HJALMAR KARLGREN. Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken. Lund 1975. Studentlitteratur. 112 s.
Hjalmar Karlsgrens sista bok kom att behandla de nya reglerna om säljaransvaret vid fastighetsköp som trädde i kraft år 1972. En rad bestämmelser i 4 kap. jordabalken, främst dess 19 §, diskuteras mot bakgrunden av allmänna avtalsrättsliga, obligationsrättsliga och köprättsliga principer. Boken är skriven minst lika vitalt och temperamentsfullt som Karlgrens tidigare arbeten — snarast får man intrycket att han känt sig speciellt road av ämnet. Han har här kunnat utnyttja sin sällsynta behärskning av civilrättslig teori och rättspraxis till en inträngande kritisk granskning av lagstiftningen ifråga. Samtidigt har han, närmast i förbigående, berört andra närliggande problem och ofta kompletterat tidigare undersökningar av dem. Här som annars hos Karlgren bör man avgjort inte förbigå noterna; gång på gång träffar man där på tänkvärda analyser och klargörande rättsfallskommentarer, i starkt koncentrerad form.
Man kan förstå att Karlgren funnit det vara en lockande uppgift att ta upp jordabalkens köpregler till diskussion. Ett så stort lagverk som denna balk kan naturligtvis inte i alla delar vara lika lödigt, och 4 kap. får nog i varje fall betecknas som ojämnt: medan vissa partier framstår som mycket omsorgsfullt genomarbetade, håller andra knappast samma höga klass. En jämförelse med lagtext och motiv till annan central civilrättslagstiftning, t. ex. köplagen — eller kanske ännu hellre köplagsutredningens slutbetänkande (SOU 1976:66), med dess vida perspektiv förenade med noggrann analys av detaljfrågor — utfaller inte till jordabalkskapitlets fördel.
Som framgår av Karlgrens framställning är det allmänt sett i två avseenden som reglerna om fastighetsköp främst kan kritiseras. Dels verkar förhållandet till allmänna obligationsrättsliga och köprättsliga grundsatser inte alltid så noga genomtänkt. Karlgren ger en rad exempel på mindre lyckade formuleringar eller omotiverade avsteg från annars gällande regler (något som f. ö. kan invändas också mot andra bestämmelser i 4 kap. än dem han behandlar).1 Dels förefaller man vid jordabalkskapitlets tillkomst ibland ha dragit paralleller med rättsläget vid köp av lös egendom utan attfästa tillräcklig vikt vid att det dock vanligen är fråga om köpeobjekt av helt skilda slag.
Vad som här vållat bekymmer är ju framför allt lagrådets radikala grepp att anpassa regeln om skadeståndsansvar för faktiska fel i fastigheten (4 kap. 19 §) efter motsvarande regel i köplagen (42 §). En hel del kan väl sägas till förmån för lagrådets ståndpunkt; det remitterade förslagets bestämmelse, som hängde samman med att ett formkrav där uppställdes för utfästelser om fastighetens beskaffenhet, gick knappast fritt från invändningar. Men anknytningen till köplagsregeln är knappast någon vinst från rättsteknisk
synpunkt; den är inte lätt att tillämpa beträffande fastigheter, bl. a. med hänsyn till de komplikationer som fastighetsköparens undersökningsplikt innebär. Och även frånsett detta har det onekligen skapat åtskillig oklarhet om rättsläget, när man i detta sena skede av lagstiftningsarbetet gav felansvaret en helt annan karaktär.2 Praxis har fått reda sig utan de belysande motivkommentarer som så väl hade behövts; lagrådets uttalanden var av naturliga skäl ganska allmänt hållna, även om Karlgren lyckats utvinna mycket ur dem vid sin analys. Behovet av prejudikat är här stort. (Det kan nämnas att ett par färska, ännu opublicerade HD-domar rör just denna fråga; i dom DT 13/1978 utgick inte skadestånd för otjänligt dricksvatten på fastigheten, trots vissa allmänt berömmande uttalanden av säljaren, medan i DT 14/1978 ersättning utdömdes när vattenledningar var installerade på klart olämpligt sätt, fast varken uttryckliga utfästelser eller ens upplysande uttalanden förekommit från säljarens sida.)
För egen del måste jag nog instämma i det mesta av Karlgrens kritiska utläggningar. Samtidigt som bestämmelserna kommenteras ingående, sätter han fingret på ömma punkter i lagstiftningen med en precision och elegans som ofta gör läsningen till ett rent nöje.
Ett par detaljer kan det vara skäl att ta upp. Karlgren intar en ganska återhållsam ståndpunkt, när det gäller att konstatera relevant fel i fastigheten på grund av säljarens uttalanden om denna ("enuntiationer"). När emellertid ett sådant fel föreligger, synes Karlgren i de flesta lägen föredra att köparen får rätt inte bara till hävning och till avdrag på köpeskillingen utan också till skadestånd, vilket ju enligt 4 kap. 19 § normalt förutsätter avvikelse från vad som "kan anses utfäst". Mellan lösningen — att köparen skulle vara berättigad bara till hävning och prisnedsättning på grund av felet — har han inte så mycket till övers för, trots den rimliga kompromisslösning detta ofta utgör. Som Karlgren utvecklar (s. 54 ff), kan särskilt i det praktiska fall då en enuntiation framstår som oaktsam det verka otillfredsställande att likväl — i motsats till vad som föreskrevs enligt lagrådsremissen — rekvisiten för skadestånd inte skulle föreligga. Karlgren tar härupp en kritik som han redan i det tidiga arbetet Avtalsrättsliga spörsmålriktade mot köplagens motsvarande skadeståndsregel i 42 §. Fastän lagtext och motiv inte ger stöd för att tillmäta culpa in contrahendo betydelse i dessa sammanhang, är Karlgren över huvud taget benägen för detta; det skulle i tveksamma fall bli utslagsgivande, om man kunde förebrå säljaren någon oaktsamhet eller ej.
Man kan hålla med om att lagens avsteg från en culpaprincip strider mot vad många jurister torde finna naturligt; Karlgrens rekommendation kan väntas vinna anslutning. En fråga är emellertid, vad som skall anses som oaktsamhet i detta läge. Det verkar rimligt att beakta, om riktigheten av en lämnad uppgift framstått som tvivelaktig för säljaren. Han skulle då, enligt Karlgrens mening, inte vara berättigad till samma rättsskydd som annars, när uppgiften senare visar sig felaktig (jfr s. 36). Men Karlgren synes anse det också vara en form av culpa, att säljaren borde ha insett att en uppgift haft väsentlig betydelse för köparen — dvs. att denne skulle ha avstått från köpet eller betingat sig andra villkor, om inte uppgiften lämnats (se bl. a. s. 35 f). Jag undrar för min del, om inte detta sätt att resonera alltför mycket krånglar till den redan förut besvärliga bedömningen: det
måste vara ytterligt vanskligt att konstatera, om ena parten borde ha förstått den andra partens hypotetiska inställning i denna situation. Kan man över huvud taget kalla det för oaktsamhet, att säljaren inte funderat på hur motparten skulle ha handlat, om ett uttalande inte hade fällts? — Det tycks här närmast vara fråga om förutsättningslärans kända synbarhetsrekvisit, omskrivet i mindre träffande culpaterminologi. Värdet av detta rekvisit är ganska tveksamt även i de typiska fall där läran anses tillämplig.3 Det är klart att man inte i sammanhanget kan anse alla möjliga lösliga uttalanden som säljaren låter undslippa sig ha rättslig betydelse; men räcker det inte att konstatera, att med hänsyn till omständigheterna köparen kunde väntas fästa viss vikt vid det oaktsamma uttalandet? Subtilare än så bör man kanske inte vara.
Karlgren behandlar också frågan, om det kan krävas väsentlighet hos felet inte bara för hävning (jfr 4 kap. 12 §, vartill 19 § hänvisar) utan även för avdrag på köpeskillingen. Lagrådet intog ståndpunkten, att ett sådant väsentlighetskrav inte kunde uppställas i det senare hänseendet. Häremot invänder Karlgren, att för tillämpning av 19 § vid abstrakta fel ett sådant krav i praktiken gällde; i äldre fastigheter kunde ett relevant fel av detta slag knappast anses föreligga, om inte skillnaden mot normal standard är betydande. Vid enuntiationer skulle det däremot inte fordras väsentlighet hos felet för prisnedsättning (s. 39 f). Det är dock inte så svårt att tänka sig fall där reduktion av priset är rimlig vid smärre abstrakta fel — t. ex.klara och oförutsedda brister i ledningar för elektrisk ström, vatten eller avlopp, där bristen dock går att avhjälpa för begränsad kostnad. Att här tala om ett väsentlighetskrav kan vara missvisande; man kan knappast begära mer än att bristen inte får vara helt bagatellartad. Och i så fall är det fråga om ett väsentlighetsrekvisit av helt annat slag än det som uppställes för hävningsrätt. Det måste finnas fel av denna typ, som inte ger köparen befogenhet att påkalla köpets återgång men däremot att fordra avdrag på köpeskillingen — och detta inte bara undantagsvis.
Karlgrens sista arbete är egentligen ingen svår bok, trots dess delvis avancerade teoretiska resonemang. Den utgör en ovanligt stimulerande och ovanligt nyttig läsning, inte bara för jurister i lagstiftningsarbetet som behöver påminnas om vikten av att också hålla de teoretiska perspektiven i sikte, och för praktiker med behov av ledning i konkreta tvister, utan också för alla andra jurister som intresserar sig för hur grundläggande civilrättsliga principer fungerar på detta område.
Bertil Bengtsson