Lagen mot oskälig hyresstegring.1 Det nödläge, vari vi för närvarande på många håll befinna oss i bostadsfrågan, hotade redan före världskriget. Åren 1912 och 1913 visade starkt fallande siffror för bostadsproduktionen, och samtidigt blev det allt svårare att få behövligt kapital till fastighetsmarknaden. Dessa företeelser ha emellertid under världskriget ytterligare skärpts, och i följd därav stå vi i en hel mängd städer inför en mer eller mindre svår bostadsbrist, som å ena sidan nödgar till sänkning av vår redan förut låga bostadsstandard, å andra sidan ger tillfälle till mer eller mindre långtgående hyresstegringar och därmed betänkligt försvagar ställningen för de även därför utan av dyrtiden hårt tryckta mindre bemedlade.
    Faran för en stark hyresstegring skymtade redan på våren i fjor, då från ledande fastighetsägarhåll framkommo planer på en höjning över hela linjen med 20 — 25 %. Dessa planer måste stäckas, så att höjning skedde blott där den var befogad och så långt den var befogad genom höjda räntor och omkostnader. På många håll yrkade man redan då, att man skulle mota dessa planer på samma sätt som skett i Danmark och Norge, nämligen genom att låta kommunala hyresnämnder med bindande verkan reglera hyresbeloppen. Men häremot gjordes gällande, att man ej borde gå längre i ingripande än nöden krävde, för att icke skrämma bort kapital och företagarintresse i stället för att locka fram dem. Man stannade därför vid att göra hyresnämnderna till förlikningsnämnder med uppgift att medla mellan husägare och hyresgäster, så vitt angick hyran försmålägenheter, d. v. s. om högst 3 rum och kök.
    Då man stannade härvid, var det i beräkning att hyresvärdarna skulle rätta sig efter nämnderna antingen av förståelse för tidens krav eller på grund av fruktan för ett längre gående ingripande. Man hoppades till och med, att själva förordningens tillkomst skulle verka tillbakahållande på hyresanspråken.
    Detta sista slog in; någon allmän höjning inträdde ej, och även där höjning skedde, var den i många fall moderat. Hyresstegringen, räknad över hela linjen, kom därför att stanna vid några få procent.

 

1 Uppsatsen återgiver ett av rådman Cederborg i Stockholms juristförening d. 27 april 1917 hållet föredrag med de ändringar, som betingats därav att det då föreliggande lagförslaget numera i huvudsakliga delar upphöjts till lag (av den 25 maj 1917; se Sv. förf. saml. nr 219). Jfr samme författares uppsats »Kommunala hyresnämnder» i Sv. J. T. 1916 s. 192.

AKTUELLA SPÖRSMÅL. 315Men i åtskilliga fall förekommo nog så betydande och obefogade hyresstegringar, och hyresnämnderna blevo ofta ej hörsammade.
    Den fortgående försämringen på bostadsmarknaden gav snart spekulationen i hyresstegring starkare luft under vingarna. Under den förflutna vintern gingo särskilt här i Stockholm ett ganska stort antal fastigheter i köp till höga pris, påtagligen dikterade av hoppet att kunna pressa upp hyrorna. Till socialstyrelsen inrapporterades under första kvartalet detta år från flertalet städer hyresstegringar i väsentligt större omfattning och avsevärt högre än under fjolåret. I genomsnitt syntes den begärda ökningen gå på 10 — 15 % för samtliga städer, men för vissa städer och särskilda fall har densamma stigit till 50, 60, ja 70 %. Värst ha förhållandena ställt sig i Stockholm, där fall på 50 — 70 % förekommit ganska talrikt och där medelstegringsprocenten utgjorde 30 % under mars månad men för mars —april 34.6 %, således en förskjutning uppåt. För icke mindre än 42.3 % av de stegrade lägenheterna var stegringen mellan 20 och 30 %, för 18.2 % mellan 30 och 50 % samt för 19.8 % över 50 %. Den högsta individuella stegringen förekom vid en lägenhet om 3 rum och kök och utgjorde 180 %.
    Vad som nu yttrats avser bostadslägenheterna. För affärslägenheter hade stegringar anmälts blott i 4 fall, men stegringen var på dessa i medeltal 90 % och högsta stegringen 150 %.
    Inför den tendens till fullkomligt oskäliga hyresstegringar, som sålunda trätt i dagen, har det befunnits nödvändigt att slå in på samma väg som i Danmark och Norge, d. v. s. en tvångsreglering i större eller mindre utsträckning av hyrorna. Motioner därom väcktes i riksdagens båda kamrar; bostadskommissionen och socialstyrelsen gjorde framställning i ämnet hos civilministern, och efter samråd mellan civil- och justitieministrarna framlades för kort tid sedan ett förslag till lag mot oskälig hyresstegring, som med några smärre ändringar vunnit riksdagens godkännande.
    Den nya lagen skall omedelbart äga tillämpning i varje stad, köping eller municipalsamhälle med mer än 5,000 invånare. På andra orter åter beror dess trädande i tillämpning av Kungl.Maj:ts förordnande efter vederbörande kommuns hörande.
    Vid övervägandet, vilken räckvidd man skulle ge det reglerande ingripandet, har man haft en viss ledning av erfarenheterna från Norge och Danmark. Där skedde det första ingreppet i tämligen inskränkt omfattning, men sedan ha gång på gång måst utfärdas nya författningar, som utsträckt tillämpningen till nya slag av lägenheter eller inneburit tillägg, orsakade av att de äldre bestämmelserna kringgåtts. Det har sagts, att varje konstgrepp från hyresvärdarnas sida har skapat en ny lagparagraf och varje sådan nya konstgrepp. Följden härav har emellertid blivit ett osäkerhets tillstånd med ständiga slitningar och rubbningar. Då vi först nu måst gripa oss an med saken, ha vi således i dessa grepp och missgrepp haft ett åskådningsmaterial av värde, som bör spara oss en hel del experimenterande.

316 AKTUELLA SPÖRSMÅL.    Den första frågan har då varit, vilka slag av lägenheter skulle falla under lagen; och har man därvid beslutat sig för att taga med alla omöblerade lägenheter, oberoende av rumsantal — således även enstaka omöblerade rum — vare sig de användas till bostad eller annat ändamål och vare sig de upplåtits i första eller andra hand. Möblerade rum och lägenheter äro däremot uteslutna i motsats till vad som gäller i Norge.
    Det nästa spörsmålet var, huruvida man skulle inlåta sig på en allmän hyresreglering, såsom i Norge skett, där hyresnämnd kan nedsätta även en hyra, som ej stegrats, eller om man skulle begränsa sig till att reglera blott hyresstegringar. Här har man stannat vid det senare alternativet — man ingriper blott i fråga om hyreshöjningar för lägenheter, som varit uthyrda före lagens tillkomst. Lägenheter i nybyggnad, som icke varit uthyrda före lagens trädande ikraft, falla icke under lagen.
    En fråga, som under den förberedande behandlingen varit föremål för mycket delade meningar, var den, om för de lägenheter, som föllo under lagen, varje höjning av hyran skulle obligatoriskt underställas prövning, såsom i Norge och Danmark är fallet, eller om hyresnämnd skulle ingripa blott i särskilda fall. Till stöd för den förra uppfattningen anfördes, att det på sådant sätt bleve mera både reda och rättvisa i regleringen. Till förmån för den andra vägen åberopades åter, att man även här borde gå blott så långt som nöden krävde och ej ingripa i fall, där hyresgästen ej finner anledning att klaga. Emellertid låter sig ju ej förnekas, att hyresgästerna för närvarande befinna sig i ett nödläge, som berövar dem deras handlingsfrihet, och att de därför kunna behöva skyddas även där de ej våga klaga. Med hänsyn härtill har man gått en medelväg på det sättet, att reglering av stegrad hyra sker efter framställning av hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande eller där nämnden eljest finner anledning därtill. Just med hänsyn till hyresgästernas nödläge är nämligen att förutse, att de i många fall ej våga göra formlig anmälan, utan att hyresnämnds uppmärksamhet fästes på saken genom anonyma meddelanden. För att ytterligare öka möjligheterna för nämndens eget initiativ är det hyresvärdarna ålagt vid bötesstraff att anmäla varje inträdd hyresledighet och skedd uthyrning samt att därvid, om hyra höjts, uppge det gamla och det nya hyresbeloppet. Och samma anmälningsskyldighet föreligger, där lägenhet upplåtes åt förutvarande hyresgäst mot höjd hyra.
    Den befogenhet till eget initiativ i fråga om prövningen, som givits hyresnämnd, medför möjlighet att, där hyresstegring för en viss lägenhet påtalas, undersöka och reglera stegringen för alla lägenheter inom fastigheten. En sådan rätt är nödvändig, om man vill nå rättvisa resultat, och den medför väsentligt mindre tidsförlust och obehag än om man skall gång på gång ha att syssla med fastigheten, allt efter som de särskilda anmälningarna dugga in.
    Skall man med lagen ernå vad man vill vinna, måste emellertid nämnden ha rättighet att ingripa icke blott mot ett framställt men

AKTUELLA SPÖRSMÅL. 317ännu ej godtaget anspråk på höjd hyra utan även mot avtal omstegrad hyra, som efter lagens ikraftträdande blivit eller blir träffat. Hyresgästens biträdande av ett dylikt avtal blir ej för honom ovillkorligt bindande just därför att man med hänsyn till de rådande förhållandena ej kan vara viss på, om detta biträdande skett frivilligt eller under trycket av ett obilligt tvångsläge.
    Redan detta innebär ju betydande undantag från de regler om avtalsfrihet och avtalshelgd, som normalt gälla på förevarande område. Men i likhet med vad fallet är i Norge och Danmark harman funnit sig böra gå ännu ett steg längre — man har givit nämnden rätt att efter anmälan eller på eget initiativ ingripa reglerande i fråga om hyresstegring även vid sådana avtal, som slutits under viss kortare tid före lagens ikraftträdande, i förslaget bestämd till 120 dagar. Då det här gäller att ingripa mot ett obehörigt utnyttjande av annans tvångsläge, ungefär så som skett genom ockerlagen, har man nämligen ansett det orimligt, att just de under första delen av detta år företagna ohemula stegringar, som föranlett hela lagen, skulle få bestå obeskurna. Emellertid får nämndens prövning icke omfatta hyra, som belöper å tid före lagens trädande i tillämpning.
    Vid prövning av stegrat hyresbelopp har nämnden att fastställa den hyra, som med hänsyn till höjda räntor för intecknad gäld, ökning av omkostnaderna för fastigheten och förhållandena i övrigt må anses skälig. Fastställandet sker för högst ett år i sänder. I själva begränsningen av uppgiften till hyresstegringarna ligger, att man, för att förenkla nämndernas arbete, utgår från de före krisen gällande hyror som normala och begränsar uppgiften till att tillse, i vad mån krisen medfört förminskad behållning eller förminskat värde å behållningen av fastigheten. Denna försämring måste uppvägas, men därjämte må nämnden även taga hänsyn till sådana omständigheter, som att den förutvarande hyran varit med hänsyn till lägenhetens beskaffenhet och husets läge särskilt låg eller dylikt. Givet är, att där husägaren förut icke haft avkomst eller icke skälig sådan på sitt nedlagda kapital, han bör vara berättigad få sådan, men blott för framtiden; ett återtagande av gången tids förluster torde ej böra godkännas. Och vid bedömande av dylika frågor har man att tillse, att det gäller kapital, nedlagt för fastigheten — icke inteckningslån, upptagna för främmande ändamål. Med hänsyn till lagens syfte lärer ock vara klart, att man icke bör taga hänsyn till den del av köpeskillingen för fastigheten eller av dess intecknade gäld, som kan visas direkt bero av en illegitimspekulation i oskälig hyresstegring.
    Med stöd av erfarenheterna från Danmark och Norge har stadgats, att under hyra skall inbegripas varje ekonomisk gottgörelse, som hyresvärden betingar sig för upplåtelsen, således även avgifter för olika förmåner eller särskilda dusörer. Likaså skall givetvis inbegripas värdet av prestation, som från hyresvärden helt eller delvis överflyttas å hyresgästen, t. ex. ökade skyldigheter till rengöring, reparation eller dylikt.

318 AKTUELLA SPÖRSMÅL.    Om sedan hyresnämnd för viss tid fastställt hyra för lägenhet, avtal slutes om högre hyra, blir detta avtal, i vad gäller den av nämndens reglering omfattade tiden, giltigt blott till det av nämnden fastställda beloppet. Och därjämte blir hyresvärden utsatt för bötesstraff.
    Så pass vidsträckt som nämndens prövningsrätt tillmätts och med den anmälningsskyldighet beträffande hyresstegringar, som ålagts hyresvärd, kunde man tycka, att man vunnit tillräcklig garanti för att alla hyresstegringar skola komma till hyresnämnds kännedom. Emellertid låter allt för väl tänka sig, att hyresvärd åsidosätter sin anmälningsskyldighet; risken av ett litet bötesstraff är ju ej så stor, och det är för övrigt ej sagt, att beivran sker. För att ytterligare stärka garantierna och ge hyresvärden ett direkt intresse i att själv anmäla hyresstegring, har det stadgats, att om ett avtalat hyresbelopp, trots stegring, icke underställes hyresnämnds prövning, så må sådant avtal, i vad avser hyra för tiden efter lagens trädande i tillämpning, icke emot hyresgästens bestridande göras gällande i vad hyresbeloppet bestämts högre än som motsvarar, därest lägenheten varit uthyrd för tid före den 1 oktober 1915, den därvid senast betingade hyran ökad med 10 % och, därest första uthyrningen av lägenheten avsett senare tid, den därvid betingade hyran ökad med 5 % — i båda fallen dock med 5 % tillägg vid lägenheter med uppvärmning.
    De ovan angivna procentsatserna har man ansett kunna i grovt genomsnitt betecknas som skäliga, då man med utgående från hyrorna sommaren 1914 såsom normala tagit hänsyn till de under krisens lopp tid efter annan inträdda förändringarna, å ena sidan i inteckningsräntor och omkostnader för fastigheten och å andra sidan i hyresbelopp. För vissa större orter äro de dock måhända väl låga. Procentsatsen för uppvärmning torde likaså i vad gäller Kristidens senare skede få anses som ett minimum. Allt detta är ju dock vid ett stadgande i här angivna syfte icke något fel, och dessutom har det varit svårt att generellt gå högre på grund av de lokalt mycket växlande förhållandena. Men i sammanhang härmed har införts föreskrift, att om hyresnämnd finner de ovan angivna procentsatserna böra, med hänsyn till förhållandena inom nämndens särskilda verksamhetsområde, sättas högre, nämnden äger där omförordna.
    Då man angivit dessa procentsatser, har man emellertid med dem haft ännu ett annat syfte, som framhålles i motiveringen. Det är klart, att man är berättigad underställa hyresnämnd hur liten hyresstegring som helst och att nämnden är skyldig pröva den. Men man har hoppats, att allmänheten skall ta de angivna procentsatserna som ett direktiv, så att, där hyresstegring faller inom dessa gränser, man ej går till hyresnämnd, om man ej har särskilt starka skäl att tro stegringen ändock vara obillig — detta för att hyresnämnderna ej skola alldeles dränkas i anmälningar.
    Då man uttalar en dylik förhoppning, ligger för övrigt där bakom

AKTUELLA SPÖRSMÅL. 319ännu ett annat skäl, som sammanhör med uppfattningen om vad som är lagens ändamål. Detta är visserligen att se till, att icke oskäliga hyresstegringar företagas i enskilda fall, men det är icke att hålla den allmänna hyresnivån kvar på precis samma punkt som före krisen. Hade krisen blivit kortvarig och den allmänna prisnivån därav påverkats endast lokalt och tillfälligt, hade man kunnat hoppas på något sådant. Nu åter kan man icke komma ifrån att en väsentlig del av prisstegringen kommer att bestå, och så särskilt även påbyggnadskostnadernas område. Att få den spekulativa byggnadsverksamheten i gång igen kommer därför att bli ogörligt utan höjdahyror, och utan en sådan verksamhet komma vi ej ur bostadsbristen. Å andra sidan låter sig ej göra att uppehålla två vitt skilda hyreskurvor för byggnader, uppförda med blott några få års mellanrum och av väsentligen lika beskaffenhet. Variationerna i hyresbelopp böra ej betingas av annat än skillnaderna i bostadens beskaffenhet och läge. Så oangenämt det låter, måste vi därför räkna med en successiv höjning av hyrorna även för äldre lägenheter i gemen, men det gäller att förskjuta och förmjuka övergången, att låta den så långt görligt endast gå i samma takt som stegringen av hyresgästernas inkomster.
    Det kunde ju tyckas, som om man med lagbestämmelser av ovan angiven innebörd skyddat hyresgästerna i behövlig mån. Och då varje hyresgäst eller hyressökande kan få en hyresstegring prövad med bindande verkan för framtiden, oberoende av huruvida han eller någon annan kommer att besitta lägenheten, kunde det tyckas, som funnes ingen anledning befara, att hyresvärd skulle utan giltiga skäl uppsäga sådan hyresgäst eller vägra godtaga hyressökande. Emellertid visar erfarenheten både från våra hittills varande hyresnämnder och från Norge och Danmark något annat. Gång på gång har hänt, att den, som vågat en anmälan till hyresnämnd eller blott misstänkes därför, blir uppsagd, ehuru han är oförvitlig och både villig och i stånd att betala en skälig hyra. Vidare har man att tänka på de barnrika familjerna, som bäst behöva sunda bostäder men redan under vanliga förhållanden ha svårt att få en bostad och svårare att få behålla den — för dem är naturligtvis läget ännu mer förtvivlat under en sådan kris som den nuvarande. Med hänsyn härtill har föreskrivits, att uppsägning från hyresvärds sida av hyresavtal är utan verkan, med mindre hyresgäst skriftligen förklarat sig villig att låta avtalet upphöra eller ock hyresnämnd på förhand givit sitt samtycke. Undantag härifrån göres dock för sådant fall, som enligt 1 kap. 3 § andra stycket av nyttjanderättslagen eller samma lags 3 kap. 21—24 §§ berättigar till uppsägning.
    Till lättnad för mindre bemedlade under kristiden har föreslagits den avvikelse från vad hittills enligt nyttjanderättslagen gällt, att om för smålägenhet hyran skall erläggas i förskott för längre tid än en månad, underlåten likvid icke berättigar till uppsägning, så länge hyresgästen sist å andra söckendagen av varje månad till fullo erlägger den på samma månad belöpande hyra.

320 AKTUELLA SPÖRSMÅL.    Vid prövning av uppsägning har hyresnämnd att särskilt beakta, i vilken mån densamma medför svårighet för hyresgästen att erhålla lämplig bostad å tid, därtill hyresavtalet uppsagts.
    I Danmark har man krävt hyresnämnds godkännande även i fråga om uppsägningar, som skett innan bestämmelserna om hyresreglering trätt i kraft; och såväl i pressen som inom riksdagen ha sympatier uttalats för en dylik retroaktivitet. Lagen tar emellertid sikte blott på uppsägningar, som ske efter lagens trädande i tillämpning, detta av hänsyn till de komplikationer, som eljest skulle uppstå genom att de tidigare uppsägningarna lett till hyresavtal med andra och dessa avtal åter till ytterligare uppsägningar och hyresavtal. Att lösa upp en dylik redan knuten kedja med många länkar skulle bli en synnerligen vansklig uppgift och säkert föranleda lika mycket skada som gagn, förutom att man därmed kunde riskera att göra lagen impopulär även å hyresgästernas sida.
    Hyresnämnderna skola bestå av en juridiskt bildad ordförande, utsedd av Konungens befallningshavande, samt fyra ledamöter, utsedda av kommunens beslutande myndighet. Av dessa ledamöter skola två äga eller förvalta hyresfastighet, medan de två andra ej få äga eller förvalta sådan fastighet men skola äga kännedom om ortens hyresmarknad och åtminstone den ene särskilt om de mindre bemedlades bostadsförhållanden. Suppleanter med ena handa kvalifikationerutses i samma ordning och till samma antal. I större städer kunna tillsättas flera hyresnämnder efter kommunalmyndighetens beprövande.
    Med ledning av erfarenheterna från Norge och Danmark har föreskrivits, att hyresnämnds samtycke skall åtminstone i regel krävas även för vissa åtgärder, som äro ägnade att minska bostadsbeståndet. Sådant samtycke fordras för ombyggnader och större reparationer, för inredande av bostadslägenhet för annat ändamål samt för uthyrning i möblerat skick av lägenhet, som förut uthyrts omöblerad. Över hyresnämnds beslut i dessa frågor må klagan föras, vilket däremot ej är medgivet i frågor om hyresreglering eller godkännande av uppsägning. Nämndens beslut i dessa sistnämnda frågor kan blott ändras av nämnden själv, om den finner misstag hava ägt rum.
    Såsom ovan nämnts har det ålagts hyresvärd att till hyresnämnd anmäla varje uppkommen hyresledighet eller skedd uthyrning. Med ledning av dessa anmälningar skall genom hyresnämnd eller annan kommunal myndighet avgiftsfritt förmedlas uthyrning av smålägenheter. Därvid skall särskilt eftersträvas att bereda barnrika familjer lämplig bostad.

 

    Enligt vad redan framhållits innefattar den nya lagen starka ingrepp på punkter, om vilka hittills ansetts förbehållet de enskilde att fritt avtala. Men med hänsyn till krisläget och dess undergrävande av förutsättningarna för en verklig avtalsfrihet torde detta vara icke blott försvarbart utan nödvändigt. Det är att märka, att man både i Norge och Danmark gått än längre.

 

AKTUELLA SPÖRSMÅL. 321    Skall lagen bli till åsyftat gagn, kräves emellertid, att hyresnämnderna visa sig vuxna den både svåra och grannlaga uppgift, som blir dem anförtrodd. Väsentligen kommer detta att bero av de juridiskt bildade ordförandena — av deras förståelse för lagens grund och syften, av deras förmåga att öppna blicken härför även hos parterna. Personer, vuxna denna uppgift, hava vi för visso i tillräckligt antal; det är blott att hoppas, att de lämpliga personerna också skola befinnas villiga offra sin tid och sina krafter för denna i så hög grad samhällsviktiga och samhällsgagneliga uppgift.

 

    Den nya lagen är ju till det mesta en typisk kristidslag och har därför tillmätts giltighet endast för tiden till den 1 oktober 1918. Emellertid är stadgat, att om hyresnämnd för lägenhet fastställt visshyra för tid utöver nämnda dag, detta beslut fortfarande gäller.
    Vid sidan av de bestämmelser i lagen, som kunna och böra bortfalla med krisläget, finnas dock andra, som böra få fortfara att gälla. Civilministern har därutinnan pekat på tvånget att anmäla hyresledigheter och uthyrningar — en av de viktigaste förutsättningarna för en effektiv kommunal bostadspolitik och för att förebygga nya bostadskriser. Den avgiftsfria kommunala bostadsförmedlingen av smålägenheter borde också för framtiden vara obligatorisk i våra största städer. Och likaså borde billigheten tala för att låta kvarståden lindring för de mindre bemedlade, som ligger i att de, även därde utfäst kvartalshyra, äro skyddade mot uppsägning och vräkning, så länge de ordentligt betala en månad i förskott. Uppgiften är ändock tillräckligt svår för dem, och följderna äro icke allt för hårda för hyresvärdarna.
Allan Cederborg.