Ett spörsmål ang. antecknings-skyldighet efter exekutiva auktioner å fast egendom. I 36 § 1 mom. 2 st. inteckningsförordningen stadgas att, därest någon eller några av flera gemensamt intecknade egendomar säljas exekutivt, de osålda fastigheterna icke vidare skola häfta för vad av den gemensamma inteckningen kunnat utgå ur köpeskillingen för den eller de försålda egendomarna, ävensom att anteckning därom skall göras i inteckningsprotokollet, när

det visas,¹ att köpeskillingslikviden blivit godkänd eller vunnit laga kraft.²
    Därest nu en behörig framställning om anteckning jämlikt sagda lagrum göres, vad skall av domstolen antecknas, och huru skall själva anteckningen verkställas?
    Lagrummets föreskrift om nedskrivning av den gemensamma inteckningens belopp med vad som "kunnat utgå ur köpeskillingen för de egendomar, som sålts," är genom sin negativa avfattning mindre klar. Man kan icke utan vidare vara berättigad att från bestämmelsen i fråga e contrario sluta, att inteckningens återstående belopp utan inskränkning får uttagas ur de osålda fastigheterna. Vid spörsmålets behandlande torde man böra skilja på det fallet, att exekutionen visserligen omfattat alla fastigheterna men på grund av bestämmelserna i 121 § U L lett till försäljning allenast av en eller några av dem, och det fallet, att försäljningen på grund av inteckningshavarens underlåtenhet att framställa yrkande enligt 35 § int. förordn. begränsats till att avse blott en eller några av fastigheterna.
    För förstnämnda fall kan icke råda någon tvekan om lagrummets innebörd. De osålda fastigheterna häfta med full ansvarighet sinsemellan för vad av inteckningen återstår, sedan frånräknats det belopp, som kontant utfallit ur köpeskillingen för den försålda fastigheten eller på grund av inteckningshavarens medgivande fått kvarstå i densamma.³ Någon svårighet att i överensstämmelse härmed verkställa anteckningen i inteckningsprotokollet förefinnes icke.
    Vad åter angår det fallet, att en eller flera av fastigheterna på grund av inteckningshavarens underlåtenhet att indraga dem i exekutionen förblivit osålda, råder åtskillig ovisshet beträffande inteckningshavarens möjligheter att ur dessa fastigheter erhålla betalning. Docenten Lamm har i sitt år 1918 utgivna arbete "Inteckning för fordran i fast egendom" (s. 134—35) med utgångspunkt från uttrycket "kunnat utgå" i 36 § 1 mom. 2 st. uppställt olika teorier angående de rättsverkningar, som i berörda hänseende kunna tänkas uppkomma.⁴

 

    ¹ Berättigad att erhålla dylik anteckning är naturligen varje ägare av osåld fastighet (jfr denna tidskrift årg. 1923 s. 67—68).
    ² Innan dylik anteckning verkställts, bliva tydligen gravationsbevis, som utfärdas å någon av de osålda fastigheterna, behäftade med en viss ofullständighet. Emellertid kommer jämväl i sådana gravationsbevis till synes den anteckning, som beträffande den försålda egendomen blivit gjord jämlikt 36 § 1 mom. 1 st.
    ³ Jfr ALEXANDERSON: 1912 års lagstiftning om exekution i fast egendoms. 20—21.
    ⁴ Huruvida lagstiftaren med bestämmelsen i 36 § 1 mom. 2 st. int.-förordn. avsett att giva en materiellträttslig regel jämväl för det fall, då inteckningshavaren icke framställt yrkande enligt 35 § 1 st. torde emellertid vara tvivelaktigt. Den i det senare tillkomna 2 mom. av 36 § gjorda hänvisningen till 1 mom. synes tyda på, att så icke varit förhållandet. I de fall, varå 2 mom. är tillämpligt, kan ju aldrig föreligga någon motsvarighet till ett sådant inteckningshavarens handlande, som avses i 35 §. Oavsett huru härmed må förhålla sig, förutsätter naturligen verkställandet av en anteckning i ifrågavarande fall ett klarläggande av den påföljd inteckningshavarens underlåtenhet att begagna den i 35 § 1 st. anvisade möjligheten medför för hans rätt att urde osålda fastigheterna erhålla betalning. Spörsmålets praktiska vikt visar sig vid en å ifrågavarande fastigheter senare uppkommande exekution.

    I. Man kunde ifrågasätta befrielse för de osålda fastigheterna (Q och R) för det belopp, som överhuvud kunnat utgå ur köpeskillingen för den försålda fastigheten (P) till betalning för den gemensamma inteckningen. Q och R skulle sålunda bliva fria från ansvar för vad, som skolat utgå ur köpeskillingen för P, därest ifrågavarande inteckning till hela sitt belopp gällt som särinteckning i P. En dylik påföljd måste naturligen, såsom Lamm ock påpekar, utan vidare förkastas som orimlig.
    II. Uttrycket "kunnat utgå" kunde syfta på det faktiska belopp, som av köpeskillingen för den försålda fastigheten genom kontant betalning eller genom avräkning å köpeskillingen tillgodoförts den gemensamma inteckningens innehavare. Med denna åsikt skulle tydligen de osålda fastigheternas ansvar bliva detsamma som i det först behandlade fallet, att exekutionen omfattat samtliga fastigheterna men icke lett till försäljning av dem alla.
    III. Uttrycket i fråga kunde slutligen tänkas åsyfta det belopp, som skulle utgått ur P, därest Q och R sålts samtidigt med P, och deras solvens därvid varit densamma, som den visat sig vara viden senare å dem avhållen exekutiv auktion, d. v. s. en vid sistnämnda auktion för t. ex. Q uppkommen brist borde enligt den i 32 § int.-förordn. angivna grund fördelas på P och R, och därest auktionen på P visat, att P helt eller delvis kunnat gälda det sålunda på densamma utslagna beloppet, till motsvarande belopp falla inteckningshavaren till last. För denna åsikt synes Lamm för egen del vilja stanna, ehuru han mot densamma anmärker, att någon anteckning om det belopp, som "kunnat utgå" ur den försålda fastigheten i allmänhet icke skulle kunna göras, förrän exekution ägt rum jämväl på de övriga fastigheterna.
    Enligt vad Lamm trott sig kunna utläsa ur förarbetena till 1912 års inteckningslagstiftning skulle emellertid en ännu strängare påföljd av inteckningshavarens underlåtenhet att framställa yrkande enligt 35 § 1 st. kunna ifrågasättas. Inteckningshavaren skulle sålunda icke tillerkännas rätt att ur någon av de osålda fastigheterna (exempelvis R) uttaga det belopp, som den försålda fastigheten P skolat ansvara för gentemot R, oavsett huruvida P kunnat betala detta belopp eller icke. Även om P visat sig icke ens kunna betala det belopp, för vilket P svarat primärt, skulle inteckningshavaren icke äga rätt att utfå någon del av samma belopp ur de osålda fastigheterna. Inteckningshavaren skulle alltså beträffande möjligheten att ur de osålda fastigheterna uttaga det belopp, för vilket P enligt 32 § svarat, komma i samma ställning, som han gjort, därest han låtit inteckningen dödas, förfalla eller postponeras i fastigheten P utan förbehåll enligt 33 § int.-förordn.¹

 

    ¹ Samma hade förhăllandet blivit, därest inteckningshavaren jämlikt 34 § int.-förordn. utan dylikt förbehåll eftergivit den gemensamma ansvarigheten, såvitt P angår, beträffande det belopp, för vilket P svarat sekundärt. I detta fall fastställes ju särskild inteckning i P till det belopp, med vilket P före det gemensamma ansvarets eftergivande häftat primärt.

    Den angivna påföljden torde inteckningshavaren icke kunna undgå, även om han skulle kunna visa, att köpeskillingen för P överhuvud icke räckt till att betala större belopp av inteckningen än vad som varit förhållandet. Möjligheten förefunnes ju alltid, att P, därest inteckningshavaren begagnat sig av sin rätt att begära de övriga fastigheternas indragande i exekutionen, och P sålunda jämlikt 121 § U L kunnat komma att utropas gemensamt med dessa fastigheter, visat sig betinga en högre köpeskilling än vad vid den avhållna auktionen varit fallet.
    Ehuru man måste erkänna, att senast anförda ståndpunkt är den med inteckningsförordningens övriga bestämmelser om gemensamma inteckningar bäst överensstämmande, kan det påpekas, att densamma medför väl stränga konsekvenser för inteckningshavaren. Dennes underlåtenhet att begära de övriga fastigheternas indragande i exekutionen beror väl i allmänhet blott på bristande kännedom om detå fastigheten P inledda exekutiva förfarandet. Enligt 103 § 2 st. U L skola visserligen särskilda underrättelser om auktionen tillställas dem, vilka hava fordran eller rättighet av beskaffenhet att böra vid auktionen iakttagas, men denna bestämmelse är ju naturligen av föga värde för en inteckningshavare, vilkens fordringsbevis är av löpande natur.¹ Å andra sidan skulle emellertid antagandet av någon av de övriga meningarna innebära ett otillbörligt gynnande av den gemensamma inteckningens innehavare på bekostnad icke blott av ägarna till de osålda fastigheterna utan jämväl av de rättsägare, vilka i dessa fastigheter äga fordringar med lika eller sämre förmånsrätt än ifrågavarande inteckning.
    Huru kommer nu — under antagande av omförmälda för inteckningshavaren strängare mening som den riktiga — anteckningen jämlikt 36 § 1 mom. 2 st. int.-förordn. att gestalta sig? Som lätt inses, kan anteckningen, med undantag för det fall att blott en fastighet kvarstår som osåld, icke giva ett resultat i den meningen, att därav skulle framgå med vilket belopp var och en av de osålda fastigheterna fortfarande häftar för inteckningen. Dessa egendomars ansvar för inteckningen är ju alltjämt gemensamt för den del av densamma, som återstår efter frånräknande av det belopp, för vilket den försålda fastigheten svarat primärt, men väl att märka utan skyldighet att, därest brist skulle uppstå i någon av dem, sinsemellan ansvara för den del av bristen, som enligt 32 § int. -förordn. skolat falla å den försålda fastigheten P. En eventuellt i någon av de osålda egendomarna uppkommande brist skall sålunda enligt den i sist sagda lagrum angivna grund fördelas å samtliga övriga av de gemensamt intecknade egendomarna, och den del, som därvid utslås på P, falla inteckningshavaren till last.
    Det gäller följaktligen att verkställa anteckningen på sådant sätt, att ifrågavarande inskränkning i de osålda fastigheternas gemensamma

 

    ¹ Jfr fallen enligt 33 § int.-förordn., där inteckningshavaren, utom då inteckningen på grund av underlåten förnyelse förfaller, alltid måste vara positivt verksam.

ansvar för inteckningen därav framgår. Detta låter sig också utan svårighet göra, därest man kan fastslå, att dessa fastigheters ansvar för inteckningen sinsemellan är fullt likartat,¹ vilket som bekant icke utan vidare är förhållandet.
    Som av Lamm (a. a. s. 123 ff.) närmare utvecklas, skall nämligen, därest en av flera gemensamt intecknade fastigheter delas i flera, en i någon av dessa senare uppkommen brist i sin helhet påföras övriga delfastigheter, och endast om det belopp, för vilket förstnämnda fastighet, därest densamma förblivit odelad, skolat ansvara primärt, icke kunnat ur delfastigheterna uttagas, de odelade fastigheternas subsidiära ansvar tagas i anspråk. Enär denna regel jämväl måste gälla i förevarande fall, kan härigenom anteckningens verkställande komma att väsentligt kompliceras. Det sagda må genom ett exempel närmare utföras.
    Antag, att år 1920 fastställts gemensam inteckning i de sinsemellan likvärdiga fastigheterna A och B till ett belopp av 12,000 kr., att A år 1921 styckats i tre likvärdiga fastigheter a¹, a² och a³, att år 1922 verkställts exekution å a¹, varvid fastighetens primära ansvarighet för ifrågavarande inteckning beräknats till 2,000 kr., att vid denna exekution inteckningshavaren icke framställt yrkande enligt 35 § 1 st. int.-förordn., att exekution å samtliga återstående fastigheter äger rum år 1923 samt att a ² därvid endast lämnar 800 kr. i betalning å inteckningen. Den återstående delen av det belopp, för vilket a² svarat primärt eller 1,200 kr., skall tydligen så fördelas, att 600 kr. utslås på a³ och 600 kr. såsom den på a¹ belöpande andelen falla inteckningshavaren till last. Antages åter a¹, a² och a³ hava redan vid tiden för tillkomsten av ifrågavarande gemensamma inteckning existerat som särskilda fastigheter, skulle under i övrigt oförändrade förutsättningar bristen i a² fördelas med 240 kr. på a³, 720 kr. på B och 240 kr. på a¹, vilket sistnämnda belopp sålunda skulle falla inteckningshavaren till last.
    Huruvida förhållandet är det ena eller det andra, lärer emellertid för domstolen mera sällan framgå av de i anteckningsärendet tillgängliga handlingarna angående exekutionen å a ¹, vid vilken det ju är tillfyllest att fastslå för hur stor del av inteckningens belopp a ¹ svarar primärt i förhållande till övriga för inteckningen häftande fastigheter.²

 

    ¹ Därest blott en fastighet (Q) kvarstår, förklaras Q skola ansvara för inteckningen allenast med det belopp, som enligt den i 32 § 1 st. angivna beräkningsgrunden vid auktionen utslagits å Q. Kvarstå flera ursprungligen sidoordnade fastigheter (Q och R), bör anteckningen i inteckningsprotokollet ske sålunda, att Q och R förklaras skola fortfarande gemensamt häfta för det enligt ovan angiven grund beräknade beloppet utan rätt för inteckningshavaren att, om brist skulle yppas i Q resp. R, för den andel av bristen, som skulle falla å den försålda fastigheten P, hålla sig till R resp. Q.
    ² Enligt 168 § 1 st. UL åligger det auktionsförrättaren att, sedan auktionen vunnit laga kraft, till domaren resp. rätten insända det vid sammanträde för köpeskillingens fördelning förda protokollet ävensom borgenärsförteckningen. Den, som begär anteckning enligt 36 § 1 mom. 2 st. int.-förordn., behöver endast styrka, att köpeskillingslikviden godkänts eller vunnit laga kraft.

    För frågans lösning skulle sålunda en granskning av fastighetsböckerna i allmänhet vara erforderlig. Icke ens en dylik granskning torde emellertid vara tillfyllestgörande, därest man anser tiden för verkställandet av delningsförrättningen å fastigheten A och icke tiden för ansökningen om lagfart å de genom förrättningen bildade fastigheterna a¹, a² och a³ som den relevanta.¹ Om förstnämnda tidlämna ju fastighetsböckerna i allmänhet icke upplysning. Därest anteckningen överhuvud i ett fall som det anförda skall kunna lämna positiv upplysning om de osålda fastigheternas ansvar för inteckningen, torde alltså någon annan möjlighet icke stå domstolen till buds än att verkställa anteckningen sålunda, att ifrågavarande fastigheter förklaras skola häfta högst för vad av inteckningen återstår, sedan frånräknats det belopp, med vilket den försålda fastigheten häftat primärt. Det sålunda antecknade beloppet skulle tydligen komma att utgå tillfullo endast i det fall, att de osålda fastigheterna visade sig vara solventa att var och en betala det å densamma belöpande primära ansvarsbeloppet. Ehuru en dylik anteckning näppeligen kan sägas vara tillfredsställande, skulle den dock utgöra ett tillräckligt kraftigt observandum för eventuella spekulanter å de osålda fastigheterna eller däruti fastställda inteckningar.

Arne Schedin.

    Efterskrift. I förestående uppsats giver dess förf. uttryck åt ett visst tvivel huruvida regeln i 36 § 1 mom. andra stycket Int. förordn. att, sedan en eller flera av gemensamt intecknade fastigheter exekutivt försålts, de övriga ej vidare häfta för vad ur de sålda fastigheternas köpeskillingar kunnat utgå, åsyftar även det fall att hela auktionsförfarandet varit begränsat till den eller de sålda fastigheterna, ity att gemensamma inteckningens innehavare underlåtit begagna sin rätt att indraga även de återstående i exekutionen, eller om man ej vid uppställandet av regeln i fråga haft i sikte allenast den genom 1912 års ändringar i utsökningslagen nytillkomna möjligheten att ehuru alla fastigheterna varit föremål för utbud, blott en eller några av dem kunnat försäljas. Icke desto mindre anser förf. det vara inteckningsdomarens skyldighet även i det förra fallet icke blott att verkställa den i lagbudet föreskrivna anteckning, utan t. o. m. att verkställa en anteckning, som med all den noggrannhet, tillgängliga uppgifter göra möjlig, redovisar för de inskränkningar i ansvar, försäljningen medfört för den eller de osålda egendomarna.
    Här nedan skall i korthet utvecklas en mening, som väsentligen skiljer sig från den av förf. framlagda.
    Ordalagen i det citerade lagrummet giva icke anledning att begränsa dess giltighet till det fall, att den exekutiva auktionen omfattat jämväl de därvid osålda fastigheterna. En sådan begränsning

 

    ¹ Analoga spörsmål framställa sig jämväl i de övriga fall, då enligt 37 § int.-förordn. gemensamt ansvar för intecknad gäld uppkommer genom delning av fastighet. Härom må hänvisas till LAMM (s. 127—28).

har, såsom strax skall påvisas, ej heller ingått i lagstiftarens avsikter. Regeln att de osålda fastigheterna ej häfta för vad ur den eller de sålda kunnat utgå gäller m. a. o. tvivelsutan även i den händelse att de förra ej varit indragna i exekutionen; och om denna försäljningens återverkan ("därom") skall alltså även i detta fall på begäran göras anteckning, sedan köpeskillingsfördelningen visats vara godkänd eller hava vunnit laga kraft.
    Men en helt annan fråga, som icke besvaras i lagrummet — varken direkt eller betraktat såsom utgångspunkt för någon slutsats in contrarium — är den huruvida icke försäljningen under vissa förhållanden har återverkningar utöver vad sålunda stadgats på de osålda fastigheternas ansvarighet, varvid man särskilt har att tänka på det solidariska ansvaret dessa fastigheter emellan. Från vilka förutsättningar härutinnan man vid lagbudets avfattande utgått, därom lämnas besked i motiven till lagberedningens förslag 1907 till lag om inskrivning av rätt till fast egendom vid 3 kap. 40 §, från vilken paragraf ifrågavarande stadgande i Int.-förordn. är hämtat. Det heter nämligen här (LB:s förslag till JB II, s. 368):
    "Erinras må, att den vid de osålda fastigheterna verkställda anteckningen att inteckningen till det belopp, som ur annan fastighet utgått [förslagets lagtext: "kunnat utgå"], är utan verkan ej alltid innebär, att återstående beloppet får uttagas. Så är visserligen fallet, om alla fastigheterna varit indragna under exekutionsförfarandet men några av dem ej kunnat säljas. Men har inteckningshavaren försummat att begära försäljning av alla fastigheterna, kan han, om vid framtida realisation brist uppstår i någon av de vid första exekutionen osålda fastigheterna, icke utfå den del av bristen, som belöper å den förut försålda fastigheten."
    Av detta yttrande framgår klart, att i 36 § 1 mom. andra stycket lnt.-förordn. uteslutande stadgas om den verkan, som är gemensam för alla fall av försäljning av blott någon eller några av gemensamt intecknade fastigheter — vare sig alltså en eller flere egendomar kvarstå osålda och vilken orsaken än må vara att ej samtliga försåldes. Det av uppsatsförf. avhandlade spörsmålet om en ytterligare verkan i det särskilda fall, att inteckningshavaren underlåtit utöva sin rätt enligt 35 § och att tillika mera än en fastighet kvarstår osåld, regleras däremot icke alls i lagrummet. Härav följer bl. a., att alla spekulationer över det där förekommande uttrycket "kunnat utgå" äro, såvitt sist nämnda spörsmål angår, förfelade. Att man använt detta uttryck och icke uttrycket "utgått", beror tydligen uteslutande på ett hänsynstagande till den möjlighet, som i momentets första stycke närmare omförmäles, eller att det ansvarighetsbelopp, som, därest inteckningshavaren så velat, hade kontant utfallit vid likviden, fått på grund av hans yrkande eller medgivande kvarstå i den sålda fastigheten. I själva verket är just tillvaron av denna möjlighet den egentliga anledningen till hela stadgandets tillkomst. Det har ansetts angeläget att i lagtexten klarlägga att även om beloppet i fråga efter den exekutiva försäljningen fortfar att gravera

den sålda fastigheten, har denna gravation numera karaktär av en särskild inteckning, för vilken övriga fastigheter alls icke svara, och angeläget jämväl att bereda dessa fastigheters ägare tillfälle att få detta förhållande konstaterat genom anteckning i inteckningsboken.
    I den således i lagrummet förbigångna frågan, i vad mån försäljning av en av gemensamt intecknade fastigheter, i den händelse flere kvarstå osålda och detta förhållande i avseende å en viss bland dem beror på inteckningshavarens underlåtenhet att indraga den i exekutionen, medför inskränkning i sistnämnda fastighets ansvar för framdeles yppad brist i någon av de övriga osålda fastigheterna ,har emellertid lagberedningen yttrat sin åsikt i sista punkten av dess ovan citerade uttalande. Denna åsikt hänför sig icke enbart till innebörden av beredningens eget lagförslag, utan lika mycket till såväl äldre som gällande rätt; ty varken förslaget eller 1912 års lagändring innehåller något lagbud i frågan, ej heller i övrigt något, som bringar denna i annat läge än den tidigare — då jämväl lagbud saknades — ägde. Lagberedningen synes intaga samma stränga ståndpunkt som uppsatsförf., nämligen att vad av den yppade bristen belöper å den redan sålda fastigheten faller inteckningshavaren till last, likgiltigt om försäljningen utvisade något överskott, varmed denna fastighets andel i bristen skulle kunnat betäckas. En annan mening har emellertid uttalats av NORDLING, Lagfarts- och inteckningslagarna s. 239 — 241, och av LAMM, Inteckning för fordran i fast egendom, s. 133 —134, nämligen att inteckningshavaren blott behöver vidkännas vad av den tidigare sålda fastighetens andel i bristen kunnat täckas av det överskott, försäljningen utvisade. I själva verket föreligger här ett synnerligen invecklat spörsmål, där mycket beaktansvärda synpunkter kunna anföras pro och contra, och vars slutgiltiga besvarande endast torde kunna ske i kraft av yttre auktoritet. Det av uppsatsförf. till stöd för hans mening anförda argumentet, att vid gemensamt utrop högre köpeskilling kunnat belöpa på den sålda fastigheten och att det alltså genom inteckningshavarens eget förvållande förblivit outrett, om och till vad belopp ett överskott kunde därur framvunnits, torde knappast tåla en närmare granskning. Det är ju i vissa fall inteckningshavarens ensak, om gemensamt utrop skall äga rum, och han lärer icke vara beroende av ett sådant, därest vid de särskilda utropen köpeskillingar uppnåtts, som med anlitande av även den sekundära ansvarigheten i en eller flera av fastigheterna förslå till täckande av hans totala fordran.
    Huru det nämnda spörsmålet nu än må vara att besvara, uppenbarligen kan det icke vara vare sig ett åliggande eller ens en befogenhet för inteckningsdomaren att därtill taga ståndpunkt och i enlighet därmed verkställa anteckning. Denna skulle visserligen icke binda den prövning, vartill en senare exekution å kvarstående fastigheter kan föranleda, men desto mera kan den verka vilseledande i fråga om det verkliga läget.

N. A.