Svensk rättspraxis

 

Nyttjanderätt till fast egendom 1978—1982¹

 

AV professor FRITJOF LEJMAN

 

INNEHÅLL
Allmänna spörsmål 562
Arrende 564
Hyra 565
Gränsen mot andra avtal 565
Bostadslägenhet och lokal 566
Hyrestid 567
Uppsägning 567
Lägenhets skick 568
Hyresvärds skadeståndsansvar 569
Reparationsföreläggande 570
Hyresgästs skyldigheter 570
Betalning av hyra 571
Obehörig överlåtelse av lägenhet 572
Tillstånd till överlåtelse av bostadslägenhet 574
Tillstånd till överlåtelse av lokal 576
Lägenhet som utgör del av upplåtarens bostad 579
Besittningsskyddet. Allmänna frågor 579
Förverkande av hyresrätt m. m. som hinder för förlängning 580
Återflyttningsrätt 581
Hyresupplåtelser i en- och tvåfamiljshus 581
Hyresupplåtelser i bostadsrättslägenheter 582
Hyresupplåtelser i förening med tjänst 582
Generalklausulen i JB 12: 46 p. 10 582
Partiell förlängning av hyresavtal 584
Förlängning för med hyresgäst, make eller ogift samboende 585
Hyressättning 585
Villkor i förlängningstvister 586
Avflyttningsmeddelande m. m. 587
Uppskov med avflyttning 588
Uppsägning för villkorsändring 588
Lokalhyra 588
Skiljeklausul 589
Bostadsrättslagen 589
Lagen med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter 589
Bostadssaneringslagen 590
Lagen om förvärv av hyresfastighet 592
Bostadsförvaltningslagen 592
Hyresförhandlingslagen 593
Lagen om makars gemensamma bostad m. m. 596
Processuella spörsmål 596
Avhysning 598

 

¹ Föregående översikter av nu ifrågavarande delar av civilrätten återfinns i SvJT 1942 s. 315, 1946 s. 255, 1953 s. 370, 1958 s. 14, 1963 s. 427, 1968 s. 558, 1973 s. 677 och 1980 s. 258. I denna översikt har medtagits mål från NJA, SvJT, RH och RBD jämte ytterligare några intressanta mål från BD, angivna med nr. Förkortningen RBD avser av Domstolsverket utgivna "Rättsfall från bostadsdomstolen" och RH "Rättsfall från hovrätterna". I många fall har förf. kunnat hänvisa till sitt arbete "Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande" (cit. Lejman II). För förkortningar i övrigt hänvisas till detta arbete. 

Allmänna spörsmål. I NJA 1979 s. 451 rörde det sig om en s. k. "försäljning av en rotpost av träd" för avverkning inom tre år, där köparen-avverkaren överlåtit sin rätt, och tvist uppstått angående förvärvarens skydd mot överlåtarens borgenärer vid utmätning. Vid sidan av nyttjanderättsliga problem aktualiserar fallet främst allmänt sakrättsliga frågor och har också från sistnämnda synpunkt kommenterats av Hessler i SvJT 1983 s. 180. Genom HD:s dom fastslås nu till en början — i anledning av invändning från utmätningssökanden att det rörde sig om överlåtelse av köp av lös egendom — att transaktionen innebar överlåtelse av "sådan rätt att avverka skog på fastigheten, vilket enligt 7 kap. 3 § JB är att anse som nyttjanderätt". Slutsatsen torde överensstämma med utgången i två tidigare fall, NJA 1921 s. l och 337, utförligt kommenterade av förf. till denna översikt i arbetet "Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom" s. 106—111. (Jfr Undén, Svensk sakrätt II Fast egendom, 1958, s. 199.) — Då det sedan gäller möjligheten att överlåta den i målet avsedda nyttjanderätten, har HD icke funnit hinder däremot. (Jfr förf:s nämnda arbete s. 117.) Det åberopas därvid, att något förbud i avtalet mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren icke förelåg och att sålunda fastighetsägarens samtycke ej krävdes. En nyttjanderätt av förevarande slag följer alltså andra regler än arrenderätt och hyresrätt. — Den viktigaste frågan i målet har dock varit förvärvarens skydd mot överlåtarens borgenärer vid utmätning. Det kunde hävdas, att principen om denuntiation som förutsättning för dylikt skydd enligt 31 § skuldebrevslagen skulle tillämpas även här, liksom skett beträffande överlåtelse av bostadsrätt i NJA 1971 s. 66 och andel i dödsbo i NJA 1972 s. 512. HD fann att skydd borde inträda redan i och med avtalet (se Karlgren, Säkerhetsöverlåtelse, s. 225, Hessler, Allmän sakrätt, s. 256 och Walin, Separationsrätt, s. 53). Visserligen kunde ett krav på denuntiation försvåra skenrättshandlingar till förfång för borgenärer, men å andra sidan skulle ett sådant krav här "inte fylla någon annan funktion för förvärvaren än att skydda honom mot överlåtarens borgenärer." Sannolikt har man väl här menat att om förvärvaren varit beroende av fastighetsägarens medverkan för tillgodonjutande av sin rätt, skälen för denuntiation varit större. (Jfr Hessler i SvJT 1983 s. 180.) En praktisk konsekvens av HD:s ståndpunkt blev också att frågan om borgenärsskydd här löstes på samma sätt som i fråga om överlåtelse av byggnad på annans mark.
    I NJA 1979 s. 731 var det fråga om tillämpning av generalklausulen i 36 § avtalslagen på två arrendeavtal som ingåtts 1960 resp. 1963 på 49 år och som rörde tomter för fritidsbostäder om 1 350 resp. 1 500 m² i Habo kommun, ca 13 km från Jönköping. Arrendatorerna hade här medgivit att avtalsvillkoren jämkades, så att arrendeavgifterna skulle höjas från 50 kr. till 150 kr. om året i båda fallen. Domstolarna fann att avgifterna visserligen varit låga vid avtalens tillkomst men ej oskäligt låga. Den medgivna höjningen fick anses inkludera fastighetsägarnas ökade kostnader och hänsyntagande till den allmänna prisutvecklingen. Varken den långa arrendetiden eller ortens pris för jämförliga bostadsarrenden, d.v. s. ändrat bruksvärde, utgjorde enligt domstolarnas mening skäl för ytterligare höjning av arrendeavgifterna. Icke heller ansågs det oskäligt att avtalen saknade indexklausul. En markvärdestegring, som översteg penningvärdeförsämring, liksom det förhållandet att avtal av detta slag på senare tider i allmänhet ingås på endast fem år i sänder ansågs icke vara tillräckliga skäl för att oskälighet i lagrummets mening skulle anses föreligga. Måhända kan man se fallet som ett uttryck för en välmotiverad

 

restriktivitet hos domstolarna vid tillämpning av denna allmänna generalklausul. (Jfr SOU 1974: 83 s. 156 ff.) Se vidare Rittri i SvJT 1980 s. 659.
    I RBD 24: 81 aktualiserades frågan i vad mån en muntlig överenskommelse om ändring i ett upplåtelseavtal har verkan mot ny ägare av fastigheten. Ändringen avsåg upplåtelseändamålet, innebärande att lokal ändrats till bostadslägenhet, och hade alltså betydelse för det s.k. direkta besittningsskyddet. Att en ändring till hyresgästens förmån icke automatiskt gäller mot ny ägare blott därför att hyresgästen har skriftligt kontrakt och tillträtt lägenheten, framgår av JB 7: 13 st. 2 p. 1. Dessa omständigheter har nämligen icke samma publicitetsverkan här som det förhållandet att lägenheten överhuvud är uthyrd. (Jfr JB 7: 13 st. l.) För verkan mot ny ägare krävs därför anteckning om ändringen å fastighetsägarens kontraktsexemplar eller ond tro hos nye ägaren redan vid tiden för förvärvet av fastigheten. (JB 7: 12 och 14 st. 1.) Men då dessa förutsättningar ej förelåg i målet, blev den stora frågan om den nye ägaren, som var i god tro om ändringen enligt JB 7: 14 st. 2, skulle bli bunden på grund av underlåtenhet att uppsäga hyresgästen; detta lagrum gör ju icke undantag för godtroende ny ägare. Emellertid är det tydligt, att det vore obilligt mot honom om han bleve bunden och detta med hänsyn till vad ovan sagts om den bristande publiciteten i detta fall. Härtill kommer att den tidigare före detta lagrum gällande rätten (Nyttjanderättslagen 2: 29 och 3: 29) icke här accepterade bundenhet för godtroende ny ägare. Se härom Walin, Allmänna hyreslagen, s. 126 och Lejman, Den nya hyresrätten, s. 42 noten. I målet fann BD icke den nye ägaren bunden.
    RBD 4: 79 ger ett klart avgörande i den ofta ventilerade frågan om en hyresgästs ställning då hyresfastigheten förvärvas av en bostadsrättsförening, som sedan upplåter bostadsrätt åt annan person till hyresgästens lägenhet. Detta medför icke, att bostadsrättsinnehavaren blir hyresvärd i förhållande till hyresgästen, utan dennes hyresvärd är alltjämt bostadsrättsföreningen. Att vissa förhandlingar, exempelvis om reparationer o. d., kan ha förts mellan hyresgästen och bostadsrättsinnehavaren medför i och för sig ingen ändring härvidlag. Den intagna ståndpunkten medför också, att hyresgästen i förevarande fall åtnjuter det starkare besittningsskyddet enligt JB 12: 46 st. 1. p. 10 och icke det svagare enligt samma stadgande p. 6. Detta har också fastslagits genom en förtydligande lagändring 1978, varigenom det svagare besittningsskyddet för uthyrda bostadsrättslägenheter enligt p. 6 a inskränktes till sådana fall, där lägenheten uthyrts "av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt".
    I RBD 39: 80 fastslogs att ett hyresavtal, som efter vad som ansågs styrkt på sin tid upprättats skriftligen, gällde mot ny ägare av fastigheten enligt JB 7: 13 st. 1 trots att kontraktet icke längre fanns kvar och oberoende av att nye ägaren saknade kännedom om hyresavtalet. Att kontraktet icke upprättats direkt med dåvarande fastighetsägaren utan med en förment förstahandshyresgäst blev utan relevans, då denne senare ansågs som bulvan för den förre. Icke heller tillmättes det betydelse att kontraktet upprättats gemensamt med ytterligare en person som medhyresgäst, vilken sedermera avflyttat och därvid avstått från sin hyresrätt, eftersom den kvarvarande hyresgästen finge anses "inom ramen för sin talan" ha åberopat sin rätt till förlängning av hyresavtalet enligt JB 12: 47 st. 1.
    RBD 12: 82 rör rätten för hyresgäst, som fått hyran sänkt vid prövning i hyresnämnd av förhandlingsöverenskommelse enligt 22 § hyresförhandlings-

 

lagen, att återfå hyra från gammal och ny ägare av fastigheten i fall då denna sålts under den tid, för vilken hyran sänkts. Hyresnämnden hade här på talan av hyresgäst mot nye ägaren ålagt denne att återbetala hyra icke blott för tiden efter hans tillträde utan även för den tid av nio månader som sänkningen avsåg av föregångarens ägaretid. BD ansåg för sin del till en början att § 22 st. 3 icke i och för sig gav stöd för uppfattningen om sådan förpliktelse för nye ägaren. Beträffande rättsförhållandet mellan hyresgästen och ny ägare till fastigheten hänvisade BD till JB 7: 17. I det föreliggande fallet ansåg BD att hyresnämnden bort kalla den förre ägaren till tvisten om hyran och eventuell återbetalningsskyldighet. Då så ej skett undanröjdes hyresnämndens beslut och återförvisades målet. Något avgörande av frågan om nye ägarens eventuella ansvar för ifrågavarande återbetalning — helt eller ev. till begränsat belopp — har följaktligen ej skett (jfr Walin a. a. s. 130).
    Ytterligare en tillämpning av JB 7: 17 var aktuell i NJA 1981 s. 811. En hyresgäst, som betalt för mycket i hyra à conto, meddelade, då fastigheten såldes, den nye hyresvärden därom vid sin första hyresbetalning till denne inom sexmånadersfristen i lagrummet. Den nye hyresvärden reagerade icke härpå. Hyresgästen ansågs ha fått grundad anledning anta att han vid senare tillfälle skulle få till stånd en slutlig reglering av hyran och fick därför enligt hovrättens av HD fastställda dom avräkna sin fordran å hyra, som förföll till betalning först efter fristen. Den tingsrätt, som dömde i första instans, hade ansett att eftersom hyresgästen ej preciserat sin fordran inom fristen, han ej kunde anses ha avgivit vederbörlig kvittningsförklaring, varför kvittning ej kommit till stånd och hyresgästens talan här ogillades. Avgörandet i HD synes välgrundat. Betalningar å conto av hyra torde ha blivit allt vanligare, då hyresbelopp i följd av överklaganden av hyressättning etc. under lång tid kan förbli opreciserade. Det förefaller då rimligt att icke tillämpa sexmånadersfristen vid fastighetens överlåtelse alltför strängt.

 

    Arrende. I NJA 1978 s. 404 var det fråga om huruvida obehörig överlåtelse av ett bostadsarrende skett med påföljd att arrenderätten förverkats. Arrendet löpte på 40 år t. o. m. år 1981, och år 1974 uppläts nyttjanderätt till arrendestället och till en arrendatorn tillhörig byggnad därå för återstående arrendetid, varjämte den till vilken upplåtelsen skett gavs rätt att vid arrendetidens utgång för visst pris inköpa byggnaden och överta arrendekontraktet. HD:s majoritet, bestående av 3 ledamöter mot 2, fann vid en samlad bedömning inte styrkt att överlåtelse skett. Yrkande om förverkande avslogs. Skälet att uppfatta avtalet som blott sublokation var att syftet med avtalet främst skullevarit att skydda "förvärvaren" — som tidigare på ettårskontrakt hyrt byggnaden — för de stora utlägg denne haft för byggnaden och tomten. Därtill kom att avgifter knutna till arrendet fortfarande skulle betalas av den ursprunglige arrendatorn. De två skiljaktiga ledamöterna betonade häremot, den ene att arrendatorn — om allt gick efter beräkning — aldrig avsåg att återflytta, och den andre att "förvärvaren själv uppfattat avtalet så, att hela rättighetssidan i arrendeförhållandet övertagits av honom". Deras ståndpunkt blev alltså att arrenderätten förverkats. Det förefaller förf., som om denna ståndpunkt haft goda skäl för sig.
    Anmärkas bör i detta sammanhang också RH 187: 81 där en fullmakt från en bortovarande fastighetsägare att "företaga de skogsarbeten fullmäktigen fann lämpliga för fastighetsägarens räkning, uppbära arrenden och likvider,

 

verkställa utbetalningar samt utöva rösträtt för fastigheten och i övrigt representera fastighetsägaren" icke ansågs innefatta behörighet att träffa avtal om lägenhetsarrende. Se vidare Grönfors, Ställningsfullmakt och bulvanskap, s. 92–95 och 216.
    I RH 130: 82 vägrades förlängning av bostadsarrende med fritidshus, då jordägaren enligt JB 10: 5 p. 5 gjort sannolikt att marken skulle användas för permanent bebyggelse. Se Bäärnhielm-Larsson, Arrendelagen 10: 14.
    En processuell fråga angående tolkningen av fullföljdsförbudet i JB 8: 33 har behandlats i NJA 1982 s. 823. Se nedan under processuella spörsmål. Angående nödvändig processgemenskap beträffande fastställelse av arrenderätt se NJA 1979 s. 377. (Se Welamson i SvJT 1982 s. 96.)
    Angående gränsen mellan arrende och hyra se RBD 39: 82, anmärkt nedan under hyra.
    Hyra. Angående gränsen mellan arrende och hyra märkes RBD 39: 82. Upplåtelseavtalet innefattade här en stallbyggnad med plats för 18 stallplatser jämte 3,5 km rid- och körvägar samt travbana och terrängridningsbana, och upplåtelsen skedde till Sigtuna Ryttareförening. Tvisten gällde huruvida lokalupplåtelsen ingick som ett så underordnat moment i upplåtelsen att avtalet icke kunde inordnas under hyreslagstiftningen. (Jfr Lejman II s. 16 och NJA 1971 s. 129.) BD fann i motsats till hyresnämnden att hyresregler skulle tillämpas på avtalet, och i motiveringen framhölls särskilt att vederlaget för stallokalerna uppgick till mer än tre gånger vederlaget för ridvägarna och övrig mark. Målet återförvisades därför till hyresnämnden för medling angående lokalhyresgästs besittningsskydd.
    Vad gäller gränsdragningar i övrigt återkom i NJA 1978 s. 389 den ofta aktuella frågan om avtal, som går ut på tillhandahållande av mat och dryck åt viss verksamhets kunder och personal i lokaler som upplåtes av verksamheten, skall betraktas som hyresavtal. I fallet rörde det sig om Stockholms Skoldirektion, som upplåtit lokaler i Gullmarsplans vuxengymnasium åt en person som skulle tillhandahålla mat och dryck åt elever och personal till priser, ej överstigande vad kommunen medgivit. I målet uppkom först frågan om avtalet innebar en vederlagsfri upplåtelse eller om prisrestriktionerna kunde betraktas som vederlag, varigenom förutsättning fanns för att betrakta avtalet som hyra. HD anslöt sig till skillnad från underinstanserna och föredraganden i målet med 4 röster mot 1 till den senare ståndpunkten och uttalade vidare, att upplåtaren inte åberopat något förhållande, som föranledde att upplåtelsen det oaktat inte skulle vara att bedöma som ett hyresavtal. Fallet företer vissa likheter med det kända fallet om ett travsällskaps upplåtelse av restauranglokaler å Solvalla travbana, där hyra ansågs föreligga. (NJA 1971 s. 129. Se härom den utförliga behandlingen hos Lejman II s. 15 ff.) Det gällde emellertid här "mycket stora och kapitalkrävande lokaler som hade central betydelse för kundunderlaget". Genom det nu aktuella fallet har HD tagit ytterligare ett steg i riktning mot ett extensivt hyresbegrepp. Anledning kan sökas i att nyttjanderättshavaren i fallet ansetts väl förtjänt av att skyddas av de sociala reglerna i hyreslagen om besittningsskydd m. m. Se vidare särskilt yttrande av justitierådet Bengtsson, som finner att även de övriga reglerna i hyreslagen, såsom reglerna om kontraktsbrott och förverkande etc., icke är oförenliga med en tillämpning av hyresregler på fallet.
    Gränsen mot familjerättsliga avtal aktualiserades i ett handräckningsmål i NJA 1978 s. 524, där den ena parten i ett samboförhållande — kvinnan —

 

kvarbott i den av mannen förhyrda lägenheten i ca 1 1/2 års tid sedan mannen avflyttat. Mannen hade fortlöpande gjort anspråk på lägenheten och varit verksam för att skaffa sin tidigare sambo annan lägenhet. Rättsförhållandet karakteriserades såsom "led i en slutlig avveckling av den tidigare bogemenskapen", och något hyresförhållande ansågs icke ha uppkommit mellan parterna. Samboförhållandet kunde i och för sig icke grunda ett sådant, och något tyst medgivande till upplåtelse förelåg ej. Se om dessa problem Lejman II s. 20 ff.
    I flera fall har aktualiserats problem, huruvida rätten till vissa utrymmen i hus — för förvaring e.d. — konstituerade särskilda hyresavtal eller utgjorde villkor i anslutning till hyresavtal om större enheter. Tidigare har BD ansett, att om ett skriftligt hyresavtal innehåller en bestämmelse om att visst utrymme disponeras av hyresgästen "hyresfritt" enligt muntligt avtal, så föreligger en vederlagsfri upplåtelse av utrymmet, som icke kan betraktas som hyra och vars bestånd icke kan prövas i samband med talan om förlängning av huvudavtalet (RBD 46: 76). Träffas ett sådant avtal efter huvudavtalet, åligger det hyresgästen att styrka att det är avsett att ingå som en integrerande del av detta, varigenom beståndet av biavtalet skulle kunna prövas såsom en villkorstvist, exempelvis i samband med tvist om förlängning av huvudavtalet. Kan detta ej styrkas, föreligger ej hyra och hyresnämnd blir ej behörig pröva tvisten. (BD 214/81 angående det fristående förvaringsutrymmet Lönnkrogen vid upplåtelse från fortifikationsförvaltningen; jfr BD 23/79 och 173/81.)
    I fråga om gränsen mellan bostadslägenhet och lokal märkes RBD 13: 78, där en lägenhet, som byggnadstekniskt utgjorde en enhet, upplåtits genom skilda avtal samma dag, dels beträffande större delen för bostadsändamål och dels beträffande övriga delen till tandläkarpraktik. Hyresgästens yrkande att lägenheten vid bestämmande av hyra skulle betraktas som en enda lägenhet — en bostadslägenhet — ogillades. BD har här utgått ifrån att de skilda kontrakten upprättats med sikte på olika besittningsskydd och hyressättning; hade de tillkommit blott av en tillfällighet vore avgörandet strängt mot hyresgästen. — Å andra sidan har i RBD 15: 82 två lägenheter i olika delar av samma hus, som hyrts genom skilda kontrakt vid olika tillfällen för begagnande av två samboende, betraktats som en brukningsenhet, då det gällt att bedöma hyresvärdens erbjudande om ersättningslägenhet vid ombyggnad av fastigheten.
    I RBD 32: 80 har BD uttalat, att om en lägenhet uthyrts för kontors-, affärs och bostadsändamål men är inrättad som en vanlig bostadslägenhet med kök och badrum, det ankommer på hyresvärden att styrka, att ändamålet med upplåtelsen är sådant att lägenheten icke skall hänföras till kategorin bostadslägenheter. (Jfr Lejman II s. 31.) I RBD 37: 79 gällde tvisten en lägenhet om 262 kvm på Östermalm i Stockholm, där hyresvärden medgivit att 117 kvm finge användas för advokatrörelse. Hyresgästen syntes ej själv ha bott i lägenheten annat än för tillfälliga övernattningar men uthyrde i andra hand 50 kvm av lägenheten till bostad. BD fann här (med reservation från hyresgästrepresentanten) att bostadsinslaget finge betraktas såsom så oväsentligt, att lägenheten icke kunde karakteriseras som bostadslägenhet. BD synes ha stött sig på ett uttalande i HLS s. 326 att för optionsreglers tillämplighet på s.k. kombinerade upplåtelser "måste krävas att med hyresavtal, ursprungligen eller genom senare överenskommelse, åsyftats att jämväl bereda innehavaren — ej hos denne anställd — bostad samt att lägenheten även användes som sådan". (Jfr Lejman II s. 31; häremot Järtelius, Hyra och bostad, 3 uppl.

 

s. 26.) I överensstämmelse med nämnda ståndpunkt fälldes också avgörandet i RBD 2: 80 rörande en kombinerad upplåtelse för bostad och frisérsalong i Borlänge, där bostadsdelen var uthyrd i andra hand till annan person och bostadsinslaget därför ansågs svagt, trots att bostadsytan av lägenheten här var större än i föregående fall och utgjordes av övervåningen i ett hus. I RBD 10: 82 uttalade också BD att "avgörande för frågan till vilken kategori av lägenheter — bostadslägenheter eller s. k. lokaler — en viss lägenhet skall hänföras är således det ändamål för vilket lägenheten har upplåtits samt vad hyresparterna under hyresförhållandet senare kan ha överenskommit om lägenhetens användning" men att "parternas egen rubricering av hyresavtalet spelar en underordnad roll." I överensstämmelse därmed betraktades också den i målet avsedda lägenheten som lokal, då det klarlagts att lägenheten under lång tid med hyresvärdens godkännande använts enbart som prostitutionsateljéer. BD:s principuttalande i målet torde innebära en viss nyansering eller justering i förhållande till HLS:s uttalande, så till vida som BD uttryckligen betonar att hyresvärden skall vara införstådd med förändrad användning för att upplåtelsen skall ändra karaktär.
    Vad angår reglerna om hyrestid ansåg BD i nr 137/1981, att ett hyresavtal, som ingåtts på bestämd tid, ett år, och "därefter med tre månaders uppsägning", icke efter den bestämda tidens utgång löpte på obestämd tid utan jämlikt JB 12: 3 st. 4 förlängdes på ett år. (Se Lejman II s. 62.) Detta torde väl dock icke gälla, om det kan styrkas att uppsägningsklausulen bör tolkas på annat sätt. I RBD 12: 79 fick hyresgäst, som bytt till annan lägenhet i sammahus vid bestämmande av hyresförhållandets varaktighet enligt JB 12: 4 st. 2 icke tillgodoräkna sig den tid han hyrt den tidigare lägenheten; vid uppsägning beaktades alltså blott den tid han förhyrt den lägenhet uppsägningen avsåg.
    Beträffande uppsägning i allmänhet ansågs i ett avhysningsmål i SvJT 1979 s. 17 överenskommelse om avstående från besittningsskydd, som godkänts av hyresnämnd, icke medföra befrielse från skyldighet att uppsäga ett hyresavtal, som träffats på 11 1/2 månader.
    Däremot ansågs i NJA 1978 s. 64 uppsägning icke erforderlig, då parterna i ett hyresavtal, som löpte på ett år från 1 oktober med tre månaders uppsägningstid och ett års förlängning vid underlåten uppsägning, i september 1976 i samband med uppkommen tvist om hyresgästens skyldigheter träffat avtal om hyresförhållandets upphörande den 30 juni 1977. HD stödde sig här på det förhållandet att det rörde sig om en överenskommelse med anledning av "en under hyrestiden inträffad händelse", varigenom den eljest till förmån för hyresgästen tvingande uppsägningsregeln i JB 12: 3 st. 1 sattes ur spel. (Jfr Walin, 5 uppl., s. 23 och NJA 1972 s. 233, där det rörde sig om en överenskommelse i själva avtalet.) I här förevarande fall innefattade överenskommelsen endast avtalets upphörande och betraktades därför icke såsom en ändring av det ursprungliga avtalet till att avse en hyrestid av något mera än nio månader.
    I fråga om uppsägningsförfarandet förekommer flera fall. Linjen har icke alltid varit strikt, då det gällt att avgöra var den uppsagde skall anses ha sitt hemvist. I RBD 29: 78 frångick BD ståndpunkten att mantalsskrivningsadressen var avgörande. Skälet härtill var att uppsägningen av hyresgästen skett av den anledning att denne icke nyttjat lägenheten och hyresvärden härigenom visat

 

att han kände till att hyresgästen vistats på annat håll. Häremot står RBD 27: 79, där BD hållit på mantalsskrivningsadressen, då det gällt delgivning med ende delägaren i ett dödsbo av ett avflyttningsmeddelande beträffande dödsboets lägenhet. Samma ståndpunkt synes ha intagits av HD i ett avhysningsmål i NJA 1979 s. 94 rörande dels anmaning om rättelse enligt JB 12: 42, jämfört med 12: 63, och dels uppsägning. Här åberopades också till stöd för giltigheten av en hyresvärds uppsägning av hyresgäst, att denne genom sitt befullmäktigade ombud mottagit uppsägningen. Delgivningslagen 19 § st. 1 åberopades därvid. Målet rörde förverkande på grund av obehörig sublokation, men det förhållandet att hyresgästen hade lägenheten uthyrd och självför anställning vistades på annan ort föranledde ej, att inte uppsägning skulle ske vid lägenheten. Även i ett annat avhysningsmål, NJA 1980 s. 493, ansågs uppsägning böra ske vid den bostadslägenhet som avsågs med uppsägningen och där hyresgästen var mantalsskriven, trots att hyresvärden känt till att hyresgästen ofta vistats utomlands och därför fått hyresavier och hyreskorrespondens sig tillsända under adressen för ett bolag, som skött hans hyresbetalningar och övriga hyresärenden. En ledamot av HD, just. R Bengtsson, var skiljaktig och ansåg att det med hänsyn till de särskilda omständigheterna i målet och till vikten av att undvika rättsförluster bort åligga hyresvärden att sända uppsägningen, som grundats på dröjsmål med hyresbetalning, till den adress dit hyresavierna brukat skickas. — De omnämnda rättsfallen exemplifierar tvistigheter, som kan uppstå i fråga om uppsägningsförfarandet. Att klarare regler här skulle vara behövliga och säkerligen minska antalet tvister har förf. i annat sammanhang hävdat. (Se SvJT 1983 s. 489 ff.)
    Ytterligare frågor rörande uppsägningsförfarandet har varit aktuella i RBD 6: 81, där hyresgäst, som inför hyresnämnd vidgått att han vid viss tidpunkt mottagit uppsägningshandling och avflyttningsmeddelande, därmed ansågs vederbörligen delgiven enligt 19 § delgivningslagen, oberoende av att hyresvärden senare sänt nytt avflyttningsmeddelande, som följaktligen enligt BD inte var att uppfatta som ett återtagande av det förra, samt RBD 16: 82, där en uppsägning enligt JB 12: 8 st. 3 med avflyttningsmeddelande icke godtogs, då exemplar av uppsägningen lämnats till person som inte visats ha annan ställning än som inneboende hos hyresgästen. Det senare fallet, där den inneboende var sjuklig och ej underrättat hyresgästen om uppsägningen, företer speciella särdrag, som kan förklara utgången. Se också RBD 11: 80,anfört nedan under överlåtelse, där uppsägning som delgivits dödsbo ansågs gällande mot den som senare eventuellt kunnat få tillstånd att få hyresrätt överlåten på sig.
    Beträffande uppsägning genom kungörelse märkes NJA 1979 s. 283, där anlitandet av kungörelsedelgivning underkändes i ett mål om avhysning på grund av underlåtenhet att betala hyra. I målet förekom ett av stämningsman utfärdat hindersbevis, att den som skulle uppsägas sökts vid sin bostad men icke kunnat anträffas, varjämte hyresvärden uppgivit att han tidigare haft svårigheter anträffa hyresgästen för delgivning. HD grundade sitt underkännande av kungörelsedelgivningen på att upplysning saknades, i vilken omfattning hyresgästen sökts eller om "man försökt eller övervägt möjligheten att klarlägga var han uppehöll sig", och att uppgifterna i målet "icke givit anledning till antagande att han avvikit eller hållit sig undan". Föreskrifterna i delgivninglagen 15 § st. 2 ansågs följaktligen icke uppfyllda.
    I fråga om lägenhets skick noteras RBD 3: 80, där hyresvärd förklarades

 

skyldig att utföra vissa arbeten med omläggning av golv och målning, som han åtagit sig under själva hyrestiden. Även reparationsföreläggande beviljades med motivering att det rörde sig om under hyrestiden uppkomna brister, som var att betrakta som "hinder och men i nyttjanderätten" enligt JB 12: 16 och som "till innehåll och omfattning bestämdes bl. a. av vad hyresvärd och hyresgäst kunde ha avtalat". Däremot ansågs i RBD 12: 80 allmänt förekommande trafikstörningar (Vegagatan och August Kobbsgatani Göteborg) icke kunna åberopas som brist i lägenhets skick vid tillträdet och icke heller som hinder och men i nyttjanderätten under hyrestiden, om inte hyresvärden särskilt utfäst sig att tillhandahålla lägenheten fri från bullerstörningar. Ansökan från hyresgästen om reparationsföreläggande för att fa insatt treglasfönster till skydd mot trafikbuller avslogs därför.
    Vad gäller hyresvärds skadeståndsansvar är RH 113: 82 av betydande allmänt intresse. Det rör sig här om kausalitetsspörsmål i form av samverkande orsaker till en översvämning som skadat en hyresgästs lager av textilvaror. För skadans uppkomst hade ett hål i en takränna utgjort en nödvändig betingelse, en "conditio sine qua non". Med hänsyn till hålets storlek ansåg hovrätten att felet måste ha kunnat upptäckas och att hyresvärden icke visat att han saknat möjlighet att före skadetillfället reparera takrännan. Han hade m. a. o. i avseende å takrännan icke kunnat exculpera sig enligt JB 12: 11 st. 2. (Se Walin aa s. 65, Lejman II s. 219—220.) Fallet var emellertid så tillvida komplicerat att det icke kunnat utredas om icke vissa andra betingelser varit nödvändiga för skadans uppkomst, såsom perforering av en grundmur etc. För dessa andra betingelser förelåg exculpationsmöjlighet. Hyresvärden förklarades emellertid skadeståndsskyldig, oavsett att dessa andra betingelser varit nödvändiga för skadans uppkomst. Det rörde sig alltså här om två faktorer, en ansvarsgrundande och en kasuell, som båda bedömdes såsom nödvändiga men ej tillräckliga för realskadans inträdande. I denna situation utdömdes skadestånd, såsom naturligt är, då adekvanskravet också var uppfyllt. Hur utgången blivit om båda faktorerna varit tillräckliga för realskadan, torde vara en öppen fråga. Se om nämnda problem Karlgren, Skadeståndsrätts. 37 ff, Andenaes i TfR 1941 s. 265 ff Lundstedt i Festskrift för Ussing s. 323 ff, Hult i Juridisk debatt s. 119 ff och Hellner, Skadeståndsrätt s. 162 och 169.
    I RH 62: 82 var det fråga om tillämpning av principen compensatio lucri cum damno på yrkat skadestånd för hyresförlust under 6 månader från den 1 oktober 1979 på grund av hyresgästs oriktiga uppsägning av ett hyresavtal. Hyresgästen, som från början synes ha hävdat att han i vederbörlig ordning uppsagt avtalet till denna dag, då han avflyttat, gjorde i målet sedermera icke gällande annat än att uppsägningen kunde gälla först till den 1 oktober 1980. Hyresvärden, som den 21 januari 1980 hävt avtalet på grund av underlåtenhet att betala hyra, hade från den 1 april 1980 uthyrt lägenheten till annan hyresgäst mot högre hyra. Skillnaden i hyra för tiden från den 1 april — den 1 oktober 1980 ville hyresgästen avräkna å skadeståndet. Tingsrätt och hovrätt (med en dissident i hovrätten) ansåg det ovidkommande vilka dispositioner hyresvärden efter hyresgästens kontraktsbrott vidtagit med hyresobjektet och ogillade hyresgästens yrkande. Sammanhanget mellan vinsten och skadan ansågs tydligen alltför svagt. Avgörandet synes stå i överensstämmelse med den uppfattning, som nu synes vara den förhärskande inom doktrinen. (Se Karlgren, Skadeståndsrätt s. 206, Rodhe, Obligationsrätt s. 475, Hellner, Skadeståndsrätt s. 252 och framför allt Almén, Om köp och byte av lös

38 — 53-168 Svensk Juristtidning

 

egendom s. 328 men gentemot Almén Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning s. 29 och 88.)
    Aven under här ifrågavarande period har många fall rörande reparationsföreläggande förts upp till BD. Ett allmänt intryck är att sådant föreläggande beviljats med viss försiktighet och ofta med utsträckta tidsfrister. (Jfr SOU 1974 s. 150 och s. 486.) Se exempelvis RBD 41: 78 (utsträckt tidsfrist), 19: 79 (vägran från hyresgäst om tillträde under viss tid), 26: 81, 35: 81 och 38: 81 (föreläggande ogillat med hänsyn till förestående rivning eller ombyggnad och i de två första fallen också med hänsyn till att hyresgästen icke bodde i lägenheten), 34: 79 (reparationsföreläggande att vid vite låta elsystem i lägenhet ses över av behörig elektriker och åtgärdas efter dennes rekommendation har inte ansetts böra utfärdas; jfr Lavin, Offentligrättsligt vite I s. 89 angående viten, som ej preciserats och som i efterhand skall bedömas) och 30: 81 (föreskrifter i reparationsföreläggande om reparationers närmare utförande ej lagligen grundade). Märkas bör vidare RBD 22: 81, där ansökan om reparationsföreläggande att installera nytt kylskåp ogillats, då hyresgästen avvisat erbjudande om reparation av det gamla eller utbyte av detta mot ett begagnat välfungerande. Motiveringen var att hyresvärden icke kunde åläggas "se till annat än att konstaterade brister i bostadslägenhet avhjälps". Se vidare RBD 18: 78, där ansökan om reparationsföreläggande avvisats, då den endast riktats mot en av flera delägare i fastigheten.
    Å andra sidan har reparationsföreläggande beviljats i RBD 21: 81 beträffande reparation av porttelefon, då det i överenskommelse angående övergångshyra antecknats att fastigheten i fråga var försedd med porttelefon. Härigenom finge hyresvärden anses ha åtagit sig att vidmakthålla installation av sådan telefon, som även beaktats vid fastställandet av hyra. Och då lägenheten hyrts med installation av tvättmaskin, som senare gått sönder, utfärdades i RBD 38: 82 reparationsföreläggande, oberoende av att hyresvärden invände att hyresgästen utan särskild kostnad finge disponera en modern tvättstuga i en intilliggande fastighet. Mot dessa fall kontrasterar BD 172/81, där föreläggande avslogs beträffande ett konstruktionsfel, som gjorde att en öppen spis "ryker in". Felet fanns tydligen redan när lägenheten hyrdes, och avslaget motiverades med att lägenheten trots felet var fullt brukbar för sitt ändamål och att hyresvärden icke lämnat utfästelse om spisens funktionsduglighet. Dylika fel torde dock vara svåra att upptäcka vid förhyrningen, varför avgörandet — även om lägenheten hyrts i befintligt skick — synes strängt mot hyresgästen.
    Ansökan om förlängd reparationsfrist jämlikt JB 12: 16 st. 2 p. 3 har avslagits i RBD 14: 80, då som skäl för ansökningen åberopats avsaknad av ekonomiska möjligheter att utföra reparationen.
    I BD har också bedömts fall, där det varit fråga om skyldighet för hyresgäst att utge ersättning enligt JB 12: 24 a. I RBD 37: 78 var det fråga om ersättning medan ledning av att hyresgäst målat fanerade köksluckor. BD stannade — efter en principdiskussion om stadgandets förarbeten — för att förutsättningen för ersättningsskyldighet kunde formuleras så, att hyresgästens åtgärder skulle i fråga om färgval och utförande avvika från det normala och allmänt vedertagna i sådan mån att annan hyresgäst i lägenheten skulle ha lidit men i sitt nyttjande. Bedömningsgrunderna skulle alltså bli desamma som vid prövning av om lägenhet kommit i bristfälligt skick enligt JB 12: 16 st. 1 p. 3. Då köket i lägenheten trots målningen gjorde ett gott helhetsintryck, ogillades ersätt-

 

ningstalan oberoende av att anmärkningar från fackmässig synpunkt kunde anföras mot målningsarbetenas utförande. (Jfr BD nr 145/77, anfört i förf:s översikt i SvJT 1980 s. 267.) — Häremot bör ställas RBD 45: 78, där det likaledes rörde sig om målning av köksskåp men där denna målning utseendemässigt så markant (genom figurer och dylikt) avvek från normalt och vedertaget bruk, att ersättning utdömdes. Vid ersättningens bestämmande beaktades dock att lägenhetens underhåll var starkt eftersatt och lägenheten sålunda icke i godtagbart skick.
    Beträffande skyldighet för hyresgäst att lämna tillträde till lägenhet märkes RBD 18: 80, där BD uttalade att hyresgäst visserligen hade en långtgående skyldighet att lämna tillträde till lägenhet för besiktningar av olika slag men på grund av speciella omständigheter i det aktuella fallet — hyresgästers bortovaro från lägenhet av giltig anledning — icke ansåg, att hyresgästerna åsidosatt sina förpliktelser genom att tillträde ej blivit lämnat för besiktningar med anledning av sprängningsarbeten och vattenskada. — I RBD 19: 81 bedömdes arbeten i lägenhet vara av den art, att de enligt JB 12: 26 st. 2 p. 3 vållade väsentligt hinder och men i nyttjanderätten och detta trots att hyresgästen kunde kvarbo i lägenheten under arbetenas utförande. Hyresgästen ansågs berättigad att uppsäga hyresavtalet inom en vecka enligt denna bestämmelse i och med att han mottagit tillfyllestgörande meddelande om arbetena, vilket dock inte behövde innehålla uppgift om hur länge arbetena beräknades pågå. (Jfr Lejman II s. 242.) Om hyresgästen, såsom i det aktuella fallet, icke uppsade avtalet, fick hyresvärden icke påbörja arbetena förrän efter den dag, till vilken uppsägning hade kunnat göras, och hyresgästen ansågs icke skyldig att lämna tillträde till lägenheten redan på en viss utsatt dag som inföll endast en vecka efter mottagandet av meddelandet. Däremot uttalade BD att en hyresgäst inte hade giltig ursäkt att vägra tillträde därför att hyresvärden inte iakttagit samrådsförfarande eller arbetena kunnat förhindras enligt § 2a bostadssaneringslagen, eftersom det tillkommer hyresgästorganisation och icke enskild hyresgäst att utöva boendeinflytande enligt detta stadgande och organisationen i förevarande fall icke utövat denna rätt. — Se även BD 194/1981, där hyresgäst, som icke fått skriftlig anmodan från hyresvärden att lämna tillträde till lägenheten, icke ansågs ha förverkat hyresrätten genom att öppna dörren för tillträde först då man börjat borra upp låset i dörren.
    I RH 158: 81 ansågs kvarlämnad egendom i lägenhet i ett mål, där en avflyttad hyresgäst begärde handräckning för dess utbekommande, kunna omhändertas av hyresvärden. Hyresgästen hade förverkat hyresrätten på grund av underlåtenhet att betala hyra. Enligt klart uttalande i prop. 1973: 23 s. 162 tillämpas JB 12: 27 a icke blott när hyresgästen övergett lägenheten utan också när han lämnat den, efter det att "hyresförhållandet har upphört, t. ex. efter förverkande eller efter hyresperiodens utgång". På grund härav och då hyresvärden haft kostnader för omhändertagandet av egendomen, ansågs hyresvärden ej skyldig utlämna denna, varför handräckningsyrkande avslogs av hovrätten.
    Vissa fall handlar om frågor i samband med betalning av hyra. I två fall har det rört sig om att underrättelse om hyresgästens rätt att återvinna hyresrätten enligt JB 12: 44 st. 1 vid dröjsmål med hyresbetalning icke skett exakt enligt det formulär som fastställts i särskild förordning och vartill lagrummet hänvisar. I motiven till ändring av denna bestämmelse (prop. 1973: 23 s. 170) uttalades att underrättelse som avvek från formuläret borde frånkännas rätts-

 

lig betydelse. Senare har i bestämmelsen med verkan från den 1 juli 1978 ånyo gjorts ändring på det sätt, att hyresvärden ålagts skyldighet att i fråga om bostadslägenhet meddela om uppsägningen till vederbörande socialnämnd, varvid också formuläret ändrades så, att hyresgästen upplystes om denna hyresvärdens skyldighet. I SvJT 1980 rf s. 18 hade i samband med uppsägning av en hyresgäst, som hyrde både en bostadslägenhet och en lokal, på grund av underlåtenhet att betala hyra, begagnats det äldre formuläret, som då icke längre gällde. Sedan länsstyrelse helt ogillat yrkande om avhysning, överklagade hyresvärden beslutet, så vitt angick lokalen. Hovrätten fastställde emellertid beslutet med 2 röster mot 2. Majoriteten åberopade författningstextens otvetydighet, medan minoriteten framhöll att ändringen i det nya formuläret— med upplysning om hyresvärdens skyldighet att meddela socialnämnden — icke rörde lokaler. Majoritetens åsikt förefaller ju ytterst formell men kan möjligen sammanhänga med någon tanke om uppsägningens "odelbarhet". I NJA 1981 s. 704 hade underrättelsen till hyresgästen skett på ett sätt som något avvek från det fastställda formuläret men dock innehöll samtliga de uppgifter som skulle delgivas hyresgästen. Då det icke med fog kunde hävdas att underrättelsen i målet i något hänseende var mindre klar eller lättbegriplig än underrättelse enligt formuläret och då själva lagtexten¹ i 12 kap. 44 § JB inte innehöll föreskrift att underrättelse för att bli gällande måste avfattas enligt formuläret, förklarade HD att grund saknades för att frånkänna underrättelsen rättslig verkan. Det intressanta är här att HD sålunda tydligen anser skillnad föreligga mellan det fall att lagtexten innehåller föreskrift, att underrättelsen måste avfattas enligt visst formulär, och det föreliggande fallet att ifrågavarande stadgande i särskilt stycke anger att regeringen eller myndighet, som regeringen bestämmer, fastställer formulär till underrättelse. Skillnaden förefaller hårfin och förf. skulle nog för sin del vilja förorda en liberal inställning till underrättelser som klart anger alla relevanta upplysningar. — Se även RH 5: 81, där uppsägning underkändes därför att meddelande till socialnämnd gjorts å ofullständigt ifyllt formulär, där uppgift saknades om obetalt hyresbelopp och sättet för hyrans betalning.
    I SvJT 1979 s. 55 var det fråga om hyresgästen-svaranden i ett avhysningsmål med anledning av underlåtenhet att betala hyra visat sannolika skäl för invändning om kvittning. Invändningen rörde återbekommande av för mycket erlagd hyra och indextillägg på grund av s.k. differens i den förhyrda lokalens yta. Invändningen ogillades oberoende av att hyresgästen efter avhysningsmålets anhängiggörande instämt talan till tingsrätt — fastighetsdomstol angående sin påstådda motfordran. Angående kvittning och underrättelse om återvinning se även RBD 17: 81, som också fastslog att en dom, varigenom ett avtal klassificerats som hyra och ej som arrende, hade rättskraftsverkan i en senare process. Beträffande fall, då kvittning medgivits oberoende av JB 7: 17 se NJA 1981 s. 811, anfört ovan under allmänna spörsmål.
    Angående hur bränsletillägg kan beräknas vid hyressättning se RBD 5: 78, anfört nedan under hyressättning.
    Beträffande obehörig överlåtelse och upplåtelse såsom grund för förverkande förekommer åtskilliga fall. I flera av dem aktualiseras också problem om rättelse och tillsägelse därom. I RBD 24: 78 ansågs ett hyresvärdens "påtalande" om uthyrning i andra hand icke innebära tillsägelse om rättelse, då

 

¹ Kursiverat här.

 

"anmaning" till hyresgästen ej skett. Då sedermera skriftlig tillsägelse skett, ansågs denna ha rättsverkan, trots att den formulerats såsom avseende "överlåtelse" och icke såsom avseende "upplåtelse i andra hand". Då andrahandshyresgästen alltjämt kvarbodde bortåt ett år efter tillsägelsen, förklarades hyresrätten förverkad trots att hyresgästen under tiden gjort tre misslyckade försök genom uppsägningar att skilja honom från lägenheten. Densamma blev utgången i RBD 16: 80, trots att hyresgästen på olika sätt sökt förmå andrahandshyresgästen att flytta och påstått att hyresvärden genom förespeglingar om uthyrning till denne försvårat en rättelse. Den svårighet, som i fall av denna art föreligger att uppfylla kravet i JB 12: 42 p. 2 om rättelse utan dröjsmål, synes dock så småningom ha föranlett BD att uppmjuka inställningen till hyresgästens kontraktsbrott i förevarande fall. Sålunda uttalar BD i RBD 29: 80, att den "utesluter inte att tillstånd i efterhand till en redan genomförd överlåtelse av hyresrätten under vissa betingelser skall anses kunna hindra förverkande" men att en förutsättning härför vore att tillstånd sökts utan dröjsmål. I målet hade det dröjt sex veckor efter tillsägelse om rättelse. Denna tid ansågs för lång, varför hyresrätten förklarades förverkad och följaktligen också ansökan om tillstånd ogillades. — I RBD 30: 80 förklarades också hyresrätten förverkad på grund av uthyrning i andra hand. Det ansågs därvid utan betydelse att tillsägelsen om rättelse talade om överlåtelse avlägenheten och att den tillställts hyresgästen samtidigt med uppsägningshandlingen. Det sistnämnda motiverades med att det här rörde sig om sådan uppsägning till hyrestidens utgång som en hyresvärd alltid kan göra oavsett kontraktsbrott e. d. Se även RH 91: 81, där det ansetts åvila hyresgästen att styrka, att hyresvärden fått vetskap om andrahandsupplåtelse vid tidigare tidpunkt än han själv uppgivit, eftersom det funnits fog för hyresvärdens uppgift. Se även beträffande lokalhyra RBD 21: 78 och 17: 80, där hyresrätt förklarades förverkad, då rättelse ej skett, i båda fallen inom ca 4 månader (i sista fallet skiljaktig mening). Efter senaste ändring av hyreslagen har hyresgästens svåra ställning i ifrågavarande förverkandefall beaktats, så till vida som även ansökan om tillstånd till överlåtelse utan dröjsmål skall utesluta omedelbart förverkande. (SOU 1981: 77 s. 356 och JB 12: 42 p. 2 i ny lydelse.)
    Ett mera egenartat fall av förverkande på grund av överlåtelse som stred mot hyresnämnds tillstånd förelåg i NJA 1980 s. 619. En hyresgäst hade fått tillstånd att byta bort sin lägenhet i en byteskedja om fyra lägenheter, förslagsvis här betecknade som lägenheterna n:ris 1, 2, 3 och 4, varvid alltså hyresgästen i lägenheten nr 4 skulle inflytta i sökandens lägenhet. Tillståndet hade meddelats efter fastighetsägarens bestridande, då denne av hälsoskäl önskade själv åtkomma sökandens lägenhet, belägen på nedre botten i huset, mot det att han ställde sin egen lägenhet 2 tr. upp till förfogande. Han hade därvid föreslagit det arrangemanget, att hyresgästen i lägenheten nr 2, som endast önskade en lägenhet för byte, skulle bekomma hyresvärdens lägenhet, varvid denne själv kunde inflytta i sökandens. Trots att hyresgästen i lägenheten nr 2 synes ha gått med härpå, hade hyresnämnden funnit, att i detta arrangemang garantier icke kunde skapas för att sökanden erhöll hyresrätt till lägenheten nr 2, och alltså i stället lämnat sökanden tillstånd att "i syfte att genom byte erhålla annan bostad överlåta hyresrätten till sin lägenhet" å hyresgästen i lägenheten nr 4. Sökanden flyttade emellertid inte till lägenheten nr 2 utan till lägenheten nr 3. HD framhöll att hyresnämndens tillstånd i dylika fall endast kan lämnas för ett konkret bytesförslag, vilket innebär att en

 

hyresgäst som söker byte också måste uppge till vilken lägenhet han avser att flytta, en uppgift som är nödvändig för bedömandet av om beaktansvärda skäl för byte föreligger. Trots att hyresnämndens tillstånd icke formellt bundits vid viss föreskrift om att sökanden flyttade till lägenheten nr 2, var det uppenbart att detta var en förutsättning för nämndens beslut. Då bytessökanden sålunda handlat i strid med detta beslut, förklarades hans hyresrätt förverkad. Hovrätten och två nämndemän i tingsrätten hade intagit annan ståndpunkt, varvid man hänvisat till vad hyresnämndens beslut formellt utsade och förklarat att hyresgästens flyttning till annan lägenhet var utan betydelse. Från den synpunkten sett att hyresvärd vid fråga om tillstånd till byte bör ha möjlighet att hävda eget behov av lägenheten, synes HD:s ståndpunkt vara den rimligaste.
    I åtskilliga fall har prövats tillstånd till överlåtelse av hyresrätt till närstående. En viktig principfråga avgjordes av BD i RBD 40: 78, nämligen vilka krav som borde ställas på bevisning om varaktigt sammanboende. BD uttalade därvid att om sammanboende påstås mellan personer som vanligen bor tillsammans och delar hushåll, bör sökandens uppgifter kunna tas för goda, om inte omständigheterna gör att uppgifterna verkar mindre troliga. I målet beviljades också tillstånd för dödsboet efter en avliden kvinna att överlåta hyresrätt till hennes son, som uppgav sig ha sammanbott med modern. Att han varit mantalsskriven på annat håll eller att han eller hon tidvis vistats på annan ort — för hans del i samband med militärtjänst — ansågs utan betydelse. Förf. kan för sin del icke annat än hälsa en mera liberal inställning till överlåtelse — särskilt vid dödsfall — med tillfredsställelse. Hyresvärdsparten, som ju ändå är bunden av ett långtgående besittningsskydd för hyresgäst, bör icke ha väsentligt större möjligheter att bli fri från detta vid oförutsedda händelser, såsom dödsfall. Dessutom innebär 1968 års lagstiftning en skärpning i förhållande till tidigare praxis. Hela den nutida utvecklingen i riktning mot att skapa en fastare ställning för hyresgäster — exempelvis genom övergång till bostadsrätter — talar också för en liberal inställning till tillstånd.
    Då det sedan gäller vilken tid som skall anses vara tillräcklig för att sammanboende skall anses varaktigt, har detta i flera rättsfall varit en omstridd fråga. Ett typiskt fall av denna art utgör RBD 25: 81, där det rörde sigom två bröder som sammanbott under drygt ett år — en tid som ligger i gränszonen för tillräcklig tid. Majoriteten i målet som avslog tillstånd åberopade hyreslagens förarbeten (HLS s. 367), där man visserligen stannat för att tiden borde bedömas från fall till fall men också i överensstämmelse med HLK diskuterat en tid av 3 år. Minoriteten, bestående av en lagfaren ledamot och hyresgästrepresentanterna, hänförde sig till ett längre votum, däri framför allt åberopades en del fall (se närmare detta votum), där det rört sig om överlåtelser från dödsbon och där en tid av 10—11 månader godtagits med hänsyn till de sammanboendes ursprungliga avsikter att bo samman på längre sikt. Förf. vill för sin del med hänsyn till vad han tidigare anfört ansluta sig till minoritetens ståndpunkt. För övrigt förtjänar nämnas från målet, att den omständigheten att den sammanboende icke förrän efter ganska lång tid blivit mantalsskriven å lägenheten, icke synes ha spelat någon roll. I överensstämmelse med utgången i detta fall blev det också avslag beträffande kortare sammanboendetider i BD 136/81 och 146/81, men bifall i BD 155/78, (10 månader, sammanboende mellan två väninnor), 131/81 och 140/81. I BD 163/

 

81 rörde det sig om en tid av ca 1 1/2 år men det blev avslag, eftersom den till vilken lägenheten skulle överlåtas hade familj, bosatt på annan ort, och finge anses tillgodosedd med ersättningslägenhet.
    I vissa fall har tvekan uppstått huruvida ett sammanboende skulle anses ha avbrutits på ett sådant sätt, att tiden före avbrottet icke skäligen borde räknas. Exempel härpå utgör RBD 22: 79, där en dotter flyttat från sin moder i Helsingborg till Stockholm och sammanbott med en man under knappt ett år för att sedan tillsammans med honom återvända till moderns lägenhet. Överlåtelse av lägenheten medgavs med hänsyn till att dottern flyttat till Stockholm i syfte att skaffa sig utbildning — vilket dock synes ha misslyckats — och till den jämförelsevis korta tid vistelsen i Stockholm varat. En av de lagfarna ledamöterna ville avslå hyresgästens begäran om tillstånd under framhållande av att tillståndsregeln icke är avsedd att tillgodose dem som av fri vilja flyttar från lägenheten och avbryter sammanboendet, t. ex. vid giftermål, och att dottern i fallet aldrig avsett att återflytta till modern. Det synes förf., som om det ofta i praktiken blir svårt att avgöra när i dylika fall avbrott i sammanboendet skett. En tämligen liberal inställning till tillstånd utvisar också RBD 42: 81, där kvinnlig hyresgäst avbrutit sammanboendet med en man och flyttat från lägenheten, där mannen kvarbott. Framställning om tillstånd till överlåtelse ingavs först två år senare men beviljades. BD framhöll att något behov av preklusion beträffande tillstånd ej förelåg, då hyresvärden i allt fall här kunde hindra tillstånd genom att göra gällande att hyresgästen genom obehörig överlåtelse förverkat hyresrätten.
    En annan tvistefråga på detta område är betydelsen av ett medgivande i hyreskontraktet till överlåtelse av lägenhet. I RBD 3: 81 hade hyresnämnd med hänvisning till ett sådant medgivande meddelat tillstånd för ett dödsbo till överlåtelse. BD förklarade, att tillstånd får lämnas bara under de förutsättningar som anges i JB 12: 34 och upphävde hyresnämndens tillstånd. Samtidigt hänvisades parterna att föra talan om kontraktets innebörd i annan ordning. I avbidan härå ansågs dödsboet ha ett intresse att behålla hyresrätten, varför förlängning av hyresförhållandet skedde. (Jfr i sista hänseendet också BD 40/81, där förlängning beviljades enbart på grund av dödsbos utsikter att kunna erhålla tillstånd till överlåtelse.)
    Till slut bör i detta sammanhang uppmärksammas två fall med processuell anstrykning rörande dödsbos överlåtelse. I RBD 11: 80 hade ett dödsbo blivit uppsagt till en dag ca 15 månader efter dödsfallet. Dödsboet ingav 15 dagar efter uppsägningen ansökan om tillstånd att få överlåta lägenheten till den avlidnas dotterdotter, som uppgavs ha sammanbott med henne. Dessutom invändes att uppsägningen ej var gällande mot dotterdottern. Denna invändning underkändes, såsom naturligt var. Dödsboet hade försummat att i samband med ansökan om tillstånd till överlåtelse också begära förlängning av avtalet men gjorde gällande att en sådan begäran under förhandenvarande förhållanden finge anses inkluderad i ansökan om överlåtelse. BD kunde emellertid icke utläsa en sådan begäran vare sig ur ansökan om tillstånd eller ur vad som förekommit inför hyresnämnden. Förlängning kunde därför ej ske och följaktligen icke heller det berörda tillståndet beviljas. Till utgången i målet vill förf. blott foga den reflexionen att stor anledning finns till liberal inställning, då det gäller att intolka en begäran om förlängning i en framställning om överlåtelse. En mindre omsorgsfull handläggning vid hyresnämnden kan eljest göra att hyresgästen blir lidande. Därmed är icke sagt att sådan

 

intolkning kunnat ske i det aktuella fallet. I RBD 29: 79 har dödsbos ansökan om överlåtelse av hyresrätt avvisats, eftersom den icke biträtts av samtliga delägare i dödsboet.
    I fråga om partiell överlåtelse märkes RBD 20: 79, där dödsbos anhållan om överlåtelse av en sexrumslägenhet till den avlidnes sonson blev avslagen, då tillräckligt boende hos och hushållsgemenskap med den avlidne icke ansågs föreligga, men däremot enligt hyresvärdens medgivande överlåtelse och förlängning medgavs beträffande en del av lägenheten, som tidigare utgjort en avskild del. Att eljest ett sådant erbjudande av hyresvärden om överlåtelse och förlängning enligt JB 12: 46 st. 2 beträffande del av lägenhet icke kan vägas in till hyresvärdens förmån vid den billighetsprövning som sker då hyresavtalet beträffande hela lägenheten uppsagts, framgår av RBD 11: 78, anfört nedan under partiell förlängning.
    Beträffande fritidshus har BD i RBD 23: 81 avslagit en framställning från ett dödsbo om överlåtelse av hyresrätten till den avlidnas dotter. Detta har motiverats med att den avlidna och dottern hade sin fasta bostad å olika håll och att rätten till överlåtelse var motiverad av sociala synpunkter, som icke ägde giltighet i fråga om sammanboende i fritidshus.
    Regeln om tillstånd till överlåtelse av lokal i JB 12: 36 synes i allt större utsträckning ha begagnats och föranlett åtskilliga problem vid tillämpningen. Då tillstånd begärts har anmärkningar ofta riktats mot den förvärvsverksamhet som uppgivits skola överlåtas. Därvid har t. ex. invänts att denna i realiteten redan överlåtits utan tillstånd med förverkande som påföljd eller att den utövats i så blygsam omfattning, att hyresrätten vid sidan därav framstår som det väsentliga föremålet för överlåtelsen, eller att verksamheten i förvärvarens hand måste komma att förändra karaktär. I RBD 21: 78 ansågs i hyresnämnden "rörelsedelen" i överlåtelsen av en verkstadsrörelse vara så svag, att tillstånd icke kunde beviljas, medan BD ansåg att hyresgästen förverkat hyresrätten genom att han låtit förvärvaren inflytta i lägenheten och nyttja den ca 4 månader utan tillstånd. (Se SOU 1966: 14 s. 378.) I RBD 17: 79 invändes beträffande överlåtelse av en guldsmedsrörelse i centrala Lund, vars lager utsålts, att överlåtelsen förutom hyresrätten endast omfattade inventarier, inklusive tjuvlarm och arbetsredskap, jämte firma och goodwillvärde. BD fann att överlåtarens uppgift om goodwillvärde etc. måste tagas för god, varför överlåtelsen finge anses avse rörelsen och tillstånd beviljades. Liknande förhållanden förelåg i RBD 10: 78. I RBD 22: 80 invändes att överlåtelseavtalet mellan parterna vore bristfälligt och inte kunde genomföras. BD förklarade emellertid att dylika omständigheter icke hindrade tillstånd, vars rättsliga konstruktion ju innebar att det kunde ges innan det förelåg överlåtelseavtal. BD uttalade vidare att om överlåtelse icke kunde genomföras, detta blott medförde att tillståndet kom att sakna verkan, och tillstånd kunde vägras endast om det vore uppenbart att överlåtelse icke kunde bli genomförd, såsom vid förverkande eller om överlåtarens avtalspartner "alldeles klart inte vill fullfölja en träffad överenskommelse". Jfr RBD 13: 79, anfört nedan under räckvidden av tillstånd.
    I fråga om förvärvsverksamhets karaktär ansågs i RBD 26: 78 utövande av konstnärlig verksamhet, som i avliden konstnärs lägenhet skulle utövas av hans två döttrar, icke falla in under JB 12: 36. Förf. skulle för sin del här ha velat inta en mera liberal inställning. Se i detta sammanhang även RBD 15: 81, där den omständigheten att de två personer, som innehade hyresrätten

 

till en lokal, drivit rörelse i lokalen i aktiv bolagsform icke utgjorde hinder mot tillstånd till överlåtelse, då hyresvärden varit underrättad därom och de båda hyresgästerna ägt samtliga aktier i bolaget och utgjort dess styrelse.
    Frågan om överlåtelse av aktier i bolag som bedriver rörelse i lokal kan aktualisera och kräva tillstånd enligt JB 12: 36 med hänsyn till förverkanderisk har varit uppe i några intrikata fall. I RBD 20: 78 hade en person A, som sedan 1972 drev tobaksaffär i hyrd lokal i Klarakvarteren i Stockholm, efter några månader ombildat rörelsen till aktiebolag med A och B såsom ägare till vardera hälften av aktierna. A begärde 1977 tillstånd enligt JB 12: 36 att överlåta dels sin hälft av aktierna till B och dels hyresrätten i första hand till B och i andra hand till bolaget. Överlåtelseavtalet var villkorat av att B finge hyresrätten. Hyresvärden, Stockholms kommun, synes icke ha gjort gällande förverkandepåföljd med anledning av ombildningen av rörelsen till aktiebolag men har inte velat medge överlåtelsen annat än på villkor om förbud mot viss pornografisk försäljning. BD:s majoritet, bestående av en lagfaren ledamot och hyresvärdsrepresentanten, konstaterar här först att rörelsen övergått på bolaget redan i samband med att detta bildades och fann aktieöverlåtelsen "vid nu angivna förhållanden inte utgöra sådan överlåtelse av rörelse som avses i 12 kap. 36 § jordabalken." Enligt förf:s mening borde det dock här på denna punkt i och för sig vara möjligt att få prövat, om personväxling genom aktieöverlåtelse e.d. från en person till en annan (A till B) kan tillåtas med tillämpning av nämnda lagrum. (Se hyresgästrepresentantens votum i målet.) Överlåtaren har ju ett intresse att försäkra sig om att icke hyresrätten förverkas på grund av obehörig överlåtelse. (Jfr NJA 1966 s. 61 och minoriteten i SvJT 1967 rf s. 55.) I målet synes det hela tiden ha varit avsett att rörelsen skulle bedrivas i bolagsform, låt vara efter överlåtelsen med B som ägare till alla aktierna, och under sådana förhållanden kunde ju tillstånd till överlåtelse av hyresrätten till B, såsom majoriteten i målet slutligen uttalat, "icke lagligen meddelas med stöd av nämnda lagrum". Vad därefter beträffar andrahandsyrkandet om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten till bolaget, blev detta av majoriteten återförvisat till hyresnämnden, som ej yttrat sig därom. I ett votum av två ledamöter och möjligen också hos majoriteten framskymtar en uppfattning, att eftersom rörelsen finge anses ha övergått till bolaget redan i samband med dettas bildande, medan framställning om överlåtelse av hyresrätten ingavs långt senare, kunde överhuvud taget icke tillstånd till överlåtelse av hyresrätten enligt JB 12: 36 beviljas. Emellertid synes ju hyresvärden ha godtagit att rörelsen i lokalen drivits av bolaget och under sådana förhållanden torde det bort räcka med att nämnda framställning ingivits utan dröjsmål efter den av tillstånd villkorade aktieöverlåtelsen. Jfr för övrigt angående ifrågasatt preklusionstid för framställning om överlåtelse RBD 42: 81, anfört ovan s. 575. Se i detta sammanhang också RBD 39: 78, där ansökan från en person om överlåtelse av hyresrätt till bagerilokal avvisats, då det befunnits att kontraktet såsom hyresgäst icke upptog honom utan i stället det aktiebolag, som drev rörelse i lokalen och vari han ägde alla aktierna. Ansökan hade gjorts med anledning av överlåtelse av aktierna. I samband med kvittning av rättegångskostnaderna uttalade BD att båda parter måste ha insett, att överlåtelsen av aktierna i fallet icke aktualiserade överlåtelse av hyresrätten. Hyresvärden hade inte haft invändningar mot den nya hyresgästen i och för sig men velat ha "överlåtelsen" försedd med villkor om att pizzeriaverksamhet icke finge bedrivas i lokalen. Om han förmenade att sådan verksamhet hos

 

förvärvaren stred mot hyresavtalet, hade han tydligen att föra särskild talan därom.
    I ännu några fall har frågan om räckvidden av prövning av tillstånd enligt JB 12: 36 berörts. I RBD 13: 79 hade hyresvärden medgivit överlåtelse men endast på det villkor att ett visst förrådsutrymme, som — efter vad hyresgästen påstått — ingått i hyresobjektet, undantogs därifrån. BD förklarade i motsats till hyresnämnden att tvisten om hyresobjektets omfattning icke kunde prövas som prejudicialfråga i målet utan att denna tvist finge lösas i annan ordning, eventuellt genom fastställelsetalan vid allmän domstol. BD:s tillstånd i målet innebar därför, att förvärvaren mottog hyresrätten såsom den var — till sin omfattning tvistig. Ett intressant tillägg gjordes i beslutsmotiveringen. Det uttalades nämligen att prövningsmyndigheten ibland icke kunde undgå att ta ställning till hyresrättens omfattning, exempelvis om hyresvärden invänt att han har befogad anledning motsätta sig överlåtelsen därför att förvärvaren icke rimligen kan utöva sin rörelse utan det utrymme varom tvistas. Ett ställningstagande i denna fråga innebure emellertid icke heller att hyresrättens omfattning prövats med bindande verkan. I RBD 14: 82, där hyresgäster vid ansökan om tillstånd gjorde gällande att hyresvärden, Stockholms kommun, medgivit överlåtelse, förklarade också BD att denna fråga finge prövas i annan ordning. Se i detta sammanhang också RBD 22: 80 och 3: 81, anförda ovan s. 576 resp. s. 575. I RBD 43: 81 meddelades tillstånd tillöverlåtelse av hyresrätt till bagerilokal trots att hyresvärden motsatt sig överlåtelse med hänsyn till att rörelsens inriktning skulle komma att ändras från finbageri till pizzabageri. Motiveringen var att denna förändring icke kunde anses innebära att förvärvaren inte övertager den av överlåtaren bedrivna verksamheten. Det tillades emellertid att BD inte härigenom föregripit den prövning som kunde komma att ske om hyresvärden sedermera gör gällande att förvärvarens verksamhet förorsakar med upplåtelsevillkoren oförenliga olägenheter. Jfr RBD 39: 78, anfört ovan i föregående avsnitt.
    Vissa tvister har uppkommit med anledning av den i JB 12: 36 inryckta treårsregeln. I RBD 12: 78, där hyresgästen till en butikslokal begärde tillståndtill överlåtelse av lokalen därför att hans hustru, som blivit gravid, icke längrekunde biträda honom i rörelsen, ansågs synnerliga skäl i lagrummets mening icke föreligga, varför ansökan om tillstånd avslogs. I RBD 19: 78 hade tillstånd till överlåtelse begärts av ett handelsbolag med två delägare, som hyrt en lokal för pub- och discoteksrörelse i Katrineholm under sex års tid men där den ene delägaren utbytts mot en annan ca 2 år före överlåtelsen. BD fann att bolaget efter utbytet icke framstod som annan person än den till vilken lokalen ursprungligen upplåtits och att utbytet ej heller kunde medföra att bolaget skulle anses ha innehaft lokalen mindre tid än tre år. Tillstånd beviljades. Jfr NJA 1949 s. 68 och Lejman II s. 100.
    Frågan om skäliga villkor för överlåtelse enligt JB 12: 37 har bedömts i RBD 22: 82, där tillstånd till överlåtelse av en hyresrätt till en lokal för hamburgerrestaurang i Sundsvall, från SARAbolaget till en person som varit enhetschef hos bolaget i två år, förenades med villkor om borgen från SARAbolaget. Bolaget hade motsatt sig borgen av "principiella skäl". BD framhöll, att "närmare utredning angående rörelsens förväntade omsättning och lönsamhet eller annat underlag för en bedömning av förvärvarnas ekonomiska förmåga inte lagts fram av SARAbolaget".
    Angående byte se NJA 1980 s. 619, anfört ovan s. 573.

 

    I RBD 8: 80 har prövats frågan vad som menas med lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad och som enligt JB 12: 45 st. 1 p. 2 skall vara undantagen från besittningsskydd. BD:s majoritet fann att denna regel endast gällde de fall där upplåtaren hade sin "fasta och egentliga bostad" i fastigheten. I det aktuella fallet, som rörde en lägenhet i en mangårdsbyggnad på en jordbruksfastighet i Stångby utanför Lund, var upplåtaren arrendator av jordbruksfastigheten och synes själv ha bott i fastigheten med viss regelbundenhet och i inte obetydlig omfattning. Han var emellertid mantalsskriven på annan ort (i Dalarna). Majoriteten uttalade till en början att det vore rimligt, att uthyrning av annan lägenhet än den egentliga bostaden prövades enligt besittningsskyddsreglerna, inte minst när "hyresgästen har sin permanenta bostad i lägenheten". Enligt majoriteten stode det i allmänhet klart vad som menades med "fast eller egentlig bostad", och hyresparterna kunde redan vid upplåtelsen överblicka konsekvensen från besittningssynpunkt av avtalet, varvid ändring i upplåtarens nyttjande av lägenheten i normalfallen icke skulle inverka på besittningsskyddet. Minoriteten fann för sin del med hänsyn till det sätt på vilket upplåtaren utnyttjade fastigheten, att lägenheten utgjorde del av hans bostad och att hans innehav av bostad på annat håll icke rubbade denna bedömning. — Förf. kan för sin del icke instämma i majoritetens uppfattning. Begreppet "fast och egentlig bostad" är ingalunda så klart som majoriteten vill göra gällande, särskilt med hänsyn till den rörlighet i boendet som utmärker åtminstone personer, sysselsatta i större företag. Riktigast och ledande till minst tvister torde vara att tolka lagrummet rent objektivt med hänsyn till de faktiska förhållandena i den ifrågavarande lägenheten och sålunda här icke bestämma besittningsskyddet efter upplåtarens andra lägenheter eller förhållanden i övrigt. (Se även BD 159/1980 angående lägenhet å Drottningholms kungsgård.)
    Översikten skall härefter övergå till hyresgästs besittningsskydd och fallen upptagas i ordning efter de undantag som upptages i JB 12: 46. Först behandlas dock några allmänna frågor på området av processuell natur.
    Att hyresnämnd på grund av JB 12: 45 st. 1 p. 3 icke kan pröva uppsägning som gjorts på grund av forverkande framgår av RBD 35: 78 och 26: 82, och detta gäller oberoende av om hyresvärden, såsom i det förra fallet, vid hyresnämnden ändrat uppsägningen till att avse hyrestidens utgång eller, såsom i senare fallet, vid hyresnämnden förklarat att åberopandet av förverkande endast skett för att vägra förlängning på grund av hyresgästens misskötsel. Däremot får som bekant i vanlig förlängningstvist åberopas att hyresrätten är förverkad. I de från 1985 gällande nya reglerna har skett en uppmjukning av regeln att talan skall avvisas i förutnämnda fall, så till vida som det för avvisning krävs uppsägning av avtalet att upphöra i förtid på grund av förverkande.
    Beträffande tvister om avstående från besittningsskydd märkes RBD 8: 79. Här hade avtalats om avstående från besittningsskydd i händelse byggnadsnämnd meddelade byggnadslov för rivning. Sådant beviljades till viss dag (efter hyresnämndens beslut men före BD:s beslut). Redan dessförinnan hade emellertid hyresvärden uppsagt hyresavtalen till upphörande å dag före byggnadslovet. Hyresnämnden ogillade den förlängningstalan hyresgästerna väckt. Hyresgästerna överklagade, åberopande att byggnadslov icke beviljats vid uppsägningen. BD fann just på grund härav hinder icke möta mot prövning av förlängningstalan samt fann vidare vid prövning enligt JB 12: 46 st. 1 p. 3 icke anledning till annan bedömning än hyresnämnden och ogillade "redan

 

på grund därav" hyresgästernas talan. I RBD 38: 80 fann BD den omständigheten, att uppsägningshandling från hyresvärden innehållit avflyttningsmeddelande, icke innebära att han avstått från att åberopa avtal om avstående från besittningsskydd. Hyresgästens förlängningstalan avvisades. I RBD 3: 82 fann BD att hyresgästs talan jämlikt JB 12: 52 st. 2 om fastställande av hyra för tid från det hyresavtalet upphörde tills hyresgästen flyttade icke kunde upptas till prövning, då hyresnämnd genom lagakraftägande beslut godkänt överenskommelse om avstående från besittningsskydd och detta trots att hyresvärden först flera år efter hyresavtalets ingående och först i samband med uppsägning ansökt om hyresnämndens godkännande.
    En allmän fråga om villkor i förlängningsmål har bedömts i RBD 18: 79. Hyresvärden, som uppsagt avtalet, förklarade sedermera inför hyresnämnden, att han ej avsett att hyresgästen skulle flytta utan att det var fråga om sådan ändring av upplåtelseändamålet, att lägenheten i fortsättningen finge begagnas endast till bostad och icke som förut till bostad och tandläkarepraktik. Hyresvärden menade att det rörde sig om en villkorstvist. BD kunde icke biträda denna ståndpunkt utan uttalade, att hyresvärdens yrkande om ändring av upplåtelseändamålet icke kunde prövas annat än i samband med att han uppsade avtalet till upphörande och i denna tvist bestred förlängning med nuvarande upplåtelseändamål, därvid vid billighetsprövningen finge vägas in hans erbjudande om ny upplåtelse för begränsat ändamål. Hyresvärden hade ju här vid hyresnämnden avstått från att yrka hyresavtalets upphörande, och tanken bakom domen torde vara att risken för ett sådant upphörande alltid bör förefinnas, då hyresvärden yrkar andra villkor i fråga om upplåtelseändamålet, eftersom han enligt gällande rätt icke tilldelats särskild rätt till uppsägning för villkorsändring. Denna ordning får givetvis anses mindre tillfredsställande och en ändring har också genomförts. Jfr Hyresrätt 3 s. 333 och 369, prop. 84: 137 s. 100 och 134 samt JB 12: 54 i ny lydelse. — I RBD 41: 79 uttalade BD, att hyresnämnd icke får mot hyresvärdens bestridande uppställa såsom villkor för avtals upphörande, att hyresvärden betalar hyresgästens flyttningskostnader, och tillade att det kan ifrågasättas om "villkorade beslut" över huvud bör meddelas, bl. a. med hänsyn till risken för framtida oenighet om att villkoret uppfyllts. — I RBD 20: 80 I och II fastslog BD i en förlängningstvist, där en samboende till en hyresgäst (som i fall I uppsagt hyresavtalet, resp. i fall II avlidit) yrkat förlängning, att frågan om den samboendes rätt att överta lägenheten vore en preliminärfråga i förlängningstvisten. I båda fallen var det fråga om barnlösa samboende, varför synnerliga skäl krävdes för övertagande enligt 1973 års lag om ogifta samboendes gemensamma bostad. I det ena fallet ansågs sådana skäl ej föreligga, men i det andra, där den samboende bott 16 år i lägenheten, godkändes hans skäl, varför förlängning avslogs i det förra fallet men beviljades i det senare. Se vidare nedan s. 69.
    Beträffande hinder för förlängning på grund av förverkande eller åsidosättande av förpliktelser i hyresförhållande märkes å ena sidan RBD 28: 79, där klart belägg fanns för att lägenheten vanvårdats så att avtalet normalt icke borde förlängas, men omständigheter av social natur medförde förlängning, då den (frånskilda) hyresgästen hade intresse av att få behålla lägenheten för sina fem barn, samt å andra sidan RBD 40: 81, där hyresrätten befanns förverkad oberoende av att hyresgästen kunde åberopa psykiskt och socialt handikapp och oavsett om hyresgästen känt till innebörden av att avtalet varit ett s.k.

 

korttidsavtal med prövotid eller ej. Att vid vanvård tillsägelse om rättelse icke utgör förutsättning för hyresrättens förverkande på denna grund, framgår av formuleringen av JB 12: 42 p. 5 och har bekräftats i RBD 2: 82. (Se vidare Lejman II s. 263.) — I RBD 41: 82 ansågs hyresgäst icke ansvarig för störningar som förorsakats av hans (sedermera) frånskilda hustru i samband med konflikter mellan makarna, då han ansågs ha gjort vad han kunnat för att komma tillrätta med problemen. I RBD 21: 82 rörde det sig om ett kontraktsbrott i form av obehörig andrahandsupplåtelse, som emellertid icke ansågs innebära så väsentliga olägenheter, att hyresförhållandet borde upplösas. Hänsyn togs till att hyresgästen trott sig ha rätt till upplåtelsen på grund av avtal med en tidigare hyresvärd och till att frågan om kontraktsbrott förts in på ett mycket sent stadium av processen. Se i detta sammanhang också RBD 18: 80 och 19: 81, anförda ovan under skyldighet för hyresgäst att lämna tillträde, och 17: 81, anfört under betalning av hyra. — I hithörande sammanhang må också anmärkas två fall av mera processuell karaktär, nämligen RBD 24: 78 anfört ovan s. 572 — där en tillsägelse om rättelse godkändes trots att den enligt ordalagen gällde "överlåtelse av lägenheten" och icke — såsom det borde varit — upplåtelse av lägenhet i andra hand, samt RBD 28: 82, där BD av "processekonomiska" skäl fann sig lämpligen böra i ett förlängningsmål pröva upphörsgrunden "att hyresgästen icke hade behov av lägenheten" framför upphörsgrunden "att hyresrätten vore förverkad på grund av obehörig upplåtelse i andra hand", eftersom styrkandet av denna sista grund krävde mera omfattande bevisning. Beträffande den här i sista målet begagnade metoden kan möjligen riktas den invändningen att domstolen kunde drivas att på alltför knapp bevisning statuera den mest "processekonomiska" upphörsgrunden.
    Beträffande förlängningsmål, där hyresvärden åberopat rivning, se RBD 8: 79, anfört ovan under avstående från besittningsskydd. Se vidare i detta sammanhang RBD 1: 81 (särskild utfästelse om kvarboenderätt under ombyggnad medförde förlängning av hyresavtal, trots att hyresgästen inte kunde bo kvar; BD påpekade att hyresvärden dock vore berättigad vidtaga åtgärder enligt JB 12: 26), 12: 81 (den omständigheten att hyresvärden avsett att bygga om två lägenheter för att tillskapa familjebostad för egen räkning har ej tillmätts betydelse i förlängningsmål) och 15: 82 (två enrumslägenheter i olika delar av samma hus, hyrda av samma hyresgäst, har med hänsyn till omständigheterna betraktats som en brukningsenhet, varför — sedan hyresvärden uppsagt avtalet till ena lägenheten — avtalet om denna förlängdes, då hyresvärden varken medgivit återflyttningsrätt till en efter ombyggnad tilltänkt tvårumslägenhet i huset eller erbjudit annan godtagbar ersättningslägenhet).
    Vad gäller hyresgästs återflyttningsrätt bör framför allt uppmärksammas RBD 1: 82, där avgörandet fälldes med 4 röster mot 3 i BD. Det gällde en ombyggnad, där hyresgästen ännu icke inflyttat i den lägenhet, till vilken han begärde "återflyttningsrätt". Majoriteten hävdade att speciella skäl krävdes för dylik rätt och ogillade hyresgästens talan med åberopande jämväl att acceptabel ersättningslägenhet ställts till förfogande. Minoriteten ansåg däremot, att hyresvärdens intresse av att vägra hyresgästen nytt kontrakt vore tämligen svagt och huvudsakligen knutet till vikten för honom av gott samarbete med bostadsförmedlingen. Se också RBD 5: 80 (hyresgästs önskan om återflyttningsrätt ej allvarligt menad).
    Vad angår det for hyresgästen svagare besittningsskyddet i en- och tvåfamiljshus

 

enligt 46 § st. 1 p. 6, märkes RBD 27: 78. Där ansågs AB Utö Havsbads intresse av att ordna permanentbostäder för anställda äga företräde framför intresset hos hyresgäst att fortfarande få hyra fritidsbostad i ett enfamiljshus, trots att bolagets uthyrning ingått som led i affärsmässigt bedriven verksamhet och intresseavvägningen enligt BD:s mening borde ske enligt principerna i p. 10. BD framhöll att besittningsskyddet för en fritidsbostad inte kunde ha samma innebörd som beträffande lägenhet där hyresgästen har sin fasta bostad. I målet, där bolaget erbjudit sig att åtminstone under sommartid ordna ersättningsbostad, uttalades dock att hyresgästintresset att få behålla fritidslägenheten finge tillmätas "betydande tyngd" med hänsyn till den långa tid av 10 år hyresförhållandet varat m. m. Ett liknande fall med samma utgång refereras i RBD 37: 82, där det rörde sig om ett enfamiljshus å en jordbruksfastighet, som ägaren ville friställa för att anställa en lantarbetare och där fastighetens tidigare ägare bodde kvar som hyresgäst. Här åberopades dock för hyresförhållandets upplösning också svåra misshälligheter mellan hyresvärd och hyresgäst.
    I fråga om hyresgäst i bostadsrättslägenhet, där upplåtaren icke längre innehar lägenheten med bostadsrätt utan ny innehavare insatts till bostadsrätten, fastslogs i RBD 4: 79 att den senare icke blir hyresvärd i förhållande till hyresgästen och att alltså som hyresvärd kvarstår fastighetsägaren, i förevarande fall en bostadsrättsförening som inköpt fastigheten. Härvid spelar det ingen roll att hyresgästen betalt hyran eller fört vissa förhandlingar med bostadsrättsinnehavaren, så länge icke hyresgästen träffat nytt hyresavtal med denne. Rättsfallet utgör ett skolexempel på ett mycket vanligt fall, som föranlett lagändring 1978 i syfte att uttryckligen fastslå att hyresgästen här kan åberopa det starkare besittningsskyddet enligt JB 12: 46 st. 1 p.10.
    Vad angår hyresupplåtelser i förening med tjänst kan noteras RBD 18: 80, anfört ovan under skyldighet för hyresgäst att lämna tillträde till lägenhet, där hyresförhållandet inte angetts ha berott av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet, då hyresgästens åliggande enbart bestått av trappstädning. Frågan om förlängning ansågs bero av en avvägning mellan intresset hos hyresvärden och hos en person som, enligt hyrenämndens tillstånd till byte med hyresgästen, inflyttat i lägenheten. — I RBD 14: 81 förlängdes hyresavtalet beträffande en personalbostad till Karolinska sjukhuset för en person som slutat sin anställning genom pensionering, bott i lägenheten i 15 år och varit anställd vid sjukhuset i 37 år. Hyresvärden ansågs alltså inte här ha haft synnerliga skäl för upplösning av hyresförhållandet.
    Vad till slut beträffar den s. k. generalklausulen i p. 10, må först anföras några ledande fall från BD. De kan hänföras under sådana fall, där det göres gällande att hyresgästen ej har behov av lägenheten. Man har sökt komma till rätta med tolkningen av generalklausulen i p. 10 genom uppställandet av vissa speciella tolkningsdata. Med anledning av att i förarbetena uttalats att avflyttningsskäl måste vara av "saklig art" (HLK s. 90) har i RBD 36: 79 detta begrepp närmare analyserats. I målet hade hyresvärden uppsagt två hyresgäster, som gemensamt hyrt en fyrarumslägenhet. Syftet med uppsägningen var att tillgodose mera trångbodda hyresgäster i huset genom ett byte med de uppsagda; den ena av dem nyttjade lägenheten endast en gång i månaden och bodde i övrigt i ett sommarhus. BD påpekade att önskan att bereda andra hyresgäster större bostad hittills i praxis icke ansetts som sakligt avflyttningsskäl, men att förarbetena gåve vid handen att endast uppsägningar av chi-

 

kanös karaktär eller utan legitimt intresse borde leda till förlängning utan intresseavvägning. Exempel utgjorde uppsägningar av hämnd eller på grund av hyresgästens ras, nationalitet eller barnrikedom. BD ville med ändring av hittills i praxis tillämpat synsätt inskränka begreppet "icke sakligt skäl" i enlighet härmed. (Jfr här tidigare RBD 14: 78.) Samtidigt framhöll dock BD, att hyresvärdens önskan att tillgodose tredje mans intresse endast kunde tillmätas nämnvärd betydelse vid intresseavvägningen, om den vore förenad med "påtagligt intresse hos hyresvärden i denna hans egenskap". I det aktuella fallet fanns tydligen inte sådant intresse, varför förlängning bifölls. Se också RBD 18: 82 (hyresvärdens önskan att hyra ut till någon som använde lägenheten mera permanent, kunde ej tillmätas nämnvärd betydelse).
    Ett annat liknande skäl, nämligen intresset för hyresvärd att få träffa avtal med den som — efter hyresvärdens medgivande — hyrt lägenheten i andra hand i stället för med förstahandshyresgästen, som ofta har ringa behov av lägenheten, prövades i RBD 4: 81 och befanns i överensstämmelse med BD:s ändrade synsätt vara av saklig art men dock "sakna egentlig tyngd". Då även hyresgästens skäl för förlängning saknade egentlig tyngd, fann BD att "den ena partens intresse knappast kan sägas väga över den andra partens" och förklarade, att man i sådant fall borde "låta avgörandet präglas av huvudregeln i 12 kap. 46 § jordabalken, nämligen att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet". Se också RBD 31: 82 (hyresvärdens önskan att hyra ut lägenheten till en sambo fick vika för hyresgästens behov av lägenheten för byte, varigenom bostadsbehovet skulle lösas för hennes dotter, som bott i lägenheten samt fått barn och behövde en större lägenhet).
    Man har alltså uppbyggt en hjälpregel vid intresseavvägningen på det förhållandet att de situationer, där hyresvärdens talan skall bifallas, formulerats som undantag från en huvudregel. Begagnandet av ett sådant hjälpmedel torde dock icke vara invändningsfritt. I 1968 års prop. (prop. 1968: 91 Bih. As. 102) talas endast om att generalklausulen bör "ge uttryck åt att de motstående intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra", och några antydningar i riktning mot någon hjälpregel ges inte. Det verkar också som om BD senare i RBD 16: 83, som faller utanför denna översikt, modifierat sin inställning. Där uttalas nämligen att om en hyresgästs intresse av förlängning inte framstode såsom "skyddsvärt", borde avvägningen — oaktat hyresvärdens intresse saknade egentlig tyngd — utfalla till hyresvärdens förmån. I fallet ville hyresvärden — ett bolag — ha lägenheten friställd för att hyra ut den till en släkting till bolagets verkställande direktör, medan hyresgästen, som inte på ca 8 år bott i lägenheten, önskade begagna denna till byte. — De angivna fallen exemplifierar också svårigheten med att laborera med begrepp sådana som "inte skyddsvärt intresse" eller "intresse, som saknar egentlig tyngd".
    Efter denna principiella översikt skall i korthet noteras de särskilda fallen på ifrågavarande område. Sålunda har förlängningstalan ogillats i RBD 15: 78 (lägenheten stod tom; hyresvärden åberopade behov för fastighetsskötare), 42: 78 (hyresgästen hade begagnat bostadslägenhet för förlagsverksamhet och åberopade behov av den för en sin son), 7: 79 (likaledes åberopande av behov för närståendes räkning), 30: 79 (80-årig hyresgäst vistades sedan 8 år på sjukhem; hyresvärden, en kommun, ville hyra ut till annan pensionär), 31: 79 (hyresgästen åberopade behov för hustrus räkning), 33: 79 (lägenheten hade förhyrts såsom ateljé; hyresgästen åberopade tillfälligt behov av bostad på

 

grund av slitningar i sitt äktenskap) och 38: 79 (dödsbo såsom hyresgäst åberopade behov för en den avlidnes son, som dock enligt BD:s beprövande ej kunde få överta lägenheten enligt JB 12: 34). Se vidare RBD 37: 80 (klausul om skyldighet för hyresgäst att flytta om lägenheten behövdes som maskinistbostad, kunde ej helt frånkännas betydelse), 20: 81 och 29: 81 (allmännyttigt bostadsföretags intresse att ställa lägenhet till bostadsförmedlings förfogande ansågs beaktansvärt, särskilt då det var led i saneringsverksamhet). I RBD 16: 79 har hyresvärd, sedan hyresgäst påfordrat vissa mindre reparationer, sagt upp avtalet och åberopat omfattande reparationsbehov, för vilka han saknat ekonomiska resurser. Sakligt uppsägningsskäl ansågs föreligga, men avtalet förlängdes, då hyresgästen erbjudit sig att betala högre hyra efter vidtagande av de reparationer han begärt.
    Då hyresgästen gjort sig skyldig till svikligt förfarande i något avseende, kan detta influera å rätten till förlängning. Ett intressant fall refereras i RBD 38: 78. En hyresgäst hade här uppsagts av den anledning att han åtkommit sin lägenhet genom byte på grund av vilseledande. Han hade nämligen, när hyresvärden gav samtycke till bytet, förtigit att byteskontrahenten, som köpt en villa, aldrig avsåg att inflytta i hans tidigare hyreslägenhet, vars hyresavtal han sedan uppsade till upphörande. BD godtog i motsats till hyresnämnden som sakligt avflyttningsskäl att hyresvärden lämnat sitt samtycke till bytet under felaktiga förutsättningar, med vilka hyresgästen varit införstådd. BD ansåg dock att vilseledandet inte undantagslöst borde leda till ogillande av förlängningstalan utan vägas in bland övriga omständigheter vid billighetsprövningen, om man än vid prövningen såge strängt på dylika förfaranden av allmänpreventiva skäl, särskilt om falska positiva uppgifter lämnats. I målet ogillades förlängningstalan. Att även omständigheter av detta slag kan få betydelse kan synas något främmande; rätta vägen kunde synas vara att i sådana fall begagna möjligheten att ogiltigförklara hyresavtalet eller samtycket till byte. Från praktisk synpunkt synes dock ståndpunkten fullt motiverad. Se vidare RBD 2: 81 och 35: 82. Jfr RBD 40: 80, där förlängning trots vilseledande vid byte beviljades men här med motiveringen att lång tid förflutit sedan hyresgästen inflyttat i lägenheten och att en tidigare uppsägning återtagits.
    I fråga om lägenheter, som förhyrts för att i sin tur uthyras i andra hand, exempelvis av studentstiftelse till studenter i RBD 3: 79 och av företagare till hans arbetare i RBD 10: 79, har hyresvärdens påtalande om hyresgästers avsaknad av eget behov av lägenheterna och den ökade förslitningen av dessa underkänts och avtalen alltså förlängts med hänsyn till ändamålet med upplåtelserna. Invändning att dylika upplåtelser hade lokalkaraktär med försvagat besittningsskydd har icke accepterats av BD.
    En principiell fråga löstes i RBD 11: 78 beträffande partiell förlängning enligt JB 12: 46 st. 2. I målet hade hyresvärden uppsagt avtalet med yrkande om hyresrättens förverkande eller i allt fall att avtalet icke borde förlängas på grund av misskötsamhet. I sista hand yrkade hyresvärden att avtalet skulle förlängas endast beträffande en del av lägenheten. Hyresgästen, som yrkade förlängning beträffande hela lägenheten, kunde i andra hand gå med på partiell förlängning. BD förlängde avtalet under framhållande av att stadgandet om partiell förlängning avsåge bara sådana fall, då avtalet avseende hela lägenheten ansågs icke böra förlängas enligt billighetsprövning i JB 12: 46 st. 1. Vid billighetsprövningen kunde icke vägas in hyresvärdens erbjudande om partiell förlängning.

 

    Angående hyresgästs återflyttningsrätt enligt JB 12: 46 st. 3 se ovan s. 581.
    Bland fall som rör förlängning för medhyresgäst eller för make resp. ogift samboende må noteras NJA 1978 s. 524 och RBD 39: 80, anförda ovan s. 565 resp. 563 samt RBD 31: 79, anfört ovan s. 583. I RBD 4: 80 anhöll en hyresgästs hustru — sedan mannens hyresrätt uppsagts till omedelbart upphörande på grund av underlåten hyresbetalning och hustrun erhållit meddelande därom — om förlängning av hyresavtalet och övertagande av hyresrätten. En förutsättningför ett sådant övertagande var ju enligt JB 12: 47 st. 2, att hyresrätten var förverkad, så att mannen icke var bevarad vid sin hyresrätt. Problemet i målet blev nu om denna fråga skulle kunna prövas som en preliminärfråga, om förutsättningar i övrigt för bifall till hustruns talan förelåg, nämligen att hyresvärden kunde skäligen nöjas med henne som hyresgäst. BD fann att frågan om dylik prövning visserligen icke kunde besvaras generellt men att i sådana fall, då förverkandefrågan vore klar, hinder inte borde möta att pröva den. Så skedde alltså i målet. Hyresrätten ansågs förverkad och hustruns talan upptogs till prövning med resultat att avtalet förlängdes för hennes del. (Jfr prop. 1973: 23 s. 207 och RBD 9: 76.) — I RBD 20: 80 I—II anfört ovan s. 580 gällde preliminärfrågan rätt för samboende utan barn att få överta hyresrätt efter avflyttad resp. avliden hyresgäst enligt lagen om ogifta samboendes gemensamma bostad. Även här prövades preliminärfrågan. Till denna lag finns ett motivuttalande att dess bestämmelser måste tolkas restriktivt men att kraven kunde ställas lägre om motparten i samboförhållande inte hade särskilt starkt intresse att disponera lägenheten. BD påpekade att detta sista yttrande avsåge intresseavvägningen mellan de samboende och icke finge tillmätas betydelse i de här aktuella förlängningstvisterna i förhållande till hyresvärden. (Jfr BD:s beslut i det tidigare RBD 25: 77, där sådant påpekande ej gjordes.) För övertagande borde enligt BD:s mening krävas omständigheter som "oberoende av medkontrahentens förhållanden framstår som objektivt tungt vägande, såsom långvarigt boende eller starka sociala skäl", och som sedan vid själva förlängningsfrågans prövning finge ställas mot hyresvärdens skäl mot förlängning. Det verkar här som om BD i jämförelse med sin ståndpunkt i RBD 25: 77 skärpt kraven för övertagande i sådana fall då medkontrahenten avlidit eller då i andra fall han icke haft intresse av hyresförhållandets fortvaro. Utgången blev att förlängning avslogs i det förra fallet, där sökandens boendetid var blott 3 år och hyresvärden åberopade eget behov av lägenheten, medan förlängning bifölls i det senare fallet, där boendetiden var 16 år och hyresvärden blott åberopade intresset att försälja den andelsrätt i bostadsförening, till vilken lägenheten hörde. — I sådana fall då det rört sig om förlängning av en avliden hyresgästs hyresavtal och efterlevande make eller samboende begärt förlängning för egen räkning, har denna begäran i flera fall ansetts innefatta också ett åberopande av reglerna i JB 12: 47 — 47 a. I den mån vederbörande hyresnämnd icke särskilt yttrat sig om tillämpligheten av dessa regler, har målet återförvisats till nämnden, såsom i RBD 30: 82.
    Vad sedan beträffar hyressättningen enligt JB 12: 48, må först några allmänna frågor upptagas. I RBD 5: 78 skulle hyra bestämmas i efterhand, varvid bränslekostnader skulle utgå efter faktisk förbrukning, och därvid inställde sig den principiellt viktiga frågan i vad mån hänsyn borde tas till de bränslekostnader som faktiskt utgått och blivit kända i efterhand. Under motivering att hyrorna i dylika fall måste kunna bestämmas vid förhandling redan vid en tidpunkt då man ännu inte känner de faktiska kostnaderna, resolverade BD att en över-

39—53-168 Svensk Juristtidning

 

enskommelse mellan parterna om storleken av ett preliminärt uttag kunde läggas till grund vid hyressättningen. — Angående påtaglighetsrekvisitet vid bestämmande av oskälig hyra se RBD 23: 78 och 41: 80, efter senaste lagändring utan större betydelse. Vid prövning av hyras skälighet skall enligt RBD 32: 78 den tidpunkt till vilken uppsägning gjorts läggas till grund, även när fordrad hyra yrkas att gälla först från senare dag.
    I flera bruksvärdemål har BD haft att bedöma speciella tvistefrågor, såsom i RBD 8: 78 (hyressättning skall grundas på det material parterna åberopar, men om hyresnämnd finner att parternas material icke kan läggas till grund, är nämnden oförhindrad att själv tillföra ärendet material, därvid parterna måste beredas tillfälle att yttra sig över materialet), 22: 78 (material för yrkade hyreshöjningar fick framläggas först i BD men föranledde återförvisning till hyresnämnd med hänsyn till instansordningen och eventuellt behov av besiktning), 35: 79 (vid hyressättning kunde hänsyn inte tas till av hyresgäst 10 år tidigare utförda förbättrings- och underhållsarbeten, då dessa till stor del blivit onyttiga genom en av hyresvärden verkställd genomgripande ombyggnad), 44: 79 (vid begagnandet av allmännyttigt ägda lägenheter som jämförelseobjekt kunde hänsyn ej tagas till deras fördelaktigare belåningsvillkor och statliga underhållslån), 28: 80 (vid hyressättning har hänsyn ej tagits till sådana brister som hyresvärden velat avhjälpa men vars avhjälpande hyresgästen motsatt sig), 46: 80 (kvittning av olika bruksvärdefaktorer bör enligt BD:s mening användas med försiktighet och förbehållas faktorer av någorlunda likartat slag, varför exempelvis avvikelser i den yttre miljön icke bör kvittas mot skillnader, hänförliga till själva lägenheten, såsom avsaknad av hiss och sopnedkast). Se också RBD 28: 78, 39: 79 och 19: 82.
    Vad beträffar prövning av villkor i förlängningstvister märkes RBD 33: 78, där tvisten rörde hyresgästs yrkande att ett i hyresavtal, avseende enfamiljshus, uppställt villkor att han skulle svara för reparationer och andra underhållsarbeten samt driftskostnader mot viss avräkning å hyran, skulle utgå såsom obilligt. Hyresgästens underhållsskyldighet hade formulerats så, att han skulle vara "skyldig att ombesörja och bekosta alla invändiga och utvändiga underhållsarbeten som kan hänföras till normalt fastighetsunderhåll eller som påfordras av vederbörlig myndighet". Huset var ett rivningshus. BD:s majoritet fann en sådan reparations- och underhållsplikt vara till gränserna oklar och under alla förhållanden relativt vidsträckt. Majoriteten fann att bestämmelsen getts en för hyresgästen obillig avfattning och därför borde utgå. Hyresvärdsrepresentanterna i BD var härvid skiljaktiga och ville godkänna bestämmelsen. Enhälligt godkändes i målet en klausul om skyldighet för hyresgästen att svara för "samtliga driftskostnader (jämväl fastighetens förseende med vatten) förutom skatter och brandförsäkringsavgifter". Se även RBD 6: 82 (mål om hyressättning återförvisat till hyresnämnd för utredning om förbättringsarbeten som hyresgäster uppgivit sig själva ha utfört och bekostat). BD uttalade sig härvid allmänt om de särskilda skäl, som kunde motivera att ombyggnads-, ändrings- och underhållsarbeten m. m. som bekostats av hyresgäst finge tillgodoräknas hyresvärden vid hyras bestämmande.
    I RBD 23: 80 underkände BD införandet av en klausul i hyresavtal rörande flerfamiljshus, att hyresgästerna skulle svara för snöskottning och skötsel av grönyta på fastigheten. Arbetsuppgifterna bedömdes såsom inte alldeles obetydliga. Att flera hyresgäster skulle dela sysslorna ansågs ofta kunna leda till

 

misshälligheter mellan dem. — Likaledes underkändes i RBD 44: 81 efter hyresvärds uppsägning en i hyresavtal införd klausul om rätt för hyresgäst till andrahandsuthyrning.
    Beträffande villkor om måltidstvång och måltidsservice märkes det uppmärksammade målet om Hässelby familjehotell i RBD 1: 78, där hyresvärden, en stiftelse, uppsade hyresavtalen och yrkade slopande av villkor om restaurangservice. Som skäl angavs svårigheterna att anskaffa personal samt ökade kostnader. Hyresgästerna yrkade i första hand förlängning på oförändrade villkor och i andra hand rätt för hyresgästerna att förfoga över restauranglokalerna såsom restaurang för deras egen räkning. BD:s majoritet fann rättsläget kunna beskrivas så, att stiftelsens skyldighet till restaurangservice först uppstode i och med att den upptoge förskottsbetalning för de för hyresgästerna obligatoriska måltidskupongerna och att hyresgästernas förutsättning om restaurangservice inte kunde anses ha omfattat mera än att de mot betalning skulle kunna inta vissa måltider i familjehotellets restaurang. Med hänsyn härtill kunde inte stiftelsens åtagande prövas som en villkorstvist. En annan sak vore att dess slopande kunde få betydelse vid hyressättningen. Hyresvillkoren ändrades, så att måltidsservice och måltidstvång bortföll. Andrahandsyrkandet om tvångsvis överförande av förfoganderätten till lokalerna från stiftelsen till hyresgästerna ogillades. Hyresgästrepresentanterna i BD var emellertid skiljaktiga och ansåg att måltidsservice måste betraktas som ett sådant hyresvillkor, som kunde göras till föremål för prövning enligt JB 12: 48. De ville bifalla hyresgästernas förstahandsyrkande under motivering att stiftelsen inte förmått styrka att restaurangverksamheten varit svårare att driva än tidigare. Förf. vill för sin del ansluta sig till uppfattningen, att utfästelse om måltidsservice är ett så naturligt komplement till vissa hyresavtal att det borde kunna prövas som villkor till dessa. Om en hyresvärd vill göra gällande att en sådan utfästelse blivit alltför betungande på grund av helt ändrade förhållanden, torde rätta vägen vara att väcka talan inför allmän domstol om ogiltighet eller jämkning enligt 36 § avtalslagen. (Jfr Victorin, Kollektiv hyresrätt, s. 278.)
    I fråga om hyrestid och uppsägningstid kan noteras RBD 16: 78, där BD ansåg sig oförhindrad att i ett mål, där vederbörande hyresnämnd i en förlängningstvist avslagit yrkande om förlängning men förklarat ärendet i övrigt vilande i avbidan på lagakraftägande beslut, i samband med bifall till förlängningsyrkandet ändra förlängnings- och uppsägningstider.
    Beträffande avflyttningsmeddelande enligt JB 12: 49 har BD i RBD 8: 81 och 37: 81 betonat vikten av att sådant meddelande utformas på ett klart och entydigt sätt och följaktligen underkänt, i det förra fallet ett meddelande där det även förekommit meningen "uppsägning sker för ändring av hyresvillkoren" och i det senare fallet ett meddelande, som kompletterats med en uppgift om att bostadsförmedling anvisar ersättningslägenhet, vilket kunnat föranleda uppfattningen att hyresgästen ej behövde vända sig till hyresnämnden om han vore beredd flytta till en sådan lägenhet. Här bör även observeras HD:s beslut i avhysningsmålet NJA 1982 s. 138, där HD icke godtog ett avflyttningsmeddelande, intaget i själva uppsägningen, då det endast innehöll att hyresgästen, om han ej accepterade uppsägningen, inom tre veckor skulle hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Meddelandet, som saknade ordet "flytta" eller liktydigt uttryck, ansågs icke ge tillräckligt tydligt besked att hyresgästen tvingas lämna lägenheten om han ej inom viss tid vänder sig till

 

hyresnämnden. Se även RBD 33: 82 (hyresgäst, som i vederbörlig ordning sökt förlängning efter ett avflyttningsmeddelande, ansågs på grund av särskilda skäl icke behöva söka ny förlängning i ett fall, då han kunde ha vilseletts genom att hyresvärden återkallat en uppsägning som gjorts till fel dag och sedan uppsagt ånyo med nytt avflyttningsmeddelande).
    I några fall har BD haft att pröva uppskov med avflyttning m. m. på hyresvärdens begäran. I RBD 7: 81 hade hyresgästen återkallat sin förlängningstalan i hyresnämnden efter hyrestidens utgång, men hyresvärden, som redan dessförinnan fått underrättelse om hyresgästens avsikt att återkalla, hade i samband därmed begärt uppskov med avflyttningen för att få rådrum med ny uthyrning. Hyresnämnden underrättade icke hyresvärden om återkallelsen utan avskrev ärendet. BD ansåg att nämnden härigenom förfarit felaktigt och undanröjde beslutet med återförvisning till nämnden som påföljd. BD menade tydligen att en av hyresvärden framställd uppskovsbegäran kunde prövas hos nämnden, oberoende av om denna skulle pröva förlängningsfrågan. I ett annat mål, RBD 42: 82, uttalade BD att om hyresgästen återkallat lång tid före hyrestidens utgång, för bifall till hyresvärds uppskovsbegäran måste krävas att han gjort allt vad som rimligen kan krävas för att få lägenheten uthyrd på nytt. I fallet blev hans begäran avslagen. — I RBD 28: 81, klassificerade BD en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst, att den senare skulle få kvarsitta tre månader till visst årsskifte "i belysning av bakomliggande förhållanden" såsom avtal om fortsatt uppskov med avflyttning och alltså icke som nytt hyresavtal, som kunde föranleda förlängning. — I RBD 2: 79 uttalade BD att anstånd för avflyttad hyresgäst med betalning av retroaktiv hyra bara kunde meddelas på särskilda skäl, som dock i målet ansågs föreligga på grund av beloppens storlek.
    Beträffande uppsägning för villkorsändring har BD i RBD 6: 79 ansett att giltig uppsägning för sådan ändring då lägenhet uthyrts till flera, bör kunna göras utan att biträdas av med hyresgäst. Prövningen ansågs därvid, såsom naturligt är, skola avse hela hyran och icke blott den uppsägandes "andel". BD hänvisade till att en samhyresgästs rätt att ensam säga upp ligger i linje med besittningsskyddet och synpunkten att han ej skall tvingas att flytta på grund av för hårda villkor. En samhyresgäst har inte heller möjlighet att ställa hyresrätten under gemensam förvaltning. (Jfr Lejman II s. 79.) Att en uppsägning från endast en samhyresgäst kan leda till att hyresvärden aktualiserar strängare villkor, kunde enligt BD ej föranleda annan bedömning. (Jfr RBD 42: 77 beträffande förhandlingsklausul.) — I RBD 32: 82 har BD förklarat, att i villkorstvist skulle den hyra läggas till grund, som enligt en efter uppsägning träffad förhandlingsöverenskommelse gällde från den tidpunkt, till vilken uppsägningen skett och icke den hyra som gällde, när tvisten anhängiggjordes. Se vidare RBD 44: 80 om sambandet mellan reglerna i JB 12: 54 — 55 och hyresförhandlingslagen § 22.
    I fråga om uppsägning av lokalhyresgäst har några fall, som rör själva förfarandet, varit under bedömande. — I NJA 1981 s. 675 gällde det kravet enligt JB 12: 58 att uppsägning av lokalhyresgäst skall innehålla uppgift om orsak till förlängningsvägran, ev. villkor för förlängning, för att uppsägningen överhuvud skall anses giltig. Under åberopande av vissa uttalanden i motiven vid stadgandets utformning 1972 (prop. 1972: 70 s. 17), att syftet med detta krav skulle vara att "hyresgästen skulle sättas i stånd att bedöma huruvida rätt till ersättning förelåg eller ej", förklarade HD att hovrätten inte ägt pröva skade-

 

ståndsyrkande på den uppsägningsanledning att hyresvärden önskade disponera lägenheten för egen del, eftersom denna anledning icke angivits i uppsägningen. Denna hade endast upptagit ett villkor för förlängning, nämligen att bränslekostnad icke skulle ingå i hyran. Till följd härav kunde endast själva hyressättningen prövas och icke huruvida hyresvärden enligt 57 § haft befogad anledning upplösa hyresförhållandet. Hovrättens dom undanröjdes följaktligen och målet återförvisades. I detta fall intog man alltså en för hyresvärden sträng ståndpunkt till skillnad från i de tidigare NJA 1967 s. 441 och 1974 s. 370, vilket sistnämnda fall förf. för övrigt i SvJT 1980 s. 265 kritiserat såsom varande alltför hyresvärdsvänligt. Utöver åberopandet i domen att "som grund för uppsägningen ej angivits, att hyresvärden önskade disponera lägenheten för egen del", har emellertid anmärkts, att hyresvärden icke syntes ha framfört detta önskemål förrän under medlingsförfarandet inför hyresnämnden. Detta kan tyda på att hänsyn kunde ha tagits till tidigare framförd information från hyresvärdens sida, såsom en komplettering till själva uppsägningen. I RBD 27: 81 hade hyresgästs medlingsansökan med krav om ersättning enligt JB 12: 58 st. 1 kommit för sent och hyresnämnden av denna anledning avvisat medlingsansökan. BD fann att nämnden under alla förhållanden bort upptaga medlingsansökan för att söka förlika parterna, såvitt gäller villkoren för fortsatt förhyrning. På grund härav återförvisades målet till nämnden. — I RBD 47: 80 hade hyresnämnd funnit att hyresvärds uppsägning av lokal var ogiltig såsom alltför ofullständig, varför hyresavtalet fortsatte att gälla. Hyresgästens yrkande i samband med medlingsansökan om uppskov med avflyttning avvisades. Sedan hyresgästen överklagat detta beslut, förklarade BD, att den reella innebörden av beslutet vore ett ogillande av uppskovsyrkandet. Enligt JB 12: 70 st. 2 kunde fullföljdsrätt icke anses föreligga.
    Klausul i hyresavtal underkändes på yrkande från hyresgästsidan som skiljeklausul i RBD 9: 79, eftersom klausulen icke klart och tydligt angav att visst skiljeförfarande inför hyresnämnd skulle träda i stället för vanlig prövning i hyresnämnd med rätt att överklaga. Tidigare hade ärendet i RBD 2: 78 varit återförvisat till nämnden, då denna i ett första beslut felaktigt uppfattat hyresvärdens yrkande som en begäran om medling och efter hyresgästernas bestridande av klausulens giltighet avskrivit ärendet i stället för att pröva klausulens giltighet.
    Två mål, RBD 3: 78 och 11: 79, rörde tillämpning av 11 § st. 1 bostadsrättslagen och gällde invandrare som nekats medlemskap i bostadsrättsförening. I båda fallen beviljade BD inträde. I förra fallet gällde det en familj som dels släpat efter med avgifterna till föreningen och dels påståtts icke iakttaga sundhet, ordning och skick. Emellertid hade Malmö kommun under målets gång beslutat stå för avgifterna och förekomsten av störningar kunde icke bevisas. Det uttalades dock, att vid bedömningen av en bostadsrättsinnehavares lämplighet hänsyn måste tagas även till andra familjemedlemmars och till besökandes förseelser. I det senare målet hade mot medlemskapet invänts, att sökanden saknade anställning och uppehållstillstånd i Sverige. Genom vittne hade emellertid styrkts, att han kunde förväntas få anställning här.
    Lagen med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter har prövats i några fall från BD. Kontorisering har sålunda bifallits i RBD 4: 78 (fastighet i Göteborg med hänsyn till att ansökan avsåg begränsad tid och icke medförde ändringar i lägenheterna), 6: 78 (fastighet i centrala Malmö främst med hänsyn till

 

kommunens tillstyrkan), 17: 78 (fastighet i centrala Lund, som är utsatt för påtagliga trafikstörningar och skolat upplåtas till Vuxenskolan), 44: 78 (enfamiljshus, som skolat upplåtas till fritidshem; begränsning till tre år). 41: 81 (fastighet i Johanneshov, Stockholm, som led av allvarliga störningar från en bagerilokal i fastigheten; begränsning till den tid, varunder bagerirörelsen skulle drivas) och 24: 82 (fastighet i Västerås, som i övrigt innehöll kommunala förvaltningslokaler och främst med hänsyn till kommunens tillstyrkan), men avslagits i 24: 79 (fastighet i Malmö med hänsyn till att aktuellt behov av kontorisering saknades; hyresgäst, som överklagade hyresnämnds bifallande beslut, fick föra talan endast beträffande den egna lägenheten).
    Vad angår bostadssaneringslagen har BD i RBD 45: 80 i enlighet med tidigare RBD 32: 77 i princip ansett lagen tillämplig på ett ombyggnadsprojekt i Falun, som avsåg ombyggnad av fyra hus till enfamiljshus med avstyckning av varje hus till särskild fastighet. Hyresgästföreningens invändning att beståndet av hyreslägenheter skulle minska och att ombyggnaden i förening med ändringen av upplåtelseform från hyresrätt till äganderätt skulle innebära en icke godtagbar lyxsanering, ogillades. — I RBD 26: 79 ansågs lagen tillämplig på fastighet med lägenheter som tidigare hyrts ut men som numera stod tomma. Då kommun, som i målet sökt upprustningsåläggande, ingivit kostnadsutredning, som emellertid inte möjliggjort tillförlitlig bedömning av fastighetens ekonomiska utbyte, lämnades ansökningen om upprustningsåläggande utan bifall.
    I RBD 46: 78 ansågs inte lokalavdelning av hyresgästförening utgöra sådan organisation av hyresgäster att den ägde föra talan om upprustningsföreläggande enligt ifrågavarande lag. Därest avdelningen haft avtal om förhandlingsordning för vederbörande fastighet, hade den, enligt vad beslutet synes antyda, kunnat föra talan. (Prop. 77/78: 175 s. 188.)
    I fråga om förbud att utföra förbättringsarbete på talan av hyresgästförening har boendehänsyn i RBD 10: 80 icke ansetts motivera förbud mot att i samband med rörledningsbyten byta även spisar, kylskåp, bänk- och skåputrustning, toalettstolar och tvättställ i en 40-årig fastighet, som i stort sett icke tidigare genomgått förbättringsarbeten. — I RBD 4: 82 hade byggnadsnämnd beviljat byggnadslov för byte av vatten- och avloppsledningar i ett hus utan att höra vederbörande hyresgästförening och förklarat att vissa andra planerade åtgärder, såsom utbyte av viss skåpinredning och ändring av vissa väggar, icke krävde byggnadslov. Föreningen yrkade förbud mot såväl utbyte av ledningar som mot övriga åtgärder och gjorde gällande att prövning av förbudet skulle ske enligt § 2 a st. 2, eftersom byggnadsnämnd försummat höra föreningen. BD ansåg sig ha att utgå från byggnadsnämndens bedömning av vad som krävde byggnadslov. Under sådana förhållanden avvisades föreningens yrkande om förbud för utbyte av ledningar, eftersom denna åtgärd krävde byggnadslov och förbudsbestämmelserna i § 2 a st. 1 här icke befanns tillämpliga, och ogillades föreningens yrkande i övrigt med motivering att kriterierna i § 2 a st. 2 ej vore tillämpliga och att boendehänsyn enligt § 2 a st. 1 icke påkallade förbud. Praktiskt hade varit, om båda yrkandena kunnat prövas i ett sammanhang.
    I ärende om medgivande till åtgärd enligt § 2 a st. 2 skall enligt RBD 9: 78 den berörda hyresgästorganisationen jämlikt 15 § förvaltningslagen höras, eftersom denna enligt motivuttalande i sådana ärenden har ställning av part. Särskilda skäl till medgivande enligt detta stadgande till åtgärd som kräver

 

byggnadslov, har ansetts föreligga i RBD 40: 79 (ändring av kök och badrum, gästtoaletter; hyresgästrepresentanter skiljaktiga), 33: 80 (åtgärder i samband med nödvändiga reparationer i hus byggt 1908) och 10: 81 (utbyte av köksinredning och rörledningar) men däremot icke i 15: 80 och 18: 81 (omfördelning till större lägenheter; fastighetsägarerepresentanterna skiljaktiga) och 36: 81 (ombyggnad av kök och utbyte av sanitär utrustning i samband med byte av rörledningar; bristfällig utredning).
    I ärenden av detta slag bör hyresnämnd enligt RBD 42: 80 icke i tillståndsärende göra någon bedömning om utsikten att erhålla byggnadslov, dock att om det framstår som uppenbart att byggnadslov ej kan beviljas, nämnden bör vara oförhindrad att ogilla fastighetsägarens ansökan. I RBD 13: 82 hade hyresnämnd lämnat hyresvärds framställning om vissa förbättringsåtgärder utan bifall, då dessa icke översteg nivån för lägsta godtagbara standard och medgivande alltså var obehövligt. BD fann det ostridigt att den standard som skulle uppnås inte översteg lägsta godtagbara standard, och då såväl hyresvärd som hyresgästförening önskat prövning, gav BD medgivande till åtgärderna enligt § 2 a st. 2. (Jfr prop. 1974: 150 s. 448.) Därvid har dock framhållits, att ställning icke tagits till frågan om lägsta godtagbara standard uppnåddes genom åtgärderna. På denna punkt hade parterna delade meningar, så tillvida som hyresvärden förmenade att det i vissa fall räckte med att duschar anordnades i källarplanet och icke nödvändigtvis inne i lägenheten, medan hyresgästföreningen icke ansåg detta godtagbart. (Jfr § 2 b st. 4.) Att få besked på denna punkt hade varit båda parters avsikt. BD har förmodligen menat, att denna fråga finge upptagas i en särskild tvist om upprustningsåläggande. — I ett annat fall, RBD 34: 81, ansåg BD att en fastighetsägare icke med stöd av § 2 a st. 2 kunde hindras från att bygga om en lägenhet, så att hyresgästen finge tillgång till toalett inne i lägenheten i stället för utanför densamma, trots att lägenheten även i senare fallet hade lägsta godtagbara standard om än "på särskilda skäl" enligt § 2 b st. 4; denna undantagsbestämmelse hade endast tillkommit för att begränsa upprustningsålägganden. Tillstånd till ombyggnad för nämnda ändamål var därför obehövligt.
    I fråga om kravet enligt 5 § vid upprustningsåläggande att "fastigheten med hänsyn till kostnaden för den åtgärd som avses med åläggandet kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte", har BD i RBD 32: 79 tolkat detta krav så, att fastighetens avkastning efter åtgärden kan beräknas ge skälig förräntning inte bara av själva upprustningskostnaden utan även av fastighetens värde före åtgärden, beräknat med hänsyn till den belastning som upprustningsskyldigheten innebär, dvs. markvärdet. Fastighetsägarna hade i målet hävdat att lagrummet innebar att kostnaden för upprustningen skulle kunna förräntas genom högre hyror. Deras yrkande att upprustningsåläggande skulle villkoras av att statliga lån erhölls, avslogs. Jfr RBD 27: 82, där BD fann att en upprustning till lägsta godtagbara standard inte fyllde kravet på skäligt ekonomiskt utbyte och därför fann "särskilda skäl" medge en mera omfattande ombyggnad. Därvid ifrågasattes inte att det angivna programmet för en total ombyggnad var nödvändigt för att erhålla statligt bostadslån, så att ombyggnaden skulle ge skäligt ekonomiskt utbyte.
    Vad angår tillämpning av 3 § angående frågan mot vem föreläggande skall riktas, märkes RBD 21: 79, där BD fastslog att när fastighet överlåtits före ansökningen, upprustningsåläggande kan riktas mot fastighetens verkliga ägare eller mot den lagfarne ägaren eller den som fått vilande lagfart. Upp-

 

rustningsåläggande, som vid hyresnämnd riktats mot lagfaren ägare, har därför inte upphävts trots påstående att fastigheten överlåtits före föreläggandet. Av vederbörande kommun förd talan i BD om utsättande av vite mot den lagfarne ägaren har dock ogillats, då vite enligt 13 § st. 2 ej gäller mot nyägare och det därför inte vore ändamålsenligt att rikta vitesföreläggande mot den formelle ägaren, och då enligt BD:s mening regeln i 13 § st. 2 om utsättande av vite mot ny ägare även gäller när överlåtelsen till denne ägt rum före föreläggandet. BD påpekade härvid att kommunen icke uttryckligt bestritt den lagfarne ägarens påstående om överlåtelsen och att BD saknade anledning ifrågasätta denna. Se om vite även RBD 41: 78 (upphävande av vite vid utsträckning av tidsfrist för upprustning) och ovannämnda RBD 32: 79, där yrkande om fördelning av vite på olika upprustningsåtgärder avslogs men vitet fördelades med hälften på vardera av två ägare.
    Enligt lagen om förvärv av hyresfastighet har tillstånd till förvärv meddelats av BD i RBD 7: 78 (sökandens fastighetsförvaltning förbättrad), 30: 78 (bostadsrättsförenings nyttjande av s.k. strimlade lån ej hinder för förvärv), 15: 79 (ingående uttalande av BD om lagens tolkning), 21: 80 (bostadsrättsförenings upplåtelse av bostadsrätter till lägenheter som innehas med hyresrätt, ej hinder för förvärv) men avslagits i RBD 16: 81 och 29: 82 (ådagalagd avsikt att sälja förvärvad fastighet; bedömningen av avsikten skall hänföra sig till prövningstillfället), 34: 82 (avsikt att avyttra förvärvad, evakuerad fastighet till icke bildad bostadsrättsförening), 23: 82 (svart lägenhetshandel) och 40: 82 (fastighetsspekulation; skiljaktig mening i BD). — I RBD 17: 82 hade förvärvstillstånd givits av hyresnämnd men överklagats hos BD. Under mellantiden hade felaktigt beviljats lagfart å förvärvet. BD resolverade, att då köpet av fastigheten enligt 5 § icke blev ogiltigt, om vid överprövning förvärvstillstånd skulle vägras, saknades rättsligt intresse att få tillståndsfrågan prövad i BD, varför målet avskrevs. I RBD 9: 82 hade den som inropat fastighet å exekutiv auktion försummat tvåårsfristen i 6 §, inom vilken inropare enligt dess dåvarande lydelse antingen skulle avyttra den inropade fastigheten eller ha erhållit hyresnämndens tillstånd att behålla den. Då inroparen sedermera sökte tillstånd, fann BD inget formellt hinder ha mött för prövning i hyresnämnd och BD. I RBD 25: 78 ansågs icke hyresgästförening ha rätt att fullfölja talan mot hyresnämnds beslut i ärende om tillstånd till förvärv.
    Några fall rörande bostadsförvaltningslagen har bedömts av BD. Flera av dem har gällt framställning från förvaltaren om åläggande enligt 13 § för fastighetsägaren att utge medel till fastighetens skötsel. Sådan framställning har avslagits i RBD 13: 80 (med hänsyn till förestående exekutiv försäljning av fastigheten) men bifallits i RBD 5: 82, trots att fastighetsägaren här saknade likvida medel. BD uttalade i det senare målet att hänsyn i enlighet med uttalanden i motiven borde tas till fastighetsägarens personliga förhållanden men att lösningen, om medel ej kunde uppbringas, måste ligga i att avveckla fastighetsbeståndet i fråga. Bifall blev det också i RBD 7: 82, då en av tvångsförvaltaren planerad upprustning kunde antas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Däremot har i RBD 36: 82 skyldighet inte ansetts åvila fastighetsägaren att utge ersättning enligt 15 § st. 1 för utrymme, som han själv använder, efter det att tvångsförvaltningen upphört. — I två fall, RBD 5: 79 och 25: 79, har BD bestämt arvoden åt förvaltare enligt lagen. — I RBD 39: 81 fann BD en organisation av hyresgäster behörig att ansöka om särskild förvaltning enligt lagen, så snart organisationen uppfyller de krav som allmänt gäller för att en ideell förening skall äga rättskapacitet.

 

    Vad sedan beträffar avgörandena enligt hyresförhandlingslagen gällde tvisten i RBD 23: 79, huruvida efter uppsägning av en kommun en förhandlingsklausul kunde införas i ett hyresavtal, då klausulen hänvisade till en förhandlingsordning, som träffats före lagens ikraftträdande och som endast avsåg de hyresgäster i huset, som var medlemmar av vederbörande hyresgästförening, ansluten till riksförbundet. Eftersom förhandlingsordningen alltså icke uppfyllde kraven i 3 § i lagen kunde prövningen om införandet av klausulen inte ske enligt 2 § 2 st., utan fick ske enligt JB 12: 48 st. 3 p. 1. BD fann, att vid denna billighetsprövning måste beaktas de principer, på vilka hyresförhandlingslagen vilar, och att det stod i strid därmed att påtvinga hyresgäster som inte är med i hyresgästföreningen en klausul utan att någon motsvarande förhandlingsordning gällde för deras del. — I RBD 42: 79 underkändes en klausul som endast avsåg förhandling med "organisation av hyresgäster, som avses i 1 § hyresförhandlingslagen" och sålunda saknade närmare uppgift om vilken organisation som skulle förhandla på hyresgästsidan. Underkänd blev också i RBD 6: 80 en klausul som inte hänvisade till en förhandlingsordning enligt lagen och likaledes i RBD 1: 80 en förhandlingsordning, ingången före lagens ikraftträdande, som avsett endast de hyresgäster som varit medlemmar i hyresgästförening och vilken dessutom icke ingåtts i skriftlig form (3 och 6 §§ i lagen).
    Vad angår förhandlingsordning fastslog BD i RBD 45: 79 (i stor sammansättning) i ett fall, då en intresseförening begärt fastställande av förhandlingsordning för ett hus, där hyresvärden redan tecknat en sådan med hyresgästförening ansluten till riksorganisation, och gällande förhandlingsklausuler funnits, att hyresgäst först måste säga upp hyresavtalet för villkorsändring enligt 2 § st. 2 i och för förhandlingsklausuls upphävande. Först i samband därmed kunde gällande förhandlingsordning upphävas, om särskilda skäl enligt 4 § st. 2 förelåge, varefter avtal med annan organisation kunde träffas eller, om hyresvärden vägrade detta, hyresnämnden enligt 4 § st. 1 kunde medge det. (Se närmare Victorin, Kollektiv hyresrätt s. 170 ff.) I RBD 9: 80 var det fråga om upphävande av förhandlingsklausuler och förhandlingsordning för ett hus i Malmö. Förhandlingsordningen hade gällt den till riksförbundet anslutna Hyresgästföreningen i Södra Skåne, som enligt yrkande skulle ersättas av en mera privat organisation ("Hyresgästföreningen Stacken"), som representerade drygt hälften av lägenheterna. BD, som avvisade tanken på att anställa en jämförelse mellan organisationerna, yttrade sig ingående om den senare organisationens kvalifikationer. Bedömningen ledde till att denna inte hade förutsättningar att föra förhandlingar på ett godtagbart sätt. Härefter ingick BD på bedömning av om Hyresgästföreningen i Södra Skåne hade hyresgästernas förtroende. Även om denna kunde klandras för att icke "i skälig omfattning" ha företrätt de inte anslutna hyresgästernas intressen, fann BD icke skäl beröva föreningen förhandlingsrätten, innan ytterligare erfarenheter vunnits om dess förhandlingsarbeten. Också tveksamheten om den andra föreningens förhandlingskapacitet talade för denna ståndpunkt. I motsatt riktning gick däremot avgörandet i RBD 31: 80, där 120 av 125 hyresgäster i två hus på fastigheten Kampementet 2 på Gärdet i Stockholm fick bifall till talan att förhandlingsklausuler och förhandlingsordning med Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm skulle upphävas. Att hyresvärden här var ett allmännyttigt företag, Svenska Bostäder, tillmättes ej betydelse. Det förhållandet att den förening som hyresgästerna var medlemmar i, icke redan i målet

 

ansökt om förhandlingsordning, fick ej heller annan betydelse än att gällande förhandlingsordning icke upphävdes med omedelbar verkan. Tiden sattes här till ett år efter BD:s beslut under hänvisning till att hyresvärden enligt 11 § måste ha skälig tid att träffa avtal med hyresgästerna om förhandlingsklausuler. Se även det likartade RBD 8: 82 rörande en fastighet i Örebro, där avgörandet gick i samma riktning men den upphävda förhandlingsordningen skulle upphöra först när ny förhandlingsordning trätt i kraft. En invändning från hyresvärdens sida i detta mål, att den nya förhandlingsklausulen utgjorde nytt villkor, som enligt avgörandet i RBD 1976:20 icke kunde accepteras, ogillades. (Jfr förf:s uttalande i SvJT 1980 s. 283.)
    I RBD 45: 81 var det fråga om förhandlingsskyldighetens omfattning enligt 5 § st. 1, nämligen huruvida en hyresvärd utan att åsidosätta sin primära förhandlingsskyldighet kan ta ut högre hyra av en ny tillträdande hyresgäst än som bestämts genom tidigare överenskommelse och betalats av föregående hyresgäst. BD påpekade här att lagrummets ordalydelse icke gav entydigt svar på frågan om det är hyran för en lägenhet eller hyran för en hyresgäst, som bestämts genom tidigare förhandlingsöverenskommelse och som inte får höjas. (Jfr Victorin, a. a. s. 188.) Motivuttalanden tydde i de allmänna övervägandena närmast på att den primära förhandlingsskyldigheten omfattade även förstagångshyran men i specialmotiveringen (prop. 77/78: 175 s. 153) uttalades, att så icke vore fallet om icke annat avtalats. BD ansåg att det måste tillmätas särskild tyngd att organisationerna inrättat sig härefter, och fann följaktligen att en hyresvärd, som är bunden av förhandlingsöverenskommelse, inte åsidosätter sin primära förhandlingsskyldighet genom att ta ut högre hyra av en ny hyresgäst än som utgått tidigare, i vart fall inte om denne har ingått helt nytt hyresavtal beträffande lägenheten. BD uttalade även att invändning om preskription av skadestånd för brott mot förhandlingsskyldighet bör framställas redan vid hyresnämnden enligt RB 34: 2.
    I några mål har rätten till förhandlingsordning prövats. BD har här uttalat att huvudregeln bör vara att hyresgästorganisation skall äga rätt till förhandlingsordning och att det krävs starka skäl för att lämna en framställning därom utan bifall. Omständigheter som gör det obilligt att förhandlingsordning skall gälla kan röra organisationens förhandlingsförmåga eller hyresgästernas inställning men måste styrkas av den part som påstår obillighet. I RBD 24: 80 bifölls sålunda yrkande om förhandlingsordning beträffande ett dödsbos fastighet, där 7 av de 15 lägenheterna disponerades av dödsbodelägare eller deras barn och barnbarn, och endast en hyresgäst var medlem av hyresgästförening. Å andra sidan har i RBD 43: 80 och 13: 81 en i och för sig bristfällig utredning om hyresgästernas motvilja mot förhandlingsordning godtagits, när vederbörande hyresgästorganisation icke ens gjort antagligt att hyresgästopinionen varit en annan. Att fastighet står under ombyggnad utgör ej hinder mot förhandlingsordning.
    Framställning om förhandling enligt 15 § skall enligt RBD 34: 80, om både hyresvärd och fastighetsägareorganisation är parter enligt förhandlingsordning, göras av bådadera, såvida inte förhandlingsordningens parter skriftligen överenskommit om annan ordning. Då i målet hyresnämnden godtagit en framställning från endast fastighetsägaren, ett dödsbo, undanröjdes nämndens beslut på grund av rättegångsfel. I ett fall, RBD 11: 81, där förhandlingsordning föreskrivit att fastighetsägareförening och hyresgästförening var för sig ägde påkalla förhandling, ogillades — såsom naturligt var — invändning

 

från hyresgästsidan att förhandlingsframställning icke gjorts på rätt sätt därför att hyresvärd ej påkallat förhandling, och samtidigt uttalade BD, att en framställning som endast undertecknats å fastighetsägareföreningens vägnar icke kan ansetts ha gjorts även å hyresvärdens vägnar, även om fullmakt från denne skulle ha funnits. — Skriftligt besked om förhandlingars frånträdande enligt 18 § utgjorde enligt BD icke något formkrav, och följaktligen utgör den omständigheten att sådant besked icke lämnats, innan ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt 24 § hyresförhandlingslagen ingivits, icke något hinder för prövning av sådan ansökan, om förhandlingars avslutande kan styrkas på annat sätt. (Se Victorin a. a. s. 256.)
    Vad angår förhandlingsöverenskommelsers utformning, godkändes i RBD 28: 80 en förhandlingsöverenskommelse som skett genom att protokoll uppsatts av hyresgästföreningens representant och justerats av fastighetsägareföreningen med intagande av överenskommelsen. Vid besiktning i samband med förhandlingarna var även hyresvärden närvarande, och denne synes ha uppdragit åt fastighetsägareföreningens representant att vara hans ombud. De överenskomna hyrorna hade upptagits i bilagor till protokoll — s.k. hyresfördelningslistor. BD framhöll dock att det vore önskvärt att sådana bilagor signerades för undvikande av oklarheter om vad som överenskommits.
    Beträffande sambandet mellan 22 § hyresförhandlingslagen och andra regler har förhållandet mellan hyresgästs ordinära rätt till ändring av hyresvillkoren och hans rätt till ändring av förhandlingsöverenskommelse blivit aktuellt i RBD 44: 80, där BD uttalade att för undvikande av rättsförlust och dubbla processer en hyresgäst alltid har rätt att begagna den ordinära vägen enligt JB 12: 54 och få hyran prövad från och med den tidpunkt till vilken uppsägning skett, oberoende av om förhandlingsöverenskommelse träffats efter uppsägningen och ny hyra enligt denna skall tillämpas från och med den nämnda tidpunkten; hyresnämndens ev. bostadsdomstolens prövning tar så att säga över förhandlingsöverenskommelsen. I målet hade besvär över denna återkallats, men detta medförde ej avvisning av prövning av tvisten, som anhängiggjorts enligt JB 12: 54. Detta betyder då också att om förhandlingsöverenskommelse träffas först efter lagakraftvinnandet av beslut i tvist som anhängiggjorts enligt JB 12: 54, eller om hyran enligt överenskommelsen skall tillämpas först från en senare tidpunkt än den till vilken uppsägning skett, så krävs å andra sidan att prövning påkallas enligt 22 §. — Vid prövning av hyra enligt 22 § har i RBD 1981: 5 hyresgäst inte ansetts ha rätt få hyran nedsatt underden hyra som utgått innan förhandlingsöverenskommelsen började tillämpas, om inte vederbörande hyresgästorganisation yrkat det vid förhandlingarna. BD grundade detta avgörande på allmänna överväganden. BD framhöll att prövning enligt 22 § var knuten till viss klanderfrist och motiverad av själva hyresförhandlingssystemet, varvid hänvisningen till JB 12: 48 och allmänna villkorsnormer inte kunde berättiga till full frihet vid hyressättningen. Däremot har BD i RBD 11: 82 ansett någon motsvarande begränsning av hyressättningen inte gälla, då tillämpning blir aktuell av 21 §, att lika lägenheter i princip skall åsättas samma hyra; denna bestämmelse har ju tillkommit som ett skydd för en enskild, till hyresgästförening ej ansluten hyresgäst. — Se i detta sammanhang också RBD 27: 80 (prövning enligt 22 § återförvisad till hyresnämnd, då nämnden ej besiktigat prövningslägenheten och utredningen i övrigt varit bristfällig). Angående påtaglighetsrekvisitet vid bestämmande av oskälig hyra se RBD 41: 80. — Då hyra enligt 22 § sänkts för tid under

 

vilken ägarebyte beträffande hyresfastighet skett, uttalade BD i RBD 12: 82, att ny ägare icke vore skyldig att svara för återbetalning av vad som belöpte på den förre ägarens tid (jfr JB 7:17, ovan s. 48 samt Walin, Allmänna hyreslagen, s. 130).
    I samband med prövning efter strandning enligt 24 § har en del, huvudsakligen formella, frågor behandlats i BD. I RBD 26: 80 hade hyresnämnd, då hyresförhandlingar strandat per 1 oktober 1979 och hyresvärden ansökt om högre hyror från denna dag, fastställt de högre hyrorna från och med den 1 januari 1980. Hyresnämnden har inte ansetts behörig fastställa nya hyror från annan tidpunkt än den som avsetts med förhandlingen, varför nämndens beslut i denna del undanröjts enligt RB 50: 26. I RBD 9: 81 har hyresgäst, som saknat förhandlingsklausul i sitt avtal men vars lägenhet omfattades av förhandlingsordning — varav han dock icke var bunden — inte ansetts kunna vara part i tvist enligt 24 §, varför hyresvärdens ansökan om hyreshöjning enligt detta stadgande, som hyresnämnden bifallit, avvisades och nämndens beslut undanröjdes (jfr Victorin, a. a. s. 261). I RBD 32: 81 har hyresvärd ansetts oförhindrad att i hyressättningstvist enligt 24 § yrka högre hyra än han begärt vid förhandlingen. (Jfr här hyresgästs ställning i tvist enligt 22 § RBD 1981: 5.) I RBD 33: 81 hade en hyresgästförening genom samma ombud som företrätt de enskilda hyresgästerna i hyresnämnden i mål om prövning efter strandning enligt 24 §, anfört besvär i BD. Hyresgästernas förklaring efter besvärstidens utgång att besvären rätteligen avsett dem, godtogs inte av BD:s majoritet, varför besvären avvisades (jfr NJA 1969 s. 533). En minoritet av tre ledamöter anförde att felaktigheten inte varit ägnad att medföra risk för olägenheter av någon betydelse, såsom utfärdande av missvisande lagakraftbevis, och ansåg att bristen kunnat avhjälpas genom att ombudet under handläggningen omedelbart rättat felet. (Jfr RBD 11: 81, anfört ovan under framställning om förhandling.)
    Beträffande den tid som ändring av hyresvillkoren kan avse enligt 24 § st. 2, märkes RBD 31: 81, 19: 82 och 25: 82, där BD i några fall ansett särskilda skäl föreligga att förordna om retroaktiva hyror. Detta gäller när de riktlinjer för förhandlingsarbete som organisationerna fastlagt iakttagits, men förhandlingarna dragit ut på tiden och organisationerna förhandlat under förutsättning att hyrorna skulle utgå från viss tidpunkt, som emellertid passerats. (Prop. 1977/78: 175 s. 137.)
    Se också angående hyressättningen i mål som prövats enligt 24 § RBD 44: 79 och 46: 80, anförda ovan under bruksvärdemål, samt 6: 82, anfört ovan under prövning av villkor i förlängningstvister.
    I fråga om tillämpningen av lagen om makars gemensamma bostad och lagen om ogifta samboendes gemensamma bostad se RBD 20: 80, anfört ovan under förlängning för medhyresgäst eller för make resp. ogift samboende.
    Flera processuella frågor har aktualiserats i hyresmål. — Frågan om gränsdragningen mellan hyrestvist och annan tvist har bedömts i RH 84: 81, där krav på ersättning för el-kostnad vid andrahandsuthyrning hänfördes till hyrestvist, medan i RH 37: 82 lagsökning å krav på betalning för hotellogi, avseende kortare tid, ansågs skola upptagas av vederbörande allmänna forum (jfr 31 § lagsökningslagen). Se i detta sammanhang Rosén i SvJT 1975 s. 551.— Angående vissa tvister om förverkande av hyresrätt eller hyresavtals tolkning som inte ansetts kunna upptagas av hyresnämnd, se RBD 35: 78, 26: 82 och 3: 81, anförda ovan s. 579 och s. 575.

 

    I NJA 1980 s. 203 har ett intrikat rättskraftsproblem i anslutning till 22 § nämndlagen blivit aktuellt. I ett avhysningsmål invände en lokalhyresgäst i en tandklinik vid Stureplan i Stockholm att uppsägningen av honom vore ogiltig. I ett tidigare medlingsärende vid hyresnämnden i anledning av uppsägningen hade nämnden beviljat honom visst uppskov med avflyttningen enligt JB 12: 59. HD:s majoritet ansåg härigenom rättskraftigt avgjort att uppsägningen inte var ogiltig. Skiljaktig på denna punkt av målet var just. rådet Höglund, som ansåg att hyresnämndens prövning i uppskovsärende av detta slag inte kunde omfatta själva hyresförhållandets bestånd, eftersom hyresförhållande beträffande lokaler icke medförde direkt besittningsskydd och sålunda under alla förhållanden vid uppsägning skulle upphöra; annorlunda förhöll det sig med uppskovsärenden enligt JB 12: 52 beträffande bostadslägenheter, där för övrigt också besvärsrätt införts. Det åberopades också ett motivuttalande i 1974 års lagstiftning angående inrättande av bostadsdomstolen, att nämndlagens rättskraftsregel skilde sig från regeln i JB 12: 51 st. 2 såtillvida, att rättskraften enligt nämndregeln icke sträckte sig utöver den tvist som hänskjutits till nämnden. (Prop. 1974: 151 s. 127.) Förf. har full förståelse för de bekymmer som en rättskraftsverkan i förevarande situation kan vålla. Att hyresgästen på grund av beslut av hyresnämnd i en helt isolerad framställning om uppskov med avflyttning skall drabbas av rättskraft i den större frågan om hyresförhållandets bestånd kan inte anses riktigt. Å andra sidan förefaller det konstlat att här skilja mellan beslut i fråga om bostadslägenheter och i fråga om lokaler. Lämpligast hade varit om dep. chefen i prop. 1973: 23 s. 191 följt rådet från en remissinstans, att en uppskovsfråga borde få prövas särskilt av arrende- eller hyresnämnd utan samband med förlängningsfrågan.
    På grund av felaktig handläggning har hyresnämnds beslut i RBD 7: 80 undanröjts och målet återförvisats till nämnden. Anledningen var, att överläggning till beslut hållits med två ledamöter närvarande men med den tredje endast per telefon. BD tillade dock, att det måste godtas att hyresnämnd i vissa situationer håller överläggning i annan ordning än med samtliga ledamöter närvarande men att omständigheterna i det aktuella fallet inte motiverade avsteg från huvudregeln. Undanröjande och återförvisning blev också BD:s beslut i RBD 27: 81, där hyresnämnd avvisat lokalhyresgästs medlingsansökan därför att den inkommit till nämnden mer än två månader från delgivning av uppsägningen. BD ansåg att nämnden bort upptaga ansökningen i och för medling. Se även RBD 30: 77 och 47: 80, det sistnämnda anfört ovan s.73.
    Vad angår processen i bostadsdomstolen har BD i RBD 22: 78 i ett mål, där jämförelsematerial för hyreshöjning åberopats först i BD, funnit att med hänsyn till instansordningen och behovet av besiktning jämförelsematerialet borde prövas i första hand av hyresnämnden, varför målet återförvisats dit. Jfr lagen om bostadsdomstol § 18 st. 3.
    I fråga om fullföljd av talan märkes NJA 1982 s. 823. Här hade arrendenämnd ogillat jordbruksarrendators talan om förlängning av arrende under motivering att skriftligt arrendeavtal ej förelåg. Arrendatorn klandrade beslutet med yrkande i första hand att tingsrätten skulle fastställa att skriftligt avtal förelåg och i andra hand med yrkande av skadestånd enligt JB 8: 3 på den grund att det ej berott på honom att giltigt skriftligt avtal ej kommit till stånd. Tingsrätten och hovrätten ogillade talan, därvid hovrätten förklarade att talan enligt

 

JB 8: 33 icke fick föras mot dess dom. Sedan arrendatorn likväl inkommit med revisionsinlaga till hovrätten och denna översänts till HD, utan att dock hovrätten — som ju funnit sin dom icke överklagbar — tagit ställning till om talan fullföljts på rätt sätt, förklarade HD att skadeståndstalan, som ju ej fått prövas av arrendenämnd, icke vore underkastad fullföljdsförbudet, medan så vore fallet med yrkandet om förlängning och det i samband därmed framställda yrkandet att giltigt avtal förelåge. Denna sistnämnda fråga torde få anses som en prejudicialfråga till förlängningsfrågan. (HD förklarade vidare att hovrätten oberoende av sin uppfattning om fullföljdsrätten haft att verkställa prövning enligt RB 55: 3.) Se rörande fullföljd också RBD 47: 80, anfört ovan s. 78. — I RBD 43: 79 fann BD att besvär över hyresnämnds beslut om vilandeförklaring icke fick föras. Jfr här RB 49: 6.
    Återställande av försutten tid enligt RB 58: 11 har i NJA 1981 s. 266 icke ansetts kunna ske beträffande tid för hänskjutande av tvist till hyresnämnd enligt JB 12: 49. — BD har i RBD 34: 78 icke ansett sig behörig att till prövning uppta besvär över domvilla, avseende hyresnämnds beslut att icke lämna tillstånd till överlåtelse av hyresrätt enligt JB 12: 35. Motivet var att beslut enligt detta stadgande icke finge överklagas, varför RB 59: 2 st. 1 lade hinder i vägen för BD:s prövning av ifrågavarande besvär. Att icke heller HD i dylika fall är behörig framgår av NJA 1976 s. 407.
    I NJA 1981 s. 409 har i HD prövats ett mål om avhysning, där hyresgästen invänt att nytt hyresavtal mellan parterna uppkommit efter lagsökningsutslag om vräkning på grund av obetald hyra. HD godtog här hyresgästens invändning om nytt hyresavtal men icke, såsom kronofogdemyndigheten i målet hävdat, på den grund att hyresvärden mottagit viss hyra för tid efter lagsökningsutslaget utan på den grund att hyresvärden ansökt om förnyad avhysning på grund av obetald hyra för nämnda tid och att det i avsaknad av närmare upplysningar därför finge antagas att hyresvärden själv intagit ståndpunkten att nytt hyresförhållande uppkommit. Se även RH 5: 81 (avhysning vägrad på grund av ofullständigt meddelande till socialnämnd enligt JB 12: 44 om uppsägning i anledning av underlåtenhet att betala hyra).