Jordabalken och den tyska civillagen

Av professor ANDERS VICTORIN

Jordabalken kan av flera skäl ses som en unik svensk produkt. Samtidigt är det ställt utom tvivel att utländsk påverkan finns. I den föreliggande uppsatsen visar författaren på det starka inflytande som den tyska Bürgerliches Gesetzbuch haft på jordabalkens utformning.

1. Inledning. Jordabalkens struktur.
Av olika anledningar har jag haft anledning att intressera mig för rättsutvecklingen i länderna i f.d. östblocket och i f.d. Sovjetunionen. Något som kännetecknar många av dessa länder är att de har infört nya civilrättsliga koder, eller återupplivat gamla koder, ofta från mellankrigstiden. Och det är inte någon hemlighet att det för det mesta är den tyska civillagen, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), som fått utgöra den huvudsakliga inspirationskällan för att inte säga förlagan, även om den nyare holländska civillagen, eller den schweiziska också kan ha påverkat lagstiftningsarbetet. ”Vi arbetar mest med BGB, men vi har också den schweiziska civillagen och den holländska i tysk översättning” uppgav en tjänsteman på det estniska justitiedepartementet på min fråga.
    Alla inser nödvändigheten av att ”låna” när ny lagstiftning skall fram snabbt. För de här länderna är det fråga om mycket stora mängder tung lagstiftning som behövs för att en demokrati och en marknadsekonomi skall komma till stånd. Det finns flera tidigare exempel, som kanske går ännu längre. Kemal Atatürks import av den schweiziska civillagen till 20-talets Turkiet ingick som ett led i hans försök att leda moderniseringen av ett efterblivet land.1 Lika välkänd är Japans reception av delar av BGB innan den lagstiftningen ens trätt i kraft.2 Det är välkänt att också Sverige lånade friskt från utländska förebilder, särskilt i slutet av 1800-talet och under början av 1900-talet, då grunden för det moderna Sveriges rättssystem lades, särskilt på förmögenhetsrättens område. Liksom tidigare3 fungerade tysk rätt som inspirationskälla.4 Vi vet också genom rättshistorisk forskning att

1 Zweigert & Kötz, An Introduction to Comparative Law, 3 uppl. 1998 s. 178 f.2 A.a. s. 297 ff.3 Se Jägerskiöld, Studier rörande receptionen av främmande rätt i Sverige under den yngre landslagens tid 1963. Jägerskiöld har den huvudsakliga uppmärksamheten inriktad på romersk (tysk-romersk) rätt.4 Se framför allt Hellner, The Law of Obligations and the Structure of Swedish Statute Law. I: Scandinavian Studies in Law, Vol. 40: Legal Theory s. 325 ff. Här skall emellertid framhållas att påverkan från andra länder säkert har förekommit. Den schweiziska civillagen liksom den österrikiska kan väl ha fungerat som modell. Jag har emellertid valt att inte gå in på detaljerna härvidlag. Dessa kodifikationer har i flera avseenden stora likheter med den tyska civillagen. Jag har emellertid valt

svenska akademiker och även lagstiftare hade starka kontakter med sina tyska kolleger, som t.o.m. i en del fall blev lärare och mentorer för dem.5 Men hur förhåller det sig med jordabalken? Jordabalken är unik på grund av den tid som lagts ned på arbetet med den. Om vi bortser från 1800-talets två lagförslag från 1826 och äldre lagberedningens förslag från 1840-talet, tog det 70 år att bli klar med jordabalken, från 1902, då lagberedningen inrättades, till 1972, då JB trädde i kraft. Med hänsyn till detta och fastighetsrättens nationella karaktär borde man ha anledning att förmoda att vi här har en unik produkt, särskilt som de nyare förarbetena och Westerlinds kommentarer inte andas ett ord om några utländska inspirationskällor. En del av antydningar finns emellertid i lagberedningens förslag 1905–1909.
    Här skall genast framhållas att båda antagandena är sanna: jordabalken är en unikt svensk produkt, men att det finns utländsk påverkan, särskilt från Tyskland är ställt utan tvivel och det är denna fråga som skall diskuteras i det följande.
    I Östen Undéns gamla lärobok6 antyds visserligen vissa likheter med utländska rättssystem, men det sker mera i förbigående och flera länder nämns. Den läroboken ligger också i tiden före jordabalken. Likaså diskuteras tysk rätt i akademisk forskning, t.ex. i Seve Ljungmans avhandling från 1943, alltså långt före jordabalkens tillkomst.7 I Hans Forssells avhandling8 finns ytterligare redovisning av vissa frågor, som det finns anledning att återkomma till. Ett viktigt medgivande om att påverkan funnits finns dock i Skarstedts kommentar till nyttjanderättslagen.9 Där anges rätt ut att tomträtten är en verklig nyttjanderätt ”med förebilder i modern utländsk rätt, särskilt den tyska ’Erbbaurecht’”. (Senare har likväl rättutvecklingen gått åt skilda håll. Det nuvarande tyska institutet Erbbaurecht är ganska olikt vårt nuvarande tomträttsinstitut.) Men i övrigt är det märkvärdigt tyst.
    Till bilden hör emellertid att jordabalken genom sin struktur intar en särställning i svensk förmögenhetsrätt. Medan handelsbalken är ett splittrat mikrokosmos av olika lagar och författningar utgör jordabalken en genomarbetad helhet. Redan strukturen gör att man kan ana

att som arbetshypotes se den tyska civillagen som inspirationskälla, inte minst p.g.a. den roll tysk doktrin spelat för utvecklingen av svensk akademisk forskning kring sekelskiftet 1900; jfr not 5 här nedan.5 Sundell, Tysk påverkan av svensk civilrättsdoktrin 1870–1914, ak. avh., 1987. Sundell tar bl.a. upp två av ledamöterna i lagberedningen, nämligen Ivar Afzelius och Tore Almén. Förhållandet kommenteras även av Seve Ljungman, se Ljungman, Om skada och olägenhet från grannfastighet, ak. avh. 1943 s. 173.6 Undén, Svensk sakrätt II Fast egendom, förra avdelningen, 4 uppl. 1960, t.ex. s. 29 och s. 59 f.7 Ljungman, a.a. s. 33 ff., jfr s. 173 f.8 Forssell, Tredjemansskyddets gränser, ak. avh. 1976 s. 106 ff., 140.9 Skarstedt, Den nya jordabalken I. Arrende, hyra, tomträtt, servitut m.m. 1907 s. 173. Detta framgår också av lagberedningens betänkande med förslag till jordabalk 1905 s. 257. I sammanhanget bör nämnas att Sigfrid Skarstedt var ledamot i lagberedningen.

utländska förebilder — jordabalken har nämligen en stora likheter med en klassisk kodifikation. En sådan, främst den tyska civillagen, är dock mera utvecklad. Den präglas av att man går från det allmänna till det speciella och av att man skiljer på personrätt, sakrätt och obligationsrätt.1 0 Fullt så genomarbetad är kanske inte jordabalken, men strukturen ligger inte så långt ifrån. Av naturliga skäl har jordabalken fäder inte behövt befatta sig med frågor om personer, rättshandlingar och liknande.
    Den tyska civillagen är uppbyggd på följande sätt (här detaljredovisas endast den allmänna delen, resten är tämligen självförklarande):

Första boken:
Allmän del
Personer
Saker, djur
Rättshandlingar
Frister, terminer
Preskription
Utövande av rättigheter, självförsvar, självhjälp
Säkerheter

Andra boken:
Obligationsrätt (Boken är indelad så att först ges allmänna obligationsrättsliga regler, varefter följer regler om olika kontraktstyper, såsom köp och byte, hyra, arrende, deposition.)

Tredje boken:
Sakrätt (Boken är indelad så att först behandlas besittning och egendom, därefter följer flera fastighetsrättsliga avsnitt, bl.a. nyttjanderätt (Nießbrauch), tomträtt, servitut, reallaster och hypotek. Boken avslutas med ett avsnitt om panträtt i lösa saker och rättigheter.)

Fjärde boken:
Familjerätt
 

Femte boken:
Arvsrätt

Jordabalkens första del,1 1 å andra sidan, har följande översiktliga struktur: 1–3 kap. Fastigheten och dess gränser, Fastighetstillbehör, Grannelagsförhållanden. — Detta motsvarar i den tyska civillagen dels av regler om saker (tillbehör m.m.) i första boken, dels sakrättsliga regler om äganderättens innehåll i tredje boken.

1 0 Schmidt, Tysk abstrakt metod. Reflektioner kring systematiken i Bürgerliches Gesetzbuch i Teori och praxis. I Skrifter tillägnade Hjalmar Karlgren, 1964 s. 279 ff. 1 1 Den andra delen, som behandlar inskrivningsväsendet, förbigås i huvudsak här.

4 kap. Köp och byte av fast egendom. — Detta motsvaras i den tyska lagen huvudsakligen av obligationsrättsliga regler om köp och byte i andra boken.
    5 kap. Rättsverkan av klander. — Motsvaras i tysk rätt av de sakrättsliga reglerna om vindikation (Herausgabeanspruch) i allmänhet i tredje boken (§§ 985–993).
    6 kap. Panträtt. — Motsvaras i den tyska lagen av reglerna om panträtt i tredje boken.
    7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. — Motsvaras i den tyska lagen av reglerna om vissa bestämmelser om nyttjanderätt (Nießbrauch), servitut och reallaster i tredje boken. Märk att hyra och arrende inte betraktas som sakrätter i tysk rätt.
    8–15 kap. Arrende, hyra, servitut, tomträtt, elektrisk kraft. — Motsvaras i den tyska lagen dels av de obligationsrättsliga reglerna om arrende och hyra, dels av de sakrättsliga reglerna om servitut och reallast och den särskilda lagen om tomträtt (Erbbaurecht).
    16–18 kap. Hävd, företräde p.g.a. inskrivning och godtrosförvärv. — Motsvaras i den tyska lagen av allmänna regler om rättigheter i fast egendom i tredje boken.

Vi kan därmed konstatera att jordabalken har en struktur som väl är anpassad till en kodifikation. Först kommer regler om egendomen och om äganderättens gränser (1–3 kap.), sedan följer regler om överlåtelse (4 kap.). Därefter följer regler om upplåtelser i egendomen (6–15 kap.) följt av ytterligare sakrättsliga regler. Man kan säga att 5 kap. är litet malplacerat, men det är mera en smaksak. Det borde ha lagts bland de sista kapitlen i balken. Man kan också mena att 3 kap. borde ha tagits in efter 4 kap., men också detta är en smaksak. Enligt min mening är placeringen närmast en förbättring framför BGB. 7 kap. är ett försök att behandla de sakrättsliga reglerna för vissa upplåtelser separat. Men i övrigt är samtliga upplåtelseformer i fast egendom att se som sakrätter. Man kan mena att gränsen mellan sakrätt och obligationsrätt inte är helt klar i lagens disposition. Men detta gäller för den tyska lagen också. En avtalstyp som betraktas som sakrättslig behandlas i sin helhet under de sakrättsliga reglerna, t.ex. panträtt. I den tyska lagen behandlas t.ex. reglerna om försämring av fastigheten under de sakrättsliga reglerna (§ 1133), dock på ett något annat sätt än de svenska reglerna, bara för att ge ett exempel.1 2 Sammanfattningsvis kan man alltså säga att jordabalkens struktur väl ansluter till BGB:s. Den tyske lagkoncipisten hade inte kunnat göra det bättre själv.

1 2 Det finns emellertid en principiell skillnad mellan den svenska och tyska regleringen i det att innehållet i sakrätterna är lagstadgat på ett strängare sätt i tysk rätt än i svensk rätt. Detta skall emellertid inte diskuteras mera här.

2. Detaljer. De materiella reglerna
2.1 Likheter och olikheter
När man jämför olika fastighetsrättsliga system med varandra skall man inte bli förvånad över att man ofta upptäcker stora likheter, i varje fall om det är fråga om kontinentala system. Regleringen av transaktioner beträffande fast egendom, liksom den offentligrättsliga kontrollen över mark och vatten utgör ett system, där vissa funktioner måste finnas med för att systemet skall fungera. Där finns alltså regelmässigt regler om köp, panträtt, servitut, nyttjanderätt, hävd, godtrosförvärv liksom regler om fastighetsbildning, planering, miljöskydd osv.1 3 I detaljerna kan dock skillnaderna vara stora. På flera olika punkter finns därmed helt naturligt avsevärda skillnader mellan tysk och svensk fastighetsrätt. En sådan är det tyska systemet med ett obligationsrättsligt och ett sakrättsligt avtal vid köp, något som vi lyckligtvis inte anslutit oss till.1 4 En annan skillnad är att vi inte har något notariesystem, vilket också påverkar reglerna om t.ex. fastighetsköp.
    En annan skillnad är att vårt system med sakrätter är avsevärt mycket fattigare än det tyska. Detta är resultatet av ett medvetet val. Lagberedningens förslag till jordabalk från 1960 (SOU 1960:25) upptog ett antal olika sakrätter, t.ex. födoråd och ränterätt, men de ströks helt sonika vid propositionsarbetet. Avkomsträtt, födoråd och sådant tillhör snarare landsbygdens sfär. Motivering var att de ansågs som gammaldags och passade därmed inte i det mera moderna system som regeringen ville lägga fram.1 5 En annan skillnad, som nyss antytts, är att hyra och arrende inte betraktas som sakrätter i tysk rätt, medan det å andra sidan finns en sakrättslig form (nyttjanderätt, Nießbrauch), som dock inte används särskilt mycket. Slutligen skall nämnas att tysk rätt erkänner personalservitut, något som aldrig fått insteg i svensk rätt.1 6 Ironiskt nog har emellertid personalservitutet kommit in bakvägen i svensk rätt på det område, där det har sin kanske viktigaste användning i Tyskland, nämligen för ledningar. (Jfr § 1092 3 st. BGB; bestämmelsen anger att sådana servitut är överlåtbara i vissa fall — sådana servitut kan inrättas även för spårvägar, något som ger en betydligt trevligare utgångspunkt än den skruvade svenska lösningen för t.ex. Stockholms tunnelbana.1 7 ) För vad är väl ledningsrätt enligt ledningsrättslagen annat än ett personalservitut, inrättat av lantmätaren på ett sätt som i hög grad påminner om fastighetsbildningsservitut?

1 3 Jfr Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, 3 uppl. 1999 s. 91 ff. 1 4 Å andra sidan har flera av de förut nämnda länderna i central- och östeuropa, t.ex. Estland tagit också detta system. 1 5 Prop. 1970:20 B 1 s. 15, 21 ff. Å andra sidan har t.ex. i Tyskland ränterätt fått funktionen av ett system för kreditsäkerhet i fast egendom, som är mera vanligt än det klassiska hypoteket. 1 6 Jfr Hillert, Servitut, förmån och last, ak. avh. 1960 s. 144 f. 1 7 NJA 1978 s. 57, jfr Victorin & Sundell a.a. s. 254 f.

Men på det översiktliga planet överväger likheterna och är på många sätt slående, även om detaljerna skiljer sig ganska mycket. I andra fall ser vi gemensamma principer. I båda länderna finns regler om längsta upplåtelsetid vid hyra och arrende, regler om hävd grundat på lagfart och regler om godtrosförvärv av fast egendom, för att ge några enkla exempel.
    I en del fall är likheterna så slående att man kan vara benägen att tala om en avskrift. I många fall är det fråga om principer (eller fiktioner) som tagits upp. I andra fall kan man ana lån som baserar sig på missförstånd och vi kan även i något fall se senare ändringar som gör att reglerna förvanskats eller gjorts obegripliga.
    I flera fall har utvecklingen under 1900-talet gått skilda vägar. Nyss nämndes tomträtt. Det tyska panträttssystemet är mycket likt det äldre svenska systemet med inskrivning av skuldebrev i fastighetsboken och där pantsättning sker genom överlämnande av pantbrevet. De olika inskrivningsåtgärderna känns också igen. Det nya svenska systemet med abstrakt inskrivning av en summa pengar och senare även med datapantbrev ligger långt före det tyska, där man just nu överväger hur en datorisering av fastighetsböckerna skall kunna genomföras. Ett ytterligare exempel är den moderna hyres- och arrenderätten, där svensk rätt gått betydligt längre än tysk vad gäller skydd för arrendatorer och hyresgäster.
    I det följande skall ett axplock regler lyftas fram för diskussion. En mera utförlig framställning skulle spränga ramen för en artikel. Jag har valt exemplen bland fall och frågor som gjort mig själv förbryllad i mitt studium av svensk rätt.

2.2 3 kap. jordabalken — ofullständig systemöverföring?
I det föregående har 3 kap. jordabalken angivits som sakrättsliga regler. I själva verket är detta en ganska självklar sak. Det handlar om den mera passiva sidan av äganderätten, om äganderättens innehåll, om ägarens befogenheter och om de begränsningar som ägaren får foga sig i till följd av grannarnas verksamhet. 3 kap. jordabalken innehåller f.n. endast 5 paragrafer. Två paragrafer har upphävts sedan miljöbalken införts. En av dessa (4 §) gällde s.k. immissioner och motsvaras väl av § 906 i BGB (inklusive den s.k. ortsvanlighetsprincipen). 1 § har ingen direkt motsvarighet i BGB, där motsvarande tanke uttrycks mera negativt. Däremot har 2 §, som gäller rötter och grenar som tränger in ifrån en grannfastighet en direkt och tydlig motsvarighet.1 8

§ 910. Überhang.1 9 Der Eigentümer eines Grundstücks kann Wurzeln eines Baumes oder eines Strauches, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind, abschneiden und behalten. Das gleiche gilt von

1 8 Denna regel ansågs som obehövlig i 1909 års förslag, men det kom in i 1947 års förslag. 1 9 De med fetstil markerade rubrikerna hör inte till själva lagtexten, utan har lagts till av redaktörerna för Palandts kommentar, varifrån texten hämtats.

herüberragenden Zweigen, wenn der Eigentümer dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zur Beseitigung bestimmt hat und die Beseitigung nicht innerhalb der Frist erfolgt. Dem Eigentümer steht dieses Recht nicht zu, wenn die Wurzeln oder die Zweige die Benutzung des Grundstücks nich beeinträchtigen.

Detsamma gäller 7 §, som gäller byggnader som skjuter in på en angränsande fastighet.

§ 912. Überbau. Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Gränze gebaut, ohne daß ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, daß er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Der Nachbar ist durch eine Geltrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente is die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Likheterna mellan de svenska reglerna och de tyska är för uppenbara för att det skall vara fråga om en slump. Jag vill påstå att det är fråga något som ligger nära avskrift.
    Reglerna i 3 och 5 §§ om grävning är litet mera komplicerade. § 910 i BGB handlar emellertid om ”Vertiefung”. Men dessutom finns regler i §§ 907 och 908 om farliga anläggningar och om byggnader som hotar att rasa. Man kan fråga sig varför reglerna i jordabalken tar upp just grävning. Samtidigt har vår svenske lagstiftare inte brytt sig om § 911 i BGB som handlar om äganderätten till nedfalla frukter från träd, vars grenar sträcker sig över tomtgränsen. I grannsämjans namn kanske en lösning varit väl så viktig som en regel om grenar och rötter.
    Slutligen skall konstateras att den svenske lagstiftaren måste medvetet ha avstått från att reglera frågan om äganderättens utsträckning uppåt och nedåt. Här har BGB en regel i § 905, som förefaller både rimlig och praktisk. Å andra sidan kanske man kan klara sig utan regeln i § 923 om gränsträd.
    Motsvarigheter till andra regler i detta avsnitt i BGB, som gäller gränsmarkering och gränsbestämning återfinns på andra ställen i jordabalken och eljest i svensk rätt.
    Resultatet av vår granskning är att 3 kap. jordabalken väl motsvarar reglerna i BGB. Den svenske lagstiftarens självständighet visar sig väl huvudsakligen i att han inte tagit med alla reglerna som gäller fast egendom i första titeln i BGB:s tredje bok, som har rubriken ”Inhalt des Eigentums”. Om detta var klokt eller oklokt kan man ha delade meningar om.

2.3 12 kap. 32 § jordabalken — förvanskning och felöversättning?
Reglerna i 12 kap. 32 § jordabalken föreskriver att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34–37 §§ i kapitlet. I andra stycket stadgas emellertid att, om

samtycke vägras utan skälig anledning eller hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor, hyresgästen får säga upp hyresavtalet med den lagstadgade uppsägningstiden. Bestämmelsen i andra stycket är i högsta grad levande.2 0 Samtidigt gör den ett synnerligen egendomligt intryck. Den bryter i själva verket mot huvudregeln i första stycket, alltså mot hela systematiken, och gör överlåtelserätten till en ny huvudregel. Detta beror på att det är fråga om en förvanskning av den ursprungliga regeln i 3 kap. 7 § nyttjanderättslagen. Den hade följande lydelse:

Vill hyresgästen till annan överlåta lägenheten, inhämte förut hyresvärdens samtycke till överlåtelsen. Vägras samtycke utan skälig anledning, eller lämnas ej inom en vecka efter framställningen gjordes hyresgästen besked, äge han, ändå att avtalet innefattar annat förbehåll, uppsäga avtalet. Samtycker hyresvärden till överlåtelsen, svare ändock hyresgästen till de skyldigheter, avtalet ålägger honom, utan så är att hyresvärden tager den andre för god i hyresgästens ställe.

Här är regeln helt i sin ordning. Hyresgästen ges endast en rätt att hyra ut lägenheten i andra hand, men fortfarande svarar för sina förpliktelser enligt avtalet, en rätt som är sanktionerad med en uppsägningsrätt. Betänkligheterna för hyresvärden att ge sitt medgivande till något sådant måste te sig som avsevärt mindre än när det gäller överlåtelse, något som gör uppsägningsrätten betydligt lättare att smälta. Återigen är emellertid likheterna med en bestämmelse i BGB slående:2 1

§ 549 Gebrauchsüberlassung an Dritte, Untermiete. Der Mieter is ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein Wichtiger Grund vorliegt. … Überläßt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauche zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Vidare kommentarer torde vara överflödiga. En litet påpekande kan dock vara på sin plats. I den mån den svenska texten skall ses som en översättning av BGB:s regel lider den av en felaktighet. Verbet ”überlassen” kan knappast, i varje fall inte i detta sammanhang, översättas med ”överlåta”. Det betyder snarare ”upplåta” eller ”överlämna”. Man kan spekulera i vad detta kan ha haft för betydelse för den lätta begreppsförvirring som rådde under första halvan av 1900-talet i fråga

2 0 Se det egendomliga fallet NJA 1993 s. 693, där hyresgästen gavs rätt att säga upp avtalet och lämna lägenheten, eftersom hyresvärden vägrat sitt medgivande av skälet att den tilltänkte överlåtelseparten inte var intresserad av att överta lägenheten. 2 1 Bestämmelsens andra stycke, som handlar om partiell sublokation, citeras inte här.

om överlåtelse och andrahandsupplåtelse. Här går emellertid lagberedningen fri från kritik. Det var riksdagen som förde in ordet ”överlåta” i lagtexten.

2.4 7 kap. 22 § och 17 kap. 4 § 2 st. jordabalken — nästan ordagrann översättning, men annat tillämpningsområde?
Liksom svensk rätt bygger tysk rätt på principen att företrädet mellan olika sakrätter avseende fast egendom i första hand avgörs av inskrivningen (§ 879 BGB). Det är tidsordningen som är avgörande. Är rättigheterna inskrivna på samma dag har de samma rang. Och liksom i svensk rätt kan man i efterhand ändra rangordningen mellan olika inskrivna rättigheter med samtycke av de berörda (§ 880 BGB). Men det finns också viktiga principiella skillnader. För att överlåtelse och sakrättslig upplåtelse skall vara giltig krävs i tysk rätt inskrivning (med undantag bl.a. för notarieupprättade dokument). Det är dagen för inskrivningen, inte ansökan om inskrivning som är avgörande för rangordningen enligt tysk rätt.
    Med detta system krävs likväl regler om hur man skall behandla sakrätter som har samma rang. Detta har man i tysk rätt löst på följande sätt:2 2

§ 1024. Zusammentreffen mehrerer Nutzungsrechte. Trifft eine Grunddienstbarkeit mit einer anderen Grunddiensbarkeit oder einem sonstigen Nutzungsrecht and dem Grundstücke dergestalt zusammen, dass die Rechte nebeneineander nicht oder nicht vollständig ausgeübt werden kann, und haben die Rechte gleichen Rang, so kann jeder Berechtigte eine den Interessen aller Berechtigten nach billigem Ermessen entsprechende Regelung der Ausübung verlangen.

Det är inte utan att den svenske läsaren känner igen sig. Det är i princip samma regel som gäller vid konkurrens mellan ej inskrivna rättigheter enligt 7:22 JB och vid konkurrens inför inskrivning enligt företrädesreglerna i 17:4 2 st. JB:

7:22 JB: Finnes i samma fastighet flera rättigheter som ej är inskrivna och kan de ej utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra, äger de sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de är upplåtna. Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, skall rätten förordna om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Här skall endast tilläggas att när det är fråga om dubbelupplåtelser av hyra och arrende, som enligt tysk rätt inte betraktas som sakrätter, anses båda avtalen giltiga. Upplåtaren avgör till vem han skall prestera. Till den andra parten skall han erlägga skadestånd.

2 2 Det finns flera sådana regler för olika sakrätter, ett systematiskt tillkortakommande i BGB. Här återges endast den som gäller servitut.

2.5 8 kap. 9 § jordabalken — missförstånd i överföringen?
Regeln i 8:9 JB handlar om s.k. arealbrist. Där föreskrivs bl.a. att, om jordägaren i arrendeavtalet uppgivit att arrendeställets ägovidd är större än den är eller har han i avtalet lämnat liknande oriktig uppgift, arrendatorn har rätt till skälig nedsättning av arrendeavgälden och ersättning för skada.2 3 Det är förvånande att motsvarande regel saknas såvitt gäller hyra. Reglerna i 12:9 och 12:11 JB handlar om lägenhetens skick och om ringare skada på lägenheten. I detta kan man endast med svårighet inläsa att lägenheten skall vara i det skick som avtalet anger. Kommentarerna är tysta.2 4 Det kan konstateras att regeln i 8:9 JB överförts från nyttjanderättslagen, där den funnits sedan lagens tillkomst (2 kap. 25 §).
    Det finns emellertid en bestämmelse i BGB som på ett något klarare sätt reglerar frågan om arealbrist och lägenhetens och arrendeställets skick:

§ 537 Haftung für Sachmängel. Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet, die ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch erhebt oder mindert, oder entsteht im Laufe der Miete ein solcher Fehler, so ist der Mieter für die Zeit, während deren die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit, für die Zeit, während deren die Tauglichkeit grmindert ist, nur zur Entrichtung eines nach den §§ 472, 473 zu bemessenden Teiles des Mietzinses verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit kommt nicht in Betracht. Absatz 1 Satz 1 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Bei der Vermietung eines Grundstücks steht die Zusicherung einer bestimmten Größe der Zusicherung einer Eigenschaft gleich. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abwiechende Vereinbarung unwirksam.

Denna bestämmelse reglerar alltså frågan om lägenhetens och arrendeställets skick vid upplåtelsetillfället och frågan om försämringar under avtalstiden. Den motsvarar ganska väl vad som anges i 12:9 och 11 JB. Det besynnerliga är emellertid regeln i andra stycket. Enbart när det gäller arrende skall alltså en tillförsäkrad yta på arrendestället jämställas med en tillförsäkrad egenskap. Bestämmelsen har samband med att man i tysk rätt gör en principiell åtskillnad mellan egenskaper hos det sålda föremålet och dess mängd.2 5 Brister det i storleken hos ett arrenderat område, så betraktas det som mängdbrist. Fullt så strängt har man emellertid inte sett saken i tysk rättspraxis. Om ytan

2 3 Regeln har sin motsvarighet i 2 kap. 25 § nyttjanderättslagen. Där tycks man ha utgått från att sådana uppgifter skall innefatta en garanti, något som har viss betydelse för den fortsatta diskussionen. Se NJA II 1908 No. 5 s. 82. 2 4 Holmqvist påpekar att begreppet brist har en annan innebörd i hyreslagen än i annan lagstiftning, där det begreppet får beteckna fel mängd. Se Hyreslagen. En kommentar, 6 uppl. 2000 s. 65. 2 5 En viss motsvarighet fanns i begreppet ”brist” i gamla köplagen, se 50 §.

till en lägenhet garanterats, så gäller detta. En annan sak är att man inte anser att blotta angivandet av storleken i kvm utan vidare skall anses som att egenskapen tillförsäkrats (garanterats).2 6 Den fråga man emellertid kan ställa sig är hur denna bestämmelse kan ha påverkat de svenska reglerna om lägenhetens skick. Enligt min mening talar övervägande skäl för att de svenska reglerna utgör ett lån också på denna punkt och förarbetena förstärker intrycket.2 7 Likväl bör väl detta knappast förhindra att man också kan betrakta kontraktuella regler om en lägenhets storlek som avtalsinnehåll. Här liksom på så många andra ställen måste hyreslagen och jordabalken i allmänhet kompletteras med allmänna regler.
    Här finns t.o.m. ett uttalande i förarbetena. Där anges att frågan om hyresvärdens utfästelser svårligen kunnat lagfästas, utan frågan överlämnas till rättspraxis och man hänvisar till en analogiskt tillämpning av arrenderegeln.2 8 En annan sak är att några andra sanktioner än hyresnedsättning och skadestånd knappast kommer i fråga. Sanktionssystemet för fel och brist i lägenheten i övrigt passar inte här, t.ex. självhjälp.2 9 Vi kan därför misstänka att det gjorts en överföring, men att något missförstånd inte föreligger.

2.6 7 kap. 17 § jordabalken — eget tänkande, men inkonsekvent lån?
Jordabalken bygger på en tänkt huvudregel, nämligen att ”köp bryter legostämma”. Genom en mängd undantag i 7 kap. JB har emellertid den tänkta huvudregeln genombrutits. Huvudregeln får i stället sägas vara att köp inte bryter legostämma. En nyttjanderätt eller servitut gäller mot en förvärvare om det är inskrivet. I annat fall skall det förbehållas av överlåtaren. Arrende- och hyresavtal gäller också mot förvärvaren om avtalet är skriftligt och tillträde skett. Generellt är förvärvaren också bunden om han är i ond tro.
    Härigenom har den svenska lagstiftning skapat en nästan osannolik, men hjälpligt fungerande kompromiss mellan skilda principer. Principerna härrör sig från romersk och germansk rätt. Enligt romersk rätt är hyra och arrende inte några sakrätter, men så är fallet enligt germansk rätt.
    I BGB löstes motsättningen på ett annat sätt.3 0 Det ursprungliga förslaget av 1888 gick på den romerska rättens linje. Detta utlöste en storm av protester och förslaget arbetades om. Den romerska rättens princip övergavs, men på ett annat sätt. Tanken var visserligen att köpet bryter nyttjanderättsavtalet, men p.g.a. lag uppstår ett nytt avtal, som har identiskt innehåll mellan köparen och nyttjanderättshavaren:

2 6 Palandt vid § 537 4). 2 7 NJA II 1908 No. 5 s. 139 ff. 2 8 NJA II a.a. s. 141. 2 9 Också tysk rätt känner självhjälp som en sanktionsform. Se § 538 2 st. 3 0 Se till det följande Forssell a.a. s. 106 ff.

§ 571. Kauf bricht nicht Miete.3 1 Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung an den Mieter von der Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenen Rechte und Verpflichtungen ein. Erfüllt der Erwerber die Verpflichtungen nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, die auf der einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergange des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung Befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis für den ersten Termin kündigt, für den die Kündigung zulässig ist.

Den tyska regleringen medför ett mycket effektivt skydd av den ickesakrättsliga nyttjanderätten i förhållande till en förvärvare. Här spelar ond eller god tro ingen roll. Den nye ägaren är automatiskt bunden. Men ett sådant system med ett nytt avtal p.g.a. lag har vissa nackdelar. De innebär främst att kvittning mot hyran eller arrendeavgälden av fordringar mot den tidigare ägaren inte kan ske. Men motsvarande måste också gälla överenskommelser mellan överlåtaren och hyresgästen om betalning av hyran, nedsättning av hyran, överlåtelse av hyresfordringen m.m., som kommer att gälla tiden efter överlåtelsen. De tyska reglerna (§§ 573–575) begränsar verkan av sådana överenskommelser till i princip en månad efter överlåtelsen.3 2 Tanken är att skydda hyresgästen mot skyldighet att betala dubbelt men även att skydda förvärvaren mot förlust av hyra avseende det ”nya” kontraktet. Regeln är mest praktisk — egentligen skulle sådan överenskommelser, eftergifter eller överlåtelser som gäller hyran inte ha någon verkan alls i det ”nya” kontraktet, samtidigt som det ”gamla” kontraktet borde mista all verkan.
    Reglerna i 7:17 JB grundar sig emellertid på principen att det ursprungliga avtalet består och att den nye ägaren s.a.s. kliver in i den gamle ägarens skor. Det är alltså fråga om överlåtelse av fordring och här gäller principerna i 28 § skuldebrevslagen. Gäldenären har rätt till kvittning i fråga om alla motfordringar mot överlåtaren, som han förvärvat innan ha fick kännedom om fordringsöverlåtelsen.
    Man kan då ställa frågan varför det likväl föreligger en begränsning av kvittningsrätten i 7:17 JB. Där anges följande:

3 1 I senare upplagor har man tänkt om. Där heter det numera ”Veräußerung bricht nicht miete”. 3 2 Den viktigaste regeln är här § 574 ”Rechtsgeschäfte über Entrichtung des Mietzinses. Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter in Ansehung des Mietzinsforderung vorgenommen ist, insbesondere die Entrichtung des Mietzinses, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf den Mietzins für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentum Kenntnis erlangt… ” § 575 anger i huvudsak att kvittning hos överlåtaren får ske i fråga om hyresfordringar hos överlåtaren som enligt § 574 gäller mot förvärvaren.

Överlåtes fastigheten och skall upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att uppbära arrendeavgift, hyra eller annat vederlag för rättigheten i den mån vederlaget förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Efter nämnda tidpunkt får han även i övrigt utöva de befogenheter som på grund av upplåtelsen tillkommer fastighetens ägare. På belopp, som förfaller till betalning mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett år efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller fick skälig anledning till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna fordran hos förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller betalning som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan uppgörelse med denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom om uppgörelsen.

I förarbetena3 3 motiveras regeln med att man önskar skydda förvärvaren från mera svekfulla överenskommelser mellan säljaren och hyresgästen. Detta förefaller i ljuset av vad som gäller för fordringar i allmänhet vara att gå till överdrift. Men man var redan från början medveten om motsättningen i förhållande till vad som gäller i skuldförhållanden i allmänhet. Regeln borde dock ha ändrats i och med att skuldebrevslagen kom till.3 4 — Mitt intryck är emellertid att lagberedningen inte helt förstått innebörden av de tyska reglerna och s.a.s. lånat över valda delar av §§ 574 och 575. Likheterna mellan dessa bestämmelser och den svenska regleringen är slående. Också likheten mellan § 571 1 st. BGB och de två första meningarna av 7 kap. 17 § 1 st. är slående, även om innebörden alltså är helt olika.
    För svensk rätts del har man emellertid anledning att fråga vad som är innebörden i orden ”annan uppgörelse” i förhållande till reglerna om ändrings- och tilläggsavtal i 7 kap. jordabalken.3 5 Sådana uppgörelser, liksom överenskommelser om förskottsbetalning kan ju lika väl ses som ändrings- och tilläggsavtal och i så fall förefaller regleringen i 7:17 JB skäligen överflödig.

2.7 4 kap. 16–17 §§ jordabalken — lån av motstridiga principer?
Reglerna i 4 kap. 16–17 §§ jordabalken handlar om rättsliga fel ur obligationsrättslig synvinkel. Det är dels fråga om panträtt, dels fråga om annan rättighet. Reglerna bygger på två tankar, utan att dessa direkt sägs ut, nämligen dels att fastigheten överlåts fri från belastningar,3 6 dels på att köparen inte har någon undersökningsplikt vad beträffar sådana fel. Han behöver inte ens skaffa fram ett gravationsbevis.3 7 Detta innebär å andra sidan att säljaren måste noggrant upplysa köparen om de belastningar som gäller för fastigheten. Gör han inte det kan

3 3 NJA II 1908 No. 5 s. 92 ff. 3 4 Frågan diskuterades dock i lagberedningens betänkande SOU 1960:25 s. 325. Se även Westerlind, Kommentar till Jordabalken 7 kap. 1984 s. 291. 3 5 Också denna fråga diskuterades av lagberedningen. Westerlind a.st. med hänvisningar. 3 6 Westerlind, Kommentar till Jordabalken 1–5 kap. 1971 s. 370 med hänvisningar. 3 7 A.a. s. 381 f.

köparen kräva nedsättning av köpeskillingen m.m. såvida köparen inte är i ond tro.
    Man kan förstås säga att det här är ett komplicerat sätt att uttrycka att säljaren garanterar att det inte finns några rättsliga fel som köparen inte känner till. — I det följande skall jag för enkelhetens skull endast behandla regeln i 4:17 JB. Panträttsregeln i 4:16 har en annan struktur.
    Sakrättsligt förhåller det sig emellertid på ett annat sätt. Här är huvudregeln att rättigheter i fastigheten måste förbehållas. I den mån så sker kommer naturligtvis köparen i ond tro, också obligationsrättsligt. Men för en viktig kategori gäller inte detta, nämligen rättigheter som inskrivits. De anses gälla mot köparen, även om de inte förbehållits eller om köparen eljest inte har kännedom om dem. Sakrättsligt råder alltså en undersökningsplikt avseende inskrivningsförhållandena.
    Man kan ju tycka att de obligationsrättsliga principerna är egendomliga. Tanken att fastigheten överlåts fri från förpliktelser måste ju ses som en fiktion. Samtidigt är det egendomligt att det skulle föreligga en undersökningsplikt sakrättsligt, men inte obligationsrättsligt.3 8 — När det gäller icke inskrivna rättigheter är kanske problemet inte så stort. Den sakrättsliga förbehållsskyldigheten enligt 7 kap. 11 § jordabalken ligger nära den obligationsrättsliga upplysningsskyldigheten som är implicit i 4 kap. 17 §.3 9 Hur ligger det då till i tysk rätt? Det framgår av § 434 BGB att säljaren är förpliktigad att tillhandahålla köparen fastigheten fri från sakrätter som kan gälla mot köparen. Säljaren har också att se till att inskrivna rättigheter som upphör tas bort ur registret. Men i de fall då köparen är i ond tro kan han inte åberopa att ett fel föreligger (§ 439).4 0 Detta gäller dock inte för vissa allvarliga fel — är t.ex.. fastigheten belastad av hypotek eller ”Grundschuld” måste säljaren avlägsna sådana även om köparen är i ond tro, jfr nedan betr. hemulsansvar enligt svensk rätt. Men givetvis kan det avtalas att sådana belastningar skall kvarstå (§ 443, som är utformad som en regel om friskrivning). (Vidare gäller enligt § 444 BGB att säljaren har att upplysa köparen om alla rättsliga förhållanden som gäller fastigheten, särskilt vad beträffar gränser, privilegier och laster och överlämna de dokument som gäller dessa, men dessa regler motsvaras närmast av vad som 4 kap 20 § JB, alltså skyldigheten

3 8 Westerlind, Kommentar till Jordabalken 7 kap. 1984 s. 278 där det uttrycks bitande kritik mot de motstridiga principerna. 3 9 Jfr diskussionen mellan lagrådet och departementschefen i prop. 1970:20. Lagrådet ville skriva om hela 7 kap. JB och förvandla förbehållsskyldigheten till en upplysningsplikt så att köparen försattes i ond tro, något som departementschefen inte ville gå med på. 4 0 Med detta avses att köparen vet att ett rättsligt fel föreligger. Det räcker inte med att han borde veta det. Också detta är en skillnad från vad som gäller enligt jordabalken och även enligt svensk köprätt, jfr Almén, Om köp och byte av lös egendom, 4 upp. 1960 s. 790. Men med den tyska regeln är köparen inte ens skyldig att gå vidare med en undersökning om han har fattat misstankar att allt inte står rätt till.

att lämna över kartor och andra handlingar till köparen.) Någon undersökningsplikt gäller inte vid rättsliga fel (däremot finns en begränsad undersökningsplikt avseende faktiska fel, § 460). Däremot innebär den sakrättsliga verkan av inskrivningen att sakrätter som inskrivits före överlåtelsen har företräde framför denna.
    Anledningen till att man kan ana påverkan från tysk rätt är det komplicerade och delvis likartade sättet att reglera frågorna. I jämförelse med t.ex. gamla köplagens enkla och rättframma konstruktion (59 §) framstår jordabalkens regler som synnerligen noggrant utformade. Typiskt är också att man skiljer mellan hemulsansvar och andra rättsliga fel i båda systemen.
    Å andra sidan är det måhända en felsyn att se en motsättning mellan de sakrättsliga och obligationsrättsliga reglerna vad avser köparens undersökningsplikt. Obligationsrättsligt är huvudregeln att säljaren svarar för rättsliga fel (hemulsskyldighet såväl som andra rättsliga fel) utan prövning av uppsåt eller oaktsamhet.4 1 Detta bör ses som en (fingerad) garanti, som också utesluter undersökningsskyldighet från köparens sida, något som gäller både lös och fast egendom.4 2 Om det förutsatts att den rättsliga belastningen skall bestå är dock läget ett annat. Det faktum att egendom har lösöreköpts och registrerats är inte något som ingår i köparens undersökningsplikt. Detsamma gäller om fast egendom sålts och lagfarits för annan. — Möjligen kan man mena att något annat bör gälla om egendomen befinner sig i en tredje persons besittning. Den fysiska undersökningsplikten, åtminstone såvitt gäller lös egendom, kan då medföra att köparen kommer i ond tro.4 3 Å andra sidan medför det sakrättsliga momentet (avtal, tradition, denuntiation, registrering) i kombination med god tro att tredje man (köpare, hyresgäst osv.) vinner skydd mot överlåtarens eller upplåtarens borgenärer eller mot ny ägare. Helt naturligt medför detta i praktiken att köparen för att skydda sig måste undersöka tillgängliga register och, som nyss antytts, vid den mera fysiska undersökningen inte vara likgiltig för observationer som tyder på att det kan föreligga rättsliga fel.4 4 I praktiken innebär detta å andra sidan, att, åtminstone såvitt gäller fastighetsköp, den försiktiga köparen knappast kan underlåta att

4 1 Rodhe, Obligationsrätt 1956 s. 221. Hellner, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt 2 häftet Allmänna ämnen 3 uppl. 1996 s. 108, 199, 202. 4 2 Köparen kan göra påföljder gällande mot säljaren även om han är i ond tro. 20 § köplagen gäller sålunda inte för rättsliga fel. Men för skadeståndsansvar förutsätts enligt 41 § 2 st. att köparen är i god tro. Jfr NJA 1954 s. 546. Se vidare Håstad, Den nya köprätten 3 uppl. 1992 s. 149, Kihlman, Fel, ak. avh. 1998 s. 269 ff. 4 3 Jfr Kihlman a.a. s. 270 f. 4 4 Detta kommer till uttryck i rättsfallet NJA 1990 s. 331. Jfr Bengtsson & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom 5 uppl. 1997 s. 312. Det som är märkligt med fallet är att köparna i förhållande till nyttjanderättshavaren hade anledning till misstankar ifråga om upplåtelsen, men att undersökningsplikten ansågs utesluten eller minskad p.g.a. att säljaren i avtalet garanterat att det inte fanns andra upplåtelser än de som angavs i avtalet.

granska ett färskt gravations- eller fastighetsbevis. För hur kan han lita på att han får sina pengar tillbaka från en (i sådant fall typiskt sett sviklig) säljare, om han drabbas av ett rättsligt fel? Detta innebär i sin tur att köparen obligationsrättsligt måste anses vara i ond tro beträffande inskrivna rättigheter.
    Det innebär till slut att regeln att det inte finns någon obligationsrättslig undersökningsplikt enligt 4 kap. 17 § JB framstår som en fiktion. Men här finns en något märklig skillnad i förhållande till lös egendom. För enligt reglerna i köplagen gäller, som nyss nämnts, att även en ondtroende köpare har tillgång till rättsliga sanktioner mot säljaren, så länge som avtalet inte kan sägas innebära att de sakrättsliga belastningarna skall finnas kvar. Här påminner reglerna för lös egendom mera om dem som gäller för klander vid köp av fast egendom enligt 4 kap. 21 § JB. Till sist är det alltså regeln i 4:17 JB som förefaller egendomlig i svensk rätt, och detta just därför att den så väl ansluter till den tyska regeln. Mot den bakgrunden förefaller det inte så märkligt att också 4:16 JB ger ett resultat som väl motsvarar vad som gäller för panträtt enligt tysk rätt: också gentemot en ondtroende köpare svarar fastighetsägaren för belastningar som inte förutsattes vid köpet.

3. Avslutande anmärkningar
Inledningsvis har framhållits att jordabalken obestridligen är en unik svensk produkt, men att det är ställt utom tvivel att utländsk påverkan finns. I denna artikel har jag valt att göra en jämförelse med tysk rätt och hypotesen kan sägas ha varit att något sådant ligger nära till hands, eftersom BGB vid tillkomsten av det första ”moderna” jordabalksförslaget 1909 var helt ny. Detsamma gäller givetvis 1907 års nyttjanderättslag. BGB framstod då som ett ideal, något som förstärktes av de nära kontakterna mellan Tyskland och Sverige på rättsvetenskapens område, där Sverige inte hade så mycket att erbjuda i utbytet. Det långa arbetet med att färdigställa jordabalken öppnar givetvis för möjligheten att också andra kodifikationer fått låna drag åt jordabalken, men detta har jag valt att inte undersöka. Ett skäl till detta kan ha varit att jag velat lyfta fram hur internationell påverkan förtigits i jordabalkens senare förarbeten (som så ofta sker i lagstiftningsarbete i allmänhet). När det särskilt gäller jordabalken kan något sådant vara mera förståeligt. Det kan inte ha varit särskilt opportunt att när det andra stora förslaget kom 1947 bekänna ens något beroende av tysk rätt.
    Med hjälp av en sorts eklektisk metod (tidigare förarbeten, medgivanden, struktur, principer, enskildheter) har jag emellertid försökt visa att sådan påverkan måste ha förekommit, på ett sätt som åtminstone delvis motsvarar det som sker i central- och östeuropa idag. Detta är knappast underligt och kompenseras väl av de framsteg som

modern svensk fastighetsrätt måste sägas ha gjort, också i förhållande till tysk och annan kontinental rätt.
    Om det skall vara någon praktiskt nytta med en studie av detta slag kan den kanske bestå i att den intresserade kan ta del av lösningarna i BGB för att få ett perspektiv på jordabalken sådan den ter sig idag. Någon gång kan det hända att man får ledning i sökandet efter lösningar på problematiska frågor.