Lagstiftning om hyresreglering m.m. 

Då det andra världskriget utbröt på hösten1939, hade byggnadsverksamheten i vårt land den största omfattning, som någonsin förekommit här. Krigsutbrottet medförde emellertid en plötslig minskning av byggnadsproduktionen. Kreditsvårigheter, brist på byggnadsmaterial och arbetskraft samt en betydande stegring av byggnadskostnaderna ha sedan hållit denna verksamhet nere. En viss förbättring har visserligen inträtt under det senaste året till följd av de omfattande ekonomiska hjälpåtgärder, som statsmakterna vidtagit, men det är ännu ovisst, om en tillräcklig produktion skall kunna uppnås för att täcka det stora bostadsbehovet i städer och andra större samhällen.
    Till följd av den minskade byggnadsverksamheten gjorde sig en allmän knapphet på hyreslägenheter så småningom gällande. En särskilt svår bostadsbrist uppkom på vissa orter, där krisförhållandena framkallat större folkanhopningar än tidigare genom militärförläggningar eller krisindustrier.
    Däremot under gingo hyrespriserna i stort sett icke någon avsevärd stegring, bortsett från den prishöjning, som belöpte på ersättning för värme och varmvatten. Enligt en statistisk undersökning, som verkställdes efter oktoberflyttningarna år 1941, hade den egentliga hyran i genomsnitt endast stigit något mer än en procent sedan krigsutbrottet. Dock var hyresstegringen betydligt större på de orter, där särskilt utpräglad bostadsbrist inträtt.
    I början av år 1942 funnos emellertid åtskilliga tecken, som tydde på en förestående allmän höjning av hyrespriserna. Med anledning härav utarbetades inom justitiedepartementet en promemoria angående hyresreglering. (Se ovan s. 340.) I denna promemoria framhölls, att en omfattande höjning av hyresnivån skulle medföra mycket svåra sociala och ekonomiska olägenheter. Särskilt för de mindre bemedlade skulle en sådan utveckling vålla allvarliga svårigheter. Även ur allmänt ekonomiska synpunkter måste det vara synnerligen angeläget att hindra en omfattande hyreshöjning på grund av de inflatoriska verkningar, som skulle följa därav. Större förskjutningar i hyresnivån

696 HERMAN ZETTERBERG.skulle även kunna verka ogynnsamt genom förändringar i fastighetsvärdena. Med hänsyn till dessa omständigheter föreslogs i promemorian, att hyrespriserna skulle underkastas legal reglering, och att även vissa andra därmed sammanhängande ingripanden skulle genomföras.
    Den 19 juni 1942 utfärdades en lag om hyresreglering m. m. (SFS nr 429), som i huvudsak var grundad på promemorians förslag. Lagen äger tillämpning i alla städer, köpingar och municipalsamhällen med ett invånarantal av minst 2,000 samt därjämte, efter särskilda beslut av K. M:t, i ett flertal andra tätt bebyggda orter.
    Hyrespriserna fixeras i det stora flertalet fall genom anknytning till den hyra, som varje lägenhet betingade den 1 januari 1942. Denna hyra betecknas såsom lägenhetens grundhyra. Om lägenheten ej var uthyrd vid nämnda tidpunkt, fastställes dess grundhyra av den lokala hyresnämnden efter hyresläget vid samma tid. Sådan nämnd har inrättats i varje ort, där lagen äger tillämpning, såsom närmare angives i det följande. Är lägenheten inrymd i ett hus eller en del av ett hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställer nämnden grundhyran till det belopp, som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter finnes skäligt. Hyrespriserna för dylika nya lägenheter kunna alltså ligga betydligt högre än den övriga hyresnivån.
    Det är vid straffansvar förbjudet för hyresvärden att utan tillstånd mottaga eller träffa avtal om högre hyra än grundhyran. Detta gäller oavsett om samma hyresgäst bor kvar i lägenheten eller om avtal ingås med ny hyresgäst. Naturligtvis finns det icke något hinder mot att överenskommelse träffas om en lägre hyra är grundhyran.
    Det i viss mån schematiska bestämmandet av grundhyrorna, vilket ansetts nödvändigt av praktiska skäl, kan stundom verka orättvist i ena eller andra riktningen. Det finns därför möjlighet att efter prövning av hyresnämnden få en viss grundhyra höjd eller nedsatt. Detta kan dock endast ske i särskilda undantagsfall. För att nämnden skall kunna höja en lägenhets grundhyra förutsättes, antingen att den hyra, som lägenheten betingade den 1 januari 1942, var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter, eller att lägenhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete, eller ock att det föreligger annat skäl av därmed jämförlig betydelse. För nedsättning av grundhyran fordras, att lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra, som i avsevärd mån översteg hyran för därmed jämförliga lägenheter.
    Utöver grundhyran har hyresvärden rätt att träffa avtal om skälig ersättning för värme och varmvatten. Om den normala kostnaden härför ingår i grundhyran, får han uttaga ersättning för den av krisförhållandena betingade merkostnaden.
    Den allmänna hyresnivå, som blivit bestämd genom grundhyrorna, kan höjas genom beslut av Statens hyresråd, som utgör den centrala myndigheten i hyresregleringsfrågor för hela riket. Som förutsättning för ett sådant beslut gäller, att en mer eller mindre allmän hyreshöjning skall befinnas påkallad till följd av ökade omkostnader för fas-

LAGSTIFTNING OM HYRESREGLERING M. M. 697tighetsförvaltning. Denna förutsättning överensstämmer med de principer, som tillämpats vid den statliga varupriskontrollen. Hyresrådets beslut skall ha formen av ett generellt medgivande till hyresvärdarna i en eller flera orter att för viss angiven tid träffa avtal om högre hyra än grundhyran. Hyreshöjningen får högst uppgå till en i beslutet angiven procent av grundhyran. I de fall, då ersättning för värme eller varmvatten ingår i grundhyran, beräknas procenten endast på den övriga delen av densamma. För olika slag av lägenheter kan hyresrådet fastställa skilda procenttal.
    Såsom framgår av det föregående fyller grundhyran samma funktion som ett maximipris; den bildar en övre gräns för vad hyresvärden får uttaga i hyra. Om hyresnämnden höjer grundhyran för en viss lägenhet, eller om Statens hyresråd meddelar generellt tillstånd till hyreshöjning, blir den gällande hyran icke automatiskt ökad därigenom. Hyresvärden måste dessutom på vanligt sätt träffa överenskommelse med hyresgästen om högre hyra — eventuellt efter uppsägning — för att få tillgodogöra sig den uppkomna möjligheten till hyreshöjning. En nedsättning av grundhyran kan däremot få omedelbara verkningar i hyresförhållandet. Den utgående hyran får nämligen icke överstiga den nya grundhyrans belopp.
    Den nu behandlade hyresregleringen gäller, såsom redan antytts, för de allra flesta lägenheter, både för bostäder och andra lokaler, såsom butiker, kontor, verkstäder o. s. v. Två kategorier av lägenheter omfattas emellertid icke av denna reglering, nämligen möblerade bostadslägenheter och affärslägenheter med varierande hyresbelopp. Systemet med en bestämd grundhyra passar icke för dessa fall. I stället kan hyresreglering ske genom individuell prövning av hyresnämnden. Under förutsättning, att den avtalade hyran i ett dylikt fall är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleda, kan hyran nedsättas av nämnden efter vad som befinnesskäligt.
    För alla slag av lägenheter kan reglering ske av ersättning för värme och varmvatten, som hyresvärden tillhandahåller. Växlingarna i bränslepriserna och de olika ransoneringsåtgärderna på detta område göra en rättvis reglering av värme- och varmvattenersättningen ganska komplicerad. För att underlätta frågans lösning inbegripes denna ersättning icke i den egentliga hyresregleringen utan göres till föremål för särskild behandling med användande av s. k. bränsleklausuler. Ett stort antal sådana av olika typer användes redan före lagstiftningens tillkomst. Statens hyresråd har dessutom utgivit nya bränsleklausuler. I vissa hyresavtal ingår den normala bränslekostnaden i hyran (inklusive kontrakt), och bränsleklausulerna avse då att bestämma den av krisförhållandena betingade ökningen av värme- och varmvattenersättningen. Enligt andra hyresavtal inbegripes icke någon del av bränslekostnaden i hyran (exklusive kontrakt). I dessa fall regleras hela ifrågavarande ersättning genom bränsleklausuler. Det är icke föreskrivet, att en viss klausul skall användas, utan hyresvärden och hyresgästen ha i

698 HERMAN ZETTERBERG.första hand frihet att själva träffa överenskommelse härom. Emellertid har hyresnämnden befogenhet att ingripa och utbyta en avtalad bränsleklausul, som icke ger skäligt resultat, mot en rättvisare klausul.
    Under rådande bostadsbrist har hyresgästen ansetts behöva ett ganska starkt skydd mot risken att förlora sin lägenhet. På grund härav har införts möjlighet till tvångsförlängning av hyresavtal. Hänsyn har emellertid även tagits till de omständigheter, som tala emot en alltför långtgående rätt för hyresgästen att behålla lägenheten. Något förbud mot uppsägning av hyresavtal har sålunda icke stadgats, men en hyresgäst, som blivit uppsagd, kan hos hyresnämnden begära, att uppsägningen skall förklaras ogiltig. Förutsättning för en sådan ogiltigförklaring är till en början, att hyresgästen icke förverkat sin hyresrätt. Vid prövning av en uppsägnings giltighet skall nämnden vidare mot varandra väga de berättigade intressen, som de båda parterna kunna åberopa. Därvid skall enligt motiven hänsyn alltid tagas till hyresgästens möjligheter att få en annan lägenhet och till hans förhållandeni övrigt, varvid en barnrik familjs bostadsbehov måste föranleda särskilt beaktande. Uppsägningen skall förklaras ogiltig, om den finnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obillig. Om hyresgästen samtycker därtill, kan nämnden även förlänga hyresförhållandet med vissa ändringar i de tidigare hyresvillkoren. Hyresgästens ansökan att få uppsägningen prövad måste göras hos nämnden inom 14 dagar från uppsägningen.
    Även i sådana fall, då hyreskontraktet icke innehåller sedvanlig uppsägningsklausul utan hyresförhållandet enligt avtalet skall sluta på en bestämd dag, kan hyresgästen få avtalet förlängt, om hyresrätten ej förverkats. Hyresgästen skall därvid först i skälig tid meddela hyresvärden, att han önskar behålla lägenheten efter den avtalade hyrestidens slut. Om hyresvärden vägrar att förlänga avtalet och hans vägran finnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obillig, kan nämnden på ansökan av hyresgästen förlänga avtalet. Hyresgästens ansökan skall göras hos nämnden inom 14 dagar från det hyresvärden delgav honom sitt beslut att vägra förlängning.
    Reglerna om ogiltigförklaring av uppsägning och annan tvångsförlängning av hyresavtal gälla i fråga om alla slags lägenheter utom sådana, som äro uthyrda till bostad i möblerat skick.
    Lagen innehåller förbud mot uthyrning i vissa fall. Sålunda få bostadslägenheter icke utan tillstånd av hyresnämnden uthyras för annat ändamål. Avsikten härmed är att under rådande lägenhetsbrist i främsta rummet tillgodose behovet av bostäder. Vidare kan hyresnämnden, i den mån så finnes erforderligt, meddela förbud mot uthyrning av bostadslägenheter i möblerat skick. Såsom ovan nämnts äro möblerade bostadslägenheter undantagna från den snävare hyresregleringen och från bestämmelserna om tvångsförlängning av hyresavtal. Genom att uthyra förut omöblerade lägenheter i möblerat skick skulle lagen kunna kringgås, om icke nämnden hade denna möjlighet att ingripa.
    Om det föreligger behov av en bostadsförmedling, som arbetar utan

LAGSTIFTNING OM HYRESREGLERING M. M. 699vinstsyfte, på en ort, där hyresregleringen är gällande, kan K. M:t förordna, att bostadsförmedling skall anordnas där på kommunens bekostnad. Allmänheten skall få anlita sådan kommunal bostadsförmedlingutan avgift.
    För att hindra ett utnyttjande av de bostadsbehövandes nödläge har förbud införts mot att mottaga eller träffa avtal om förmedlingsprovision av hyressökande för anvisning å bostadslägenhet. Vid yrkesmässig förmedling får dock sådan provision utgå efter en taxa, som hyresnämnden fastställer. Vidare är det förbjudet för en hyresgäst, som överlåter bostadslägenhet till annan, att mottaga eller träffa avtal om avträdesersättning av sin efterträdare. Om den avflyttande hyresgästen har betalat hyra i förskott för tiden efter det han avträder lägenheten, har han dock naturligtvis rätt att betinga sig det belopp, som motsvarar hyran för denna tid.
    Såsom angivits i det föregående handhaves hyresregleringen av lokala hyresnämnder. Sådan nämnd har inrättats i varje ort, där lagen äger tillämpning. Vissa större städer ha genom beslut av K. M:t uppdelats i två eller flera hyresdistrikt med särskilda nämnder i de olika distrikten.
    Varje hyresnämnd består av ordförande och två ledamöter. Ordföranden, som helst bör vara jurist, förordnas av K. M:t eller Statens hyresråd. Till ledamöter skola kommunens fullmäktige välja en representant för hyresvärdarna och en för hyresgästerna. Den sistnämnde skall ha särskild kännedom om de mindre bemedlades bostadsförhållanden. I ärenden, som röra affärslägenheter, ersättes denna ledamot av en i samma ordning utsedd affärsman.
    Hyresnämndernas beslut kunna överklagas hos Statens hyresråd. Detta består av ordförande och sex ledamöter, alla förordnade av K. M:t.
    Den nu refererade hyresregleringslagen kompletteras med en samtidigt utfärdad lag om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. (SFS nr 430). Utan en dylik kontroll skulle syftet med hyresregleringen kunna kringgås genom att fastighetsägare bildade bostadsrättsföreningar för att upplåta lägenheter under bostadsrätt mot oskäliga avgifter. Bostadsrättshavare skulle också kunna utnyttja bristen på lägenheter till att betinga sig otillbörligt hög ersättning vid överlåtelse av sina rättigheter.
    Upplåtelser av bostadsrätt kontrolleras enligt denna lag på så sätt, att den ekonomiska plan, som skall lämnas till länsstyrelsen, innan en bostadsrättsförening får börja sin verksamhet, först måste ingivas till hyresnämnden och godkännas av denna. Vid sin granskning av planen skall hyresnämnden kontrollera, vilka avgifter och övriga villkor som skola tillämpas vid upplåtelse av bostadsrätt från föreningen. Olika bestämmelser gälla, allt eftersom huset tidigare varit avsett för uthyrning eller ej. När det gäller ombildning av ett förutvarande hyreshus, uppställas stränga fordringar, enär det då i regel kan misstänkas vara fråga om ett försök att kringgå hyresregleringen. De avgifter och övriga ersättningsbelopp, som skola erläggas för lägenheterna i ett dylikt fall, få i princip icke överstiga vad som kunnat utgå enligt

700 LAGSTIFTNING OM HYRESREGLERING M. M.hyresregleringslagen, om lägenheterna varit uthyrda. Härvid skall dock endast medräknas en viss procent av grundavgiften, som utgör ett kapitalutlägg för förvärvet av bostadsrätten. Då det är fråga om hus, som ej förut varit avsett för uthyrning, fordras endast, att avgifterna för lägenheterna och villkoren i övrigt skola befinnas skäliga. I likhet med vad som gäller vid fastställandet av grundhyror för nya hyreshus, skall här tagas särskild hänsyn till byggnadskostnaderna. Det är vid straffansvar förbjudet att för upplåtelse av bostadsrätt mottaga eller träffa avtal om ersättning utöver vad som följer av föreningens stadgar.
    I fråga om bostadsrättshavares överlåtelse av bostadsrätten stadgas, att överlåtelsen icke är gällande, om den ej godkännes av hyresnämnden. För att sådan prövning skall komma till stånd, är den som överlåter bostadsrätt skyldig att göra anmälan om överlåtelsen hos nämnden inom 14 dagar efter avtalet. Nämnden får i regel ej godkänna överlåtelsen, om ersättning skall utgå med högre belopp än som svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar, d. v. s. främst fastigheten. Om bostadsrätten i något fall skulle ha högre värde, t. ex. därför att bostadsrättshavaren nedlagt särskilda kostnader på sin lägenhet, kan dock beloppet få ökas. Det är belagt med straff att mottaga eller göra förbehåll om större ersättning än som angives i det av nämnden prövade avtalet.

 

Herman Zetterberg.