Hyreslagstiftningen.Bland de många praktiskt betydelsefulla frågor, som voro föremål för behandling vid sjuttonde nordiska juristmötet i Helsingfors, förekom även spörsmålet om lagstiftning rörande hyra. Denna fråga har för närvarande stor aktualitet i åtminstone tre av de nordiska länderna, Danmark, Norge och Sverige. I Danmark har en lag i ämnet utfärdats i mars 1937, i Norge väntas ett kommittébetänkande i frågan kunna framläggas innevarande höst och i Sverige är hyreslagstiftningen föremål för utredning inom en kommitté, som hoppas kunna framlägga resultatet av sitt arbete under första halvåret 1938. Diskussionen vid juristmötet om gestaltningen av en modern hyreslagstiftning blev också mycket livlig och, även om meningarna bröto sig beträffande åtskilliga detaljer, kvarstod som huvudintryck, att åsikterna om grundlinjerna för en sådan lagstiftning voro tämligen likartade hos representanterna för de tre länderna.
    Utgångsläget vid reformarbetet på hyreslagstiftningens område har i dessa länder dock varit olika. I Danmark har tidigare knappast funnits några allmänna lagregler om hyresförhållande, ej heller Norge har haft någon allmän hyreslag. I vårt land däremot har rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst sedan snart 30 år tillbaka reglerats genom lagen om nyttjanderätt till fast egendom med dess ganska ingående bestämmelser om parternas rättigheter och skyldigheter. Icke desto mindre äro de förhållanden, som drivit fram reformarbetet på detta område, ganska ensartade i de olika länderna. Då den gällande svenska hyreslagen liksom våra övriga civilrättsliga lagar i stor utsträckning bygger på den grundsatsen, att det står parterna fritt att genom avtal åsidosätta lagens bestämmelser, har utvecklingen hos oss gått därhän, att rättsförhållandet i fråga i väsentliga avseenden kommit att regleras icke av lagens föreskrifter utan av kontrahenternas överenskommelser. Vid tillkomsten av den svenska lagen uttalades visserligen den förhoppningen, att, om i lagen angåves hur ett visst rättsförhållande i avsaknad av överenskommelse borde lösas, de enskilda kontrahenterna skulle låta uppkommande konflikter lösas i enlighet därmed, men erfarenheterna från lagens tillämpning kunna knappast sägas utvisa, att denna förhoppning infriats. Hyreslagen har icke fått den prägel av skyddslag, som lagstiftaren avsåg att skänka den. På grund av lagstiftningens dispositiva karaktär ha förhållandena hos oss blivit i stort sett desamma som i Danmark och Norge, där lagregler saknats, i det att den starkare parten i hyresförhållandet faktiskt kommit att gestalta rättsförhållandet enligt sina intressen. I regel har fastighetsägaren varit den som

haft den starkare ställningen och som en följd härav hava hyresgästens rättigheter och skyldigheter under hyrestiden ensidigt fastställts av denna part, oftast i tryckta kontraktsformulär vars omfattande bestämmelser hyresgästen i lättsinnig optimism ej sällan underlåtit att taga del av. Otrevnad och irritation har framskapats av bristen på klara och avgörande lagregler och, sedan å ömse sidor starka organisationer vuxit upp, har denna omständighet medverkat till att bittra strider börjat utkämpas på hyresmarknaden.
    Trots att vår lagstiftning på området ej nått särskilt hög ålder, har därför även hos oss kraven på en reformering av gällande lag framställts med allt större styrka och liksom i Danmark och Norge ha önskemålen härom självfallet framkommit från hyresgästerna och deras organisationer. I anslutning till den kritik som riktats mot bestående förhållanden ha kraven närmast gått ut på att en modern hyreslagstiftning bör innehålla tvingande lagregler i betydligt större utsträckning än den svenska lagen, och att lagstiftningens karaktär av skyddslagstiftning för den svagare parten, hyresgästen, börkomma till tydligt och effektivt uttryck. I sistnämnda avseende har särskilt framställts önskemål om införande av bestämmelser om options- eller prioritetsrätt till den förhyrda lägenheten för hyresgästen, varigenom dennes krav på trygghet i besittningen av sin bostad skulle tillgodoses. Även beträffande andra frågor, såsom antalet fardagar, uppsägningstid, rätt till reparationer av lägenheten, skydd för affärsinnehavare mot oskäliga höjningar av hyrorna för affärslokaler o. s. v., hava krav rests, vilka ofta visa en slående likhet i de tre nordiska länderna.
    Vad angår frågan om tvingande bestämmelser i hyreslagstiftningen ligga förhållandena uppenbarligen något annorlunda till i Sverige än i Danmark och Norge, där det gäller att skapa helt nya rättsregler. För vår del är det främst av vikt att undersöka i vad mån nu gällande lagbestämmelser, som — därest de tillämpades — säkerligen skulle visa sig vara av stort värde, kunna göras effektiva genom att giva dem tvingande karaktär. Särskilt har man här att tänka på föreskrifterna om lägenhetens skick, där så gott som undantagslöst gängse kontraktsformulär innehålla avvikelser från lagens regler, hyresgästens rätt till kvittning vid erläggande av hyra, hyresgästens skyldighet att tåla förbättringsarbeten, hyresvärdens plikt att hålla lägenheten fri från ohyra och därmed sammanhängande spörsmål. Att en utvidgning av ramen för de tvingande bestämmelserna genomföres i vår lagstiftning torde vara ofrånkomligt med hänsyn till de erfarenheter som gjorts under hyreslagens giltighetstid. Visserligen kan man ur vissa synpunkter göra gällande, att behovet av tvingande lagregler numera icke framträder med samma styrka som tidigare, då åtskilliga omständigheter medfört, att hyresgästerna i våra dagar intaga en starkare ställning gentemot fastighetsägarna än förut. Organisationsarbetet bland hyresgästerna har gått framåt med stora steg och därmed har givetvis hyresgästernas förmåga att hävda sina

intressen ökat. Samhällets ingripande på bostadsmarknaden genom subventionering av byggnadsverksamheten i olika former har också medfört, att fastighetsägarnas starka ställning försvagats. Trots dessa omständigheter torde dock alltjämt hyresgästerna i regel få betraktas som de svagare och behov av tvingande skyddsbestämmelser för dem vara erforderliga. Men även bortsett härifrån måste det i den sociala fredens intresse vara av stor betydelse, att största möjliga klarhet skapas i rättsförhållandet mellan parterna på hyresmarknaden. Om lagen klart och tydligt säger ifrån vad parterna i de väsentliga punkterna hava rätt att fordra av varandra utan möjlighet för dem att genom svårtydbara kontraktsbestämmelser sätta lagen ur kraft, måste detta i det långa loppet vara ägnat att skapa ökad förståelse mellan kontrahenterna och utjämna stridiga intressen samt därigenom motverka stridigheter på hyresmarknaden. Måttfullt avvägda, klart uttryckta lagregler, som ovillkorligen skola lända till efterrättelse, torde bliva till båtnad även för den part, som till en början kanske känner dem som ett oberättigat intrång i sin frihet. Den nyligen genomförda danska lagen, vilken som ovan antytts i mycket bygger på liknande erfarenheter som de vilka gjorts i vårt land, innehåller tvingande föreskrifter i avsevärt större omfattning än den nu gällande svenska lagen och det norska lagförslaget torde i detta avseende komma att tämligen nära ansluta sig till de danska reglerna.
    Även med en väsentlig utsträckning av området för de tvingande bestämmelserna måste dock helt naturligt ganska stor frihet lämnas parterna att med hänsyn till växlande omständigheter själva reglera många av de frågor, som uppkomma i samband med ett hyresförhållande. Så t. ex. kan ju under rådande förhållanden icke komma i fråga att i lag bestämma hyrans storlek, beträffande vilken de ekonomiska faktorerna, läget på fastighetsmarknaden o. d. i sista hand måste vara avgörande. Den danska lagen har emellertid i detta avseende gått ganska långt, då den tillerkänt hyresgäst rätt att med vissa inskränkningar när som helst under hyrestiden påkalla domstols prövning av frågan, huruvida den avtalade hyran kan anses stå i missförhållande till det förhyrdas värde, och därest så finnes vara fallet få densamma nedsatt. En dylik prövning måste bliva ganska svår att verkställa och en bestämmelse av sådant innehåll kan säkerligen missbrukas och tagas till intäkt för trakasserier av olika slag. Att hyresocker, vilket för närvarande är straffritt enligt svensk rätt, bör straffbeläggas och möjlighet att få uppenbart obilliga kontraktsvillkor jämkade införas, torde däremot icke kunna bliva föremål för gensaga.
    Kravet på ökad trygghet i besittningsrätten till den förhyrda lägenheten har städse intagit en central plats i diskussionen om reformer på hyreslagstiftningens område. I vårt land har kravet härpå under de senaste åren framförts med allt större styrka och försök till lösning av detta problem hava tidigare gjorts. År 1923 framlade sålun-

da professor VILHELM LUNDSTEDT på offentligt uppdrag ett betänkande angående reformer i hyreslagstiftningen, däri även frågan om optionsrätt behandlades. Professor Lundstedt föreslog, att fri uppsägningsrätt och fri hyresbildning skulle råda, men att hyresgästen skulle skyddas på det sätt, att han skulle äga rätt till skadestånd av fastighetsägaren, om denne i syfte att driva bort hyresgästen uppsade honom och för förlängning av avtalet krävde en hyra, som befunnes vara alltför hög. Detta förslag har icke lett till något resultat. I den nya danska lagen har problemet angripits från nya utgångspunkter. Enligt denna lag skall, sedan en viss prövotid gått till ända, ett hyresavtal under viss i lagen angiven tid vara ouppsägbart från hyresvärdens sida och, därest uppsägning ej sker före denna tids utgång, förlänges avtalet automatiskt för en ny tidsperiod med rätt dock förhyresgästen att under iakttagande av laga uppsägningstid frånträda avtalet. Frågan om optionsrätten hör till de svåraste av de spörsmål, som böra vinna sin lösning i en modern hyreslagstiftning, och erfarenheterna av den danska lagens verkningar komma därför tvivelsutan att med största intresse följas i de övriga skandinaviska länderna.
    De kortfattade antydningar om reformarbetet på hyreslagstiftningens område, som ovan lämnats, torde visa, att även här ett direkt samarbete mellan de nordiska länderna skulle hava varit av stort värde. Fastän ett dylikt samarbete av skilda orsaker icke kunnat komma till stånd i den sedvanliga ordningen, är det dock av största betydelse, att arbetet på en modern hyreslagstiftning nästan samtidigt upptagits i tre av de skandinaviska länderna. De i mycket lika erfarenheterna av tidigare förhållanden äro i och för sig ägnade att leda fram till likartade regler och det är ej minst för vårt land gagnrikt att få taga del av de synpunkter, som i Danmark och Norge varit avgörande vid ställningstagandet till de många problem, som på detta område kräva sin lösning.

Thorwald Bergquist.