Aktuella frågor

 

 

 

Victorins äganderätt till bostadsrätt — kritiska reflektioner
I artikeln ”En fråga om äganderätt” (SvJT 2000 s. 677) har Anders Victorin diskuterat några rättsverkningar av villkor vid överlåtelse av bostadsrätt. Det slags villkor som han tar sikte på är bestämmelsen i 6:5 bostadsrättslagen om att en överlåtelse som regel är ogiltig, om förvärvaren vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Men det ställda spörsmålet återkommer vid andra typer av villkor och är dessutom inte någon speciell fråga beträffande överlåtelse av bostadsrätt. Det har sålunda stor räckvidd och behöver nog ventileras ytterligare.
    Det sätt på vilket Victorin angripit problematiken var för mig lite chockerande när han tillmätt ett konstaterande av ”äganderätt” hos förvärvaren utslagsgivande betydelse. Därmed kände sig läsaren förflyttad till gamla tider, t.ex. innan Almén började tala om resolutivt villkorad respektive suspensivt villkorad äganderätt vid avbetalningsköp, (vilket i och för sig var rätt så användbart). För min del håller jag för självklart att man vid villkorlig överlåtelse har att bedöma rättsverkningarna individuellt både internt och externt. Det är därvid inte — som Victorin tydligen vill anse — av direkt betydelse i andra hänseenden att en förvärvares villkorliga fång är sakrättsligt skyddat. (Även överlåtarens rätt till bostadsrätten är f.ö. sakrättsligt skyddad.) Till en början må härefter göras några korta anmärkningar till vad Victorin åberopat eller själv anfört. Han citerar bl.a. Julius-Uggla, Bostadsrättslagen 1 uppl. Samma uttalanden återfinns i 2 uppl. Här må t.v. endast framhållas att termen ”latent skydd” mot överlåtarens borgenärer förefaller mindre lyckad. Efter underrättelse till föreningen om överlåtelsen är förvärvarens rätt helt enkelt sakrättsligt skyddad — ett skydd som naturligtvis faller bort om överlåtelsen blir ogiltig, frånsett anspråk på återbetalning m.m. som återgången av överlåtelsen föranleder. Kommentatorernas uttalanden måste enligt Victorin så förstås att de anser att förvärvaren inte är ägare till bostadsrätten i egentlig mening utan endast har ett villkorligt ”innehav”. Detta medförde enligt dem att förfoganden över bostadsrätten krävde medverkan av överlåtaren. Detta har förefallit Victorin egendomligt eftersom förvärvaren får ett sakrättsligt tryggat förvärv genom denuntiation till föreningen. Den slutsats som Victorin dragit av uttalandena i kommentaren är alldeles korrekt. Den hindrar inte förvärvaren att överlåta sitt villkorliga förvärv till tredje man, men han är inte behörig att överlåta en villkorslös rätt till bostadsrätten. Även tredje man kan vinna sakrättsligt skydd för sitt förvärv genom denuntiation till föreningen. I fortsättningen framhåller Victorin att pantsättning förutsätter att den görs av ”ägaren”. Han talar vidare om ”förtida pantsättning”. Vad man kan räkna med — och som kan vara av praktisk betydelse — är att förvärvaren pantförskriver all sin villkorliga rätt och denuntierar föreningen eller att förvärvaren med överlåtarens samtycke pantförskriver bostadsrätten och denuntierar föreningen. (Jfr 22:4 första stycket 1 p. JB.)

90 Aktuella frågor SvJT 2001 I förra fallet övergår pantförskrivningen att direkt gälla bostadsrätten, om villkoret för förvärvarens fång uppfylls. I motsatt fall gäller pantförskrivningen som ovan antytts endast förvärvarens krav på återbetalning från överlåtaren med anledning av att förvärvet går åter.
    Beträffande fast egendom uttalar Victorin att en köpare ”civilrättsligt” är ägare i och med att formkravet för överlåtelse har iakttagits oavsett att överlåtelsen är beroende av myndighets tillstånd. Det är emellertid uppenbart att förvärvaren inte har en mer vittgående rätt än som är förenad med överlåtelsen, dvs. att den är begränsad av aktuellt villkor. Överlåtaren är givetvis inte berättigad att på egen hand pantförskriva pantbrev som finns uttagna, om det inte medgetts vid överlåtelsen. Han kan tänkas behålla obelånade pantbrev tills överlåtelsen blivit definitiv. Men givetvis kan han överlämna dem till förvärvaren med samtycke till att denne belånar dem. Förvärvaren kan själv inte ta ut nya pantbrev innan hans förvärv blivit definitivt. Däremot kan ansökan om inteckning förklaras vilande och en välvillig kreditinstitution tänkas ge kredit med bl.a. den vilande ansökningen som säkerhet.
    Vill man med Victorin påstå att samma principer gäller för pantförskrivning av bostadsrätt, så är detta åtminstone i huvudsak korrekt om jämförelsen avser de regler för fast egendom som jag i korthet nyss redovisat.
    Victorin frågar vidare huruvida regeln i 6:1 BRL om utövning av bostadsrätten har någon betydelse i sammanhanget — dvs. för frågan om en förvärvares befogenheter som ”ägare” enligt hans ståndpunkt. I lagrummet sägs, att när en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. Beträffande juridiska personer görs dock ett undantag i andra stycket i samma paragraf. Beträffande innebörden kritiserar Victorin ett uttalande av Knutsson/Lindqvist, enligt vilket det är säljaren som bostadsrättens ekonomiska värde tillkommer och det är han som får utöva bostadsrätten. Uttalandet är missvisande. Det ekonomiska värde som efter överlåtelsen tillkommer överlåtaren är belastat av förvärvarens rätt. Enligt Victorin är emellertid bestämmelserna i 6:1 BRL enbart obligationsrättsliga och möjligen associationsrättsliga. Att förvärvaren är ny ”ägare” är enligt honom ställt utom tvivel. Han tillägger bl.a. att om föreningen skulle likvideras var det förvärvaren som hade rätt till det överskott som tillkom en ägare av andelen. Det rätta synsättet lärer vara att bestämmelsen i 6:1 första stycket BRL innebär ett obligatoriskt villkor vid överlåtelse och därigenom ingår som ett villkor i denna oavsett om det nämns eller inte. Vad angår föreningens likvidation blir naturligtvis förvärvaren rättsinnehavare i och med att hans fång har blivit definitivt. Hur det skall förfaras dessförinnan beror av omständigheterna och kan in casu vara tveksamt. Eftersom överlåtelsen inte har kunnat fullföljas har förvärvaren förmodligen rätt att häva avtalet. Under alla omständigheter skall förvärvaren så långt möjligt tillgodoses vid den reglering parterna emellan som likvidationen kräver. Regelmässigt bör förvärvaren ha företrädesrätt, ifall han gjort rätt för sig och överlåtelsen endast var beroende av föreningens godkännande. Victorin uppmärksammar även det fallet att föreningen råkar i konkurs. Även det fallet skall be-

SvJT 2001 Victorins äganderätt till bostadsrätt — kritiska reflektioner 91 handlas enligt reglerna för fördelning när en överlåtelse inte är fullgången. Det gäller inte här någon sakrättslig fråga utan den närmare innebörden hos överlåtelseavtalet, liksom i andra fall då ett rättsanspråk mot konkursgäldenären som tillkommer A har av honom överlåtits till B men överlåtelsen inte är fullgången när t.ex. dividend skall utbetalas på anspråket.
    Victorin anger (s. 681 i artikeln) vissa slutsatser. Han anmärker där med rätta på uttalandet hos Julius/Uggla beträffande pantsättning innan en överlåtelse har blivit godkänd, enligt vilket endast bostadsrättshavaren torde vara behörig att pantförskriva bostadsrätten. Kommentatorerna tillägger själva (s. 139 i 2 uppl.):

 

I likhet med vad som sker vid en vanlig villaförsäljning sker dock pantsättning ofta genom att en tidigare innehavare låter pantsättning av bostadsrätten ske för en ny innehavares skuld. Att i ett sådant fall utöva bostadsrätten på så sätt att denna pantsätts innan medlemskap är beviljat torde inte möta något hinder.

 

Sanningen lärer vara att efter överlåtelsen fordras i princip både överlåtares och förvärvares medverkan till en sakrättsligt verksam, definitiv pantförskrivning. Sedan den villkorliga överlåtelsen denuntierats föreningen har förvärvaren företräde framför en pantförskrivning av överlåtaren som denuntierats senare. Victorins uttalande i fortsättningen om att någon medverkan från överlåtarens sida inte behövdes är inte hållbart.


    Härefter varnar Victorin för att man godtar pantförskrivning som en säljare medger och som han själv blir bunden av. Sådana villkor framstod som klart oskäliga. Omdömet förefaller ogrundat. Säljaren får se sig för. Men situationen är väl regelmässigt att köparen tar upp lån för att kunna betala säljarens fordran. Säljaren kräver naturligen att sådan betalning sker. Det hela är all right. I artikeln (s. 682) följer bl.a. ett svårförståeligt uttalande av Victorin om fångeskedjan vid överlåtelser. Det kan här förbigås. Motsvarande gäller ett uttalande (s. 683) om innebörden av 6:6 andra stycket BRL. I ett sista avsnitt diskuterar Victorin verkan av att en medlem inte söker medlemskap i föreningen. Det strider givetvis normalt mot överlåtelseavtalet och kan beivras av överlåtaren även om datum inte är utsatt. I fortsättningen tolkar Victorin situationen på sitt sätt. Vad angår rätten till bostadsrättens ekonomiska värde kan jag emellertid inte finna annat än att man rätt och slätt skall principiellt tillämpa vad som i allmänhet gäller när en överlåtelse i det kritiska ögonblicket inte är fullgången. Givetvis kan en villkorlig rätt överlåtas utan hinder av 6:1 BRL liksom den kan pantsättas. Om det första villkorliga förvärvet blir ogiltigt förfaller in dubio de dispositioner som förvärvaren gjort, och som inte har konfirmerats av hans överlåtare och fångesman.
Gösta Walin