikt byte — detta för att i tider av mycket god penningtillgång gardera sig mot att inte låntagaren uppsäger lånet till inbetalning. Vid en sådan konvertering som endast åsyftar att ändra gällande ränte- och amorteringsvillkor är syftemålet uteslutande ekonomiskt betingat och sker i regel på kreditgivarens initiativ för att i en tid av stigande räntor anpassa lånet till ett nytt marknadsläge.
    Varje juridiskt begrepp måste för att fylla sitt ändamål vara stringent och inte ena stunden betyda ett och andra stunden något annat. Detta innebär vid den praktiska tillämpningen att begreppet måste åtföljas av ett handlingsmönster som är väl anpassat till begreppets konkreta innehåll. Det är därför av vikt att man noga skiljer från varandra ovannämnda konverteringsformer, då det eljest vid det praktiska handhavandet lätt kan uppstå lånerutiner som ur ekonomiska synpunkter inte äro önskvärda — ja understundom inte ens praktikabla. För att lättare göra en åtskillnad mellan dessa olika konverteringsformer kommer i det följande utbyte av en lånetyp mot en annan att kallas omläggning¹ och begreppet konvertering² reserveras

 

¹ Till omläggning är jämväl att hänföra ett sådant utbyte av skuldebrev mot aktier, varom talas i 5 kap. aktiebolagslagen (se härom närmare en artikel i novembernumret av tidskriften Sparbankerna årgång 1976).

² Man skulle måhända vilja göra gällande att termen konvertering med fördel skulle kunna utbytas mot termen ränteändring. Två skäl tala mot en dylik ändring av nomenklaturen. Det ena skälet är att ordet konvertering i detta sammanhang vunnit burskap inom det praktiska rättslivet och man bör inte utan vägande skäl ändra på den bestående ordningen. Det andra skälet är att termen ränteändring har i praxis en alldeles speciell betydelse nämligen en ändring av räntan, som sker ensidigt från långivarens sida utan föregången uppsägning. 

för ränteändringar i bestående låneförhållanden. Omläggning förutsätter alltid att ett nytt lån tillskapas och innebär i praktiken att en ny lånerevers med ny pantförskrivning utfärdas av fastighetsägaren och detta vare sig denne är samma person som utfärdat den tidigare reversen eller en ny ägare till fastigheten. Konvertering i den trängre bemärkelsen varom ovan talats innebär ingalunda att ett nytt lån tillskapas utan regeln är snarare den motsatta. Vad som sker är att mellan långivaren och låntagaren ingås ett tilläggsavtal, som endast syftar till att ändra vissa speciella lånevillkor i den alltjämt gällande gamla lånereversen. Någon ny pantupplåtelse kommer icke till stånd. Endast i vissa speciella undantagsfall måste vid ränteändringar ny pantupplåtelse ske varom mera nedan.
    Den svenska fastighetslånemarknaden uppvisar en provkarta på alla tänkbara lånetyper. Med hänsyn tagen till lånets löptid talar man om korta och långa lån, varvid man med korta lån menar lån med en löptid understigande tio år och med långa lån menar lån med en löptid av tio år eller längre —i regel tjugo år. Vidare brukar man med hänsyn till uppsägningstiden skilja mellan bundna och obundna lån varvid man med bundna lån i första handavser lån bundna till såväl kapital som ränta under längre tid och medobundna lån sådana lån som kunna uppsägas till inlösen med iakttagande av en uppsägningstid om en till tolv månader. Mellan korta och långalån å ena sidan och bundna och obundna lån å andra sidan finnes en mängd mellanformer. En vanlig låneform är att lånet är bundet till kapitalet i tjugo år men räntan är flexibel och följer Riksbankens officiella diskonto eller också att lånet är bundet i tjugo år men lånereversen möjliggör en ömsesidig förtidsinlösen av hela lånet efter tio år. Vidare förekomma bundna lån med växlande ränta — vanligen med tre månaders ömsesidig uppsägning— men där räntan är rörlig blott inom vissa relativt snäva gränser — vanligtvis 2 % — och flexibiliteten är beroende av medelräntan på senast emitterade svenska bostadsobligationer med en löptid av minst tio år. Bland de kortfristiga obundna lånen märkas framför allt de inom sparbanksväsendet mycket vanligt förekommande lånen med tre eller sex månaders ömsesidig uppsägning. Dessa lån äro formellt sett mycket kortfristiga men äro i själva verket ofta långa lån. Vidare kunna nämnas de s. k. tidsbestämda lånen meden löptid av 5—7 år bundna till kapitalet men där räntan är antingen bunden under lånetiden eller flexibel.
    Vad angår sättet att påkalla en konvertering kan man tala om en ensidig eller dubbelsidig (ömsesidig) konverteringsmöjlighet allt eftersom konverteringsrätten tillkommer enbart långivaren eller såväl långivaren som låntagaren. I praxis talar man vid den ensidiga konverteringen inte om konvertering (konverteringsdag) utan om ränteändring (ränteändringsdag).
    Slutligen kan man med hänsyn till lånens finansiering skilja mellan å ena sidan lån där långivaren efter tillstånd av Riksbanken har rätt att emittera och sedermera försälja egna obligationer och å andra sidan lån som finansieras genom reversupplåning, bankinlåning eller annorledes. De kreditgivare som utger egna bostadsobligationer äro framför allt de ledande kreditinstituten på bostadsförsörjningens område.³ Lån som finansieras genom obliga-

 

³ Till dessa kreditinstitut höra framför allt Konungariket Sveriges Stadshypotekskassa (Stadshypotekskassan), Svensk Bostadsfinansiering AB (Bofab) och Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (Spintab). 

tioner äro anpassade till i obligationskontraktet givna bestämmelser med tilllägg av en fast räntesats på 0,2—0,4 % av lånebeloppet beroende på den belånade fastighetens användningssätt, t. ex. egna hem (en- och tvåfamiljshus), flerfamiljshus, kontors- och affärshus m. fl. Riksbanken är angelägen om att de bundna obligationsfinansierade lånen, som i regel äro räntekonvertibla efter tio år, efter konverteringsdagen anpassas till den då gällande långa lånemarknadsräntan. Det är denna anpassning till gällande ränteläge som i det följande benämnes konvertering av långtidsbundna obligationsfinansierade fastighetslån.
    Då ett lån med ömsesidig uppsägning är konvertibelt efter tio år antingen till såväl kapital som ränta eller enbart till räntan så kan i en tid av stigande räntor konverteringen rent tekniskt tillgå på följande sätt. Sex månader före den i lånereversen angivna konverteringsdagen tillställer långivaren låntagaren i rekommenderad skrivelse en uppsägning av lånet samt meddelar samtidigt att han är beredd att senare inkomma med ett erbjudande om förlängning av lånet på nya ränte- och amorteringsvillkor. Detta erbjudande, som tillställes låntagaren ca 2 månader före konverteringsdagen, har formen av en förbindelse vari anges den nya räntesatsen, vid annuitet det belopp, som skall betalas å varje förfallodag, samt ny amorteringsplan. Meningen är att denna konverteringsförbindelse sedermera — dock senast inom fyra veckor från skrivelsens datering — i underskrivet skick skall återställas till långivaren. Orsaken till att det nya ränteerbjudandet inte sker samtidigt med uppsägningen utan senare är att långivaren vill ha möjlighet att anpassa låneräntan efter de förändringar i det allmänna ränteläget, som kan inträffa mellan uppsägningen och konverteringsdagen. I själva uppsägningsskrivelsen brukar därför långivaren gardera sig häremot genom att förbehålla sig rätt att vid behov under mellantiden inkomma med nya erbjudanden. I förbindelsen anges i regel att om ett konverteringserbjudande inte av låntagaren accepteras är lånet i sin helhet förfallet till betalning å konverteringsdagen.
    Då långivaren genom bestämmelse i lånereversen är berättigad till en ensidig ränteändring kan konverteringsförfarandet göras mycket enkelt. Det räcker med att långivaren i en rekommenderad skrivelse i god tid underrättarlåntagaren om de nya räntevillkor som skola gälla från och med ränteändringsdagen. Någon konverteringsförbindelse behöver inte undertecknas av låntagaren och ännu mindre en ny lånerevers.⁴
    Då konverteringsförbindelsen i sinom tid återkommer till långivaren är den i regel underskriven av den gamle låntagaren. Långivaren har all anledning att förmoda att den gamle låntagaren alltjämt är ägare till den belånade fastigheten och i denna sin egenskap behörig att underteckna en förbindelse om ändrade räntevillkor.
    Någon lagfartskontroll synes i detta fall ej erforderlig.⁵ En förutsättning för att förbindelsen skall kunna godtagas av långivaren är givetvis att denne alltjämt har huvudförbindelsen — den gamla lånereversen — i sin besittning. Skulle av misstag reversen i samband med konverteringen ha återlämnats till låntagaren råkar långivaren i samma fatala situation som om vid nybelåning

 

⁴ Då lånet är förstärkt med borgen kan dock ett mera komplicerat konverteringsförfarande vara tillrådligt (se härom mera nedan).

⁵ Se prop. 1971: 179 s. 38 och 66.10—Svensk Juristtidning 1978

 

utbetalning skett utan att någon lånerevers traderats.⁶
    Inom litteraturen har man velat göra gällande att vid varje konverteringen ny pantförskrivning måste göras⁷ och detta även om låntagaren är densamme vid konverteringstillfället som tidigare. Med anledning härav förordas att vid varje konvertering — alltså även då konverteringen rör enbart ränteändring — en lagfartskontroll bör verkställas. Man erkänner visserligen att risken för att låntagaren vid konverteringen överlåtit fastigheten är mycket ringa men anser att det finns andra skäl för kreditgivaren att skaffa ett godtagbart gravationsbevis.⁸ Man måste räkna med möjligheten att sådana bieffekter kunna uppstå som sammanhänga med den en smula egenartadepanträttskonstruktionen i JB, d. v. s. att det göres avstyckningar från den belånade fastigheten eller att det skett sådana anteckningar i fastighetsbokenvarom talas i 18 kap. 8 § JB. Orsaken till att man vid varje konvertering förutsätter en ny pantupplåtelse och en ny lagfartskontroll synes vara, att man rör sig med ett mera vidsträckt konverteringsbegrepp än vad som här ovan sagts. Med konvertering förstår man varje sådan ändring i bestående rättsförhållande varigenom ett nytt lån tillskapas.⁹ Man tänker måhända i första hand på sådana konverteringar, som i det föregående har betecknats med termen omläggning. Men detta har till följd att man vid rena ränteändringskonverteringar måste tillgripa nya pantupplåtelser. För kreditgivare med ett mycket stort antal konverteringar per år, blir ett sådant förfarande ekonomiskt sett mycket betungande och det betyder i praktiken att man måste avdela tjänstemän till ett så improduktivt arbete som att ständigt utskriva nya omslagsreverser och sedermera kollationera det utskrivna. Härtillkomma de risker som alltid äro förbundna med nya pantupplåtelser. Omman tar begreppet konvertering i den trängre bemärkelsen som här ovansagts, så kan man undvika dylika konsekvenser och i det övervägande antalet fall använda sig av konverteringsförbindelser, som äro betydligt enklare för kreditgivaren att handhava framför allt då man använder sig av datatekniken. En av den tidigare låntagaren underskriven förbindelse torde vara fullt tillräcklig för att en lagenlig konvertering skall komma till stånd och några ytterligare åtgärder synes icke påkallade.
    Att den gamle låntagaren undertecknar konverteringsförbindelsen torde vara det normala. Men icke så sällan förekommer det att låntagaren icke svarar på låneerbjudandet eller han meddelar att han avhänt sig fastigheten och anser sig fri från vidare låneförpliktelser eller förbindelsen återkommer undertecknad av en helt annan person. Vilka omständigheterna än kunna vara så måste i dylika fall kreditgivaren alltid verkställa erforderlig undersökning. I det fallet att låntagaren inte vill acceptera konverteringserbjudandet måste han vara beredd på att inlösa lånet på konverteringsdagen. Har fastigheten bytt: ägare blir ärendet att behandla enligt de rutiner, som gälla

 

⁶ Här bortses från den muntliga pantupplåtelsen som dock bl. a. med hänsyn till bevisfrågan praktiskt taget aldrig kommer till användning inom kreditväsendet.

⁷ Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 95 f och 98.

⁸ Angående termen godtagbart gravationsbevis se Olivecrona, Inteckning och panträtt s. 93 f.

⁹ Se Olivecrona, Inteckningsrätten i Jordabalken (4:e upplagan), s. 127 f.

 

för övertagande av lån.¹⁰ Därvidlag kunna olika handlingsrutiner komma till användning. Till en början kan man slå fast att nye ägaren alltid kan underteckna en ny omslagsrevers — jämte ny pantförskrivning — där de nya ränte och amorteringsvillkoren äro intagna. Ett sådant förfarande användes tidigare regelmässigt. Man hade blott ett begränsat antal konverteringsärenden per år och det merarbete, som var förbundet med utskrivandet av nya reverser, kunde accepteras. Men allteftersom konverteringsärendena växte i antal så såg man sig nödsakad att rationalisera konverteringsförfarandet. I de flesta av de stora kreditinstituten på bostadsförsörjningens område samt i länsbostadsnämnderna övergick man så småningom till att använda s. k. övertagandeförbindelser underskrivna av överlåtaren (gamla låntagaren) och förvärvaren gemensamt.¹¹
    Ett dylikt förenklat förfarande kan dock ej användas urskillningslöst.Framgår av ett införskaffat färskt gravationsbevis att gamle låntagaren alltjämt har lagfart å fastigheten bör alltid ny omslagsrevers med ny pantförskrivning begäras. En övertagandeförbindelse duger ej — förköp av kommunenligt 7 § förköpslagen kan t. ex. ha skett. Den nya omslagsreversen undertecknas av nye ägaren¹² och förutvarande låntagaren tecknar i egenskap av alltjämt lagfaren ägare ett s. k. pantlånemedgivande.¹³ Skulle åter förvärvaren enligt gravationsbeviset redan ha erhållit lagfart å fastigheten kan kreditgivaren nöja sig med det vida enklare förfarandet att låta överlåtaren (gamlelåntagaren) och förvärvaren gemensamt underteckna en övertagandeförbindelse samtidigt som förvärvaren underskriver konverteringsförbindelsen med däri intagna speciella lånevillkor. Desa båda förbindelser förvaras i låneakten som bilagor till den ursprungliga lånereversen, som tills vidare kvarstannar i kreditgivarens besittning. Även om vid lagfartskontrollen gravationsbeviset utvisar att förvärvaren erhållit lagfart å fastigheten kan dock undantagsvis ny pantupplåtelse visa sig nödvändig. Det gäller i första hand sådana fall där lånet är förstärkt med borgen. Borgen är städse accessorisk i förhållande till en huvudförbindelse. Som allmän regel gäller att utan borgensmännens godkännande någon förändring av huvudförbindelsen ej får ske om detta kan leda till en försämring av borgensmännens ställning. På

 

¹⁰ Angående förfarandet vid låneövertagande se Nordling, Övertagande av fastighetslån vid ägarväxling SvJT 1976 s. 220 ff, samt Övertagande av fastighetslån i samband med ägarväxling — uppsats i tillämpade studier i civilrätt; allmän fastighetsrätt inom Juridiska Fakulteten vid Uppsala universitet (VT 1977 stencil).

¹¹ Man har någon gång velat göra gällande att s. k. övertagandeförklaringar inte skulle vara fullvärdiga — ja rent av illusoriska. Ehuru av stor praktisk betydelse har problemet veterligt ej tidigare behandlats inom den gängse juridiska litteraturen. Visserligen har Hans Wahrolén i en kritik av min ovannämnda artikel (se SvJT 1976 s. 676 ff) på mycket teoretiska antaganden gjort vissa uttalanden i denna fråga men hans argumentering på denna punkt synes icke vara av den tyngd att den kan ligga till grund för en ändring av gällande rättspraxis, som sedan länge såvitt bekant fungerat på ett fullt tillfredsställande sätt för alla berörda parter.¹² En förutsättning för att verklige ägaren kan skriva sig som ny låntagare är givetvis att han kan godkännas som sådan av kreditgivaren.¹³ Ett särfall är att fastigheten frångått lagfarne ägaren genom exekutiv försäljning eller liknande tvångsförvärv. Ny omslagsrevers jämte ny pantförskrivning bör alltid utfärdas av förvärvaren även om han ännu inte hunnit få lagfart. Något pantlånemedgivande av gamle ägaren kan givetvis i dessa fall inte komma i fråga. 

följden kan bli antingen att borgensmännen blir helt fria från sitt borgensansvar eller fria till den del förändringen utmynnar i en i förhållande till huvudförbindelsen utökad förpliktelse.
    Vid all borgen måste kreditgivaren iakttaga stor försiktighet för att undgå rättsförluster. Om ägarbyte skett vid tiden för konverteringen bör alltid ny omslagsrevers med tillhörande ny pantförskrivning utfärdas av nye ägaren och borgensmännen böra teckna sina namn under en ny borgensmening och detta vare sig nye ägaren vid tiden för konverteringen erhållit lagfart å fastigheten eller inte. Detta innebär understundom en skärpning av tillvägagångssättet i förhållande till ett vanligt övertagandeärende utan borgen.
    Vid en konvertering där någon ägarväxling ej ägt rum utan samme person alltjämt står som ägare till fastigheten skulle man kanske vara böjd för att låta sig nöja med ett godkännande av enbart låntagaren. Ett sådant förenklat förfarande skulle emellertid lätt kunna leda till allehanda komplikationer. Vid en dubbelsidig konverteringsklausul sker regelmässigt en uppsägning av lånet. I och med att låntagaren underskrivit och godkänt konverteringsförbindelsen och därmed godkänt de nya ränte- och amorteringsbestämmelserna har ett nytt avtal kommit till stånd mellan låntagare och kreditgivare — låt vara att detta avtal måste betraktas som ett komplement till den gamla huvudförbindelsen. Försiktigheten bjuder att detta nya avtal om det för låntagaren innebär ökade ränte- och amorteringskostnader godkännes jämväl av borgensmännen. En viss tvekan kan måhända uppstå om konverteringen är ensidigt betingad och kreditgivaren kan göra en ränteändring utan uppsägning av lånet. Jämväl i detta fall bör man ta det säkra för det osäkra och inte blott underrätta låntagaren utan jämväl borgensmännen för att ge dessa möjlighet att bevaka sina intressen.
    Vid överflyttning av ett lån från en kreditgivare till en annan brukar det i regel tillgå så att fastighetsägaren utfärdar en ny omslagsrevers med nypantförskrivning till den nye kreditgivaren. Därefter löses lånet hos den förutvarande kreditgivaren och samtidigt traderas de pantförskrivna pantbreven. Någon gång sker emellertid överflyttningen på ett annat sätt. Den förutvarande kreditgivaren transporterar sin gamla omslagsrevers med åtföljande pantbrev å den nye kreditgivaren samtidigt som lånet löses. Då sedermera lånet blir föremål för konvertering bör alltid ny revers jämte ny pantförskrivning utfärdas av fastighetsägaren (låntagaren) till kreditgivarens förmån och detta även om någon ägarväxling ej skett. Detta är i första hand att betrakta som en ordningsfråga men kan någon gång med hänsyn till olika speciella och allmänna lånevillkor ha en viss reell betydelse.
    Ytterligare enstaka undantagsfall där nya omslagsreverser — och icke några förbindelser — måste komma till användning finnas, men dessa fall äro så ovanliga att det inte är anledning att här gå närmare in på dem.
    Att en kreditgivare ser sig nödsakad att tvångsvis indriva ett lån beror nära nog undantagslöst på att låntagaren brustit i sina åtaganden — i första hand underlåtit att erlägga förfallna räntor och amorteringar.¹⁴ Det torde tillhöra sällsyntheterna att kreditgivaren måste i konverteringssammanhang tillgripa lagsökningsåtgärder enbart på den grund att låntagaren vägrar att acceptera nya ränte- och amorteringsvillkor. En överenskommelse mellan

 

¹⁴ Att kreditgivaren på den grund att panträttens värde väsentligt minskat behöver uppsäga lånet till förtidsinlösen torde i nuvarande inflationstider mycket sällan förekomma (jfr 6 kap. 6 § JB). 

parterna brukar i allmänhet resultera i att lånet inlöses vare sig det sker genom att låntagaren av egna medel betalar lånet eller omplacerar detsamma hos annan kreditinrättning. Ett hinder för en dylik förtidsinlösen kan dock vara att kreditgivaren vid ett bundet lån betingat sig en s. k. ränteskillnadsersättning, som kan bli nog så betungande för låntagaren om lång tid återstår tills kapitalet enligt omslagsreversen är förfallet till betalning.¹⁵
    Sammanfattningsvis skulle man kanske våga påstå att konvertering tagen i den trängre bemärkelse som ovan sagts juridiskt sett i regel är ett relativt enkelt förfarande. Detta gäller givetvis i första hand vid den ensidiga ränteförändringen. Men även vid en ömsesidig konvertering är förfarandet ofta okomplicerat om man använder sig av konverteringsförbindelser. När låntagaren godkänt ränteändringen är saken klar och den nya räntan kan debiteras från och med konverteringsdagen. Först i och med att en tredje man— vanligtvis en ny ägare till fastigheten — kommer in i bilden kan ärendet bli mera komplicerat och detta framför allt om lånet är förstärkt med borgen. Ärendet övergår härmed till övertagandeärende och de regler som gälla för dylika ärenden träda i tillämpning. Man kan i detta sammanhang skilja på två teorier, som i praktisk tillämpning gå vitt isär, nämligen å ena sidan den s. k. novationsteorin som innebär att vid varje övertagning av ett lån en ny pantupplåtelse skall komma till stånd och den s. k. successionsteorin som säger att den tidigare genom den gamla omslagsreversen upplåtna panträtten genom en övertagandeförbindelse kan övergå till den nye ägaren utan att en ny pantupplåtelse äger rum.
    Novationsteorin kan sägas vara den äldre och av teoretikerna alltjämt omhuldade teorin och successionsteorin kan sägas vara en modernare variant tillkommen i första hand för att rationalisera förfarandet och är den inom de stora hypoteksinstituten i regel använda. Vilken teori som till sist skall avgå med segern är i brist på lagstadganden svårt att avgöra. Endast en dom i Högsta domstolen kan väl i en framtid slita tvisten. Intill dess så skett komma nog kreditinstituten att alltjämt använda sig av övertagande förbindelser som äro ekonomiskt fördelaktiga och relativt enkla att administrera.
 

Tore Nordling