RÄTTSPRAXIS OM MÄKLARPROVISION.

 

AV

 

HOVRÄTTSRÅDET NILS BECKMAN.

 

I SvJT 1925 s. 89 ff. har prof. MARTIN FEHR lämnat en redogörelse för mäklarens rättsliga ställning. Fehr säger sig endast vilja göra några allmänna anmärkningar i hopp att framkalla det meningsutbyte, som kan bringa klarhet om den svenska rättens ställning i denna fråga. Något sådant meningsutbyte har icke mig veterligen kommit till stånd. Däremot ha under de aderton år, som förflutit efter publicerandet av Fehrs uppsats, åtskilliga avgöranden förekommit i praxis. Dessa rättsfall äro ägnade att bringa ökad klarhet om den svenska rättens ställning men ganska svåröverskådliga. Visserligen har NIAL i SvJT 1942 s. 225 f. refererat några rättsfall från senare år, men jag har trott en mera fullständig översikt över rättspraxis om mäklarprovision kunna vara till praktisk nytta.
    Mäklarens uppgift är att på uppdrag av en part, som vill sluta ett avtal, anvisa honom en medkontrahent. Kommer avtal till stånd, har mäklaren rätt till provision; kommer intet avtal tillstånd, får mäklaren ingen ersättning. Förutsättningarna för en mäklares rätt till provision äro alltså i huvudsak tre: 1) Det skall föreligga ett mäklaruppdrag av en part; 2) Mäklaren skall ha anvisat uppdragsgivaren en medkontrahent; 3) Avtal mellan uppdragsgivaren och den anvisade medkontrahenten skall — som direkt eller indirekt följd av mäklarens verksamhet — ha kommit till stånd.
    Varje uppdrag av en part att anvisa honom en medkontrahent är icke ett mäklaruppdrag. Såsom huvudregel gäller även för uppdrag av detta slag den i handelsbalken 18:5 angivna principen, att sysslomannen skall erhålla skäligt arvode för sitt arbete jämte ersättning för sina kostnader. Beträffande boutredningsmän är samma princip fastslagen i boutredningslagen 2:19; en boutredningsman har därför icke rätt till provision även om hans uppdrag omfattar t. ex. försäljning av en fastighet. Av 84 § konkurslagen framgår, att även en

120 NILS BECKMAN.konkursförvaltares arvode skall mätas efter utfört arbete; konkursförvaltare äger därför t. ex. icke rätt till provision för försäljning av konkursboets egendom på auktion (NJA 1929 s. 605). Om någon annan än en mäklare, t. ex. en boutredningsman eller en advokat, har i uppdrag att skaffa en medkontrahent, bör boutredningsmannen eller advokaten som regel och såvitt annat ej överenskommits anses berättigad att, vare sig något avtal kommer till stånd eller ej, erhålla ersättning för sina kostnader jämte ett arvode, bestämt efter kvantiteten och kvaliteten av det nedlagda arbetet. En mäklares provision bestämmes däremot icke efter arbetet utan är vanligen vida högre, ty mäklaren erhåller endast på detta sätt kompensation för sitt arbete i alla de fall, som icke leda till avtal. En mäklare har alltså i regel rätt till högre ersättning än andra, men hans rätt är beroende av strängare villkor. I viss mån ännu strängare villkor än för mäklare gälla emellertid för handelsagenter. Med handelsagent förstås den som åtagit sig uppdrag att för annans (huvudmannens) räkning verka för avsättning av varor genom att upptaga köpeanbud (order) till huvudmannen (65 § kommissionslagen). Handelsagentens uppdrag är alltså av ett slag, som jämväl kan ankomma på mäklare. I likhet med mäklaren har agenten rätt till provision, men hans rätt är beroende av att köparens betalningsskyldighet fullgöres (68 § kommissionslagen). Å andra sidan har agenten rätt till särskid gottgörele för sina kostnader, såvitt ej provision eller annan ersättning, som han äger uppbära, är avsedd att innefatta gottgörelse jämväl för dem (73 § kommissionslagen). Mäklaren har däremot icke rätt till särskild ersättning för sina kostnader annat än om detta uttryckligen avtalats. Huruvida en förmedlare skall anses såsom mäklare eller handelsagent beror av handelsbruk eller annan sedvänja (1 § kommissionslagen). Där fråga är om ett eller ett fåtal bestämda avtal, är väl presumtionen för att han är mäklare; den som stadigvarande verkar för avtal av visst slag åt viss huvudman åter är agent. Skillnaden är väl icke så stor, men troligen har mäklaren större rätt än agenten till ersättning för indirekt medverkan till avtal (jfr 70 § kommissionslagen samt NJA 1932 s. 590. 1911 not. A 343 och 1908 s. 359). Ett gränsfall förelåg i NJA 1933 s.282. En agent hade i samförstånd med ett bolag nedlagt ett avsevärt arbete på att bolagets tillverkningar av kalksten skulle bliva godtagna vid ett byggnadsföretag, och bolaget levererade sedermera till byggnadsföretaget kalksten för en köpesumma av 76,894 kr. Ehuru bolaget icke bifallit av agenten gjord framställning att åt honom uppdraga att förhandla och täffa avtal om ifrågavarande leverans, ansågs bolaget pliktigt utgiva skälig ersättning (3,000 kr) för det arbete, agenten med bolagets begivande och till dess nytta nedlagt i förevarande avseende.
    För att mäklaruppdrag skall föreligga fordras antingen att mäklarprovision avtalats eller ock att sådan måste anses förutsatt. Det sistnämnda är fallet, när uppdrag lämnats någon som yrkesmässigt bedriver mäklarverksamhet; i dylikt fall föreligger skyldighet att utge provision även om sådan icke är avtalad (NJA 1921 s. 222). Kan

RÄTTSPRAXIS OM MÄKLARPROVISION. 121mäklaren icke styrka att parten godtagit honom som förmedlare, d. v. s. lämnat mäklaruppdrag, blir hans anspråk på provision ogillat (NJA 1941 not. A 115). Ett mäklaruppdrag föreligger emellertid redan i och med att en part lämnar någon som han vet vara yrkesmässig mäklare jakande svar på en fråga, huruvida parten önskar att mäklaren skall anvisa honom en medkrontrahent. I NJA 1940 s. 315 hade en medlem av Svenska egendomsmäklarföreningen erbjudit en byggmästare att sammanföra honom med en fastighetsägare, som ämnade låta bebygga sin fastighet, varpå mäklaren sammanförde parterna och avtal dem emellan kom till stånd. Då byggmästaren på grund av vad i målet förekommit måste antagas ha vid förmedlingen insett, att mäklaren uppträtt såsom yrkesmässig mäklare, ansågs byggmästaren skyldig att, ehuru uttryckligt avtal härom ej träffats, till mäklaren utgiva provision för förmedlingen. I NJA 1935 s. 707 hade ombudsmannen i en bank vid besök av en mäklare på förfrågningar av denne lämnat uppgift angående det lägsta belopp för vilket banken kunde tänkas komma att sälja en fastighet samt hänvisat mäklaren att för erhållande av upplysningar angående fastigheten vända sig till vice värden. En mycket knapp majoritet förklarade i detta rättsfall sådana omständigheter icke föreligga, att ombudsmannens svar på förfrågningarna skäligen kunnat uppfattas såsom ett godtagande av mäklarens biträde såsom mäklare. Att ett mäklaruppdrag i dylikt fall rätteligen bör anses föreligga torde numera få anses fastslaget genom rättsfallet NJA 1940 s. 315.
    Bevisbördan ifråga om mäklaruppdragets innehåll åvilar i princip mäklaren. Om uppdragsgivaren påstår, att lägre provision avtalats än mäklaren fordrar, är alltså mäklaren bevisskyldig. I NJA 1915 s. 70 gjorde en mäklare, som förmedlat ett fastighetsbyte, anspråk på provision av vardera parten efter värdet av hans fastighet. Den part, som överlåtit den större fastigheten, uppgav emellertid, att han enligt avtal med mäklaren skulle erlägga provision beräknad allenast efter skillnaden mellan denna och den andra fastighetens värde. Då annat icke blev styrkt än parten sålunda uppgivit, utdömdes provision i enlighet därmed. Ofta torde emellertid en invändning om att andra villkor än de inom branschen vanliga avtalats kunna lämnas utan avseende. I NJA 1939 s. 645 invände en fastighetsförsäljare mot mäklares krav på provision, att mäklarens rätt till provision gjorts beroende av att högre köpeskilling skulle utgå och större del därav betalas kontant än vad vid köpet avtalats. Då inga särskilda omständigheter förekommo, som gåvo stöd åt denna invändning, lämnades den utan avseende. I NJA 1930 s. 131 hade en mäklare, dagen efter det han erhållit ett mäklaruppdrag, i brev till uppdragsgivaren bekräftat, att avtal om viss förmedlingsprovision träffats. Uppdragsgivaren ansågs ha haft skyldighet att meddela mäklaren, att avtalet enligt hans åsikt hade annat innehåll än det i brevet angivna. Då han ej kunde styrka annat 
innehåll, ansågs han bunden av avtalet sådant det av mäklaren bekräftats.

122 NILS BECKMAN.    Intet hindrar att mäklaren får uppdrag av båda parterna. Enligt fast sedvänja anses emellertid i allmänhet mäklaren ha uppdrag och alltså rätt till provision blott av ena parten, nämligen den som genom avtalet skall få betalning i pengar, vid köp säljaren, vid hyresavtal hyresvärden o. s. v. I NJA 1921 s. 222, som avsåg försäljning av trävaror, ansågs sålunda på grund av handelsbruk säljaren (ensam) pliktig att till den som förmedlat försäljningen gälda provision. Även om vid köp mäklaren vänt sig först till köparen och sedan till säljaren, är det säljaren som är uppdragsgivare och skyldig att betala provision. I förenämnda rättsfall NJA 1940 s 315 hade en mäklare, som förmedlat en fastighetsföräljning, frågat köparen, om denne önskade av mäklaren erhålla anvisning på en byggmästare för fastighetens bebyggande, varpå köparen svarat ja. Därefter uppsökte mäklaren en byggmästare, som efter mäklarens förmedling fick utföra byggnadsarbetet. Byggmästaren ansåg, att det var fastighetsägaren, som givit mäklaren hans uppdrag, varemot mäklaren anmärkte, att fastighetsägaren såsom köpare av byggmästarens arbetsprestation icke vore skyldig att betala provision. Byggmästaren förpliktades att betala provision. — Vid byte är mäklaren i regel berättigad till provision av båda parterna. I NJA 1926 s. 57 hade mäklaren emellertid, i samband med att han uppburit provision av ena parten, gentemot denne förbundit sig att icke avkräva jämväl andra parten provision för samma förmedling. På grund härav ogillades senare av mäklaren mot sistnämnda part framställt krav på utfäst provision.
    Undantagsvis kan mäklaren uttryckligen ha erhållit mäklaruppdraget av en köpare eller annan part, som icke skall få betalning genom avtalet. Detta förekommer exempelvis beträffande inköp från utlandet. Fall av denna art skilja sig i viss mån från de typiska mäklaruppdragen. Man torde sålunda få lägga mera vikt vid vilket arbete som verkligen utförts samt anse rätten till ersättning för indirekt medverkan snävare begränsad. I NJA 1939 s. 640 hade en mäklare på uppdrag av en köpare och mot viss provision förmedlat försäljning till köparen av åtskilliga partier ved från en viss utländsk säljare (mäklaren begärde offert, vidarebefordrade denna till köparen, telegraferade accept samt uppgjorde leveranskontrakt och anskaffade underskrifter å desamma). I ett fall förhandlade mäklaren med köparen om ett inköp från säljaren och köparen bad mäklaren skaffa fast offert; sådan offert erhöll köparen ej från mäklaren utan antog en fast offert från annan mäklare, som icke uppgivit säljarens namn; först senare visade det sig, att det var samme säljare och samma parti. Ifrågavarande inköp ansågs icke ha skett genom förstnämnde mäklares förmedling och mäklaren ansågs ej heller på annan grund berättigad till provision för nämnda inköp. I ett annat fall vände sig mäklaren efter erhållet uppdrag att söka anskaffa anbud å rysk massaved till en säljare, vilken icke godtog mäklaren såsom förmedlare av virkesaffärer men på föranledande av mäklaren skickade offert direkt till köparen. Mäklaren ansågs icke vara berättigad till provision för inköpet men väl till skälig ersättning

RÄTTSPRAXIS OM MÄKLARPROVISION. 123för det arbete han i köparens intresse nedlagt på affärens åvägabringande.
    Mäklarens uppgift är att sammanföra parterna. Det är icke tillräckligt att mäklaren trätt i förbindelse med sin huvudmans medkontrahent utan att lämna huvudmannen någon anvisning därom; mäklarens verksamhet måste ha lett till underhandling mellan parterna. I NJA 1938s. 638 hade en mäklare, som fått i uppdrag att förmedla en fastighetsförsäljning, kommit i förbindelse med en spekulant, som visserligen bl. a. besåg fastigheten men drog sig tillbaka utan att ha underhandlat med säljaren. Denne mäklare fick ej provision, när samma spekulant sedermera på föranledande av annan mäklare upptog underhandlingar med säljaren och köpte fastigheten. (Liknande utgång i NJA 1941 not. A 157; jfr nedan refererade rättsfall NJA 1932 s. 450 och 1939 s. 151.) I NJA 1919 s. 96 ansågs däremot en mäklare berättigad till provision, då han lämnat köparen uppgift om säljarens namn och låtit köparen själv sätta sig i förbindelse med säljaren; och i NJA 1941 s. 495 ansågs en mäklare, som icke medverkat vid själva försäljningen, ha givit säljaren anvisning å köparen och förty äga rätt till provision, då köparen genom mäklaren erhållit en av säljaren utlämnad beskrivning över fastigheten jämte hyresförteckning samt därefter satt sig i förbindelse med säljaren. Det är icke nödvändigt, att mäklaren träder i direkt förbindelse med den som sluter avtal med mäklarens huvudman. Även en medkontrahent, som på grund av mäklarens annons satt sig i direkt förbindelse med huvudmannen (NJA 1880 s. 460 och 1910 not. A 427), är att anse såsom anvisad av mäklaren. I SvJT 1926 Rf s. 44 hade en uthyrningsbyrå på uppdrag av en hyresvärd genom annons kommit i förbindelse med en spekulant, vilken visserligen icke själv ville hyra men lämnade uppgiften vidare åt den som sedermera hyrde. Uthyrningsbyrån erhöll provision. I NJA 1931 s510 hade en fastighetsägare förbundit sig att vid direkt förmedling av fastighetens försäljning betala en mäklare viss provision. Trots förbehållet om direkt förmedling utdömdes provision, då mäklaren anskaffade en spekulant, och denne i sin tur anvisade den person, som efter underhandlingar direkt med säljaren utan mäklarens biträde köpte fastigheten. Likaledes har en mäklare, som vid försäljning till flera köpare gemensamt anskaffat en av dem såsom spekulant, ansetts berättigad till full provision, när denne spekulant anskaffat de övriga (NJA 1921 s. 180). — Om någon erhållit ensamrätt under viss tid att förmedla en försäljning, föreligger intet typiskt mäklaruppdrag; den som fått sådan ensamrätt är berättigad till provision även om försäljningen kommit till stånd alldeles utan hans medverkan (SvJT 1921 Rf s. 6).
    Ett typiskt mäklaruppdrag är slutfört i och med att mäklaren lämnat sin uppdragsgivare anvisning på den medkontrahent, med vilken avtal sedan kommer till stånd. Mäklaren har alltså rätt till provision oavsett om han därefter medverkar vid avtalsförhandlingarna mellan parterna eller ej. Mäklarens huvudman kan icke undgå skyldighet att

124 NILS BECKMAN.utgiva provision genom att själv utan mäklarens biträde sluta avtalet med den av mäklaren anvisade medkontrahenten (NJA 1931 s. 510 och 1880 s. 460), och mäklaren skall ha full provision, ej blott gottgörelse för sitt arbete (NJA 1917 not. A 317). Efter det mäklaren lämnat sin huvudman anvisning på medkontrahent kan huvudmannen i regel icke återkalla mäklaruppdraget. I ett undantagsfall (NJA 1927 s. 549har dock sådan återkallelse ansetts kunna ske, nämligen då mäklaren misskött sig. Han hade för spekulanten uppgivit sig själv vara parten och förhandlingarna mellan mäklaren och spekulanten hade måst avbrytas på grund av att mäklaren icke kommit tillstädes vid därför avtalade möten. Mäklaren ansågs icke berättigad till provision i anledning av att avtal kommit till stånd efter uppdragets återkallande utan mäklarens vidare medverkan och på helt andra villkor än de av honom ifrågasatta.
    Om flera mäklare medverkat, skall uppdragsgivaren, alltså vid köp säljaren, utgiva provision till den mäklare, som först lämnat uppdragsgivaren anvisning på medkontrahenten. Provision skall sålunda icke utgå till den mäklare som först trätt i förbindelse med köparen eller till den som medverkat vid avtalsförhandlingarna mellan parterna. Som skäl härför framhåller FEHR i sin uppsats (s. 103), att en motsatt regel lätt skulle leda till att den förste mäklarens rätt till provision bleve illojalt beskuren genom att säljaren sedan han genom den förste mäklaren kommit i förbindelse med köparen läte annan mäklare slutföra förhandlingarna. Trots den obestridliga riktigheten i detta argument har praxis länge varit vacklande. I NJA 1899 s. 188 yrkade en mäklare att i enlighet med en av ägaren till en fastighet gjord utfästelse bekomma provision för verkställt uppdrag att sälja fastigheten. Fastighetssäljaren invände, att mäklaren väl anskaffat spekulant å fastigheten men att försäljning av densamma dock icke därigenom utan på grund av en annan persons medverkan kommit till stånd. Hovrätten biföll ett av mäklaren i andra hand framställt yrkande att åtminstone få ersättning för sitt arbete enligt handelsbalken 18: 5. Häröver klagade endast fastighetssäljaren; HD förklarade sig ej finna skäl att på hans talan göra ändring i hovrättens dom, vilket tydligen innebär, att mäklaren rätteligen bort få full provision. Ehuru alltså Fehrs åsikt i princip vunnit gillande redan i detta rättsfall, utdömdes i NJA 1908 not. A 376 ej full provision (utan ersättning efter andra grunder), då enighet mellan parterna om villkoren icke uppnåtts genom mäklarens förmedling. I SvJT 1932 Rf s. 34 ansågs däremot en mäklare ha fullgjort sitt uppdrag (och alltså vara berättigad till provision) redan därigenom att han anvisat sin huvudman den medkontrahent, med vilken avtal sedermera kommit till stånd genom annans förmedling (likaså i ovannämnda rättsfall NJA 1917 not. A 317). I NJA 1936 s. 168 ansågs också det förhållandet att de slutliga förhandlingarna beträffande en fastighets försäljning förts av annan person än den mäklare, som givit säljaren anvisning på köparen, icke vara av beskaffenhet att inverka på nämnde mäklares rätt till utfäst provision. I NJA 1932 s. 450 åter ogillades krav på mäklarprovision för fastighetsförsäljning med den moti-

RÄTTSPRAXIS OM MÄKLARPROVISION. 125veringen, att mäklaren icke från köparen framfört köpeanbud å högre köpeskilling än den som säljaren redan vägrat godtaga och vilken med hela beloppet av sedvanlig provision understeg den köpesumma, vartill säljaren sedermera sålde fastigheten till köparen, samt att parterna icke på mäklarens föranledande ingått i underhandlingar om köp av fastigheten utan den förhandling mellan dem, som lett till köpet, kommit till stånd genom annan mäklares bemedling. Av liknande skäl ogillades mäklares anspråk på provision för förmedling av fastighetsförsäljning i NJA 1939 s. 151. Mäklaren, som haft säljarens uppdrag att anskaffa köpare, hade skaffat en spekulant, som emellertid funnit det av säljaren begärda priset av 570,000 kr. för högt. Då mäklaren ej förmått åstadkomma sänkning av priset, hade förhandlingarna om köpet ej lett till resultat. Därefter utbjöd annan mäklare fastigheten till samma spekulant för 555,000 kr. och förde parterna tillsammans, därvid denne mäklare lyckades sammanjämka deras ståndpunkt så att köp kom till stånd. Den mäklare, som först varit i förbindelse med spekulanten, fick ej provision. Anmärkas må emellertid, att mäklaren ej synes ha lämnat säljaren anvisning på köparen i vidare mån än att han i telefon förklarat sig ha spekulant till ett pris av 545,000 kr., vilket anbud spekulanten själv i telefonen upprepat. I NJA 1939 s. 575 framstår den av Fehr hyllade principen såsom klart antagen. Provision tillerkändes nämligen den mäklare till följd av vilkens åtgörande parterna inlåtit sig i förhandlingarna om köp av en fastighet, oaktat underhandlingarna slutförts med biträde av annan mäklare. Sistnämnda mäklare, som jämväl hade säljarens uppdrag att söka skaffa köpare, var den som först kom i förbindelse med köparen. Köparen förklarade sig icke vilja göra någon fastighetsaffär genom förmedling av annan mäklare än denne, som också på grund härav fick slutföra underhandlingarna och uppbära provision av säljaren med cirka 1 %, dock mot åtagande att hålla säljaren skadeslös för den förstnämnda mäklarens krav. Denne begärde och fick 1/2 % provision. Av motiveringen att döma ansågs emellertid hela provisionen tillkomma den mäklare, som först lämnat säljaren anvisning på köparen. Den andre borde ingenting fått, ehuru han kommit först till köparen och även fått slutföra underhandlingarna. — Delning av provision mellan flera mäklare bör ej förekomma annat än i sällsynta undantagsfall, t. ex. om en mäklare anskaffat en spekulant och en annan mäklare en annan spekulant samt dessa spekulanter sedan slagit sig ihop och gjort affären gemensamt (Justitierådet Wedbergs votum i NJA 1921 s. 180). Ha flera mäklare sinsemellan kommit överens om att dela provisionen, är blott en av dem berättigad gentemot huvudmannen; de övriga få kräva sin del av den mäklare, med vilken de avtalat (NJA 1932 s. 140).
    För att en mäklare skall anses berättigad till provision förutsättes principiellt, att orsakssammanhang föreligger mellan mäklarens verksamhet och det ingångna avtalet (FEHRS uppsats s. 102). Då det är tillräckligt, att avtalet kommit till stånd som indirekt följd av mäklarensverksamhet, innebär denna förutsättning emellertid i regel ingenting utöver att mäklaren skall ha lämnat sin uppdragsgivare klar anvisning

126 NILS BECKMAN.på medkontrahenten. Det kräves icke, att mäklaren till sin huvudman från medkontrahenten framfört ett anbud avseende lika högt pris och lika fördelaktiga villkor i övrigt för huvudmannen som dem på vilka avtal sedermera kommit till stånd. Krav i denna riktning kunna visserligen i förstone synas uppställda i flera av ovannämnda rättsfall (NJA 1932 s. 450, 1938 s. 638, 1939 s. 151 och 1941 not. A 157), men dessa torde i själva verket — i den mån de icke bottna i en felaktig uppfattning om vilken av flera mäklare som är den till provision berättigade — kunna förklaras så, att den provisionskrävande mäklaren aldrig sammanfört parterna. Har mäklaren sammanfört de parter, som sedan sluta avtal, måste hans rätt till provision i regel, om ej annat överenskommits, anses oberoende av vilka villkor parterna avtala och i vad mån mäklaren bidragit till att parterna enats om villkoren. Den mäklare, som sammanfört parterna till underhandlingar, är alltså (ensam) berättigad till full provision, även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision därför (se ovannämnda rättsfall NJA 1880 s.460, 1899 s. 188, 1917 not. A 317, 1931 s. 510, 1936 s. 168, 1939 s. 575 och 1941 s. 495 ävensom SvJT 1932 Rf s. 34; jfr NJA 1931 not. A 242 och 243). Denna princip har kommit till särskilt klart uttryck i NJA 1939 s. 645. I detta mål var utrett, att mäklaren av säljaren erhållit uppdrag att mot rätt till provision förmedla försäljning av en fastighet, att mäklaren i anledning av uppdraget givit säljaren anvisning på köparen, med vilken säljaren inlett förhandlingar om försäljningen, samt att, sedan dessa under mäklarens medverkan bedrivna förhandlingar avbrutits, köparen och säljaren ett halvår senare återupptagit förhandlingar i frågan och träffat köpeavtal. Mäklaren tillerkändes provision, då han, oavsett att han icke deltagit i de slutliga förhandlingarna om försäljningen, måste anses ha i sådan väsentlig grad bidragit till att densamma kommit till stånd att han blivit berättigad till provision.— Undantagsvis kan emellertid kravet på orsakssammanhang mellan mäklarens verksamhet och det ingångna avtalet leda till att en mäklare icke anses berättigad till provision, ehuru han sammanfört parterna. Detta kan framför allt tänkas, då den anvisade medkontrahentens egenskap av möjligen hugad spekulant måste framstå såsom på förhand allmänt känd. I NJA 1931 not. A 185 hade en mäklare inom den tid, till vilken det honom lämnade uppdraget begränsats, erbjudit en fastighet åt Stockholms stad, som emellertid avvisat detta erbjudande. Sedermera såldes dock fastigheten till staden. Med hänsyn till den särkilda ställning staden intoge på fastighetsmarknaden och till de nya upplysningar om stadens intresse för fastigheten, som vunnos efter avvisandet av mäklarens erbjudande, ansågs icke mellan mäklarens åtgärder och den sedermera verkställda försäljningen föreligga ett sådant sammanhang, att mäklaren på grund av nämnda försäljning blivit berättigad till utfäst provision. Även i NJA 1940 s. 658 ansågs en mäklare, vilken först anvisat Stockholms stad som köpare, icke äga rätt till provision, då försäljning till staden slutligen kommit till stånd genom

RÄTTSPRAXIS OM MÄKLARPROVISION. 127förmedling av annan mäklare. Detta motiverades med den särskilda ställning staden intager å fastighetsmarknaden samt att ett allmänt känt intresse för staden att förvärva fastigheten förelegat.
    Mäklarens rätt till ersättning är som nämnt beroende av att avtal mellan parterna kommer till stånd. FEHR framhåller i sin uppsats (s. 100), att ingen provision utgår ens om huvudmannen alldeles utan skäl ratar den lägenhet mäklaren berett honom. I NJA 1929 s. 661 hade en fastighetsägare uppdragit åt en mäklare att »på fördelaktigaste och godkända villkor» anskaffa lån mot inteckningar i fastigheten, varefter mäklaren förmedlade ett fördelaktigt anbud, som fastighetsägaren emellertid avböjde. Fastighetsägaren ansågs icke ha iklätt sig sådan förbindelse gentemot mäklaren, att honom ålåge att till mäklaren betala provision, oaktat något lån icke på grund av mäklarens åtgärder kommit till stånd. I NJA 1932 s. 450 ogillades krav på mäklarprovision för fastighetsförsäljning eller åtminstone ersättning för kostnader och besvär med den motiveringen, att försäljning till den anvisade spekulanten icke kommit till stånd. Ett liknande fall fick samma utgång i NJA 1939 s. 153. En egendomsmäklare, som erhållit uppdrag att anskaffa köpare till en fastighet, yrkade att, oaktat köp ej kommit tillstånd, utfå ersättning antingen motsvarande sedvanlig provision eller i allt fall med skäligt belopp för nedlagt arbete. Då någon försäljning av fastigheten icke kommit till stånd, ansågs mäklaren icke kunna grunda någon rätt till provision på att han anvisat en fullgod spekulant. Omständigheterna ansågos icke heller föranleda därtill att fastighetsägaren skäligen borde förpliktas gottgöra mäklaren för besvär och kostnad i anledning av dennes sysslande i och för den ifrågasatta försäljningen. Fastighetsägaren förklarade i detta mål, att han icke haft någon egentlig önskan att avhända sig fastigheten utan blott låtit mäklaren avlyssna stämningen på marknaden. — Förut har framhållits, att mäklaruppdrag icke kan återkallas sedan mäklaren anvisat medkontrahent. Dessförinnan kan däremot huvudmannen när som helst utan vidare återkalla uppdraget. I SvJT 1934 Rf s. 28 hade en fastighetsmäklare erhållit i uppdrag att söka försälja en fastighet, varefter ägaren återkallat uppdraget och någon försäljning icke kommit till stånd. Mäklaren ansågs icke utan särskild överenskommelse äga rätt till ersättning för vare sig arbete eller utgifter i anledning av uppdraget.
    Det kan stundom möta svårigheter att avgöra, huruvida sådant avtal som mäklaruppdraget avser kommit till stånd eller ej. Har mäklaren haft fullmakt av endera parten att sluta avtal å dennes vägnar, är naturligtvis avtalet bindande, när mäklaren begagnat fullmakten; hans rätt till provision påverkas icke av om huvudmannen icke vill godkänna avtalet (NJA 1940 s. 687, 1927 s. 560, 1925 s. 444 och 1921 s. 250jfr NJA 1922 s. 83, 1921 s. 24, 1918 s. 75 och 1908 s. 316). NJA 1909 not. A 533 gällde frågan huruvida fastighetsmäklare ägde rätt till provision, då parterna muntligen kommit överens om köpet och köpevillkoren men säljaren sedan icke ville teckna kontrakt. Frågan besvarades jakande, vilket emellertid näppeligen kan antagas såsom allmän regel. I NJA 1936 s. 168 hade ägare av samtliga aktier i ett aktie-

128 NILS BECKMAN.bolag med ändamål att inneha och förvalta en fastighet i stad tillförsäkrat mäklare 1 % provision, därest fastigheten såldes genom hans förmedling. Mäklaren ansågs ha rätt till den utfästa provisionen, ehuru den av honom anvisade spekulanten icke köpte fastigheten utan övertog aktierna i bolaget.
    Så länge det mellan parterna slutna avtalet är beroende av suspensivt villkor, torde mäklaren icke vara berättigad till provision. I NJA 1921 s. 70 innehöll ett certeparti, att mäklarens kommission vore förfallen till betalning vid certepartiets undertecknande och att certepartiets giltighet vore beroende av att visst förhållande bleve förhanden. Förutsättningen brast emellertid, i följd varav den med certepartiet avsedda resan icke kom till stånd. Mäklaren ansågs icke berättigad till någon ersättning. I NJA 1916 s. 378 hade fastighetsmäklares förmedling lett till upprättande av köpekontrakt, enligt vilket emellertid köpeskillingens gäldande var ett suspensivt villkor. Då fastighetsköpet förföll genom köparens underlåtenhet att fullgöra köpevillkoren, ansågs mäklaren icke berättigad till provision. I NJA 1917 s. 511 hade en arrendator av en fastighet uppdragit åt en mäklare att mot viss provision anvisa godkänd arrendator för övertagande av arrendet, varefter mellan arrendatorn och en av mäklaren anvisad person träffats avtal om överlåtelse av arrendet men avtalet gjorts beroende av jordägarens godkännande av överlåtelsen. Då jordägaren vägrade sådant godkännande, ansågs mäklaren icke berättigad till provision, detta oavsett om godkännandets uteblivande berott av den person han anvisat eller ej.
    Som regel är mäklarens rätt till provision oberoende av avtalets fullgörande. Beror det av den part som är skyldig utgiva provisionen att avtalet icke blir fullgjort, kan detta icke inverka på mäklarens rätt; i mål om hävande av köp på grund av dröjsmål å säljarens sida har därför den som förmedlat köpet ansetts ojävig att vittna, enär hans rätt till provision icke var beroende av målets utgång (NJA 1929 s. 183). Även om avtalets hävande beror av den medkontrahent mäklaren anvisat, är mäklaren i regel ändå berättigad till provision. Mäklaren sammanför nämligen endast parterna, som själva få pröva, om de skola ingå avtal med den anvisade medkontrahenten. I NJA 1915 not A 87 hade ett genom mäklares förmedling ingånget köpeavtal på grund av köparens oförmåga att fullgöra köpelikviden blivit hävt genom överenskommelse mellan säljaren och köparen. Vid sådant förhållande ansåg hovrätten mäklaren berättigad allenast till ersättning för sitt arbete, men HD, varest endast säljaren klagade, fann ej skäl att på hans talan göra ändring i hovrättens dom och ansåg alltså tydligen mäklaren berättigad till full provision. Beror det av mäklarens försummelse att avtalet icke fullgöres, bortfaller dock hans rätt till provision. Sålunda ogillades i NJA 1910 s. 322 krav på förmedlingsprovision vid fastighetsförsäljning, enär mäklaren måste anses ha, då han anvisade köparen såsom spekulant, haft kännedom därom, att köparen saknade tillgångar att fullgöra köpeavtalet, vilket ock till följd av dylik oförmåga hos köparen återgått. Annars är mäklares rätt till

RÄTTSPRAXIS OM MÄKLARPROVISION. 129provision, när bindande avtal mellan parterna träffats, icke beroende av om avtalet sedermera måste gå åter eller allenast delvis fullgöres (SvJT 1943 Rf s. 4), försåvitt icke detta kan anses vara särskilt avtalat (så i NJA 1923 s. 383; jfr NJA 1942 s. 395).
    Mäklarens rätt till provision kan naturligtvis vara utesluten på grund av att tvång, svek eller annan dylik ogiltighetsgrund kan åberopas mot mäklaren. I NJA 1938 s. 312 hade en mäklare fått till stånd avtal mellan parterna om överlåtelse av en fastighet, men överlåtaren ansågs likväl icke vara bunden av gjord provisionsutfästelse med hänsyn till att avtalet kommit till stånd på den grund att mäklaren lämnat överlåtaren oriktiga uppgifter.
    Fordran på provision åtnjuter icke förmånsrätt enligt handelsbalken 17:4 (NJA 1930 s. 338).
    Vad slutligen angår provisionens storlek, är denna i första hand beroende av vad som avtalats mellan mäklaren och hans huvudman. Om intet annat avtalats, erhåller mäklaren viss enligt handelsbruk eller annan sedvänja bestämd procent av det belopp, vilket genom det förmedlade avtalet tillförsäkras mäklarens huvudman; mäklaren får icke särskild ersättning för sina kostnader. Vid förmedling av fastighetsförsäljning är sedvanlig provision 1 % å köpeskillingen (NJA 1939 s. 575, 1921 s. 180 och 1931 not. A 242). Provisionen skall beräknas på köpeskillingen för ej blott själva fastigheten utan även gröda och inventarier (NJA 1919 s. 96). I ovannämnda rättsfall NJA 1936 s. 168, vari icke själva fastigheten utan samtliga aktier i fastighetsbolaget överlåtits, räknades 1 % provision å det värde, vartill fastigheten upptagits i en till grund för aktieöverlåtelsen liggande kalkyl. I fråga om provision vid fastighetsbyte hänvisas till ovan refererade rättsfall NJA 1915 s. 70 och 1926 s. 57. Beträffande annan förmedling än fastighetsöverlåtelse råda mycket växlande kutymer i olika branscher. (Angående fondkommissionärs rätt till provision vid förmedling av fondpappers överlåtande, se NJA 1930 s. 207.) Ofta förekomma vida högre procentsatser än 1 %; enligt NJA 1921 s. 222 är provisionen vid försäljning av trävaror vanligen 2 %. Däremot ansågs i NJA 1940 s. 315 vid förmedling av avtal om uppförande av en byggnad 1 % av byggnadskostnadernas sammanlagda belopp icke vara skälig provision utan endast 1/3 % utdömdes.
    I åtskilliga rättsfall har yppats en benägenhet att icke tillerkänna mäklare full provision utan blott skälig ersättning för utfört arbete. Detta är emellertid obilligt mot mäklaren med hänsyn till att han omöjligt kan betinga sig ersättning för sitt arbete och sina kostnader i sådana fall, i vilka han icke lyckas få avtal till stånd, utan är hänvisad till kompensation i form av en mera rundlig ersättning i de lyckade fallen. Den obenägenhet att bifalla krav på mäklarprovision, som yppats i tidigare rättspraxis, synes också numera ha försvunnit.

 

9 —437004. Svensk Juristtidning 1943.