Angående rätt att uppsäga intecknad gäld. I förra årgången s. 541 behandlar hovrättsassessor GÖSTA WALIN frågan huruvida ägare till intecknad fastighet äger uppsäga inteckningsrevers efter dess lydelse, utan hinder därav, att tidigare ägare pant förskrivit inteckningsreversen för en omslagsrevers med från inteckningsreversen avvikande bestämmelser i fråga om betalningsterminer eller uppsägningstid. Det talas endast om panthavarens intresse att slippa mottaga betalning i förtid, men samma regler torde gälla, om omslagsreversens förfallotid infaller tidigare än inteckningsreversens. Walin medger, att både enligt praxis och litteraturen ny fastighetsägare icke anses bunden av omslagsreversen, men söker göra gällande en motsatt uppfattning såsom den riktiga. Jag kan emellertid ej finna, att den argumentering han anfört för sin mening är riktig.
    Jag utgår från att panträtt i fastighet kan vinnas endast genom inteckning. Av vikt är då att fastställa innebörden av den panträtt, som vinnes genom inteckning. Enligt inteckningsförordningens 18 §

medför inteckning för fordran rätt att i den ordning utsökningslagen bestämmer ur egendomen utbekomma vad intecknat är, dock med viss begränsning i fråga om ränta. Enligt 11 § får inteckning för fordran ske endast till visst belopp i penningar eller varor. Enligt praxis anses inteckning kunna beviljas till säkerhet för utfästelse att, i händelse hypotekslån i förtid utan hypoteksföreningens medgivande inbetalas, ersätta den ränteförlust, som därigenom kan för föreningen uppstå. Ersättningen måste dock vara bestämd till visst belopp. Enligt utsökningslagen 13 och 28 §§, jfr med 12 §, kan intecknad fordran utsökas ur den intecknade fastigheten, endast om den är till betalningförfallen. Vid lagsökning på grund av inteckning företes också alltid bevis om att det intecknade kapital- eller räntebelopp, som utsökes, äri enlighet med inteckningsreversens innehåll gentemot fastighetsägaren förfallet till betalning. Innehas inteckningsreversen endast som pant, anses det ej nog, att huvudfordran är förfallen till betalning. Det torde vara en allmängiltig regel, att den som har en förfallen skuld är ej endast skyldig utan även berättigad att genom skuldens likviderande frigöra sig från sin förpliktelse.
    Anförda skäl synas mig visa, att inteckningsreversens lydelse är avgörande för frågan om förfallotiden. Såsom av stor betydelse både för senare fastighetsägare och innehavare av inteckningar med sämre rätt bör vad därom stipulerats i samband med intecknandet icke kunna ändras annorledes än enligt inteckningsförordningens bestämmelser.
    Före 1912 års lagstiftning medförde exekutiv auktion, att alla inteckningar, oberoende av uppsägningsbestämmelserna, förföllo till betalning. 1912 års lagstiftning medförde de högst betydelsefulla förbättringarna, att försäljning ej kommer till stånd utan att lägsta budet täckes och att de därinom liggande inteckningarna bliva oberörda av den exekutiva försäljningen. Intet tyder däremot på, att lagstiftaren avsett att frånkänna inteckningsreversernas uppsägningsbestämmelser giltighet. Å sid. 444 i lagberedningens förslag omnämnes en motionvid 1896 års riksdag med yrkande om lagstiftning att vid exekutiv försäljning av fastighet, intecknad till säkerhet för skuldförbindelse till hypoteksförening, föreningens rätt och säkerhet enligt den intecknade förbindelsen skulle bibehållas. Intet tyder på, att lagberedningen sökt gå längre.
    Walin synes hava missförstått lagberedningens uttalanden om omslagsreverser. Jag förutskickar, att det förefaller mig främmande att tänka, att gäldenärs förpliktelser enligt skriftligt skuldebrev skulle kunna förändras enbart genom skuldebrevets pantförskrivning. Varför skulle i detta avseende andra regler gälla för inteckningsreverser än för obligationer, ointecknade reverser eller växlar? Genom 1912 års lagstiftning vidtogs den viktiga förändringen till förmån för innehavare av från fastighetsägare som pant mottagen inteckning, att han befriades från den för innehavare av pant i lös egendom i allmänhet stadgade skyldigheten att vid utmätning för pantägarens gäld lämna från sig panten mot lösen, ändå att hans fordran ej är till betalning

förfallen. Detta säger däremot ingenting om panthavarens skyldighet att mottaga likvid för en förfallen inteckning. Med den gamla lydelsen av 71 § i utsökningslagen skulle vid exekutiv auktion med omslagsrevers belånade inteckningar fallande inom lägsta budet betalats kontant, ehuru beloppet varken efter omslagsreversens eller inteckningarnas innehåll förfallit.
    Med kännedom om innebörden av den ändrade lydelsen av 71 § utsökningslagen har man ingen anledning att vid läsningen av lagberedningens av Walin citerade anförande å s. 452 antaga, att beredningen avsett att göra köparen av fastigheten vid exekutiv auktion bunden av omslagsreversens förfallotid. Därmed synes huvudargumentet för riktigheten av den av Walin förfäktade meningen falla bort. Walin medger, att något tydligt lagrum till stöd för den av honom förordade tolkningen ej finnes, men anför, att då vid frivillig föryttring av fastighet den nye ägaren sannolikt är bunden av omslagsreversens förfallotid lagberedningen måste anses hava velat genomföra samma princip förde exekutiva försäljningarna. Bevisföringen om vad som förmenas gälla vid frivillig föryttring av fastighet består huvudsakligen av ett påstående, att innehavare av pantsatt inteckning lika litet som innehavare av vanlig handpant torde vara skyldig att utlämna panten till annan än pantsättaren-gäldenären eller hans rättsinnehavare. Att detta icke kan vara riktigt torde framgå enbart av påpekandet, att då skulle även annan än ägare till intecknad fastighet kunna genom pantsättandeav inteckning ändra intecknings förfallotid.

   För fastighetskrediten är av synnerlig vikt att rättigheter respektive skyldigheter som hänföra sig till en fastighet kunna säkrast möjligt bedömas. Före 1912 års lagstiftning var det för en inteckningshavare ofta omöjligt att på förhand beräkna, vad han i händelse av exekutiv auktion måste bjuda för att skydda sin inteckning. Lagberedningen införde reglerna om lägsta budet, som fastställes med ledning av gravationsbeviset och de övriga handlingar, som äro tillgängliga för auktionsförrättaren, samt slutligen vederbörande rättsägares anmälan. Enligt lagberedningen borde man ej binda köparen å exekutiv auktion till några ovissa förpliktelser.

    Vid bedömandet av värdet av en intecknad fordran måste man söka räkna ut storleken av de fordringar, som ur fastigheten utgå med bättre förmånsrätt. En försiktig person räknar härvid med det sammanlagda intecknade kapitalbeloppet samt två års räntor, i den mån han ej genom inhämtade upplysningar anser sig kunna lita på att ränteskulden är mindre. Ju större det med bättre förmånsrätt intecknade kapitalbeloppet är desto större betydelse får räntesatsen och den tid, för vilken räntan är fastställd. I regel innehåller gravationsbeviset, att samtliga inteckningar gälla även för ränta, i intet fall överstigande X procent. Under normala räntetider, vartill man väl ej åtminstone ännu kan räkna den nuvarande, brukar större avseende ej fästas vid uppsägningsbestämmelserna för de bästa inteckningarna. Nu däremot lär ingen köpa en fastighet eller belåna högre liggande inteckningar utan

att söka förvissa sig om gällande räntor och förfallodagar. Dessa tillmätes med rätta stor betydelse.
    Den med en inteckning förenade säkerheten beror på möjligheten att framtvinga den intecknade fastighetens exekutiva försäljning, om ägaren till följd av fastighetens vanvård eller avkastningens förbrukande för ovidkommande ändamål brister i fullgörandet av sina förpliktelser mot inteckningshavare. En fastighets ekonomiska värde torde i regel bero på storleken av det kapital, som fastighetens avkastning kan förränta, d. v. s. den faktiska avkastningens storlek i förhållande till omkostnader och gällande räntor. Detta visar betydelsenav att en fastighetsägare icke skall kunna för längre tid disponera över fastighetens blivande avkastning åtminstone icke utan att detta framgår av gravationsbevis eller andra officiella handlingar. Många skäl kunna anföras för vikten för fastighetskrediten av att ej sådana åtgärder underlättas. En fastighetsägare är ej endast beroende av de s. k. bottenlånen, och de som innehava inteckningar med sämre rätt skulle bli rättslösa, om fastighetsägaren utan dessas medgivande skulle kunna förändra ränte- och uppsägningsbestämmelserna för botteninteckningarna. En fastighet med ett normalt saluvärde av en million kronor skulle sannolikt högst avsevärt falla i pris, om de bästa inteckningarna på t. ex. sexhundratusen kronor, motsvarande ett vanligt kassalån, skulle belånas efter fem eller sex procent ränta, från fastighetsägarens sida ouppsägbart under låt oss säga etthundra år men med rätt för inteckningshavaren att när han så anser lämpligt fordra likvid vid anfordran eller efter kort uppsägningstid. Vem skulle vilja belånade efterföljande inteckningarna i en sådan fastighet? För nyttjanderättsavtal är i lag maximitid bestämd. Större låntagare söka vid upplåning betinga sig lång kredittid men förbehålla sig rätt till konvertering vanligen efter tio år. Detta synes mig bestyrka förfallotidsbestämmelsernas stora betydelse.
    Det har gjorts gällande, att fastighetskrediten skulle befrämjas genom att göra omslagsreversen bindande för ny ägare, då därigenom anledning att ur oavskrivna räntor på botteninteckningarna uttaga ersättning för förlust genom kassalånets förtida inbetalning bortfaller. Om man betänker att denna förlust med de inträffade stora räntefallen stundom är större än som motsvaras av två års räntor och full ersättning härför icke kan medels de pantförskrivna inteckningarna ur fastigheten uttagas, blir det tvärtom ännu ofördelaktigare för innehavarna av de efterföljande inteckningarna, om den nye ägaren enligt lag blir bunden av omslagsreversens förfallotid. Detta kommer nämligen att reducera fastighetens saluvärde med ett belopp, motsvarande olägenheten av att ej kunna omplacera botteninteckningarna på gängsevillkor, så länge de enligt omslagsreversen äro bundna. Förlusten försvinner alltså ej utan lägges endast på annan person. Ej heller de lege ferenda anser jag därför assessor Walins åsikter lämpliga.
 

Otto Lagerström.