Borgenärsrisker vid utbetalning av fastighetslån före pantbrevstradition

 

Om en fastighetsägare önskar upptaga ett lån i bank emot säkerhet i sin fastighet och snabbt erhålla möjlighet att disponera över lånevalutan står honom olika vägar till buds. Har han i sin besittning ett obelånat pantbrev ett ägarhypotek — kan han tradera detsamma till kreditgivaren samti-

144 Tore Nordlingdigt som han överlämnar en omslagsrevers å lånebeloppet jämte en av honom själv — och i förekommande fall av hans hustru — undertecknad pantförskrivning1. Panträtten är därmed fullbordad (6 kap. 2 § JB), och om övriga förutsättningar för lånebeviljandet äro för handen kan han erhålla utbetalning av lånet2. Samma är förhållandet om han förfogar över ett förefintligt överhypotek i ett tidigare belånat pantbrev. Han kan vända sig till den kreditgivare som innehar pantbrevet och begära att pantbrevet skall utgöra säkerhet för ett ytterligare lån intill pantbrevets nominella belopp. Pantsättningen fullbordas i och med pantförskrivningen3. Men fastighetsägaren kan också vända sig till en annan kreditgivare och anhålla att få belåna överhypoteket i det hos tidigare kreditgivare underbelånade pantbrevet. Genom att fastighetsägaren underrättar — denuntierar — pantbrevets innehavare om pantförskrivningen eller andrahandsborgenären företer skriftlig handling om förskrivning för denna är pantsättningen fullbordad4. Men om dessa utvägar inte stå fastighetsägaren till buds kan han ändock erhålla en snabb utbetalning under i huvudsak två olika förutsättningar. Han kan överlämna till kreditgivarenen omslagsrevers å lånebeloppet jämte tillhörande pantförskrivning samt en s. k. pantbrevsförbindelse5 eller en till vederbörande inskrivningsmyndighet ställd, av honom själv undertecknad inteckningsansökan. Mot att kreditgivaren i sin hand erhåller, utöver övriga panthandlingar, pantbrevsförbindelse resp. inteckningsansökan sker utbetalning av lånet. Båda dessa utbetalningsformer praktiseras allmänt inom bankväsendet — den förra i huvudsak inom sparbanksvärlden, den senare framför allt bland affärsbankerna6.
    Tidigare var det vanligt att fastighetsägaren till kreditgivaren överlämnade en av honom själv eller av annan utfärdad omslagsrevers å lånebeloppet och ett häremot svarande skuldebrev, försett med ett av senast lagfaren ägare undertecknat och bevittnat inteckningsmedgivande. Kreditgivaren skulle sedermera ombesörja att inteckningsärendet ingavs till rätten. Detta var det normala förfarandet enligt äldre lag (IF). Enligt motiven till JB var det inte meningen att ändra på denna lånepraxis7. Tvärtom utsades det uttryckligen att ingenting hindrade i och för sig att pantförskrivningen föregick intecknandet, ja man ansåg att man hade att räkna med att en sådan ordning alltjämt skulle bli den vanligaste åtminstone vid långivning genom kreditinstitut. Inteckningsansökan, pantförskrivning och omslagsrevers kunde iordningställas i ett sammanhang och långivaren ombesörja att pantbrev togs ut. Identifikationen av det pant-

 

1 Fastighetsägaren behöver ej nödvändigtvis stå som gäldenär det räcker om han själv i egenskap av lagfaren ägare medger själva pantförskrivningen.

2 Här bortses från sådana utbetalningshinder som hänga samman med av Riksbanken utfärdade kreditrestriktioner eller sådana hinder som eljest äro bankpolitiskt betingade.

3 Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 81.

4 Se Stark, Jordabalken, 4 uppl., s. 193.

5 Se härom närmare Nordling, Pantbrevsförbindelser, SvJT 1977 s. 55.

6 Några exakta uppgifter i vilken utsträckning utbetalning sker mot enbart inteckningsansökningar ha inte stått att få. Svenska Bankföreningen säger sig inte ha några uppgifter härom men har sig bekant att sådana utbetalningar ske i relativt stor omfattning. Vid förfrågan hos några affärsbanker har siffran 50 % nämnts.

7 Se Prop. 1970: 20 s. 299 f.

Borgenärsrisker 145brev som inskrivningsmyndighet sedermera kom att utfärda kunde ske genom angivande av fastighetsbeteckning, kapitalbelopp och förmånsrättsläge (inomläge).
    Varje långivning är för kreditgivaren förbunden med vissa risker — större eller mindre. Detta gäller givetvis även belåning av fast egendom. Här skall inte ordas om de risker som sammanhänga med gäldenärens solvens eller fastighetens kreditvärde och lånets inomläge. I detta sammanhang komma i betraktande endast sådana juridiska spörsmål som hänga samman med kreditgivarens möjligheter att efter utbetalning med stöd av en inteckningsansökan förskaffa sig en önskvärd panträtt i fastigheten. Det gäller sålunda att undersöka sådana fall, där långivaren genom annan parts mellankomst utsättes för risken att erhålla en oförmånligare panträtt i fastigheten än som från början varit avtalad mellan gäldenär och borgenär, eller fall, där kreditgivaren genom tredje man utsättes för risken att gå förlustig sin möjlighet att överhuvudtaget erhålla panträtt i fastigheten till säkerhet för sin fordran.
    Om kreditgivaren har i sin hand en omslagsrevers å lånebeloppet, en pantförskrivning av blivande pantbrev i fastigheten samt en inteckningsansökan i samma fastighet och man betraktar hans säkerhetssituation i själva utbetalningsögonblicket så inses lätt att hans ställning rent juridiskt sett är svag och osäker. Någon förmånsrätt i fastigheten äger han inte. Härför erfordras att han av fastighetsägaren jämte övriga panthandlingar — erhållit ett eller flera med pantsättningen åsyftade pantbrev i sin besittning — pantbrev som täcka lånebeloppet och grundas på inteckningar, som ligga inom ett för honom själv godtagbart inomläge. Långivaren äger endast ett obligationsrättsligt fordringsanspråk gentemot gäldenären och en hypotetisk möjlighet att under vissa givna förutsättningar och inom vissa gränser i en framtid själv etablera en fullgången panträtt i fastigheten.
    Till en början bör här något beröras en kreditsituation, som nog inte är så vanlig i praktiken men som dock i detta sammanhang inte bör helt förbigås. Här åsyftas sådana fall, där fastighetsägaren i konkurrens med kreditgivaren själv för egen del söker inteckning i fastigheten — vare sig hans handlande beror på bristande kunskap om lagen, sker i bedrägligt syfte eller eljest. Om fastighetsägarens egen inteckningsansökan inkommer till inskrivningsmyndigheten på en tidigare inskrivningsdag än kreditgivarens betyder det att den senare erhåller en sämre förmånsrätt i fastigheten än den förre. Inkomma inteckningsansökningarna på samma inskrivningsdag gå de med lika rätt (17 kap. 6 § JB). Vad här sagts om fastighetsägaren gäller jämväl om en annan fastighetsägarens borgenär erhållit en inteckningsansökan i samma fastighet. För att i möjligaste mån undgå dessa olägenheter bör kreditgivaren i god tid se om sitt hus och snarast möjligt till inskrivningsmyndigheten inge sin inteckningsansökan — helst till nästkommande inskrivningsdag. Dessa fall torde som sagt vara relativt sällsynt förekommande. Under normala lagenliga förhållanden tillgår det ju i regel på så sätt att fastighetsägaren före belåningen själv ansöker om inteckningar med inbördes olika förmånsrätt och sedermera till vederbörande borgenär överlämnar det eller de pantbrev som svara mot avtalad säkerhet.
    Om fastighetsägaren — kreditgivaren ovetande — är i konkurs, då utbe-

 

10793352, Sv Juristtidning

146 Tore Nordlingtalning sker — ett förmodligen i praktiken rätt sällsynt förekommande fall — eller i varje fall försättes i konkurs senast då kreditgivarens ansökan om inteckning inkommit till inskrivningsmyndigheten, då kan långivaren inte få inteckning beviljad. Jämlikt 22 kap. 3 § första stycket 5 p. JB kommer ansökan att avslås om fastigheten tillhör konkursboet. Kreditgivaren har ingen möjlighet att i en sådan situation erhålla panträtt i fastigheten utan är hänvisad till att i konkurrens med fastighetsägarens övriga oprioriterade borgenärer göra gällande ett enbart obligationsrättsligt anspråk gentemot denne. Stor risk finnes för att kreditgivaren ej kan erhålla full täckning för sin fordran. Av det sagda framgår att det för långivaren är av synnerlig vikt att vid utbetalningen väl känna till låntagarens solvens8.
    Reglerna angående återvinning i konkurs återfinnas i 2 kap. KL9.
    Då en borgenär, som har en fordran å fastighetsägaren, tvångsvis vill indriva fordringen har han att i regel genom lagakraftägande dom eller lagsökningsutslag förskaffa sig en s. k. exekutionstitel.
    Med stöd av domen kan han vända sig till de exekutiva myndigheterna med begäran att få fastigheten utmätt för sin fordran samt senare få fastigheten försåld å exekutiv auktion10. Söker en kreditgivare att vid samma tid genom en inteckningsansökan till inskrivningsmyndigheten få en panträtt i fastigheten komma utmätningen och inteckningsansökningen lätt att råka i kollision med varandra. Göres inteckningsansökningen före utmätningen kommer inteckningen att gå med förmånsrätt före utmätningen. Men om utmätningen sökes samma dag som inteckningen eller inteckningen sökes senare har utmätningen företräde (9 § 3 st. FRL). I detta senare fall erhåller kreditgivaren som säkerhet för sin fordran en inteckning som går med sämre rätt än vad som mellan parterna ursprungligen varit avtalat.
    Då en fastighetsägare överlåtit sin fastighet å annan och före eller efter överlåtelsen överlämnat en inteckningsansökan i fastigheten till en fordringsägare uppkommer frågan vilka möjligheter denne har att trots överlåtelsen erhålla panträtt i fastigheten. En förutsättning för att långivaren skall kunna erhålla det absoluta skydd för sin fordran, som panträtten syftar till, är att han erhåller inteckning i fastigheten11. Men möjlighe-

 

8 Vid fastighetsbelåning lägger man inom kreditinstituten i regel ned stor möda på att undersöka fastighetens kreditvärde men underlåter ofta att införskaffa erforderliga soliditetsupplysningar angående gäldenärens person. Detta gäller framförallt då frågan är om s. k. bottenlån, d. v. s. lån liggande inom ca 75 % av fastighetens värderingsvärde och med överliggande statslån. En dylik personundersökning är dock ofta välbehövlig — detta för att undvika alla kostnader och besvär, som oundvikligen äro förknippade med försumliga räntebetalare. Vid utbetalning av lån mot inteckningsansökan före pantbrevstradition bör en personundersökning vara obligatorisk såvida ej låntagarens soliditet är för långivaren ställd utomallt tvivel.

9 Se närmare Welamson, Konkurs, 6 uppl., § 62.

10 Har utmätningsborgenären själv ett eller flera pantbrev i fastigheten som pant för sin fordran kan han vända sig direkt till vederbörande tingsrätt för att få fastigheten dömd i mät. Se Olivecrona, Utsökning, 1975 och samme författare, Inteckningsrätten i jordabalken, 4 uppl., s. 140 ff, och Inteckning och panträtt, s. 106 ff. Utmätning kan också ske i ett eller flera av fastighetsägaren innehavda pantbrev i fastigheten (91 a och b §§ UL). Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 99 ff.

11 Frågan huruvida borgenären efter pantupplåtelsen men innan inteckning beviljats och pantbrev utfärdats kan erhålla ett relativt skydd för sin fordran diskutera singående av Hessler, Allmän sakrätt, s. 400 ff.

Borgenärsrisker 147ten för långivaren att med stöd av överlåtarens inteckningsansökan erhålla inteckning hänger intimt samman med frågan, huruvida förvärvaren vid tiden för ansökningens ingivande till inskrivningsmyndigheten har erhållit lagfart å sitt fång eller inte12. Har han redan erhållit lagfart eller inkommer kreditgivarens inteckningsansökan och förvärvarens lagfartsansökan på samma inskrivningsdag är kreditgivaren utesluten från varje möjlighet att med stöd av överlåtarens inteckningsansökan erhålla inteckning13. Han är hänvisad till att gentemot gäldenären göra gällande endast ett obligationsrättsligt anspråk.
    Har däremot förvärvaren ännu ej hunnit få lagfart eller ansökt härom har kreditgivaren i regel möjlighet att med stöd av senast lagfarne ägarens inteckningsansökan erhålla inteckning i fastigheten14. Inskrivningsmyndigheten har att bedöma frågan om inteckningens beviljande enbart på grundval av i fastighetsboken tillgängliga fakta och helt bortsett från de berörda intressenternas inbördes relationer. Men att kreditgivaren erhåller inteckning i fastigheten innebär ju inte i och för sig, att han erhåller panträtt. Inteckning är en sak — panträtt en annan15.
    I och med fastighetsförvärvet borde ju nye ägaren rimligtvis vara fredad från överlåtarens ensidiga fastighetsdispositioner. I den allmänna omsättningens intresse har emellertid till skydd för borgenären i 6 kap. 7 § 1 st. JB stadgats att om fastigheten överlåtits och därefter förre ägaren upplåtit panträtt i fastigheten gäller upplåtelsen om borgenären vidupplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsövergången16.
    Om kreditgivaren vid pantupplåtelsen icke hade kännedom om fastighetsöverlåtelsen kan han sålunda erhålla panträtt i fastigheten och nye ägaren får finna sig i att långivarens inteckning som pant ytterligare belastar fastigheten i fråga17. Skulle däremot kreditgivaren äga eller bortäga vetskap om äganderättsövergången så tillfaller pantbrevet förvärvaren som ägarhypotek.
    Förhållandet mellan fastighetsägaren och kreditgivaren kan i ett visst hänseende förefalla en smula egenartat. Å ena sidan talar man i motiven till JB om att en utfästelse att lämna pantbrev som säkerhet för en

 

12 Har gamle ägaren redan ett pantbrev i sin hand kan han pantsätta detsamma oavsett om nye ägaren ansökt om lagfart. Panträtten blir gällande om blott kreditgivaren vid pantsättningen var i god tro angående äganderättsöverlåtelsen och förlitar sig på ett gravationsbevis som i regel är högst 6 månader gammalt, Se Stark, Jordabalken, 4 uppl., s. 194 ff, och Vahlén, Köp av fastighet, lagfart, s. 94.

13 Se Vahlén, Köp av fastighet, lagfart, s. 93.

14 Ett undantagsfall är om fastigheten frångått lagfarne ägaren genom exekutiv försäljning eller genom annat tvångsförvärv.

15 Man talar i detta sammanhang om den nya panträttskonstruktionen i JB till skillnad från äldre lag (IF) där panträtten ansågs uppkomma i och med inteckningens beviljande.

16 Att panthavarens goda tro kan hela brister i lagfarne pantsättarens åtkomst till fastigheten stadgas i 18 kap. 2 § JB. Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 90 ff.

17 Paragrafen träder i tillämpning, då upplåtelse av panträtt skett i lagens mening (6 kap. 2 § JB). Då fastighetsägaren till kreditgivaren överlämnat en inteckningsansökan och låneutbetalning sker mot säkerhet av enbart ansökningen uppkommer ingen panträtt i fastigheten. Angående tidpunkten för pantupplåtelsen i detta fall, se nedan.

148 Tore Nordlingfordran måste anses bindande för gäldenären18 och å andra sidan om att fastighetsägaren har rätt att ensidigt återkalla en inteckningsansökan — ingiven antingen av honom själv eller av annan — intill dess att ansökningen upptagits av inskrivningsmyndigheten, d. v. s. senast kl. 12 å inskrivningsdagen 19.
    I förarbetena till JB intog lagberedningen den ståndpunkten, att om fastighetsägaren lämnat en utfästelse till någon fordringsägare att erhålla betalning ur fastigheten med pantbrevets belopp skulle denna viljeförklaring vara bindande för fastighetsägaren även i det fall att kreditgivaren ännu ej fått inteckningen i sin hand20. Kreditgivaren skulle m. a. o. vara berättigad att erhålla inteckning i fastigheten oberoende av fastighetsägarens åtgöranden och utan att denne skulle ensidigt kunna ingripa i inteckningsärendets gång. Jämväl Jordabalksutredningen föreslog ett stadgande av innehåll att fastighetsägaren, sedan han överlämnat ansökan om pantbrev till någon som skulle ha den blivande panträtten som säkerhet för fordran, ej ägde återkalla ansökningen.
    Departementschefen intog vid departementsbehandlingen en motsatt ståndpunkt. Ett system med såväl återkalleliga som oåterkalleliga inteckningsansökningar vore ägnat att inge betänkligheter. Även med den av utredningarna föreslagna regelanordningen skulle borgenärens ställning vara osäker innan inteckningen beviljats. Andra åtgärder från fastighetsägarens sida kunde omintetgöra panträtten eller i varje fall förringa dess värde. I klarhetens intresse borde inte en inteckningsansökan tillerkännas en sådan verkan som utredningarna föreslagit21. Detta blev också lagens ståndpunkt.
    Då en annan person än fastighetsägaren till inskrivningsmyndigheten inger en av lagfarne ägaren undertecknad inteckningsansökan så handlar han antingen som ombud för fastighetens ägare och i dennes direkta intresse eller som kreditgivare, om han i denna egenskap redan utbetalat lånet i första hand i sitt eget välförstådda intresse för att förskaffa sig själv en förmånsrätt i fastigheten. Det synes vara det förstnämnda betraktelsesättet som föresvävat lagstiftaren vid utformande av lagreglerna i JB. En fullmakt kan ju av fullmaktsgivaren alltid återkallas. Regelsystemet synes däremot inte väl anpassat att tillvarataga borgenärens möjligheter att efter låneutbetalning före pantbrevstradition själv förskaffa sig en önskvärd säkerhet i fastigheten. Några lagregler för detta senare fall finnas inte ehuru som tidigare sagts förfarandet i praktiken är mycket vanligt förekommande22. Lagberedningens och Jordabalksutredningens förslag att vid pantförskrivning till en borgenär göra inteckningsansökningen oåterkallelig hade varit väl ägnat att i detta speciella fall tillvarataga kreditgivarens intressen. Låt vara att det torde tillhöra sällsyntheterna att en fastighetsägare efter utbetalning av lånet återkallar en intecknings-

 

18 Se Prop. 1970: 20 s. 304.

19 Se Prop. 1970: 20, del 2, s. 613. Se jämväl Hessler, Allmän sakrätt, s. 390 ff, Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 49, och Westerlind, Kommentar till Jordabalken. 6 kap., s. 237 f.

20 Se Prop. 1970: 20, del B 2, s. 612.

21 Se Prop. 1970: 20, del B 2, s. 612.

22 Se Hessler, Allmän sakrätt, s. 391.

Borgenärsrisker 149ansökan så borde dock ett accepterande av utredningens förslag varit ägnat att omintetgöra det oroselement som en rätt för fastighetsägaren att ensidigt återkalla ansökningen dock alltid utgör23.
    Utöver de borgenärsrisker, som kunna hota långivaren och varom ovan talats, måste i detta sammanhang hänsyn tagas till vissa inskränkningar i möjligheten att få inteckning som försvåra eller omöjliggöra för kreditgivaren att erhålla en önskvärd panträtt. Här komma i betraktande sådana villkor som enligt lagen måste anses uppfyllda för att en inteckning överhuvudtaget skall kunna beviljas och sådana legala hinder som i övrigt kunna uppstå, t. ex. att samtliga inteckningar måste vara kongruenta24. Då emellertid dessa förutsättningar för intecknings beviljande äro gemensamma för inteckningars beviljande överhuvudtaget — sålunda ej signifikativa för sådana kreditgivares inteckningsansökningar varom här är fråga — skola de här icke upptagas till behandling utan hänvisas till själva lagtexten i 22 kap. JB och till den tillgängliga juridiska litteraturen i ämnet25.
    Nu återstår blott att söka besvara frågan när en långivare som utbetalt ett lån mot säkerhet av enbart en inteckningsansökan efter det att inteckning beviljats kan erhålla panträtt i fastigheten. Reglerna om hur panträtt i en fastighet uppkommer återfinnas i 6 kap. 2 § JB. Här stadgas att panträtt upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för fordringen26. Först i och med att borgenärer erhålla pantbrevet i sin besittning har panträtten kommit till stånd. Konstitutivt för pantupplåtelsen är sålunda att tradition sker av själva pantbrevet27. Reglerna om pantsättning av lös egendom äro i princip tillämpliga. Frågan är nu närmast hur lagens traditionskrav i föreliggande situation skola anses uppfyllda.
    Problemet har behandlats på några ställen inom litteraturen.
    En författare28 har uttryckt saken på följande sätt: "Har ett blivande pantbrev pantförskrivits till en långivare som skall styra om inteckningsärendet, får traditionen anses fullbordad sedan den inskrivningsdag gått

 

23 Se Westerlind, Kommentar till Jordabalken 6 kap., s. 237.

24 För att i någon mån eliminera de risker som kunna uppstå vid inteckningsärendes handläggning hos inskrivningsmyndigheterna bruka vissa banker själva hos myndigheten undersöka huruvida det finns några lagliga hinder för inteckningens beviljande. En dylik undersökning har givetvis sitt värde förutsatt att den verkställes med noggrannhet av en för uppdraget kvalificerad person. När inteckningen är beviljad skall givetvis alltid ett färskt gravationsbevis införskaffas.

25 Se härom närmare Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 49 ff.

26 Se Rune, Svensk panträtt i ny och nedan?, i SvJT 1977 s. 630 ff, och Kärrberg, Hypoteket i utveckling, i SvJT 1977 s. 722 ff.

27 Här bortses från sådana former av pantsättning, som äga rum vid belåning av överhypotek eller vid låneövertagning. I de fall där borgenären redan vid pantsättningen innehar pantbrevet kan ju någon tradition i fysisk bemärkelse inte äga rum. Vid belåning av pantbrev hos annan kreditgivare än den som innehar pantbrevet gäller 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje man. Angående de speciella problem som uppkomma i samband med panträtt vid upplåtelse av generella hypotek, checkräkningskrediter, byggnadskreditiv m. m., se närmare Burling i Ekonomisk Revy 1974 s. 97 ff, Olivecrona i SvJT 1976 s. 308 ff, Burling i SvJT 1976 s. 548 ff, Rune i SvJT 1976 s. 552 ff och Walin i SvJT 1976 s. 728 ff.

28 Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 81.

150 Tore Nordlingut, å vilken inteckningsärendet upptages." En annan författare29 uttrycker sig en smula svävande rörande den tidpunkt, när panträtten skall anses sakrättsligt giltig. Det framhålles att det knappast kan bli tal om att knyta an till den tidpunkt, då borgenären avhämtar pantbrevet hos inskrivningsmyndigheten. Förmodligen sägs den avgörande tidpunkten vara den då inteckningsansökan upptas till behandling av inskrivningsmyndigheten och då möjligheten för fastighetsägaren att återkalla ansökningen upphör, d. v. s. kl. 12 å inskrivningsdagen. Efter inteckningens beviljande skall borgenären då anses berättigad att utfå pantbrevet.
    Fråga är hur man i föreliggande situation skall finna en motivation för panträttens uppkomst, som står i överensstämmelse med lagens traditionskrav utan att man behöver tillgripa presumtiva antaganden. Måhända kan en viss vägledning stå att finna i den administrativa frågan till vem inskrivningsmyndigheten skall utlämna pantbrevet.
    Då en inteckningsansökan inkommer till inskrivningsmyndigheten har myndigheten att med stöd av tillgängliga fakta avgöra huruvida inteckning skall beviljas, förklaras vilande eller avslås. Beviljas inteckningen åligger det myndigheten att som bevis utfärda ett pantbrev. Återstår frågan till vem pantbrevet sedermera skall utlämnas. Å den av Domstolsverket utarbetade blanketten till ansökan om inteckning m. m. finnes en inrutad plats för anteckning till vem blivande bevis har pantförskrivits. Avsikten med denna anteckning är uppenbarligen att ge inskrivningsmyndigheten en anvisning om till vem pantbrevet skall utlämnas30. Har antecknats att blivande pantbrev har pantförskrivits till ingivaren, d. v. s. i detta fall till kreditgivaren, skall pantbrevet utlämnas till denne. Utfästelsen att lämna blivande pantbrev som säkerhet för en fordran är bindande för gäldenären — fastighetsägaren — och långivaren äger efter inteckningens beviljande i egenskap av ingivare rätt att när pantbrevet finnes tillgängligt hos inskrivningsmyndigheten efter eget gottfinnande avhämta pantbrevet hos myndigheten.
    I och med inteckningens beviljande och pantbrevets utfärdande tillkommer — efter av fastighetsägaren i vederbörlig ordning gjord anteckning om pantförskrivning — den fulla dispositionsrätten över pantbrevet ingivaren — kreditgivaren. Men därigenom måste lagens traditionskrav anses vara uppfyllda och kreditgivaren har erhållit panträtt i fastigheten31. Har ingivaren av inteckningsansökningen utan föregående pant-

 

29 Se Hessler, Allmän sakrätt, s. 390 ff, och Westerlind, Kommentar till Jordabalken 6 kap., s. 238.

30 Se Domstolsverkets Handbok 1978, 9: 1, 1.

31 Se Westerlind, Kommentar till Jordabalken 6 kap., s. 238. Westerlind erkänner visserligen inteckningens beviljande som den tidpunkt, då panträtten upplåtes, men tillägger: I praktiken kommer väl att te sig som utslagsgivande tidpunkten då kreditgivaren fått pantbrevet i sin hand — först vid den tidpunkten blir pantbrevet i faktisk mening fullgånget. Sistnämnda tillägg synes tveksamt. Hessler avvisar tanken på att tidpunkten för pantbrevets avhämtande hos inskrivningsmyndigheten skulle ha betydelse för pantupplåtelsen (Hessler, Allmän sakrätt, s. 391). Panträtten upplåtes i och med att fastighetsägaren pantförskrivit den blivande inteckningen och inteckningen sedermera beviljats. Det konstitutiva är att kreditgivaren därefter erhåller den fulla dispositionsrätten till pantbrevet. Själva avhämtandet av pantbrevet hos inskrivningsmyndigheten synes inte böra tillmätas vare sig teoretisk eller faktisk betydelse.

Borgenärsrisker 151förskrivning handlat endast som ombud för fastighetsägaren uppkommer givetvis ingen panträtt. Fastighetsägaren erhåller ett ägarhypotek och pantbrevet kan av denne i vanlig ordning sedermera överlämnas till en blivande kreditgivare som pant för en fordran.
    De olika förlustrisker en kreditgivare ikläder sig genom att utbetala ett fastighetslån före pantbrevstradition kunna ju till sammantagna förefalla betydande. Man kan då med skäl fråga sig, varför bankerna inlåta sig på så vanskliga företag. Bankerna ha att vid sin kreditbedömning väga mot varandra å ena sidan den goodwill som man kan tillgodoräkna sig hos kunden genom en smidig och snabb handläggning av låneärendet och å andra sidan de ev. risker som kunna uppstå genom att benyttja sig av en låneform, som lagen inte förutsatt och sanktionerat. Bankerna torde med stöd av en lång erfarenhet i allmänhet bedöma kreditriskerna vid en dylik låneutbetalning som så pass måttliga att de ansetts kunna inrymmas inom ramen för normala kreditkostnader. En ovillkorlig förutsättning för ett dylikt risktagande är dock att banken har en mycket god kännedom om kundens vilja och förmåga att göra rätt för sig. Bankens hela agerande hänger intimt samman med en god personkännedom. En felbedömning kan för kreditgivaren medföra stora besvär och kostnader och i sista hand förlust av kapital och ränta — helt eller delvis.


Tore Nordling