Om indexreglering av tillträdesbrister — några erinringar

 

Sedan Arrendenämnden i Linköping genom två skiljedomar den 10 november 1978 tagit ställning till frågan om indexuppräkningen av tillträdesbrister, har advokaten Sixten Lagebrant genom en artikel i SvJT 1980 s. 148 på nytt tagit upp den sedan länge omdebatterade frågan till behandling.
    Lagebrants artikel föranleder mig att framföra vissa erinringar.
    Frågan var bl. a. föremål för diskussion under arrendelagsutredningens arbete (SOU 1968: 57 s. 313). Arrendelagsutredningen anförde såsom ett typiskt fall följande: Arrendatorn antages ha tillträtt en medelstor gård år 1935. Arrendetiden är tio år. Efter förlängningar och/eller förnyelser avträder han 1967. Tillträdessyn hölls 1935. Bristerna uppskattades då till 1 000 kronor. Därefter hålls ej syn förrän 1967. Bristerna uppgår då till 25 000 kronor. De faktiska bristerna är vid båda tillfällena av ungefärligen samma slag och omfattning. Avräkningen kommer således att innebära, att arrendatorn har att till jordägaren erlägga 24 000 kronor. Utredningen fastslog att förekomsten av sådana fall, som illustreras av det anförda exemplet, var ett klart missförhållande, som man på något sätt måste komma till rätta med. För utredningen tedde det sig dock ej realistiskt med en lagstiftning om indexreglering av husrötebeloppen. Den lagtekniska lösningen på problemet fick därför sökas på andra vägar.
    I praktiken har i samband med avräkningstvister såväl 36 § avtalslagen som de numera upphävda stadgandena i 8 § skuldebrevslagen och JB 8: 27 åberopats till stöd för en begäran om jämkning av tillträdesbrister. Något domstolsavgörande i frågan är dock ej känt. Parterna har funnit det förenligt med sina olika intressen att söka förlikas. Vid en avräkning uppkommer nämligen i många fall tvister förutom om indexuppräkning, om inlösenskyldighet av gjorda investeringar, om jordägarens eller arrendatorns ansvar för uppkomna brister m. m. Förlikningarna utmynnar ofta i en paketlösning utan angivande av huru överenskomna belopp framräknats. Det har dock förekommit, att man från jordägaresidan öppet accepterat arrendatorns yrkande om jämkning av tillträdesbrister, framför allt i sådana fall då lång tid förflutit från tillträdessynen till avräkningstidpunkten.
    Ovanligt är ingalunda att ett arrendeförhållande löper i femårsperioder men att tiotals år förflyter mellan tillträde och avträde. För varje ny femårsperiod kan jordägaren ha påkallat höjning av utgående arrendeavgift utan att några mellansyner och avräkningar företagits. Arrendatorn har i åtskilliga fall saknat besittningsskydd och varit helt i händerna på jordägaren. Även i sådana fall, då teoretiskt besittningsskydd förelegat, har arrendatorn av rädsla för jordägarens rätt till självinträde ej kunnat diktera arrendevillkoren utan accepterat vad jordägaren begärt. I

 

vissa fall har det dessutom förekommit, att arrendatorn icke i tillbörlig omfattning beaktat konsekvenserna av en dålig tillträdessyn och möjligheterna av en minutiöst utförd avträdessyn samt inflationens inverkan.
    Jordägaren kan icke med framgång till stöd för ett bestridande av indexuppräkning bara hänvisa till att arrendatorn haft möjlighet antingen att i arrendeavtalet införa en indexklausul eller att omedelbart bota tillträdesbristerna och härefter hålla arrendestället i bristfritt skick. Det första alternativet faller ofta på arrendatorns beroendeställning gentemot jordägaren. Det andra alternativet skulle stå i strid med den i JB 9: 15 uttalade grundläggande principen, att arrendatorn skall vårda och underhålla arrendestället så, att det icke försämras. Någon skyldighet att förbättra arrendestället och därefter hålla detta i bristfritt skick har icke ålagts arrendatorn. Det erinras om att arrendelagsutredningen på sin tid tillbakavisade tanken att i lagen införa en föreskrift av detta innehåll (a. a. s. 313). Part är f. ö. alltid oförhindrad att med stöd av 36 § avtalslagen begära jämkning av bestämmelserna i ett avtal, även om parten i avtalet icke särskilt förbehållit sig rätt härtill.
    Sker icke indexuppräkning av tillträdesbristerna, medför detta i praktiken att arrendatorn får betala en högre arrendeavgift än han från början räknat med. Han får nämligen betala förutom den i avtalet överenskomna arrendeavgiften jämväl ett på hela nyttjandetiden belöpande retroaktivt tillägg, motsvarande genom inflationen uppkommen skillnad mellan bristerna enligt avträdessynen och bristerna enligt tillträdessynen.
    JB 9: 29 utgår — liksom 2: 58 1 st. NJL — från att arrendeavgiften skall vara till sin storlek bestämd. Detta innebär dock icke, att avgiften ej får knytas till index. Det sagda äger tillämpning också på sådana i arrendeavtalet ej sällan förekommande tilläggsprestationer, som är att anse som del av arrendeavgiften, såsom skyldighet för arrendatorn att betala brandförsäkringspremier eller avgifter till diknings- och vägsamfälligheter. Om arrendatorn har åtagit sig att betala sådan avgift och denna stiger, är arrendatorn ändå inte skyldig att betala mera än vad som var bestämt från början jämte, om arrendeavgiften är indexreglerad, den avgiftshöjning som ryms inom indextillägget. Det nu anförda får anses ligga i att arrendeavgiften skall bestämmas i pengar (prop. 1970: 20 del A s. 408).
    Bakgrunden till bestämmelsen torde vara att arrendatorn skall ha möjlighet att överblicka konsekvenserna av avtalsförhållandet. En förhöjd brandförsäkringspremie är dock för det mesta en bagatell i jämförelse med vad arrendatorn kan drabbas av genom inflationens inverkan på tillträdesbristerna.
    En avtalad 100% indexuppräkning av utgående arrendeavgift kan ivissa fall leda till att den omräknade arrendeavgiften blir oskälig. Detta kan inträffa vid långvariga arrendeavtal med en från början hög arrendeavgift. Även en fast arrendeavgift kan i händelse av deflation bli för hög. I sådana fall bör arrendatorn kunna påkalla jämkning av arrendeavgiften. En jordägare har å sin sida möjlighet att påkalla jämkning av arrendeavgiften vid arrendeavtal, som slutits på lång tid, mot ett redan från början mycket lågt arrende och då arrendet på grund av fallande penningvärde framstår som orimligt lågt (SOU 1974: 83 s. 164, 167).
    Några principiella hinder bör icke föreligga mot att vid avräkningen mellan parterna jämka tillträdesbristernas belopp, om dessa antingen i

 

följd av inflationens inverkan blivit orimligt låga eller i följd av deflationen blivit orimligt höga. Har arrendeavgiften varit indexreglerad eller har arrendeavgiften successivt höjts under de olika arrendeperioderna, förefaller det rimligt att även tillträdesbristerna på något sätt jämkas. Men även om arrendeavgiften icke justeras på detta sätt, kan förhållandena i det enskilda fallet — framför allt i fråga om långa arrendeperioder- leda till att tillträdesbristerna bör jämkas. Arrendeavgiften kan ha bestämts med beaktande av den väntade inflationen till ett från arrendetidens början alltför högt belopp. Tillträdesbristerna bestämmes däremot alltid i dagsvärdet vid synetillfället.
    En sådan jämkning av tillträdesbristerna i inflationstider står i god överensstämmelse med den grundläggande principen, att arrendeavgiften skall vara till sin storlek bestämd.
    Beträffande Lagebrants två exempel, då en indexuppräkning av tillträdesbristerna enligt Lagebrants mening skulle få oriktiga konsekvenser, vill jag framhålla följande.
    I det första fallet förutsättes att tillträdesbristerna uppgår till 10 000 kronor och att samma brister och endast dessa finnes även vid avträdet. Med index skulle tillträdesbristerna uppgå till säg 15 000 kronor. Enligt Lagebrants mening skall arrendatorn icke äga utfå 5 000 kronor vid avräkningen. — Arrendatorn bör enligt min mening av ovan angivna skäl ha rätt att tillgodoräkna sig indexhöjningen vid avräkningen. Någon kontant utbetalning till arrendatorn blir det dock i det angivna exemplet ej fråga om, eftersom avräkningen blir nollställd genom att avträdesbristerna bestämts i dagsvärdet.
    I det andra fallet förutsättes att vid tillträdessynen upptagits brister i arrendatorbostaden för 10 000 kronor men att i övrigt inga brister förelegat. Arrendatorn, som vill bo hyggligt, reparerar genast bristerna. Vid avträdet visar det sig att bostaden är i bristfritt skick. Ladugården har däremot brister, som synemännen värderar till 10 000 kronor. Lagebrant efterlyser anledningen till att i sådant fall tillträdesbristerna skall indexregleras. — Arrendatorn har ju reparerat i tillträdets penningvärde och jordägaren får reparera ladugården i avträdets penningvärde. Anledningen till att indexuppräkningen i det anförda exemplet bör ske är enligt min mening givetvis att jordägaren slipper att reparera bostaden i penningvärdet vid avträdestidpunkten. Arrendatorn har som tidigare framhållits icke haft någon skyldighet att reparera bostaden.
    Lagerbrant föreslår slutligen att representanter för både jordägarsidan och arrendatorsidan sätter sig ned och sakligt bedömer när och hur en indexreglering av tillträdesbristen skall äga rum och sedan formulerar en klausul därom, som utan några större diskussioner kan accepteras av parterna.
    Ett eventuellt avtal mellan berörda organisationer kan aldrig bli bindande för de båda organisationernas enskilda medlemmar. Avtalet måste därför allenast få karaktär av en rekommendation.
    Jämkning med stöd av 36 § avtalslagen sker med utgångspunkt från förhållandena i det enskilda fallet. Nyanser kan motivera jämkning i det ena fallet men icke i det andra. Vägledande vid indexuppräkningen bör LRF:s rekommendation från 1976 kunna vara. Rekommendationen

 

finnes in extenso återgiven i Rittri-Olsson. Arrendeavgifter i jordbruket, LT:s förlag 1978 s. 61.

Lars Gewalli