Några reflexioner inför Hyresrätt 3
Vid en tillbakablick mot tiden vid detta sekels början - då den första mera sammanhängande lagstiftningen om hyra tillkom genom 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom — faller i ögonen, att knappast något annat civilrättsligt rättsområde, möjligen med undantag för arbetsrätten, varit utsatt för ett så intensivt lagstiftningsarbete som hyresrätten. Skälet härtill torde väl främst vara att söka i den sociala och politiska utvecklingen i samhället. Men utvecklingen har också befrämjats av de krissituationer på bostadsmarknaden som uppstått i samband med de två världskrigen. En framträdande roll har säkerligen också framväxten av en organiserad hyresgäströrelse spelat.
Inom civillagstiftningen accepteras alltmer — med en blygsam början i 1915 års avtalslag — de s. k. generalklausulerna som ingriper mot avtal och avtalsvillkor, dikterade av ena partens ekonomiska övermakt. Vid sidan av försäkringsgivare och kreditgivare kom husägarna därvid i blickpunkten, eftersom de i bristsituation på bostadsmarknaden och i dåliga tider fick övermakt över sina oftast betydligt ekonomiskt svagare hyresgäster. Vid 1939 års lagstiftning ansågs tiden mogen att förse även hyreslagen med en allmän generalklausul. Men även i mera speciella situationer, t. ex. vid hyresgästsrätt till förlängning av hyresavtal, har stadganden av generalklausuls karaktär insmugit sig.
Det var framför allt de båda världskrigen som öppnade blicken för att hyresgästerna behövde skydd mot sådana uppsägningar, som uteslutande hade sin grund i att hyresvärdarna ville begagna tillfället att få större vinst av sina hus genom hyreshöjningar och som därför måste anses otillbörliga. Med en otillbörlig uppsägning måste därvid rimligen jämställas en vägran att förlänga hyresförhållandet på nyssnämnda grund. Det säger sig också självt att ett skydd för hyresgästens rätt att behålla sin lägenhet måste kombineras med ett skydd mot orättmätiga hyreshöjningar, som hyresvärden kunde tänkas framtvinga även utan uppsägning eller förlängningsvägran. I den fortsatta lagstiftningen har också regler om besittningsskydd och om hyressättning till skydd för hyresgästen kommit att följas åt. Men metoderna för att utforma dessa skyddsregler har varit olika. De företer emellertid en glidande skala i riktning mot ett stärkande av hyresgästens ställning och en allt skarpare attityd gentemot hyresvärden.
Besittningsskyddet innebar från början och under 1930-talets överskott på bostadsmarknaden endast vad som brukar benämnas "indirekt besittningsskydd", dvs. ett skydd, som vid obefogad uppsägning bara sanktioneras av en skadeståndsrätt. I 1939 års hyreslagstiftning begränsade sig t. o. m. denna skadeståndsrätt till ersättning för flyttningskostnaderna. När sedan det andra världskriget nödvändiggjorde ett direkt besittningsskydd, skedde detta genom 1942 års hyresregleringslag på ett sätt som för nutida betraktelsesätt ter sig ganska primitivt, nämligen blott genom möjlighet till ogiltigförklaring av uppsägning och förlängning utan att förlängningsområdet närmare bestäm-
des. Ett mera specificerat besittningsskydd med angivande av särskilda grunder för skyddets uteblivande tillkom först genom 1968 års lagstiftning, sedermera inarbetad i nya Jordabalken. Detta innebar att den mera diffusa skälighetsbedömningen ersattes av fastare regler.
Jämsides härmed går nu en liknande utveckling då det gällt att fastställa en sådan hyra, att icke besittningsskyddet blir illusoriskt genom att hyresgäst icke har råd att betala. Från början — i den första krislagen från 1918 — var det även här rätt och slätt en skälighetsbedömning som låg till grund för hyressättningen, men i 1942 års lag om hyresreglering sökte man en mera fast bestämning genom att hyran knöts dels till kostnaderna för hyreshuset och dels också till en jämförelse med andra hyreslägenheter, kompletterad genom centrala beslut om generella hyreshöjningar. Även detta system torde kunna betraktas som ganska primitivt och blev svårt att inpassa i en förhärskande marknadsekonomi.
Med tiden blev också denna reglering alltmer stelbent och ledde till omotiverade skillnader, framför allt mellan hyresnivåerna i äldre och nyare hus. Men inför risken att hyran för vissa lägenheter skulle stiga oerhört högt över befintlig nivå hade man svårt att lämna regleringen. Den tvekan, som sålunda förefanns, tog sig bl. a. uttryck i den sensationella åtgärden att man återkallade en proposition av år 1967.
Genom 1968 års lagstiftning tillskapade man dock till slut det s. k. bruksvärdesystemet, som mera anknöt till marknadsekonomin och som skulle medföra en allmän jämförelse mellan hyrorna i olika lägenheter. Därvid skulle dock genom anknytning till de självkostnadsbestämda hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen förhindras att hyrorna, allmänt sett, på grund av ökad efterfrågan på bostäder skulle stiga långt över den allmänna prisnivån.
På många sätt har nu också detta system blivit kritiserat. Anknytningen till de allmännyttiga bostadsföretagen har ansetts kunna medföra både för höga och för låga hyror. I det förra hänseendet har man pekat på dessa företags sociala kostnader, som höjer hyrorna. I det senare hänseendet har framhållits, att den utjämning av hyrorna mellan äldre och nyare lägenheter, som förekommer hos dessa företag, kan leda till alltför höga hyror för äldre fastigheter i det privata beståndet.
Många sätt har prövats för att komma fram till sinsemellan rättvisa hyror, med beaktande jämväl av nödvändigheten av rimliga hyreshöjningar på grund av ökade kostnader och ökad efterfrågan. Det har därvid diskuterats att vid sidan av bruksvärdebedömningen debitera hyresgästen vissa kostnader särskilt. I Hyresrätt 3 har man dock stannat för att godtaga det nuvarande bruksvärdesystemet. Vad som förr i tiden uppskattades efter allmän skälighet och inte på grundval av någon rent juridisk bedömning har alltmer bundits av regler i lag och synpunkter i lagmotiv. I följd härav kan man kanske hävda att vi fortfarande har kvar ett icke oväsentligt mått av hyresreglering. Huruvida slutresultatet i praktiken skiljer sig så mycket från en allmän skälighetsbedömning kan också diskuteras.
På grund av den ingående kunskap och erfarenhet av hyresmarknaden som numera erfordras för en riktig hyressättning enligt lagstiftningens intentioner, och även med hänsyn till den ökade mängden hyressättningsärenden som kunde förväntas till följd av bruksvärdesystemet, blev det så småningom naturligt att hyressättningen i första hand lades i händerna på fastighetsmarknadens organisationer. Definitivt skedde detta genom 1978 års hyresförhand-
lingslag. Ett system med kollektiva förhandlingar kunde ju därvid också hitta förebild från arbetsrättens område. Man tar väl knappast miste om man hävdar att förhandlingssystemet också tillkommit för att gynna hyresgästparten, vars organisationer under 1970-talets första år seglade i politisk medvind.
I den hittillsvarande lagstiftningen om hyressättning har trenden hela tiden varit att stärka hyresgästens ställning gentemot hyresvärden, varigenom fastighetsäganderätten i motsvarande mån urholkas. Den socialdemokratiske justitieministern under tiden 1945—1957 Herman Zetterberg, som på uppdrag av den tidigare samlingsregeringen utarbetat 1942 års lag om hyresreglering m.m., uttalade på sin tid till förf. av denna artikel, att han tyckte "fastighetsägarna klämts åt i hårdaste laget" genom denna krislag. Hans eventuella samvetsförebråelser skulle nog ha lindrats betydligt om han fått uppleva den senare utvecklingen.
I hyreslagens nuvarande 48 § stadgas att vid förlängning av hyresavtal hyran skall utgå med skäligt belopp men att den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas om den icke är oskälig. I Hyresrätt 3 har man nu föreslagit ett borttagande av detta företräde för hyresvärdens ståndpunkt och förordat att "parterna skall bliva jämställda". Det må vara, att bedömningen av hyressättningen härigenom i vissa — men nog inte i alla — fall kan bli enklare. Men det skall icke förglömmas, att det här ändå rör sig om bestämmanderätten över en hyresvärds ägda fastighet (eller hyresrätt) och att den som utbjuder en nyttighet väl i princip anses ha större rätt att bestämma priset än sin avtalskontrahent. Man kan också här hänvisa till köplagens 5 §.
Vid själva bruksvärdeprövningen har man dock föreslagit bibehållandet av det s. k. påtaglighetsrekvisitet, dvs. att hyran endast skall sänkas, om den påtagligt överstiger hyran för likvärdiga allmännyttiga lägenheter. Detta synes vara en välmotiverad eftergift för hyresvärds intresse av att icke hyrorna låses fast vid en nivå, som föga tar hänsyn till den höjning som måste följa av en efterfrågeökning. Men alldeles oberoende härav kan bibehållandet av detta rekvisit vara motiverat av att man vid hyressättningen bör bortse från alltför små differenser.
I fråga om själva förhandlingssystemet har Hyresrätt 3 kommit med en nyhet, nämligen en möjlighet för de förhandlande organisationerna att efter strandning hänskjuta en tvist om hyressättning till hyresnämnd med själva organisationerna som parter i hyresnämndsprocessen. Tidigare har det endast varit de enskilda parterna som varit parter inför hyresnämnden, men inför risken med s. k. massprocesser har man ansett denna nyhet vara en utväg att söka undvika sådana. Det förefaller dock tveksamt om hyresnämnden kan vara rätt instans för en sådan prövning. Det har också sagts att en sådan ordning skulle minska de förhandlande parternas vilja till uppgörelse.1 Det skulle ju dessutom bl. a. innebära, att en hyresgäst — också i det fall att han icke är medlem av en hyresgästförening — även efter strandning skulle betagas sin rätt att föra sin talan inför hyresnämnden. Detta synes vara ett alltför stort ingrepp i en hyresgästs individuella rättigheter. Att försvara ett sådant ingrepp med att oorganiserad hyresgäst redan vid de första förhandlingsöverenskommelserna har en kringskuren ställning, synes inte accepta-
belt. Ännu så länge finns ej belägg för att en hyresprocess med ett stort antal parter blir alltför svår att bemästra.
I samband med hyressättningen bör också med några ord beröras den behandling som vissa andra villkor i hyresavtalet rönt i Hyresrätt 3. Det gäller här framför allt kopplingsvillkor, speciellt upplåtelser av garageplatser, samt bränsle- och va-klausuler och bestämmelser om hyrestider och uppsägningstider. På dessa punkter har utredningen i allmänhet tillåtit avtalsfrihet men ändock gått in för viss regel som den normala. I fråga om garageupplåtelser har man sålunda uttalat att det vid allmän skälighetsbedömning ligger närmast till hands att anse ett sådant kopplingsvillkor oskäligt. Bränsle- och va-klausuler i kontrakt angående bostadslägenheter tillåtes, om de fastställts genom förhandlingsöverenskommelse eller av hyresnämnd eller bostadsdomstol, trots att fixeringen av s. k. totalhyra bäst överensstämmer med bruksvärdesystemet. I fråga om en- och tvåfamiljshus samt vid andrahandsupplåtelser medgives även individuell mätning och debitering av bränsle och vatten. Måhända kan man här ifrågasätta om inte över huvud taget bränsle- och va-klausuler — och då helst vissa standardiserade — i något större utsträckning kunde tillåtas även utanför förhandlingssystemets ram.
En mera ingripande ändring i det nuvarande uthyrningssystemet utgör förslaget att hyresavtal skall gälla för obestämd tid, om inte annat avtalats. Bestämda hyrestider har icke blivit förbjudna, men genom en allmän övergångsbestämmelse har föreskrivits beträffande äldre bostadshyreskontrakt med bestämd hyrestid, att hyrestiden skall bli obestämd, om inte parterna kommit överens om annat vid den första tidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet kan sägas upp av båda parter. Dessutom blir ett avtal på bestämd tid, som saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning, förlängt på obestämd tid, om det ej sägs upp. Förmodligen kommer dessa regler att medföra, att de flesta bostadshyresavtal hädanefter kommer att gälla för obestämd tid. En sådan ordning motiverar utredningen med att hyresgäst, som önskar sitta kvar i sin lägenhet mot hyresvärdens vilja, har ett gott skydd i förslagets nya besittningsskyddsbestämmelser, som innebär att det åligger hyresvärden och ej hyresgästen att vända sig till hyresnämnd för prövning av besittningsskyddet. Ändock synes det föreslagna systemet med oftast obestämda hyrestider medföra en ganska stor otrygghet, särskilt för hyresgästen; det är dock ett intresse för denne att icke kunna bli uppsagd när som helst.
Uppsägningsförfarandet är ett område som i praktiken föranleder en mängd tvistigheter. Här om någonsin gäller det att skapa klara regler, efter vad jag alltid har hävdat.2
Det är ju ett rättssäkerhetsintresse att en hyresgäst härvid icke löper alltför stor risk att bli uppsagd utan att veta om det. För närvarande gäller att den som skall uppsägas skall sökas för delgivning, och först när så skett kan delgivning på annat sätt än genom överlämnande av den skriftliga uppsägningen äga rum.3 Den s. k. surrogatdelgivning som då kan tillämpas består i överlämnande av uppsägningen till vuxen medlem av den söktes hushåll vid bostaden resp. till anställd å hans kontor. Påträffas ingen som nu angivits, skall uppsägningen i stället nedläggas i den söktes postlåda, om sådan finnes.
Dessutom skall uppsägningen sändas i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress.
Dessa föreskrifter har nu av utredningen i Hyresrätt 3 ansetts vara i behov av förenkling. Att en förenkling, exempelvis med uppsägning endast genom rekommenderat brev, skulle kunna ske utan att rättssäkerhetskravet åsidosättes, motiveras också med utredningens förslag att skyldigheten att hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnd skall åvila den part som sagt upp avtalet till upphörande. Hyresgästen skulle därför löpa mindre risk att utan sin vilja eller vetskap gå miste om lägenheten. I samma riktning talar enligt utredningen det förhållandet att den uppsägande ofta begagnar sig av stämnings- eller vräkningsansökan, som ju gäller som uppsägning, och att dylik ansökan skall delges enligt delgivningslagens regler och därvid vara försedd med underrättelse om återvinningsrätt.
Emellertid erkänner utredningen också att förenklat förfarande av rättssäkerhetsskäl icke bör begagnas vid underrättelse om hyresgästs återvinningsmöjlighet efter uppsägning på grund av förverkande. Av denna anledning föreslås icke heller — om än med tvekan — i dessa fall något förenklat förfarande utan delgivning enligt delgivningslagen.
Utredningens ståndpunkt blir alltså, att olika krav ställs för delgivning av sådan underrättelse och för delgivning av ordinär uppsägning. Den senare får överbringas genom rekommenderat brev under vanlig adress till den som skall uppsägas. Att på detta vis få olika regler måste i och för sig vara till nackdel. Det förefaller därför i första hand rimligare att för båda fallen behålla det nuvarande systemet med uppsökande av den som skall delges, överlämnande till husfolk eller på kontor och nedläggande i postlåda. Det kan för övrigt förefalla tveksamt, om ens detta tillräckligt tillgodoser rättssäkerheten i underrättelsefallen.
Det förhåller sig nämligen så, att rekommenderat brev under vanlig adress icke alltid är ett säkert medel att nå adressaten i tid. Man kan inte blunda för att postgången i vårt samhälle numera i praktiken fungerar sämre än tidigare, och en ändring till det bättre torde knappast vara att förvänta under de närmaste åren. Även om hyresgästs rättssäkerhet i viss mån tillgodoses genom hyresvärds skyldighet att väcka talan vid hyresnämnd i förlängningstvister, där hyresgästen har besittningsskydd, så återstår även att tillse att icke hyresvärden, då han skall delges, drabbas av rättsförlust genom ovetskap om en hyresgästs uppsägning för avflyttning. Att tillämpa olika regler för hyresgästs och för hyresvärds uppsägning synes i sig alltför komplicerat. Det torde därför vara rimligast att — om man inte vill göra delgivning enligt delgivningslagen obligatorisk — även från denna synpunkt behålla de nuvarande bestämmelserna, vilket då skulle innebära att den som skall uppsägas måste sökas för delgivning.
På en punkt kan man dock ifrågasätta om inte uppsägningsförfarandet måste skärpas för att rättsförluster och onödiga tvister må kunna undvikas. Det har i praktiken vållat tvekan om vad som skall betraktas som "vanlig adress". Förr i tiden torde i allmänhet mantalsskrivningsadressen ha ansetts som den vanliga adressen, men i och med att det blivit allt vanligare att folk har lägenheter på olika orter eller s. k. fritidshus, är det icke lika säkert att ett brev under "vanlig adress" kommer adressaten tillhanda. På denna punkt har nu utredningen kommit med den kompletterande föreskriften, att om hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om viss adress under vilken meddelanden
skall sändas, anses den som hans vanliga adress samt att i annat fall hyresvärden får sända uppsägningen under den uthyrda lägenhetens adress.
Frågan är emellertid om den sista föreskriften medför tillräckligt rättsskydd för hyresgästen. I ett rättsfall från Bostadsdomstolen (RBD 1978: 29) hade hyresgästen sökts och erhållit meddelande i sin postlåda jämte ett rekommenderat brev under lägenhetens adress, där han dessutom var mantalsskriven. Icke desto mindre ansågs hyresgästen icke ha blivit sökt i sitt hemvist, och giltig uppsägning ansågs icke föreligga, då hyresvärden grundat sin talan på att hyresgästen icke nyttjat lägenheten och härigenom visat sig känna till att hyresgästen stadigvarande vistats på annat håll. Man kan hysa delade meningar om riktigheten av detta avgörande, men det synes klart exemplifiera det vanskliga med delgivning under den förhyrda lägenhetens adress.4 Särskilt vanskligt ter sig detta för övrigt i fråga om lokaler.
Frågan är här om det icke vore klarast att alltid låta den lägenhet, där den som skall delgivas mantalsskrivits, vara rätt plats för uppsägning. Denna plats är ju lätt att fastställa. Dessutom kan det synas rimligt att den som är bortrest ordnar med eftersändning av sin post från denna plats, medan det knappast kan krävas av honom, att han ordnar med eftersändning från den eller de platser, där han i övrigt har lägenheter.
Vad beträffar besittningsskyddsreglerna kommer Hyresrätt 3 också med nyheter i skärpande riktning till förmån för hyresgäster i bostadslägenheter. Även de hittillsvarande reglerna om avstående från besittningsskydd föreslås ändrade, såtillvida att dessa blott skall gälla fall av förestående rivning eller ombyggnad och upplåtelse av egen bostad, då avståendet begränsas till en tid av tre år. — För närvarande gäller ju också att hyresgäst, som i vederbörlig ordning — med eller utan medverkan av hyresnämnd — träffat överenskommelse om avstående från besittningsskydd, icke sedan kan få frågan om förlängning prövad av hyresnämnd. På denna punkt föreslås nu en ändring,som innebär att prövning skall ske i efterhand i förlängningstvist och att sålunda möjligheten att få avståendet prövat av hyresnämnd vid hyresavtalets början slopas. Det är givet att en prövning i efterhand kan skapa osäkerhet hos upplåtaren, om och när han kan komma i besittning av lägenheten, och i varje fall tidsutdräkt därmed. Lösningen torde därför vara mindre välbetänkt. Å andra sidan kan med fog påstås att en hyresgäst, som skriftligen avstått från rätt till förlängning, även med den nuvarande ordningen kan tänkas förhala sin avflyttning genom att göra gällande att avståendet icke gällt den aktuella situationen; i varje fall gäller detta i de fall då prövning av hyresnämnd ej skett.
En betydelsefull nyhet är också, att andrahandshyresgäst som bott i lägenheten minst tre år5, liksom make och samboende, som bor i lägenheten, fått rätt att, då förstahandshyresgästens avtal upphör, överta dennes hyresrätt och detta även då hyresrätten förverkats. Som förutsättningar upptages att hyresvärden skäligen kan nöjas med andrahandshyresgästen resp. make etc. som hyresgäst men vidare också, att det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostadssökande att övertagande sker. Vad som här
förstås med "andra bostadssökande" förefaller rätt oklart. I motiven talas om bostadssökande som stått länge i bostadskön eller har social förtur eller liknande. Någon närmare utläggning härav göres dock ej.
Enligt utredningen skall rätt att överta förstahandshyresgästens hyresrätt föreligga även om hyresvärdens samtycke resp. hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning icke föreligger, ja t. o. m. om hyresvärden icke ens har vetskap om denna. Man har här ansett sig kunna acceptera samma ordning som gäller då ogift samboende till hyresgäst har rätt att överta lägenhet enligt lagen om ogifta samboendes gemensamma bostad. Redan detta "besittningsskydd" för en samboende, varom hyresvärden kan sakna vetskap, förefaller gå väl långt. Då det gäller andrahandsuthyrning lär också många fall kunna förekomma, särskilt i större hyreshus, där hyresvärden kan tänkas sakna vetskap om andrahandsuthyrningen. Även i de fall, där hyresvärden känner till att andrahandshyresgästen bor i lägenheten, kan han förledas att tro att denne exempelvis blott är inneboende. Det synes därför föreligga all anledning att kräva samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnd till andrahandsuthyrningen för att andrahandshyresgästen sedan, i här ifrågavarande fall, skall få överta hyresrätten.
Skyddet för andrahandshyresgäst utökas av utredningen också med en särskild regel i de s. k. bulvanfallen, nämligen då andrahandsupplåtelsen göres av hyresvärden närstående fysisk eller juridisk person, som vid upplåtelsen inte handlar självständigt i förhållande till hyresvärden och vars hyresförhållande till hyresvärden tillkommit endast för att denne genom uppsägning härav skall kunna beröva andrahandshyresgästen besittningsskydd. I sådana fall kan andrahandshyresgästen kräva att lägenheten förklaras ha upplåtits direkt av hyresvärden.
En betydelsefull nyhet, som också går i stil med den sociala inriktningen hos Hyresrätt 3, är att hyresparterna, beträffande en lägenhet avsedd för permanentboende, icke längre har möjlighet att avtala om sämre skick än det "normala", dvs. att den skall vara fullt brukbar för sitt ändamål. Man må blott hoppas, att denna ändring icke leder till att fastighetsägare drar sig för att hyra ut en del i och för sig acceptabla bostäder.
Fritjof Lejman