Bertil Häggman 231En hovrätt häver en utmätning — men varför?
Den kronofogdemyndighet där jag tjänstgör handlade i februari 1985 ett enskilt utsökningsmål. Sökande var ett större bostadsföretag och gäldenär en person, som inte betalat sin hyra. En kronoassistent utmätte den 12 februari 1985 en personbil av märket Volkswagen Golf till gäldande av skulden, som grundade sig på ett betalningsföreläggande av Malmö tingsrätt.
    Gäldenären besvärade sig senare och påstod att den utmätta personbilen tillhörde hustrun och sedan kronofogdemyndigheten i mars 1985 avgivit yttrande avgjorde hovrätten över Skåne och Blekinge målet i beslut den 7 maj 1985 (Avd. 1, mål nr 266/85). Beslutet är kort och som ofta i dessa mål har inte några skäl angivits. Det lyder.

 

"I målet är upplyst att parterna den 19 februari (alltså sju dagar efter utmätningen. Förf. anm.) träffat överenskommelse om en avbetalningsplan. Detta utgör hinder mot verkställighet. Hovrätten häver därför utmätningen."

 

Det kan givetvis finnas många skäl till varför högre instans häver en utmätning. Det utmätta kan tillhöra annan än gäldenären och det kan styrkas att denne tredje man äger det utmätta. Det utmätta borde kanske ha ansetts ingå i gäldenärens beneficium. Svaranden kan tänkas visa att han efter dagen för exekutionsurkunden erlagt full betalning eller fullgjort den förpliktelse som ansökningen om verkställighet avser (UB 3:21). En regel om att en avbetalningsplan (med anstånd) som träffats efter utmätningen skulle leda till att en utmätning skall hävas saknas såvitt mig är bekant i utsökningsbalken. I det nu aktuella målet lämnades anstånd med verkställighet till 1985-07-01 sedan överenskommelse om en avbetalningsplan träffats. Lämnar sökanden anstånd på grund av att en avbetalningsplan gjorts upp fore en utmätning innebär detta givetvis ett hinder mot att företa utmätning i målet. Att en avbetalningsplan upprättas efter en utmätning av egendom tillhörig gäldenären är ytterst vanligt. Den existerande utmätningen utgör då säkerhet för sökanden och samtidigt en påtryckning på gäldenären att följa avbetalningsplanen och reglera skulden. I annat fall riskerar han att det utmätta säljes exekutivt.
    Det aktuella beslutet kom ej att överklagas då den enskilde sökandens ombud inte ansåg det mödan värt. Beslutet vann alltså laga kraft och det finns nu risk att det som rättsfall kan komma att åberopas i framtiden. Följden kan bli en besvärande rättsosäkerhet, som kan skapa problem både i verkställighetsarbetet för kronofogdemyndigheterna och för borgenärs- och gäldenärsombud. Vad menar hovrätten med beslutet? Det har visserligen sagts att man inte skall kvälja dom. Förhoppningsvis kommer denna min fråga inte att tolkas som något dylikt.
 

Bertil Häggman

 

Inskrivning av ändring i tomträttsavtal enligt 21 kap. 5 § jordabalken
En ändring av villkor i tomträttsavtal får inskrivas i fastighetsboken efter ansökan av fastighetsägaren eller tomträttshavaren. En förutsättning för inskrivningen är enligt 21 kap. 5 § 2 st. jordabalken att rättighetshavare i tomträtten medger inskrivningen eller att ändringen är väsentligen utan betydelse för rättighetshavaren.
    JB 21:5 skall läsas mot bakgrund av 13:5. I sistnämnda paragraf stadgas att en ändring av villkoren i ett tomträttsavtal får sakrättslig verkan gentemot

 

232 Peter Nilssonrättighetshavare i tomträtten endast om ändringen skrivs in i tomträttsboken. Genom JB 21:5 ges rättighetshavare möjlighet att, i de fall en ändring av tomträttsavtalet inte är utan väsentlig betydelse för honom, vägra inskrivning av ändringen. Därigenom kan rättighetshavaren förhindra att ändringen får negativa rättsverkningar gentemot honom. Han kan dock inte påverka ändringens obligationsrättsliga verkningar mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren. Exempelvis kan ägaren till en härskande fastighet låta bli att godkänna inskrivning av en ändring i ett tomträttsavtal om ändringen på något sätt skulle inskränka den härskande fastighetens rätt till servitut i tomträtten. På motsvarande sätt kan en nyttjanderättshavare, som på grund av en ändring i ett tomträttsavtal kan fa sin nyttjanderätt hotad, skydda sig genom att motsätta sig inskrivning av avtalet. Som exempel på situationer där en innehavare av nyttjanderätt eller servitut kan skyddas genom JB 21:5 kan nämnas när ändring sker i tomträttsavtalet beträffande ändamålet med upplåtelsen eller beträffande den areal som omfattas av upplåtelsen. Det är svårare att finna situationer där en panträttshavare i sakrättsligt hänseende påverkas av en ändring i tomträttsavtalet.
    Ett vanligt förekommande spörsmål hos inskrivningsmyndigheten är huruvida en höjning av tomträttsavgälden kan skrivas in utan godkännande av panträttshavarna i tomträtten, d.v. s. huruvida en sådan inskrivning är väsentligen utan betydelse för panträttshavarna.
    Någon helt enhetlig tillämpning av JB 21: 5 i nämnda hänseende tycks inte finnas vid landets inskrivningsmyndighet. En vanlig huvudregel är dock att godkännande krävs av de panträttshavare som har pantbrev med sämre inomläge än 85 % av fastighetens taxerade byggnadsvärde, se Domstolsverkets handbok för IM avsnitt 8.3  s. 3. Somliga inskrivningsmyndigheter drar gränsen där godkännande krävs vid ett inomläge sämre än vad som motsvaras av fastighetens totala taxeringsvärde, andra vid 85 % av nämnda värde.
    Frågan har varit uppe till bedömning i två avgöranden från Hovrätten för Nedre Norrland, målen ö 59/81 och ö 143/81. I förstnämnda mål hade en höjning skett från 975 kr. till 2 470 kr. Tomträtten var intecknad till 542 250 kr. och fastighetens totala taxeringsvärde 175 000 kr. I det andra målet hade avgälden höjts från 183 kr. till 2 020 kr. Fastighetens totala taxeringsvärde var 170 000 kr. och inteckningar, på sammanlagt 390 000 kr. hade uttagits. Hovrätten fann i båda dessa fall att höjningen var utan betydelse för panträttshavarnas säkerhet och följaktligen att höjningen kunde skrivas in i fastighetsboken utan hörande av någon av panträttshavarna.
    Ordalydelsen av JB 21:5 kan ge intrycket att paragrafen även tar sikte på situationer där en ändring obligationsrättsligt kan påverka en panträttshavares eller annan rättighetshavares situation. Det torde t. ex. stå klart att en höjning av tomträttsavgälden i viss mån får tas med bland de faktorer som påverkar marknadsvärdet på en tomträtt, och därigenom även kan ha betydelse för en panträttshavares utsikter att få utdelning vid exekutiv försäljning av fastigheten. En panträttshavare kan emellertid inte genom att vägra inskrivning av en höjning av tomträttsavgälden hindra fastighetsägaren från att, efter exekutiv försäljning, även gentemot en ny ägare ta ut den högre tomträttsavgäld som avtalats. Ifrågavarande paragraf kan således i berört hänseende inte ge något skydd för en panträttshavare. Frågan vilken betydelse en villkorsändring har för panträttshavare skall därför endast bedömas i ett sakrättsligt perspektiv.

 

Inskrivning av ändring i tomträttsavtal 233    När får då en inskrivning av tomträttsavgäldens storlek sakrättslig betydelse för en panträttshavare? Enligt 7 § 1 p. förmånsrättslagen utgår ogulden tomträttsavgäld med förmånsrätt i tomträtt. Som framgår av nämnda paragraf har denna förmånsrätt företräde framför inteckning i tomträtten. Tomträttsavgäldens storlek kan därför ha betydelse för panträttshavarnas utdelning vid exekutiv försäljning. Av JB 13:21 följer, som ovan nämnts, att en ändring av bl. a. tomträttsavgäld endast blir sakrättsligt giltig mot panträttshavarna om ändringen skrivits in i tomträttsboken. Följaktligen får upplåtaren av tomträtten endast förmånsrätt med ett belopp motsvarande den avgäld som skrivits in i tomträttsboken, oavsett om avtal mellan upplåtaren och tomträttshavaren träffats om högre avgäld. Dessutom får avgälden inte ha förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.
    En höjning av tomträttsavgälden torde inte ha någon ytterligare sakrättslig betydelse för en panträttshavare än vad som följer av det ovan berörda stadgandet i förmånsrättslagen. Bedömningen av huruvida en höjning av tomträttsavgälden är utan väsentlig betydelse för en panträtttshavares säkerhet begränsas därför dels till frågan om höjningens nominella storlek och dels till frågan om respektive panträttshavares inomläge. Beträffande sistnämnda fråga bör utgångspunkten vara att fastställa ett gränsvärde vid vilket panträttshavare med ett mot gränsvärdet svarande inomläge riskerar att inte få full utdelning vid exekutiv försäljning. För att inskrivningsmyndigheterna på ett praktiskt sätt skall kunna handlägga ärenden av ifrågavarande slag måste gränsvärdet fastställas enligt någon form av schablon. Med fördel kan som gränsvärde användas fastighetens totala taxeringsvärde. Enligt 5 kan. 2 § fastighetstaxeringslagen skall fastighetens taxeringsvärde motsvara 75 % av fastighetens marknadsvärde. Visserligen bör det faktum att fastigheten är upplåten med tomträtt medföra att tomträttens marknadsvärde är något lägre än fastighetens marknadsvärde. Trots detta torde endast i undantagsfall panträttshavare med ett inomläge motsvarande 75 % av fastighetens marknadsvärde riskera att inte få full utdelning vid exekutiv försäljning av tomträtt. Mot bakgrund av detta resonemang bör inte, för inskrivning av en höjning av tomträttsavgäld, i något fall krävas medgivande från panträttshavare som har ett inomläge som är bättre eller lika med fastighetens taxeringsvärde. Om medgivande skall krävas av panträttshavare med sämre inomläge beror på om det skulle anses vara utan väsentlig betydelse för panträttshavaren att eventuellt gå miste om ett belopp motsvarande det med vilken tomträttsavgälden höjts.
    Normalt höjs tomträttsavgälden vart tionde år. Höjningen skall motsvara den värdestegring som marken undergått. I NJA 1976 s. 562 fastslogs att avgälden skulle motsvara en avkastning om 4,5 % av markens marknadsvärde. Rättsfallet avser tomträtt för villabebyggelse. Vid beräkningen skall bortses från det värde som betingas av anslutningsavgifter, trädgårdsanläggningar och annat som bekostats av tomträttsägaren. Sedan ovan angivet HD-avgörande har avgäldsräntans nivå och metoden för dess framräknande varit föremål för diskussion bl. a. av tomträttskommittén (SOU 1980:49). Se även Sv JT 1985 s. 65 och s. 602. Det förefaller logiskt att godta en höjning av tomträttsavgälden till den nivå som godtas i rättspraxis utan att kräva panträttshavares medgivande. Det måste ju hur som helst stå klart för varje seriös kreditgivare att en justering av denna storleksordning görs vart tionde år.

 

16-36-163 Svensk Juristtidning

 

234 Inskrivning av ändring i tomträttsavtalLikaså skulle det framstå som stötande om inte en upplåtare av tomträtt skulle åtnjuta det skydd som lagen ger denne i 7 § 1 p. förmånsrättslagen så länge tomträttsavgälden hålls inom den nivå som godtas i rättspraxis. En höjning inom denna nivå torde inte heller kunna innebära något större avbräck för en panträttshavare med tanke på begränsningen i 7 § 1 p. förmånsrättslagen innebärande att förmånsrätten är inskränkt till tomträttsavgäld som förfallit inom ett år från utmätningen eller konkursansökningen.
    Sammanfattningsvis förordas sålunda att inskrivningsmyndigheterna — då fråga är om tomträtt avsedd för villabebyggelse — endast kräver panträttshavares medgivande till inskrivning av ändring av tomträttsavgäld om höjningen medför en högre avgäld än vad som motsvarar 4,5 % avkastning på fastighetens markvärde. NJA 1976 s. 562 förutsätts följaktligen tills vidare vara normgivande för avgäldsräntans nivå. Vidare förutsätts att inskrivningsmyndigheterna, vid sin av praktiska skäl mera schablonartade kontroll, beräknar markvärdet med ledning av taxeringsvärdet. Av angivna skäl bortses även från avgående poster i form av trädgårdsanläggningar, anslutningsavgifter o. dyl. Medgivande skall i förekommande fall endast krävas från panträttshavare vars pantbrev har ett sämre inomläge än vad som motsvaras av fastighetens totala taxeringsvärde. Så länge höjningen av avgälden inte överstiger nämnda gräns får den försämring av pantsäkerheten som upplåtarens ökade förmånsrätt medför anses vara utan väsentlig betydelse för panträttshavare.
 

Peter Nilsson