Lag, avtal och bostadspolitik

— en betraktelse över hyresförhandlingslagens regleringsteknik

 

Av professor ANDERS VICTORIN

1. Allmänt
När ett en lag eller ett lagverk varit i kraft ett antal år finns det ofta skäl att på nytt se på de olika sakfrågorna och rättsfrågorna. Det händer inte så sällan att de viktiga frågorna är andra än vad som man föreställde sig när lagen trädde i kraft, eller att utvecklingen på området har tagit en annan riktning än vad man då kunde bedöma. Det kan också tänkas att lagen uppställer onödiga hinder för en utveckling i den avsedda riktningen.
    I det följande skall ett försök göras att ta ett litet bredare grepp på frågorna kring hyresförhandlingslagen. Det som intresserar oss är i första hand att granska hyresförhandlingslagens regleringsteknik1, materiellt och formellt. Hyresförhandlingslagen (HFL) har nu varit i kraft i snart 13 år. Lagen har hittills varit föremål för endast ett fåtal reformer — de viktigaste har gällt förfarandet vid strandning av förhandlingar samt frågan om förhandlingsöverenskommelsen skall gälla för nytecknade hyresavtal. En annan fråga har indirekt berört förhandlingssystemet, nämligen införandet av s. k. hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. För närvarande förbereds reformer som gäller hyresnämndernas och bostadsdomstolens sammansättning vid tvister som berör utomstående, närmast med anledning av Europadomstolens dom i det s. k. Langborger case. Dessa frågor kommer emellertid inte att utgöra huvudtemat här. I stället kommer uppmärksamheten att kretsa kring två andra frågor som är ägnade att belysa regleringstekniken, nämligen dels HFLs formkrav och dels lagens allmänna konstruktion — särskilt skall relationen till bruksvärdereglerna och förhållandet mellan de olika avtalen och avtalselementen uppmärksammas. Systemet med ett kollektivt hyresförhandlingssystem är, såvitt man vet, ganska unikt för Sverige.2 I det följande skall något sägas

1 Denna artikel färdigställdes strax före publiceringen av Hellner, Lagstiftning inom förmögenhetsrätten, 1990. Författaren har inte kunnat dra nytta av denna skrift. 2 Jfr Pichler, J, Das Schwedishe Mietrecht, Salzburg 1984. Det bör i sammanhanget nämnas att det finns ytterligare ett system för hyresgästinflytande, nämligen det som gäller enligt bostadssaneringslagen. Detta skall inte behandlas här. Att det finns skilda system är dock inte något anmärkningsvärt. En parallell utgörs av medbestämmandelagens och arbetsmiljölagens olika system inom arbetsrätten.

om den historiska bakgrunden, men här bör framhållas att systemet bygger på förekomsten av partsorganisationer av betydande styrka. Organisationstätheten på fastighetsägarsidan är dock betydligt högre än på hyresgästsidan, där den är relativt låg. Det finns många hus där hyresgästföreningen saknar medlemmar.
    Det originella med systemet är att det är ett system mera för förvaltning av hyreslagstiftningens regler än för utveckling utanför lagstiftningens ramar. Skillnaden mellan lagstiftarens hyresrättsliga interventionspolitik och hans arbetsrättsliga non-interventionspolitik är slående. Hyresförhandlingssystemet saknar egentlig kollektiv sanktionsmekanism. Några möjligheter till stridsåtgärder som inom arbetsrätten finns i huvudsak inte. Intressekonflikter måste lösas i rättslig ordning: det är här som hyreslagstiftningen blir styrande och detta är också det egentliga skälet till att systemet framstår som en förvaltning av det hyresrättsliga systemet.
    Samtidigt fungerar hyresförhandlingssystemet förvånansvärt väl. Antalet fall då förhandlingarna strandar och tvisten förs vidare till hyresnämnd är påfallande litet. Det allmänna intrycket är också att parterna är nöjda med det. Den svenska bostadshyresmarknaden är emellertid indelad i två huvudsakliga sektorer, nämligen den kommunalägda s. k. allmännyttiga sektorn å ena sidan och den privata sektorn å andra sidan. Inom dessa båda sektorer fungerar systemet väsentligen olika. Denna skillnad reflekterar främst de grundläggande reglerna om allmännyttans prisledande funktion enligt bruksvärdereglerna i 12:55 JB. Inom den allmännyttiga sektorn avser förhandlingarna att nå fram till en prissättning på bostäder med hänsyn till allmännyttans regler om självkostnadspris (inkl. avkastning på insatt kapital från ägarna, främst kommunerna), medan förhandlingarna inom den privata sektorn avser en följsamhet i förhållande till allmännyttan. Inom den privata sektorn sker förhandlingarna först sedan förhandlingarna inom den allmännyttiga sektorn är klara och de avser en anpassning till den hyresnivå och hyresstruktur som bestämts där. I detta hänseende har systemet inte förändrats sedan det infördes. Först skall här förhållandet till bruksvärdereglerna tas upp.

 

2. Bruksvärde och marknadshyra
Under senare tid har hyresförhandlingarna kommit att diskuteras mera intensivt än tidigare i den bostadspolitiska debatten. Det har t. o. m. förts fram förslag om att HFL skall avskaffas. När HFL infördes 1978 skedde detta som slutstenen i det definitiva avskaffandet av hyresregleringen, vars avveckling hade dragit ut på tiden betydligt längre än någon kunnat ana 1942, då den

infördes som en tillfällig åtgärd för att råda bot på hotande hyreshöjningar under andra världskriget. Att avvecklingen tog så lång tid måste ses mot bakgrund av osäkerheten om vilka konsekvenser den skulle få. Det råder nämligen knappast något tvivel om att införandet av bruksvärdehyror 1968 från början var ett försök att införa en marknadsprissättning på hyresområdet, ett försök som dock endast var halvhjärtat. De ursprungliga reglerna innehöll fortfarande element av priskontroll, framför allt när det gällde förstagångshyror. Samtidigt avskaffades dock bestämmelser av hyreskontrollkaraktär knutna till de statliga lånebestämmelserna.3 Osäkerheten om konsekvenserna av en avveckling ledde till att en proposition (1967:141) i frågan återkallades för att sedan återkomma som en bilaga ett år senare till en ny proposition (1968:91) där en kompromiss presenterades. En fortsatt avveckling skulle ske, men i sitt kärnområde skulle hyresregleringen fortfarande gälla.
    Under de följande åren kom synen på bruksvärdesystemet att förändras. Det framstod inte längre som ett system för att genomföra marknadshyra, utan som ett system för att närmast simulera ett marknadshyressystem.4 Det fanns också i det ursprungliga förslaget från 1967 skrivningar som innebar att systemet skulle motverka alltför kraftiga hyreshöjningar inom områden med efterfrågetryck, alltså områden med bostadsbrist.5Detta ledde i sin tur till en diskussion om bruksvärdesystemet i grunden innehöll en spärr mot att den s. k. lägesfaktorn kunde beaktas i tillräckligt hög utsträckning, något som dock åtminstone bostadsdomstolen inte kunde finna några belägg för (se RBD 46:80).6 Att farhågorna för konsekvenserna av en avveckling av hyresregleringen efter hand minskade berodde också på att administrationen av hyreslagens hyressättningsregler för bostäder (nuvarande 55 § 12 kap. jordabalken) hade lagts i händerna på hyresmarknadens parter och att detta delvis skedde inom ramen för en indirekt statlig priskontroll genom det statliga bostadsfinansieringssystemet, ett system som fortfarande gäller även sedan den nu planerade

 

3 Gad-Stark, Hyresregleringen, 1969, s. 16. 4 Se SOU 1981:77 s. 160 f., jfr prop 1974:150 s. 470 ff. De ändringar som genomfördes i 1974 års proposition innebar bl. a. att allmännyttans prisledande ställning stärktes på så sätt att dess lägenheter skulle anses prisledande också i de orter där de inte var dominerande utan endast ”representativa”. Detta kan sägas innebära ett stort steg från en marknadsmodell till en förhandlingsmodell. 5 Prop. 1968:91, Bihang A (prop. 1967:141) s. 48 ff., 174 ff. 6 Detta är också den officiella inställningen. Se t. ex. senast BoU 1990/91:1. Inför den fortsatta diskussionen kan det också vara av intresse att notera att bostadsutskottet där finner att också parterna i det kollektiva förhandlingssystemet tillmäter lägesfaktorn viss betydelse. Författaren vill se utskottets resonemang som en bekräftelse på att de tankar som här framförs beträffande de kollektiva parternas roll för bruksvärdesystemet är riktiga.

reformen av bostadsfinansieringen (prop. 1990/91:34) träder i kraft.
    Det är välbekant att redan hyresregleringssystemet innebar ett ökande inflytande för hyresmarknadsparterna. Inom ramen för verksamheten i statens hyresråd kunde parterna inleda ett samarbete som så småningom ledde till att utfärdandet av normer för hyresökningarnas storlek endast var en bekräftelse av de överenskommelser som hade nåtts mellan parterna.7 Framgångarna i detta samarbete ledde till att Hyresgästernas Riksförbund och SABO redan 1958 kunde underteckna en förhandlingsordning som avsåg det allmännyttiga beståndet, för vilket hyresregleringen hade avskaffats eller var på väg att avskaffas. Och drygt 10 år senare kunde Hyresgästernas Riksförbund och de privata hyresvärdarna förklara att de var beredda för en avveckling av hyresregleringen. Också på det området hade en förhandlingsordning undertecknats. Att Hyresgästernas Riksförbund var berett att medverka till en avveckling av hyresregleringen väckte berättigat uppseende. Vid närmare betraktande var saken emellertid inte så egendomlig.
    Det system för hyressättning som införts genom bestämmelserna i hyreslagen 1968 innebar att hyressättningen i de allmännyttiga, alltså de kommunalägda, bostadsföretagen skulle vara prisledande för bostadsmarknaden i varje ort. Inom ramen för det förhandlingsarbete som inletts i och med 1958 års förhandlingsordning hade parterna på det allmännyttiga området 1972 kommit överens om riktlinjer för hyressättningen. Dessa avsåg ett system för hyressättningen som kan jämställas med ett arbetsvärderingssystem. De olika områdena och de olika lägenheterna i husen värderades enligt ett poängsystem som sedan lades till underlag för hyressättningen inom ramen för ett totalt hyreskrav för varje allmännyttigt företag baserat på kravet på kostnadstäckning i enlighet med syftet med sådana bostadsföretag.8 Detta system innebar en radikal nyhet — det innebar nämligen att man på det allmännyttiga området frigjorde sig från ett renodlat marknadshyressystem, ja man frigjorde sig också i viss mening från det bruksvärdesystem som lagstiftaren anvisat. Nu avgjordes frågan om hur mycket en lägenhet fick kosta i hyra av två faktorer, nämligen dels det allmännyttiga bostadsföretagets totala kostnader (som i sin tur i hög grad var beroende av vilka statliga räntesubven-

7 En intressant, men delvis annorlunda utformad parallell är de överenskommelser som vid den tiden träffades vid samråd mellan regeringen och de statligt anställdas organisationer om löneökningar före tillkomsten av statstjänstemannalagen och kommunaltjänstemannalagen 1965; också här innebar de statliga förordningarna endast en bekräftelse av de överenskommelser som träffats i praktiken. Se närmare Schmidt, Facklig arbetsrätt, 2 uppl., 1979, s. 14 f. 8 Se Victorin, Kollektiv Hyresrätt, 1980 s. 150 ff., SOU 1981:77 s. 122 ff.

tioner som utgick), dels av hyresfördelningen mellan olika områden och hus, vilken bestämdes av poängsystemet inom ramen för de totala kostnaderna.
    Det viktiga är här metoden för sättande av hyror i det prisledande beståndet. Utgångspunkten var de totala kostnaderna och fördelningen skedde i förhandlingar.9 Att detta i sin tur kunde leda till olika resultat för olika kommuner vad avser såväl hyresnivåer i allmänhet (beroende på olika kostnadsstruktur hos olika företag och på olika värderingar betr olika faktorer som bestämmer hyresnivån) som vad avser fördelningen av hyrorna mellan lägenheter av olika ålder och kvalitet har övertygande dokumenterats.10 — Det faktum att metoden var det viktiga bekräftas av det sagda. Det var inte alla gånger parterna höll sig till den rekommenderade metoden för fördelning av hyrorna, utan även andra normer tycks kunna förekomma, utan att de för den skull anknyter närmare till marknadshyrans nivå och till den hyresstruktur som denna skulle medföra. Det är i allt väsentligt tillkomsten av detta system som gjorde att också lagstiftaren började betrakta bruksvärdereglerna som ett system för simulering av marknadshyran, men som bromsade snabba förändringar.

 

3. Vem bestämmer över bruksvärdet?
I det nyss beskrivna systemet är det tydligt att parterna på det allmännyttiga området har ett stort och kanske avgörande inflytande över vad bruksvärdehyran skall sättas till om en tvist förs upp till hyresnämnd och bostadsdomstol. Den nivå som etablerats inom den allmännyttiga sektorn är ju enligt bestämmelserna i 12:55 JB prisledande. Ett krav som är påtagligt högre än den nivån kommer inte att medges. Detta gäller i vart fall tvister som förs utanför det allmännyttiga området. Inom den privata sektorn leder detta även till att förhandlingarna som nämnts förs mera formellt som en anpassning till de nivåer som fastslagits i förhandlingar inom det allmännyttiga området.
    Kärnfrågan är emellertid denna: vad gäller för normer inom det allmännyttiga området? Det teoretiskt korrekta svaret med hänsyn till reglerna i hyreslagstiftningen är att bruksvärdereglerna gäller

 

9 Här bör också inskjutas att de totala kostnaderna inbegriper också sådana faktorer som det periodiska underhållet, fondavsättningar, behandling av realisationsvinster osv. Förhandlingarna gäller i praktiken hela företagets budget. Detta innebär att förhandlingarna också kan gälla självkostnadernas fördelning över tiden, något som dock har en mera marginell inverkan på hyreskraven. I stort sett kan därmed självkostnaderna ses som givna. 10 Turner, Hyressättning på bostadshyresmarknaden, akademisk avhandling, Byggforskningsrapport R 69:79. Jfr SOU 1981:77 s. 149 ff.

om parterna på det allmännyttiga området inte kommer överens.11 För att kunna diskutera denna fråga måste vi emellertid gå reglerna litet närmare in på livet.
    Med hyresförhandlingslagens regelsystem förutsätts för att effektiva förhandlingar mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation skall kunna föras att en förhandlingsordning gäller mellan parterna. Utan en sådan kan inte hyrorna få genomslagskraft genom förhandlingsklausulen i hyreskontraktet mellan hyresvärd och hyresgäst. Enligt HFL är förhandlingssystemet på hyresmarknaden huvudsakligen ett lokalt system. Parter till en förhandlingsordning kan nämligen endast vara en hyresgästorganisation och en hyresvärd. En fastighetsägarorganisation kan endast uppträda som ”medpart” till hyresvärden. Förhandlingar på central nivå, alltså mellan Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Fastighetsägareförbund eller SABO räknas inte som hyresförhandlingar i lagens mening. Dessa parter kan nämligen inte vara parter i en förhandlingsordning. Vad de kommer överens om får inte verkan som förhandlingsöverenskommelse och inte heller genomslagskraft i det enskilda hyresavtalet. Detta förhållande måste i och för sig betecknas som egendomligt. Begränsningen i partsförhållandet tillkom efter förslag av lagrådet (se prop. 1977/78:175 s. 211) och mötte ingen gensaga från föredragande statsrådet eller från riksdagen.
    Det argument som lagrådet framförde var att lagrådsremissens förslag, att endast organisationer kunde uppträda som parter i en förhandlingsordning, inte var helt konsekvent. I en tvist om rätt till förhandlingsordning kunde enligt förslaget endast hyresvärden uppträda inför hyresnämnd. Endast en hyresvärd hade rätt till förhandlingsordning. Vidare kunde reglerna om primär förhandlingsskyldighet endast träda i funktion vid en förhandlingsordning som undertecknats av hyresvärden, ev. i förening med en fastighetsägareförening. — Lagrådet fann att därmed borde en hyresvärd alltid vara part på hyresvärdssidan. En fastighetsägareförening skulle kunna uppträda endast som en ”medpart”. Att statsrådet Friggebo följde lagrådets förslag ter sig i efterhand som svårt att förklara. Det ligger inte något märkligt i att vissa skyldigheter endast åvilar den som uppträder som part till ett enskilt hyresavtal. Motsvarande ordning gäller på arbetsmarknaden där endast en arbetsgivare är primärförhandlingsskyldig enligt MBL:s regler i den meningen att initiativskyldigheten vilar på honom och inte på organisationen. På motsvarande sätt är det inte något märkligt i att endast hyresvärd och hyresgäst uppträder i en tvist

11 Se t. ex. prop. 1983/84:137 s. 76 ff.

som gäller skyldigheter enligt hyresavtalet, även om detta får sitt innehåll från en förhandlingsöverenskommelse. Det bör heller inte te sig som så märkvärdigt att lagen endast gav rätten till förhandlingsordning i förhållande till en hyresvärd. En annan sak är att det vore önskvärt att också organisationerna fick inflytande över tolkningen av ett avtal där de står som parter.
    Att en förhandlingsordning på detta sätt är begränsad vad gäller partskravet innebär att man försvårar en förnuftig ordning där förhandlingar mellan organisationer skulle kunna ske — antingen bindande eller genom rekommendationer, allt eftersom vad parterna önskade. Den huvudsakliga tyngden i denna invändning ligger inte i att det skulle finnas något intresse för organisationer att efter strandade förhandlingar kunna föra talan i hyresnämnden — något sådant är knappast lämpligt — utan i att ”förhandlingsordningar” och motsvarande överenskommelser mellan organisationerna får en oklar ställning. Det hade varit att föredra om de hade kunna vända sig till hyresnämnd och bostadsdomstol i den mån de tvistar om innebörden i sina överenskommelser. Om det t. ex. råder en tvist om ett boinflytandeavtal på den allmännyttiga sektorn skulle den enligt författarens mening bäst ha kunnat handläggas i en tvist där organisationerna har talerätt. Detta skall utvecklas i det följande.
    I stället gäller enligt HFL att om förhandlingarna strandar det kollektiva systemet i viss mening upphör. Nu är det de enskilda parterna, hyresvärd och hyresgäst, som skall föra tvisten vidare till hyresnämnd. Visserligen har en del förändringar i lagen om hyresoch arrendenämnder vidtagits för att göra hanteringen av ett stort antal individuella tvister möjlig efter en strandning. Likväl kvarstår principen: här gäller bruksvärdereglerna i 12:55 JB.12 För att komma till rätta med detta problem har emellertid parterna på den allmännyttiga sektorn i de standardförhandlingsordningar som gäller där skrivit in särskilda regler för strandning. Dessa regler innebär att man delvis löst problemet med de centrala organisationernas ställning inom ramen för förhandlingsordningarna. Om parterna i en förhandling om hyror inte kan nå en överenskommelse får, enligt förhandlingsordningen, förhandlingen inte avbrytas, utan tvisten skall i stället hänskjutas till Hyresmarknadskommittén för avgörande. Hyresmarknadskommittén är

 

12 Detta är i och för sig anmärkningsvärt, bl. a. med tanke på tidsfaktorn. Jämförelser med jämförbara lägenheter inom orten kommer nu att gälla sådana där hyrorna sattes för ett år sedan eller kanske ännu längre tillbaka. Och det är för övrigt svårt att föreställa sig hur bruksvärdesystemet skulle kunna hantera hyreskrav av den storleksordning som nu är aktuell i samband med skattereformen. Fortfarande har ju detta inriktningen att dämpa snabba hyresförändringar, åtminstone uppåt.

ett partssammansatt organ gemensamt för Hyresgästernas Riksförbund och SABO. Det har paritetisk sammansättning. Det är med andra ord fråga om ett förhandlingsorgan utanför HFLs giltighetsområde. I förhandlingsordningen anges vidare att parterna där förbinder sig att anta Hyresmarknadskommitténs avgörande och utforma sitt avtal i enlighet därmed.
    Det är alldeles tydligt att Hyresmarknadskommitténs parter så länge de förmår komma överens behärskar hyressättningen inom det allmännyttiga området. Att viljan att komma överens är stor visar inte minst 1990 års centrala förhandlingar om hyreshöjningar inför skattereformen, låt vara att de denna gång fick drivas inför en förlikningsman, landshövding Ivar Nordberg. Den principöverenskommelse som träffats i höst är en signal till de lokala parterna på det allmännyttiga området att träffa uppgörelse i enlighet med den uppnådda kompromissen. Skulle de inte lyckas med detta kommer de centrala parterna genom sitt gemensamma organ Hyresmarknadskommittén att göra sådana överenskommelser åt dem.
    Det är väl därför ingen överdrift att påstå att grundbulten i det svenska hyressättningssystemet utgörs av bestämmelserna i förhandlingsordningen på det allmännyttiga området snarare än av bestämmelserna i 12:55 JB. Innebörden av detta är att den ekonomiska innebörden i bruksvärdereglerna inte bestäms av hyresnämnd och bostadsdomstol, utan av Hyresmarknadskommittén.
    Mot detta kanske kan invändas att det likväl finns en möjlighet för den enskilde att få till stånd en hyresnämndsprövning, nämligen enligt bestämmelserna i 22 § HFL. Härom är att säga att en sådan prövning endast undantagsvis kan medföra någon framgång för hyresgästen. För i den bruksvärdeprövning som företas torde han få finna sig i att jämförelsematerialet kan utgöras av andra, liknande lägenheter i det egna huset! I vart fall har de allmännyttiga bostadsföretagen i det egna beståndet tillräckligt många lägenheter för att man skall kunna säga att hyrorna där konstituerar en hyresnivå.13 Systemet fungerar som en sorts ”catch 22” för den enskilde hyresgästen. Möjligen kan man komma till annan bedömning om ett stort antal hyresgäster klagar på förhandlingsöverenskommelsen.
    En annan omständighet som kan nämnas i detta sammanhang är den tendens som märkts under de senaste åren, bl. a. i Stockholms förorter, att parterna inte företar någon hyresutjämning för det nybyggda beståndet. De nyaste lägenheterna kommer därför att få en hyra som är väsentligt högre än hyrorna för de lägenheter som

 

13 Jfr t. ex. Rittri, Bruksvärdehyra, 1985, s. 144 f., se även hänvisningen till 21 § HFL i 22 § i samma lag.

är ett par år äldre, men som bruksvärdemässigt ter sig som i huvudsak likvärdiga. Att så har skett har diskuterats utförligt i massmedia; få har emellertid dragit slutsatsen att detta är en allvarlig avvikelse från bruksvärdesystemet. Att detta vidare kan få konsekvenser på sikt som innebär att bruksvärdenivån inom hela beståndet kan komma att påverkas uppåt tycks heller inte diskuterats. De höga nivåerna i det nybyggda beståndet kommer nämligen att bilda en sådan nivå som kan bilda underlag för en bruksvärdering.
    En annan omständighet av liknande karaktär är den policy som tidigare bredrevs av hyresgästföreningarna och de allmännyttiga bostadsföretagen att inom ett förhållandevis litet bestånd i innerstäderna hålla hyresnivåerna nere för att därigenom påverka hyressättningen inom ett mycket större privat bestånd. Till en början ville hyresnämnderna inte acceptera detta, utan krävde att det allmännyttiga beståndet skulle vara dominerande. Det förefaller dock som om denna metod senare fick lagstiftarens godkännande. För att det allmännyttiga beståndet skulle vara prisledande krävdes endast att det skulle vara ”representativt”.14 Det nu sagda reser också frågan om legitimiteten för dem som i förhandlingar fattar beslut av strategisk betydelse för hela bostadshyresmarknaden. Denna fråga skall inte diskuteras vidare i detta sammanhang.

 

4. Systematik, formkrav och avtalsinnehåll
4.1 Systematik — de olika avtalsinstituten
HFL har visat sig ha en stor potential när det gäller att utveckla medbestämmandet, eller boinflytandet, som det ofta kallas. Det är möjligt att i en förhandlingsöverenskommelse reglera bl. a. husets och lägenheternas skick och övriga boendefrågor i de mån de rör hyresgästerna gemensamt. Detta kan innebära olika samrådsformer eller t. o. m. viss bestämmanderätt för hyresgästerna genom hyresgästföreningen enligt avtal med bostadsföretaget. Otvivelaktigt har detta varit betydelsefullt på åtskilliga områden. De överenskommelser som träffats tycks vara mera långtgående än vad som är fallet på arbetsmarknaden.
    Ett problem av mera teknisk natur för iakttagaren ligger dock i frågan om vilken karaktär sådana överenskommelser skall anses ha enligt HFLs systematik. Är det fråga om förhandlingsordningar

14 Prop. 1974:150 s. 472 f. Diskussionen där gäller dock allmännyttans ställning inom det nybyggda beståndet inom ramen för tillämpningen av den s. k. spärregeln. Att allmännyttan skulle utöva strategisk prissättning också inom det äldre beståndet tycks inte ha diskuterats, även om 1974 års ändringar innebar att spärregeln förutsågs få mindre betydelse — redan vid jämförelseprövningen skulle, som nämnts, hänsyn tas till ett ”representativt” inslag av allmännyttiga lägenheter i jämförelsematerialet. Jfr även prop. 1983/84:137 s. 74 f.

eller förhandlingsöverenskommelser, eller är det kanske en blandad form där också element kan ingå som inte utgör vare sig den ena eller den andra sorten?15 En överenskommelse om samverkan förutsätter en hel del såväl formella som materiella bestämmelser. Frågan uppstår på grund av HFLs definition av begreppet förhandlingsordning i 5 §. Det är tydligen så att en förhandlingsordning i lagens mening endast kan gälla förhandlingar och förhandlingsskyldighet. Vidare gäller att sanktionerna i HFL, låt vara svaga, endast gäller förhandlingsskyldigheten. En bestämmelse i en förhandlingsöverenskommelse är inte alls föremål för sanktioner genom HFL, annat än om hyresvärden tar ut högre hyra än som medges i en sådan.
    Antag t. ex. att ett boinflytandeavtal föreskriver att hyresvärden skall utse en person som skall ingå i ett partssammansatt organ med uppgift att fatta beslut i vissa frågor rörande fastighetsskötsel inom ramen för en särskild budgetram samt vidare att budgetramen skall fastställas med minimum 8 procent av företagets omsättning. En tvist uppkommer nu därför att fastighetsägaren vägrar att utse en sådan person. Skall ett brott mot denna bestämmelse betecknas som förhandlingsvägran? Skall överenskommelsen betecknas som en förhandlingsöverenskommelse? Eller är det fråga om ett ”vanligt” civilrättsligt avtal? Exemplet tycks peka på att det kanske hade varit bättre att i HFL göra de kollektiva överenskommelserna till en enhetlig kategori efter mönster från MBLs kollektivavtalsbegrepp. Det framstår som egendomligt att ett avtal med ett naturligt inre samband skall vara att bedöma som kanske tre olika avtalstyper. Liksom i arbetsrätten bör reglerna vara försedda med enkla sanktioner som bl. a. innebär rätt till allmänt skadestånd för den förfördelade parten. Detta bör också innebära att hyresnämndernas kompetens måste vidgas så att de kan ta upp tvister om brott mot de kollektiva avtalen på talan från parterna. Även om tillgång finns till tvistelösning genom de allmänna domstolarna måste detta ses som mindre tillfredsställande. Varför skall en sådan tvist gå till allmän domstol när tillgång finns till en specialdomstol? I och för sig kan man mena att problemet inte är särskilt aktuellt, eftersom det finns möjligheter att lösa frågan genom ingripande av centrala förhandlingsorgan som Hyresmarknadskommittén eller Bostadsmarknadskommittén, låt vara att ett sådant ingripande inte är obligatoriskt. Författaren

 

15 Detta kan naturligtvis också gälla en standarförhandlingsordning. Författaren brukar ibland testa studenterna i civilrätt på vad regeln i förhandlingsordningarna att föreningsrätten skall lämnas okränkt innebär ur denna synpunkt.

håller inte med om detta. Även om viljan hos dessa parter att nå överenskommelse är stor, är det inte säkert att detta sker. Lagen bör vidare vara skriven så att den fungerar tillfredsställande för alla parter, också för dem som inte tillhör centrala organisationer.
    I sammanhanget bör också framhållas att lagens konstruktion gör avtal om boinflytande och liknande företeelser till helt frivilliga åtaganden för hyresvärden. Någon längre gående förhandlingsordning än vad som föreskrivs i 5 § 1 st. HFL kan nämligen knappast föreskrivas av en hyresnämnd med stöd av bestämmelserna i 9–11 §§ HFL. Anledningen till att regler om införande av förhandlingsordning finns i HFL över huvud taget är att parterna på bostadshyresmarknaden på det stora hela saknar möjligheter att genomföra effektiva stridsåtgärder mot varandra. Men är det mot den bakgrunden rimligt att en hyresvärd som under en längre tid haft ett fungerande boinflytandesystem plötsligt, t. ex. vid ett ägarbyte skall kunna säga upp förhandlingsordningen för att ersätta den med en minimal förhandlingsordning enligt HFLs regler? Mot detta kan man emellertid säga att inte heller hyresgästföreningen är maktlös i en sådan situation. Motåtgärden bör nämligen vara att inte ”ge” hyresvärden någon förhandlingsordning alls. Men är detta något som gynnar hyresgästerna?

 

4.2 Tolkning av förhandlingsordning
En klassisk fråga i arbetsrätten gäller formkravets fullständighet: måste allt avtalsinnehåll omfattas av den skriftliga formen? En annan fråga gäller de avtalsbundna medlemmarnas möjligheter att göra sin uppfattning om ett kollektivavtals innebörd gällande i förhållande till de avtalsslutande parternas uppfattning. I hyresrätten har dessa problem aldrig blivit ordentligt tacklade, även om liknande frågor kan ställas. Av 5 § HFL framgår sålunda att en förhandlingsordning är ett avtal som gäller förhandlingar. Sanktionerna gäller brott mot förhandlingsskyldigheten. Förhandlingsöverenskommelsen är inte särskilt sanktionerad mera än genom regeln i 23 § om ogiltighet av hyreshöjningar i strid med träffad förhandlingsöverenskommelse. Men låt oss anta att en förhandlingsordning innehåller en regel att förhandlingar påkallas i fråga om hyror årligen efter riksdagens beslut med anledning av tilläggspropositionen (ett av författaren påhittat, särdeles opraktiskt exempel). Ett år kommer inte tilläggspropositionen. Av någon anledning behövs inte detta. I stället börjar parterna förhandla i augusti. En besvärlig hyresgäst påstår att detta innebär att förhandlingar inte får ske.

Frågan om vilken verkan hyresgästens invändning får med avseende på hans bundenhet av en eventuell förhandlingsöverenskommelse skall behandlas senare. Här gäller frågan snarare vilket inflytande parterna har över tolkningen av en sådan bestämmelse gentemot hyresgästerna. Antag att det är fråga om en rent felaktig formulering: vad betyder formkravet här? Eller har parterna rätt att förbehålla sig rätten till en, så att säga, utvidgande tolkning av en bestämmelse i ett läge där denna inte kan tillämpas enligt sin ordalydelse på ett vettigt sätt, som i det angivna exemplet. Är det partsviljan som är avgörande? Kan hyresgästens uppfattning tillmätas betydelse?

 

4.3 Tolkning av förhandlingsöverenskommelse
Sådana frågor kan ställas också när det gäller förhandlingsöverenskommelser. Antag att det uppstår tvist om en oklarhet i förhandlingsöverenskommelsen som gäller en förpliktelse för hyresgästen, t. ex. bestämmelser om hyrans beräkning eller från vilket datum hyreshöjningen får utgå. Vilken betydelse har då parternas uppfattning i förhållande till hyresgästens? Det är tydligt att tvisten kommer att handläggas som en vanlig tvist om innehållet i hyresavtalet, och i denna tvist har de kollektiva parterna inte någon talerätt.
    Om vi å andra sidan tar en förhandlingsöverenskommelse som exempel där det finns en bestämmelse som innebär en förpliktelse för fastighetsägaren — man har träffat en överenskommelse om att ett utrymme skall inredas som cykel- och barnvagnsrum i huset — kan man ha delade meningar om vilken funktion som formkravet skulle ha i ett sådant fall. Likaså är det diskutabelt vilken funktion formkravet skulle kunna ha i de fall där en förhandling med efterföljande överenskommelse sker om en enskild hyresgästs förhållande. I ett sådant fall gäller att hyresgästen skall ha lämnat skriftlig fullmakt till föreningen.
    I båda dessa senare fall är det nämligen tydligt att en uppgörelse kan ske utan att en förhandlingsordning över huvud taget träffats. Det för lagstiftningen centrala fallet gäller uppgörelser som är förpliktande för hyresgästerna och som får tillämpas mot dem på grund av deras förhandlingsöverenskommelse. Här måste tydligen formkravet tillämpas fullt ut, annars verkar det vara meningslöst. Å andra sidan har vi även här den osäkerhet som gäller vad formkravet egentligen innebär i fråga om materiella bestämmelser. Räcker det med en viss anknytning till avtalsinnehållet, eller måste avtalsinnehållet anges fullständigt?

 

5. Hyresförhandlingslagens formkrav
HFL avviker från annan hyresrättslig lagstiftning genom att ge ganska stränga formkrav. Vi finner i HFL inte mindre än fyra olika avtal eller avtalsmoment:

 

— Förhandlingsordningen — Förhandlingsöverenskommelsen — Förhandlingsklausulen; samt vad man kan kalla för en — 15 § överenskommelse.

 

Endast beträffande förhandlingklausulen gäller inte något formkrav. Dessutom finns ytterligare några formkrav, bl. a. när det gäller frånträdande av förhandlingar (dock dispositivt). Vi har vidare ett märkligt formkrav som gäller själva förhandlingen och som vi snart återkommer till.

 

5.1 Förhandlingsklausulen
Skälet till att förhandlingsklausulen inte omfattas av något formkrav är att den är ett moment i hyresavtalet och för det gäller inte något formkrav. Å andra sidan är detta helt skenbart. Man kan knappast tänka sig ett muntligt hyresavtal med förhandlingsklausul. Åtminstone har författaren själv svårt att göra det. HFL definierar en förhandlingsklausul som klausul med innebörd att hyresgästen, sedan förhandlingsordning kommit till stånd, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägning tillämpas överenskommelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordning. Det är knappast rimligt att en ansvarsfull fastighetsägare vill ta risken att muntligt komma överens med hyresgästen om detta, när dessutom hyresgästorganisationen skall vara angiven. — Indirekt har därmed ett praktiskt krav på form insmugit sig i själva hyresavtalet, i varje fall när det är fråga om hyresavtal med förhandlingsklausul.

 

5.2 ”15 § överenskommelsen”
Den kanske mest märkliga typen av överenskommelse är ”15 § överenskommelsen”. Enligt 15 § HFL gäller att part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten om förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägareförening parter enligt förhandlingsordningen, skall båda påkalla förhandling och framställning om förhandling från motpartens sida skall göras hos var och en av dem. Framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas. Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställningen kommit motparten till handa. Avvikelse från

föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skriftligt avtal, heter det slutligen.
    Till historien hör också bestämmelserna i 16 §. Enligt dessa skall förhandlingsskyldig part själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som tvisten förhandlingen avser.
    Liksom många andra bestämmelser i HFL har denna föreskrift sin förebild i MBL. Där ligger det emellertid litet annorlunda till. Enligt 16 § MBL gäller följande:

 

Part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten om förhandling. Om motparten begär det skall framställningen vara skriftlig och ange den eller den fråga om vilken förhandling påkallas.

 

När det gäller andra förhandlingar än primärförhandlingar skall förhandling hållas inom tre veckor efter det att framställningen kommit motparten tillhanda (två veckor om motparten är enskild arbetsgivare eller lokal arbetstagarorganisation), om parterna ej enas om annat. Det ankommer på parterna att bestämma tid och plats för förhandlingssammanträde.
    Enligt 15 § MBL skall part visserligen inställa sig till sammanträde, men parterna kan gemensamt välja annan form för förhandling än sammanträde.
    I MBL ställs inte något formkrav på förhandlingsframställningen. Det är också tydligt att parterna kan välja annan form än sammanträde för själva förhandlingen, t. ex. telefonkonferens, telefax eller brevväxling. Tilläggas bör att reglerna om förhandlingar ”ägs” av de förhandlande parterna. På grund av MBLs konstruktion kan inte någon kollektivavtalsbunden medlem göra invändning om att förhandling inte ägt rum. Detsamma gäller regler enligt en förhandlingsordning inom arbetsrätten, dvs. ett kollektivavtal om skyldighet att förhandla m. m. Däremot är förhandling enligt MBL tvingande i en annan mening, nämligen att talan till arbetsdomstolen enligt 4 kap. 7 § lagen om rättegången i arbetstvister inte får föras utan att förhandling som skall ske enligt lag eller förhandlingsordning har förts. Tanken med denna regel är processekonomisk — syftet är att tvistefrågan skall vara väl förberedd inför rättegången vid AD, som ju innebär ett eninstansförfarande.
    Reglerna om formkravet för förhandlingarna (sammanträdet) i HFL skall diskuteras senare. Här skall kravet beträffande förhandlingsframställningen och andra modaliteter enligt 15 § HFL tas upp.

Den fråga man omedelbart ställer sig är varför avvikelser enligt 15 § HFL inte får göras genom muntligt avtal. Frågan varför muntliga avtal inte kan tolereras behandlas i förarbetena (a. prop. s. 125). Tanken är här att skriftlighetskravet motiveras med att det bör stå absolut klart för parterna vad de kommit överens om — vissa remissinstanser hade likväl föreslagit att muntliga överenskommelser skulle kunna accepteras. Detta gäller sålunda regler som behandlas i 15 §, dvs. förhandlingsframställningens form och tidpunkten för sammanträdet. Såvitt man kan förstå gäller det också frågan om hos vilka parter som förhandling skall påkallas. När det gäller HFL är det tydligt att förhandlingsskyldighetens modaliteter kan regleras i en förhandlingsordning eller i ett tillägg till en sådan, förutom genom en sådan överenskommelse som talas om i 15 §. Nu uppstår här i och för sig ett särskilt problem, nämligen vad som är ett särskilt avtal och vad som är t. ex. ett tillägg till förhandlingsordningen, och om detta över huvud taget är en relevant diskussion — man borde väl kunna påstå att varje avtal som reglerar förhandlingsskyldigheten mellan parterna är en förhandlingsordning. Kanske man kan säga att överenskommelsen enligt 15 § kan ses som en särskild avtalstyp om det är fråga om en överenskommelse som avser ett eller flera särskilda fall, men som inte avses ha generell tillämplighet. Här uppstår emellertid viss osäkerhet. Antag att en hyresvärd och en hyresgästorganisation kommer överens om att föra förhandlingar vid ett enda tillfälle i syfte att höja hyrorna (eller, för all del, sänka dem). Då måste, kan det synas, överenskommelsen bli en förhandlingsordning. Skall t. ex. inte reglerna om t. ex. lika hyror i 21 § HFL gälla en sådan hyressättning? Man frågar sig då vilken funktion den särskilda överenskommelsen enligt 15 § över huvud taget har.
    Ett svar kan vara att det inte är säkert att alla förhandlingsordningens parter deltar i förhandlingarna. Förhandlingsordningen kan t. ex. föreskriva att förhandlingsframställning endast behöver göras av hyresvärden. I så fall bör en 15 § överenskommelse kunna slutas mellan endast hyresvärden och hyresgästföreningen. Frågan är emellertid om detta är tillräckligt skäl för att skapa en särskild avtalstyp inom ramen för HFL.
    Låt oss gå ett steg längre. En allmän civilrättslig regel säger att när en part har en rättighet i sin hand kan han också efterge den, alldeles oavsett om den är tvingande. En part behöver t. ex. inte framtvinga sanktion i en process. Han kan t. o. m. avstå från att föra process genom ett avtal och det avtalet behöver inte vara skriftligt. Om en part nu har, på grund av förhandlingsframställning, rätt att kräva förhandlingar inom tre veckor, varför skulle

den parten då inte kunna efterge denna rätt för ett särskilt fall under hänvisning till denna allmänna civilrättsliga regel? Den skriftliga regeln spelar ju inte någon roll, eftersom man kan komma överens om att inte driva saken och den överenskommelsen kan ske muntligt? Denna sista iakttagelse är enligt författarens mening ägnad att kasta visst tvivel över vad som här kallats 15 § överenskommelserna.
    Resonemanget kan illustreras med ett exempel. Antag att parterna utan att träffa skriftlig överenskommelse om saken inleder förhandling först sex veckor efter förhandlingsframställning, och att förhandlingarna därefter strandar. Innebär något sådant att hyresnämnden, om hyresgästerna gör invändning i saken, skall avvisa en ansökan från hyresvärden om ändring i hyresavtalen? Argumentet skulle vara att förhandling enligt förhandlingsordningen rätteligen inte har ägt rum, därför att en avvikelse från reglerna om förhandlingsskyldighet inte har gjorts på ett korrekt sätt. Praxis när det gäller förhandlingsframställningar tyder på att så kan vara fallet.
    När det gäller kravet på förhandlingsframställningar har nämligen bostadsdomstolen intagit en sträng ståndpunkt. Enligt 15 § skall förhandlingsframställning göras av samtliga parter. Om detta ger RBD 34:80 besked. Fallet gällde en situation där fastighetsägaren ensam begärt förhandling varpå tydligen hyresgästföreningen vägrat att träda i förhandling. Hyresvärden fullföljde tvisten enligt 24 §. Hyresnämnden borde enligt bostadsdomstolen ha avvisat målet.
    Här finns dock en viktig reservation, nämligen att det är möjligt att parterna träffar ”överenskommelse om särskild ordning för påkallande av förhandling”. Detta bekräftas i rättsfallet RBD 11:81. En fastighetsägareförening kan enligt en förhandlingsordning ensam vara behörig att påkalla förhandlingar.
    Av större betydelse för vårt resonemang är rättsfallet RBD 27:85. Här gällde frågan att en hyresgäst invänt att den aktuella förhandlingsframställningen var felaktig i den meningen att den skrivits under endast av hyresvärden och inte av fastighetsägarorganisationen (Stockholms Fastighetsägareförening). Några förhandlingsöverenskommelser kom inte till stånd. BD skriver att till följd av detta någon förhandling enligt förhandlingsordningen inte kommit till stånd.
    Till resonemanget knyter sig också en del processtekniska frågor. Felet i RBD 27:85 var sådant att hyresnämnden inte självmant hade haft att beakta det. Härav får anses följa att

invändningen skulle framställts första gången som hyresgästen fört talan i målet, dvs. redan vid hyresnämnden (se 34:2 RB).
    BD hänvisar till propositionen. Där heter det (prop. 1977/78:175 s. 168):

 

Av första stycket [i 24 §] framgår att avslutade förhandlingar eller inträffad förhandlingsvägran är en förutsättning för rätten till villkorsprövning. Det åligger inte hyresnämnden att självmant undersöka om dessa förutsättningar är uppfyllda. Gör motparten gällande att förutsättningarna för ansökan om villkorsprövning brister, åligger det den som ansökt om villkorsprövning att visa att någon av de båda i paragrafen angivna förutsättningarna föreligger. Kan han inte det skall ansökan avvisas.

 

Vi ser här att det tycks råda en omvänd bevisbörda. Ett påstående om att det brister i förutsättningarna måste motbevisas. Men enligt 11 a § LAH finns en särskild regel om primär förhandlingsskyldighet. Här får hyresnämnden inte pröva yrkande om högre hyra om förhandling som skall påkallas enligt förhandlingsordning inte ägt rum. Detta processhinder skall nämnden ta upp självmant. Men då är att märka att 11 a § LAH gäller en tvist enligt hyreslagen, alltså inte när en strandning enligt 24 § HFL är aktuell. Det är detta som utgör skillnaden mellan de aktuella fallen. Vid en strandning har part aktivitetsbördan, men vid krav enligt hyreslagen gör hyresnämnden självmant prövningen. Och i båda fallen uppställs normalt kravet att förhandlingsframställningen gjort av parterna gemensamt.

 

5.3 Förhandlingssammanträdet som formkrav
Tidigare har nämnts att ett särskilt formkrav gäller förhandlingen. Detta formkrav kan sägas bestå i kravet på att förhandlingen skall äga rum vid ett sammanträde.
    Författaren har försiktigt försökt besvara16 frågan vad detta formkrav kan innebära på så sätt att man förvisso borde kunna skriftligt komma överens om andra former än sammanträde i den mån reglerna om förhandlingsskyldighet är dispositiva i HFL. Eftersom man kan avtala bort förhandlingsskyldigheten i alla andra frågor än de som gäller primära förhandlingar borde man också kunna reglera modaliteterna hos förhandlingarna. När man inte behöver förhandla alls bör man i stället kunna välja att göra hur man vill. Något sådant förutsätter emellertid att överenskommelsen träffas i form av förhandlingsordning. Författaren vet fortfarande inte om detta är riktigt och om denna syn är accepterad. Så mycket är emellertid klart att när det gäller primärförhandlingar man inte kan välja annan form än

 

16 Kollektiv hyresrätt s. 222.

sammanträde och när det gäller fall då förhandlingsskyldigheten är reglerad i förhandlingsordning man inte kan göra överenskommelsen i annan form än förhandlingsordning eller i ett tillägg till en sådan.
    Problemet kan sägas gälla vad som händer om parterna i en fråga där primär förhandlingsskyldighet gäller tar sig före att ”förhandla” utan att träffas. Vi skiljer mellan två fall: antingen att en överenskommelse inte nås eller att en överenskommelse nås i form av förhandlingsöverenskommelse. Reglerna om förhandlingsskyldighet är i och för sig sanktionerade med skadestånd, men i ett fall där båda felat verkar skadeståndsfrågan knappast aktuell. Det bör kanske understrykas att det resonemang som nu förs är ett annat än vad som gällde ”15 § överenskommelserna”. Sådana överenskommelser kan träffas när det gäller de olika modaliteterna för en förhandling, men själva förhandlingsskyldigheten kan inte åsidosättas. Detta gäller tydligen också kravet att förhandlingen skall äga rum vid sammanträde.
    Om överenskommelse inte har nåtts blir konsekvensen att en sådan tvist inte kan dras inför hyresnämnd som en strandningsfråga. Hyresgästerna bör nämligen kunna invända att förhandling aldrig ägt rum. De processrättsliga reglerna har tidigare redovisats. Om överenskommelse nåtts är läget något mera komplicerat. Definitionen av en förhandlingsöverenskommelse i HFL innebär i och för sig inte något hinder mot en metod där parterna endast skickar papper mellan varandra. Man kan i och för sig hysa den största sympati för att en sådan förenklad ordning skall vara tillåten. Men hur skall man ställa sig till en invändning från en hyresgäst att förhandlingsöverenskommelsen inte bör vara gällande därför att en förhandling aldrig ägt rum? Man kan kanske mena att i och med att en överenskommelse slutits hyresgästen inte bör ha något att säga till om. Detta rimmar dock inte riktigt med tanken att en strandning inte kan ske. Varför skall hyresnämnden kunna vägra att ta upp saken om det gäller ett krav efter en strandning, medan hyresgästen snällt skall betala en hyreshöjning på grundval av en överenskommelse där en förhandling aldrig ägt rum? Ja, saken blir ju knappast bättre av formuleringen av bestämmelsen i 23 §, där det uttryckligen anges att avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i en primärförhandlingsfråga är ogiltigt om förhandling enligt förhandlingsordning ej ägt rum. Det vill synas som om detta gäller oavsett om en förhandlingsöverenskommelse träffats eller ej.
    Man kunde misstänka att detta inte är tanken. Lagstiftaren hade velat sanktionera den primära förhandlingsskyldigheten. Detta framgår

direkt av förarbetena (a. prop. s. 122). Författaren har därför bestämda invändningar mot formuleringen — det hade för det angivna syftet räckt med att föreskriva att hyresvärden inte uppfyllt sin primära förhandlingsskyldighet. I bestämmelsen talas det också om hyreshöjning i strid med träffad förhandlingsöverenskommelse. Man kan mena att frågan om förhandling skett eller ej är något som parterna disponerar över, saken ligger så att säga på organisationsplanet för att använda arbetsrättslig terminologi. I hyresrätten är dock detta inte självklart. Eftersom bundenheten uppstår på grund av förhandlingsklausulen har den enskilde ett anspråk på att reglerna enligt lagen och förhandlingsordningen följts. Det är ingalunda säkert att en ordning där parterna inte träffats är fri från angrepp från den enskilde inom hyresrätten. Formuleringen i 23 § är märkligt otvetydig.
    Dessa tankegångar stärks av bostadsdomstolens praxis i fråga om fall där endast den ene av parterna på hyresvärdssidan undertecknat en förhandlingsframställning och som redovisats här ovan.

 

5.4 Förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelse
För förhandlingsordning och förhandlingsframställning gäller formkrav — de skall vara skriftliga och underskrivna av parterna. Förhandlingsordningen skall också vara daterad och på något sätt innehålla uppgift om vilka lägenheter som omfattas. Att upprätthålla sådana formkrav innebär sällan problem. Någon gång kan det hända att parterna påstår att en förhandlingsordning som inte vederbörligen undertecknats ändå blivit gällande genom s. k. konkludent handlande (RBD 23:84). Det var i fallet fråga om att ett bolag undertecknat ett dokument betecknat som förhandlingsordning ingånget mellan fastighetsägarna i Helsingborg och Hyresgästföreningen i Norra och Mellersta Skåne. Detta dokument var, såsom ingånget mellan föreningar i och för sig ingen förhandlingsordning. Att sedan bolaget undertecknat ett sådant dokument och översänt det till hyresgästföreningen räckte inte heller. Det fordras också underskrift av hyresgästföreningen. ”Parterna måste avge samstämmiga viljeförklaringar och göra det i skriftlig form” heter det i BDs beslut. Felet låg närmast i att hyresgästföreningens viljeförklaring inte omfattade den fastighet som var aktuell. Att ”förhandlingsordningen” tillämpats ett antal år hjälpte inte. Detta krav är med andra ord så absolut man kan tänka sig. Och något liknande bör också gälla förhandlingsöverenskommelsen. Rättsfallet måste ses mot bakgrunden av det alldeles speciella partskrav som gäller för förhandlingsordningar som tidigare diskuterats.

När såväl fastighetsägarorganisation som hyresvärd är parter i en förhandlingsordning uppstår särskilda problem därför att förhandlingsöverenskommelsen skall undertecknas av dem båda.
    Att en fastighetsägarorganisation är part i en förhandlingsordning innebär, såvitt man kan se, att organisationen har en vetorätt dels när det gäller påkallande av förhandlingar, dels när det gäller själva förhandlingsöverenskommelsen.17 Däremot har organisationen i en del fall inte så mycket med de konkreta förhandlingarna att skaffa. Denna vetorätt ger möjlighet att samordna förhandlingarna tidsmässigt och innehållsmässigt. Det är då märkligt att fastighetsägarorganisationen inte skall ha ställning som part i strandningssituationen, så att den kan tillvarata sina specifika intressen.
    Enligt 18 § HFL skall den som frånträder förhandlingarna lämna motparten skriftligt besked om detta, om parterna inte enas om annat. Detta skulle man kunna tro är ett formkrav för att en strandning skall kunna göras. Så är emellertid inte fallet, något som också framgår av RBD 11:81. Att förhandlingarna avslutats kan styrkas på annat sätt. Förhandlingarna kan också vara avslutade utan att något som helst besked ges. Här blir det dock svårt för den att visa att så är fallet.
    En särskild problematik gäller förhållandet mellan förhandlingsklausul och förhandlingsordning. Av rättsfallet RBD 18:86 framgår att en hyresnämnd inte är behörig att ta upp en strandad förhandling, när förhandlingarna inte förts under medverkan av den fastighetsägareförening som stod angiven i förhandlingsklausulen men ej i förhandlingsordningen. Fallet illustrerar främst principen att förhandlingsklausulen skall hänvisa till en korresponderande förhandlingsordning. I det här fallet fungerade hela systemet inte alls — allt som man gjorde blev fel i den meningen att hyresgästerna inte blev bundna.18 En liten observation må tillåtas som gäller editionsplikten enligt 17 §. Enligt denna bestämmelse har motparten rätt att granska dokument vid sammanträde. Varför denna begränsning? Också här borde en friare skrivning gjorts på samma sätt som i MBL. Eller har det skett för att skydda någon av parterna? Eller är det helt enkelt en blunder från lagstiftarens sida? Man kan tänka sig att skälet är att HFL saknar varje regel om tystnadsplikt, något som också före-

17 Se Kollektiv Hyresrätt s. 244 f. 18 Domstolen hänvisar själv till fallet RBD 5:81, som gällde frågan om en hyresvärd kunde ansöka om villkorsändring för en hyresgäst som bodde i en lägenhet som inte omfattades av förhandlingsordningen. Varför man hänvisar till detta fall är delvis höljt i dunkel, men man kanske kan dra slutsatsen att hyresgästerna bodde i lägenheter som visserligen omfattades av förhandlingsordningen, men de var inte bundna av uppgörelserna.

faller synnerligen märkligt. Men det hade kanske varit naturligt att låta den informationsberättigade parten få tillfälle att i lugn och ro granska de uppgifter som han fått. Ofta kan de vara nog så komplicerade.

 

6. Avslutande diskussion
I den senaste tidens diskussion av bostadspolitiska frågor, om reglering eller fri marknad, har som nämnts bl. a. kravet väckts om hyresförhandlingslagens avskaffade. Samtidigt framförs ofta påståendet att den s. k. nedvärderingen av lägesfaktorn är ett resultat av bruksvärderingen. Så mycket kan dock sägas att det knappast finns en helt fri hyresmarknad för bostäder i något utvecklat land i västvärlden — saknas regler för hyressättning finns likväl oftast regler om bostadssubventioner. Påståendet att nedvärderingen av lägesfaktorn skulle bero på själva bruksvärderingen tycks, som tidigare antytts, sakna stöd i förarbetena.
    Den fråga som diskussionen avser gäller i stället frågan om lagstiftningstekniken i hyreslagen och i HFL. Det är två huvudsakliga frågor som skall tas upp i denna avslutande diskussion, nämligen för det första vad som kan kallas transparensen i lagstiftningen och för det andra förhållandet mellan form och innehåll. En sidofrågeställning gäller förhållandet mellan modellen och kopian, eller mellan MBL och HFL, för att vara mera precis. I 12:55 JB bygger hyressättningen i landet på två principer, nämligen i första hand att hyrorna skall sättas enligt ett bruksvärdesystem och i andra hand att de allmännyttiga bostadsföretagen skall vara prisledande. Redan detta innebär en utomordentligt komplicerad reglering. Att förklara vad den innebär utgör, som redan framgår av mängden av förarbetsuttalanden, en komplicerad uppgift. Den förutsätter, förutom att man förstår vad som avses med bruksvärde, att man har ingående kunskaper om hur hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen går till. Regleringen i dessa bestämmelser innehåller också ett par inbyggda motsättningar, nämligen dels hur hyrorna för de prisledande allmännyttiga bostadsföretagen skall bestämmas i en tvist, dels vad som händer om hyrorna för dessa inte uttrycker bruksvärdet i den mening lagstiftaren tycks ha avsett, när allmännyttiga lägenheter skall användas som jämförelselägenheter.
    Till denna komplexa reglering läggs sedan hyresförhandlingslagens system, som dock, med några undantag, saknar materiella bestämmelser om hyressättningen. Sammantaget leder bestämmelserna i förening med särskilda regler i förhandlingsordningarna på den allmännyttiga sektorn till att svaret på båda de antydda

motsättningarna får sin lösning: de allmännyttiga bostadsföretagen är faktiskt undantagna från bruksvärdereglerna och därigenom är det fullt möjligt att de av lagstiftaren föreskrivna bruksvärdereglerna också kommer att sakna genomslagskraft på övriga delar av hyresmarknaden, eftersom en jämförelse sker med de allmännyttiga lägenheterna.
    Att det förhåller sig på detta sätt är, om det är riktigt, en sådan brist i lagstiftningstekniken att det är anmärkningsvärt. Detta är nämligen något som inte alls framgår och som möjligen inte heller är avsett med den rättsliga regleringen.
    Den andra lagstiftningstekniska frågan gäller varför HFL försetts med så mycket formkrav. Utvecklingen inom lagstiftningen i allmänhet har under senare år gått i riktning bort från formkrav, men här möter vi ovanligt många. Finns det någon tanke bakom detta? Att det gäller formkrav för förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelse kan man förstå, men varför dessa egendomliga krav när det gäller att förhandling alltid måste ske vid sammanträde och ”15 § överenskommelser”? Risken för rättsförluster är uppenbar. Det finns risk för att åtskilliga förhandlingsöverenskommelser i själva verket är ogiltiga. Det hela förefaller särskilt svårt att förstå vid en jämförelse mellan förlagan för dessa regler, MBL, som har en betydligt smidigare reglering.19 Slutligen har här observerats den särskilda tekniken att i HFL arbeta med flera olika typer av kollektiva överenskommelser. Vi har noterat de egendomligheter som följer av att förhandlingsordningarna definierats som regler som handlar enbart om förhandlingar: ett system med en enhetlig form av kollektiv överenskommelse kanske hade varit att föredra. Lagstiftningstekniken har här inneburit att lagstiftaren har accepterat ett system som redan var uppbyggt och som parterna var vana vid. Det är möjligt att detta innebar pedagogiska och administrativa fördelar. Samtidigt har man inte ägnat någon större tanke åt det faktum att hyresförhandlingssystemet byggdes upp som ett sätt att reglera hyressättningen

 

19 Man kan jämföra med resonemanget i prop. 1973:23 s. 104 f. Där uttalar sig föredragande statsrådet starkt positivt i fråga om hyresförhandlingar. I polemik med Sveriges Fastighetsägareförbund som uttalat farhågor för att den i propositionen föreslagna rätten för en hyresgäst att begära villkorsprövning skulle innebära att prissättningen skulle ske genom hyresnämnder och fastighetsdomstolar och att därigenom en marknadsanpassning skulle försvåras, förklarar statsrådet att parterna visat stor förmåga att träffa tillfredsställande överenskommelser. Han förklarar också att vid villkorsprövning förhandlingsöverenskommelser endast i undantagsfall skall frångås. Dock menar han tydligen att detta beror på att förhandlingsöverenskommelsernas hyresnivåer måste i regel antas ligga inom bruksvärdesystemets ramar. En effektiv möjlighet till prövning för den enskilde hyresgästen var förutsatt i själva rätten till villkorsprövning. Jfr Lejman, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, 1976, s. 389.

under hyresregleringen. Det är detta som är förklaringen till användningen av förhandlingsklausuler i avtalen. Man kan ifrågasätta om systemet med förhandlingsklausuler alls behövs. På samma sätt är systemet med särskilda förhandlingsordningar i grunden onödigt. Innebörden av formkravet på en förhandlingsordning är egentligen att en inskränkning av förhandlingskravet enligt 5 § 2 st. måste ske skriftligt. Annars behövs det inte att innehållet i 5 § återges för att en giltig förhandlingsordning skall ha kommit till stånd.
    Författaren menar att det okritiska anammandet av den tidigare använda tekniken har varit till skada för systematiken. Det hade förmodligen varit bättre att hålla sig med en annan uppsättning av begrepp. Detta skulle kunna innebära följande:

 

1. En förhandlingsrätt vars innebörd följer av lagen. I fall då hyresvärd eller hyresgästförening inte enas om att förhandlingsrätt skall gälla för en viss hyreshusenhet kan hyresnämnden förordna om sådan rätt. Enskilda hyresgäster kan begära att bli undantagna från förhandlingsrätten (se nedan pkt 3). Införande och reglering av förhandlingsrätten kan ske genom vanlig kollektiv överenskommelse (se nedan pkt 2). Också organisationer kan överenskomma om förhandlingsrätt i en sådan kollektiv överenskommelse.
    2. En enhetlig kollektiv överenskommelse som kan kallas förhandlingsöverenskommelse. Denna skall vara skriftlig. Frågor om brott mot och tolkning av sådana överenskommelser handläggs av hyresnämnd och bostadsdomstol. Där har också organisationer talerätt och anspråk på skadestånd vid brott mot överenskommelsen. Förhandlingsöverenskommelse kan som redan antytts slutas också mellan organisationer.
    3. Borttagande av förhandlingsklausulen. Enskilda som vill ställa sig utanför förhandlingarna kan göra detta genom att väcka talan vid hyresnämnd om att bli undantagna.
    4. Borttagande av reglerna om ”15 § överenskommelsen”. Det räcker med regler om förhandlingars påkallande m. m. motsvarande vad som gäller i MBL, samt med reglering i förhandlingsöverenskommelse.
    5. En uppmjukning av kravet på förhandlingar; en förhandlingsöverenskommelse kan slutas på det sätt parterna finner lämpligt, dock att part alltid kan kräva sammanträde.
    6. Förbättrade regler om information samt regler om tystnadsplikt motsvarande vad som gäller enligt MBL bör införas.

 

Slutligen bör man diskutera en rätt till överprövning av förhandlingsöverenskommelsen för den enskilde som ger reell möjlighet

att begära prövning av överenskommelsen i förhållande till en bruksvärdehyra sådan som den utformats av lagstiftaren. Hur detta skall ske tekniskt är inte så lätt att ange. Flera olika modeller kan anges. En möjlighet är t. ex. att ge större möjlighet för hyresnämnderna att beakta andra faktorer än hyrorna i jämförelselägenheterna.
    Sammanfattningsvis kan sägas att syftet med dessa förslag är att skapa ett mera enhetligt system, något som innebär att det stärks, samtidigt som bättre förutsättningar skapas för att lagstiftarens kontroll över innehållet i bostadspolitiken kan genomföras. Det kollektiva systemet har så stora fördelar att det bör bibehållas. Att avskaffa hyresförhandlingslagen vore att kasta ut barnet med badvattnet.