PETER WESTERLIND. Kommentar till Jordabalken. 7 kap. Sthlm 1984. Norstedts 427 s.

 

Redan när jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972 förelåg en kommentar av Peter Westerlind till balkens fem första kapitel (anmäld av Bertil Bengtsson i SvJT 1972 s. 661). Westerlind har därefter hunnit med en kommentar till bestämmelserna om panträtt i 6 kap. jordabalken (anmäld av mig i SvJT 1979 s. 491). Nu föreligger en kommentar till 7 kap. jordabalken, som innehåller allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.
    Den senaste kommentaren vittnar liksom de tidigare om en beundransvärd sakkunskap och en eminent förmåga att överblicka det aktuella rättsområdet. Framställningen präglas också av den höga stilistiska nivå som bär Peter Westerlinds personliga signum.
    Kommentaren inleds med ett avsnitt om avgränsningen (s. 16—71), dvs. gränsdragningen kring det område som 7 kap. är tillämpligt på. Här analyseras framför allt vad som karakteriserar de nyttjanderätter och servitut som omfattas av 7 kap. resp. de rättigheter som faller utanför jordabalkens reglering. Därefter kommer ett avsnitt (s. 71—157) som tecknar den historiska utvecklingen av nyttjanderätten, servitutet och rätten till elektrisk kraft från landskapslagarnas tid och fram till ikraftträdandet av jordabalken. I rätt stor utsträckning är det så att 7 kap. jordabalken motsvarar vad som tidigare gällde enligt 1 kap. i 1907 års nyttjanderättslag.
    Den egentliga kommentaren inleds med en redogörelse för huvudinnehållet i 7 kap. (s. 158—180) och därefter följer detalj kommentarer till de särskilda paragraferna, som f. n. är 30 till antalet.
    7 kap. jordabalken är tillämpligt i fråga om arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt servitut och elektrisk kraft, under den generella förutsättningen att rättigheten har upplåtits genom avtal. Genom kravet på att rättigheten skall ha tillkommit på förmögenhetsrättslig väg utestängs från jordabalkens tillämpningsområde dels upplåtelser av familjerättslig natur, inkluderande successionsrättsliga rättigheter, dels rättigheter av offentligrättslig karaktär, dvs. rättigheter baserade på expropriation eller annat sådant tvångsförvärv. Som Westerlind finner anledning att flera gånger understryka (se bl. a. s. 182) innebär detta att fastighetsbildningsservitut av alla de slag är undantagna från jordabalkens regler, likgiltigt huruvida servituten är exklusiva skapelser av fastighetsbildningsmyndigheten eller de replierar på vid fastighetsbildningsförrättningen frivilligt överenskomna servitutsbildningar.
    Flertalet av de rättigheter som omfattas av 7 kap. jordabalken specialregleras i följande kapitel. Det gäller alltså när man studerar de detaljerade bestämmelserna om hyra i 12 kap. att hålla i minnet att det kan finnas grundläggande bestämmelser om hyra i 7 kap. För förståelsen av ett problem om hyra kan det vara förödande om man förbiser exempelvis bestämmelserna i 7 kap. 7 och 8 §§ om förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet. Är man intresserad av jordbruksarrende bör man studera inte bara 7 kap. och de speciella bestämmelserna om jordbruks-

 

arrende i 9 kap. utan även de allmänna bestämmelserna om arrende i 8 kap. Lagändringar från senare år i fråga om jordbruksarrende visar nog dessvärre att det kan vara besvärligt att bibehålla den logiska uppbyggnaden i ett så sinnrikt system.
    Även sedda för sig kan vissa av bestämmelserna i 7 kap. vara svåra att tillägna sig. Delvis torde det bero på att grundprinciperna eller huvudreglerna i viss mån är underförstådda eller i vart fall kan vara rätt svåra att utläsa av lagtexten. Jag vill därför rekommendera alla att starta läsningen med den redogörelse för huvudinnehållet i 7 kap. som Westerlind har lämnat (s. 158—180). Det är en elegant sammanfattning av kapitlets innehåll, där Westerlind klargör hur bestämmelserna är uppbyggda och deras förhållande till angränsande lagstiftning. Här bibringas man också ett historiskt perspektiv som säkerligen underlättar förståelsen. På detta sätt förberedd kan man sedan gripa sig an med detaljkommentarerna till den eller de paragrafer som man är särskilt intresserad av.
    De rättigheter som 7 kap. sysslar med är sakrätter, dvs. de kan göras gällande mot tredje man. Tyngdpunkten i kapitlet får också anses vara regleringen av rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare genom frivillig överlåtelse (11—15 §§) och exekutiv försäljning (16 §). 14 § första stycket innehåller den enda mera påtagliga nyheten i förhållande till äldre rätt, nämligen att s. k. ond tro binder den nye ägaren vid en före hans förvärv upplåten rättighet.
    Detta avsnitt av 7 kap. innehåller också bestämmelser (18—21 §§) om rätt till skadestånd för rättighetshavaren om rättigheten upphör på grund av en äganderättsövergång. Som Westerlind framhåller (s. 167) är en viktig beståndsdel i dessa regler mekanismer som låter skadeståndsrätten förverkas som konsekvens av vissa åtgärder eller försummelser från rättighetshavarens sida.
    Det finns praktiskt taget inga rättsfall från HD om tillämpningen av 7 kap. Det har också varit fullt rimligt för Westerlind att särskilt framhålla de fåtaliga ändringar som har skett i den ursprungliga lagtexten. Det är egentligen bara fråga om en erinran i 13 § om hyresförhandlingslagen (1978: 304) samt vissa jämkningar som en följd av den nya utsökningsbalken.
    Mot den angivna bakgrunden är det en smula märkligt att det under den senaste tiden och alltså efter det att kommentaren färdigställdes har skett ett flertal ändringar i 7 kap.
    Genom ändringar i 7 kap. 5 § har maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende begränsats (se prop. 1983/84: 136 s. 66 och SFS 1984: 678). Bakgrunden till lagändringen är bl. a. att den tidigare gällande maximitiden om 50 år kunde utnyttjas för att kringgå jordförvärvslagstiftningen.
    Vidare har hyresgästernas skydd vid en exekutiv försäljning av fastigheten ytterligare förbättrats genom ett tillägg till 7 kap. 16 § första stycket (se prop. 1983/84: 137 s. 107 och SFS 1984: 694). Lagändringen kompletteras av ändringar även i 12 kap. 25 och 58 §§ utsökningsbalken.
    Slutligen har 7 kap. tillförts en ny paragraf, 31 §, som innehåller bestämmelser om vissa upplåtelser i andra hand (se prop. 1984/85: 111 s. 11 och 27 samt SFS 1985: 278). Avsikten med den nya paragrafen är att hindra att bestämmelserna om besittningsskydd m. m. vid hyra och arrende kringgås genom att fastighetsägaren upplåter nyttjanderätt till en bulvan som i sin tur upplåter nyttjanderätten till den egentlige hyresgästen eller arrendatorn.

 

Paragrafen innebär att hyresgästen och arrendatorn har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt.
    Avslutningsvis vill jag gärna betyga att jag har haft stort nöje och behållning av att läsa kommentaren samt att jag nu för egen och andras del ser fram emot att Peter Westerlind infriar det löfte han utställt i förordet att härnäst behandla tomträttsreglerna i 13 kap. När det gäller tomträtten har Westerlind ju inte bara tagit del i lagstiftningsarbetet utan han dominerar också den rättsvetenskapliga litteraturen med sin bok Studier över tomträttsinstitutet från år 1965.

Lars K. Beckman