Om våningsköp. Under krisårens bostadsbrist ha s. k. våningsköp varit ett populärt sätt, medelst vilket folk tillförsäkrat sig tak över huvudet. I vilken utsträckning våningsköp förekommit finnes icke möjlighet att utröna, enär de avslutas helt enskilt, men då våningsköpsförfarandet allmänt anses vara ett sätt att förvärva bostadslägenhet, kan man antaga att det ofta kommit till användning.
    Det finnes våningsköp av olika slag. Vanlig form är att en bostadsförening eller ett bostadsaktiebolag genom kontrakt och bestämmelser i stadgar tillförsäkrar sina medlemmar och aktieinnehavarevåningar, att innehavas med äganderätt. På senare år torde det

hänt att våningsköp framtvingats av hyresvärdar, som dymedelst begagnat sig av hyresgästens fruktan att mista en lägenhet. Men naturligen ha köp även avslutats på initiativ av hyresgäster, som velat komma i trygg besittning av lägenheter.
    Den icke invigde kan frestas tro, att våningsköp är en helt ny företeelse i Sverige och att detta vore förklaringen till att lagstiftaren ännu icke hunnit reglera rättsförhållandet. Så är emellertid icke fallet. Frågan om våningsäganderätt har tidigare varit på dagordningen och till och med ingående behandlats av statsmakterna.
    På 1870-talet hade s. k. bostadsföreningar uppkommit. Småfolket hade svårt att skaffa bostäder och ett medel mot svårigheterna blev samarbetet; byggnadsföreningar och bostadsföreningar uppstodo. Utvecklingen gick raskt och ett stort antal föreningar bildades på få år. Sammanslutningarna företedde växlande utseenden; stadgarna, som oftast kopierades efter äldre föreningars, voro ofullständiga, medlemmarnas rättigheter och skyldigheter oklara och föreningarnas ställning till tredje man obestämd.
    En önskan att få klarhet i föreningarnas ställning gör sig märkbar och år 1881 motionerar Adolf Hedin i andra kammaren om att en rättslig reglering av bostadsföreningarna skall företagas. Han påpekar huru dessa hava ett behjärtansvärt mål, en strävan att anskaffa bostäder åt huvudsakligen arbetarklassen, men att medlemmarnas ställning är osäker. Föreningarna vila närmast på en juridisk gungfly, säger han. Hans önskemål är, antingen att genom lagstiftning en person beredes möjlighet att särskilt med full äganderätt besitta en boningslägenhet, möjlighet att särskilt lagfara denna, samt att det ordnas så att lägenheten utgör särskilt skatteobjekt, eller, om detta ej ansågs lämpligt, att en förlängd rätt till nyttjande med inteckningsmöjlighet skapas. Skulle ej heller detta kunna genomföras, önskade han att åtminstone en föreningslagstiftning för reglering av bostadsföreningarna komme till stånd.
    Då lagutskottet yttrar sig över motionen, är det helt oförstående för de krav som framförts. Utskottet säger, att de svårigheter, medlemmar i en bostadsförening hava att kämpa mot, huvudsakligen hänföra sig till samäganderättens natur, och hänvisar till att nyttjanderättsinteckning kan erhållas på 10 år samt att lagfart meddelas i huru små bråkdelar som helst. I föreningsstadgarna kunde bestämmas att till viss bråkdel hör viss lägenhet och därmed vore medlemmarnas rätt till viss lägenhet inom föreningen fullt betryggad. — Att bereda möjlighet till lägenhetslagfart avstyrker utskottet på det kraftigaste, enär det skulle lägga band på den allmänna fastighetshandeln och fastighetskrediten och skulle strida mot lagens principer. Motionen föranledde icke heller någon åtgärd.
    Nästa riksdag förnyar Hedin sin motion, men har intet nytt att anföra. Parallellt med honom motionerar A. V. Åbergsson. Han har en ny lösning. Han föreslår att medlemmarna i en bostadsföreningskola beredas möjlighet att utbryta sina lägenheter ur samfälligheten, utan att samäganderätten därför skall upphöra. Han har

gjort klart för sig de svårigheter, som vidlåda ett utbrytande, men han kommer med ett förslag för dess lösande. En nämnd skall uppskatta våningsvärdena för sig, tomt, källare, vind, murar, tak och det som i övrigt skall bliva gemensamt för sig. Värdet av de gemensamma delarna uppdelas i bråkdelar och skall till varje lägenhetsvärde läggas en däremot svarande värdeandel i gemenskapen. Man skulle så få en samäganderätt bestående dels av en viss bestämd materiell andel, lägenheten, dels av en ideell andel. Möjlighet till särskild lägenhetsinteckning skulle beredas. Därmed vore bostadsföreningarnas idé realiserad; tryggad besittning av den förvärvade våningen och lätthet att avyttra fastighetslotten. En rättslig reglering av själva bolagsförhållandet ville han icke framkalla i större utsträckning än vad som skulle behövas för att klargöra föreningens ställning till tredje man, d. v. s. för att giva föreningen en ställning av juridisk person.
    Lagutskottet tager saken mer allvarligt denna gång. Det låter göra en rättshistorisk undersökning och finner, att det som vi nu kalla våningsäganderätt, således fristående äganderätt till viss del i hus, är ett rent germanskt institut. Samäganderätt med materiell andel har funnits i många länder och finnes ännu kvar på ett par håll; så i Tyskland, samt i Österrike-Ungern, där det bestode i så måtto att äldre dylik äganderätt fortfarande fick bestå, men att sådan icke finge nybildas. Utskottet påpekar även att begreppet ingalunda varit främmande för svensk rätt. I Magnus Erikssons stadslag står, att om två bygga tillsammans, den ene ovanpå den andre, där skall den, som bygger under, bygga grundval och den, som bygger över, tak. Komma de ej överens, skall den ene utlösa den andre. Utskottet kommer till det resultat att en utredning bör företagas.
    1885 års bolagskommitté upptager frågan, men icke i dess helhet. Något försök att reglera själva samäganderätten såsom sådan i den riktning, Hedin och Åbergsson angivit, företages icke. Vi få lagen av 1895 om ekonomiska föreningar, vilken lag sedermera efterträtts av lagen av 1911. Innebörden av dessa lagar för bostadsföreningarnas del är ett stabiliserande av dem. Riktlinjer för föreningarnas arbetsområde och arbetssätt uppdragas, och deras ställning utåt klarlägges. Föreningarna bliva rättsligen erkända såsom bärare av rättigheter och skyldigheter.
    Efter några år motionerar C. Nyström (1899) om att riksdagen skall hos K. M:t anhålla om utarbetande av lag till reglering av rättsförhållanden, som uppkomma i följd av samäganderätt till fast och lös egendom. Resultatet hava vi i 1904 års lag om samäganderätt. Där fastslås samägandebegreppet såsom en äganderätt till fast eller lös sak, där flere personer äga var sin (ideell) lott i saken. Vid ärendets föredragning i statsrådet har departementschefen särskilt låtit anteckna, att det icke ansetts tillrådligt att införa 1882 års idéer om utsträckt rätt till delning av fastighet. De länder, som medgivit dylik rätt, hade ansett det vara ett ont, som de sökt avskaffa.

    Lagstiftarna hava således denna gång gått rakt på sak och såsom princip i svensk rätt fastslagit, att där flera personer äga en sak, var och en har en viss lott i denna, men varje lott måste vara en ideell andel. Till yttermera visso har i statsrådsprotokollet uttryckligen sagts ifrån, att utsträckt delning av fastighet icke kunnat medgivas. Alltså kan icke en samäganderätt till ett hus upplösas på det sätt, att en uppdelning sker utav huset med verkan att varje delägare med äganderätt tager en våning. Lika litet kan en husägare till annan med äganderätt överlåta en våning. Vad angår bostadsföreningarna, hava de genom föreningslagen erkänts såsom juridiska personer, men de kunna lika litet som andra husägare överlåta några våningar med äganderätt till sina medlemmar. Lagen sanktionerar icke ett sådant förfarande. Införandet av ett dylikt institut har varit under diskussion, såsom vi sett, men genom lagar av 1895 och 1904 har tanken härpå definitivt avvisats.
    Av intresse är att se, huru dessa våningsöverlåtelser ske i praktiken. Undertecknad har haft tillgång till stadgar i ett par bostadsföreningar samt bolagsordningen till ett bostadsaktiebolag.
    I bostadsföreningarnas stadgar angives, att föreningarna hava till ändamål att för all framtid besitta och förvalta fast egendom för medlemmarnas räkning samt skall till dem upplåta bostadslägenheter, vilka skola bliva innehavarnas lagliga egendom. Våningarna numreras och får varje våningsägare en motbok med samma nummer som hans våning. I motboken inskrives verkställda inbetalningar, och när dessa fullgjorts får våningsägaren ett andelsbevis. Detta innehåller ett erkännande att personen N. N. inbetalt beloppet 00,000 samt att den våning för vilken han tecknat sig tillhör honom med full äganderätt. Bland andra skyldigheter åligger våningsägaren att årligen betala bidrag till täckande av gemensamma utgifter. Reparationer i själva lägenheten bestrider lägenhetsägaren själv. Försummas inbetalningen, skall lägenheten försäljas genom föreningens försorg, men fullgör han sina skyldigheter äger han själv avyttra sin lägenhet om han så önskar, ehuru blott till person som enligt stadgarna är intagbar i föreningen. Kvalifikationerna härför äro helt allmänna. Äganderätt till lägenhet kan jämväl genom arv, testamente och giftorätt övergå till annan person, men skall föreningen äga inlösa våningen efter viss tids uppsägning, i händelse arvtagaren etc. icke är villig att ingå i föreningen. I bolagsordningen finnes samma bestämmelser som de ovannämnda, men kallas våningsinnehavarens rätt ej för äganderätt utan ständig besittningsrätt.
    När man ser dessa stadgar och delägarbevis, förvånar man sig icke över, att den åskådningen vill insmyga sig, att föreningsmedlemmarna verkligen äga sin innehavda lägenhet. Lagfart kan emellertid våningsägaren icke erhålla på sin våning, eftersom han icke är i rättslig mening ägare. Antingen är det bostadsföreningen, bolaget etc. som har lagfart, eller har möjligen lägenhetsinnehavaren lagfart å en ideell andel av fastigheten. Under sådana förhållanden

är "våningsägarens" rättsliga ställning givetvis ganska osäker, om än på mångahanda sätt särskilda garantier kunna beredas, som i viss mån ersätta frånvaron av en verklig äganderätt. Sannolikt skulle en nedgång i fastighetsvärdena i förening med svårigheten att få de särskilda lägenhetsägarna att fullgöra reparationsskyldigheter m. m. kunna leda till försäljningar av dessa fastigheter utan tillbörligt tillgodoseende av varje lägenhetsinnehavares intressen. Sålunda kan tänkas även exekutiv försäljning, vid vilken måhända "äganderätten" till en våning icke ens skyddas såsom nyttjanderätt.
    Man kan rent av ifrågasätta huruvida dessa våningsägare, som i realiteten blott äro nyttjanderättshavare, åtnjuta samma möjlighet som en vanlig nyttjanderättshavare, att söka nå rätt genom inteckning. Nyttjanderättsinteckning meddelas på skriftlig upplåtelsehandling. Men vilka handlingar kan en våningsägare förete? Såsom medlem i en bostadsförening kan han vanligen framvisa ett andelsbevis, däri han tillförsäkras äganderätt till en våning, men det är tvivelaktigt om nyttjanderättsinteckning kan beviljas härpå. Även i andra avseenden är rätten, såsom nyttjanderätt betraktad, näppeligen lika tryggad som en vanlig nyttjanderätt, eftersom den ej upplåtes för viss tid.
    Helt visst är det på sin plats att rikta en varning mot alltför lösliga uppgörelser, t. ex. mellan hyresgästerna i ett hus, rörande köp av våningar.

Sven Ernberg.