A. VINDING KRUSE. Ejendomskøb. 3. omarbejdede udgave. København 1975, Juristforbundets Forlag. 363 s. Dkr 98: —.

 

Vinding Kruses Ejendomskøb, som har utkommit i en tredje upplaga, är en klassisk civilrättslig framställning inriktad på att beskriva och analysera gällande rätt utifrån en teknisk-juridisk synvinkel. Även de lege ferenda-synpunkterna ansluter sig till den klassiska civilrättens syften, att åstadkomma ett logiskt sammanhängande system av regler, som i det enskilda fallet ger lösningar som framstår som balanserade och riktiga, och som på längre sikt tenderar att befrämja allmänt erkända medborgerliga dygder som hederlighet och försiktighet.
    Ämnet, fastighetsköpet, är också klassiskt civilrättsligt område. Fortfarande lär större delen av fastighetsomsättningen ske mellan privatpersoner. Den som ena gången är köpare uppträder nästa gång som säljare. Syftet

 

med de regler som gäller mellan säljare och köpare på denna del av fastighetsmarknaden kan knappast vara något annat än det ovan beskrivna. Det är inte fråga om att ändra maktbalansen mellan olika grupper i samhället eller att på annat sätt åstadkomma några påtagliga sociala effekter.
    Men även på fastighetsmarknaden uppträder vissa professionella grupper, t. ex. byggmästare och mäklare. Deras roll i systemet berörs mycket litet i Vinding Kruses framställning. Den nya marknadsföringslagen från 1975 behandlas ganska kortfattat. Detsamma gäller vissa nyare former av fastighetsförvärv, köp av ejerlejligheder och andelslejligheder.
    Framställningen är strikt begränsad till förhållandet mellan säljare och köpare. Sak- och krediträttsliga frågor behandlas inte och ännu mindre de offentligrättsliga regler som påverkar fastighetsomsättningen, t. ex. skattereglerna.
    I sitt slag är framställningen utomordentligt givande med en i det närmaste perfekt genomförd balans mellan teori, praktik och pedagogik.
    I ett inledande nyskrivet avsnitt om avtalsslutet behandlas vissa praktiskt betydelsefulla, men i nordisk doktrin ganska förbisedda avtalsrättsliga problem, nämligen hur man i praktiken drar gränsen mellan förhandlingar och bindande avtal och särskilt betydelsen av att det mellan parterna kvarstår oreglerade frågor. I dansk rätt gäller inget formkrav vid fastighetsköp, men rättstillämpningen är sådan att man i praktiken kommer ganska nära ett formkrav. Domstolarna uppställer en allmän presumtion, att om en skriftlig handling skall upprättas så skall enligt parternas mening bundenhet ej uppkomma före undertecknandet (s. 12 f), och lägger en tung bevisbörda på den som påstår att muntligt avtal om fastighetsköp kommit till stånd (s. 14).
    Vinding Kruse anser de lege ferenda att ett formkrav skulle göra mer skada än nytta. Av hänsyn till de obilliga verkningarna mot okunniga kontraktsparter kan formkravet inte omfatta samtliga avtalsvillkor. Det uppkommer då problem med att fastställa formkravets omfattning. Ett formkrav som endast omfattar vissa minimiförutsättningar är inte mödan värt. Ett sådant formkrav kan enligt Vinding Kruse inte ge svar på frågan omett bindande avtal kommit till stånd i de fall där denna fråga är särskiltsvår att besvara (s. 20). Vinding Kruse nämner formkravet i 4: 1 nya Jordabalken som ett exempel på ett formkrav begränsat till vissa centrala avtalsmoment, men kommenterar inte närmare dess innehåll.
    Enligt min uppfattning är det svenska formkravet just konstruerat för att lösa frågan när ett bindande avtal kommit till stånd. Säljaren skall avge en förklaring att egendomen överlåtes och denna förklaring skall undertecknas av båda parter. Formregeln blir därmed inte bara en ogiltighetsregel utan också en "giltighetsregel". Den förklaring parterna skall underteckna är så utformad att bindande avtal får anses ha kommit till stånd, även om avtalet i övrigt är så ofärdigt och ofullständigt att det med tillämpning av vanliga avtalsrättsliga regler skulle falla på grund av bristande konsens. 1 § kompletteras av 3 §, vari anges att bestämmelser om villkor för förvärvets fullbordan eller bestånd som inte upptagits i köpehandlingen är ogiltiga. Syftet med formkravets innehåll i nu diskuterat avseende är naturligtvis inte att binda upp parterna till avtal som de i själva verket inte varit beredda att ingå, utan tvärtom att tvinga dem till eftertanke, men i ett antal fall kommer formkravet att få den förstnämnda effekten. Hur som helst

 

har man såvitt jag kan se genom formkravets utformning löst problemet om när bindande avtal skall anses ha kommit till stånd. I stället kommer det att uppstå andra problem, t. ex. att utfylla avtal som är så ofärdiga och ofullständiga att de "egentligen" inte är några avtal.
    I avsnittet om ersättning för negativa kontraktsintresset (s. 48 ff) skalar Vinding Kruse elegant bort en hel del teoretiskt utan verk och kvar blir frågan i vilken utsträckning part kan kräva ersättning för handelsomkostnader när köpet går tillbaka (s. 49). Vinding Kruse lutar närmast åt att ansluta sig till Munch-Petersen, som förordat att ersättning alltid skall utgå då part kan häva köpet på grund av motpartens kontraktsbrott, alltså oberoende av culpa (s. 50 f).
    Det största utrymmet i boken (närmare 200 s.) ägnas åt fel och felpåföljder. Vinding Kruse integrerar här fastighetsköpets praktik med förutsättningslärans teori, och resultaten är klargörande och övertygande. En godbit för praktikern är ett åtta sidor långt avsnitt om "svampesager" (s.202 ff), där Vinding Kruse bl. a. analyserar den rättsliga betydelsen avolika typer av friskrivningsklausuler. Frånsett avsnittet om "svampesager" tycker jag annars att friskrivningsklausulerna borde ha ägnats mer utrymme i boken.
    Det danska begreppet "vanhjemmel" omfattar både rättsliga fel och rådighetsfel. Vinding Kruse ägnar stort utrymme åt olika typer av vanhjemmel. Framställningen är bra mycket mer inträngande och nyanserad än de förarbeten som ligger till grund för 16—18 §§ i nya Jordabalken. Där har man helt enkelt bestämt sig för att behandla alla rådighetsfel på samma sätt som rättsliga fel, vilket medfört att säljarens skadeståndsansvar blir strikt även vid rådighetsfel. Vinding Kruses framställning om vanhjemmel har mycket att ge svenska läsare vad avser både avgränsningen av de olika feltyperna och påföljdsfrågorna.
    Ett 30 sidor långt avsnitt handlar om köparens möjligheter att göra gällande felpåföljder direkt mot säljarens fångesman. Detta avsnitt har enligt min uppfattning en teoretisk slagsida genom att den praktiskt viktigaste biten av problemet, nämligen professionella byggares och säljares ansvar, inte tas upp till särskild behandling.
 

Anna Christensen