Lagen om bostadsrättsföreningar. Lagen den 22 juni 1911 om ekonomiska föreningar har avseende å sammanslutningar med vitt skilda syften och verksamhetssätt. Med hänsyn härtill hava i lagen upptagits allenast stadganden av en i det hela allmängiltig innebörd. Regler för de mera egenartade rättsförhållanden, som kunna uppkomma inom särskilda slag av ekonomiska föreningar, hava endast undantagsvis uppställts. Lagens föreskrifter avse väsentligen att bilda den ram, inom vilken åt föreningarna överlåtits att fritt utveckla sig efter olika art och uppgift.
Den uppfattning, som sålunda kommit till uttryck i lagstiftningen, torde till en början hava visat sig äga fullt berättigande. Att en annan åskådning numera framträtt i krav på en mera utförd reglering av vissa arter av föreningsverksamheten, har sin orsak i den fortgående tidsutvecklingen. Dylika krav hava framkommit från deolika grupper av föreningar, varå föreningslagen äger tillämpning. Saknaden av speciella lagbestämmelser har dock starkast gjort sig gällande hos bostadsföreningarna eller, för att använda lagens ord, föreningar med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna. Inom dessa föreningar har såväl med hänsyn till föreningarnas eget intresses om ock till de enskilda medlemmarnas rättssäkerhet en reglering i lag av vissa med rörelsen sammanhängande förhållanden framträtt såsom en angelägen åtgärd. På grund av dessa föreningars ändamål att bereda medlemmarna en tryggad bostad och insatsernas i allmänhet betydande belopp äro de enskilda medlemmarnas rättsliga och ekonomiska intressen av merendels större vikt än i övriga föreningar. Bristerna i den nuvarande lagstiftningen hava framför allt givit sig till känna i fråga om de s. k. våningsköpen; men vissa under senare tid inträffade omständigheter hava jämväl häntytt på behovet av att genom lagstiftning förebygga uppkomsten av osunda bostadsföretag.
Med hänsyn till nu anförda förhållanden tillkallade chefen för justitiedepartementet den 13 januari 1928, med stöd av nådigt bemyndigande, borgarrådet G. Björklund, ledamöterna av riksdagens andra kammare E. Hage och O. Järte samt kamreraren A. Meurk och arkitekten S. Wallander att i egenskap av sakkunniga inom departementet jämte undertecknad deltaga i överläggning rörande frågan om lagstiftning rörande bostadsföreningar. De sakkunniga avlämnade den 2 juli 1928 utlåtande jämte utkast till lag i ämnet. Vid utlåtandet var såsom bilaga fogad en av socialstyrelsen verkställd statistisk utredning rörande bostadsföreningar och närstående sammanslutningar.
Efter det på grundval av de sakkunnigas utlåtande inom justitiedepartementet upprättats förslag till lagar i ämnet, beslöt Kungl. Maj:t att inhämta lagrådets yttrande över förslagen. Lagrådet avgav den 21 juni 1929 utlåtande, varefter förslagen genom proposition nr 65 förelades innevarande års riksdag. I enlighet med första lagutskottets hemställan i utlåtande nr 18 antog riksdagen förslagen. Lagar i ämnet hava utfärdats den 25 april 1930 (Svensk författningssamling nris 115 — 119).
Innan jag övergår till att lämna en redogörelse för dessa lagars huvudsakliga innehåll, tillåter jag mig lämna några uppgifter angående antalet befintliga bostadsföreningar. Från den 1 januari 1897, då lagen den 28 juni 1895 om föreningar för ekonomisk verksamhet trädde i kraft, till den 31 december 1927 hava registrerats sammanlagt 1,877 föreningar med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna. Såsom sådana hava emellertid registrerats ej blott vad man i allmänhet betecknar med bostadsföreningar utan jämväl egnahemsföreningar, föreningar, som uteslutande bedriva låneverksamhet till befrämjande av bostadsproduktion eller som huvudsakligen hava till ändamål att anskaffa samlingslokaler, m. fl. sammanslutningar för vilka själva bostadsupplåtelsen är av blott sekundärt intresse. Efter frånräknande av föreningar av senast angiven karaktär och med beräkning att cirka 650 föreningar upphört skulle vid slutet av år 1927 här i landet hava existerat något över 900 egentliga bostadsföreningar d. v. s. sådana som i av dem innehavda hus åt medlemmarna under en eller annan form upplåta bostäder. Vid slutet av föregående år torde antalet dylika föreningar hava stigit till över 1,100. Såsom en sammanfattning av socialstyrelsens statistiska utredning hava de sakkunnniga anfört: Den betydande anslutning, rörelsen erhållit från alla samhällsklasser, har åt rörelsen givit en helt annan social betydelse än förut. Från att hava varit en av omständigheterna betingad nödfallsanordning har bostadsföreningsväsendet inom våra större städer blivit en, särskilt inom de mindre bemedlade samhällsklasserna, allt mer uppskattad form för upplåtelse och förmedling av bostäder. För bostadsproduktionen i storstäderna har rörelsen blivit en faktor att räkna med. Den egenskap av kristidsföreteelse, som tidigare delvis må hava karakteriserat rörelsen, förefinnes ej längre.
Bland de egentliga bostadsföreningarna kunna med hänsyn till den form, varunder bostadsupplåtelsen sker, särskiljas två typer, nämligen dels hyresföreningar, där upplåtelsen sker genom hyresavtal, dels ock besittningsrättsföreningar, där medlemmarna i stadgarna tillerkännas "ständig besittningsrätt" till viss lägenhet. Den nya lagen har endast avseende å det senare slaget av föreningar. Såsom lagstiftningen främsta ändamål framträder ju, såsom tidigare framhållits, i särskild grad tryggande av den enskilde föreningsmedlemmens rätt till bostad och förhindrande av osunda bostadsföreningsföretag. En närmare undersökning torde emellertid ge vid handen att här i själva verket möta olika sidor av ett och samma problem; utan
ekonomisk soliditet kan icke skapas trygghet i bostadsrätten. Ur denna synpunkt har det ansetts välgrundat att inskränka lagstiftningen till sådana föreningar, som till sina medlemmar upplåta bostäder för obegränsad tid. Beträffande den rätt, som genom en sådan upplåtelse tillkommer medlem, har man ansett föreskrifter böra upptagas i lag, ägnade att giva trygghet i besittningen och att förläna stadga åt rättsförhållandet mellan föreningen och medlemmen. Samtidigt har man velat införa bestämmelser i syfte att skapa betingelser för en sund ekonomisk utveckling. I sådana föreningar åter, som endast uthyra lägenheter, har, helt naturligt, bundenheten till viss bostad ej framträtt med samma styrka som i de nyssnämnda föreningarna. Härav följer, att något behov av rättslig reglering av en för framtiden tryggad rätt till bostaden ej gjort sig gällande inom hyresföreningarna; och övriga spörsmål, som sammanhänga med hyresavtalet, hava fått sin lösning genom hyreslagstiftningen. Ej heller föreligger ur andra synpunkter i fråga om hyresföreningarna någon egentlig anledning att skapa rättsregler till skydd mot uppkomsten av osunda företag; de äro i detta avseende att jämställa med en mångfald andra ekonomiska föreningar.
Lagen har sålunda tillämpning allenast å ekonomisk förening med ändamål att i föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid. I olikhet med vad eljest i allmänhet gäller om avtal, varigenom upplåtes nyttjanderätt till fastighet, skall man inom dessa föreningar äga upplåta nyttjanderätt för obegränsad tid. Om denna särskilda form av nyttjanderätt har ansetts böra göras en erinran i den allmänna nyttjanderättslagen genom införande i hyreskapitlet av en ny paragraf, vari hänvisas till vad därom är stadgat i den nya lagen. Visserligen kunna med fog betänkligheter av allmännare natur anföras mot en till tiden obegränsad nyttjanderätt, men då nyttjanderätten endast skall gälla inom en förening av förevarande slag och sålunda upphöra i och med föreningens upplösning eller föreningshusets övergång till annan ägare, har man ansett avgörande betydelse icke böra tillmätas dessa betänkligheter. I lagen har också upptagits ett med straffansvar förbundet förbud för annan att bedriva verksamhet med ändamål motsvarande det ovan angivna. Därjämte har man, i ändamål att förhindra förväxlingar och försök att kringgå de nya bestämmelserna, i lagen om ekonomiska föreningar infört förbud för ekonomisk förening med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna att upplåta lägenhet under nyttjanderätt annorledes än för bestämd tid, där ej upplåtelsen sker i enlighet med de i den nya lagen givna föreskrifter. Den medlem, som fått lägenhet till sig upplåten med dylik rätt, har icke blott förvärvat den sakrätt, som befogenheten att nyttja lägenheten utgör, utan han har därjämte genom den kapitalinsats han gjort för nyttjanderättens förvärvande vunnit vissa, närmast vid medlemskapet knutna rättigheter, vilka i regel ej tillkomma övriga medlemmar, t. ex. andel i vinst å föreningens verksamhet och i överskott, som kan uppstå
vid dess upplösning. Den rätt inom föreningen, som sålunda tillkommer medlem på grund av dylik upplåtelse, benämnes bostadsrätt och i anslutning härtill benämnas förevarande föreningar bostadsrättsföreningar.
Beträffande den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten hava särskilda regler givits i nära anslutning till motsvarande stadganden i hyreslagen. Med hänsyn till olikheten i rättsförhållandet mellan, å ena sidan, en hyresvärd och en hyresgäst, samt, å andra sidan, mellan en bostadsrättsförening och den enskilde föreningsmedlemmen hava dock i vissa avseenden givits avvikande bestämmelser. Anledning torde dock saknas att här lämna någon uttömmande redogörelse för dessa skiljaktigheter. Här torde endast böra påpekas föreskriften därom, att, där ej stadgarna annorlunda bestämma, skall det åligga bostadsrättshavare att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott stånd. I överensstämmelse med vad som gäller i fråga om hyresrätten skola dessa föreskrifter i regel endast komma till användning, där stadgarna sakna bestämmelser i ämnet. Vissa stadganden, vilka avse att trygga nyttjanderätten eller angå mera betydelsefulla inskränkningar i bostadsrättshavarens förfoganderätt, hava emellertid givits kraft av tvingande lagbud.
Vad angår spörsmålet om skydd för allmänheten att inledas i osunda bosladsföreningsföretag och garanti för medlemmarna att ej påläggas större ekonomiska bördor än de kunna bära, hava i lagen upptagits föreskrifter om skyldighet för föreningens styrelse att, innan bostadsrätt må upplåtas, hava upprättat en ekonomisk plan för föreningens verksamhet samt vissa regler angående rätt för medlem att frånträda bostadsrätt och skyldighet för föreningen att inlösa densamma, därest beslut fattas som innebär ett frångående av planen och samtidigt medför en väsentlig ökning av de för bostadsrätten utgående avgifter.
Beträffande den ekonomiska planens innehåll har i lagen endast föreskrivits — förutom att den skall angiva det belopp, vartill varje lägenhets värde uppskattas i förhållande till värdet av alla lägenheterna (lägenhets andelsvärde) — att den skall innehålla upplysning i alla de avseenden, vilka äro av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet, samt lämna uppgift om de ekonomiska förpliktelser, som kunna komma att åligga envar bostadsrättshavare. Närmare föreskrifter om planens innehåll skola meddelas i särskild, i administrativ ordning utfärdad författning. Å planen skall tecknas intyg av två trovärdiga män, som äga insikt och erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning och åtminstone den ene därjämte i fråga om byggnadsverksamhet, att planen enligt deras omdöme vilar å tillförlitliga grunder. Vad angår intygets avfattning har man ej ansett sig böra nöja sig med ett allmänt omdöme, utan utfärdarna skola tämligen detaljerat vitsorda såväl riktigheten av lämnade faktiska uppgifter som vederhäftigheten av de beräkningar planen innehåller. Planen skall för granskning inlämnas till länsstyrelsen. Denna granskning skall vara av rent formell natur d. v. s. inskränka
sig till undersökning, att planen upplager erforderliga uppgifter etc., men däremot ej bestå i ett bedömande av de lämnade uppgifternas hållbarhet eller ett godkännande av planen.
Sedan planen mottagits av länsstyrelsen, må bostadsrätt upplåtas. Dylik upplåtelse, som endast kan äga rum till föreningsmedlem, må ej ske i annan ordning än genom teckning å en teckningslista, som skall innehålla vissa uppgifter angående de förhållanden, varunder teckning blir bindande, den ordning, vari avgifterna skola erläggas o. d. Lagen lämnar i huvudsak föreningen frihet att bestämma, huruvida teckning skall vara omedelbart bindande och, om så ej skall vara fallet, under vilka villkor bundenhet skall inträda. Det enda villkor lagen därutinnan uppställer är att teckning ej är bindande, såvida icke inom viss, i teckningslistan utsatt tid teckning sker för lägenheter med andelsvärden motsvarande ⅔ av samtliga till upplåtelse utbjudna lägenheters andelsvärden samt att inom samma tid minst fem medlemmar tecknat sig för var sin lägenhet.
Därest upplåtelse av bostadsrätt sker i strid mot här angivna regler, är upplåtelsen ogiltig och äger den, till vilken upplåtelsen skett, rätt till ersättning för utlägg och kostnader. Skulle denne hava tillträtt lägenheten, betraktas upplåtelsen såsom ett hyresavtal ingånget för tiden intill den fardag, som infaller näst efter tre månader från uppsägning. För att förhindra ett chikanöst frånträdande av avtalet hava dock dessa stränga regler satts ur kraft, därest deras tillämpning icke från någondera sidan påkallas inom två år från det upplåtelsen skedde.
Enligt gällande föreningslag äger medlem utträda ur föreningen med rätt att, såvitt föreningens tillgångar medgiva det, utfå sin insats; dock att stadgarna kunna innehålla härifrån i viss mån avvikande bestämmelser. För att förhindra att medlemmar, som innehava bostadsrätt, vid nedåtgående konjunkturer å bostadsmarknaden utträda och tvinga föreningen att till dem återbetala erlagda kapitalinsatser, har i lagen stadgats förbud för medlem att, medan han innehar bostadsrätt, utträda ur föreningen. Vill en bostadsrättshavare tillgodogöra sig det ekonomiska värde bostadsrätten kan representera, måste han överlåta densamma till annan. Då en obegränsad bundenhet vid föreningen skulle alltför mycket strida mot föreningsbegreppet, har bostadsrättshavare emellertid tillerkänts rätt att, sedan två år förflutit från det bostadsrätten upplåtits, avsäga sig bostadsrätten och därigenom bliva fri från sina förpliktelser såsom bostadsrättshavare.
Beträffande övergång av bostadsrätten innehåller lagen utförliga regler. Enär det för fullföljandet av en bostadsrättsförenings verksamhet måste anses vara av synnerlig vikt, att föreningen äger att avgöra vilka personer, som skola äga att vinna inträde i föreningen, har man ej ansett sig kunna tillåta att rätten att överlåta bostadsrätten å annan lämnas oinskränkt. I lagen stadgas därför att den, till vilken bostadsrätten genom överlåtelse eller annorledes övergått, ej må utöva bostadsrätten, med mindre han är eller varder antagen
till medlem i föreningen. I fråga om förvärv på grund av giftorätt, arv eller testamente kan föreningen i regel icke vägra den, till vilken rätten övergått, inträde i föreningen. Beträffande annan förvärvare föreskrives, att denne ej må vägras inträde, såvida han uppfyller de villkor för medlemskap, som stadgarna må föreskriva, och han skäligen bör tagas för god såsom medlem. För att förekomma missbruk från föreningens sida vid utövande av denna prövningsrätt har den, till vilken bostadsrätt överlåtits, tillerkänts rätt att, om han ej åtnöjes med beslut, varigenom inträde i föreningen förvägrats honom, inom fyra veckor efter det han erhållit kunskap om beslutet påkalla, att frågan prövas av skiljemän, mot vilkas beslut talan ej får föras. I fråga om dödsbodelägares rätt att utöva bostadsrätt hava i förslaget givits särskilda regler. Överlåtelse är utan verkan, därest förvärvaren icke antages till medlem.
Till skydd för bostadsrättshavare är vidare stadgat, att han ej må uteslutas ur föreningen, så länge han innehar bostadsrätt. Däremot kan nyttjanderätten till lägenhet, som innehaves under bostadsrätt, förverkas under vissa i lagen avgivna fall. Dessa fall äro i huvudsak desamma, som äro angivna i hyreslagens 23 §. I fråga om underlåtenhet att erlägga förfallna avgifter hava dock stadgats i viss mån avvikande regler. Förutsättning för förverkande i detta fall är, att bostadsrättshavaren dröjer med avgiftens erläggande utöver fjorton dagar eller den längre tid, som må vara bestämd i stadgarna, från det föreningen efter förfallodagen i rekommenderat brev anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet. I större utsträckning än i hyreslagen är därjämte föreskrivet, att föreningen skall hava berett bostadsrättshavaren tillfälle att inom skälig tid vidtaga rättelse.
Ett förverkande av nyttjanderätten har emellertid ej ansetts böra medföra förlust jämväl av det ekonomiska värde bostadsrätten kan representera. Ilar av nyss angiven grund nyttjanderätten förverkats, skall, där ej annat överenskommes mellan föreningen och bostadsrättshavaren, bostadsrätten genom styrelsens försorg försäljas å offentlig auktion. Av vad som influtit genom försäljningen äger föreningen uppbära vad som erfordras för täckande av föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Vad som därefter kan återstå av köpeskillingen äger bostadsrättshavaren bekomma.
Till skydd för bostadsrättshavaren hava i vissa fall upptagits bestämmelser om kvalificerad majoritet å föreningssammanträde. Sålunda stadgas, att för giltighet av beslut, som leder till väsentlig förändring av lägenheten, fordras, att bostadsrättshavaren biträtt detsamma eller ock att minst ⅔ av de röstande därom förenat sig. För föryttring av hus, vari lägenhet är upplåten med bostadsrätt, gälla samma regler som i 43 § lagen om ekonomiska föreningar är stadgat angående beslut om likvidation. Slutligen har i förslaget meddelats bestämmelser i ändamål att vid föreningshusets försäljning, vare sig frivilligt eller exekutivt, bereda bostadsrättshavare enahanda rättsskydd mot ny ägare, som tillkommer hyresgäst.
Enligt övergångsbestämmelserna till lagen, som skall träda i kraft
den 1 juli 1930, skall den ej äga tillämpning å förening, som registrerats före ikraftträdandet, såvitt avser föreningen då tillhörigt hus. Utvidgar föreningen sin verksamhet till nytt hus, skall emellertid lagens bestämmelser vinna tillämpning å föreningen.
Jämlikt särskild lag om ändring i bokföringslagen skola bostadsrättsföreningar vara underkastade bokföringsskyldighet.
Gösta Siljeström.