Angående rätt att uppsäga intecknad gäld. I första häftet (s. 54) av innevarande årgång har advokaten OTTO LAGERSTRÖM bemött en tidigare införd artikel av undertecknad angående rätt att uppsäga intecknad gäld. Jag har icke ansett mig böra låta Lagerströms kategoriska påståenden stå oemotsagda men vill söka inskränka mig till att i korthet behandla samma påståenden i tur och ordning. Till undvikande av missförstånd må här inskjutas att tvisten gäller, huruvida ny ägare av fastighet är berättigad att, oavsett innehållet i omslagsrevers utfärdad av föregående ägare, vända sig mot inteckningshavaren med yrkande att få lösa åter inteckningen å den i inteckningshandlingen angivna förfallotid. Jag vill för min del bestrida sådan rätt.1 (Härvid förutsättes, att inteckningen ej vid exekutiv auktion fallit utom lägsta budet eller eljest på grund av särskilt förhållande skall gäldas kontant.) Lagerström anser den vara för handen.
Lagerström uttalar till en början att, om en inteckningsrevers innehas endast som pant, anses det vid lagsökning å den intecknade egendomen ej nog att huvudfordran är förfallen till betalning. Inteckningsreversens lydelse vore avgörande för frågan om förfallotiden. Säkerligen kunna exempel å en sådan uppfattning anföras och för vissa fall är den förmodligen riktig. Därest omslagsreversen är utfärdad av den som alltjämt äger fastigheten eller om ny ägare ansvarar för omslagsreversen, torde dock enligt mångas mening för lagsökning å inteckningsreversen vara tillräckligt att denna enligt bestämmelse i omslagsreversen är till betalning förfallen. Lagerström vill tydligen ej medge detta. Lamm (förut anf. a. s. 220) säger att, då inteckningen är pantsatt av fastighetsägaren själv, kan däri möjligen inläggas ett avstående från rätt att återlösa inteckningen förrän förfallotiden för omslagsreversen är kommen. Vad angår det motsatta fallet, d. v. s. att omslagsreversen först förfaller till betalning, kan väl emellanåt vara tveksamt, huruvida fastighetsägaren genom utfärdande av omslagsreversen kan sägas ha avstått från att åberopa i tiden mera avlägsen förfallotid som stipulerats i inteckningsreversen. Att ett uttryckligt sådant avstående i omslagsre-
versen — som ofta förekommer — bör vara giltigt för hans egen del, synes mig däremot klart.1
Lagerström uttalar i anslutning till ovannämnda påståenden även att det torde vara en allmängiltig regel att den som har en förfallen skuld är ej endast skyldig utan även berättigad att genom skuldens likviderande frigöra sig från sin förpliktelse.
Denna sats synes i förevarande sammanhang utan verkan, då den som premiss utgår från vad som skall bevisas: Att förfallen skuld finnes. Har fastighetsägaren själv utfärdat såväl omslagsreversen som inteckningsreversen, finnes enligt min uppfattning endast en skuld och förfallotiden för denna skuld regleras av omslagsreversen. Förvärvas fastigheten av annan person utan att denne övertager personligt betalningsansvar för någondera reversen, anser jag fortfarande endast en skuld föreligga, nämligen för förre ägaren, med panträtt i fastigheten för inteckningshavaren. Såsom jag förut påpekat är det fråga om en analogi, därest man vill behandla nye ägaren såsom gäldenär. Rätteligen är han endast ägare av pantförskriven fast egendom.
Lagerström anför vidare, att såsom av stor betydelse både för senare fastighetsägare och för innehavare av inteckningar med sämre rätt bör vad om förfallotiden stipulerats i samband med intecknandet icke kunna ändras annorledes än enligt inteckningsförordningens bestämmelser. Då även Lagerström synes tillmäta lagberedningens uttalanden viss vikt, må här erinras, att beredningen i ett av mig åberopat citat rörande utbyte av inteckningshandlingar gjort gällande att förfallotiden jämte vissa andra bestämmelser i den gamla handlingen vore för efterföljande inteckningshavare utan betydelse. Även Holmbäck och Olivecrona ha intagit den ståndpunkten, att ändring av förfallotid ej berör efterföljande inteckningshavares rätt och när som helst kan avtalas mellan fastighetsägaren och borgenären (se not vid min artikel s. 544 i förra årgången).
Ehuru förfallotiden sålunda av Lagerström förklaras vara av stor betydelse för efterföljande inteckningshavare, synes Lagerström medge att den får ändras genom utbyte av inteckningshandlingar (»enligt inteckningsförordningens bestämmelser», jfr dock Lagerströms stridiga uttalanden å s. 57) och detta trots att numera enligt Lagerström ingen lär »belåna högre liggande inteckningar utan att söka förvissa sig om gällande räntor och förfallodagar». Detta är dock en uppseendeväckande inkonsekvens. Lagerströms ståndpunkt i övrigt borde föranleda att, om senare inteckningar mellankommit, förfallotid ej genom utbyte finge ändras. Beträffande frågan huruvida genom utbyte ändring av förfallotid får ske, torde satsen att sådan ändring är tillåten vara i min förra artikel tillräckligt belyst med citat från lagberedningen, anförda författares uttalanden, åberopade lagrum och rättsfall. Reglerna om utbyte tillmäter jag för min del icke ringa betydelse för avgörande av den fråga som föranledde min artikel. Lagerström förbigår dem helt.
Det förefaller Lagerström »främmande att tänka, att gäldenärs förpliktelser enligt skriftligt skuldebrev skulle kunna förändras enbart genom skuldebrevets pantförskrivning». Även mig! Den som övertager pantsatt fast egendom blir emellertid icke därigenom gäldenär och för övrigt innebär övertagandet icke någon förändring av förpliktelser som förut skulle ha åvilat honom. Däremot torde Lagerströms nu anförda, i och för sig riktiga tanke bliva av betydelse t. ex. om fastighetsägaren A såsom säkerhet för en av honom utfärdad omslagsrevers lämnar en revers som är intecknad i viss A tillhörig fastighet men utfärdats av B t. ex. såsom tidigare ägare av fastigheten. Om den personliga fordringsrätten i sådant fall är bevarad mot B, är denne gäldenär och har rätt att å inteckningsreversens förfallotid bliva befriad från sitt betalningsansvar. Denna rätt torde emellertid icke nödvändigt behöva omfatta något anspråk att komma i besittning av inteckningsrätten. Om inteckningshavaren vägrar att utlämna inteckningshandlingen, torde B:s intresse vara tillgodosett därest hans namn strykes å inteckningsreversen. (Jfr en liknande situation i 4 kap. 10 § lagen om boutredning och arvskifte.)
Härefter gör Lagerström gällande att jag missförstått lagberedningens uttalanden på en viktig punkt, nämligen beträffande den genom 1912 års lagstiftning vidtagna ändringen av 71 § UL. Beredningen har till motivering av denna ändring anfört bl. a. (jfr min föregående artikel s. 547), att lån mot säkerhet av fastighetsinteckning upptagas mycket ofta under den form att fastighetsägaren utfärdar en särskild skuldförbindelse, s. k. omslagsrevers, för vilken en eller flera inteckningshandlingar lämnas såsom hypotek. Långivaren innehar, säger beredningen, i sådant fall inteckningen såsom handfången pant. Med det nya systemet (med lägsta bud m. m.) avsåges emellertid att vinna bl. a. den förmånen att inteckningshavare ej tvingades att före avtalad förfallotid taga betalning. Denna förmån måste beredas långivaren även när han av fastighetsägaren mottagit inteckningen såsom pant för en särskild av denne utfärdad förskrivning. — Att såsom Lagerström läsa detta uttalande så att beredningen velat skydda långivaren allenast intill den i inteckningsreversen/panten angivna förfallotid synes mig klart felaktigt. I så fall hade beredningen utan minsta tvivel infört en reservation därför i motiveringen. Däremot är riktigt att ändringen av 71 § UL icke ensam var tillräcklig för det av lagberedningen angivna ändamålet. Genom denna ändring avsåg beredningen emellertid att stänga en väg att kringgå avsikten med »det nya systemet». Jag anser för min del fortfarande uppenbart att beredningen i sitt uttalande avsett den i omslagsreversen — d. v. s. låneavtalet — angivna förfallotid. Endast denna tid kan betecknas såsom »avtalad förfallotid». En annan sak är hur bunden man känner sig av beredningens motiv.
I min föregående artikel har framhållits, att den som innehar en handpant såsom säkerhet för fordran torde icke vara skyldig att utlämna den till annan än pantsättaren/gäldenären eller hans rättsinnehavare samt att det logiskt sett icke funnes något skäl att behandla en
handpant som består av en inteckningsrevers på annat sätt än en vanlig handpant. Lagerström påstår kategoriskt: Att detta icke kan vara riktigt torde framgå enbart av påpekandet att då skulle även annan än ägare till intecknad fastighet kunna genom pantsättande av inteckning ändra intecknings förfallotid. (I detta sammanhang bör uppmärksammas att 71 § UL ger där omförmält skydd åt inteckningshavaren endast för det fall att inteckning blivit av fastighetsägaren lämnad såsom pant.)
Jag har i min artikel utgått från det fall att fastighetsägaren själv pantsatt inteckningen. Den av Lagerström nu påstådda konsekvensen av min uppfattning har jag även övervägt men för att icke medtaga mera invecklade fall underlåtit att behandla. Lagerström anser tydligen att den antydda konsekvensen är så orimlig att den fäller hela mitt resonemang till marken. För egen del anser jag i viss mån tveksamt hur situationen i de av Lagerström åsyftade fall skall lösas. Det synes dock icke helt uteslutet att, om en inteckning kommit ut på vandring, den som mottagit densamma såsom pant under vissa förutsättningar kan vägra att utlämna inteckningen på andra villkor än pantavtalet innehåller. Jag skall ej här inlåta mig på vilka förutsättningar i fråga om god tro eller dylikt som i så fall borde krävas. Att påstå att, därest en sådan vägran i vissa fall förklaras berättigad, därigenom inteckningens förfallotid ändrats är en tydlig överdrift. Det enda som inträffar är att fastighetens ägare icke lyckas lösa åter inteckningshandlingen.
Emellertid torde som regel, kanske t. o. m. undantagslös regel, gälla att — även om ny ägare av en pantförskriven fastighet i den utsträckning jag förut antagit är förhindrad att lösa inteckning före den förfallotid som stadgas i en av föregående ägare utgiven omslagsrevers — de av Lagerström åsyftade fallen böra avgöras i annan riktning än ovan ifrågasatts. Man kan nämligen förutsätta att, därest ej oredliga manipulationer förekommit vilket fall här kan lämnas därhän, inteckningshandlingen någon gång utgivits av behörig fastighetsägare, vilken därigenom antingen direkt pantförskrivit sin fastighet eller, därest omslagsrevers utfärdats, pantförskrivit inteckningshandlingen. Det synes då naturligt och med panträttsliga principer väl överensstämmande att antaga att den som får inteckningen i handom icke genom att pantsätta den hos annan äger försämra de villkor som fastighetsägaren medgivit (jfr särskilt 10:6 HB men även 71 § UL).
Den konsekvens av min uppfattning som Lagerström åsyftat och funnit orimlig är således icke nödvändig eller ens sannolik. För övrigt må beträffande de frivilliga överlåtelserna framhållas, att enligt Lagerströms mening en fastighetsägare kan tvinga inteckningshavare att taga betalt i förtid — d. v. s. före den i omslagsreversen avtalade förfallotid — genom vilken överlåtelse som helst, även gåva, låt vara att i vissa fall återvinning i konkurs kan tänkas.
Att frågan, vilken förfallotid som är gällande, har praktisk vikt torde icke av någon bestridas. Enligt den mening, som jag särskilt med hänsyn till lagberedningens uttalanden och den belysning av frågan, som reglerna om utbyte giva, ansett bäst grundad, bör den som beviljar lån
mot inteckning eller en spekulant å en fastighet i första hand räkna med att fastigheten för längre tid graveras av förut befintliga inteckningar med stadgad ränta. Detta värde får betraktas som redan uttaget ur fastigheten. Jag har ej trott att det tidigare varit vanligt att den som meddelar lån mot inteckning tagit reda på de i själva inteckningsreverserna angivna förfallotider. Detta antagande bekräftas för övrigt av Lagerströms uttalanden. Att nu oftare sker en viss granskning därav är troligt. Enligt min uppfattning bör vederbörande i stället taga reda på vilka avtal som faktiskt gälla vid den belåning som skett av inteckningar med bättre rätt. Kan upplysning härom ej vinnas eller föreligger risk för att villkoren kunna ändras, får man som nämnts räkna med att räntesatsen å sistnämnda inteckningar kan bliva gällande för lång tid framåt.
De lege ferenda gör Lagerström gällande att hans åsikt skulle vara att föredraga med hänsyn till fastighetskrediten. Man borde betänka, att förlust genom ett kassalåns förtida inbetalning med de inträffade stora räntefallen stundom vore större än som motsvarades av två årsräntor och full ersättning därför icke kunde medels pantförskrivna inteckningar uttagas, samt att det fördenskull bleve ännu ofördelaktigare för efterföljande inteckningar om den nye ägaren enligt lag bleve bunden av omslagsreversens förfallotid. Lagerström menar således att man bör gynna den sekunda krediten genom att utsätta dem som lämna lån mot botteninteckningar för vissa risker till följd av att deras med vederbörande fastighetsägare träffade låneavtal brytas! Resonemanget förefaller för rättskänslan synnerligen stötande.
I övrigt må de praktiska konsekvenserna av de olika uppfattningarna här lämnas därhän. Jag har för min del de lege ferenda tänkt mig att man skulle kunna anknyta till det nyinförda institutet anteckning om innehav av inteckning, oaktat därigenom bl. a. innehavare av sekunda inteckningar skulle betagas den eventuellt förefintliga av Lagerström prisade möjligheten att vinna vissa förmåner på bekostnad av dem som inneha inteckningar med bättre rätt.
Gösta Walin.